臨沂房地產投資環(huán)境評估報告

1、房地產投資環(huán)境評估報告山東臨沂市區(qū)上海策海房地產營銷籌劃市場部目錄一、引言二、城市經濟社會開展三、城市規(guī)劃與開發(fā)建設四、房地產投資開發(fā)回憶五、近期土地交易剖析六、近期樓市成交行情七、板塊市場掃描八、典型工程解析九、消費者問卷調研十、結論一、引言“楊家有女初長成，養(yǎng)在深閨人未識！命題A.城市開展的天時、地利與人和臨沂:山東南部地區(qū)(魯南五市)經濟增長極,呼之欲出天時:長三角、環(huán)渤海產業(yè)升級與轉移 長三角、環(huán)渤海以及京滬經濟走廊經濟緊密程度日益加強，山東省經濟規(guī)模在全國排名日益靠前，濟南、青島所組成的城市地區(qū)經濟實力日益強大，輻射功能增強，產業(yè)轉移步伐加快，而位于京滬經濟走廊的魯南地區(qū)那么成為產業(yè)

2、轉移的理想地區(qū)，臨沂迎來最正確歷史開展機遇。地利:臨沂區(qū)位條件京滬線經濟帶中段，兩大都市圈輻射范圍，但半徑較遠。地利:臨沂區(qū)位條件山東省經濟幅員中“金三角的一個極點，魯南五市之龍頭的強力競爭者。臨沂市現(xiàn)轄蘭山、羅莊、河東3個區(qū)和郯城、蒼山、莒南、沂水、蒙陰、平邑、費縣、沂南、臨沭9個縣，共計1022.7萬人。 人和: 1000萬人口大市人和:歷史人文環(huán)境以齊魯文化為底蘊，革命老區(qū)精神為魂魄，自然山水為靈氣。命題B.城市投資價值決定房地產投資價值城市形象提升2006中國投資環(huán)境百佳城市國家統(tǒng)計局城市社會經濟調查司對全國287個地級以上城市依據(jù)2005年城市根本情況統(tǒng)計年報資料，從“區(qū)位及自然環(huán)境

3、、“經濟環(huán)境、“市場環(huán)境、“人力資源環(huán)境、“根底設施環(huán)境、“社會效勞環(huán)境、“綜合平安環(huán)境等方面進行綜合測評中國120個城市競爭力排行榜政府效率單項獎榜首2006年，第四屆中國投資環(huán)境論壇世界銀行2006跨國公司眼中最具投資潛力的中國城市2006年8月，中國城市競爭力論壇社科院經濟所、中國經營報社產業(yè)開展及房地產投資經過20多年的開展，臨沂批發(fā)市場不斷開展壯大，現(xiàn)有服裝、化工、建材、五金等各類專業(yè)批發(fā)市場60余處，總營業(yè)面積600多萬平方米，經營攤位4.6萬個，從業(yè)人員10萬余人，日客流量達30多萬人次，年商品交易額達400多億元，市場綜合效益連續(xù)16年居全國同類市場前列，成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)

4、最大的商品集散地和人流、物流、資金流、信息流中心。 1.商貿流通業(yè)開展迅速，“北方義烏日益壯大2.外來房產開發(fā)者份額逐漸擴大目前已有15家市外投資者來臨沂興辦房地產開發(fā)企業(yè)，市外企業(yè)全年辦理開發(fā)經營許可工程12個，開發(fā)工程建筑面積88萬平方米，占市區(qū)開發(fā)工程面積總量的41%；投資總額18億元，占市區(qū)開發(fā)工程投資總額的43%。 二、臨沂經濟社會開展表1.臨沂全市GDP歷年增長情況2003年以來,臨沂經濟加速開展，高出全省平均水平2個百分點。表2.臨沂市在山東省的經濟地位排名城市GDP總量增長率排名城市人均GDP1青島3206.58億15.71東營80572元2煙臺2402.10億17.02威海5

5、4741元3濟南2185.09億15.73青島40082元4濰坊1720.88億16.54淄博39170元5淄博1645.16億15.85濟南37035元6濟寧1456.09億16.46煙臺36955元7東營1450.31億17.07萊蕪22983元8臨沂1404.86億16.38濱州22405元9威海1368.53億15.99棗莊20483元10泰安1012.17億16.510濰坊20010元11德州1003.38億16.411德州18243元12聊城839.45億17.312泰安18074元13濱州829.02億17.413日照18066元14棗莊757.88億16.414濟寧17976元

6、15菏澤537.68億17.115聊城14727元16日照505.87億16.916臨沂13639元17萊蕪287.29億16.117菏澤6041元人均水平較低，但經濟總量位居全省第8，在魯南5市中中居前列。表3.城鎮(zhèn)人均可支配收入及年增長率2002年開始,臨沂城鎮(zhèn)居民收入水平快速上升，07年1-3季度高達20%以上。表4.農民人均純收入及年增長率2004年開始,臨沂農民收入水平飛速上升，07年1-3季度也有接近20%的增長。三、城市規(guī)劃與開發(fā)建設規(guī)劃區(qū)范圍規(guī)劃區(qū)總面積：1962.93平方公里行政區(qū)域：蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河東區(qū)和高新區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)人口規(guī)模近期20052021：145萬人遠期202

7、12021：200萬人城市建設用地近期20052021 ：168平方公里遠期20212021 ：219平方公里遠景2021年后 ：300平方公里3.1城市規(guī)模3.2城市功能定位1臨沂市的政治、經濟、文化中心2魯東南地區(qū)、蘇北地區(qū)的中心城市之一區(qū)域性中心城市3區(qū)域性交通樞紐、區(qū)域性商貿中心4工業(yè)城市機械、化工、食品加工、建材、紡織業(yè)5歷史文化名城、濱水生態(tài)、宜居城市 3.3城市空間結構舊市中心蘭山衛(wèi)星城羅莊+高新區(qū)衛(wèi)星城河東+經開區(qū)新行政文化中心南坊3.4城市功能分區(qū)1蘭山城區(qū)片： 城市的經濟中心和商貿物流中心、歷史文化名城核心區(qū)；2羅莊城區(qū)片： 城市主要工業(yè)基地，以能源、建材、化工、紡織、工業(yè)

8、 和高新技術產業(yè)為主體；3河東城區(qū)片： 城市的航空港和大型物資集散中心，以倉儲轉運、批發(fā)貿易 大型根底設施基地和濱水居住區(qū)為主體；4南坊新區(qū)片： 城市未來的行政中心、文化娛樂中心、體育中心、教育研發(fā)中心 休療養(yǎng)基地和大型居住區(qū)；5經濟開發(fā)區(qū)片： 對外貿易加工基地，以省級經濟開發(fā)區(qū)為主體，建成為日照港 連云港和青島港效勞的主要出口貨物加工集散地3.5近期開發(fā)重點南坊新區(qū)、蘭山北部地區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)及高新區(qū)為近期開發(fā)重點。經濟技術開發(fā)區(qū)物流加工貿易新行政文化中心南坊新區(qū)蘭山北部區(qū)商貿物流高新技術開發(fā)區(qū)加工制造業(yè)3.5濱河風光帶建設南段3.5濱河風光帶建設中段3.5濱河風光帶建設北段四、近年房地產

9、開發(fā)投資回憶表1.房地產投資總額及年增長率2001年以來，房地產投資平穩(wěn)增長，2006年度投資規(guī)模到達50億元。表2.住宅投資及所占房地產投資比重住宅投資比重在05、06年度大幅度上升，06年度住宅投資到達37.3億元。表3.商品房施工、竣工及銷售面積施工、竣工、銷售面積穩(wěn)步增長，總體供求關系根本平衡。表4.商品房價格走勢從2002年開始商品房價格平穩(wěn)增長，但增長幅度呈現(xiàn)逐年下降態(tài)勢。五、近期土地交易深度剖析表1.土地成交區(qū)域分布2007年01-10月2007年1-10月市區(qū)土地成交面積超過500萬平方米；蘭山成交量最大，南坊及經濟開發(fā)區(qū)緊隨其后。表2.土地成交用途結構2007年01-10月住

10、宅用地占47%，商業(yè)綜合到達26%，所占比重明顯有所上升。表3.各區(qū)域土地成交價格2007年01-10月市區(qū)土地成交均價約60萬元/畝，蘭山最高，到達120萬元/畝。表4.各用途土地成交價格2007年01-10月住宅用地成交均價約52萬元/畝，商業(yè)綜合約58萬元/畝，商住混合約74萬元/畝。表5.主要成交地塊列明細蘭山、羅莊區(qū)表6.主要成交地塊列明細南坊新區(qū)表7.主要成交地塊列明細河東、經濟開發(fā)區(qū)六、近期樓市成交行情表1.商品房新增供給與成交情況2007年1-6月上半年銷售面積到達128萬平方米，增長明顯，但供求關系根本平衡。表2.商品房分月成交情況2007年1-6月各月份成交量的波動幅度較大

11、，平均每月成交在1500套左右。表3.二手房成交情況2007年1-6月指標數(shù)據(jù)增長登記套數(shù)宗交易面積萬平方米交易金額億元二手房增長速度明顯，但成交量遠小于商品房成交量，價格水平較低。表4.經濟房建設與交易2007年1-6月經濟房銷售約9萬平方米，遠小于商品房規(guī)模。表5.房屋價格變動情況07年08月指標同比上漲環(huán)比上漲房屋銷售價格.6住宅類商品房價格.經濟適用房價格 0 .0 x普通住宅價格.x高檔住宅價格.x非住宅類商品房價格.x二手房銷售價格.總體價格增長幅度平緩，但高檔住宅價格增幅較大。七、板塊市場掃描羅莊板塊南坊板塊河東板塊城西板塊濱河板塊城中板塊大致范圍：沂州路以西，蒙山大道以東，陶然

12、路以北，涑河以南區(qū)域；區(qū)域環(huán)境：臨沂主城，商業(yè)配套完善，人口、居住密度、商貿最為集中；樓市特點：商品房住宅價格位列第二梯度，各單位自建家屬區(qū)占有較大比例；代表樓盤：富城IBIH、河畔花園、中僑陽光濠庭、馨園小區(qū)、美多商務花園等；供求關系：樓盤供給過少，無法滿足消費者的需求；客群特征：城中原住民客戶為主，同時受到九縣及大批外來人員的追捧；首次置業(yè)較多,外加局部投資客群，客群覆蓋面較廣。5.1城中板塊項目名稱物業(yè)類型占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時間主力戶型銷售均價（元/平方米）陽光高第高層5122006年9月兩室兩廳3050御園金頂高層242005年8月三室兩廳3400凌云花園高層1

13、.54X 三室兩廳2880盛世華庭高層1.56.82007年6月二室兩廳3000錦園高層13.62006年11月三室兩廳3200錦繡藍山小高層16.7242007年底待定3500聯(lián)安現(xiàn)代城41510X三室兩廳X表1.主要代表工程概況受地塊制約，板塊內以10萬平米以下的小規(guī)模樓盤為主項目名稱物業(yè)類型戶型面積（m2）比例陽光高地高層40-5010%114-11825%135-16060%御園金頂高層5020%150-16050%170-30030%凌云花園疊拼/高層12020%130-14050%20030%錦園高層13725%16550%17420%表2.代表工程戶型面積配比 受規(guī)劃政策影響,本

14、板塊內90%以上的住宅為高層,以三居室為主力，并配以一定比例的兩室兩廳一衛(wèi)，但區(qū)域內小戶型十分熱銷。項目名稱起價均價頂價陽光高第260030503300凌云花園246028803480盛世華庭280030003500錦園278032003800臺北新城260032003700冠蒙時代256027002890表3.代表工程價格水平銷售均價為2950 元/平米左右，在價格上相對濱河板塊優(yōu)勢明顯。大致范圍：沂河右畔，以濱河大道為軸心，北至雙嶺路，南至沂河路；區(qū)域環(huán)境：沂河景觀帶之自然環(huán)境及景觀資源最正確區(qū)域；樓市特點：此板塊為近期最為活潑板塊，商品房住宅價格位列全市高端；代表樓盤：蘭亭水岸、觀天下花

15、園、開元上城、外灘明珠等；供求關系：近期開發(fā)樓盤較多，且還有較豐富的土地儲藏，未來開展空間大；客群特征：以本地企業(yè)主、經商業(yè)者及政府人員為主，外來人群占一定比重。5.2濱河板塊項目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）開盤時間物業(yè)類型主力戶型銷售均價（元/平方米）清水灣12312006年10月14日高層三室兩廳3400開元上城10242006年06月高層三室兩廳4200濱河國際22502007年05月22日別墅高層三室兩廳四室兩廳3900蘭亭水岸1.592007年07月08日高層三室兩廳4300觀河苑1.552006年10月18日高層三室兩廳四室兩廳3300東方花苑392007年05月10

16、日高層三室兩廳3700外灘明珠1046x高層三室兩廳4200天元名筑4.910 x多層小高層高層xx表1.主要代表工程概況整體規(guī)模較大，在售住宅總供給量較大;濱河國際的樓盤規(guī)模達50萬平米。項目名稱物業(yè)類型戶型面積（m2）比例清水灣高層6920%116-14420%150-21260%開元上城高層5020%150-16050%170-30030%濱河國際疊拼/高層12020%130-14050%20030%外灘明珠高層13550%18010%20020%蘭亭水岸高層8830%136-17030%20930%觀河苑高層130(售完)25%16050%19020%東方花苑高層10030%13030

17、%19030%表2.代表工程戶型面積配比根本上以三居室為主流產品，戶型面積在130-180之間。表3.代表工程價格水平項目名稱底價均價頂價清水灣270034004800開元上城340042005800濱河國際300039004500蘭亭水岸350043005900觀河苑260033004000東方花苑290037005400外灘明珠x約4200 x依托暢通的交通、優(yōu)美的沂河景觀、較為先進的戶型設計使該板塊內的住宅銷售均價居全市各板塊銷售價格的最高位。城西板塊大致范圍：蒙山大道以西，鐵路線以北區(qū)域；區(qū)域環(huán)境：集中全市的數(shù)量眾多的批發(fā)市場，從業(yè)人群數(shù)十萬；樓市特點：居住物業(yè)與商貿市場并存；代表樓盤

18、：臺北新城、冠蒙時代等；供求關系：開發(fā)較早，但近期上市樓盤不多；客群特征：私營業(yè)主及外來生意人成為主；表1.主要代表工程概況項目名稱物業(yè)類型占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時間主力戶型銷售均價（元/平方米）臺北新城高層401002006年10月二室兩廳三室兩廳3200冠蒙時代多層高層8192006年9月二室兩廳三室兩廳2700區(qū)域樓盤相對市中心較少，但不缺少大盤，臺北新城到達100萬平方米。表2.代表工程戶型面積配比項目名稱物業(yè)類型戶型面積（m2）比例臺北新城高層130(售完)25%16050%19020%冠蒙時代花園高層、多層10030%13030%19030%多以高層住宅為住，包

19、括局部多層住宅物業(yè)，130以上的面積比重大。表3.代表工程價格水平項目名稱起價均價頂價臺北新城260032003700冠蒙時代256027002890區(qū)域平均價格在2800左右，略低于市中心的水平。羅莊板塊大致范圍：羅莊衛(wèi)星城城區(qū)及高新技術開發(fā)區(qū)；區(qū)域環(huán)境：距離中心較遠，但板塊內經濟較為興旺；樓市特點：工程規(guī)模都較大以社區(qū)配套彌補周邊配套的缺乏；代表樓盤：怡景天鵝湖、陽光翠湖；供求關系：區(qū)域整體供給量相對于其他板塊偏少；客群特征：本區(qū)域及高新區(qū)上班人群為主，包括少量蘭山市中心客源；表1.主要代表工程概況項目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時間物業(yè)類型主力戶型銷售價格（元/平米）怡

20、景天鵝湖20292005年多層、小高層、高層三室兩廳1600陽光花園30212005年多層三室兩廳1460陽光怡情園25.7182005年多層三室兩廳1500 陽光翠湖30202005年12月多層三室兩廳1450大多為中等規(guī)模樓盤，區(qū)域平均價格在1500左右，遠低于市中心的水平。河東板塊大致范圍：沂河以東近郊區(qū)域，河東及經濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)域環(huán)境：機場所在地，未來主要交通物流及制造業(yè)區(qū)域；樓市特點：樓市處于起步階段，以中低價位住宅及商貿物流城開發(fā)為主；代表樓盤：集賢小區(qū)、樂泰花園、水景明珠、黃山小區(qū)、濱河花園等；供求關系：現(xiàn)階段上市樓盤少，但未來供給充足；近期土地批租量大客群特征：本區(qū)域人群為主，

21、包括少量蘭山市中心客源；項目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時間物業(yè)類型起價 均價（元/平米）水景明珠20.58x2006年小高層，多層26002900天弘苑x3.5x多層23602700東華苑20.14x2006年小高層27003000表1.主要代表工程概況根本上都是中等規(guī)模樓盤，普通住宅在2800元/平方米左右，接近市區(qū)水平。南坊板塊大致范圍：沂河西、祊河東的圍合三角，新市政府所在地及行政文化中心；區(qū)域環(huán)境：區(qū)域開發(fā)尚處于起步階段，區(qū)域生活配套嚴重缺乏；樓市特點：高端與中低價樓盤并存，未來開發(fā)的商務工程比重大；代表樓盤：沂龍灣、齊魯園等；供求關系：現(xiàn)階段上市樓盤少，08年市政

22、府搬遷配套完善后供給量將猛增；客群特征：政府公職人員所占比重大，也包括其他少量高端人群；項目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時間物業(yè)類型戶型面積銷售價格（元/平米）沂龍灣791232006年小高層，多層89-1902700，3400齊魯園23.33452006年小高層，多層80-2303500表1.主要代表工程概況根本上都是規(guī)模樓盤，普通住宅在2700元/平方米左右。八、典型工程解析工程A.濱河國際物業(yè)地址：臨沂市濱河大道小埠東橡膠壩西側開發(fā)商：前田置業(yè)開盤時間：2007年均價：40，00元/平方米物業(yè)類別：高層、小高層、 別墅建筑風格： 西班牙風情社區(qū)占地面積：350畝擬規(guī)劃成

23、A、B兩地塊總建筑面積：50萬平方米綠化率：40%A地塊占地：120畝，A地塊總建筑面積：14萬平方米規(guī)劃有13幢疊拼別墅、2幢小高層、9幢高層、沿河商業(yè)工程概況圖片.售樓處圖片.社區(qū)外景開盤時間： 2007年5月22號銷售單價：4000-5000元/平方米單套總價：80萬-100萬銷售情況：濱河國際一期工程開盤400余套住房，首日成交近100套。小高層、高層銷售情況良好，別墅由于高總價，銷售緩慢。客戶群體：政府官員、私營企業(yè)主、個體工商戶，及一局部在臨沂經商的南方客戶，以溫州客戶為主。 銷售情況(1)總體策略:與全國著名的景觀公司攜手合作， 原版移植西班牙建筑風格及園林景觀， 大手筆規(guī)劃西班

24、牙風情社區(qū)景觀體系;(2)規(guī)劃特色:沿濱河大道規(guī)劃380米長70米寬西班牙風情景觀帶; 沿電力河規(guī)劃500米長23米寬西班牙風情商業(yè)休閑步行街;(3)規(guī)劃布局：外圍高層布局，中央為別墅和公寓洋房; 以小區(qū)中心為綠化中心，以南北的步行道為綠化軸，配以水景;(4)社區(qū)配套:商業(yè)步行街，商業(yè)會所，物業(yè)，銀行，郵局，高爾夫練習場;(5)物業(yè)效勞:提供酒店式效勞，24小時全天候響應效勞。規(guī)劃設計特色標準層戶型共分5種，以三室兩廳兩衛(wèi)，四室兩廳兩衛(wèi)為主；面積從105平到168平。 主力面積：105-146平，面積配比90；主力戶型：B C D，套數(shù)配比分別是4：2：3。戶型特征：全明設計，雙陽臺，入戶花園

25、,大面寬，短進深，南北通透；全明設計，動靜別離。 戶型配比情況戶型面積類型平層套數(shù)套數(shù)比套數(shù)A155.57-168.14四房兩廳兩衛(wèi)1526B123.88-146.44四房兩廳兩衛(wèi)840208C118.31-131.95三房兩廳兩衛(wèi)420104D105.12-124.59三房兩廳兩衛(wèi)630156E127.42-137.76四房兩廳兩衛(wèi)1526合計XX201520營銷推廣8月份優(yōu)惠：凡于8月1日至8月30日之間，在濱河國際購房者，在原有價格不變的根底上，另再送每戶贈送價值3000元的專業(yè)釣具一套或空調，購置別墅者另送電磁爐一臺或皮劃艇。9月份優(yōu)惠：前5套別墅、前10套高層簽約客戶分別享受總裁特批

26、價；簽約客戶均享受一年免費物業(yè)管理費；第16-30位簽約客戶均送光波爐一臺；簽約客戶均有時機贏取“游北京迎奧運雙人雙飛游；簽約客戶均送“裝修設計方案；簽約客戶均送北京亞光亞裝修金卡 。工程B.開元上城工程名稱：開元上城沂河花園四期物業(yè)類別：小高層、寫字樓總建筑面積：230，500平方米物業(yè)地址：臨沂市金雀山路東段開發(fā)商：山東開元置業(yè)開展入住時間：2007年綠化率：40%總戶數(shù)：1400余戶工程概況圖片.開盤儀式圖片.建筑外立面戶型配比主力面積：128-150平，面積配比是55.5，三房兩廳占壓倒性優(yōu)勢。戶型評價：戶型方正，設計緊湊，利用率高；采光，通風性好；動靜分區(qū)，干濕別離。 戶型面積類型平

27、層套數(shù)套數(shù)比套數(shù)A1（復式）239.34五房兩廳兩衛(wèi)1222.2440A2155.11三房兩廳兩衛(wèi)1222.2440F1（復式）128三房兩廳兩衛(wèi)611.1220F251.7一室一廳一衛(wèi)611.1220F3（復式）183.97三房兩廳三衛(wèi)611.1220F4143三房兩廳一衛(wèi)611.1220J1145.38三房兩廳兩衛(wèi)611.1220合計xx5412000銷售情況銷售單價：起價3500/平方米，樓層差80元，方位差60元；單套總價：總價控制在45萬到78萬之間；銷售套數(shù)：共2000戶，2號 3號院落均在去年十月份已經開盤，銷售火爆，當日簽約200套。170平以下的東戶售罄，銷售率約60。客戶群

28、體：政府官員、私營企業(yè)主、個體工商戶，及一局部在臨沂經商的南方客戶，以及山西，東北等地投資客。1歐洲風情的純粹優(yōu)雅，以現(xiàn)代風格的純粹簡潔，屏棄不切實際 的繁瑣，灰色、藍色的時尚色彩運用，矗立天地，硬朗不失優(yōu) 雅氣度，沉斂一份沖擊心底的視覺張力、雋永而高貴2高樹、灌木、花草、動靜結合的水景，與空中花園、墻面綠化 形成層次跌宕的立體視野3兩個城市街區(qū)，四個專享的私家院落4開元上城采用四新材料，運用光、熱、空氣的超前科技，提高 日照、溫度、空氣對流的物理量，“A級 性能認定的居住標準 國家住宅工程中心技術支持5引入垂直城市的概念，立體化復合空間，強調不同高度層次與 自然環(huán)境的交流互動，低層單位融入園

29、林，高層單位那么講究視 野開闊，每一層空間都具備不同的內涵和質感規(guī)劃設計特色工程C.錦繡藍山工程概況地理位置：通達路與海關路投資商：融和集團投資開發(fā)商：山東錦繡置業(yè)公司開發(fā)占地面積：167.44畝總建面積：24萬平方米容積率： 1.8建筑密度：18%綠化率：36%上市時間：10月20日其他：20000主題風情商業(yè)街90000獨特的歐式園林環(huán)境2800尊貴奢華的泛會所配套600浪漫優(yōu)雅的游池400三班幼兒園圖片.社區(qū)鳥瞰圖片.售樓處工程D.臺北新城工程概況工程地址：開源路西，蒙山大道東，銀雀山路南，開陽路北開 發(fā) 商：臨沂臺北新城建設開展 樓盤形態(tài)：多層、小高層、高層占地面積：620畝規(guī)劃總戶數(shù)

30、： 10000戶左右規(guī)劃建筑面積：約100萬平方米總投資：約15億元人民幣開盤時間：2006年10月01日小區(qū)規(guī)劃：以三條商業(yè)街(臺灣商業(yè)街、韓國商業(yè)街、香港商業(yè)街)為主軸，擬建可容納約5萬居民居住的中高檔不夜城景觀商住區(qū)。建成后，該社區(qū)將大大帶動城區(qū)中西部的城市建設及居民的生活消費水平。圖片.社區(qū)鳥瞰圖片.商業(yè)街效果工程E.沂龍灣工程概況開 發(fā) 商：臨沂尚城置業(yè)投資商：山東省商業(yè)集團、煙臺振華集團 地理位置：未來新城市中心南坊新區(qū)內物業(yè)形態(tài)：多層、小高層用地面積：約790，000平米總建筑面積：1，231，439平米一期建筑面積：159，583平米規(guī)劃總理念：營造“充滿人文精神、強化生活感受

31、的新型社區(qū)，工程整個地塊由六個地塊組成，把工程地塊西北面三塊城市公共綠地組合進工程用地，形成“九宮格的用地格局。工程六地塊主題按照儒家六藝?詩?、?書?、?禮?、?易?、?樂?、?春秋?進行規(guī)劃。工程緊鄰濱河綠化帶和市政景觀軸，獨享50萬平米綠化景觀，更有獨創(chuàng)文化運動主題園林，美麗與寧靜與生俱來。圖片.社區(qū)鳥瞰圖片.社區(qū)效果圖片.售樓處圖片.社區(qū)實景九、消費者問卷調研分析表1.購房時間表2.購房目的1-3年內考慮購房比重接近50%，首次置業(yè)比例接近40%，投資比重接近20%；來自低水平購置力的消費群觀望氣氛濃厚；而高端消費者仍看好市場。表3.購房區(qū)域蘭山市中心的吸引力依然最強，而河東、南坊成新

32、興購房區(qū)域。表4.購房單價承受力表5.購房總價承受力大局部客戶心理預期單價在20002500元/平方米，總價在2025萬元。表6.付款方式表7.月供按揭金額約60%客群選擇按揭，且月供集中在1200-1600元之間。表8.購置物業(yè)類型超過70%的受訪者選擇多層，小高層、高層的比重僅為25%。表9.房屋面積段表10.房屋戶型50%以上的人群選擇100120平方米，3房2廳的比重也超過50%。表11.房屋性質表12.交房標準70%以上的人選擇購置商品房，而要求毛坯的占60%。表13.房屋附屬物超過一半的人希望配有儲藏間及書房。十、結論“乘風破浪會有時，直掛云帆濟滄海結論A.臨沂城市開展前景革命老區(qū)

33、煥發(fā)青春活力，城市面貌日新月異；憑借良好區(qū)位及超過1000萬人口的根底，在政府的有效經營下，臨沂城市開展迎來最正確歷史時機?！翱鬃拥菛|山而小魯，登泰山而小天下結論B.臨沂房地產投資時機無論從城市及房地產行業(yè)規(guī)模、開展階段與水平，還是從人文自然生態(tài)景觀來看，臨沂房地產無疑會是一個不錯的“實戰(zhàn)場所或“根據(jù)地；在獲得豐厚回報的同時，將使企業(yè)自身實力、能力及眼界有所提升。以下為附加內容以下為附加內容讓更多的農民成為新型職業(yè)農民中央農業(yè)播送電視學校 劉天金20210507 陜西 農業(yè)部部長韓長賦： 這是一項根底性工程、創(chuàng)新性工作，要大抓特抓、堅持不懈。 讓更多的農民成為新型職業(yè)農民目標 生產更多更好更平

34、安的農產品供給社會方向一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民二、什么是新型職業(yè)農民三、如何加快培育新型職業(yè)農民一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民一深刻背景農村勞動力持續(xù)轉移,“人走村空問題愈演愈烈 2021年我國農民工數(shù)量到達2.6億，每年新增900-1000萬。四川抽樣調查：26% 舉家外出農戶20% 留守農戶轉移比例平均60%，高的70-80% 一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民一深刻背景農村青壯年勞動力大量外出，“老人農業(yè)“婦女農業(yè)“小學農業(yè)問題日益凸顯陜西抽樣調查：72% “80后“90后青壯年勞動力農民工55歲 務農農民平均年齡63% 婦女83% 初中及以下文化程度 四川抽樣調查： 務農農民5

35、0歲以上54%，60歲以上30%，70歲以上13%； 婦女60%； 初中及以下90%。一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民一深刻背景農村新生勞動力離農意愿強烈，農業(yè)后繼乏人問題步步緊逼新生代農民工76% 不愿再回鄉(xiāng)務農85% 從未種過地國家統(tǒng)計局2021年10省調查：90%的新生代農民工沒有從事過一天的農業(yè)生產活動一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民二緊迫課題“誰來種地“地如何種？黨的十八大：堅持和完善農村根本經營制度，構建集約化、專業(yè)化、組織化、社會化相結合的新型農業(yè)經營體系。國務院常務會議：要采取有效措施，使一局部年輕人愿意在農村留下來搞農業(yè)，培養(yǎng)和穩(wěn)定現(xiàn)代農業(yè)生產隊伍。中央經濟工作會議、中央農村

36、工作會議：要穩(wěn)定完善強農惠農富農政策，充分保護和調動農民生產經營積極性，使務農種糧有效益、不吃虧、得實惠。2021年中央一號文件：農村勞動力大量流動，農戶兼業(yè)化、村莊空心化、人口老齡化趨勢明顯，農民利益訴求多元，加強和創(chuàng)新農村社會管理勢在必行。十二屆全國人大一次會議?政府工作報告?：要采取有效措施，穩(wěn)定農業(yè)生產經營隊伍，積極培育新型農民。 聚焦“誰來種地“地如何種一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民二緊迫課題“誰來種地“地如何種是一個問題的兩個方面 農村勞動力結構性缺乏：“不是沒人種地，而是這地由什么人來種 創(chuàng)新農業(yè)生產經營方式：“不是種不過來，而是怎么種得更好一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民三歷

37、史使命答復好“誰來種地“地如何種的問題，歷史性地落在了培育新型職業(yè)農民上。 2021年中央一號文件聚焦農業(yè)科技，著力解決農業(yè)生產力開展問題，明確提出大力培育新型職業(yè)農民；2021年中央一號文件突出農業(yè)經營體制機制創(chuàng)新，著力完善與現(xiàn)代農業(yè)開展相適應的農業(yè)生產關系，進一步強調加強農業(yè)職業(yè)教育和職業(yè)培訓。創(chuàng)新農業(yè)生產經營方式現(xiàn)代家庭經營+合作組織+社會化效勞 =新型農業(yè)經營體系新型職業(yè)農民 新型生產經營主體 新型農業(yè)經營體系 現(xiàn)代農業(yè) 新型職業(yè)農民是伴隨農村生產力開展和生產關系完善產生的新型生產經營主體，是構建新型農業(yè)經營體系的根本細胞，是開展現(xiàn)代農業(yè)的根本支撐，是推動城鄉(xiāng)開展一體化的根本力量。一、