8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、安徽省恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估案例分析報(bào)告姓名 盧耀球 安徽金地源不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司摘要：房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是土地估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來(lái)源之一，本文就日前業(yè)務(wù)中遇到的開發(fā)企業(yè)用在建商住土地進(jìn)行抵押貸款估價(jià)中的背景、技術(shù)難點(diǎn)以及處理這些難點(diǎn)問(wèn)題的方法和思路做簡(jiǎn)單闡述。關(guān)鍵詞： 抵押貸款 保守原則 市場(chǎng)比較法 假設(shè)開發(fā)法正文：第一部分 評(píng)估項(xiàng)目的背景一、估價(jià)目的委托方以估價(jià)對(duì)象設(shè)定土地抵押權(quán)向銀行貸款，我公司接受委托，對(duì)估價(jià)對(duì)象的使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，為抵押人和抵押權(quán)人提供合理的土地使用權(quán)抵押價(jià)格參考依據(jù)。二、宗地概況據(jù)評(píng)估人員實(shí)地查勘，參考委托方提供的有關(guān)資料，待估宗地為在建開發(fā)

2、項(xiàng)目，區(qū)內(nèi)土地平整，正進(jìn)行樁基礎(chǔ)施工，紅線外達(dá)到“五通”（通路、供電、供水、排水、通訊）。土地證登記面積為33333.3平方米。土地登記用途為住宅，紅線內(nèi)“五通一平”（通路、供電、供水、排水、通訊及場(chǎng)地平整）。估價(jià)設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。評(píng)估地價(jià)是指在估價(jià)基準(zhǔn)日為二零零七年十二月五日，設(shè)定土地開發(fā)程度與用途條件下，土地剩余使用年限為66該宗地形狀為較規(guī)則矩形，臨路寬度理想，進(jìn)深較深；四至界線為：南鄰安徽工商職業(yè)學(xué)院，其余均為梅沖村。土地證號(hào)：長(zhǎng)豐縣國(guó)用（2004）字第3592號(hào)，地號(hào)為08-03-358。三、地價(jià)定義本報(bào)告所評(píng)估的待估宗地地價(jià)是指在估價(jià)基準(zhǔn)日為二零

3、零七年十二第二部分 評(píng)估項(xiàng)目估價(jià)方法的技術(shù)難點(diǎn)及解決方案一、估價(jià)方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18358-2001），通行的宗地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。鑒于本次估價(jià)項(xiàng)目性質(zhì)，決定采用市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)本地銀行也要求開發(fā)用地評(píng)估必用該種方法）對(duì)該宗土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估測(cè)算。二、本項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)狀況及難點(diǎn)項(xiàng)目背景：該項(xiàng)目為本市城中村改造項(xiàng)目，毛地出讓。根據(jù)委托方提供的項(xiàng)目總平面圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載，規(guī)

4、劃涉及容積率為1.2，綠化率40.25%。擬建多層住宅小區(qū)，少量小高層。項(xiàng)目難點(diǎn)：（1）如何測(cè)算開發(fā)成本，對(duì)于委托方的拆遷成本的確定。（2）市場(chǎng)比較法的案例選擇，現(xiàn)階段土地市場(chǎng)交易案例多為凈地，無(wú)法選取足夠的同等毛地市場(chǎng)交易案例。（3）開發(fā)總價(jià)值的確定，其中涉及開發(fā)商可售各部分面積和價(jià)格的確定。三、本項(xiàng)目難點(diǎn)解決方案1、對(duì)于開發(fā)成本中涉及的拆遷成本：本人首先參考當(dāng)時(shí)土地出讓協(xié)議中對(duì)拆遷面積的描述，咨詢委托方對(duì)拆遷成本的計(jì)算和支付情況，經(jīng)了解得知，由區(qū)政府按重點(diǎn)工程出面拆遷，所需拆遷安置資金由委托方直接支付政府，由政府解決拆遷中涉及的費(fèi)用和安置房問(wèn)題。通過(guò)對(duì)委托方財(cái)務(wù)資料收集整理，得知該費(fèi)用開發(fā)

5、商已付給政府，土地估價(jià)測(cè)算時(shí)，該塊拆遷成本不再重復(fù)計(jì)算。2、通過(guò)上述市場(chǎng)調(diào)研，在用市場(chǎng)比較法計(jì)算時(shí)，可假設(shè)其土地均為凈地進(jìn)行比較修正，計(jì)算得出土地總價(jià)后，確定該宗地比準(zhǔn)價(jià)格。3、開發(fā)總價(jià)值的確定：首先應(yīng)確定委托方開發(fā)可售部分房產(chǎn)的范圍和面積，根據(jù)本次開發(fā)項(xiàng)目，委托方可售房產(chǎn)為：多層及小高層住宅；對(duì)于社區(qū)服務(wù)用房不再計(jì)算可售價(jià)值，但該部分建筑物開發(fā)成本應(yīng)在成本費(fèi)用中扣除。其次，利用市場(chǎng)比較法，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)成交價(jià)格案例，分別對(duì)多層及小高層住宅房等進(jìn)行修正比較，得出各部分價(jià)格后，通過(guò)累加確定開發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值。第三部分 評(píng)估項(xiàng)目的啟示一、在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款項(xiàng)目時(shí)，估價(jià)參考資料的調(diào)查應(yīng)客觀，對(duì)于待估對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察和背景資料的收集和了解應(yīng)全面、公正。估價(jià)人員應(yīng)做到以保守和審慎的原則為出發(fā)點(diǎn)，評(píng)估數(shù)據(jù)的選用應(yīng)保守和客觀。在本項(xiàng)目的評(píng)估過(guò)程中，我是在全面的了解項(xiàng)目前期和未來(lái)開發(fā)規(guī)劃后，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研。如對(duì)項(xiàng)目狀況了解不多，難以在市場(chǎng)調(diào)查階段，獲得正確資料，無(wú)法客觀、全面的反映估價(jià)對(duì)象合理價(jià)格，更談不上給銀行提供抵押價(jià)值參考。二、作為土地評(píng)估機(jī)構(gòu)在現(xiàn)在的市場(chǎng)背景中，處于非常重要的地位，如能做好客觀公正的第三方，就能為銀行防范信貸風(fēng)險(xiǎn)起到了應(yīng)有作用。作為從