六章假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用課件

1、第六章假設(shè)開發(fā)法第六章假設(shè)開發(fā)法一、概念 假設(shè)開發(fā)法(The Hypothetical Development Method)，又稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、倒算法或余值法，是將待估房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)格或價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常（開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤）投入費(fèi)用，以此求取待估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中運(yùn)用得較為普遍，在評估待開發(fā)土地價(jià)值時應(yīng)用得最為廣泛。6-1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理一、概念 假設(shè)開發(fā)法(The Hypothetical De二、理論依據(jù) 預(yù)期原理 假設(shè)開發(fā)法的基本原理是預(yù)期原理，而更深的理論依據(jù)，類似于地租原理。只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常

2、測算的是一次性的價(jià)格剩余。假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)思想早在杜能（J.H.VonThunen，17831850）所著的孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系一書中就已提出。杜能認(rèn)為“有一田莊，莊上全部房屋、樹木、垣籬都遭焚毀，凡想購買這一田莊的人，在估值時總會首先考慮，田莊建設(shè)完備之后，這塊土地的純收益是多少，然后扣除建造房屋等投資的利息，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)確定買價(jià)。”6-1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理二、理論依據(jù) 預(yù)期原理 假設(shè)開發(fā)法的基本原理是預(yù)期原理，而更二、理論依據(jù) 6-1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理二、理論依據(jù) 6-1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理三、假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件 （一） 假設(shè)開發(fā)法適用的對象待開發(fā)土地（包括生地、

3、毛地、熟地）的估價(jià)；將生地、毛地等開發(fā)成熟地的土地估價(jià)；再開發(fā)待拆遷的房地產(chǎn)的估價(jià)；具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)（包括裝修、改建、 擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇）的估價(jià)； 在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）的估價(jià)。以上五種類型的房地產(chǎn)統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。 6-1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理三、假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件 （一） 假設(shè)開發(fā)法適用的對象（二）假設(shè)開發(fā)法適用的前提條件必須假設(shè)土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開發(fā)利用方式，包括用途、使用強(qiáng)度、建筑物的設(shè)計(jì)等。售價(jià)的預(yù)測和成本的測算必須符合合法原則，符合國家有關(guān)政策，包括稅收政策。正確分析房地產(chǎn)市場行情，掌握房地產(chǎn)市場中的有關(guān)數(shù)據(jù)信息，正確預(yù)測售價(jià)和

4、開發(fā)成本。假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為社會正常平均水平。 6-1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理（二）假設(shè)開發(fā)法適用的前提條件必須假設(shè)土地或房地產(chǎn)的利用為最（三）假設(shè)開發(fā)法評估精確度的影響因素是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。由于這兩個預(yù)測包含著較多的可變因素，假設(shè)開發(fā)法有時被指責(zé)為較粗糙。這一點(diǎn)也可以從同是參加土地使用權(quán)拍賣、招標(biāo)出讓，均是采用假設(shè)開發(fā)法測算報(bào)價(jià)，但不同的競買者所愿意出的最高購買價(jià)格

5、可能相差懸殊中反映出來（當(dāng)然，各個競買者在測算時所依據(jù)的自身?xiàng)l件可能有所不同，其測算結(jié)果為投資價(jià)值）。不過，當(dāng)估價(jià)對象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是唯一實(shí)用的估價(jià)方法。6-1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理（三）假設(shè)開發(fā)法評估精確度的影響因素是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法四、假設(shè)開發(fā)法的其他用途（一）確定擬開發(fā)場地的最高價(jià)格。（二）確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤。（三）確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。 6-1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理四、假設(shè)開發(fā)法的其他用途（一）確定擬開發(fā)場地的最高價(jià)格。一、基本公式（一）適用于開發(fā)完成后出售的公式式中：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；應(yīng)扣除項(xiàng)

6、目。6-2 假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式一、基本公式（一）適用于開發(fā)完成后出售的公式式中：待開發(fā)一、基本公式（二）適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式式中：用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。6-2 假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式一、基本公式（二）適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式式中： （三）假設(shè)開發(fā)法統(tǒng)一的基本公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)成本 管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)6-2 假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式一、基本公式 （三）假設(shè)開發(fā)法統(tǒng)一的基本公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=二、按估價(jià)對象細(xì)化的公式（一）求生地價(jià)值的公式 1、適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式

7、生地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由生地建成房屋的開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)6-2 假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式2、適用于將生地開發(fā)成熟地的公式生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)土地開發(fā)利潤買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 二、按估價(jià)對象細(xì)化的公式（一）求生地價(jià)值的公式 1、適用于在二、按估價(jià)對象細(xì)化的公式1、適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由毛地建成房屋的開發(fā)成本 管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)6-2 假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式（二）求毛地價(jià)值的公式

8、 2、適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本 管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi) 土地開發(fā)利潤 買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 二、按估價(jià)對象細(xì)化的公式1、適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式二、按估價(jià)對象細(xì)化的公式熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由熟地建成房屋的開發(fā)成本 管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利 潤買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 6-2 假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式（三）求熟地價(jià)值的公式 二、按估價(jià)對象細(xì)化的公式熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由二、按估價(jià)對象細(xì)化的公式在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值續(xù)建成本管理費(fèi) 用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)續(xù)建投 資利

9、潤買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 6-2 假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式（四）求在建工程價(jià)值的公式 二、按估價(jià)對象細(xì)化的公式在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值二、按估價(jià)對象細(xì)化的公式舊房價(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值裝修改造成本 管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi) 裝修改造投資利潤買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的 稅費(fèi) （五）求舊房價(jià)值的公式 6-2 假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式二、按估價(jià)對象細(xì)化的公式舊房價(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為下列六個步驟進(jìn)行：一、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟（一）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況調(diào)查土地的位置； 查清土地面積大小、形狀、平整狀況、基礎(chǔ)設(shè)施

10、狀況，為估算建筑費(fèi)用提供依據(jù)；調(diào)查土地利用要求，即規(guī)劃限制，掌握政府對此宗地的規(guī)定用途、容積率、建筑物高度限制等；調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況；運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為下列六個步驟進(jìn)行：一、假設(shè)開發(fā)法的一、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟根據(jù)待估土地的基本情況、土地市場條件等，在規(guī)劃要求及管理限制所允許的范圍內(nèi)確定土地的最佳利用方式，以實(shí)現(xiàn)土地的最有效使用。它包括確定土地的用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度等。最重要的是選擇最佳的土地用途。土地用途的選擇，要考慮土地的位置、這種用途的現(xiàn)實(shí)社會需要程度和未來的發(fā)展趨勢等。 （二）確定最有效的開發(fā)利用方式一、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟6-3

11、 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟根據(jù)確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等發(fā)生的時間和數(shù)額，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金，以及各項(xiàng)收入和支出的折現(xiàn)或計(jì)算投資利息等。 6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟一、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟（三）估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用根據(jù)土地條件和所確定的開發(fā)利用方式，預(yù)測開發(fā)完成后不動產(chǎn)的預(yù)期售價(jià)。不動產(chǎn)售價(jià)的預(yù)測要建立在充分了解不動產(chǎn)市場狀況、社會供需狀況的基礎(chǔ)上，可選用市場比較法、收益還原法等，根據(jù)相鄰地區(qū)或同一地區(qū)相同或相似不動產(chǎn)的售價(jià)、租金，加以修正而獲得。6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟一、假設(shè)

12、開發(fā)法的操作步驟（四）預(yù)測開發(fā)完成后的不動產(chǎn)銷售總價(jià)根據(jù)土地條件和所確定的開發(fā)利用方式，預(yù)測開發(fā)完成后不動產(chǎn)的預(yù)1、開發(fā)建筑成本費(fèi)用2、估算專業(yè)費(fèi)用3、估算不可預(yù)見費(fèi)4、確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息5、估算稅費(fèi)6、估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)租售費(fèi)用7、估算開發(fā)商利潤6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟一、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟（五）估算建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等多項(xiàng)成本費(fèi)用及開發(fā)商利潤1、開發(fā)建筑成本費(fèi)用6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟一、假設(shè)將上述數(shù)據(jù)直接帶入公式進(jìn)行計(jì)算，即：估價(jià)對象價(jià)格=不動產(chǎn)開發(fā)后的總價(jià)不動產(chǎn)開發(fā)費(fèi)專業(yè)費(fèi)利息租售稅費(fèi)開發(fā)商合理利潤6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟一、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟（六）計(jì)算和

13、確定估價(jià)對象價(jià)格將上述數(shù)據(jù)直接帶入公式進(jìn)行計(jì)算，即：6-3 假設(shè)開發(fā)法的開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價(jià)始點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。二、假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟（一）開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)前期、開發(fā)期和經(jīng)營期。 確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等發(fā)生的時間和數(shù)額，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金，以及各項(xiàng)收入和支出的折現(xiàn)或計(jì)算投資利息等。 開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值。該市場價(jià)值所對應(yīng)的日期

14、，通常也是開發(fā)完成時的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時或開發(fā)期間的某個日期（但在市場較好時考慮預(yù)售和市場不好時考慮延期租售的是例外）。 6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟二、假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求?。ǘ╅_發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值。該市場價(jià)值所對應(yīng)的日期 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過預(yù)測來求取。對于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場法，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位通常是單價(jià)而非總價(jià)（同市場法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的要求）。例如，假設(shè)現(xiàn)在是2007年8月，有一宗房

15、地產(chǎn)開發(fā)用地，用途為商品住宅，開發(fā)期為1.5年(或18個月)，如果要估計(jì)該商品住宅在2009年2月建成時的價(jià)格，則可以通過搜集當(dāng)?shù)卦擃惿唐纷≌^去若干年和現(xiàn)在的價(jià)格資料以及未來可能的變化趨勢來推測確定。 6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過預(yù)測來求取。對于銷售由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價(jià)中測算開發(fā)成本，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)時，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來分項(xiàng)測算，測算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測。 6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟二、假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求?。ㄈ╅_發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)由于假設(shè)開發(fā)法可視

16、為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價(jià)中測算開傳統(tǒng)方法中投資利息測算應(yīng)注意事項(xiàng)：應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目。 未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值； 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； 開發(fā)成本和管理費(fèi)用。 計(jì)息期的長短。 計(jì)息的方式。 利率的高低。 計(jì)息周期。 名義利率和實(shí)際利率。 6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟二、假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求?。ㄋ模┩顿Y利息傳統(tǒng)方法中投資利息測算應(yīng)注意事項(xiàng)：6-3 假設(shè)開發(fā)法的操資金的時間價(jià)值是同量資金在兩個不同時點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利率”。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬；從借款人的角度來說，是借款人使用他人的

17、資金所支付的成本。利率是指單位時間內(nèi)的利息與本金的比率，即：利率=單位時間內(nèi)的利息/本金l00%。計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利兩種。其中，單利是指每期均按原始本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。在單利計(jì)息的情況下，每期的利息是常數(shù)。 6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟資金的時間價(jià)值是同量資金在兩個不同時點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對量來開發(fā)利潤測算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率。在測算時要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟二、假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求?。ㄎ澹╅_發(fā)利

18、潤開發(fā)利潤測算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測算開發(fā)利潤的方法與成投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測算。 6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟二、假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求?。┩顿Y者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是假定一旦購買了待開發(fā)房折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩

19、部分。 6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟二、假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取（七）折現(xiàn)率折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與報(bào)酬在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時不應(yīng)忽略某些無形收益。如深圳市1987年12月首次公開拍賣的一塊土地，從當(dāng)時預(yù)測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去開發(fā)成本等所得的數(shù)額來看，價(jià)值也許不高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了這塊土地，會附帶取得一些意想不到的社會效果，如隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價(jià)格比較高是較自然的（當(dāng)時該塊土地的最后成交價(jià)是525萬元，比政府確定的拍賣底價(jià)200萬元高了很多）

20、。 6-3 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟二、假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求?。ò耍┯?jì)算中的其他問題在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時不應(yīng)忽略某些無形收益。如深圳市1987年1【例6-1】有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2k，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K “五通一平”熟地的單價(jià)為800元/；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測算為2.5億元/k，開發(fā)期需要3年，開發(fā)成本在3年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%；熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。

21、試用傳統(tǒng)方法測算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。一、單純的地價(jià)評估6-4 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例【例6-1】有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2k【解】設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V6-4 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例V=開發(fā)成熟地后的價(jià)值開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)商利潤投資利息開發(fā)商購置土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)該成片荒地開發(fā)成熟地后的總價(jià)值=800200000060%=9.6（億元）開發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額=2.52=5（億元）投資利息總額=（V+V4%）(1+10%)3-1+5（1+10%）1.5-1 =0.344V+0.768（億元）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額=9.66%=0.576（億元）開發(fā)利潤總額=（V+V4%

22、+5）15%=0.156V+0.75（億元）購買該成片荒地的稅費(fèi)總額=V4%=0.04V（億元）V=9.6-5-(0.344V+0.768)-0.576-(0.156V+0.75)-0.04V V=1.627（億元）故：荒地總價(jià)=1.627（億元） 荒地單價(jià)=81.35（元/）【解】設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V6-4 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例V【例6-4】估價(jià)對象概況：某開發(fā)商已取得某宗地70年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平”空地，面積3 000，土地價(jià)格為8000000元，取得土地使用權(quán)過程中所支付的法律、估價(jià)及登記等費(fèi)用為地價(jià)的12。城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為住宅，最大容積率為4。估算該開發(fā)公司在該項(xiàng)目

23、開發(fā)建設(shè)中的預(yù)期利潤。二、開發(fā)商預(yù)期利潤的測算評估6-4 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例評估過程為：1.該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。2.根據(jù)規(guī)劃條件，該宗地的最佳利用方式為修建住宅，容積率為4.3.根據(jù)市場調(diào)研和可行性研究，該宗地在取得土地使用權(quán)3個月后即可動工，建設(shè)周期2年。根據(jù)目前市場行情預(yù)測，住宅售價(jià)預(yù)計(jì)為3000元/m2，建成后即可全部售出；建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1000元/m2，在建造期間，第一年投入40的建筑和專業(yè)費(fèi)等，第二年投入其余所需的60%，目前的年貸款利率為8%，不動產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為為不動產(chǎn)總價(jià)的6%?！纠?-4】估價(jià)對象概況：某開發(fā)商已取得某宗地70年土地使用4.測算開發(fā)

24、商利潤？6-4 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例不動產(chǎn)的總價(jià)值=300030004=3600萬元建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)等=300010004=1200萬元地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用=800(1+12%)=896萬元總利息=896(1+8%)2.25-1+120040% (1+8%)1.5-1+120060%(1+8%)0.5-1=169.397+58.737+28.246=256.38萬元銷售稅費(fèi)=36006%=216萬元開發(fā)商利潤=3600-1200-896-256.38-216=1031.62萬元利潤占不動產(chǎn)總價(jià)的比例=1031.623600=28.656%利潤占全部開發(fā)成本的比例=1031.52(1200+896+256

25、.38+216)=40.16%4.測算開發(fā)商利潤？6-4 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例不動產(chǎn)的總【例6-7】估價(jià)對象概況：北京XX公司已取得某宗地50年的土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平”空地，面積12000，地價(jià)及相關(guān)法律、估價(jià)等費(fèi)用為3000000元，城市規(guī)劃規(guī)定該宗地用途為工業(yè)廠房，最大容積率為1。確定該開發(fā)公司在該項(xiàng)目中的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。三、建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)最高控制標(biāo)準(zhǔn)的測算6-4 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例【例6-7】估價(jià)對象概況：北京XX公司已取得某宗地50年的土【解】 評估過程：（1）該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用假設(shè)開發(fā)法測算。（2）根據(jù)該公司的市場調(diào)查和項(xiàng)目可行性研究，該項(xiàng)工程在取得土

26、地使用權(quán)后即可開工，建筑時間為2年，建成后即可全部售出，根據(jù)目前的市場行情，同類工業(yè)廠房的售價(jià)預(yù)計(jì)為1300元/，開發(fā)資金的投人為均勻投入，當(dāng)?shù)啬壳百J款年利率為12，開發(fā)商要求的利潤為不動產(chǎn)總價(jià)的18，不動產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動產(chǎn)總價(jià)的6。（3）測算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。假設(shè)在建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制額為P元。A、不動產(chǎn)總價(jià)=130012000l=15600000（元）B、地價(jià)及法律、估價(jià)等費(fèi)用=3000000元C、總利息=3000000(1+12)21+P(1+12)11 =763200+0.12PD、開發(fā)商利潤=1560000018=2808000（元）E、銷售稅費(fèi)=156000006

27、=936000（元）F、將上述數(shù)據(jù)代入公式，則：建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)最高控制額=ABCDE=156000003000000（763200+0.12）2808000936000=8092800/1.12=7225714（元）單位面積建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)為：7225714/120001=602.1（元/） 6-4 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例【解】 評估過程：6-4 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例【例6-4】某舊廠房的建筑面積為5000，根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，宜裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/（按建筑面積計(jì)），同時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為每平方

28、米建筑面積1000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4000元；銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率為12%）。 四、地上建筑物拆遷價(jià)格的測算6-4 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例【例6-4】某舊廠房的建筑面積為5000，根據(jù)其所在地點(diǎn)和【解】設(shè)該舊廠房的正常購買總價(jià)為V V=裝修改造后的價(jià)值裝修改造費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)商購置土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)改造補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金裝修改造后的總價(jià)值=40005000/（1+12%）=1785.7l（萬元）裝修改造總費(fèi)用=10005000

29、/(1+12%)0.5=472.46（萬元）銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=1785.718%=142.86（萬元） 購買該舊廠房的稅費(fèi)總額=V4%=0.04V（萬元）需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等的總額=4005000=200（萬元）V=1785.71472.46142.860.04V200=933.07（萬元）故：舊廠房總價(jià)=933.07（萬元）舊廠房單價(jià)=l866.13（元/）6-4 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例【解】設(shè)該舊廠房的正常購買總價(jià)為V 6-4 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)【例6-5】某在建工程于2008年3月1日開工，總用地面積3000，規(guī)劃總建筑面積12400，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計(jì)；

30、當(dāng)時取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià)800元/。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為2.5年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2300元。至2009年9月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50%的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需1.5年，還需投入60%的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元/，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為85%，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%，投資利潤率為20%。根據(jù)上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2009年9月1日的正常購買總價(jià)和

31、按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)酬率為9%，折現(xiàn)率為13%）。 五、在建工程價(jià)格的測算6-4 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例【例6-5】某在建工程于2008年3月1日開工，總用地面積3【解】（1）設(shè)該該在建工程的正常購買總價(jià)為V （2）續(xù)建完成后的總價(jià)值=(a/r)1-1/(1+r)n1/(1+rd)t 注：rd為折現(xiàn)率，t為需要折現(xiàn)的年數(shù)，其他同收益法含義。 續(xù)建完成后的總價(jià)值=6012124000.785%(1-25%)9% 1-1/(1+9%)50-3.51/(1+12%)2 =3464.85萬元（3）續(xù)建總費(fèi)用=23001240060%(1+12%)0.75 =1571.76萬元（4）銷售總費(fèi)用=34

32、64.858%=277.19萬元（5）購買該在建工程的稅費(fèi)總額=V3%=0.03V萬元（6）計(jì)算： V=3464.85-1571.76-277.19-0.03V 故 在建工程總價(jià)=1568.83萬元 在建工程單價(jià)=1568.831.24=1265(元/m2)6-4 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例【解】（1）設(shè)該該在建工程的正常購買總價(jià)為V 6-4 假【本章小結(jié)】本章主要對假設(shè)開發(fā)的基本原理、假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式與估價(jià)方法進(jìn)行了具體介紹。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，所以假設(shè)開發(fā)法是成本法的倒算法。對開發(fā)完成后發(fā)給年地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測可以運(yùn)用前面學(xué)習(xí)的市場比較法、收益法等方法并要考慮資金的時間價(jià)值進(jìn)行預(yù)測計(jì)算。該方法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性分析中也會運(yùn)用到?！颈菊滦〗Y(jié)】【技能訓(xùn)練】一、實(shí)地進(jìn)行假設(shè)開發(fā)法各費(fèi)用數(shù)據(jù)的