東莞金碧華庭項目營銷執(zhí)行報告-118-尊地課件

1、1謹(jǐn)呈：南峰集團金碧華庭項目 營銷執(zhí)行報告9/19/2022版權(quán)聲明：本項目是尊地地產(chǎn)顧問有限公司的研究成果，未經(jīng)本公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2清溪房地產(chǎn)市場分析市場客戶研究宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析項目目標(biāo)客戶定位報告思維導(dǎo)圖項目價值研判及優(yōu)劣勢分析思維導(dǎo)圖市場客戶研究項目物業(yè)發(fā)展建議市場客戶研究項目營銷執(zhí)行策略34宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析在保增長的前提下，信貸將無法急速收緊，通脹預(yù)期中證券、不動產(chǎn)、資源產(chǎn)品等將是避免資產(chǎn)縮水的避風(fēng)港投資快速增長：資本金比例下調(diào)后地方政府投資項目落實提速個人住房按揭貸款猛增中小銀行貸款快速增長商業(yè)銀行季末貸款沖

2、動.中國經(jīng)濟景氣指數(shù)回升企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)雙雙反彈企業(yè)家和銀行家均看好中國的宏觀經(jīng)濟以上數(shù)據(jù)來自中國信息報2010年經(jīng)濟趨勢：伴隨2009年上半年大量信貸的投放，中國經(jīng)濟逐漸呈現(xiàn)走出低谷的態(tài)勢，但經(jīng)濟發(fā)展的模式等本質(zhì)性的問題并沒有改善，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的速度沒有加快，因信貸的投放，固定資產(chǎn)投資迅猛增長，證券市場及不動產(chǎn)市場空前火爆，相信在2010年產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型有明顯的發(fā)展，但資產(chǎn)的通脹仍無法良好的控制。通脹是未來三到五年內(nèi)最主要的宏觀經(jīng)濟趨勢46宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析地王記錄不斷被“刷新”2009年的地王是在07、08年海嘯之后理性思考中誕生的。成交價（樓面地價）地塊位置土地獲得方成交價（樓面地價）地

3、塊位置土地獲得方北京16000元/廣渠路15號地 中化方興 溫州19607元/溫州長運地塊溫州城建15216元/奧運村地塊 成都中澤 9682元/溫州南郊鄉(xiāng)溫州鹿城6265元/通州九棵樹華美地產(chǎn) 成都3487元/成都領(lǐng)事館路 保利地產(chǎn)15141元/廣渠路10號地 富力地產(chǎn) 杭州46284元/上城區(qū)南山路 上城區(qū)投資 13500元/德外危改F1北京華融南京1299元/浦口2009G08 平安電子 上海21980元/長寧周家橋上海朗華1513元/浦口2009G09 南京恒輝 12000元/徐匯區(qū)斜土街綠地集團 佛山2411.73元/佛南掛-015 萬科 5600元/青浦徐涇鎮(zhèn)綠地集團寧波8707元

4、/鄞州新城區(qū) 雅戈爾 2239元/嘉定區(qū)靜寧路江蘇新城 大連37.48億 （總價）大連高新區(qū) 大連金賽 15324元/珠江新城廣州城建 廈門100894 元/思明區(qū)七星路廈門新景地深圳2586元/回龍埔平西路 尚模發(fā)展 9163元/湖邊水庫廈門萬科6428元/深圳寶安中洲寶城 9340元/五緣灣 恒禾置地 15550元/福田愛華路 心海投資 9113.49元/思明區(qū)仙岳路 寶嘉貿(mào)易 6612元/光明新區(qū) 深房集團 6670元/湖邊水庫福州世茂 67宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析地王記錄不斷被“刷新”2009年的地王是在07、08年海嘯之后理性思考中誕生的。宏觀經(jīng)濟分析小結(jié)：在保增長的前提下信貸將無法收緊，通

5、貨膨脹是未來三至五年內(nèi)宏觀經(jīng)濟最主要的趨勢，房地產(chǎn)作為增值保值的產(chǎn)品未來價格走勢將穩(wěn)中有升。地王記錄不斷被刷新，各地土地成交持續(xù)火暴，預(yù)示開發(fā)商對房地產(chǎn)后市走勢看好。為應(yīng)對08年經(jīng)濟危機，中央采取積極的經(jīng)濟政策目前已取得成效。部分地區(qū)房價上漲過快，為保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，中央隨后可能會對房地產(chǎn)行業(yè)采取適度壓制的措施。79東莞房地產(chǎn)成交面積從2000年開始一直緩慢上升到2006年，至2007年成交620.7萬平方米宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2009年前三季度全市商住用地成交區(qū)域主要集中在大朗、風(fēng)崗、橋頭、虎門、萬江這幾個鎮(zhèn)。2009年前三季度清溪商住用地成交面積59802平方米，成交總價8900萬元

6、，相對于東莞其它區(qū)鎮(zhèn)，成交不算活躍。910東莞房地產(chǎn)成交面積及成交價格經(jīng)過08年調(diào)整后出現(xiàn)了價升量漲的趨勢，進入09年三季度由于價格較高成交最出現(xiàn)了下滑宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析東莞房地產(chǎn)成交均價及成交面積在2007年上漲迅猛，經(jīng)歷2008年調(diào)整后，成交面積及成交價格均有大幅下滑，導(dǎo)致08年未出現(xiàn)大量庫存。2009年初成交面積開始大幅回升，但因08年市場不景氣09年市場推盤量相比呈現(xiàn)減少趨勢，09年第二季度出現(xiàn)了銷售面積大于供應(yīng)面積的情況。1011東莞房地產(chǎn)成交面積及成交價格經(jīng)過08年調(diào)整后出現(xiàn)了價升量漲的趨勢，進入09年三季度由于價格較高成交量出現(xiàn)了下滑宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析09年前三季度全市住宅供應(yīng)面積約

7、324.1萬M2，同比萎縮26%，連續(xù)兩年持續(xù)減少。09年前三季度房地產(chǎn)成交面積較08年同期增長67%09年前三季度全市住宅簽約均價約5874元/M2,較08年基本持平，較07年同期上漲約11%1112宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析進入2009年后東莞房地產(chǎn)存量開始回落，房地產(chǎn)新開工量開始逐步增加截止2009年3月底東莞商品房的累積可售存量為698.9萬平方米，首次降破700萬平方米，自2009年1月份開始連續(xù)三個月呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢。2009年第一季度全市新開工面積109.98萬平方米，同比下降50.5平方米。3月份新開工面積為59.55平方米，同比2008年同期下降41.9%.從趨勢上來看2007年8月-

8、2008年1月是新開工面積最高的時期，主要受市場處于快速上升趨勢所影響。從今年第一季度的情況看東莞樓市反彈行情展開后，新開工量開始逐步增加，說明開發(fā)商對市場的信心開始恢復(fù)。1213宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析近幾年清溪經(jīng)濟步入了發(fā)展的快車道，2008年清溪鎮(zhèn)綜合實力名列東莞第七國民生產(chǎn)總值城鄉(xiāng)居民儲蓄存款社會消費品零售總額近三年來清溪國民生產(chǎn)總值總增長30.4%，社會消費品零售總額也以29.5%的增長率迅速提高，居民儲蓄存款余額總增加率也達(dá)到了22.56%.2008年清溪鎮(zhèn)綜合實力一躍成為東莞第七強鎮(zhèn)。1314宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析08年清溪經(jīng)濟受到了一定影響，但影響不大，2009年清溪工業(yè)實現(xiàn)整體復(fù)蘇，招商引

9、資形勢良好。2008年清溪鎮(zhèn)主要經(jīng)濟指標(biāo)鎮(zhèn)級財政收入4.97億元同比增長1.1%各項稅收14.72億元同比增長37.7%村組兩級總收入4.8億同比增長5.8%外貿(mào)出口60.81億同比增長6.77%2009年1-6月，清溪鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到157.6億元，雖然同比仍呈下降趨勢，但環(huán)比仍逐月上升。上半年招商引資形勢趨好，新簽外商投資項目合同利用外資2511萬美元，同比增長22.6%全鎮(zhèn)空置廠房面積約46萬平方米，較每一季度空置面積減少約17萬平方米，下降率為27%從月度環(huán)比來看，清溪鎮(zhèn)出口總額2-5月當(dāng)月加工貿(mào)易出口環(huán)比分別增長2.82%、11.33%、5.64%、1.62%.金融危機對2008年清

10、溪經(jīng)濟造成一定影響，但影響并不大，主要經(jīng)濟指標(biāo)仍保持良好發(fā)展態(tài)勢。1416宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析清溪鎮(zhèn)行政新中心區(qū)是清溪重點規(guī)劃建設(shè)的板塊，規(guī)劃起點高清溪鎮(zhèn)總面積143平方公里，實際可利用的土地僅80平方公里左右，鎮(zhèn)中心區(qū)土地30平方公里左右。強化中心區(qū)的聚合和輻射功能，使之成為全鎮(zhèn)行政、教育、文化、商業(yè)的中心。 按照功能分區(qū)的規(guī)劃，將全鎮(zhèn) 13 個工業(yè)區(qū)連接成片，確立了金龍工業(yè)區(qū)、青湖工業(yè)區(qū)、東部工業(yè)區(qū)和西部工業(yè)區(qū)四大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。 突出亮點，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)行政新區(qū)，目前已有電信、交警、城建、外經(jīng)、國稅、地稅、勞動、工商、社保等10多個部門和機構(gòu)搬遷到行政區(qū)辦公，方便了群眾和企業(yè)辦事。 清溪行政新中心區(qū)

11、是清溪重點規(guī)劃建設(shè)的板塊，規(guī)劃起點高，這將對本項目開發(fā)提供良好的外部條件。1617宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析清溪鎮(zhèn)交通條件的改善將加強清溪與深圳、惠州和東莞周邊各鎮(zhèn)區(qū)之間的聯(lián)系，交通時間將大幅縮短深外環(huán)高速、博羅高速、龍林高速延長線將加強清溪與深圳、惠州和東莞周邊各鎮(zhèn)區(qū)之間的聯(lián)系，交通時間將大幅縮短，這對清溪未來房地產(chǎn)市場構(gòu)成利好。1719清溪前三季度僅成交兩宗商住用地，土地市場不太活躍宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析地塊編號地塊位置用地面積土地用途容積率交易方式成交價格競得單位2009G031清溪鎮(zhèn)科技路旁19802商住用地2.4掛牌3850萬東莞市嘉利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009G007清溪鎮(zhèn)土橋村40000商住用途

12、1.8掛牌5050萬倫瑞祥清溪鎮(zhèn)前三季度通過招拍掛出讓的土地只有兩宗，總成交面積59802平方米，最大總建筑面積為119524.8平方米，總成交價格為8900萬，樓面地價約745元/平方米。清溪前三季度土地市場不太活躍，導(dǎo)致未來房地產(chǎn)供應(yīng)量有限。從時間推斷這兩宗地建房預(yù)售最快要到2010年上半年。清溪鎮(zhèn)前三季度土地出讓資料資料來源：東莞市國土局1920宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析清溪房地產(chǎn)價格相對于周邊鎮(zhèn)區(qū)及東莞市處于中等水平，仍有一定的漲幅空間，但空間不大2005年到2006年底，清溪市場房價從2900漲到3500，漲勢緩慢，從07年9月份以后價格猛漲，均價約4500，2008年清溪房地產(chǎn)受宏觀大勢的影

13、響有所下降。相對于周邊鎮(zhèn)區(qū)（長安、樟木頭、虎門等鎮(zhèn)區(qū)的樓市均價都在5000到7000元左右）以及東莞房產(chǎn)市場（6000到10000元），清溪樓市價格仍處于中等水平，預(yù)計仍有一定的漲幅空間，但空間不大. 2021宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析根據(jù)市場推測，東莞清溪房地產(chǎn)市場每年平均銷售套數(shù)約為1000-1200套左右。目前清溪常住人口約35萬人（本地居民加外來人口），一般三級城市每年置業(yè)率約為2.5-3%之間，可以估算出清溪每年房地產(chǎn)的銷售面積及套數(shù)為：每年房地產(chǎn)銷售面積=城市常住人口*（2.5%-3%)/2.65*28.65（注：2.65表示戶均人口，28.65表示人均住房面積）如平均套數(shù)面積按90M2計算

14、，則東莞清溪鎮(zhèn)每年房地產(chǎn)平均銷售面積約為94000-113000M2之間，每年平均銷售套數(shù)約為1000-1200套2122宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析清溪經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)已穩(wěn)步回升，清溪本地房地產(chǎn)市場相對平穩(wěn)，未來仍將保持良好的發(fā)展態(tài)勢宏觀經(jīng)濟分析小結(jié)：東莞和清溪經(jīng)濟08年受金融危機影響較大，但在政府積極的經(jīng)濟政策下經(jīng)濟已明顯好轉(zhuǎn)，清溪工業(yè)產(chǎn)值、招商引資和工廠開工率都出現(xiàn)了回升，這將對清溪房地產(chǎn)市場提供強勁支撐。大珠三角規(guī)劃、東莞開始強權(quán)擴鎮(zhèn)、交通路網(wǎng)的改善將給清溪帶來新的發(fā)展機遇，尤期是交通條件的改善將拉近清溪與周邊各鎮(zhèn)區(qū)的距離，擴大清溪房地產(chǎn)置業(yè)半徑。東莞和清溪房地產(chǎn)市場自09年以來快速回暖，銷售面積和銷售

15、價格均大幅增長，庫存量迅速減少；相對而言清溪本地房地產(chǎn)市場相對平穩(wěn)，未來仍將保持良好的發(fā)展態(tài)勢。222009宏觀經(jīng)濟環(huán)境市場客戶研究清溪房地產(chǎn)市場分析項目目標(biāo)客戶定位報告思維導(dǎo)圖項目價值研判及優(yōu)劣勢分析思維導(dǎo)圖市場客戶研究項目物業(yè)發(fā)展建議市場客戶研究項目營銷執(zhí)行策略23清溪樓盤-樓盤地圖清溪房地產(chǎn)格局，行政新中心板塊是房地產(chǎn)發(fā)展熱點鳳凰花園城金豪花園麗景名門本項目恒盈豪庭鹿湖灣老城區(qū)板塊行政新中心板塊盛和新都會碧月灣花園行政新中心板塊是房地產(chǎn)發(fā)展熱點24物業(yè)地址 清溪鎮(zhèn)新行政中心 開 發(fā) 商 東莞市昌明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目概況：分二期共四棟住宅樓，15層、兩梯四戶戶型以三房和四房為主，面積

16、在90122平方米主要購買客戶群體 以自主型客戶為主，臺灣客戶較多之前項目舉行“5000抵20000元”的認(rèn)籌活動，目前項目已開盤。亮點：拼合戶型設(shè)計，拼合后的戶型面積可達(dá)181.42M2,由于此項目與本項目位置較為鄰近，拼合之后的戶型面積與本項目存在較大競爭。銷售均價：三房4600元/平方米，四房4900元/平方米清溪樓盤-麗景名門麗景名門位于新行政中心，以自住型客戶為主，采用拼合型戶型設(shè)計26清溪樓盤-麗景名門左邊是兩間三房拼合后的六房戶型示意圖，建筑面積達(dá)到181.42平方米。由于是拼合戶型，在戶型布局上有一定局限性，不能做到南北通風(fēng)采光，贈送面積較少。此類大面積戶型產(chǎn)品在市場上較受歡迎

17、，說明市場對大戶型產(chǎn)品存在一定需求。四房面積約118.17/119.04M2,整體布局緊湊，方正實用，客廳帶大面積觀景陽臺。采用雙主臥設(shè)計，但項目沒有入戶花園，整體贈送面積不多。整體戶型設(shè)計居住舒適性一般，難以滿足中高端客戶的需求。麗景名門以三房和四房為主，拼合后的六房在戶型布局上有一定局限性，四房產(chǎn)品舒適性一般，難以滿足中高端客戶的需求。27主要購買客戶群體 ：因戶型面積較小，吸引了部分投資客。其中一房主要以投資客為主。三房以自住型客戶為主。從整體來看清溪本地客戶占45%，深圳客戶約占30%，其余為鳳崗、樟木頭等地客戶。因本項目戶型面積緊湊、價格較低，消化了清溪部分中低檔自住型客戶。自住型客

18、戶主要以廠區(qū)中層管理人員、小個體戶、中層泛公務(wù)員為主，客戶對總價承受能力不高。清溪樓盤-恒盈豪庭恒盈豪庭戶型面積較少吸引了部分投資客，客戶整體檔次偏低項目售價：均價3680元/平方米銷售情況：銷售周期較長，其分三期開發(fā)。整體社區(qū)氛圍較成熟，目前已完成85%左右的銷售，剩余小量尾盤。29清溪樓盤-恒盈豪庭恒盈豪庭戶型面積緊湊、部分戶型通過設(shè)置凸窗、陽臺實現(xiàn)贈送整體戶型面積緊湊，通過控制戶型面積控制總價，部分戶型通過設(shè)置凸窗、陽臺實現(xiàn)贈送贈送面積30清溪樓盤-老城區(qū)板塊新行政中心板塊目前有兩個項目在售，客戶以清溪本地客戶為主項目名稱總建筑面積戶型物業(yè)類型主要客戶剩余套數(shù)麗景名門-三房、四房90-1

19、22M2高層以清溪本地自住型客戶為主，有部分臺灣客戶約120套左右恒盈豪庭97307平方米一房、兩房和三房40-106M2高層以清溪客戶為主，深圳客戶亦占較大比例約50套左右柏麗華庭不詳聯(lián)排、雙拼、獨棟別墅不詳不詳31項目地址 鳳凰花園城位于清溪鎮(zhèn)鹿鳴路華潤超市旁開盤時間 2007-09-06容 積 率 2.19開 發(fā) 商 東莞市大綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 9605.545平方米，建筑面積 107885.22平方米一共有643戶，由14棟小高層住宅組成；二期由6棟小高層住宅組成，共有312套住宅 清溪樓盤-鳳凰花園城為清溪鎮(zhèn)在售的高品質(zhì)樓盤，項目在整體規(guī)劃、立面設(shè)計、戶型、商業(yè)方面注重品

20、質(zhì)和檔次，銷售情況良好。目前項目為現(xiàn)樓銷售，園林及配套設(shè)施都已到位，一期已完成入伙形成了良好的居住氛圍鳳凰花園城為清溪鎮(zhèn)在售的高品質(zhì)樓盤，銷售情況良好，目前已完成80%的銷售32項目泛會所定在1-6棟架空層，分為其1、2棟架空層為室內(nèi)封閉經(jīng)營式會所區(qū)，3-6棟架空層為室外免費開放式會所。主要包括棋牌娛樂區(qū)、球類運動區(qū)、健身房、水吧、綠化平臺、兒童專用游樂區(qū)、休閑健身游樂區(qū)等。社區(qū)商業(yè)采取統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一招商，業(yè)態(tài)以社區(qū)配套商業(yè)及風(fēng)情餐飲、服飾、休閑為主。戶型：兩房、三房、四房和五房，戶型面積在90180平方米主要客戶群體：以自住型為主，80%的客戶集中在清溪本地。主要以廠區(qū)高層管

21、理人員、泛公務(wù)員、私營業(yè)主為主，客戶層次較高。項目售價：三房均價：4600-4700元/平方米，四房售價：5000-5500元/平方米銷售情況：目前兩房基本已銷售完畢，剩余戶型基本上為三房和四房，所余單位不多。清溪樓盤-鳳凰花園城鳳凰花園城戶型以兩房、三房和四房為主，客戶群體以自住型客戶為主33清溪樓盤-鳳凰花園城戶型方正實用、實用率較高，在部分戶型帶入戶花園、客廳帶大面積陽臺，贈送面積較多，戶型面積偏大，舒服度高。計一半面積鳳凰花園城戶型采用入戶花園、大面積陽臺設(shè)計，贈送面積較多；戶型面積偏大，居住舒服度高34物業(yè)地址：清溪鎮(zhèn)中心區(qū) 開盤時間：預(yù)計下個月，現(xiàn)接受現(xiàn)場登記 開 發(fā) 商：東莞市盛

22、和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：22000平方米建筑面積：93000平方米，其中商業(yè)面積約20000平方米項目概況：集住宅、商業(yè)于一體，首層、二層、三層局部為商業(yè)，四層以上為住宅，設(shè)5棟塔樓及1棟公寓。項目分兩期開發(fā)，一期推出4、5、6棟，兩梯八戶，以一房39和68-81兩房為主 項目點評： 項目占據(jù)地理優(yōu)勢，在清溪鎮(zhèn)中心區(qū)交通要道交匯處，毗鄰鎮(zhèn)上老商業(yè)街，人流車流量較大；外立面設(shè)計無特色，臨時售樓部簡陋，廣告營銷推廣欠缺； 清溪樓盤-盛和新都會盛和新都會地處清溪商業(yè)旺區(qū)，為商住綜合項目，戶型以小戶型為主35清溪樓盤-盛和新都會兩梯八戶設(shè)計，整體布局緊湊，但電梯廳采光不良。戶型面積以中小戶型為主

23、，一房套數(shù)比例為25%，剩余全為兩房。整體戶型設(shè)計方正實用，01、02戶型附帶入戶花園，但有部分戶型布局不太合理。如一房設(shè)計布局不太合理，一房廚房、洗手間采光不良。盛和新都會戶型以中小戶型為主，有部分戶型布局不太合理36清溪樓盤-鹿湖灣鹿湖灣位于清溪鎮(zhèn)中心，為舊城改造項目，共分三期開發(fā)項目位于清溪文化公園旁，分舊城改造項目，共分三期開發(fā)，其中一期為7棟20左右的高層。推向市場的為右邊五棟高層。項目計劃于下個月開始拆遷，臨時接待中心已投放運營。項目一期以兩房、三房和四房為主，兩房面積約80M2,三房面積約130M2,四房面積約150M2左右，規(guī)劃圖紙尚未最終確定37清溪樓盤-柏麗華庭柏麗華庭項目

24、為純別墅項目，目前售樓部正在裝修，估計10天之內(nèi)就可投入使用聯(lián)排別墅、雙拼別墅工程已基本完成獨棟別墅已封頂，正在進行外立面施工恒盈豪庭售樓部正在裝修估計10天即可完工38老城區(qū)板塊有四個項目準(zhǔn)備推向市場，鳳凰花園城已基本銷售完畢清溪樓盤-老城區(qū)板塊項目名稱總建筑面積戶型物業(yè)類型主要客戶剩余套數(shù)鳳凰花園城107885M2兩房至五房90-180M2高層80%以清溪本地自住客戶約50套左右盛和新都會93000M2一房、兩房和三房39-81M2高層正接受客戶登記，預(yù)計下個月開盤384套鹿湖灣一期-兩房、三房、四房為主，90-150M2高層預(yù)計下個月開始折遷約400套柏麗華庭不詳聯(lián)排、雙拼、獨棟別墅不詳

25、不詳39100-180M2的戶型面積重合度較高，競爭激烈，180M2的大戶型產(chǎn)品為清溪市場所獨有。面積范圍/項目180M2以上的大戶型產(chǎn)品為清溪市場所獨有。1001301601907040麗景明門恒盈豪庭本項目鳳凰花園城220鹿湖灣戶型面積分析180M2以上產(chǎn)品為清溪市場空白80-150M2產(chǎn)品重合度高盛和新都會40競品主力銷售價格4300-5000/M2, 總價集中在30-100萬之間總價鳳凰花園城盛和新都會恒盈豪庭30萬40萬60萬50萬70萬單價競品均價集中在3680-5500元/之間總價競品總價主要集中在30-100萬之間，因鳳凰花園城所余面積不多，因此鹿湖灣一期將是本項目主要競爭對手

26、鹿湖灣一期麗景名門80萬90萬120萬本項目主力銷售價格4300-5000元/100萬單價及總價比較41清溪市場2010年上半年房地產(chǎn)存量主要為中小戶型，大戶型產(chǎn)品不多競爭分析2010年上半年清溪市場競爭分析項目名稱總建筑面積戶型戶型面積目前剩余套數(shù)2010年5月剩余套數(shù)鳳凰花園城107885M2兩房至五房90-180約50套左右售完盛和新都會93000M2一房、兩房和三房39-81384套200-300套恒盈豪庭97307M2一房、兩房和三房42-106約50套左右售完麗景名門-三房、四房90-122約120套左右30-70套柏麗華庭-聯(lián)排、雙拼、獨棟、-估計可完成50%的銷售預(yù)計明年上半年

27、清溪將無新推項目，主要以消化存量為主。剩余戶型大多為中小戶型，柏麗華庭將剩部分別墅。而本項目戶型為中大戶型，在戶型面積上為補缺產(chǎn)品。42清溪市場2010年上半年會出現(xiàn)推盤空檔期，正是本項目入市的大好時機競爭分析清溪市場推盤節(jié)點分析2009年下半年2010年上半年2010年下半年2011年柏麗華庭鹿湖灣麗景名門2009G031地塊項目2009G007地塊項目盛和新都會2010年上半年清溪市場推盤會出現(xiàn)空檔期注：以上推盤時間僅為初步估計，鹿湖灣項目目前尚未完成拆遷，估計最快要到2010年下半年推向市場。本項目于2010年上半年推向市場是較好的選擇，如推遲上市則會面臨較大的競爭壓力。43競爭分析小結(jié)

28、目前清溪在售樓盤并不多，總體在售合計約1000套（包括未正式推向市場的鹿湖灣），市場推盤量不大。目前清溪市場產(chǎn)品主要為高層，戶型面積基本都在150M2以下，而本項目為洋房產(chǎn)品、戶型面積較大，為清溪市場稀缺產(chǎn)品。清溪未來推盤量高峰期集中在今年下半年和2010年下半年之后，預(yù)計明年上半年清溪市場會出現(xiàn)推盤空檔期，這對本項目入市是較好的時機。競爭分析-小結(jié)：44為什么選擇明年五月份推向市場？未來幾年通貨膨脹預(yù)期，目前政府的經(jīng)濟政策仍是適度扶持鼓勵，隨著經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)未來政府可能采取適度收緊的經(jīng)濟政策大珠三角的規(guī)劃、東莞開始強權(quán)擴鎮(zhèn)會帶動城鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展，整體交通條件的改善會加快清溪與東莞市區(qū)及各鎮(zhèn)的融合。

29、清溪經(jīng)濟和工業(yè)產(chǎn)值受金融危機影響較大，目前經(jīng)濟和工業(yè)產(chǎn)值正在加快恢復(fù)過程當(dāng)中，政策在招商引資、刺激本地經(jīng)濟方面出臺了一系列政策，取得了較好效果。大環(huán)境目前清溪房地產(chǎn)保持健康發(fā)展態(tài)勢平穩(wěn)發(fā)展，購房以自住性剛性需求為主，預(yù)計清溪未來房價將穩(wěn)中有升。清溪推盤量集中在09年下半年和2010年下半年之后，在2010年上半年會出現(xiàn)推盤空檔期，因此是本項目入市的最好時機。如推遲上市時間，則2010年下半年之后推盤量會大幅增加。清溪市場產(chǎn)品基本以高層和別墅為主，洋房類產(chǎn)品稀缺，本項目目前作為填補市場空白的產(chǎn)品宜盡早推向市場，如推遲上市有可能會出現(xiàn)與本項目相類似的產(chǎn)品。小環(huán)境45建議本項目盡快入市，力爭09年5

30、月份推向市場結(jié)論：462009宏觀經(jīng)濟環(huán)境市場客戶研究項目目標(biāo)客戶定位報告思維導(dǎo)圖項目價值研判及優(yōu)劣勢分析思維導(dǎo)圖市場客戶研究項目物業(yè)發(fā)展建議市場客戶研究項目營銷執(zhí)行策略清溪房地產(chǎn)市場分析47目前清溪主要在售樓盤客戶來源區(qū)域主要以清溪本地為主，其次是深圳。客戶來源分析樓盤名稱客戶來源區(qū)域比例麗景名門清溪本地70%深圳18%塘廈4%鳳崗4%樟木頭3%其它5%鳳凰花園城清溪本地80%深圳6%塘廈4%鳳崗5%樟木頭2%其它3%恒盈豪庭清溪本地45%深圳30%塘廈6%鳳崗5%樟木頭9%其它5%48客戶來源分析客戶來源區(qū)域比例清溪本地70%深圳16%塘廈4%鳳崗4%樟木頭3%其它3%清溪客戶整體來源表數(shù)

31、據(jù)根據(jù)尊地地產(chǎn)市場監(jiān)控而得目前清溪主要在售樓盤客戶來源區(qū)域主要以清溪本地為主，其次是深圳。49預(yù)計本項目客戶構(gòu)成將主要以清溪泛公務(wù)員、私營業(yè)主、個體戶和企業(yè)中高管為主分類分布生活狀況置業(yè)需求置業(yè)關(guān)注點置業(yè)愿望購買力水平置業(yè)可能性泛公務(wù)員政府、學(xué)校、銀行年收入10萬左右30歲以下年青人兩房為主，30歲以上客戶部分有改善居住需求，偏向三房和四房舒適、地理位置原居民村里靠出租物業(yè)為主，兼做生意大多住自建房，少部分客戶有改善居住需求意向舒適度、地理位置、周邊環(huán)境私營業(yè)主企業(yè)主經(jīng)營企業(yè)或廠房，收入高以改善居住需求為主要目的，以三房、四房為主舒適度、周邊環(huán)境個體戶各街道及村里靠經(jīng)營店鋪為生，月收入4000

32、-20000以兩房、三房為主，少部分客戶有換房需求舒適度、便利企業(yè)中高管清溪主要工業(yè)區(qū)年收入6-15萬以三房為主舒適度、位置客戶分析50本項目主要客戶以清溪本地私營業(yè)主、廠區(qū)中高管和泛公務(wù)員為主客戶分析核心客戶主要客戶次要客戶清溪本地私營業(yè)主、廠區(qū)中高級管理人員、泛公務(wù)員外地客戶包括深圳、樟木頭、鳳崗、塘廈清溪本地個體戶、生意人、本地村民51項目戶型設(shè)計亮點較多，戶型面積跨度大、品類多，客戶層面較廣客戶分析戶型建筑面積主要賣點賣給誰A1(四房兩廳三衛(wèi)）154.57入戶花園、4.8米大開間客廳、客廳帶大面積觀景陽臺、雙主臥設(shè)計、帶工人房廠區(qū)高級管理人員、個體戶、公務(wù)員B1(四房兩廳四衛(wèi)）194.

33、47復(fù)式結(jié)構(gòu)、入戶花園、主臥帶大面積陽臺花園、客廳、餐廳挑空、大開間客廳、帶工人房私營企業(yè)主、廠區(qū)高管B2(三房兩廳兩衛(wèi)）107.79戶型緊湊、方正實用、大開間客廳個體戶、廠區(qū)中層高理人員、公務(wù)員（普通職員）B3(四房兩廳四衛(wèi)）207.299復(fù)式結(jié)構(gòu)、入戶花園、主臥帶大面積陽臺、客廳、餐廳挑空、大開間客廳、帶工人房私營企業(yè)主、廠區(qū)高管C1(三房兩廳兩衛(wèi)）129.313124.04大面積入戶花園、客廳附帶大面積陽臺、大開間客廳個體戶、廠區(qū)中層管理人員、公務(wù)員C2(三房兩廳兩衛(wèi)）123.42大面積入戶花園、客廳附帶大面積陽臺、大開間客廳個體戶、廠區(qū)中層管理人員、公務(wù)員C3(三房兩廳兩廳）134.9

34、83大面積入戶花園、客廳附帶大面積陽臺、大開間客廳個體戶、廠區(qū)中層管理人員、公務(wù)員52項目客戶主要以清溪本地客戶為主，職業(yè)以私營業(yè)主、公務(wù)員、廠區(qū)高管為主?？蛻舴治瞿壳扒逑蛻魜碓粗饕郧逑镜貫橹鳎胁糠稚钲诳蛻?，但從整體上來看深圳客戶所占比例不大，其次為清溪周邊區(qū)域如鳳崗、樟木頭、塘廈等從職業(yè)分布來看泛公務(wù)員（政府、學(xué)校、銀行）、生意人、私營業(yè)主、廠區(qū)中高級管理人員、醫(yī)生以及外地客戶是清溪房產(chǎn)市場主力群體目前清溪客戶大多數(shù)為第一次置業(yè)，在少部分客戶為二次置業(yè)，二次置業(yè)的客戶主要目的是改善居住品質(zhì)我們認(rèn)為項目主要客戶80%集中在清溪本地，其次是深圳和周邊區(qū)域。從職業(yè)來看本項目主要客戶主要是私

35、營業(yè)主、公務(wù)員、廠區(qū)高管等。從置業(yè)目的來看大部分客戶主要是二次置業(yè)以改善居住環(huán)境為目的?？蛻舴治鼋Y(jié)論：532009宏觀經(jīng)濟環(huán)境市場客戶研究報告思維導(dǎo)圖項目目標(biāo)客戶定位思維導(dǎo)圖市場客戶研究項目物業(yè)發(fā)展建議市場客戶研究項目營銷執(zhí)行策略清溪房地產(chǎn)市場分析項目價值研判及優(yōu)劣勢分析54項目分析項目位于新行政中心區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢明顯本項目本項目位于清溪鎮(zhèn)新行政中心，該區(qū)域的定位為商務(wù)行政中心，片區(qū)規(guī)劃起點高、土地儲備充足，是清溪房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。55項目分析項目為低容積率、低密度產(chǎn)品，容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清溪市場上其它在售樓盤項目容積率僅1.33，建筑密度32.01%，為低容積率、低密度產(chǎn)品。容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清

36、溪市場上其它在售樓盤。規(guī)劃用地面積25002.47總建筑面積41165.6住宅29657.76商業(yè)3712容積率1.33建筑密度32.01%停車位205個56項目分析產(chǎn)品稀缺：一梯兩戶設(shè)計，帶電梯，產(chǎn)品類型為清溪市場所獨有產(chǎn)品稀缺：多層帶電梯，一梯兩戶設(shè)計，居住舒適度遠(yuǎn)超過清溪市場上其它產(chǎn)品57項目分析開發(fā)商已成功在清溪開發(fā)多個知名樓盤，品牌優(yōu)勢明顯58項目分析項目產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)秀項目產(chǎn)品設(shè)計亮點：洋房類產(chǎn)品為目前清溪市場所獨有，所有戶型正南正北朝向板式設(shè)計，通風(fēng)采光良好主入口廣場設(shè)計大氣、時尚大面積中央景觀園林、游泳池、球場、室外活動場所為小區(qū)居民營造良好的居住環(huán)境59項目分析項目戶型方正、設(shè)計

37、亮點較多，贈送面積大復(fù)式下層復(fù)式上層戶型方正實用、超大尺度，居住舒適度極高挑空客廳、餐廳設(shè)計大面積入戶花園，客廳附帶大面積陽臺花園每層兩個衛(wèi)生間，附帶工人房雙主臥設(shè)計贈送全部面積贈送一半面積60項目分析項目戶型方正、設(shè)計亮點較多，贈送面積大戶型方正實用、超大尺度，居住舒適度極高大面積入戶花園，客廳附帶大面積陽臺花園臥室、洗手間帶凸窗，超值贈送雙主臥設(shè)計贈送全部面積贈送一半面積61項目分析項目擁有五大優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢指標(biāo)優(yōu)勢產(chǎn)品稀缺開發(fā)商品牌產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)秀項目五大優(yōu)勢62項目優(yōu)勢主要體現(xiàn)在區(qū)位及產(chǎn)品方面，但項目體量偏小、周邊配套及環(huán)境還需改善SWOT分析區(qū)位優(yōu)勢：位于新行政中心，區(qū)位地段好。產(chǎn)品優(yōu)勢：

38、產(chǎn)品領(lǐng)先清溪市場、亮點較多品牌優(yōu)勢：發(fā)展商實力雄厚，擁有較多成功開發(fā)經(jīng)驗。項目體量：項目體量較小配套：周邊配套尚不成熟環(huán)境：周邊有民房及工廠，影響了項目品質(zhì)檔次提升項目優(yōu)勢項目劣勢項目機會項目威脅SWOT產(chǎn)品稀缺：目前清溪高檔住宅供給量較少區(qū)域前景：區(qū)域為清溪房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆?biāo)桿項目：項目將成為行政新中心區(qū)標(biāo)桿項目 市場前景：清溪未來房地產(chǎn)市場存在不確定因素 競爭項目：項目周邊有樓盤在銷售對本項目入市會形成一定影響63項目定位項目整體定位城市中心 低密度、 別墅級精工住區(qū)突出項目區(qū)位優(yōu)勢，位于新行政中心區(qū)域突出項目產(chǎn)品形態(tài)為高檔洋房產(chǎn)品突出項目品質(zhì)感和檔次項目整體定位突

39、出區(qū)位及產(chǎn)品優(yōu)勢64項目分析項目形象定位突出項目品質(zhì)感和檔次項目形象定位典藏城市中心 天賦尊享尺度城市核心首度低密度符合大戶型產(chǎn)品尺度65項目分析項目命名建議金爵世家清風(fēng)雅苑聚寶華府66項目分析除了項目已有的五大優(yōu)勢之外，還需進行物業(yè)增值、精工級產(chǎn)品打造和精細(xì)化營銷操作區(qū)位優(yōu)勢指標(biāo)優(yōu)勢產(chǎn)品稀缺 開發(fā)商品牌產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)秀物業(yè)增值精工級產(chǎn)品打造精細(xì)化營銷操作我已經(jīng)有： Fortune 項目自身價值客戶還要： Customer 客戶需求672009宏觀經(jīng)濟環(huán)境市場客戶研究報告思維導(dǎo)圖項目目標(biāo)客戶定位思維導(dǎo)圖市場客戶研究項目價值研判及優(yōu)劣勢分析市場客戶研究項目營銷執(zhí)行策略清溪房地產(chǎn)市場分析項目物業(yè)發(fā)展建

40、議68項目物業(yè)發(fā)展建議殿堂級公裝國際級精工立面科技人文住區(qū)入戶大堂、電梯廳、架空層利用、會所大尺度空間贈送可以考慮使用自然界的色彩為主色調(diào)，同時用新款的立面節(jié)能技術(shù)進行處理通過鏤空部分實現(xiàn)贈送面積安防升級系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)、直飲水系統(tǒng)等國際風(fēng)情商業(yè)街香榭里法式園林風(fēng)情商業(yè)街，提升項目整體品質(zhì)和檔次打造項目園林精品69豪華大堂裝修建議住戶大堂裝修體現(xiàn)品質(zhì)感、大氣以提升項目整體品質(zhì)和檔次建議住戶大堂裝修體現(xiàn)出文化氣質(zhì)、品質(zhì)感、大氣；建議候梯廳大堂與項目大堂整體裝修風(fēng)格一致，通過細(xì)節(jié)體現(xiàn)出文化、品質(zhì)感。豪華大堂裝修效果示意圖70電梯廳建議提升電梯轎廂和電梯廳配置以提升項目整體品質(zhì)和檔次建議電梯

41、轎廂包裝在注重品質(zhì)的基礎(chǔ)上，采用玻璃等元素，通過空間的營造避免轎廂狹窄給客戶造成的不良心理感受。選用知名品牌的電梯，并采用大電梯轎廂聚氨尼龍降噪防滑漆71復(fù)式產(chǎn)品餐廳部分挑空，餐廳上部為贈送面積贈送面積建議 贈送全部面積贈送一半面積復(fù)式下層復(fù)式上層餐廳部分挑空，餐廳上部全部為贈送面積，如右圖所示此部分面積可改成房間和陽臺贈送全部面積贈送一半面積72架空層可以設(shè)置乒乓球場、兒童游樂設(shè)施和園林小品等休閑景觀 架空層利用架空層設(shè)置為泛會所，整體裝修風(fēng)格體現(xiàn)文化品質(zhì)，以滿足客戶的生活及精神需求。結(jié)合客戶的需求，泛會所功能設(shè)置為：兒童游樂區(qū)、乒乓球室、棋牌室等。73建筑立面處理基礎(chǔ)立面采用文化石貼面，木

42、色空調(diào)隔柵、建議基礎(chǔ)立面選用高檔瓷片磚建筑外立面設(shè)計基礎(chǔ)立面部分采用文化石貼面，木色空調(diào)隔柵、基礎(chǔ)立面選用高檔瓷片磚。74新技術(shù)的運用引進先進的新技術(shù)為住戶提供樓宇技術(shù)含量安防升級系統(tǒng)：指紋門鎖，可視對講系統(tǒng)、3G安防報警；75商業(yè)街在商鋪的設(shè)計上追求特色風(fēng)情，建議可采用法式建筑風(fēng)格，注重品質(zhì)感和檔次的營造，以達(dá)到提升項目整體形象和檔次的目的。營造特色風(fēng)情商業(yè)街，在建筑設(shè)計裝修上突出特色和品質(zhì)感香榭麗舍商業(yè)街76商業(yè)以時尚休閑為主題，業(yè)態(tài)規(guī)劃以服務(wù)社區(qū)為主商業(yè)街商業(yè)以時尚休閑為主題，業(yè)態(tài)規(guī)劃以服務(wù)社區(qū)配套為主。如咖啡店、特色餐飲、便利店、干洗店、銀行、藥店、水果店、移動營業(yè)廳等為主。為了銷售和

43、招商的方便，要適當(dāng)留出廣告牌位，注意留出寬大的頂眉以及門楣，增加廣告位的空間。77在展示時將店面統(tǒng)一標(biāo)識裝飾，并進行簡單裝修商業(yè)街在首期展示時，將店面統(tǒng)一標(biāo)識裝飾，并進行簡單裝修，把未來的業(yè)態(tài)展示出來，把休閑品味形象先行做出78建議園林主題可以采用“香榭麗舍”法式園林園林建議建議園林主題可以采用“香榭麗舍”法式園林法式園林的最大特色是采用對稱造型。園林設(shè)計可體現(xiàn)出地道的法式風(fēng)格，并配以部分法式風(fēng)情的雕塑和小品792009宏觀經(jīng)濟環(huán)境市場客戶研究報告思維導(dǎo)圖項目目標(biāo)客戶定位思維導(dǎo)圖市場客戶研究項目價值研判及優(yōu)劣勢分析項目物業(yè)發(fā)展建議清溪房地產(chǎn)市場分析項目營銷執(zhí)行策略80推盤攻略總綱81推盤攻略-

44、總綱項目推售總綱三大戰(zhàn)略、四大突破三大戰(zhàn)略四大突破城市中心戰(zhàn)略天賦尺度戰(zhàn)略精工大宅戰(zhàn)略突破清溪豪宅價值觀突破清溪對空間贈送尺度的價值觀突破清溪對精工品質(zhì)的價值觀突破清溪對城區(qū)園林的價值觀82推盤攻略-戰(zhàn)略一推盤戰(zhàn)略一-城市中心戰(zhàn)略戰(zhàn)略一樹立清溪首席中心區(qū)豪宅清溪只有一個中心區(qū) 中心區(qū)只有一個金碧華庭目的樹立清溪首席豪宅形象時間安排2009年11月-2010年3月上旬現(xiàn)場包裝11月底前完成圍墻、路旗、導(dǎo)示牌制作媒體建議報紙軟文、網(wǎng)絡(luò)廣告、車體、戶外廣告牌等活動配合元宵節(jié)猜燈迷活動、項目新聞發(fā)布會等83推盤攻略-戰(zhàn)略一在2010年元宵節(jié)，由開發(fā)商贊助燈籠，并舉行全城猜燈迷活動，同時達(dá)到推廣項目形象

45、和開發(fā)商品牌的目的。此類活動具有參與性強、傳播效果好等特點，能達(dá)到迅速推廣項目形象和品牌的目的結(jié)合年后元宵節(jié)贊助燈籠，舉行全城猜燈迷活動。84推盤攻略-戰(zhàn)略一產(chǎn)品發(fā)布會-高端亮相在形象導(dǎo)入期之后、產(chǎn)品導(dǎo)入期之前舉行產(chǎn)品發(fā)布會，與相關(guān)媒體如電視臺、網(wǎng)絡(luò)媒體聯(lián)合舉行產(chǎn)品發(fā)布會，宣布項目高調(diào)亮相！項目產(chǎn)品設(shè)計有特色，創(chuàng)新亮點較大，部分戶型產(chǎn)品為清溪市場所獨有，采用產(chǎn)品發(fā)布會的形式有利于迅速傳播項目產(chǎn)品形象。項目形象已確立，向市場滲透高端產(chǎn)品，舉行產(chǎn)品發(fā)布會85建議在清漁路和二號路設(shè)立項目圍墻廣告推盤戰(zhàn)略一-圍墻廣告沿清漁路和二號路設(shè)置圍墻，圍墻高度建議3.5米左右，局部可以加高。圍墻內(nèi)容突出項目檔次

46、和品質(zhì)感，樹立豪宅形象可設(shè)置項目咨詢電話以便接受客戶咨詢并蓄客。熙龍灣圍墻廣告示意圖86在項目周邊位置設(shè)立路旗、導(dǎo)示牌和高炮廣告以搶奪客戶建議在清鳳大道分別與清漁路和行政中心大道交匯處設(shè)立導(dǎo)示牌，要求導(dǎo)示牌制作精美，檔次高檔。在項目周邊位置如清漁路、清鳳大道和二號路、行政中心大道設(shè)立路旗。在二號路與行政中心大道交匯處設(shè)立高炮廣告以攔截麗景名門的客戶。清鳳大道清漁路二號路行政中心大道項目地塊麗景名門高炮廣告推盤戰(zhàn)略一-導(dǎo)示系統(tǒng)87推盤攻略-戰(zhàn)略二推盤戰(zhàn)略二一天賦尺度戰(zhàn)略戰(zhàn)略二突破清溪客戶對豪宅空間贈送尺度的價值觀突破清溪客戶對城區(qū)園林的價值觀目的導(dǎo)入產(chǎn)品形象，加深客戶對項目產(chǎn)品的認(rèn)知主打概念主打

47、1.16天賦尺度豪宅概念時間安排2010年3月-2010年4月底現(xiàn)場包裝及物料法式營銷中心、看樓通道、樣板房、樓體條幅、現(xiàn)場導(dǎo)示、路旗，并完成模型制作、戶型單張、樓書、宣傳折頁、3D影視片等物料媒體建議報紙軟文、網(wǎng)絡(luò)廣告、車體、戶外廣告牌等（走出清溪，覆蓋周邊區(qū)域）活動配合VIP客戶認(rèn)籌活動、產(chǎn)品發(fā)布會、樣板房開放（珠寶展）等88舉行VIP客戶認(rèn)籌活動，吸引客戶積極認(rèn)籌推盤戰(zhàn)略二-營銷活動舉行VIP客戶認(rèn)籌活動，吸引客戶積極認(rèn)籌，擴大項目在清溪的影響力。89在樣板房開放當(dāng)天可舉行珠寶展，邀請行業(yè)內(nèi)專業(yè)人士及客戶參與，并舉行珠寶知識講座推盤戰(zhàn)略二-營銷活動針對項目未來潛在客戶，收藏佩戴珠寶成為了

48、新富階層的一種品味，一種生活方式，項目通過邀請珠寶專家，組織大家一同欣賞珠寶，并舉行免費珠寶知識講座。通過此類活動可樹立項目高端形象，同時可以吸引人氣。90建議售樓部放置在規(guī)劃路和二號路交匯處以搶奪麗景名門的客戶首選位置次選位置建議售樓部最好設(shè)置在二號路與規(guī)劃路交匯處，此處靠近麗景名門售樓處，有利于搶奪麗景名門的客戶，其次是清漁路與二號路交匯處。售樓部面積建議在300M2左右，可直接利用底層商鋪作為售樓部，售樓部裝修布置高檔氣派體現(xiàn)項目高端次。推盤戰(zhàn)略二-售樓部91看樓通道除了要保證客戶安全之外，在裝修設(shè)計上也要注重細(xì)節(jié)體現(xiàn)項目品質(zhì)和檔次看樓通道除了要保證客戶安全之外，在裝修設(shè)計上也要注意細(xì)節(jié)

49、，看樓通道可以做一些簡單的裝飾以體現(xiàn)樓盤品質(zhì)和檔次。如工程進度可以配合，開盤銷售園林能完成部分展示，則看樓通道設(shè)計可與園林景觀相結(jié)合，讓客戶在看樓的同時能觀賞到部分園林景觀。熙龍灣看樓通道實景圖推盤戰(zhàn)略二-看樓通道92客戶購房消費意識日益增強，他們需要實體樣板房作為參照，以幫助其對空間感的分析。樣板房能讓客戶感覺實在，認(rèn)同感較高；實物展示，消除客戶疑慮。 精心的樣板房的設(shè)計及裝修可以從視覺效果吸引客戶，是觸動客戶產(chǎn)生購買欲望的重要因素之一；如果有較好的景觀，可以讓客戶親身體驗。 透過設(shè)計師的構(gòu)想，能在設(shè)計上弱化戶型本身的缺陷，最大化地消除戶型的自身不足，從而達(dá)到有助于該戶型銷售。 有樣板房的戶

50、型銷售速度明顯快于沒有樣板房的戶型，因為客戶參觀后能產(chǎn)生直觀的體驗。在銷售后期，樣板房可以連裝修一起賣出去，確保發(fā)展商投入成本的回收。 現(xiàn)場包裝-樣板房設(shè)計建議從銷售的角度上看樣板房是商品房包裝的手段、樓盤的臉面，也是住宅文化的一種表現(xiàn)。93根據(jù)項目戶型套數(shù)配比及位置建議做四套樣板房推盤戰(zhàn)略二-樣板房一般如條件許可樣板房可設(shè)置在較高樓層獲得良好的景觀視覺效果，考慮到本項目樣板房開放時電梯尚未安裝，因此建議樣板房樓層不宜過高，以二層為宜，也可考慮在三層設(shè)置樣板房，樣板房設(shè)置數(shù)量及位置請參見下表。戶型位置備注A11棟2樓（或3樓）平層，四房可變五房B12棟2樓（或3樓）復(fù)式，套數(shù)較多C17棟2樓（

51、或3樓）平層，三房可變四房C27棟2樓（或3樓）平層注：其它戶型所占套數(shù)不多，故建議不做樣板房94樣板房設(shè)計建議每套樣板房均有不同風(fēng)格的設(shè)計建議每套樣板房均有不同風(fēng)格的設(shè)計現(xiàn)代簡約風(fēng)格、現(xiàn)代中式風(fēng)格、歐式風(fēng)格、東南亞風(fēng)格等。建議以現(xiàn)代簡約風(fēng)格和歐式風(fēng)格為主，畢竟現(xiàn)代風(fēng)格和歐式風(fēng)格受到大部分客戶的喜歡，同時，也比較容易控制成本和質(zhì)量。為了更好的配合銷售，有時可提供幾種風(fēng)格的樣板房供客戶選擇?，F(xiàn)代簡約風(fēng)格現(xiàn)代中式風(fēng)格歐式風(fēng)格東南亞風(fēng)格推盤戰(zhàn)略二-樣板房95樣板房設(shè)計在選材和施工方面，均應(yīng)體現(xiàn)品質(zhì)及品味，注重從細(xì)節(jié)中體現(xiàn)檔次感。精致的天花和華貴的燈具相呼應(yīng)特別設(shè)計的墻面貼紙和藝術(shù)墻面衛(wèi)生間的墻面磚和

52、衛(wèi)具的精心挑選根據(jù)不同風(fēng)格選用不同材質(zhì)的地板有限面積的廚房是品質(zhì)集中體現(xiàn)的空間，材質(zhì)和道具細(xì)節(jié)都能體現(xiàn)整體品質(zhì)推盤戰(zhàn)略二-樣板房96推盤攻略-戰(zhàn)略三推盤戰(zhàn)略三一釋放精工品質(zhì)戰(zhàn)略三突破清溪客戶對精工品質(zhì)的價值觀目的突出項目品質(zhì)和檔次主打概念精工品質(zhì)概念時間安排2010年4月底-2010年10月現(xiàn)場包裝及物料項目分三批次開盤，樣板房開放時要求入戶大堂、電梯、看樓通道到位、售樓處前后綠化媒體建議報紙硬廣、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信、車體、戶外廣告牌等（走出清溪，覆蓋周邊區(qū)域）活動配合五一活動、六一兒童節(jié)活動、端午節(jié)活動、成立清溪南峰客戶會97六一兒童節(jié)可與肯德基聯(lián)合在售樓部舉行聯(lián)誼活動，以吸引客戶看樓提升項目知

53、名度肯德基清溪一號與你歡度六一兒童節(jié)！活動概述： 活動面向清溪及周邊小朋友和學(xué)生家長，在六一兒童節(jié)當(dāng)天小朋友到售樓部可獲得免費的肯德基美食，并舉行輕松有趣的聯(lián)誼游戲和禮品贈送、通過此類活動吸引客戶前來看樓，提升項目知名度和樓盤形象?；顒觾?nèi)容：節(jié)目表演聯(lián)誼游戲有獎問答推盤戰(zhàn)略二-營銷活動98成立清溪南峰客戶會積累客戶資源推盤戰(zhàn)略二-營銷活動針對南峰在清溪近幾年已開發(fā)入伙的樓盤可成立清溪南峰客戶會，由老業(yè)主介紹新業(yè)主入會，入會會員如成功購房可獲得相應(yīng)額度的優(yōu)惠。99推盤攻略創(chuàng)新精準(zhǔn)營銷100創(chuàng)新精準(zhǔn)營銷線下推廣我們的客戶線下推廣手法私營業(yè)主公務(wù)員廠區(qū)高管生意人本地土豪團購巡展活動DM郵寄老帶新、介

54、紹與清溪酒店、高檔商場、車行、加油站、高檔餐飲娛樂場所聯(lián)合舉行互惠推廣活動101創(chuàng)新精準(zhǔn)營銷團購針對清溪相關(guān)協(xié)會或廠區(qū)，以聯(lián)誼或組織看樓團，參與行業(yè)協(xié)會專題會議的形式進行推廣和客戶積累。需要針對團購客戶制訂優(yōu)惠措施，團購客戶的開發(fā)可由專人負(fù)責(zé)聯(lián)系。收集清溪鎮(zhèn)主要行業(yè)協(xié)會或廠區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的聯(lián)系方式，通過電話或者上門拜訪的形式洽談團購具體事宜。針對清溪本地相關(guān)協(xié)會或廠區(qū)組織團購活動，并制訂相關(guān)計劃和優(yōu)惠措施點對點營銷一：團購102創(chuàng)新精準(zhǔn)營銷戶外展點在清溪本地高端消費群體經(jīng)常光顧的酒店、高檔商場設(shè)立戶外展點，放置項目模型、宣傳物料，拓寬客戶資源。營銷費用相對較低，而且借助密集的人流量實現(xiàn)快速推廣和傳播。在清溪本地人流量較大、檔次較高的酒店大堂、商場設(shè)立展點點對點營銷二：戶外展點103創(chuàng)新精準(zhǔn)營銷戶外展點南峰集團在東莞清溪已開發(fā)多個樓盤，擁有較豐富的老業(yè)主資源。在初期建議針對這些老業(yè)主采用老帶新的獎勵措施，后期可采用客帶客的形式來推進成交。建議采取老帶新和DM直郵的方式促進成交點對點營銷三：老帶新點對點營銷四：DM直郵收集清溪鎮(zhèn)及周邊區(qū)域如塘廈、鳳崗等主要廠區(qū)高管、公務(wù)員、私營企業(yè)主、生意人等的聯(lián)系方式，通過DM項目資料實現(xiàn)精準(zhǔn)營銷傳播。104創(chuàng)新精準(zhǔn)營銷聯(lián)合推廣針對清溪本地高端客戶經(jīng)常光顧的場所如車行、加油站、高檔餐飲娛樂購物場所實行點對點的營銷推廣。具