某區(qū)大學(xué)城地塊可行性研究報(bào)告課件

1、某區(qū)大學(xué)城地塊可行性研究報(bào)告(課件某區(qū)大學(xué)城地塊可行性研究報(bào)告(課件目錄地塊介紹SWOT分析市場(chǎng)情況分析經(jīng)濟(jì)分析總結(jié)附件兩地塊經(jīng)濟(jì)測(cè)算目錄地塊介紹地塊介紹區(qū)位情況本次出讓的2塊地塊均位于廣州大學(xué)城。 地塊所在區(qū)域海珠區(qū)番 禺 區(qū)番 禺 區(qū)生物島地塊介紹區(qū)位情況本次出讓的2塊地塊均位于廣州大學(xué)城。 地塊地塊介紹區(qū)位介紹出讓地塊位于大學(xué)城的綜合發(fā)展區(qū)內(nèi)。地塊所在區(qū)域地塊介紹區(qū)位介紹出讓地塊位于大學(xué)城的綜合發(fā)展區(qū)內(nèi)。地塊所在地塊介紹區(qū)位規(guī)劃大學(xué)城規(guī)劃人口為3540萬人，其中學(xué)生約20萬人，教師約2萬人，員工人數(shù)約5萬人。高科技產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口約3萬人左右，村鎮(zhèn)人口5萬人，不可預(yù)測(cè)人口35萬人 。 地塊所

2、在區(qū)域地塊介紹區(qū)位規(guī)劃大學(xué)城規(guī)劃人口為3540萬人，其中學(xué)生約地塊介紹交通規(guī)劃地塊所在區(qū)域已開通的地鐵四號(hào)線預(yù)計(jì)2013年開通的地鐵七號(hào)線南沙港快速公路已開通的地鐵四號(hào)線大學(xué)城南站未來將是地鐵四號(hào)線和七號(hào)線的交匯站番禺區(qū)廣州城區(qū)規(guī)劃中與番禺區(qū)南村連接的橋梁番禺區(qū)生物島地塊介紹交通規(guī)劃地塊所在區(qū)域已開通的地鐵四號(hào)線預(yù)計(jì)2013已開通的地鐵四號(hào)線大學(xué)城南站已開通的地鐵四號(hào)線大學(xué)城南站未來將是地鐵四號(hào)線和七號(hào)線的交匯站N地塊介紹地塊編號(hào)：DS0401性質(zhì)：住宅用地占地：8,821m2總建： 27,522m2地塊編號(hào)：DS0801性質(zhì)：住宅用地占地：11,875m2總建： 37,050m22塊地合計(jì)占

3、地：20,696m2總建：64,572m2地塊編號(hào)：DS16012008年10月22日政府預(yù)公告地塊地塊編號(hào)：DS11022008年10月22日政府預(yù)公告地塊已開通的地鐵四號(hào)線已開通的地鐵四號(hào)線N地塊介紹地塊編號(hào)：DS地塊介紹規(guī)劃指標(biāo)編號(hào)用地面積（平方米）容積率總建面積（平方米）公建面積（平方米）限高（米）戶型限制DS04018,8213.1227,522385(物業(yè)管理處、警務(wù)室、居委會(huì)、社區(qū)服務(wù)站)50無DS080111,8753.1237,050554(垃圾收集站、星光老人之家、社區(qū)老人之家、物業(yè)管理)50無地塊介紹規(guī)劃指標(biāo)編號(hào)用地面積容積率總建面積公建面積限高戶競(jìng)買時(shí)間要求序號(hào)內(nèi)容時(shí)間

4、1公告2008年10月24日2提交報(bào)名申請(qǐng)和競(jìng)買保證金2008年10月24日11月13日16:00報(bào)名前須須提交競(jìng)買保證金的銀行進(jìn)賬單回執(zhí)的原件，且賬款已到賬 3資格確認(rèn)結(jié)果2008年11月17日4提交地塊價(jià)格報(bào)價(jià)單2008年11月17日12月2日12:00競(jìng)買時(shí)間要求序號(hào)內(nèi)容時(shí)間1公告2008年10月24日2提交報(bào)競(jìng)買要求地塊起始價(jià)為（地塊設(shè)有保留價(jià)）DS0401，起始總價(jià)為0.8257億元，AV3000元/ m2DS0801，起始總價(jià)為1.1115億元，AV3000元/ m2增價(jià)幅度DS0401為人民幣200萬元DS0801為人民幣300萬元申請(qǐng)保證金DS0401保證金為人民幣830萬元D

5、S0801保證金為人民幣1100萬元2地塊合計(jì)：1.9372億元2地塊合計(jì)：1930萬元競(jìng)買要求地塊起始價(jià)為（地塊設(shè)有保留價(jià)）2地塊合計(jì)：1.9其它要求土地出讓金支付要求第一期：2008年12月15日之前，支付出讓價(jià)款的50% ；第二期：2009年10月15日之前，支付出讓價(jià)款的余額。(在支付第二期出讓金時(shí)，須按照以第一期土地出讓價(jià)款之日的貸款利率為基礎(chǔ)，再乘以須支付款項(xiàng)，向政府支付利息。)建設(shè)要求：簽訂合同后6個(gè)月內(nèi)政府交地至受讓方；簽訂合同后18個(gè)月內(nèi)動(dòng)工（打樁）；簽訂合同后48個(gè)月內(nèi)竣工。其它要求土地出讓金支付要求SWOT分析優(yōu)勢(shì)大學(xué)城環(huán)境優(yōu)美，適宜居住；地塊區(qū)域規(guī)劃主要為大學(xué)用地和商業(yè)

6、、辦公用地，配套完善，區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)的住宅地塊少；地塊南向部分高層單位可望江；地鐵四號(hào)線大學(xué)城南站已開通使用，交通便捷。地塊付款時(shí)間與以往的土地掛牌不同，一年付清，時(shí)間寬松 以往要求數(shù)十萬的建筑面積也要30多個(gè)月（建議舉例員村地塊），現(xiàn)該地塊工期是48個(gè)月 地價(jià)總價(jià)不高，廣州辦目前有資金，可自行解決，不占用集團(tuán)總部的資金 無戶型限制 劣勢(shì)目前周邊生活配套未完善，只有零星針對(duì)大學(xué)生生活配套的商業(yè)設(shè)施。加總6地塊的建筑面積，說明未來供應(yīng)有多少，且是集中供應(yīng) 機(jī)會(huì)大學(xué)城內(nèi)尚未有商品房，可享有先機(jī)；規(guī)劃住宅面積有限，資源稀缺。威脅周邊還有四宗土地即將推出市場(chǎng)，未來供應(yīng)集中、有可能出現(xiàn)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。整體市場(chǎng)

7、未來2年屬于調(diào)整期。SWOT分析優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)2006-2007年，番禺區(qū)商品住宅供應(yīng)呈大幅減少趨勢(shì)。進(jìn)入2008年，番禺區(qū)供應(yīng)大幅增加，同比上升82%。市場(chǎng)情況番禺區(qū)一手住宅供應(yīng)2006-2007年，番禺區(qū)商品住宅供應(yīng)呈大幅減少趨勢(shì)。進(jìn)入2003-2007年，番禺區(qū)商品住宅供不應(yīng)求，價(jià)格大幅上漲。每年商品住宅的市場(chǎng)消化率均達(dá)到100%以上，最高達(dá)到153%，在此期間價(jià)格上漲了187%。受供應(yīng)的影響，08年（1-9月）出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象，商品住宅市場(chǎng)消化率僅56%，價(jià)格雖未回落，但增幅明顯放緩。市場(chǎng)情況番禺區(qū)一手住宅成交（2003年2008年）2003-2007年，番禺區(qū)商品住宅供不應(yīng)求，價(jià)格大幅上漲

8、。由于成交價(jià)格的下調(diào)，番禺區(qū)商品住宅成交量明顯回升。雖然2008年番禺區(qū)商品住宅成交量較往年同期大幅下降，但從6月起，全區(qū)成交量穩(wěn)定在每月8-10萬平方米的水平。與此相反，成交均價(jià)逐步下降。9月均價(jià)為7110元/平方米，較1月份下降17%。市場(chǎng)情況番禺區(qū)一手住宅成交（2008年19月）由于成交價(jià)格的下調(diào)，番禺區(qū)商品住宅成交量明顯回升。雖然200本項(xiàng)目市場(chǎng)情況周邊比較項(xiàng)目（住宅）2413大學(xué)城內(nèi)暫無住宅供應(yīng)，周邊樓盤情況選取與地塊距離較接近的項(xiàng)目。 本項(xiàng)目市場(chǎng)情況周邊比較項(xiàng)目（住宅）2413大學(xué)城內(nèi)暫無住序號(hào)項(xiàng)目名稱開發(fā)商規(guī)模售價(jià)（元/m2）1羅馬家園廣東珠江投資有限公司 占地：21萬平方米總建

9、：63萬平方米在售洋房：9,000（裝修）2珠江御景灣廣州市珠江灣房地產(chǎn)有限公司 占地：16萬平方米總建：36萬平方米在售洋房：望江：16,000（帶3000元/m2裝修）不望江：12,000（帶3000元/m2裝修）3華南新城廣州合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 占地：210萬平方米總建：300萬平方米在售洋房：望江： 13,000（精裝修）4廣州雅居樂花園廣州番禺雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地：320萬平方米總建：434萬平方米在售洋房：7,500（裝修）市場(chǎng)情況周邊比較項(xiàng)目（住宅）序項(xiàng)目開發(fā)商規(guī)模售價(jià)1羅馬家園廣東珠江投資有限公司 占地：2N性質(zhì)：旅館用地占地：14195 m2總建：24361 m2

10、08年9月18日成交AV：2082元/m2總價(jià)：0.5072億元競(jìng)得者：廣東華盛投資集團(tuán)有限公司市場(chǎng)情況土地成交性質(zhì)：購(gòu)書中心占地：10988 m2總建：36260 m2 07年9月11日流拍起拍AV：1875元/m2總價(jià)：0.68億元性質(zhì)：旅館用地占地：28302 m2總建：67925 m207年7月19日成交AV：2429元/m2總價(jià)：1.65億元競(jìng)得者：廣州市凌輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司N性質(zhì)：旅館用地市場(chǎng)情況土地成交性質(zhì)：購(gòu)書中心性質(zhì)：旅館項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目定位*測(cè)算基于兩地塊由我司以底價(jià)競(jìng)得為基礎(chǔ)，并對(duì)DS0401地塊首先進(jìn)行開發(fā)，故兩地塊存在800元/平方米的價(jià)差。住宅起步價(jià)為毛坯交樓

11、。項(xiàng)目定位*測(cè)算基于兩地塊由我司以底價(jià)競(jìng)得為基礎(chǔ)，并對(duì)DS04經(jīng)濟(jì)分析*說明：成交價(jià)按國(guó)土局公告起始樓面價(jià)為基礎(chǔ)，并按此價(jià)底價(jià)成交進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 容積率面積64,572平方米經(jīng)濟(jì)分析*說明：成交價(jià)按國(guó)土局公告起始樓面價(jià)為基礎(chǔ)，并按此價(jià)經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果*說明：成交價(jià)按國(guó)土局公告起始樓面價(jià)為基礎(chǔ)，并按此價(jià)底價(jià)成交進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 容積率面積64,572平方米經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果*說明：成交價(jià)按國(guó)土局公告起始樓面價(jià)為基礎(chǔ)，并按現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量住宅起步價(jià)9000元/平方米和9800元/平方米，增減幅度500元/平方米；車位售價(jià)12萬/個(gè)。增價(jià)幅度為500萬元。敏感性分析住宅起步價(jià)9000元/平方米和9800元/平方

12、米，增減幅度5總結(jié)2地塊地理位置優(yōu)越，環(huán)境佳，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?。本?bào)告以國(guó)土局起拍價(jià)作為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算：DS0401地塊，ROE=，IRR，凈利潤(rùn)萬元。DS0801地塊，ROE=，IRR，凈利潤(rùn)萬元。廣州辦目前有資金，可自行解決，不占用集團(tuán)總部的資金；樓面地價(jià)以目前的市場(chǎng)情況略為偏高，但總價(jià)低，且支付時(shí)間及工期寬松，既可以靜待市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，也可以讓廣州辦持續(xù)發(fā)展，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，該片區(qū)發(fā)展空間巨大，因此建議公司參與掛牌 總結(jié)2地塊地理位置優(yōu)越，環(huán)境佳，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟆８郊?xiàng)目指標(biāo)（DS0401）附件項(xiàng)目指標(biāo)（DS0401）住宅：起步價(jià)：9,500元/ 平方米（毛坯）每年遞增：5%均 價(jià)：9,896元/ 平方米

13、車位：均 價(jià)：15萬元/ 個(gè)整體銷售周期為19個(gè)月（2010年3月2011年9月）附件項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（DS0401）住宅：附件項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（DS0401）容積率面積27,522平方米注：此測(cè)算基于按起始價(jià)0.83億成交計(jì)算。附件項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（DS0401）容積率面積27,522平方米注：此測(cè)算基于按起始價(jià)0.83億附件經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果（DS0401）容積率面積27,522平方米注：此測(cè)算基于按起始價(jià)0.83億成交計(jì)算。附件經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果（DS0401）容積率面積27,522平方附件現(xiàn)金流量（DS0401）附件現(xiàn)金流量（DS0401）住宅起步價(jià)9500元/平方米，增減幅度500元/平方米；車位售價(jià)15萬

14、/個(gè)。增價(jià)幅度為200萬元。附件敏感性分析（DS0401）住宅起步價(jià)9500元/平方米，增減幅度500元/平方米；車位附件項(xiàng)目指標(biāo)（DS0801）附件項(xiàng)目指標(biāo)（DS0801）住宅：起步價(jià)：9,500元/ 平方米（毛坯）每年遞增：5%均 價(jià)：9,896元/ 平方米車位：均 價(jià)：15萬元/ 個(gè)整體銷售周期為19個(gè)月（2010年3月2011年9月）附件項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（DS0801）住宅：附件項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（DS0801）容積率面積37,050平方米附件項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（DS0801）注：此測(cè)算基于按起始價(jià)1.11億成交計(jì)算。容積率面積37,050平方米附件項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（DS0801附件經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果（DS08

15、01）容積率面積37,050平方米注：此測(cè)算基于按起始價(jià)1.11億成交計(jì)算。附件經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果（DS0801）容積率面積37,050平方附件現(xiàn)金流量（DS0801）附件現(xiàn)金流量（DS0801）附件敏感性分析（DS0801）住宅起步價(jià)9500元/平方米，增減幅度500元/平方米；車位售價(jià)15萬/個(gè)。增價(jià)幅度為300萬元。附件敏感性分析（DS0801）住宅起步價(jià)9500元/平方米1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個(gè)絕地反擊

16、的故事，所以有什么理由不努力!4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對(duì)人家笑笑，對(duì)自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽(yáng)光自然就會(huì)蔓延開來。陽(yáng)光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個(gè)當(dāng)下，一萬個(gè)美麗的未來抵不過一個(gè)溫暖的現(xiàn)在。6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。7、生命的美麗，永遠(yuǎn)展現(xiàn)在她的進(jìn)取之中;就像大樹

17、的美麗，是展現(xiàn)在它負(fù)勢(shì)向上高聳入云的蓬勃生機(jī)中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風(fēng)擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強(qiáng)。人生無完美，曲折亦風(fēng)景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風(fēng)景就在下一個(gè)拐彎處。10、有些事想開了，你就會(huì)明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的

18、還是要靠你自己。11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會(huì)鑄就你人生的高點(diǎn)。12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無濟(jì)于事，還徒增了別人的煩惱。13、認(rèn)識(shí)到我們的所見所聞都是假象，認(rèn)識(shí)到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識(shí)到佛法的真相。錢多了會(huì)壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時(shí)時(shí)刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。14、夢(mèng)想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動(dòng)人的生命奇跡。15、懶惰不會(huì)讓你一下子跌倒，但會(huì)在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會(huì)讓你一夜成功，但會(huì)在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，

19、更需要堅(jiān)持和勤奮!16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。17、人生沒有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時(shí)，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。18、在人生的舞臺(tái)上，當(dāng)有人愿意在臺(tái)下陪你度過無數(shù)個(gè)沒有未來的夜時(shí)，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個(gè)被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你1、想要體面生活，又覺得打拼辛

20、苦；想要健康身體，又無法堅(jiān)持運(yùn)動(dòng)。人最失敗的，莫過于對(duì)自己不負(fù)責(zé)任，連答應(yīng)自己的事都辦不到，又何必抱怨這個(gè)世界都和你作對(duì)？人生的道理很簡(jiǎn)單，你想要什么，就去付出足夠的努力。2、時(shí)間是最公平的，活一天就擁有24小時(shí)，差別只是珍惜。你若不相信努力和時(shí)光，時(shí)光一定第一個(gè)辜負(fù)你。有夢(mèng)想就立刻行動(dòng)，因?yàn)楝F(xiàn)在過的每一天，都是余生中最年輕的一天。3、無論正在經(jīng)歷什么，都請(qǐng)不要輕言放棄，因?yàn)閺膩頉]有一種堅(jiān)持會(huì)被辜負(fù)。誰的人生不是荊棘前行，生活從來不會(huì)一蹴而就，也不會(huì)永遠(yuǎn)安穩(wěn)，只要努力，就能做獨(dú)一無二平凡可貴的自己。4、努力本就是年輕人應(yīng)有的狀態(tài)，是件充實(shí)且美好的事，可一旦有了表演的成分，就會(huì)顯得廉價(jià)，努力，不

21、該是為了朋友圈多獲得幾個(gè)贊，不該是每次長(zhǎng)篇贅述后的自我感動(dòng)，它是一件平凡而自然而然的事，最佳的努力不過是：但行好事，莫問前程。愿努力，成就更好的你！5、付出努力卻沒能實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想，愛了很久卻沒能在一起的人，活得用力卻平淡寂寞的青春，遺憾是每一次小的挫折，它磨去最初柔軟的心智、讓我們懂得累積時(shí)間的力量；那些孤獨(dú)沉寂的時(shí)光，讓我們學(xué)會(huì)守候內(nèi)心的平和與堅(jiān)定。那些脆弱的不完美，都會(huì)在努力和堅(jiān)持下，改變模樣。6、人生中總會(huì)有一段艱難的路，需要自己獨(dú)自走完，沒人幫助，沒人陪伴，不必畏懼，昂頭走過去就是了，經(jīng)歷所有的挫折與磨難，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，自己遠(yuǎn)比想象中要強(qiáng)大得多。多走彎路，才會(huì)找到捷徑，經(jīng)歷也是人生，修煉一顆

22、強(qiáng)大的內(nèi)心，做更好的自己！7、“一定要成功”這種內(nèi)在的推動(dòng)力是我們生命中最神奇最有趣的東西。一個(gè)人要做成大事，絕不能缺少這種力量，因?yàn)檫@種力量能夠驅(qū)動(dòng)人不停地提高自己的能力。一個(gè)人只有先在心里肯定自己，相信自己，才能成就自己！8、人生的旅途中，最清晰的腳印，往往印在最泥濘的路上，所以，別畏懼暫時(shí)的困頓，即使無人鼓掌，也要全情投入，優(yōu)雅堅(jiān)持。真正改變命運(yùn)的，并不是等來的機(jī)遇，而是我們的態(tài)度。9、這世上沒有所謂的天才，也沒有不勞而獲的回報(bào)，你所看到的每個(gè)光鮮人物，其背后都付出了令人震驚的努力。請(qǐng)相信，你的潛力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有爆發(fā)出來，不要給自己的人生設(shè)限，你自以為的極限，只是別人的起點(diǎn)。寫給渴望突破瓶頸、實(shí)現(xiàn)快速跨越的你。10、生活中，有人給予幫助，那是幸運(yùn)，沒人給予幫助，那是命運(yùn)。我們要學(xué)會(huì)