青白江77畝項(xiàng)目可研報(bào)告課件

1、青白江77畝項(xiàng)目可研報(bào)告課件青白江77畝項(xiàng)目可研報(bào)告課件目錄 項(xiàng)目介紹第一部分 市場分析第三部分 項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)方案第四部分 項(xiàng)目經(jīng)營方案第五部分 財(cái)務(wù)測算及“雙贏”方案 第六部分第二部分 綜合分析與建議 目錄 第一部分 成都中心城區(qū)擴(kuò)至11+2，帶動(dòng)全域均衡協(xié)同發(fā)展2017年7月2日舉行的“成都國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)“，成都決定打破圈層結(jié)構(gòu)，將龍泉驛、雙流、溫江、郫都、新都、青白江、天府新區(qū)歸入中心城區(qū)范圍，形成“中心城區(qū)+郊區(qū)新城”的空間層次，進(jìn)一步疏解城市核心區(qū)非核心功能，帶動(dòng)全域均衡協(xié)同發(fā)展中優(yōu)北改南拓東進(jìn)西控成都中心城區(qū)擴(kuò)至11+2，帶動(dòng)全域均衡協(xié)同發(fā)展2017年7月成都進(jìn)入六環(huán)時(shí)

2、代2017年5月25日，成都市政府正式批復(fù)，將繞城高速、成環(huán)路、第二繞城高速分別命名為四環(huán)路、五環(huán)路、六環(huán)路，成都正式進(jìn)入六環(huán)時(shí)代青白江五環(huán)（原成環(huán)路）六環(huán)（第二繞城高速）四環(huán)（原繞城高速）成都進(jìn)入六環(huán)時(shí)代2017年5月25日，成都市政府正式批復(fù)，將成都土地供應(yīng)持續(xù)緊縮根據(jù)成都市2017-2019年經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，未來三年，成都市計(jì)劃出讓商品住宅用地年均約9000畝，按容積率3計(jì)算，預(yù)計(jì)可新建住宅建筑面積約1800萬。而過去三年，成都市新建商品住宅成交量逐年攀升，2016年達(dá)2909萬，連續(xù)兩年居全國首位，按此規(guī)模計(jì)算，未來三年，成都市土地供應(yīng)與住宅需求之間的缺口將達(dá)到3000萬。數(shù)據(jù)

3、來源：上海易居房地產(chǎn)研究院成都土地供應(yīng)持續(xù)緊縮根據(jù)成都市2017-2019年經(jīng)營性建成都開展試點(diǎn)住房租賃成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案（送審稿）已經(jīng)批復(fù)，到2017年年底，成都將組建或改建34家國有住房租賃公司，啟動(dòng)一批租賃住房建設(shè)，完善住房租賃交易服務(wù)平臺，力爭到2020年，培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)不低于50家。成都將通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道增加租賃住房房源。未來，不排除成都土拍將導(dǎo)入“競自持住宅” 的可能。成都開展試點(diǎn)住房租賃成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案成都搶人強(qiáng)化住房保障成都市全面實(shí)施搶人大戰(zhàn)，大學(xué)生憑畢業(yè)證可“先落戶后就業(yè)”，同時(shí)，成都市制定了關(guān)于創(chuàng)

4、新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國家中心城市產(chǎn)業(yè)能級的人才安居工程的實(shí)施細(xì)則，為各類人才提供激勵(lì)與住房保障，吸引人才入蓉，為未來房地產(chǎn)市場提供了充足購買力。人才排隊(duì)落戶成都搶人強(qiáng)化住房保障成都市全面實(shí)施搶人大戰(zhàn)，大學(xué)生憑畢業(yè)證可 項(xiàng)目介紹第一部分 第一部分1.1 規(guī)劃指標(biāo)及出讓信息說明：滿足成都市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步明確土地出讓階段綠色建筑和裝配式建筑建設(shè)要求的通知（成建委【2017】6號文）【規(guī)劃指標(biāo)】【出讓信息】說明：無特殊土拍政策，即價(jià)高者得供地批次控規(guī)編號用地性質(zhì)占地面積（畝）容積率建筑面積（平米）建筑密度/綠地率限高(米)最大/最小商業(yè)比車位比QBJP2017-1(252)號商住77.

5、545315509025%/30%/商業(yè)不大于20%依據(jù)青白江區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2016），車位1.2個(gè)/100建筑面積招拍掛項(xiàng)目出讓信息土地價(jià)格總地價(jià)(萬元）樓面地價(jià)(元/）地面地價(jià)(萬/畝）保證金(萬元）掛牌時(shí)間交地時(shí)間開工時(shí)間竣工時(shí)間1550910002004,0002017/7/272017/9/062017/10/付款節(jié)奏溢價(jià)率60%以下，1個(gè)月內(nèi)支付50%，3個(gè)月內(nèi)再支付20%，6個(gè)月內(nèi)再支付30%溢價(jià)率60%-80%，1個(gè)月內(nèi)支付50%，3個(gè)月內(nèi)再支付50%溢價(jià)率80%（含）以上，1個(gè)月內(nèi)支付100%儲備機(jī)構(gòu)成都市青白江區(qū)國土資源局1.1 規(guī)劃指標(biāo)及出讓信息說明：滿足成都市城鄉(xiāng)

6、建設(shè)委員會(huì)關(guān) 凈利潤：10138萬元 銷售凈利率：6.23% 全投資IRR：15% 自有IRR：31.3%地價(jià)/銷售收入：32.89%以建議地價(jià)測算1.2 盈利情況 凈利潤：31076萬元 銷售凈利率：19.09% 全投資IRR：108.4% 自有IRR：179.3%地價(jià)/銷售收入：9.63%以起始地價(jià)測算 凈利潤：10138萬元以建議地價(jià)測算1.3 宏觀背景成都市青白江區(qū)位于成都市東北，建成區(qū)面積39.35平方公里，2016年年末全區(qū)戶籍人口41.96萬人，年末常住人口40.21萬人。青白江區(qū)生態(tài)環(huán)境宜人，是國家級生態(tài)區(qū)。四川省縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)，中國市轄區(qū)綜合實(shí)力百強(qiáng)區(qū)。青白江是成都中心

7、城區(qū)唯一沒有限購的區(qū)域。1.3 宏觀背景成都市青白江區(qū)位于成都市東北，建成區(qū)面積391.3 宏觀背景2017年3月15日，中國（四川）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案印發(fā)，設(shè)立成都天府新區(qū)片區(qū)、成都青白江鐵路港片區(qū)、川南臨港片區(qū)三個(gè)片區(qū)。成都青白江鐵路港片區(qū)9.68平方公里，重點(diǎn)發(fā)展口岸服務(wù)、信息服務(wù)、科技服務(wù)、會(huì)展服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。臺夏蓉歐鐵路，成都站即位于青白江境內(nèi)，“一帶一路”紅利及自貿(mào)區(qū)設(shè)立，將促使青白江產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。1.3 宏觀背景2017年3月15日，中國（四川）自由貿(mào)易成都先進(jìn)材料產(chǎn)業(yè)園成都國際鐵路港臨港服務(wù)業(yè)聚集區(qū)園區(qū)為市級開發(fā)區(qū)，是國家“一五”時(shí)期規(guī)劃建設(shè)的西南第一個(gè)工業(yè)區(qū)，發(fā)展工業(yè)已

8、近60年，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)門類齊全。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：先進(jìn)材料、智能裝備成都國際鐵路港臨港服務(wù)業(yè)聚集區(qū)位于成都成都鐵路港和四川自貿(mào)區(qū)成都鐵路港片區(qū)核心區(qū)，建設(shè)成西部國際物流樞紐中心、大宗商品展示交易中心和國際產(chǎn)能合作引領(lǐng)區(qū)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代物流、口岸服務(wù)、加工貿(mào)易、跨境貿(mào)易四川自貿(mào)區(qū)成都鐵路港片區(qū)中國重汽已引進(jìn)落戶重點(diǎn)項(xiàng)目成都天保重型離心機(jī)生產(chǎn)基地瑞杰汽車零部件及貨箱生產(chǎn)基地米高地效飛行器零部件生產(chǎn)基地蜀虹機(jī)械安博物流中國物流四川物流攀成鋼達(dá)海產(chǎn)業(yè)園萬貫國際機(jī)電城青龍國際建材城華川銀地國際建材城1.3 宏觀背景青白江主要規(guī)劃有兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，分別為成都國際鐵路港臨港服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、成都先進(jìn)材料產(chǎn)業(yè)園；主導(dǎo)

9、產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代物流、口岸服務(wù)、加工貿(mào)易、跨境貿(mào)易、先進(jìn)材料、智能裝備等。工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)門類齊全，已經(jīng)成功完成從低端制造業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。成都先進(jìn)材料產(chǎn)業(yè)園成都國際鐵路港臨港服務(wù)業(yè)聚集區(qū)園區(qū)為市級開1.3 宏觀背景青白江交通通達(dá)性優(yōu)良，擁有川陜公路、成綿高速、成金青快速通道、大件路外繞線及成都第二繞城高速等多條交通干線。青白江至成都東站每天10趟動(dòng)車運(yùn)行，僅16分鐘可接駁成都東站并實(shí)現(xiàn)地鐵的轉(zhuǎn)換。未來規(guī)劃有三條地鐵線路連接大成都地鐵線網(wǎng)。地鐵23號線/2030年地鐵3號線/在建地鐵16號線/2030年地鐵34號線/2030年地鐵36號線/2030年川陜公路成綿高速成金青快速大件路外繞線（規(guī)

10、劃）二繞（六環(huán)）成都東高鐵線1.3 宏觀背景青白江交通通達(dá)性優(yōu)良，擁有川陜公路、成綿高速1.4 板塊定位項(xiàng)目位于成都中心城區(qū)北部，距成都市中心直線距離27公里，是青白江區(qū)開發(fā)的熱土，處于鳳凰湖板塊中心位置。項(xiàng)目位置成都市鳳凰湖板塊位于成都市城區(qū)北部青白江區(qū)是國家“一五”時(shí)期規(guī)劃建設(shè)的西南第一個(gè)工業(yè)區(qū)，四川重要的冶金、建材和機(jī)械制造基地；西部最大的鐵路物流樞紐，四川省唯一的鐵路貨運(yùn)型國家對外開放口岸；成都市4個(gè)商品市場集中發(fā)展區(qū)之一，全國十大最具投資潛力市場商圈。位于青白江區(qū)北部是現(xiàn)青白江開發(fā)的熱度區(qū)域，區(qū)域認(rèn)可度高，也是未來土地供應(yīng)的主要區(qū)域，目前配套逐步成熟位于中國西部地區(qū)中國西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、

11、科技、文化、教育中心之一10公里200米青白江區(qū)3公里項(xiàng)目位置1.4 板塊定位項(xiàng)目位于成都中心城區(qū)北部，距成都市中心直線距1.5 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位置青白江區(qū)政府4公里行車8分鐘城市發(fā)展方向家樂福商圈1.0公里步行15分鐘鳳凰湖4A青白江東站6.1公里行車12分鐘鳳凰湖4A景區(qū)青白江政務(wù)服務(wù)中心0.8公里步行12分鐘地塊位于青白江城市快速干道鳳凰大道南側(cè)地塊所在鳳凰湖板塊是城市發(fā)展的主要方向距離家樂福僅1公里，在其輻射范圍內(nèi)青白江文化體育中心0.8公里步行12分鐘1.5 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位置青白江區(qū)政府城市發(fā)展方向家樂福商圈鳳1.5 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位置青白江產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)人口較多。項(xiàng)目所在鳳凰湖板塊

12、，為青白江規(guī)劃高尚住區(qū)，是城市的主要發(fā)展方向。鳳凰湖作為青白江的城市名片，具有較強(qiáng)的吸附力。板塊內(nèi)商業(yè)及配套規(guī)劃完善，未來前景看好。1.5 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位置青白江產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)人口較多。項(xiàng)1.6 四至及配套項(xiàng)目交通便利，地塊緊鄰2條城市干道，距成綿高速2.5公里，距家樂福商圈1公里，距青白江文化體育中心及4A級鳳凰湖公園僅800米，距青白江最好的小學(xué)青白江實(shí)驗(yàn)小學(xué)僅200米?！舅闹良敖煌ㄅ涮讏D】規(guī)劃道路鳳凰大道（雙向8車道）鳳祥大道（雙向6車道）【生活配套示意圖】【項(xiàng)目四至】：北至：鳳凰大道；南至：鳳祥大道；東至：規(guī)劃道路；西至：待出讓地塊?！镜缆方煌ā浚壶P凰大道雙向8車道；鳳祥大道雙向4

13、車道；【高速公路】 ：距成綿高速入口2.5km；【公共交通】 ：地處中華名城站，2條公交線路?？?；距公園世家站300米，3條公交線路?？?；【醫(yī)院】 ：成都市青白江區(qū)人民醫(yī)院，青白江區(qū)婦幼保健院；【學(xué)?！?：青白江實(shí)驗(yàn)小學(xué)，北大附中成都為明學(xué)校；【市政休閑設(shè)施】 ：怡湖園，青白江鳳凰湖；青白江文化體育中心【商場】 ：家樂福，千盛百貨；待出讓地塊1.6 四至及配套項(xiàng)目交通便利，地塊緊鄰2條城市干道，距成綿1.7 地塊現(xiàn)狀及不利因素【地形地貌】地塊方正，地上為農(nóng)田與堆土，高差落差較小?！菊鞯夭疬w】地塊無拆遷，僅部分農(nóng)作物，已征轉(zhuǎn)完畢，具備土地招拍掛條件?！静焕蛩亍繜o1.7 地塊現(xiàn)狀及不利因素【地形

14、地貌】地塊方正，地上為農(nóng)田與開、竣工要求 依項(xiàng)目土地摘牌后政府規(guī)定為準(zhǔn)開工報(bào)建手續(xù)辦理 先報(bào)建再開工預(yù)售條件 提前預(yù)售 規(guī)劃地上7層及以下的需完成主體建筑封頂工程，規(guī)劃地上8層及以上的需完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程的1/2以上且不少于7層。預(yù)售監(jiān)管政策要監(jiān)管限購/限價(jià)無抗震設(shè)防等級7級按揭貸款對接情況尚未接觸融資條件尚未接觸冬歇期無開發(fā)報(bào)建費(fèi)用總費(fèi)用： 203 元/ （總費(fèi)用涵蓋所有開發(fā)報(bào)建費(fèi)用） ； 其中：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)140元/ 、人防易地建設(shè)費(fèi)60元/ 、文物勘探費(fèi)3元/土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 契稅：3%優(yōu)惠政策無1.8 政策要求開、竣工要求 依項(xiàng)目土地摘牌后政府規(guī)定為準(zhǔn)開工報(bào)建手續(xù)辦理

15、1、區(qū)位板塊總結(jié)：青白江距離成都市中心較近，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，交通條件便利，自貿(mào)區(qū)紅利逐步顯現(xiàn)。城市主要發(fā)展方向?yàn)楸辈啃鲁?，即?xiàng)目所在方向。項(xiàng)目所處鳳凰湖板塊是現(xiàn)青白江開發(fā)的熱度區(qū)域，周邊自然環(huán)境與配套優(yōu)越，區(qū)域認(rèn)可度高。該板塊也是未來土地供應(yīng)的主要區(qū)域。2、土地屬性總結(jié)：項(xiàng)目地塊方正平整、為凈地出讓，周邊配套完善。項(xiàng)目處于鳳凰湖板塊的中心位置，區(qū)位條件較好。3、開發(fā)政策總結(jié)：預(yù)售條件、契稅、資金監(jiān)管等開發(fā)政策與成都市相同1.9 項(xiàng)目介紹小結(jié)1、區(qū)位板塊總結(jié)：1.9 項(xiàng)目介紹小結(jié) 市場分析第二部分 第二部分2.1 城市格局青白江城區(qū)北臨廣漢，西、南兩側(cè)工業(yè)發(fā)展區(qū)外接新都，向東為金堂縣，城區(qū)住宅可發(fā)

16、展空間非常有限。目前主要向北部新城方向發(fā)展，鳳凰湖板塊是毗鄰北部新城，是當(dāng)前打造的高端品質(zhì)住宅區(qū)。城廂鎮(zhèn)青白江老城區(qū)北部新城主要發(fā)展方向鳳凰湖板塊1、青白江發(fā)展方向的走向：由老城區(qū)向北部新城發(fā)展2、形成目前發(fā)展方向的原因：生態(tài)環(huán)境好，南面被較多產(chǎn)業(yè)園區(qū)阻隔3、重點(diǎn)設(shè)施的布局及計(jì)劃：區(qū)文化體育中心、區(qū)政務(wù)服務(wù)中心、規(guī)劃綜合醫(yī)院兩所4、城市格局利弊分析：青白江納入中心城區(qū)范圍，通勤距離和心理距離更近，可進(jìn)一步吸引中心城區(qū)外溢客群及廣漢等其他周邊縣市客群及外省限購客戶2.1 城市格局青白江城區(qū)北臨廣漢，西、南兩側(cè)工業(yè)發(fā)展區(qū)外接2.2 青白江土地市場地方財(cái)政收入對土地依賴度低，2014年以來青白江土地

17、供銷總量大幅減少，合計(jì)不足400畝；住宅土地成交分散，長期土地供應(yīng)缺乏，未來土地將會(huì)出現(xiàn)多家企業(yè)爭搶現(xiàn)象。12年至今青白江土地市場整體供銷下行，土地出讓金占比財(cái)政收入較低。土地集中度不高，拿地開發(fā)商普遍持有一到兩宗土地，本土開發(fā)商拿地較少；2.2 青白江土地市場地方財(cái)政收入對土地依賴度低，2014年2.2 青白江土地市場2013年至今，青白江已成交具有居住性質(zhì)的土地約524畝，可建設(shè)面積約104萬方，未來1-3年，青白江預(yù)計(jì)土地供應(yīng)約1000畝，大部分分布在青白江東站附近。青白江區(qū)紅陽街道順江村4組占地面積：55.47畝容積率：3.0成交總價(jià)：6434萬元樓面地價(jià)：580元/成交時(shí)間：2016

18、年9月19日競得人：成都悅翔投資有限公司青白江區(qū)鳳凰大道以北、廉租房東北側(cè)占地面積： 37畝容積率：4.0成交總價(jià)：5671萬元樓面地價(jià)：562元/成交時(shí)間：2015年10月30日競得人：成都市居安達(dá)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)總公司青白江區(qū)城廂鎮(zhèn)馬鞍村占地面積： 30畝容積率：2.5成交總價(jià)：3800萬元樓面地價(jià)：756元/成交時(shí)間：2016年4月15日競得人：成都市智匯新城投資發(fā)展有限公司青白江區(qū)大石路以東、東方新型社區(qū)以南占地面積： 129畝容積率：1.5成交總價(jià)：11000萬元樓面地價(jià)：850元/成交時(shí)間：2015年11月25日競得人：成都市融禾現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司青白江區(qū)同華大道以北，鳳凰東二路以東（

19、聽湖九園）占地面積：112畝容積率：3.0成交總價(jià)：17945萬元樓面地價(jià)：800元/成交時(shí)間：2013年10月29日競得人：四川金茂置業(yè)集團(tuán)有限公司青白江區(qū)鳳凰大道以南、鳳祥大道以北占地面積：82畝容積率：5.0成交總價(jià)：13550萬元樓面地價(jià)：495元/成交時(shí)間：2013年10月31日競得人：中城建第六工程局集團(tuán)四川實(shí)業(yè)有限公司（已被政府收回，為此次出讓宗地）青白江區(qū)鳳凰大道以南，鳳凰東三路以西（聽湖九園）占地面積：71畝容積率：3.0成交總價(jià)：11377萬元，樓面地價(jià)：800元/成交時(shí)間：2013年10月31日競得人：四川金茂置業(yè)集團(tuán)有限公司2.2 青白江土地市場2013年至今，青白江已

20、成交具有居住性土地位置出讓方式成交時(shí)間凈用地面積(畝)土地用途分類可開發(fā)體量(萬)計(jì)算容積率成交總價(jià)(萬元)成交單價(jià)(萬元/畝)成交樓面地價(jià)(元/)溢價(jià)率(%)競得者已售體量剩余體量（含已推未售及未推體量）紅陽街道順江村4組拍賣2016.9.1955.47住兼商11.09 364341165800.87%成都悅翔投資有限公司/11萬城廂鎮(zhèn)馬鞍村拍賣2016.4.1530.17住兼商5.03 2.538011267565.00%成都市智匯新城投資發(fā)展有限公司/大石路以東、青白江區(qū)祥福鎮(zhèn)東方村12組，紅瓦店社區(qū)集體以南拍賣2015.11.2578.02二類住宅用地7.80 1.5663185850

21、0.00%成都市融禾現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司/大石路以東、青白江區(qū)祥福鎮(zhèn)東方村12組、華家村5組以南拍賣2015.11.2551.5二類住宅用地5.15 1.54377858500.00%成都市融禾現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司/鳳凰大道以北、廉租房東北側(cè)拍賣2015.10.3037.81住兼商10.08 456711505620.00%成都市居安達(dá)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)總公司/10.8萬青白江區(qū)鳳凰大道以南、鳳祥大道以北掛牌2013.10.3182.13住兼商27.3851355016549510%中城建第六工程局集團(tuán)四川實(shí)業(yè)有限公司本次出讓土地青白江區(qū)鳳凰大道以南，鳳凰東三路以西掛牌2013.10.3177.11住

22、兼商15.433113771608000%四川金茂置業(yè)集團(tuán)有限公司2萬35萬青白江區(qū)同華大道以北，鳳凰東二路以東拍賣2013.10.29112住兼商22.403179451608000%四川金茂置業(yè)集團(tuán)有限公司合計(jì)-524-104-前期，青白江土地市場供應(yīng)少，市場存量低，成交樓面地價(jià)均未破千2.2 青白江土地市場土地位置出讓方式成交時(shí)間凈用地面積(畝)土地用途分類可開發(fā)體2.3 住宅市場分析市場供銷：板塊供應(yīng)量自15-17年逐年遞減，銷售持續(xù)遞增。2017年1-7月供應(yīng)27萬，成交64萬，供不應(yīng)求趨勢明顯，板塊內(nèi)存量基本被去化完畢；價(jià)格走勢：土地市場長期供應(yīng)不足，住宅供應(yīng)持續(xù)下降，市場需求不斷

23、提高，17年3月的限購政策過后，由于區(qū)域不限購導(dǎo)致17年價(jià)格大幅上升；市場存量：庫存快速去化，存量僅余20萬方，去化周期不到2個(gè)月。2.3 住宅市場分析市場供銷：板塊供應(yīng)量自15-17年逐年遞2.3 住宅市場分析2016年8月25日，成都市青白江區(qū)房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)成都市青白江區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展購房補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則的通知明確：2016年8月25日至2019年8月25日期間，對購買我區(qū)普通商品住房的（不包含其他類型用途的商品房、存量二手房、經(jīng)濟(jì)適用房以及其他政策性住房），在取得房屋所有權(quán)證后，按房屋所有權(quán)證上記載的建筑面積給予人民幣60元/平方米補(bǔ)貼。對農(nóng)民工或我區(qū)農(nóng)村居民購買符合前款條件商品

24、住房的，經(jīng)認(rèn)定，再給予40元/平方米購房補(bǔ)貼。2.3 住宅市場分析2016年8月25日，成都市青白江區(qū)房產(chǎn) 板塊 基本特征在售產(chǎn)品房價(jià)（元/平米）鳳凰湖板塊項(xiàng)目最多，體量較大，打造品質(zhì)較高，是青白江目前開發(fā)的熱度區(qū)域，區(qū)域認(rèn)可度高，未來土地供應(yīng)的主要區(qū)域。配套處于逐步成熟階段。洋房、高層5500-9000新城板塊配套較為完善，現(xiàn)有項(xiàng)目較少，開發(fā)逐漸由此區(qū)域往西、北發(fā)展。高層、洋房4500-5500老城板塊 因處于老城區(qū)，周邊配套齊全，不是未來開發(fā)的主要區(qū)域，現(xiàn)有項(xiàng)目少。高層4500-5500城西板塊配套完善，臨近客運(yùn)中心、高鐵站，板塊價(jià)值逐漸上升。洋房、高層4000-6000大灣板塊地處新老城

25、區(qū)交界位置，配套較差，區(qū)域項(xiàng)目較少。洋房、高層4200-6000大同板塊板塊品質(zhì)好，體量大，有品牌開發(fā)商。目前配套不完善，認(rèn)可度不高。高層4000-50002.3 住宅市場分析(板塊掃描) 板塊 基本特征在售產(chǎn)品房價(jià)鳳凰湖板塊項(xiàng)目最多，體量較大2.4 市場競品及產(chǎn)品細(xì)分本項(xiàng)目項(xiàng)目2聽湖九園首次開盤2017年7月樓面價(jià)建面/容積35萬3.0戶型類型戶型占比建筑面積建面單價(jià)總價(jià)（萬元）灰空間供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)月均去化三房雙25%112均價(jià)6375約7020%-25%88894015%11515%11615%118四房雙30%1387900約10040存量已推售(萬)1.7未推售(萬)35備注首次開盤

26、，全款支付。推出三棟小高層，僅余十幾套大戶型項(xiàng)目1鳳凰島首次開盤2012年5月樓面價(jià)400建面/容積26萬3.0戶型類型戶型占比建筑面積建面單價(jià)總價(jià)（萬元）灰空間供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)月均去化兩房單約15%69、79、106均價(jià)7500約70萬約20%716565三房單約25%80、90四房雙四房三約50%128、136、175均價(jià)9500約130-180五房三約10%225存量已推售(萬)7未推售(萬)19（二期未開發(fā)）備注最近一期開盤銷售戶型主要為79、127、137三種戶型推出一棟71套，剩余6套項(xiàng)目3天府歐城首次開盤2013年10月樓面價(jià)364建面/容積50萬3.5戶型類型戶型占比建筑面積建

27、面單價(jià)總價(jià)（萬元）灰空間供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)月均去化一房單10%50約60003010-20%190080兩房單40%65、704046三房單三房雙50%80-11055565存量已推售(萬)30未推售(萬)約3（不含商業(yè)）備注最近一期暫未開盤，不排號聽湖九園鳥瞰圖2.4 市場競品及產(chǎn)品細(xì)分本項(xiàng)目項(xiàng)目2聽湖九園首次開盤區(qū)域內(nèi)代表性樓盤-鳳凰島項(xiàng)目占地（畝）210建筑規(guī)模（萬）42物業(yè)形態(tài)高層、洋房容積率3.0 綠化率30%建筑密度30%總戶數(shù)1476車位比住宅1.0個(gè)/100時(shí)間銷售新增供應(yīng)存量套數(shù)面積 ()成交總價(jià)(萬元)成交均價(jià)(元/)套數(shù)面積()套數(shù)面積()2014年-2016年379 45

28、,189 27170 6,013 404 35,647 296 26195 2017年1-7月391 38,855 31,446 8,093 71 9,255 59 5,812 面積段總套數(shù)總面積()套數(shù)面積()均價(jià)(元/)剩余套數(shù)剩余面積()去化率50-701168,019644,4245,176573,94055.17%70-9015712,4741048,2785,483503,96866.24%90-11013111,968948.5645,574383,47559.87%110-130719,032668,4045,816450992.96%130-15018725,56115220

29、,7825,892375,07181.28%170-200346,235213,8445,85881,50061.76%200-25081,81151,1317,214122862.5%合計(jì)704 75,100 50655,427 5,73819518,691 71.88%1、該項(xiàng)目于2012年8月拍賣獲取，樓面地價(jià) 400元/。2、住宅2014年9月30日開盤，目前存量約34萬方（二期未推）。數(shù)據(jù)來源：房聯(lián)2.5 區(qū)域樓盤解讀區(qū)域內(nèi)代表性樓盤-鳳凰島項(xiàng)目占地（畝）210建筑規(guī)模區(qū)域內(nèi)代表性樓盤-合誼同華項(xiàng)目占地（畝）4.15建筑規(guī)模（萬）8.3物業(yè)形態(tài)高層、洋房容積率1.38 綠化率30%建

30、筑密度30%總戶數(shù)800車位比住宅0.8個(gè)/戶時(shí)間銷售新增供應(yīng)存量套數(shù)面積 ()成交總價(jià)(萬元)成交均價(jià)(元/)套數(shù)面積()套數(shù)面積()2017-8-5102 11200 7056 6300128 15987 26 2860 2017-6-2372 720041585500 80 100-110 8 800 面積段總套數(shù)總面積()套數(shù)面積()均價(jià)(元/)剩余套數(shù)剩余面積()去化率90-100403800282660630012114070%100-110808640707550630010105087.5%141-1448115245767400457650%合計(jì)128/p>

31、86 6400262766 80%1、住宅2017年8月5日二批次開盤，目前總存量約5萬方2.5 區(qū)域樓盤解讀數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場銷控統(tǒng)計(jì)，二批次暫未備案，不含商業(yè)區(qū)域內(nèi)代表性樓盤-合誼同華項(xiàng)目占地（畝）4.15建筑規(guī)2.6 市場分析結(jié)論1、該城市房地產(chǎn)市場前景的研判 青白江納入成都中心城區(qū)，交通條件良好，通勤距離與心理距離更近，區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，是成都中心城區(qū)唯一不限購區(qū)域，購房需求外溢明顯，區(qū)域庫存迅速去化，供銷比良好，政策紅利明顯，市場前景較好，而像本宗地這樣無配建要求、不需要熔斷抽簽的地塊在公開市場上將會(huì)基本絕跡，因此本次地塊是我司強(qiáng)化成都主城區(qū)市場的最佳跳板 2、能否進(jìn)入該區(qū)域房地產(chǎn)市場

32、青白江交通通達(dá)性高，城市產(chǎn)業(yè)人口吸附力較強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等狀態(tài)良好。 青白江發(fā)展較為均衡，16年GDP產(chǎn)值367億元，其經(jīng)濟(jì)屬性、產(chǎn)業(yè)評級等指標(biāo)均處于較優(yōu)水平。 房地產(chǎn)市場方面，區(qū)域潛力較大，量價(jià)增幅、供銷缺口等潛力指標(biāo)中，均有表現(xiàn)出色； 產(chǎn)業(yè)方面，擁有自貿(mào)區(qū)規(guī)劃，具備很強(qiáng)的外溢需求吸附能力，購房需求以成都市區(qū)外溢客戶為主；幅度遞增，2017年1-6月青白江成交量為64萬平米，已超2016年全年銷售面積。經(jīng)濟(jì)、人口和市場情況均適合我司進(jìn)入。 3、該房地產(chǎn)市場容量能否支撐本項(xiàng)目的開發(fā)量 區(qū)域人口約41.96萬、常住人口為40.21萬人口，在17年成都限購政策推行后，大量的外溢需求，能夠支撐我司項(xiàng)目

33、開發(fā)量。 4、能否在該房地產(chǎn)市場做到快速去化 目前，青白江供銷差值較高，且去化周期較短，能夠做到快速去化；此外，區(qū)域存在較大樓面地價(jià)差，利潤空間較大；根據(jù)鳳凰湖生態(tài)公園的生態(tài)景觀環(huán)境，通過金科優(yōu)質(zhì)改善性住房，樹立品牌標(biāo)桿，打造完美展示區(qū)，以品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢達(dá)到快速傾銷2.6 市場分析結(jié)論1、該城市房地產(chǎn)市場前景的研判 項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)方案第三部分 項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)方案第三部分3.1 市場定位分析項(xiàng)目定位分析地塊SWOT分析核心價(jià)值：城市核心發(fā)展方向，配套較成熟，靠近湖景資源機(jī)會(huì)點(diǎn)：青白江為距離成都最近且不限購區(qū)域，價(jià)格相對主城較低，承接大量主城外溢客群；市場存量低，需求旺盛。威脅點(diǎn)及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：限購風(fēng)

34、險(xiǎn)及市場價(jià)格波動(dòng)；銀行貸款額度限制，部分樓盤出現(xiàn)必須全款支付現(xiàn)象，未來地方購房貸款限制情況未知。2. 項(xiàng)目整體定位：剛需/改善3. 項(xiàng)目運(yùn)營定位：戰(zhàn)略布局，實(shí)現(xiàn)利潤3.1 市場定位分析項(xiàng)目定位分析地塊SWOT分析3.2 客戶定位高層客戶：以首次置業(yè)、首次改善的剛需客戶為主；客戶來源主要以成都主城外溢客戶為主，部分周邊城市外溢投資客戶為輔；年齡分布30-40歲之間。洋房客戶：以改善性自住客戶為主，客戶來源主要為本地及周邊城市外溢客戶，年齡大都在40歲以上。第一目標(biāo)市場：成都主城外溢客戶；第二目標(biāo)市場：青白江本地改善類客戶、專業(yè)市場經(jīng)營者；金堂、廣漢市等客戶；外省客戶（甘肅、新疆等）。青白江新都區(qū)

35、金堂縣廣漢市成都市彭州市47KM15KM12KM17KM37KM3.2 客戶定位高層客戶：第一目標(biāo)市場：成都主城外溢客戶；青3.2 客戶定位洋房/高層客戶定位核心客戶重點(diǎn)客戶偶得客戶價(jià)值點(diǎn)：青白江距離主城僅27公里，高鐵直達(dá)，不限購區(qū)域；追求品質(zhì)生活，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；認(rèn)可青白江城市發(fā)展，具有高視野界限；置業(yè)目的：首置、首改改善+剛需剛需、改善、投資等；客戶群體：成都主城外溢客戶青白江本地改善類客戶、專業(yè)市場經(jīng)營者；金堂、廣漢市等客戶外省客戶（甘肅、新疆等）對應(yīng)產(chǎn)品：三房、四房、五房，面積：88-130 ，清水，總價(jià)約70-130萬元；四房/五房，面積：123-136 ，清水，總價(jià)123-136

36、萬元；三房、四房、五房，面積：88-130 ，清水，總價(jià)約70-130萬元；3.2 客戶定位洋房/高層客戶定位核心客戶重點(diǎn)客戶偶得客戶價(jià)3.3 產(chǎn)品定位規(guī)劃及定位方向：地塊憑借區(qū)位交通優(yōu)勢，受益于成都限購政策，主要針對成都主城外溢客戶和部分甘肅、寧夏、新疆等環(huán)境惡劣的西北城市客戶，同時(shí)吸引部分青白江改善客群，打造T5高層和（10+1）F洋房，其中T5高層主要針對首置首改客戶，保證溢價(jià)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流，（10+1）F洋房針對改善類客群實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。營銷方向：青白江大型品牌開發(fā)商稀少，通過對集團(tuán)品牌的宣傳，強(qiáng)化自身品牌、物業(yè)服務(wù)及產(chǎn)品品質(zhì)，打造青白江主城區(qū)高品質(zhì)生活區(qū)，引導(dǎo)區(qū)域客戶群消費(fèi)習(xí)慣。自

37、身園林及水景打造，以完美的項(xiàng)目體驗(yàn)震撼青白江市場。3.3 產(chǎn)品定位規(guī)劃及定位方向：地塊憑借區(qū)位交通優(yōu)勢，受益于3.3 產(chǎn)品定位單體建議產(chǎn)品類型套型面積區(qū)間（平米）理想面積（平米）套數(shù)戶型配比備注T5高層平層3-2-295-989634040%3-2-2106-10910834040%4-2-2116-11911819420%單體建議產(chǎn)品類型套型理想面積（平米）套數(shù)戶型配比備注洋房（10+1）頂躍5-2-3136195%標(biāo)準(zhǔn)層4-2-212331282%首層4-2-21304913%3.3 產(chǎn)品定位單體建議產(chǎn)品類型套型面積區(qū)間理想面積套數(shù)戶型3.4 設(shè)計(jì)方案T5高層10+1洋房銷售中心T5高層T

38、5高層3.4 設(shè)計(jì)方案T5高層10+1洋房銷售中心T5高層T5高層3.5 配置標(biāo)準(zhǔn)建議一、配置建議建議選擇集團(tuán)2星配置。二、園林成本建議園林成本選擇集團(tuán)B檔標(biāo)準(zhǔn)：示范區(qū)800元/平米；交房區(qū)500元/平米。三、園林施工場地要求劃出園林工程施工場地范圍，與主體建筑工程同步進(jìn)行施工。3.5 配置標(biāo)準(zhǔn)建議一、配置建議銷售業(yè)態(tài)銷售面積（）起售價(jià)格（元/）價(jià)格季增幅（%）首次開盤時(shí)間月均去化（套）年去化面積（/年）銷售周期（年）備注高層98816.6880002.5%2018年3月65790531.25洋房49290.48100002.5%2018年3月26345031.5商業(yè)6287.18250000

39、%2019年1月/48001.3車位1100個(gè)7萬/個(gè)0%2019年2月30/3銷售比例60%合計(jì)項(xiàng)目高層住宅開盤價(jià)格8000元/，洋房開盤均價(jià)10000元/ ，商業(yè)開盤25000元/ ，車位7萬/個(gè)，住宅去化周期約1.25-1.5年。3.6 量價(jià)確定銷售業(yè)態(tài)銷售面積（）起售價(jià)格（元/）價(jià)格季增幅（% 項(xiàng)目經(jīng)營方案第四部分 項(xiàng)目經(jīng)營方案第四部分4.1 開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏計(jì)算期（季度）2017年2018年2019年2020年2021年2022年QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4QIQ2Q3Q4整體18.25萬方、15.28億生產(chǎn)30%20%30%20%銷售30%30%20%20%預(yù)售及交付政策洋房達(dá)到7層高層二分之一結(jié)構(gòu)交付批次劃分整體交付停工規(guī)劃冬施停工無證照辦理規(guī)劃方案批復(fù)按整體報(bào)批國土證整體一個(gè)國土證工程規(guī)劃許可證按整體單證施工許可證按整體單證辦理4.1 開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏計(jì)算期（季度）2017年20184.2 示范區(qū)及首推區(qū)規(guī)劃建議展示區(qū)位置在該項(xiàng)目地塊中的東南角，城市主干道人流方向。展示區(qū)包括品牌展示、銷售招待、板房戶型及環(huán)境展示、泛會(huì)所功能展示、兒童娛樂區(qū)等。精裝樣板房：高層兩套，洋房兩套。批量精裝樣板房創(chuàng)意、交房標(biāo)準(zhǔn)各一套，全部實(shí)體建設(shè)展示區(qū)售樓部樣板房首推區(qū)T5高層3.3萬方，2.6億10+1洋房