房地產(chǎn)跨部門協(xié)同系列-如何又好又快開盤-課件

1、9月18日集團運營管理部如何又好又快開工、開盤9月18日集團運營管理部如何又好又快開工、開盤需要6方面保障應具備11種能力應擁有5方面資源6個具體措施3種具體方法需推進9項工作為什么要快速開發(fā)快速開發(fā)的前提條件具體方法和措施8個意義總結(jié)內(nèi)容框架需要6方面保障應具備11種能力應擁有5方面資源6個具體措施3提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度的具體措施 提高項目開發(fā)速度所需的幾個保障提高項目開發(fā)速度應具備的資源提高項目開發(fā)快速的需推進幾項基礎工作提高項目開發(fā)速度應具備的幾種能力提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度項目快速開發(fā)的意義1、行業(yè)競爭的需要。

2、 企業(yè)之間的競爭最終體現(xiàn)在速度與效率的之間的競爭。在有限容量的片區(qū)市場競爭中，可以搶占市場先機，打擊競爭對手；“大魚吃小魚，快魚吃慢魚”是市場競爭的規(guī)則；2、可以提升運營效率。 要提升運營效率最直接的就是要提升項目開發(fā)速度，提高項目資金周轉(zhuǎn)率，保持企業(yè)長期、穩(wěn)定、有質(zhì)量的增長，達到企業(yè)長青的目的；3、符合集團的發(fā)展戰(zhàn)略。 實施項目快速開發(fā)，是實現(xiàn)集團：“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、輕資產(chǎn)”發(fā)展戰(zhàn)略之一。項目快速開發(fā)的意義1、行業(yè)競爭的需要。3、符合集團的發(fā)展戰(zhàn)略4、提高項目的IRR： 通過提高項目快速開發(fā)，提升旭輝集團運營效率，提高項目資金周轉(zhuǎn)率，最終提高項目IRR；例：若鎮(zhèn)江項目實行“活動前置”（拿地前

3、完成前期策劃與概念規(guī)劃工作），地價支付時點不變但銷售、建安現(xiàn)金流提前一個季度，平均存貨變現(xiàn)周期縮短，項目IRR從19.93%上升到23.04%，可上升3%，若保持IRR不變，可支撐地價提高約1200萬，從1.88億提高至2億元。 金地之道速度創(chuàng)造財富。競爭的焦點，表現(xiàn)在行動的力度和速度上。效率創(chuàng)造商機，速度創(chuàng)造財富。5、規(guī)避市場風險： 抓住宏觀經(jīng)濟、地產(chǎn)市場賦予的機遇，規(guī)避市場風險。項目快速開發(fā)的意義4、提高項目的IRR：5、規(guī)避市場風險：項目快速開發(fā)的意義6、鍛煉能打硬仗的團隊： 通過項目快速開發(fā)的實際操作，不斷優(yōu)化業(yè)務流程、鍛煉團隊，培養(yǎng)一支能打“硬仗”的隊伍；7、快速實現(xiàn)”2X”戰(zhàn)略，最

4、終實現(xiàn)IPO上市8、提升旭輝企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌知名度和美譽度項目快速開發(fā)的意義6、鍛煉能打硬仗的團隊：7、快速實現(xiàn)”2X”戰(zhàn)略，最終實現(xiàn)提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度的具體措施 提高項目開發(fā)速度所需的幾個保障提高項目開發(fā)速度應具備的資源提高項目開發(fā)快速的需推進幾項基礎工作提高項目開發(fā)速度應具備的幾種能力提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度1、選好項目的能力項目拓展前期階段對擬選擇項目深入細致研究能力2、精確產(chǎn)品定位能為前期精準快速的產(chǎn)品市場、產(chǎn)品定位能力3、較強的設計管理能力重點是前期概念性規(guī)劃、方案設計能力4、產(chǎn)品的復制能力5、快速的供方

5、招標、采購能力項目快速開發(fā)應具備的幾種能力1、選好項目的能力項目快速開發(fā)應具備的幾種能力6、快速施工組織能力7、部門協(xié)作能力五大業(yè)務模塊部門（營銷、設計、配套、成本、工程）整體協(xié)助運作提升能力8、人員專業(yè)業(yè)務能力9、資源快速整合能力10、快速的決策能力11、團隊的執(zhí)行能力項目快速開發(fā)應具備的幾種能力6、快速施工組織能力項目快速開發(fā)應具備的幾種能力提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度的具體措施 提高項目開發(fā)速度所需的幾個保障提高項目開發(fā)速度應具備的資源提高項目開發(fā)快速的需推進幾項基礎工作提高項目開發(fā)速度應具備的幾種能力提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開

6、發(fā)速度1、人力資源主要業(yè)務骨干及專業(yè)度保障；后備人員及人才梯隊建設；2、供方資源設計單位、總包單位、主要分包單位資源；合作單位比例應達到70以上，戰(zhàn)略供方達到3 0左右；3、政府關系資源報批報建審批快速，違章施工默許等；4、專業(yè)咨詢資源門窗、精裝修、；5、其他資源提高項目開發(fā)速度應具備的資源1、人力資源提高項目開發(fā)速度應具備的資源提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度的具體措施 提高項目開發(fā)速度所需的幾個保障提高項目開發(fā)速度應具備的資源提高項目開發(fā)快速的需推進幾項基礎工作提高項目開發(fā)速度應具備的幾種能力提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度推進九項基

7、礎工作：1、流程效率優(yōu)化2、推進三級計劃體系4、推進集團各階段基準工期實施4、推進成果體系工作5、推進標準化工作6、推進數(shù)據(jù)庫建設工作7、推進信息化平臺建設工作8、人才培養(yǎng)基礎工作9、考核體系建設工作提高項目快速開發(fā)的需推進幾項基礎工作推進九項基礎工作：提高項目快速開發(fā)的需推進幾項基礎工作、推進流程效率優(yōu)化工作；1）對SAP制度、業(yè)務流程進行優(yōu)化；2）圍繞項目開發(fā)，按前置、平行、交叉工作流程，來優(yōu)化業(yè)務流程；3）按新的流程前置、平行、交叉工作，來推進項目開發(fā)；4）不斷總結(jié)優(yōu)化項目開發(fā)的業(yè)務流程，使得業(yè)務流程效率最大化！5）項目授權流程優(yōu)化；6）項目審批流程優(yōu)化！7）采購流程優(yōu)化，達到網(wǎng)上投標、

8、評標流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標準化成果體系基準工期三級計劃考核機制提高項目快速開發(fā)的需推進幾項基礎工作、推進流程效率優(yōu)化工作；流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標準、推進集團三級計劃體系實施工作；1）建立集團三級計劃體系和各級計劃標準模版；2）通過實施項目三級計劃體系，總結(jié)各職能模塊工作銜接和交叉作用點，不斷優(yōu)化工作流程！流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標準化成果體系基準工期三級計劃考核機制提高項目快速開發(fā)的需推進幾項基礎工作、推進集團三級計劃體系實施工作；流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)、推進項目各環(huán)節(jié)基準工期實施工作；1）建立并實施項目各環(huán)節(jié)實施基準工期；2）通過對項目基準工期實施的不斷總結(jié)，不

9、斷優(yōu)化集團項目各環(huán)節(jié)基準工期，不斷提升項目開發(fā)速度；3）將基準工期優(yōu)化分解到分部分項工程，再落實到設計、成本、總包、分包，形成系統(tǒng)的工作指導目標；4）各分項基準工期建立相應的考核基點，對未完成的工作要有切實可行的彌補措施,以免影響下步工作的實施。流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標準化成果體系基準工期三級計劃考核機制提高項目快速開發(fā)的需推進幾項基礎工作、推進項目各環(huán)節(jié)基準工期實施工作；流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺、推進集團成果體系實施工作；1）建立以項目為中心的成果體系，2）在項目運作過程中，以階段成果體系的要求快速推進項目進展；3）通過成果體系的實施，不斷優(yōu)化工作流程和成果標準；4）對工作中的教訓要

10、深刻反省、總結(jié)，錯誤不能重復犯，可以考慮建立集團的失敗案例庫；5）建立集團知識管理庫，并實現(xiàn)網(wǎng)上查閱。流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標準化成果體系基準工期三級計劃考核機制提高項目快速開發(fā)的需推進幾項基礎工作、推進集團成果體系實施工作；流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫、推進標準化工作；1）建立設計項目產(chǎn)品庫，對產(chǎn)品進行分類和細分；建立產(chǎn)品庫索引；2）通過對產(chǎn)品不斷的積累、總結(jié)和提升，為同類產(chǎn)品復制創(chuàng)造條件，3）產(chǎn)品復制能大大加速項目開發(fā)進程，同時也便于對成本的控制！4）各職能部門，建立標準化管理模版和管理標準；5）推進“圖形化”管理；流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標準化成果體系基準工期三級計劃考核

11、機制提高項目快速開發(fā)的需推進幾項基礎工作、推進標準化工作；流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標準化成果、推進數(shù)據(jù)庫建設工作：1）建立設計項目產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，對產(chǎn)品進行分類和細分；建立產(chǎn)品庫索引2）建立成本基礎數(shù)據(jù)庫3）建立供方資源庫4）其他數(shù)據(jù)庫：案例庫5）知識數(shù)據(jù)庫等流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標準化成果體系基準工期三級計劃考核機制提高項目快速開發(fā)的需推進幾項基礎工作、推進數(shù)據(jù)庫建設工作：流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標準化、推進信息化平臺建設工作：1）審批EIP平臺2）招標、投標網(wǎng)上平臺3）工程進度計劃網(wǎng)上平臺4）知識管理庫網(wǎng)上平臺流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標準化成果體系基準工期三級計劃考核

12、機制提高項目快速開發(fā)的需推進幾項基礎工作、推進信息化平臺建設工作：流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標、推進人才隊伍培養(yǎng)基礎工作：1）人才的招聘、儲備2）人才的培訓基礎工作3）人才內(nèi)部選拔基礎工作4）人才專業(yè)能力提升工作5）人才隊伍梯隊建設工作等流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標準化成果體系基準工期三級計劃考核機制提高項目快速開發(fā)的需推進幾項基礎工作、推進人才隊伍培養(yǎng)基礎工作：流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫、建立以速度為導向的考核體系建設工作：1）建立各職能模塊速度效率考核指標2）針對項目管理團隊各職能部門進行效率考核3）不斷優(yōu)化考核指標和考核體系流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息平臺數(shù)據(jù)庫標準化成果體系基準工期

13、三級計劃考核機制提高項目快速開發(fā)的需推進幾項基礎工作、建立以速度為導向的考核體系建設工作：流程優(yōu)化人才培養(yǎng)信息提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度的具體措施 提高項目開發(fā)速度所需的幾個保障提高項目開發(fā)速度應具備的資源提高項目開發(fā)快速的需推進幾項基礎工作提高項目開發(fā)速度應具備的幾種能力提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度提高項目開發(fā)速度的方法要實現(xiàn)項目快速開發(fā)，就要打破常規(guī)程序和工作思路，將所有的工作盡量提前做，將原來相關串聯(lián)工作提前到并聯(lián)實施，可有三種方式：工作前置工作并行工作交叉提高項目開發(fā)速度的方法要實現(xiàn)項目快速開發(fā)，就要打破常規(guī)程 房地產(chǎn)流

14、程7個主要階段 舊版說明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務劃分為七個階段：項目論證、項目策劃、設計管理、采購管理、 工程施工管理、銷售管理和客戶關系管理。：代表關鍵里程碑：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務。項目論證階段項目策劃階段設計管理階段工程管理階段項目立項主體結(jié)構開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關系管理階段拓展營銷設計工程組織項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備方案設計擴初設計施工圖設計設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等

15、工程施工主體結(jié)構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理成本估算測算預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購 結(jié)算入伙事務管理客服報建建設用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設計方案及施工圖報建、初步設計報建、基礎提前開工報建 辦理房地產(chǎn)預售許可證產(chǎn)權初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設計配合銷售配合采購管理 房地產(chǎn)流程7個主要階段 舊版說明及圖例：代表關鍵里 房地產(chǎn)流程主要階段新版(前置、交叉、并行) 說明及圖例：關鍵里程碑：某個階段的主導專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務。項目論證階段項目策劃

16、階段設計管理階段開盤前工程管理土地中標主體開工開盤開始入伙竣工備案客戶關系管理階段拓展營銷設計工程項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案項目定位產(chǎn)品策劃概念規(guī)劃設計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備方案設計擴初設計施工圖設計設計配合、供應商考察、招標及施工準備主體結(jié)構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理成本估算測算預算、標底、合同價進度款、工程變更結(jié)算入伙事務管理客服報建建設用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同方案、初步設計、施工圖報建；基礎提前開工報建；施工許可證預售許可證入住許可手續(xù)合同備案、按揭辦理工程施工配合投訴問

17、題歸納、產(chǎn)品改進建議銷售配合采購管理用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證總包簽約材料采購開盤后營銷、交付管理：提前開始或與主導任務并行的工作。樣板展示區(qū)策劃樁基與基礎施工綜合管線施工樣板區(qū)（含賣場、會所）施工樣板區(qū)設計材料定樣景觀設計管線設計配套、管線征詢 房地產(chǎn)流程主要階段新版(前置、交叉、并行) 說明及圖項目開發(fā)速度的方法1）定位和概念設計前置于拿地前：在拿地前，就對擬可能取得項目地塊進行深入細致的研究（包括城市、區(qū)域、市場、產(chǎn)品、客戶等），做好項目產(chǎn)品定位、客戶定位和規(guī)劃概念設計工作，50天(小盤）的；90天（大盤）；2）綜合管線施工前置：打破傳統(tǒng)思維，將綜合管線施工前置，前置到做基礎同步階段或

18、與主體結(jié)構同步實施，3560天；3）樣板段策劃方案前置：（方案階段）：4）部分設計前置：如： 綜合管線設計前置、樁基施工圖前置，景觀設計前置等； 建立項目設計產(chǎn)品庫直接復制； 在能夠提前銷售（基礎完成即可銷售）的地區(qū)，采用可復制的標準化售樓處（賣場），確保盡快開盤；打破原先工作流程順序，將部分工作提前實施，如以下工作：工作前置工作并行工作交叉項目開發(fā)速度的方法1）定位和概念設計前置于拿地前：打破原項目開發(fā)速度的方法5）取得施工許可證前的前置工作： 在未取得施工許可證的情況下，部分工作提前實施：如樣板段提前開工（方案批復，樣板段就施工：樣板段施工圖紙?zhí)崆霸O計，部品部件材料定樣提前確定，樁基礎及土

19、方工程提前實施等，3030456015180天）；6）樣板段的一些工作前置： 樣板段精裝修設計單位、裝飾、施工單位確定前置：樣板段景觀設計完成、部品部件材料定樣前置等；7）采購及分包單位招標工作盡可能的前置：工作前置工作并行工作交叉項目開發(fā)速度的方法5）取得施工許可證前的前置工作：工作前置工客戶關系管理階段說明及圖例：關鍵里程碑：某個階段的主導專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務。工程設計配合、供應商考察、招標及施工準備主體結(jié)構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合入伙事務管理客服配套建設用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同方案、初步設計、施工圖報

20、建；基礎提前開工報建；施工許可證預售許可證入住許可手續(xù)合同備案、按揭辦理工程施工配合投訴問題歸納、產(chǎn)品改進建議銷售配合樁基與基礎施工綜合管線施工樣板區(qū)（含賣場、會所）施工：提前開始或與主導任務并行的工作。配套、管線征詢項目論證階段項目策劃階段設計管理階段開盤前工程管理土地中標主體開工開盤開始入伙竣工備案拓展營銷設計項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案項目定位產(chǎn)品策劃概念規(guī)劃設計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備方案設計擴初設計施工圖設計工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理成本估算測算預算、標底、合同價進度款、工程變更結(jié)算采購管理用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證樣板展示區(qū)

21、策劃樣板區(qū)設計材料定樣總包簽約材料采購開盤后營銷、交付管理景觀設計管線設計工作前置工作并行工作交叉營銷：產(chǎn)品定位、樣板展示區(qū)策劃設計：概念方案、景觀設計、綜合管線設計、樣板區(qū)施工圖、部品部件定樣、精裝修設計采購：部品部件采購、合作供方選定配套：配套管線征詢工程：樣板段施工、樁基施工、綜合管線施工項目開發(fā)速度的方法客戶關系管理階段說明及圖例：關鍵里程碑：某個階段的主導專業(yè)項目開發(fā)速度的方法打破以前的傳統(tǒng)流程和界限，將部分原來后續(xù)相關工作也提前與相關工作同步進行，改串聯(lián)為并聯(lián)，如：1）擴初設計批復完成，總包單位招標開始與施工圖紙同步進行；2）樣板段方案設計與概念設計、方案設計同步進行；3）景觀設計

22、方案與建筑規(guī)劃方案、單體設計同步進行；工作前置工作并行工作交叉項目開發(fā)速度的方法打破以前的傳統(tǒng)流程和界限，將部分原來后續(xù)相4）戶型平面室內(nèi)精裝優(yōu)化設計、機電點位確定與擴初設計同步5）綜合管線設計與擴初設計同步進行；6）擴初設計與方案批復同步進行、施工圖設計與擴初批復同步進行；項目開發(fā)速度的方法工作前置工作并行工作交叉4）戶型平面室內(nèi)精裝優(yōu)化設計、機電點位確定與擴初設計同步項目7）樣板段施工圖紙與方案批復同步進行，樣板段施工與擴初設計、施工圖設計同步進行；8）部品部件材料定樣與擴初設計同步進行，擴初設計完成，部品部件材料定樣完成(樣板段施工需要）；9）樣板段、樣板間（房）精裝修設計要與方案設計同

23、步，擴初設計批復完成；項目開發(fā)速度的方法工作前置工作并行工作交叉7）樣板段施工圖紙與方案批復同步進行，樣板段施工與擴初設計、說明及圖例：關鍵里程碑：某個階段的主導專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務。項目論證階段項目策劃階段設計管理階段開盤前工程管理土地中標主體開工開盤開始入伙竣工備案客戶關系管理階段拓展營銷設計工程項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案項目定位產(chǎn)品策劃概念規(guī)劃設計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備方案設計擴初設計施工圖設計設計配合、供應商考察、招標及施工準備主體結(jié)構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施

24、工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理成本估算測算預算、標底、合同價進度款、工程變更結(jié)算入伙事務管理客服配套建設用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同方案、初步設計、施工圖報建；基礎提前開工報建；施工許可證預售許可證入住許可手續(xù)合同備案、按揭辦理工程施工配合投訴問題歸納、產(chǎn)品改進建議銷售配合采購管理用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證樣板展示區(qū)策劃樣板區(qū)設計材料定樣樁基與基礎施工綜合管線施工樣板區(qū)（含賣場、會所）施工總包簽約材料采購開盤后營銷、交付管理：提前開始或與主導任務并行的工作。景觀設計管線設計配套、管線征詢工作前置工作并行工作交叉營銷：樣板展示區(qū)策劃與概念規(guī)劃并行設計：景觀設計、綜合管線設計與方案設

25、計并行；樣板段施工圖（含樣板房裝修）與方案批復、擴初設計并行； 部品部件定樣與擴初設計并行采購：總包招標與施工圖設計并行工程：非樣板區(qū)樁基工程與樣板區(qū)施工并行項目開發(fā)速度的方法說明及圖例：關鍵里程碑：某個階段的主導專業(yè)任務，即其輸出會項目開發(fā)速度的方法打破常規(guī)做法，將原來一次性進行的工作進行拆分，使工作提前開始，通過多個小的并聯(lián)工作，使整體工作提前完成：1）做基礎和主體施工時，同時交叉做雨污水管線、供水管線、供電管線鋪設、弱電智能化管線鋪設等；2）售樓處或樣板間精裝修施工與主體施工交叉進行；工作前置工作并行工作交叉項目開發(fā)速度的方法打破常規(guī)做法，將原來一次性進行的工作進行拆項目開發(fā)速度的方法3

26、）樣板段景觀施工與樣板段主體施工交叉進行；4）綜合管線施工與景觀交叉施工；5）做一期施工時，二期做施工圖、三期方案設計同時交叉進行。工作前置工作并行工作交叉項目開發(fā)速度的方法3）樣板段景觀施工與樣板段主體施工交叉進行說明及圖例：關鍵里程碑：某個階段的主導專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務。項目論證階段項目策劃階段設計管理階段開盤前工程管理土地中標主體開工開盤開始入伙竣工備案客戶關系管理階段拓展營銷設計工程項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案項目定位產(chǎn)品策劃概念規(guī)劃設計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備方案設計擴初設計施工圖設計設計配合

27、、供應商考察、招標及施工準備主體結(jié)構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理成本估算測算預算、標底、合同價進度款、工程變更結(jié)算入伙事務管理客服配套建設用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同方案、初步設計、施工圖報建；基礎提前開工報建；施工許可證預售許可證入住許可手續(xù)合同備案、按揭辦理工程施工配合投訴問題歸納、產(chǎn)品改進建議銷售配合采購管理用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證樣板展示區(qū)策劃樣板區(qū)設計材料定樣樁基與基礎施工綜合管線施工樣板區(qū)（含賣場、會所）施工總包簽約材料采購開盤后營銷、交付管理：提前開始或與主導任務并行的工作。景觀設計管線設計配套、管線征詢工

28、作前置工作并行工作交叉基礎施工結(jié)束（主體施工之前）雨污水、配套管線敷設完成；賣場、樣板房等提前開始，與主體施工交叉；樣板段景觀施工與樣板段主體施工交叉；綜合管線與景觀施工交叉項目開發(fā)速度的方法說明及圖例：關鍵里程碑：某個階段的主導專業(yè)任務，即其輸出會提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度的具體措施 提高項目開發(fā)速度所需的幾個保障提高項目開發(fā)速度應具備的資源提高項目開發(fā)快速的需推進幾項基礎工作提高項目開發(fā)速度應具備的幾種能力提高項目開發(fā)速度的意義提高項目開發(fā)快速的方法提高項目開發(fā)速度六大具體措施：1、組織措施；2、管理措施；3、合同措施、技術措施；、經(jīng)濟措施6、供方資源保障

29、措施；提高項目開發(fā)速度的具體措施 六大具體措施：提高項目開發(fā)速度的具體措施 團隊建設：要保證五大業(yè)務部門人力資源配備齊全，四大業(yè)務部門專業(yè)人才的專業(yè)素質(zhì)、專業(yè)度和專業(yè)能力達到快速開發(fā)的要求（人才儲備與培養(yǎng)）；協(xié)助配合：四大業(yè)務部門整體協(xié)助配合，彼此溝通，互動、支持要積極主動（工作界面與主次要劃分清楚）；執(zhí)行力強：團隊的執(zhí)行力要加強（考核，增加員工積極性、責任感和驕傲感）；適當授權：要提高組織效率，要適當?shù)氖跈啵ń夥派蠈樱岣呦聦臃e極性和責任感，鍛煉和培養(yǎng)人才）！綠色通道：特別是樣板段工程，要設置綠色通道，不能按現(xiàn)有的審批流程（流程與合理的綠色通道雙管齊下）！流程效率：工作業(yè)務流程效率要提高（流

30、程規(guī)范管理，但要考慮效率，要不斷的優(yōu)化，使管控和效率達到最佳平衡點）；提高項目開發(fā)速度的具體措施 組織措施供方措施經(jīng)濟措施技術措施合同措施管理措施1、組織措施團隊建設：要保證五大業(yè)務部門人力資源配備齊全，四大業(yè)務部門專健全管理工具：如：通過實施三級計劃管理體系、階段成果管理體系和項目開發(fā)基準周期實施，縮短項目開發(fā)周期；優(yōu)化管控流程：要對SAP管控流程進行優(yōu)化，建立以推進項目快速開發(fā)為導向的管控和業(yè)務流程，業(yè)務流程效率要提高進度節(jié)點考核：設定集團KPI指標，KPI指標要層次分解到房產(chǎn)公司各個部門；房產(chǎn)公司五大業(yè)務模塊主要任務節(jié)點設置考核指標，且要落實到部門和人員；主要進度節(jié)點目標完成率KPI指標

31、：如：樣板段開始、樣板段完成、開盤節(jié)點、封頂節(jié)點、竣工備案完成、交付完成節(jié)點提高項目開發(fā)速度的具體措施 組織措施供方措施經(jīng)濟措施技術措施合同措施管理措施、管理措施健全管理工具：如：通過實施三級計劃管理體系、階段成果管理體系工作合理銜接：各職能部門及時互相溝通和銜接與支持配合，合理安排各項工作開始時間和完成時間，使得各上、中、下游工作，達到無縫對接；提高工作質(zhì)量：各職能部門提高專業(yè)度；各個環(huán)節(jié)通過精細化的管理和工作，保證一次把事情做正確；避免反復和返工！減少審批工作：對費用不高，技術不復雜的零星工作逐步減少審批，縮短決策時間；提高設計質(zhì)量：通過對設計的精細化管理，提高設計質(zhì)量，減少設計變更；提高

32、項目開發(fā)速度的具體措施 組織措施供方措施經(jīng)濟措施技術措施合同措施管理措施、管理措施工作合理銜接：各職能部門及時互相溝通和銜接與支持配合，合理安合同簽訂時要詳細全面：合同簽定前要對工作內(nèi)容、工作界面、現(xiàn)場條件、配合事宜、質(zhì)量標準等要明確，指標盡可能做到量化，合同要符合現(xiàn)場條件和具有可操作性；明確關鍵節(jié)點完成時間：對設計、施工合同中關鍵節(jié)點進度和標準進行明確約定，并制定必要的獎罰措施；要認真學習和履行合同：合同簽訂者要對工程管理人員進行合同交底，工程管理人員要熟悉合同，在管理過程中嚴格嚴格按合同要求處理相關事務；招標和簽合同工作要快：推行標準合同，加快招標和合同簽訂工作，特別是樣板區(qū)總包及各個分包

33、的招標、合同簽訂工作；減少小額合同審批環(huán)節(jié)：10萬元一下合同占合同比例比較大，為了提升效率，這部分合同應減少審批環(huán)節(jié)！提高項目開發(fā)速度的具體措施 組織措施供方措施經(jīng)濟措施技術措施合同措施管理措施3、合同措施合同簽訂時要詳細全面：合同簽定前要對工作內(nèi)容、工作界面、現(xiàn)場優(yōu)化施工圖紙設計：在滿足產(chǎn)品定位及產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，盡可能減少建筑不必要的線條和基礎及主體結(jié)構中比較復雜、比較費時的工序，如建筑不需的線條，一些建筑構筑物、基礎中的磚胎模、防水保護層等等。優(yōu)化施工組織設計：通過對施工組織設計和方案的優(yōu)化，盡量多運用交叉、平行和提前施工方法加快工程進度，實現(xiàn)快速開發(fā)，如：在施工基礎階段，綜合管線就能進

34、場施工；在樣板段在主體結(jié)構施工階段，景觀就能進場施工；在主體施工基本完成和外粉刷施工階段，室內(nèi)精裝修就能進場施工；主體結(jié)構、安裝、室內(nèi)外裝修、室外總體穿插、平行施工（案例）；提高項目開發(fā)速度的具體措施 組織措施供方措施經(jīng)濟措施技術措施合同措施管理措施4、技術措施優(yōu)化施工圖紙設計：在滿足產(chǎn)品定位及產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，盡可能減臨時施工道路和規(guī)劃道路合二為一：通過合理的施工組織設計和施工技術措施，在施工之前或施工過程中，將施工階段的進場通道與以后小區(qū)規(guī)劃道路相結(jié)合，將以后小區(qū)規(guī)劃道路下的各種管線和道路基層提前完成，做為施工階段的施工通道，既節(jié)約成本又加快施工進度；綜合考慮外腳手架利用范圍和時間：在招標階段，就要對施工單位提出外腳手架的利用范圍，如外立面哪些工序施工需要利用外架、對外架搭設的具體要求和必須落架時間等，從而決定外腳手架的搭設方案，如腳手架考慮從二層開始懸挑，以便在沒有落架時就可以做雨污水和綜合管線施工，外腳手架與結(jié)構之間合理的距離保證外立面施工時有足夠的操作面等；提高項目開發(fā)速度的具體措施 組織措施供方措施經(jīng)濟措施技術措施合同措施管理措施4、技術措施臨時施工道路和規(guī)劃道路合二為一：通過合理的施工組織設計和施工成本換時間（議標和手續(xù)不全開工）：議標：樣板