前期介入(萬科物業(yè)管理)課件

1、 物業(yè)管理之前期介入Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/20221 前期物業(yè)管理 新的成功 新的開始Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/20222前期物業(yè)管理新的成功 新的開始Evaluati

2、on onl前期物業(yè)管理包含哪些階段？Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/20223前期物業(yè)管理包含哪些階段？Evaluation only.1 新項(xiàng)目總體流程圖規(guī)劃 設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷 策劃 階段 施工 建設(shè) 階段服務(wù) 中心成 立至 交付交付 半年 內(nèi)第一階段第五階段Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Pr

3、ofile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/20224 新項(xiàng)目總體流程圖 第一階段第五階段Evaluat什么叫前期介入前期介入物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入 。前期介入施工建設(shè)階段營(yíng)銷策劃階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1

4、0/11/20225什么叫前期介入前期介入前期介入施工建設(shè)階段營(yíng)銷策劃階段規(guī) 新項(xiàng)目總體流程圖第一階段規(guī)劃 設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷 策劃 階段 施工 建設(shè) 階段服務(wù)中心成 立至 交付交付 半年 內(nèi)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/20226 新項(xiàng)目總體流程圖第一階段 Evaluation 第一階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段安防、消防交通布局社區(qū)配套用房員工宿舍垃圾站管理用房整體布局Evaluation only

5、.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/20227第一階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段安防、消防交通布局社區(qū)配套用房員工宿舍需要關(guān)注的焦點(diǎn)問題春眠不覺曉 處處聞啼鳥 武器： 形成項(xiàng)目的 物業(yè)管理設(shè)計(jì)要點(diǎn) 依據(jù)： 政策法規(guī)、項(xiàng)目特點(diǎn)、業(yè)主關(guān)注焦點(diǎn) 注意： 跟進(jìn)方法、時(shí)機(jī)、手段、介入質(zhì)量 焦點(diǎn)一、安防系統(tǒng)圍墻高度，閉路監(jiān)控探頭，夜間紅外補(bǔ)償功能、紅外周界防越系統(tǒng)、組團(tuán)封閉、門禁對(duì)講系統(tǒng)、出入口門的形式（電動(dòng)門、磁力門的利弊）、物防設(shè)施 規(guī)劃設(shè)計(jì)

6、階段第一階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/20228需要關(guān)注的焦點(diǎn)問題春眠不覺曉 處處聞啼鳥焦點(diǎn)一、安防系焦點(diǎn)一：安防系統(tǒng)與物業(yè)管理方案中的安防體系相適應(yīng)堅(jiān)持必須的內(nèi)容：周邊圍墻及朝向區(qū)外一樓業(yè)主圍欄的紅外報(bào)警系統(tǒng)主出入口及車場(chǎng)出入口的閉路監(jiān)控系統(tǒng)斷電后電控門禁系統(tǒng)的開啟考慮資源的合理利用（探頭與圍合紅外，滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目的技防設(shè)施前置利用）組團(tuán)封閉，防爬刺、防爬網(wǎng)、圍墻高度安

7、防系統(tǒng)周界紅處線報(bào)警系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)門禁系統(tǒng)對(duì)講系統(tǒng)廣播系統(tǒng)巡更系統(tǒng)車輛道閘系統(tǒng)居家安防系統(tǒng)物防設(shè)施Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/20229焦點(diǎn)一：安防系統(tǒng)與物業(yè)管理方案中的安防體系相適應(yīng)安防系統(tǒng)Ev物防設(shè)施優(yōu)先關(guān)注，穩(wěn)定、可靠、后期成本低 圍墻： 防爬刺（網(wǎng)）：圍墻、采光井、燃?xì)夤芟涞?出入口 組團(tuán)封閉技防設(shè)施分布合理，非多多益善 關(guān)鍵鏡頭的確定人防優(yōu)化、沙盤推演安防介入側(cè)重點(diǎn)Eval

8、uation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202210物防設(shè)施優(yōu)先關(guān)注，穩(wěn)定、可靠、后期成本低安防介入側(cè)重點(diǎn)Ev采光井等重要部位安裝防爬設(shè)施Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202211采光井等重要部位安

9、裝防爬設(shè)施Evaluation only.半地下室圍墻單刺外圍墻三刺Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202212半地下室圍墻單刺外圍墻三刺Evaluation only.1局部防爬釘管道防爬刺Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 A

10、spose Pty Ltd.10/11/202213局部防爬釘管道防爬刺Evaluation only.10/1防爬刺設(shè)置Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202214防爬刺設(shè)置Evaluation only.10/10/202靠山區(qū)域柵欄式紅外陽臺(tái)或花園圍墻的柵欄式紅外Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Clien

11、t Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202215靠山區(qū)域柵欄式紅外陽臺(tái)或花園圍墻的柵欄式紅外Evaluati東莞高爾夫采光井的隱形防盜網(wǎng)，聯(lián)接至中心Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202216東莞高爾夫采光井的隱形防盜網(wǎng)，聯(lián)接至中心Evaluation監(jiān)控鏡頭分布合理；關(guān)鍵鏡頭的確定；固定攝像機(jī)、三可變攝像機(jī)

12、和一體化攝像機(jī)的選擇適當(dāng)；紅外報(bào)警的位置：關(guān)注工地圍板，同步設(shè)置聯(lián)動(dòng)照明；控制中心的選址Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202217監(jiān)控鏡頭分布合理；Evaluation only.10/10大樹構(gòu)成了新的攀爬危險(xiǎn)源Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright

13、 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202218大樹構(gòu)成了新的攀爬危險(xiǎn)源Evaluation only.10 大堂單元玻璃門地彈簧前期是90度限位, 經(jīng)常造成門敞開,門禁系統(tǒng)形成虛設(shè),顧客很不滿意,也存有較大安全隱患;后期改為無限位地彈簧; Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202219 大堂單元玻璃門地防尾隨裝置，須另留置自行車和重物通行道道Evaluation

14、 only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202220防尾隨裝置，須另留置自行車和重物通行道道Evaluation智能化技術(shù)在物業(yè)安全管理中的運(yùn)用Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202221智能化技術(shù)在物業(yè)安全管理

15、中的運(yùn)用Evaluation onl焦點(diǎn)二、交通布局業(yè)主關(guān)注人車分流，特別是規(guī)劃有學(xué)校的路段 ；開放與封閉的協(xié)調(diào)；防范車輛亂停放的設(shè)施大門的設(shè)置考慮成本停車場(chǎng)的集中分布標(biāo)識(shí)問題高峰期車輛流量開放式小區(qū)車輛的控制需要關(guān)注的焦點(diǎn)問題與規(guī)劃設(shè)計(jì)部門一起探討 早作功夫 第一階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202222焦點(diǎn)二、交通布局業(yè)主關(guān)注人車分流，特別是規(guī)劃有學(xué)校的路段焦點(diǎn)二

16、道路交通系統(tǒng)可移動(dòng)止車石：控制主要車道亂停車，Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202223焦點(diǎn)二 道路交通系統(tǒng)可移動(dòng)止車石：控制主要車道亂停車，焦點(diǎn)三、照明交流設(shè)計(jì)要考慮節(jié)能和控制的方便，多路控制 一鍵控制 商鋪單獨(dú)控制焦點(diǎn)四、垃圾站及垃圾捅平面布置 垃圾捅的實(shí)用性焦點(diǎn)五、消防中心、控制中心的設(shè)置以及“二合一”要求 焦點(diǎn)六、管理用房、員工宿舍、社區(qū)配套用房（關(guān)注國(guó) 家和地方政策法規(guī)）需要關(guān)

17、注的焦點(diǎn)問題與規(guī)劃設(shè)計(jì)部門一起探討 早作功夫 第一階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202224焦點(diǎn)三、照明交流設(shè)計(jì)要考慮節(jié)能和控制的方便，多路控制需要焦點(diǎn)六 物業(yè)管理用房地產(chǎn)不重視，通過持續(xù)的溝通解決問題以法規(guī)為依據(jù)：公式，形成地產(chǎn)規(guī)劃要點(diǎn)報(bào)政府部門批準(zhǔn)，完全產(chǎn)權(quán)物業(yè)管理用房面積公式？管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)

18、按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計(jì)）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)統(tǒng)籌考慮。 裝修標(biāo)準(zhǔn);不低于500元每平方米，地產(chǎn)支付 WGWG08-22地產(chǎn)公司委托物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)操作規(guī)范Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202225焦點(diǎn)六 物業(yè)管理用房地產(chǎn)不重視，通過持續(xù)的溝通解決問管理用房裝修時(shí)間：預(yù)留至少3個(gè)月，重視解決

19、水電問題 確保入住后工作正常開展；管理用房布局：“前店后廠”，“一站式服務(wù)”，集中式分布員工宿舍難！痛苦! 影響大！】解決辦法： 通過管理用房富余解決； 會(huì)所與管理用房對(duì)調(diào)解決（武漢花城）； 架空層解決，通風(fēng)問題、產(chǎn)權(quán)糾紛及業(yè)主感受（深圳花城） 地產(chǎn)提供商業(yè)用房解決（深圳萬科城） 直接建一棟綜合樓，最佳方案但實(shí)現(xiàn)很難 地產(chǎn)出資造社區(qū)周邊購(gòu)買員工宿舍（沈陽金色，深圳地產(chǎn)針對(duì)一線員工關(guān)懷有此明確意見）焦點(diǎn)六 物業(yè)管理用房Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2

20、004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202226管理用房裝修時(shí)間：預(yù)留至少3個(gè)月，重視解決水電問題焦點(diǎn)六 焦點(diǎn)七、單車、摩托車停放點(diǎn)、公共洗手間焦點(diǎn)八、其他個(gè)案，如水景、山體、商業(yè)布局與業(yè)態(tài)控制，商業(yè)排污管直徑、排煙、化糞池、燈箱設(shè)置，商業(yè)導(dǎo)向及識(shí)別系統(tǒng)需要關(guān)注的焦點(diǎn)問題與規(guī)劃設(shè)計(jì)部門一起探討 早作功夫 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202227焦點(diǎn)七、單車、摩托

21、車停放點(diǎn)、公共洗手間需要關(guān)注的焦點(diǎn)問題綠化帶無排水溝，黃泥水外流交付時(shí)已作好排水溝Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202228綠化帶無排水溝，黃泥水外流交付時(shí)已作好排水溝Evaluati施工階段已經(jīng)完成少量變更物業(yè)補(bǔ)硬化，效果總差一點(diǎn)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .

22、Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202229施工階段已經(jīng)完成少量變更物業(yè)補(bǔ)硬化，效果總差一點(diǎn)Evalua垃圾桶：大、蓋、留縫排臭、有煙灰缸，底部要硬化左邊為施工階段作好，右邊為物業(yè)后期硬化。假如一次成型？Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202230垃圾桶：大、蓋、留縫排臭、有煙灰缸，底部要硬化左邊為施工階段與設(shè)計(jì)部門對(duì)接，后期增加了安全隔離

23、裝置Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202231與設(shè)計(jì)部門對(duì)接，后期增加了安全隔離裝置Evaluation 減速坡、凸鏡、斑馬線、導(dǎo)向系統(tǒng)的前期介入Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/20

24、2232減速坡、凸鏡、斑馬線、導(dǎo)向系統(tǒng)的前期介入Evaluation一期油棕?fù)踝∩虘粢暰€，開放性較差，商戶意見大二期喬木美觀實(shí)用休閑，且對(duì)商戶視線和開放性無影響Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202233一期油棕?fù)踝∩虘粢暰€，開放性較差，商戶意見大二期喬木美觀實(shí)用小區(qū)路燈、草坪燈等公共照明分片區(qū)、分種類、分路控制（如1路控制1、3、5號(hào)燈，2路控制2、4、6號(hào)燈）便于以后故障時(shí)不影響小區(qū)照

25、明；同時(shí)，路燈的燈罩采用透明玻璃，以提高小區(qū)公共部分的照明亮度； Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202234小區(qū)路燈、草坪燈等公共照明分片區(qū)、分種類、分路控制（如1路控對(duì)生長(zhǎng)茂盛,郁蔽性強(qiáng)的喬木,要充分考慮種植密度,在樹底下種植一些較耐陰的植物,不要鋪設(shè)草皮（萬科城一期、花城已出現(xiàn)此現(xiàn)象） Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .N

26、ET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202235對(duì)生長(zhǎng)茂盛,郁蔽性強(qiáng)的喬木,要充分考慮種植密度,在樹底下種植接線盒：草坪內(nèi)有一些接線盒，是豎起裝，易被人踩壞和絆腳； 改為平接埋地，并封蠟防水，既美觀又實(shí)用Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202236接線盒：草坪內(nèi)有一些接線盒，是豎起裝，

27、易被人踩壞和絆腳； 改新項(xiàng)目總體流程圖第二階段規(guī)劃 設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷 策劃 階段 施工 建設(shè) 階段服務(wù)中心成 立至 交付交付 半年 內(nèi)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202237新項(xiàng)目總體流程圖第二階段 Evaluation onl第二階段：營(yíng)銷支持策劃物業(yè)管理策劃銷售承諾營(yíng)銷支持服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)合同簽訂創(chuàng)新設(shè)想管理費(fèi)業(yè)主文件Evaluation only.Created with Aspose.S

28、lides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202238第二階段：營(yíng)銷支持策劃物業(yè)管理策劃銷售承諾營(yíng)銷支持服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)合銷售支持與銷售承諾規(guī)范營(yíng)銷支持：在編制銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書和營(yíng)銷工作方案時(shí)，需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求銷售人員培訓(xùn)物業(yè)管理常識(shí)及萬科物業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)特色銷售過程中物業(yè)管理相關(guān)注意事項(xiàng)（違章承諾、配套承諾、服務(wù)承諾等）銷售承諾、圖片、展板、提交報(bào)告資料等注意存檔Evaluation only.Crea

29、ted with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202239銷售支持與銷售承諾規(guī)范營(yíng)銷支持：Evaluation onl與客戶相關(guān)文本的制定前期物業(yè)管理合同業(yè)主臨時(shí)公約與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的融合Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202240與客戶相關(guān)文

30、本的制定前期物業(yè)管理合同Evaluation o前期物業(yè)管理合同簽訂主體：開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂。 簽訂時(shí)間：新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成；備案：如當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)章政策有要求與客戶簽訂：以銷售合同 附件方式（不鼓勵(lì)）以補(bǔ)充條款方式：摘要有關(guān)業(yè)主權(quán)利義務(wù)重要條款Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202241前期物業(yè)管理合同簽訂主體：開發(fā)商

31、與物業(yè)公司簽訂。 Evalu前期物業(yè)管理合同內(nèi)容填寫的重要性填寫錯(cuò)誤不當(dāng)承諾（突發(fā)事件為0、設(shè)備完好率100%等）注意事項(xiàng)：物業(yè)管理費(fèi)繳納時(shí)間項(xiàng)目類型的全面性（會(huì)所、學(xué)校等）不同產(chǎn)權(quán)的車位的不同標(biāo)準(zhǔn)與收益分配利用公共部位與公共設(shè)施獲得的經(jīng)營(yíng)收入按約定納入維修基金附件中物業(yè)構(gòu)成部分兩個(gè)問題：前期維修資金能否使用違約金物業(yè)是否有權(quán)減免Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202242前期物業(yè)管理合同

32、內(nèi)容填寫的重要性Evaluation onl業(yè)主臨時(shí)公約內(nèi)容：約定業(yè)主之間共同遵守的規(guī)定，不應(yīng)包括物業(yè)公司或開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)。性質(zhì)為業(yè)主的承諾，而非業(yè)主與物業(yè)公司或開發(fā)商或三者之間的協(xié)議 明示：由開發(fā)商在物業(yè)銷售現(xiàn)場(chǎng)與銷售合同一起向物業(yè)買受人明示，并予以說明。簽訂：時(shí)間：開發(fā)商在與業(yè)主簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。主體：業(yè)主單方簽確認(rèn)函即可，物業(yè)公司或開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)簽字/蓋章或作其他承諾。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright

33、 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202243業(yè)主臨時(shí)公約內(nèi)容：Evaluation only.10/10新項(xiàng)目總體流程圖第三階段規(guī)劃 設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷 策劃 階段 施工 建設(shè) 階段服務(wù)中心成 立至 交付交付 半年 內(nèi)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202244新項(xiàng)目總體流程圖第三階段 Evaluation onl第三階段：開工建設(shè)至項(xiàng)目開盤施工工程介入地產(chǎn)關(guān)系

34、地產(chǎn)設(shè)施的管理開盤Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202245第三階段：開工建設(shè)至項(xiàng)目開盤施工工程介入地產(chǎn)關(guān)系地產(chǎn)設(shè)施的管 內(nèi)部經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化 委托關(guān)系契約化 業(yè)務(wù)關(guān)系制度化物業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系地產(chǎn)關(guān)系Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 A

35、spose Pty Ltd.10/11/202246物業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系地產(chǎn)關(guān)系Evaluation only.10/地產(chǎn) 物業(yè)物業(yè)進(jìn)入可行性研究物業(yè)管理概念和模式研究物業(yè)管理方案和物業(yè)管理費(fèi)用商業(yè)、管理用房前期介入、接管驗(yàn)收、集中入住、開荒費(fèi)、水電熱差額、差價(jià)地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)的空置房、車庫、商鋪、項(xiàng)目部辦公室、賣場(chǎng)、會(huì)所及娛樂場(chǎng)所、食堂、地產(chǎn)車輛、住戶巴士、尾盤銷售、物業(yè)租賃、房屋維修、采購(gòu)、臨時(shí)用工行政關(guān)系經(jīng)營(yíng)考核委托管理、經(jīng)營(yíng)、代理、臨時(shí)服務(wù)業(yè)務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理委托關(guān)系物業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系示意圖委托契約Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3

36、.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202247地產(chǎn) 物業(yè)物業(yè)進(jìn)入可行性研究地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)的空置房、車地產(chǎn)關(guān)系客戶的利益最終還是地產(chǎn)的利益（忠誠(chéng)度、股東利益）角色：物業(yè)管理是客戶與開發(fā)商溝通的橋梁定位：即要保障客戶的利益，又要保障地產(chǎn)的利益原則：以事實(shí)為依據(jù)，以契約與制度為準(zhǔn)繩吃誰的糧？為誰扛槍? 為誰打仗？Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-201

37、1 Aspose Pty Ltd.10/11/202248地產(chǎn)關(guān)系客戶的利益最終還是地產(chǎn)的利益（忠誠(chéng)度、股東利益）吃誰與地產(chǎn)關(guān)系的理順服務(wù)內(nèi)容與地產(chǎn)各部門業(yè)務(wù)對(duì)接方式流程與操作規(guī)范費(fèi)用結(jié)算方式物業(yè)管理前期開辦服務(wù)協(xié)議物業(yè)管理前期介入服務(wù)協(xié)議物業(yè)管理零星服務(wù)協(xié)議Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202249與地產(chǎn)關(guān)系的理順服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理前期開辦服務(wù)協(xié)議Evalua工程施工跟進(jìn)范圍：主要側(cè)重于

38、項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前35個(gè)月。 目的：質(zhì)量監(jiān)控、設(shè)備設(shè)施功能的提前學(xué)習(xí)、隨時(shí)提出功能改進(jìn)建議內(nèi)容(設(shè)備安裝與隱蔽工程)了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目；加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Pro

39、file .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202250工程施工跟進(jìn)范圍：Evaluation only.10/10接管驗(yàn)收流程內(nèi)容注意事項(xiàng)資料（交接清單，分類歸檔）公共設(shè)施（新版銷售合同約定更為嚴(yán)格）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202251接管驗(yàn)收流程Evaluation only.10/10/20細(xì)部檢查應(yīng)地產(chǎn)要求，為

40、地產(chǎn)提供服務(wù)結(jié)果性檢查全面質(zhì)量檢查集團(tuán)物業(yè)部文件：細(xì)部檢查可按照1元每平方米由地產(chǎn)支付費(fèi)用Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202252細(xì)部檢查應(yīng)地產(chǎn)要求，為地產(chǎn)提供服務(wù)Evaluation on入伙前模擬接管驗(yàn)收的重要性驗(yàn)收時(shí)間及頻次：提前3個(gè)月開始，組織23次模擬驗(yàn)收主導(dǎo)單位：地產(chǎn)客戶中心、物業(yè)服務(wù)中心參加單位： 項(xiàng)目部、總包單位、施工單位、監(jiān)理公司重點(diǎn)事項(xiàng)：驗(yàn)收內(nèi)容驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、分組人員確

41、定定期召開驗(yàn)收溝通會(huì)議，確定整改時(shí)間和要求作用： 提早發(fā)現(xiàn)，提早解決，提高產(chǎn)品交付質(zhì)量，提升客戶滿意度，融洽客戶關(guān)系 客戶受益，地產(chǎn)受益，物業(yè)受益Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202253入伙前模擬接管驗(yàn)收的重要性驗(yàn)收時(shí)間及頻次：提前3個(gè)月開始，組接管驗(yàn)收常見問題及對(duì)策滲漏水： 提前3個(gè)月作淋水試驗(yàn)、暴雨天氣查看現(xiàn)場(chǎng)、及時(shí)整改或確定口徑。交付標(biāo)準(zhǔn)與銷售合同及附圖是否一致： 要特別關(guān)注，如

42、是否有缺漏項(xiàng)，陽臺(tái)露臺(tái)等標(biāo)準(zhǔn)是否與合同相符、入戶花園地面是否符合合同等，否則存在賠付及法律隱患。園建等觀感設(shè)施： 綠化提前植苗、道路是否下沉積水、配套設(shè)施是否按交付標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)到位等門窗五金工程： 常見問題，門窗能否關(guān)閉、把手、門鎖等Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202254接管驗(yàn)收常見問題及對(duì)策滲漏水：Evaluation only接管驗(yàn)收常見問題及對(duì)策土建工程： 是否存在空鼓、墻面地面平

43、整度、樓層標(biāo)高、坡度、排水設(shè)施水電工程： 通水通電試驗(yàn)、水管線路走向標(biāo)注通球試驗(yàn)： 所有公共排污、雨水管道和套房戶內(nèi)連接公共管道之間的管道全部要作通球試驗(yàn)，保證無建筑垃圾堵塞，避免后期裝修和使用時(shí)發(fā)生糾紛。其他： 智能化系統(tǒng)及配置是否符合、空調(diào)位設(shè)置是否合理Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202255接管驗(yàn)收常見問題及對(duì)策土建工程：Evaluation onl新項(xiàng)目總體流程圖第四階段規(guī)劃 設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷 策劃 階段 施工 建設(shè) 階段服務(wù)中心成 立至 交付交付 半年 內(nèi)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.10/11/202256新項(xiàng)目總體流程圖第四階段 Evaluation onl第四階段：服務(wù)中心成立至交付工作移交組織架構(gòu)物資裝備管理流程入住策劃證照印鑒管理用房裝修公共關(guān)系前期介入持續(xù)推進(jìn)交付前一個(gè)月物業(yè)管理見面會(huì)或預(yù)體驗(yàn)VKWG08-2204入住工作指引VK