12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定義、特征、分類

1、1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定義、特征、分類1.2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（主體）依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或政策，根據(jù)城 市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)發(fā)展的要求（限定條件）， 對(duì)獲取的土地（基礎(chǔ)單位）進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的行為。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)獲取的土地進(jìn)行投資、建設(shè)、管 理的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市建設(shè)與發(fā)展的一部分，是房地產(chǎn)產(chǎn)品形成的過(guò)程。1.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征全面系統(tǒng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括前期策劃、獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括前期策劃、獲取土地、規(guī)劃建設(shè)銷售等規(guī)范的流程，每一項(xiàng)工作都緊密相連，其全面的系統(tǒng)性將影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的成敗。房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)受到的制約條

2、件多，影響的社會(huì)因素多，與周邊社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然生 態(tài)環(huán)境相互作用，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。廣泛聯(lián)系性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種具有廣泛社會(huì)聯(lián)系性的經(jīng)濟(jì)行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需與 不同的單位或部門打交道。比如國(guó)土資源管理部門、城市建設(shè)管理部門、消防、 環(huán)保、銀行、交通等十幾個(gè)部門，近百個(gè)協(xié)作單位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與居民的生活密 不可分，必須考慮諸多的社會(huì)因素，必須得到社會(huì)的廣泛支持，必須與各行業(yè)及 居民保持良好的公共關(guān)系，才能保證預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)與效益并存房地產(chǎn)產(chǎn)品的保值增值性及我國(guó)城市化背景使得房地產(chǎn)產(chǎn)品需求量大、價(jià)格 高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的回報(bào)率相對(duì)比較高。但同時(shí)也必須看到，我國(guó)房地產(chǎn)平均開(kāi)發(fā) 周期為華

3、個(gè)月，有的大規(guī)模項(xiàng)目可能需要數(shù)年時(shí)間，再加上所需投資額大，不 可預(yù)見(jiàn)因素多，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂或是其他不可控的變故，造成的損失難以預(yù) 計(jì)，這就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與效益并存性。房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)性決定了房地產(chǎn)銷售對(duì)象以周邊居民為主、建筑材料因地制宜、建筑產(chǎn)品具有城市個(gè)性與特色，這就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地域性。序號(hào)類別子分類內(nèi)容1單項(xiàng)開(kāi)發(fā)零星分散建造的單項(xiàng) 工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)（規(guī)模較 小，沒(méi)有連帶的配套設(shè)施 開(kāi)發(fā)）土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以土地為對(duì)象，對(duì)土地實(shí)施道 路規(guī)劃、水電等基礎(chǔ)配套活動(dòng)，并通過(guò)有償轉(zhuǎn)讓土 地使用權(quán)獲利的經(jīng)營(yíng)方式。2房開(kāi)發(fā)單獨(dú)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)品，如住宅樓、寫字樓、工 業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目等。

4、單項(xiàng)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，沒(méi)有連 帶的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)。3成片開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)占地 面積廣、規(guī)模大、容量大， 因此在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不僅 要實(shí)行土地與房屋的開(kāi) 發(fā)，還應(yīng)包括道路交通、 景觀綠化、幼兒園、中小 學(xué)校、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、體育運(yùn) 動(dòng)、娛樂(lè)設(shè)施等一系列與 居民生活息息相關(guān)的基礎(chǔ) 設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)。舊城改造城市發(fā)展進(jìn)程中，舊城區(qū)的居住環(huán)境日益衰 落，難以滿足居民日益增長(zhǎng)的居住需求，也給城市 管理帶來(lái)一系列的問(wèn)題（道路狹窄/管線雜亂/容量 小/住宅設(shè)計(jì)理念落后/亂搭亂建的現(xiàn)象突出，如何 解決這些問(wèn)題，是城市管理者需要面臨的挑戰(zhàn)）， 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，舊城區(qū)具有極佳的區(qū)位 優(yōu)勢(shì)，成熟的社區(qū)配套，豐富的人文資源

5、、良好的 生活氛圍、人口密度大、地段商業(yè)價(jià)值高，房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資收益較大，但同時(shí)舊城區(qū)改造成本較大， 土地利用強(qiáng)度高，受城市規(guī)劃約束條件多，也增大 了開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性新城區(qū)開(kāi) 發(fā)城市空間的拓展，給新城區(qū)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的機(jī)遇， 相對(duì)舊城而言，新城遠(yuǎn)離市中心，空氣清新，環(huán)境 優(yōu)美，拆遷成本低，土地利用強(qiáng)度小，規(guī)劃約束條 件小，但因?yàn)榕涮撞蛔?，人口密度低，生活氣息?濃，這也給房地產(chǎn)企業(yè)的配套建設(shè)提出了更高的要 求農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是以農(nóng)業(yè)為依托，在經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目時(shí)，引入房 地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)思維，從產(chǎn)品規(guī)劃、景區(qū)服務(wù)、營(yíng)銷推 廣等方面進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作，包括以農(nóng)家樂(lè)、農(nóng)業(yè)觀 光園、古村落、新農(nóng)村建設(shè)等為基礎(chǔ)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)指依托

6、周邊豐富的旅游資源而建的，有別于傳 統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體 的置業(yè)項(xiàng)目，可稱為旅游房地產(chǎn)旅游地產(chǎn)具有較好的自然景觀、建筑景觀同時(shí) 擁有完善的配套功能，成為現(xiàn)在的投資建設(shè)熱點(diǎn)步驟階段內(nèi)容1決策分析階段開(kāi)發(fā)設(shè)想的形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往開(kāi)始于某一個(gè)設(shè)想，比如發(fā)現(xiàn)的市場(chǎng)的 空白點(diǎn)或不足點(diǎn)；未來(lái)升值潛力巨大的地塊；購(gòu)買力強(qiáng)大的 目標(biāo)顧客群體青睞的房地產(chǎn)產(chǎn)品等，開(kāi)發(fā)設(shè)想的形成需要大 量的信息來(lái)源，并要求決策者具有較強(qiáng)的信息敏感性。環(huán)境分析與機(jī)會(huì)選擇機(jī)會(huì)存在于外部環(huán)境中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到外部環(huán)境的影 響較大。開(kāi)發(fā)設(shè)想形成之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就會(huì)組織專業(yè) 人員進(jìn)行環(huán)境分析以確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)

7、品類型。2依法取得土地使用權(quán)階段土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)單兀，地塊所在的區(qū)位、地段 直接決定未來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)值高低。*在城市化進(jìn)程加快，城市空間拓展越來(lái)越困難的今天， 怎樣獲得一塊合適的地塊，是每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最為關(guān) 心的內(nèi)容3可行性研究階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地確定后，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、 民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目的綜合效益， 還需進(jìn)行可行性研究，分別從技術(shù)層面、經(jīng)濟(jì)層面對(duì)項(xiàng)目進(jìn) 行論證。4前期準(zhǔn)備階段項(xiàng)目定位清晰，技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證可行之后，還需進(jìn)行一 系列前期準(zhǔn)備工作。包括資金籌措/項(xiàng)目招投標(biāo)/規(guī)劃設(shè)計(jì)/項(xiàng) 目報(bào)建等等，以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。5實(shí)施階段這個(gè)階段是建筑產(chǎn)品形成的過(guò)程，也是資金密集，技術(shù) 含量高的階段，對(duì)管理水平提出了較高的要求6銷售階段這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后一個(gè)階段，是連接生產(chǎn)與消費(fèi)的 橋梁，是房地