物業(yè)相關(guān)知識(shí)法律法規(guī)

1、重慶兩江新區(qū)物業(yè)管理有限公司魚嘴公租房管理處客戶服務(wù)部培訓(xùn)資料編寫人：物業(yè)相關(guān)關(guān)知識(shí)以以及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)規(guī)物業(yè)相關(guān)關(guān)知識(shí)物業(yè)管理理概述物業(yè)管理理服務(wù)物業(yè)管理理的基本本制度物業(yè)管理理概述什么是物物業(yè)管理理物業(yè)管理理，是指指業(yè)主通通過(guò)選聘聘物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)，由業(yè)業(yè)主和物物業(yè)管理理企業(yè)按按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定，對(duì)房房屋及配配套的設(shè)設(shè)施設(shè)備備和相關(guān)關(guān)場(chǎng)地進(jìn)進(jìn)行維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)、管理理，維護(hù)護(hù)相關(guān)區(qū)區(qū)域內(nèi)的的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生和秩秩序活動(dòng)動(dòng)。物業(yè)管理理的特征征社會(huì)化、專業(yè)化化、市場(chǎng)場(chǎng)化物業(yè)管理理社會(huì)化化：一、物業(yè)業(yè)的所有有權(quán)人要要到社會(huì)會(huì)上選聘聘物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)；二、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)要到到社會(huì)上上尋找可可以代

2、管管的物業(yè)業(yè)。物業(yè)管理理專業(yè)化化：物業(yè)管理理企業(yè)通通過(guò)合同同或契約約的簽訂訂，按照照產(chǎn)權(quán)人人和使用用人的意意志和要要求去實(shí)實(shí)施專業(yè)業(yè)化管理理。這就就要求：有專業(yè)業(yè)的人員員配備；有專門門的組織織機(jī)構(gòu)；有專門門的管理理工具設(shè)設(shè)備；有有科學(xué)、規(guī)范的的管理措措施與工工作程序序；運(yùn)用用現(xiàn)代管管理科學(xué)學(xué)和先進(jìn)進(jìn)的維修修養(yǎng)護(hù)技技術(shù)實(shí)施施專業(yè)化化的管理理。物業(yè)管理理市場(chǎng)化化物業(yè)管理理企業(yè)向向業(yè)主和和使用人人提供勞勞務(wù)和服服務(wù)，業(yè)業(yè)主和使使用人購(gòu)購(gòu)買并消消費(fèi)這種種服務(wù)。在這樣樣一種新新的機(jī)制制下逐步步形成有有活力的的物業(yè)管管理競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)，業(yè)主有有權(quán)選擇擇物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)，物業(yè)業(yè)管理單單位必須須靠自己己良好的的經(jīng)

3、營(yíng)和和服務(wù)才才能占有有市場(chǎng)。這種通通過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和和商品經(jīng)經(jīng)營(yíng)的方方式所實(shí)實(shí)現(xiàn)的商商業(yè)行為為就是市市場(chǎng)化。物業(yè)管理理的起源源物業(yè)管理理起源于于19世紀(jì)60年代的英英國(guó)，源源于一名名叫做奧奧克維婭婭.希爾的女女士為其其名下出出租的房房屋制定定了一套套行之有有效的管管理辦法法。我國(guó)物業(yè)業(yè)管理起起源于深深圳。1981年3月10日，深圳圳第一家家涉外商商品房管管理的專專業(yè)公司司深圳市物物業(yè)管理理公司掛掛牌成立立。物業(yè)管理理的地位位和作用用一、實(shí)施施物業(yè)管管理有利利于促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)房屋居住住的四類類基本消消費(fèi)支出出：購(gòu)房房消費(fèi)、家家裝家電電消費(fèi)、水電氣氣等消費(fèi)費(fèi)、房屋屋中大修修及設(shè)施施設(shè)備改改造和物物

4、管費(fèi)消消費(fèi)。二、實(shí)施施物業(yè)管管理有利利于提高高人民群群眾居住住質(zhì)量三、實(shí)施施物業(yè)管管理有利利于增加加就業(yè)四、實(shí)施施物業(yè)管管理有利利于維護(hù)護(hù)社區(qū)穩(wěn)穩(wěn)定五、實(shí)施施物業(yè)管管理有利利于推動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的良良性發(fā)展展物業(yè)管理理服務(wù)物業(yè)管理理服務(wù)的的內(nèi)容物業(yè)管理理服務(wù)是是指業(yè)主主與物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)通過(guò)過(guò)物業(yè)服服務(wù)合同同約定的的公共性性服務(wù)。概括的的說(shuō)，包包括兩方方面的內(nèi)內(nèi)容：一是對(duì)房屋屋及配套套的設(shè)施施設(shè)備和和相關(guān)場(chǎng)場(chǎng)地進(jìn)行行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相相關(guān)區(qū)域域內(nèi)的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生和秩序序。具體的說(shuō)說(shuō)，物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)主要要包括以以下內(nèi)容容：1、房屋共共用部位位的維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)與管理理；2、房屋共共用設(shè)施施

5、設(shè)備的的維修、養(yǎng)護(hù)與與管理；3、物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備的維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)與管管理；4、物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生與綠化化管理服服務(wù)；5、物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)公共共秩序、消防、交通等等協(xié)管事事項(xiàng)服務(wù)務(wù)；6、物業(yè)裝裝飾裝修修管理服服務(wù)；7、物業(yè)檔檔案資料料的管理理；8、專項(xiàng)維維修資金金的代管管服務(wù)。物業(yè)管理理服務(wù)成成本管理服務(wù)務(wù)人員的的工資、社會(huì)保保險(xiǎn)和按按規(guī)定提提取的福福利費(fèi)等等；物業(yè)共用用部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的日常常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)費(fèi)用；物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)清潔衛(wèi)衛(wèi)生費(fèi)用用；物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用用；物業(yè)管理理區(qū)域秩秩序維護(hù)護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用用；物業(yè)管理理企業(yè)固固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊

6、；物業(yè)共用用部分、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備及公眾眾責(zé)任保保險(xiǎn)費(fèi)用用；經(jīng)業(yè)主同同意的其其他費(fèi)用用注：物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備的的大中維維修及更更新改造造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通通過(guò)專項(xiàng)項(xiàng)維修自自己予以以列支。物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)管管理物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)定定價(jià)形式式一、政府府定價(jià)二、政府府指導(dǎo)價(jià)價(jià)三、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)價(jià)物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)管管理物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)形形式包干制：業(yè)主向向物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)支付固固定物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用，盈盈余或者者虧損由由物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)享有或或承擔(dān)。薪酬制：在在預(yù)收的的物業(yè)服服務(wù)資金金中按約約定比例例或者約約定數(shù)額額提取酬酬金支付付給物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)，其其余全部部用于物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約約定的支支出，結(jié)結(jié)余

7、或者者不足由由業(yè)主享享有或者者承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)務(wù)合同物業(yè)服務(wù)務(wù)合同應(yīng)應(yīng)具備的的主要內(nèi)內(nèi)容：1、物業(yè)管管理事項(xiàng)項(xiàng)2、物業(yè)服服務(wù)質(zhì)量量3、物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用用4、雙方的的權(quán)利與與義務(wù)5、專項(xiàng)維維修資金金的管理理與使用用6、物業(yè)管管理用房房7、合同期期限8、違約責(zé)責(zé)任前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同通常情況況下，物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同在在業(yè)主大大會(huì)和物物業(yè)管理理企業(yè)之之間簽訂訂。但一一般情況況下，物物業(yè)建成成后，由由于業(yè)主主大會(huì)未未成立，不可能能由業(yè)主主委員會(huì)會(huì)代表業(yè)業(yè)主和業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)選聘物物業(yè)管理理企業(yè)簽簽訂物業(yè)業(yè)管理合合同。這這種情況況下，只只能由建建設(shè)單位位選聘物物業(yè)管理理企業(yè)實(shí)實(shí)施物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)，物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同

8、在在建設(shè)單單位與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)之之間簽訂訂。這時(shí)時(shí)的物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同叫做做前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同。而且，建設(shè)單單位一開開始就擁?yè)碛形飿I(yè)業(yè)，是第第一業(yè)主主，這是是建設(shè)單單位享有有第一次次選聘物物業(yè)管理理企業(yè)的的優(yōu)先權(quán)權(quán)，能夠夠簽訂前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的依依據(jù)。備注：根根據(jù)物物業(yè)管理理?xiàng)l例的的規(guī)定，前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同可可以約定定期限，但是在在期限未未滿、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)與物物業(yè)管理理企業(yè)簽簽訂的物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同生生效時(shí)，前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同終終止。物業(yè)使用用與維護(hù)護(hù)公共建筑筑和共用用設(shè)施規(guī)規(guī)劃用途途不得擅擅自改變變物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的道路路場(chǎng)地不不得擅自自占用與與挖掘公共事業(yè)業(yè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法法履

9、行相相關(guān)線管管和設(shè)施施設(shè)備的的維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)責(zé)任任業(yè)主裝修修房屋應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法法規(guī)范利用物業(yè)業(yè)共用部部位、公公共設(shè)施施設(shè)備經(jīng)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵守有有關(guān)規(guī)定定物業(yè)管理理的基本本制度條例確立了七七項(xiàng)物業(yè)業(yè)管理的的基本制制度：業(yè)主大會(huì)會(huì)制度、業(yè)主公公約制度度、前期期物業(yè)管管理招投投標(biāo)制度度、物業(yè)業(yè)承接查查驗(yàn)制度度、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)管理制制度、物物業(yè)管理理專業(yè)人人員職業(yè)業(yè)資格制制度、住住宅專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金制度度業(yè)主的權(quán)權(quán)利按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的約約定，接接受物業(yè)業(yè)公司提提供的服服務(wù)提議召開開業(yè)主大大會(huì)，并并就物業(yè)業(yè)管理的的有關(guān)事事項(xiàng)提出出建議提出制定定和修改改業(yè)主公公約、業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則的建建議參加業(yè)主

10、主大會(huì)會(huì)會(huì)議，行行使投票票權(quán)選舉業(yè)主主委員會(huì)會(huì)委員，并享有有被選舉舉權(quán)監(jiān)督業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的工作作監(jiān)督物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)履行行物業(yè)服服務(wù)合同同對(duì)物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備和相相關(guān)場(chǎng)地地使用情情況享有有知情權(quán)權(quán)和監(jiān)督督權(quán)監(jiān)督物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)備備設(shè)施專專項(xiàng)維修修資金的的管理和和使用法律法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他權(quán)權(quán)利業(yè)主的義義務(wù)遵守業(yè)主主公約、業(yè)主大大會(huì)議事事規(guī)則遵守物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)物物業(yè)共用用部位和和共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的使用用、公共共秩序和和環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生的維維護(hù)等方方面的規(guī)規(guī)章制度度執(zhí)行業(yè)主主大會(huì)的的決定和和業(yè)主大大會(huì)授權(quán)權(quán)業(yè)主委委員會(huì)作作出的決決定按照國(guó)家家有關(guān)規(guī)規(guī)定交納納專項(xiàng)維維修資金金

11、按時(shí)交納納物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用用法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他義務(wù)現(xiàn)行常用用法律法法規(guī)抄錄錄重慶市城城市物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)實(shí)施辦辦法渝價(jià)（1999）398號(hào)主要內(nèi)容容1、未成立立業(yè)主委委員會(huì)的的住宅小小區(qū)或獨(dú)獨(dú)立實(shí)施施物業(yè)管管理的大大廈，公公共性服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)實(shí)行政政府定價(jià)價(jià)，其收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)由物價(jià)價(jià)部門核核定；已已經(jīng)成立立了業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的住宅宅小區(qū)或或獨(dú)立實(shí)實(shí)施物業(yè)業(yè)管理的的大廈，公共性性服務(wù)收收費(fèi)實(shí)行行政府指指導(dǎo)價(jià)，其收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可可由物業(yè)業(yè)管理單單位與業(yè)業(yè)主委員員會(huì)根據(jù)據(jù)物價(jià)部部門公布布的同類類住宅小小區(qū)或大大廈的物物業(yè)管理理公共和和服務(wù)收收費(fèi)指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)格水水平，通通過(guò)簽訂訂合同協(xié)協(xié)商議定定。2、為

12、保障障業(yè)主在在裝修房房屋時(shí)，房屋主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)和共用用設(shè)備、設(shè)施不不受損壞壞，裝修修隊(duì)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)時(shí)應(yīng)向向物業(yè)管管理單位位交納裝裝修保證證金。裝裝修保證證金的限限額：住住宅每戶戶最高不不超過(guò)2，000元，非住住宅每戶戶最高不不超過(guò)10，000元。裝修修完畢，經(jīng)驗(yàn)收收房屋主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)和共用用設(shè)備、設(shè)備未未受損壞壞，物業(yè)業(yè)管理單單位收取取的裝修修保證金金必須如如數(shù)退還還；若有有損壞，業(yè)主裝裝修隊(duì)?wèi)?yīng)應(yīng)負(fù)責(zé)賠賠償。裝修期間間產(chǎn)生的的建筑垃垃圾棄土土應(yīng)由房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)人或使使用人負(fù)負(fù)責(zé)清運(yùn)運(yùn)。若委委托物業(yè)業(yè)管理單單位清運(yùn)運(yùn)，其清清運(yùn)費(fèi)用用由雙方方協(xié)商議議定。 3、物業(yè)管管理單位位利用小小區(qū)或大大廈的公公共場(chǎng)地地、

13、共用用設(shè)備、設(shè)施從從事經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)，其收入入應(yīng)用于于小區(qū)或或大廈的的住戶的的公益事事業(yè)，或或用于彌彌補(bǔ)公共共性服務(wù)務(wù)費(fèi)用之之不足。4、凡物業(yè)業(yè)管理單單位實(shí)施施了物業(yè)業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)人人和使用用人應(yīng)按按核定的的收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)自覺(jué)覺(jué)交納各各項(xiàng)應(yīng)繳繳的費(fèi)用用。不按按規(guī)定繳繳費(fèi)的，業(yè)主委委員會(huì)和和物業(yè)管管理單位位可依據(jù)據(jù)業(yè)主委委員會(huì)章章程、業(yè)業(yè)主公約約、管理理服務(wù)合合同追究究違約責(zé)責(zé)任，也也可以向向人民法法院提起起訴訟。備注：訴訴訟時(shí)效效期為2年重慶市物物價(jià)局關(guān)關(guān)于對(duì)重重慶市城城市物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)實(shí)施辦辦法執(zhí)行行中有關(guān)關(guān)問(wèn)題的的通知渝價(jià)2004778號(hào)主要內(nèi)容容1、物業(yè)在在未達(dá)到到申報(bào)的的環(huán)境綠綠化、設(shè)設(shè)

14、備設(shè)施施等條件件的，在在審批的的收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，應(yīng)應(yīng)下浮30%收費(fèi)，下下浮的30%由建設(shè)單單位承擔(dān)擔(dān)。2、物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)備設(shè)設(shè)施日常常維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)費(fèi)實(shí)實(shí)行?？羁顚Ｓ?，按棟建建帳，不不得挪著著它用，并每年年向業(yè)主主公布一一次，接接受業(yè)主主監(jiān)督。3、由于業(yè)業(yè)主共用用部位、共用設(shè)設(shè)備設(shè)施施（如樓樓道照明明、消防防通道照照明、電電梯間照照明、院院墻路燈燈、小區(qū)區(qū)路燈、草坪燈燈、小區(qū)區(qū)水景、二次供供水泵、自備發(fā)發(fā)電機(jī)油油料）的的用水、用電費(fèi)費(fèi)用未進(jìn)進(jìn)入物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費(fèi)成本本，應(yīng)按按戶據(jù)實(shí)實(shí)分?jǐn)偤蠛笥僧a(chǎn)權(quán)權(quán)人或使使用人繳繳納。據(jù)據(jù)實(shí)分?jǐn)倲偟墓灿糜脭?shù)量必必須是專專表計(jì)量量或正常常情況下下總表與

15、與各分表表的差額額。4、納入物物業(yè)管理理范圍的的已竣工工但尚未未出售，或者因因開發(fā)建建設(shè)單位位原因未未按時(shí)交交給物業(yè)業(yè)買受人人的物業(yè)業(yè)，物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用或者者物業(yè)服服務(wù)資金金由開發(fā)發(fā)建設(shè)單單位全額額交納；業(yè)主或或使用人人的空置置房，經(jīng)經(jīng)物管企企業(yè)與使使用人雙雙方認(rèn)定定水、電電、氣表表起止數(shù)數(shù)均未走走動(dòng)的，業(yè)主或或使用人人應(yīng)交納納50%的物業(yè)服服務(wù)費(fèi)。5、住宅小小區(qū)內(nèi)停停車場(chǎng)的的物業(yè)服服務(wù)費(fèi)：對(duì)已購(gòu)購(gòu)買車位位產(chǎn)權(quán)的的，物管管企業(yè)對(duì)對(duì)其停車車場(chǎng)進(jìn)行行公共設(shè)設(shè)備設(shè)施施維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、清清掃保潔潔、車場(chǎng)場(chǎng)管理服服務(wù)的，應(yīng)對(duì)停停車位收收取物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)。普通通停車場(chǎng)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)30-80元/車位、月月；特級(jí)

16、級(jí)停車場(chǎng)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)50-100元/車位、月月。停車車場(chǎng)屬物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)以外外的單列列的經(jīng)營(yíng)營(yíng)性收費(fèi)費(fèi)，成本本費(fèi)用不不得列入入物業(yè)服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)成本之之中。重慶市物物業(yè)專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金管理理辦法專項(xiàng)維修修資金的的交存物業(yè)專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金應(yīng)當(dāng)當(dāng)由業(yè)主主交存。本市主主城區(qū)范范圍內(nèi)，首期物物業(yè)專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金的交交存標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為：（一）有有電梯的的，按每每平方米米建筑面面積80元交存；（二）無(wú)無(wú)電梯的的，按每每平方米米建筑面面積50元交存。購(gòu)買預(yù)售售商品房房的，購(gòu)購(gòu)房者應(yīng)應(yīng)當(dāng)在辦辦理房屋屋預(yù)售合合同備案案登記時(shí)時(shí)將首期期物業(yè)專專項(xiàng)維修修資金直直接存入入按本辦辦法規(guī)定定開立的的物業(yè)專專項(xiàng)維修修資金專專戶。開

17、開發(fā)建設(shè)設(shè)單位、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)不得代代收首期期物業(yè)專專項(xiàng)維修修資金。物業(yè)專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金的使使用原則則（一）專專有部分分的維修修、更新新、改造造費(fèi)用，由專有有部分業(yè)業(yè)主承擔(dān)擔(dān)；（二）部部分共有有部分的的維修、更新、改造費(fèi)費(fèi)用，由由部分共共有的業(yè)業(yè)主按其其建筑面面積所占占比例分分?jǐn)?；（三）全全體共有有部分的的維修、更新、改造費(fèi)費(fèi)用，由由全體業(yè)業(yè)主按其其建筑面面積所占占比例分分?jǐn)偅唬ㄋ模┓糠课菸慈砍鍪凼鄣?，開開發(fā)建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照未出售售部分的的建筑面面積所占占比例分分?jǐn)偣灿杏胁课?、共有設(shè)設(shè)施設(shè)備備的維修修、更新新、改造造費(fèi)用。物業(yè)專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金使用用前提物業(yè)專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金使用用方案

18、由由業(yè)主委委員會(huì)制制訂，在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)公示示5日以上，并經(jīng)專專有部分分占需要要維修、更新、改造的的共有部部位、共共有設(shè)施施設(shè)備所所涉及的的建筑物物總面積積2/3以上的業(yè)業(yè)主且占占需要維維修、更更新、改改造的共共有部位位、共有有設(shè)施設(shè)設(shè)備所涉涉及的總總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)業(yè)主同意意。未成立業(yè)業(yè)主委員員會(huì)的或或者業(yè)主主委員會(huì)會(huì)不制訂訂物業(yè)專專項(xiàng)維修修資金使使用方案案的，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)或或者業(yè)主主代表也也可以提提出使用用方案，并在物物業(yè)所在在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府、街街道辦事事處的指指導(dǎo)監(jiān)督督下按照照前款規(guī)規(guī)定公示示和征得得同意。申請(qǐng)使用用維修資資金時(shí)需需提供材材料：（一）物物業(yè)專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金

19、使用用方案；（二）與與施工單單位簽訂訂的工程程施工（維修）合同；（三）與與共有部部位、共共有設(shè)施施設(shè)備具具有共有有關(guān)系的的業(yè)主清清冊(cè)和經(jīng)經(jīng)專有部部分占建建筑物總總面積2/3以上且占占總?cè)藬?shù)數(shù)2/3以上業(yè)主主同意的的證明材材料；（四）公公示內(nèi)容容、公示示情況說(shuō)說(shuō)明或者者未成立立業(yè)主委委員會(huì)的的物業(yè)所所在地街街道辦事事處、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府的的書面證證明材料料；（五）專專戶管理理銀行及及賬戶名名稱；（六）其其他相關(guān)關(guān)材料?？⒐を?yàn)收收提供材材料：（一）施施工單位位編制的的工程結(jié)結(jié)算報(bào)告告；（二）維維修費(fèi)用用清單、票據(jù)；（三）維維修費(fèi)用用分擔(dān)明明細(xì)表；（四）其其他相關(guān)關(guān)資料。啟用緊急急程序使使用專項(xiàng)項(xiàng)維

20、修資資金發(fā)生下列列危及房房屋安全全等緊急急情況，應(yīng)當(dāng)立立即對(duì)物物業(yè)共有有部位、共有設(shè)設(shè)施設(shè)備備進(jìn)行維維修、更更新、改改造：（一）屋屋頂、墻墻體滲漏漏（已約約定的除除外）；（二）因因線路故故障而引引起停電電或者漏漏電；（三）因因水泵故故障、進(jìn)進(jìn)水管內(nèi)內(nèi)的水管管爆裂造造成停水水或者閘閘閥嚴(yán)重重漏水；（四）落落水管嚴(yán)嚴(yán)重堵塞塞，水盤盤等設(shè)備備漏水；（五）樓樓地板、扶梯踏踏板斷裂裂，公共共陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等等各種扶扶手欄桿桿松動(dòng)、損壞；（六）樓樓體外立立面涂飾飾層有脫脫落危險(xiǎn)險(xiǎn)的；（七）電電梯發(fā)生生危及人人身安全全的故障障；（八）消消防設(shè)施施出現(xiàn)功功能障礙礙；（九）安安全監(jiān)控控設(shè)施出出現(xiàn)故障障，不能能

21、運(yùn)行；（十）其其他物業(yè)業(yè)共有部部分和共共有設(shè)施施設(shè)備出出現(xiàn)危害害或者可可能危害害公共安安全、公公共利益益及他人人合法權(quán)權(quán)益的情情形。發(fā)生上述述危急情情況時(shí)，業(yè)主委委員會(huì)、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)或者相相關(guān)業(yè)主主應(yīng)當(dāng)立立即將情情況報(bào)告告物業(yè)所所在地鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府、街道辦辦事處，經(jīng)物業(yè)業(yè)所在地地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府府、街道道辦事處處出具證證明后，向區(qū)縣縣（自治治縣）房房地產(chǎn)行行政主管管部門書書面申請(qǐng)請(qǐng)預(yù)先撥撥付物業(yè)業(yè)專項(xiàng)維維修資金金。區(qū)縣（自自治縣）房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門收到書書面申請(qǐng)請(qǐng)后應(yīng)當(dāng)當(dāng)于二十十四小時(shí)時(shí)內(nèi)劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資金，申請(qǐng)撥撥付資金金的機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立立即進(jìn)行行搶修。業(yè)主委員員會(huì)或者者物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)未按

22、規(guī)規(guī)定實(shí)施施搶修的的，物業(yè)業(yè)所在地地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府府、街道道辦事處處應(yīng)當(dāng)組組織代修修，搶修修費(fèi)用從從物業(yè)專專項(xiàng)維修修資金賬賬戶中列列支。重慶市物物業(yè)管理理?xiàng)l例2009年10月1日起開始始實(shí)施業(yè)主、業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)和業(yè)主主委員會(huì)會(huì)業(yè)主可以以設(shè)立業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)，并由由業(yè)主大大會(huì)選舉舉產(chǎn)生業(yè)業(yè)主委員員會(huì)，但但同一個(gè)個(gè)物業(yè)管管理區(qū)域域只能設(shè)設(shè)立一個(gè)個(gè)業(yè)主大大會(huì)。業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)代代表和維維護(hù)物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)全全體業(yè)主主在物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)中的的合法權(quán)權(quán)益。召開首次次業(yè)主大大會(huì)條件件：一個(gè)物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出出售并交交付使用用的建筑筑面積達(dá)達(dá)到該區(qū)區(qū)域建筑筑物總面面積的百百分之五五十以上上，業(yè)主主可以召

23、召開首次次業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議，選舉舉產(chǎn)生業(yè)業(yè)主委員員會(huì)，并并于會(huì)前前告知物物業(yè)所在在地街道道辦事處處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）。占物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)業(yè)主主總?cè)藬?shù)數(shù)百分之之二十以以上的業(yè)業(yè)主書面面要求召召開首次次業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議的，物物業(yè)所在在地街道道辦事處處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）應(yīng)應(yīng)當(dāng)組織織召開。業(yè)主大會(huì)會(huì)履行的的職責(zé)（一）制制定和修修改業(yè)主主大會(huì)議議事規(guī)則則和管理理規(guī)約；（二）選選舉、補(bǔ)補(bǔ)選或罷罷免業(yè)主主委員會(huì)會(huì)成員；（三）決決定業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的必要要經(jīng)費(fèi)及及來(lái)源以以及經(jīng)費(fèi)費(fèi)管理辦辦法；（四）撤撤銷或者者變更業(yè)業(yè)主委員員會(huì)超越越權(quán)限的的決定；（五）選選聘和解解聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)，確確定物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同

24、的內(nèi)內(nèi)容；（六）決決定提出出改建、重建建建筑物及及其附屬屬設(shè)施的的申請(qǐng)；（七）法法律、法法規(guī)或者者業(yè)主大大會(huì)議事事規(guī)則規(guī)規(guī)定的其其他職責(zé)責(zé)。業(yè)主委員員會(huì)成立立流程一、提出出申請(qǐng)向街道辦辦提出成成立首屆屆業(yè)主委委員會(huì)的的書面申申請(qǐng)，填填報(bào)首屆業(yè)主主（代表表）大會(huì)會(huì)籌備小小組申請(qǐng)請(qǐng)表二、成立立業(yè)主委委員會(huì)籌籌備小組組街道道辦事處處接到申申請(qǐng)后，做出書書面批復(fù)復(fù)意見，指導(dǎo)小小區(qū)成立立業(yè)主委委員會(huì)籌籌備小組組。三、籌備備小組開開展籌備備工作四、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)自自成立起起3日內(nèi)召開開首次業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)，推選選出委員員會(huì)主任任1人，副主主任1-2人。五、向區(qū)區(qū)、縣級(jí)級(jí)市物業(yè)業(yè)行政主主管部門門辦理核核準(zhǔn)登

25、記記手續(xù)六、核準(zhǔn)準(zhǔn)批復(fù)業(yè)主委員員會(huì)是業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的執(zhí)行行機(jī)構(gòu)。成員人人數(shù)由業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)決定，但不得得少于五五人，應(yīng)應(yīng)當(dāng)為單單數(shù)。每每屆任期期不超過(guò)過(guò)五年，可以連連選連任任。業(yè)主委員員會(huì)設(shè)主主任一名名、副主主任一至至三名，業(yè)主委委員會(huì)主主任是業(yè)業(yè)主委員員會(huì)的代代表人。計(jì)票業(yè)主擁有有物業(yè)的的專有部部分建筑筑面積按按所持房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證記載載的建筑筑面積計(jì)計(jì)算；對(duì)對(duì)已出售售但未辦辦理房地地產(chǎn)權(quán)屬屬登記的的物業(yè)，按商品品房買賣賣合同確確定的建建筑面積積計(jì)算。業(yè)主人數(shù)數(shù)按房地地產(chǎn)權(quán)證證數(shù)計(jì)算算，一個(gè)個(gè)權(quán)證計(jì)計(jì)為一個(gè)個(gè)業(yè)主人人數(shù)。對(duì)對(duì)已出售售但未辦辦理房地地產(chǎn)權(quán)屬屬登記的的物業(yè)，業(yè)主人人數(shù)按商商品房買買賣合

26、同同數(shù)計(jì)算算，一個(gè)個(gè)合同計(jì)計(jì)為一個(gè)個(gè)業(yè)主人人數(shù)；對(duì)對(duì)未出售售的物業(yè)業(yè)，建設(shè)設(shè)單位計(jì)計(jì)為一個(gè)個(gè)業(yè)主人人數(shù)。前期物業(yè)業(yè)管理對(duì)于物業(yè)業(yè)中有住住宅的預(yù)預(yù)售項(xiàng)目目，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)在申申請(qǐng)房屋屋預(yù)售許許可證前前通過(guò)招招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)的方式式選聘物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)；對(duì)于物物業(yè)中有有住宅的的現(xiàn)售項(xiàng)項(xiàng)目，建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)銷銷售前通通過(guò)招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)的的方式選選聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)。投標(biāo)人少少于三個(gè)個(gè)或者住住宅建筑筑面積少少于三萬(wàn)萬(wàn)平方米米的，經(jīng)經(jīng)物業(yè)所所在地區(qū)區(qū)、縣（自治縣縣）房地地產(chǎn)行政政主管部部門批準(zhǔn)準(zhǔn)，建設(shè)設(shè)單位可可以采用用協(xié)議方方式選聘聘具有相相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)。建設(shè)單位位應(yīng)在與與物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)

27、簽訂物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同后后十五日日內(nèi)報(bào)物物業(yè)所在在地區(qū)、縣（自自治縣）房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門備案。業(yè)主委員員會(huì)與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)依依法簽訂訂的物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同生效效時(shí)，前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同終止止。建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)銷銷售時(shí)將將臨時(shí)管管理規(guī)約約和前期期物業(yè)服服務(wù)合同同提供給給物業(yè)買買受人，并予以以說(shuō)明。物業(yè)買受受人在與與建設(shè)單單位簽訂訂物業(yè)買買賣合同同時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)遵遵守臨時(shí)時(shí)管理規(guī)規(guī)約和履履行前期期物業(yè)服服務(wù)合同同予以書書面承諾諾。物業(yè)服務(wù)務(wù)用房包包括物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)用房房和業(yè)主主委員會(huì)會(huì)用房，應(yīng)當(dāng)由由建設(shè)單單位按照照不低于于房屋總總建筑面面積千分分之三的的比例且且不少于于五十平平方米的的

28、標(biāo)準(zhǔn)在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)無(wú)償償配置。物業(yè)服務(wù)務(wù)用房應(yīng)應(yīng)當(dāng)為地地面以上上的獨(dú)立立成套裝裝修房屋屋，具備備水、電電使用功功能；沒(méi)沒(méi)有配置置電梯的的物業(yè)，物業(yè)服服務(wù)用房房所在樓樓層不得得高于四四層。物業(yè)服務(wù)務(wù)用房屬屬于全體體業(yè)主共共有，用用作從事事物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)。物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)不得得擅自改改變其用用途。住宅室內(nèi)內(nèi)裝飾裝裝修管理理辦法國(guó)家建設(shè)設(shè)部令，于2002年5月1日起實(shí)施施第五條、住宅室室內(nèi)裝飾飾裝修活活動(dòng)，禁禁止下列列活動(dòng)：1、未經(jīng)原原設(shè)計(jì)單單位或者者具有相相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)等級(jí)的的設(shè)計(jì)單單位提出出設(shè)計(jì)方方案，變變動(dòng)建筑筑主體和和承重結(jié)結(jié)構(gòu)；2、將沒(méi)有有防水要要求的房房間或者者陽(yáng)臺(tái)改改為衛(wèi)生生間、廚廚房；3、擴(kuò)大承承重墻上上原有的的門窗尺尺寸，拆拆除連接接陽(yáng)臺(tái)的的磚、混混凝土墻墻體；4、損壞房房屋原有有的節(jié)能能設(shè)施，降低節(jié)節(jié)能效果果；5、其他影影響建筑筑結(jié)構(gòu)和和使