不動產(chǎn)投資中的法律與稅收問題

第5章不動產(chǎn)投資中的法律與稅收問題5.1不動產(chǎn)投資中的法律問題

5.2不動產(chǎn)投資稅收

10/16/20221主講人：李軍峰5.1不不動產(chǎn)產(chǎn)投資中中的法律律問題5.1..1不不動產(chǎn)法法律概述述1.不不動產(chǎn)法法律的概概念不動產(chǎn)法法律：指國家調(diào)調(diào)整不動動產(chǎn)關(guān)系系的法律律規(guī)范的的總稱;;是國家管管理不動動產(chǎn)市場場，保護護不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人的合法法權(quán)益，，促進不不動產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的重要工工具;是調(diào)整不不動產(chǎn)開開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、交交易、管管理以及及與不動動產(chǎn)相關(guān)關(guān)的社會會關(guān)系的的法律規(guī)規(guī)范的總總稱，包包括《中華人人民共和和國城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法》和與其其相配套套的行政政法規(guī)、、部門規(guī)規(guī)章，以以及相關(guān)關(guān)法規(guī)中中的有關(guān)關(guān)規(guī)定。。1/16/20202主講人：：李軍峰峰2.不動產(chǎn)法法律的調(diào)調(diào)整對象象不動產(chǎn)法法律的調(diào)調(diào)整對象象是指不不動產(chǎn)法法律所調(diào)調(diào)整的特特定領(lǐng)域域的不動動產(chǎn)社會會經(jīng)濟關(guān)關(guān)系。（1）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)關(guān)關(guān)系房地產(chǎn)開開發(fā)關(guān)系系是指因因房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)而而產(chǎn)生的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)人人與土地地所有權(quán)權(quán)人之間間及其他他法人或或經(jīng)濟組組織之間間所發(fā)生生的經(jīng)濟濟關(guān)系。。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)交易關(guān)關(guān)系房地產(chǎn)交交易關(guān)系系是指房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人與與其他平平等主體體之間在在房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、租賃、、抵押、、交換過過程中發(fā)發(fā)生的經(jīng)經(jīng)濟關(guān)系系。1/16/20203主講人：：李軍峰峰（3）房地產(chǎn)產(chǎn)管理關(guān)關(guān)系房地產(chǎn)管管理關(guān)系系：指人民民政府及及其房地地產(chǎn)管理理部門與與法人、、公民或或其他社社會組織織在房地地產(chǎn)管理理過程中中發(fā)生的的社會關(guān)關(guān)系。它它又包括括城市土地地管理關(guān)關(guān)系和城市房屋屋管理關(guān)關(guān)系。城市土地地管理關(guān)關(guān)系：指用地地單位或或個人和和已經(jīng)取取得土地地使用權(quán)權(quán)的單位位或個人人與土地地管理和和城市規(guī)規(guī)劃部門門發(fā)生的的管理與與被管理理的關(guān)系系；城市房屋屋管理關(guān)關(guān)系：指國家家有關(guān)城城市住房房及其他他規(guī)劃、、開發(fā)、、建設(shè)和和改造的的管理和和被管理理的關(guān)系系。1/16/20204主講人：：李軍峰峰5.1..2房地產(chǎn)開發(fā)用地地法律制度度土地開發(fā)發(fā)用地：：指依法取取得了土土地使用用權(quán)，進進行投資資開發(fā)建建設(shè)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和房屋的的國有土土地，包包括基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)用地地、房屋屋建設(shè)用用地和土土地房屋屋一體化化建設(shè)用用地。1.土地所有有權(quán)和土土地使用用權(quán)的概概念土地所有有權(quán)：指土地地所有者者在法律律規(guī)定的的范圍內(nèi)內(nèi)，行使使對土地地占有、、使用、、收益和和處分的的權(quán)利。。1/16/20205主講人：：李軍峰峰國家土地地所有權(quán)權(quán)國家土地地所有權(quán)權(quán)：指國家家對國有有土地占占有、使使用、收收益和處處分的權(quán)權(quán)利。在一般情情況下，，由于國家本身身不使用用土地，因此，，除了未未利用的的土地以以外，占占有和使使用國有有土地的的權(quán)利一一般由具具體的單單位和個個人取得得。國有土地地的收益益權(quán)：一部分由由土地使使用者享享有，一一部分由由國家通通過收取取土地使使用稅((費)和和土地使使用權(quán)有有償出讓讓的形式式來實現(xiàn)現(xiàn)。國有土地地的處分權(quán)主要由國國家來行行使。1/16/20206主講人：：李軍峰峰農(nóng)民集體體土地所所有權(quán)農(nóng)民集體體土地所所有權(quán)：指農(nóng)民民集體依依法對其其所有的的土地占占有、使使用、收收益和處處分的權(quán)權(quán)利。集集體土地地所有權(quán)權(quán)的主體體是農(nóng)村村集體經(jīng)經(jīng)濟組織織中的農(nóng)農(nóng)民集體體。集體土地地所有者者有權(quán)依法法使用自自己擁有有的土地地，集占有、使使用、收收益和處處分的權(quán)能于于一身。。集體所有有的土地地在國家家征用或或其他農(nóng)農(nóng)民集體體依法使使用時，，集體土土地的所所有者有有要求依法法得到補補償?shù)臋?quán)權(quán)利。從某種種意義上上來說，，這就是是土地所所有權(quán)中中處分權(quán)權(quán)權(quán)能的的實現(xiàn)。。1/16/20207主講人：：李軍峰峰土地使用用權(quán)是指土地地使用者者依法取取得的，，在法律律規(guī)定的的范圍內(nèi)內(nèi)對土地地享有的的占有、、使用、、收益和和在特定定條件下下依法處處分的權(quán)權(quán)利。土地使用用權(quán)作為為一種獨獨立的權(quán)權(quán)利類型型，主要要具有以以下特征征：（1）派生性性。指土地使使用權(quán)是是由土地地所有權(quán)權(quán)中分離離出來的的一種權(quán)權(quán)利?！胺蛛x””：指土地地所有人人在不喪喪失土地地所有權(quán)權(quán)的情況況下，將將部分權(quán)權(quán)能暫時時或長久久地讓渡渡給他人人享有；；（2）物權(quán)性性。指土地使使用權(quán)是是基于土土地所有有權(quán)而產(chǎn)產(chǎn)生的，，但并不不從屬于于土地所所有權(quán)，，具有很很強的獨獨立性。。土地使使用人對對土地享享有獨立立的支配配權(quán)和排排他性的的占有、、使用、、收益權(quán)權(quán)；（3）明確的的期限性性。指土地使使用權(quán)最最終要回回歸到所所有權(quán)中中使土地地所有權(quán)權(quán)恢復(fù)圓圓滿狀態(tài)態(tài)。1/16/20208主講人：：李軍峰峰國有土地地使用權(quán)權(quán)國有土地地使用權(quán)權(quán)：指國有土土地的使使用人依依法利用用土地并并取得收收益的權(quán)權(quán)利。國有土地地使用權(quán)權(quán)的取得得方式有有劃撥、出出讓、出出租、入入股等。有償取得得的國有有土地使使用權(quán)可可以依法法轉(zhuǎn)讓、出出租、抵抵押和繼繼承。劃撥土地地使用權(quán)權(quán)在補辦出讓讓手續(xù)、、補繳或或抵交土土地使用用權(quán)出讓讓金之后，才才可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出出租、抵抵押。1/16/20209主講人：：李軍峰峰各類用途途土地使使用權(quán)出出讓的最最高年限限為:①居住用地地70年;②工業(yè)用地地5O年;③教育、科科技、文文化、衛(wèi)衛(wèi)生、、體育用用地50年;④商業(yè)、旅旅游、娛娛樂用地地4O年;⑤綜合或者者其他他用地50年。1/16/202010主講人：：李軍峰峰2.土地使用用權(quán)出讓讓（1）土地使使用權(quán)出出讓的概概念國家以土土地所有有人的身身份將土土地使用用權(quán)在一一定期限限內(nèi)讓與與土地使使用者，，由土地地使用者者向國家家支付土土地使用用權(quán)出讓讓金的行行為。（2）土地使使用權(quán)的的出讓方方式根據(jù)《城鎮(zhèn)國有有土地使使用權(quán)出出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫行行條例》的規(guī)定，，土地使使用權(quán)的的出讓可可以采用用協(xié)議、、招標和和拍賣三三種方式式。1/16/202011主講人：：李軍峰峰（3）土地使使用權(quán)出出讓合同同土地使用用權(quán)出讓讓合同包包括以下下主要內(nèi)內(nèi)容：①出讓合合同雙方方當事人人的名稱稱、地址址；②出出讓合同同的標的的（包括括出讓合合同標的的要求的的土地位位置、面面積、界界線等土土地自然然狀況等等）；③土地用用途；④④土地出出讓金的的數(shù)額、、支付方方式和支支付期限限；⑤土土地使用用權(quán)出讓讓年限；；⑥建設(shè)設(shè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計條件件即使用用條件；；⑦出讓合合同雙方方當事人人的權(quán)利利和義務(wù)務(wù)；⑧出出讓合同同的變更更和續(xù)期期；⑨違違約責(zé)任任；⑩土土地使用用權(quán)的終終止。1/16/202012主講人：：李軍峰峰3.土地使用用權(quán)劃撥撥（1）土地使使用權(quán)劃劃撥的概概念國家依法法按照一一定的程程序?qū)鴩薪ㄔO(shè)設(shè)用地的的使用權(quán)權(quán)無償?shù)氐剞D(zhuǎn)移給給建設(shè)用用地者。。（2）土地使使用權(quán)劃劃撥的范范圍《城市房地地產(chǎn)管理理法》規(guī)定：①國家機機關(guān)用地地和軍事事用地；；②城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施用地地和公益益事業(yè)用用地；③國家重重點扶持持的能源源、交通通、水利利等項目目用地；；④法律律、行政政法規(guī)規(guī)規(guī)定的其其他用地地。1/16/202013主講人：：李軍峰峰5.1..3房地產(chǎn)開開發(fā)法律律制度1.房地產(chǎn)開開發(fā)的概概念指在依法法取得土土地使用用權(quán)的國國有土地地上進行行基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、房房屋建設(shè)設(shè)的行為為。所謂基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)是指指給水、、排水、、供電、、供熱、、供氣、、通訊和和道路等等設(shè)施建建設(shè)和土土地的平平整。2.房地產(chǎn)開開發(fā)的原原則指在城市市規(guī)劃區(qū)區(qū)國有土土地范圍圍內(nèi)從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)并并實施房房地產(chǎn)開開發(fā)管理理中應(yīng)依依法遵守守的基本本原則。。（1）依法在取取得土地地使用權(quán)權(quán)的城市市規(guī)劃區(qū)區(qū)國有土土地范圍圍內(nèi)從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的原則。。1/16/202014主講人：：李軍峰峰（2）必須嚴格格執(zhí)行城市規(guī)劃劃的原則。。（3）符合國家家產(chǎn)業(yè)政政策、國國民經(jīng)濟濟與社會會發(fā)展計計劃的原原則。（4）堅持經(jīng)濟、社社會和環(huán)環(huán)境效益益相統(tǒng)一的的原則（5）應(yīng)當堅持持全面規(guī)規(guī)劃、合合理布局局、綜合開發(fā)發(fā)、配套建建設(shè)的原原則。綜合開發(fā)發(fā)有利于于實現(xiàn)城城市總體體規(guī)劃，，加快改改變城市市的面貌貌；有利利于城市市各項建建設(shè)的協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展，促進進生產(chǎn)，，方便生生活，有有利于縮縮短建設(shè)設(shè)周期，，提高經(jīng)經(jīng)濟效益益和社會會效益。。1/16/202015主講人：：李軍峰峰3.房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)設(shè)立和和資質(zhì)認認定（1）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)設(shè)立立的條件件①有自己己的名稱和組組織機構(gòu)構(gòu)；②有固定定的經(jīng)營場所所；③有符合合國務(wù)院院規(guī)定的的注冊資本本；④有足夠夠的專業(yè)業(yè)技術(shù)人人員；⑤法律、、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其其他條件件。1/16/202016主講人：：李軍峰峰設(shè)立房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，，應(yīng)當向向工商行政政管理部部門申請設(shè)立立登記。。設(shè)立有限責(zé)任任、股份份有限，，從事房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營的，還應(yīng)當當執(zhí)行法法律有關(guān)關(guān)規(guī)定。。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在領(lǐng)取取營業(yè)執(zhí)執(zhí)照后的的一個月內(nèi)內(nèi)，應(yīng)當?shù)降降怯洐C機關(guān)所在在地的縣縣級以上上地方人人民政府府規(guī)定的的部門備備案。1/16/202017主講人：：李軍峰峰（2）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的資資質(zhì)認定定①一級資資質(zhì)：注冊資本本不低于于5000萬元；從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營5年以上；；近3年房屋建建筑面積積累計竣竣工30萬平方米米以上，，或者累累計完成成與此相相當?shù)姆糠康禺a(chǎn)開開發(fā)投資資額；連續(xù)5年建筑工工程質(zhì)量量合格率率達100%%；上一年房房屋建筑筑施工面面積15萬平方米米以上，，或者完完成與此此相當?shù)牡姆康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資額；；有職稱的的建筑、、結(jié)構(gòu)、、財務(wù)、、房地產(chǎn)產(chǎn)及有關(guān)關(guān)經(jīng)濟類類的專業(yè)業(yè)管理人人員不少少于40人，其中中具有中中級以上上職稱的的管理人人員不少少于20人，持有有資格證證書的專專職會計計人員不不少于4人；工程技術(shù)術(shù)、財務(wù)務(wù)、統(tǒng)計計等業(yè)務(wù)務(wù)負責(zé)人人具有相相應(yīng)專業(yè)業(yè)中級以以上職稱稱；具有完善善的質(zhì)量量保證體體系，商商品住宅宅銷售中中實行了了《住宅質(zhì)量量保證書書》和《住宅使用用說明書書》制度；未發(fā)生過過重大工工程質(zhì)量量事故。。1/16/202018主講人：：李軍峰峰②二級資資質(zhì)：注冊資本本不低于于2000萬元；從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營3年以上；；近3年房屋建建筑面積積累計竣竣工15萬平方米米以上，，或者累累計完成成與此相相當?shù)姆糠康禺a(chǎn)開開發(fā)投資資額；連續(xù)3年建筑工工程質(zhì)量量合格率率達100%%；上一年房房屋建筑筑施工面面積10萬平方米米以上，，或者完完成與此此相當?shù)牡姆康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資額；；有職稱的的建筑、、結(jié)構(gòu)、、財務(wù)、、房地產(chǎn)產(chǎn)及有關(guān)關(guān)經(jīng)濟類類的專業(yè)業(yè)管理人人員不少少于20人，其中中具有中中級以上上職稱的的管理人人員不少少于10人，持有有資格證證書的專專職會計計人員不不少于3人；工程技術(shù)術(shù)、財務(wù)務(wù)、統(tǒng)計計等業(yè)務(wù)務(wù)負責(zé)人人具有相相應(yīng)專業(yè)業(yè)中級以以上職稱稱；具有完善善的質(zhì)量量保證體體系，商商品住宅宅銷售中中實行了了《住宅質(zhì)量量保證書書》和《住宅使用用說明書書》制度；未發(fā)生過過重大工工程質(zhì)量量事故。。1/16/202019主講人：：李軍峰峰③三級資資質(zhì)：注冊資本本不低于于800萬元；從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營2年以上；；房屋建筑筑面積累累計竣工工5萬平方米米以上，，或者累累計完成成與此相相當?shù)姆糠康禺a(chǎn)開開發(fā)投資資額；連續(xù)2年建筑工工程質(zhì)量量合格率率達100%%；有職稱稱的建筑筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、財務(wù)務(wù)、房地地產(chǎn)及有有關(guān)經(jīng)濟濟類的專專業(yè)管理理人員不不少于10人，其中中具有中中級以上上職稱的的管理人人員不少少于5人，持有有資格證證書的專專職會計計人員不不少于2人；工程技術(shù)術(shù)、財務(wù)務(wù)等業(yè)務(wù)務(wù)負責(zé)人人具有相相應(yīng)專業(yè)業(yè)中級以以上職稱稱，統(tǒng)計計等其他他業(yè)務(wù)負負責(zé)人具具有相應(yīng)應(yīng)專業(yè)初初級以上上職稱；具有完善善的質(zhì)量量保證體體系，商商品住宅宅銷售中中實行了了《住宅質(zhì)量量保證書書》和《住宅使用用說明書書》制度；未發(fā)生過過重大工工程質(zhì)量量事故。。1/16/202020主講人：：李軍峰峰④四級資資質(zhì)：注冊資本本不低于于100萬元；從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營1年以上；；已竣工的的建筑工工程質(zhì)量量合格率率達100%%；有職稱的的建筑、、結(jié)構(gòu)、、財務(wù)、、房地產(chǎn)產(chǎn)及有關(guān)關(guān)經(jīng)濟類類的專業(yè)業(yè)管理人人員不少少于5人，持有有資格證證書的專專職會計計人員不不少于2人；工程技術(shù)術(shù)負責(zé)人人具有相相應(yīng)專業(yè)業(yè)中級以以上職稱稱，財務(wù)務(wù)負責(zé)人人具有相相應(yīng)專業(yè)業(yè)初級以以上職稱稱，配有有專業(yè)統(tǒng)統(tǒng)計人員員；商品住宅宅銷售中中實行了了《住宅質(zhì)量量保證書書》和《住宅使用用說明書書》制度；未發(fā)生過過重大工工程質(zhì)量量事故。1/16/202021主講人：：李軍峰峰4.房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)法律責(zé)責(zé)任（1）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)單位位的法律律責(zé)任①未取得得營業(yè)執(zhí)執(zhí)照擅自自從事房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的，由由縣級以以上人民民政府工工商行政政管理部部門責(zé)令令停止房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)活動，，沒收違違法所得得，可以以并處違違法所得得5倍以下的的罰款。。②未取得得資質(zhì)等等級證書書或者超超越資質(zhì)質(zhì)等級從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的，由縣縣級以上上人民政政府房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)主管部部門責(zé)令令限期改改正，處處5萬元以上上10萬元以下下的罰款款；逾期不不改正的的，由工工商行政政管理部部門吊銷銷營業(yè)執(zhí)執(zhí)照。1/16/202022主講人：：李軍峰峰③擅自轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目的，由縣級級以上人人民政府府負責(zé)土土地管理理工作的的部門責(zé)責(zé)令停止止違法行行為，沒沒收違法法所得，，可以并并處違法法所得5倍以下的的罰款。。④違反商品品房預(yù)售售應(yīng)當符符合條件件的規(guī)定定預(yù)售商商品房的的，由縣級以以上人民民政府房房地產(chǎn)管管理部門門責(zé)令停停止預(yù)售售活動，，沒收違違法所得得，可以以并處已已收取的的預(yù)付款款1%以下的罰罰款。1/16/202023主講人：：李軍峰峰商品房預(yù)預(yù)售應(yīng)當當符合條條件商品房預(yù)預(yù)售,是指開發(fā)發(fā)商將尚尚未建成成、取得得房產(chǎn)證證的商品品房預(yù)先先出售給給承購人人,由承承購人根根據(jù)預(yù)售售合同支支付房款款并在房房屋竣工工驗收合合格,發(fā)發(fā)展商辦辦理大產(chǎn)產(chǎn)證后取取得小產(chǎn)產(chǎn)證的房房屋買賣賣形式。。1）已交交付全部部土地使使用權(quán)出出讓金，，取得土土地使用用權(quán)證書書；2）持有有建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證；3）按提提供預(yù)售售的商品品房計算算，投入入開發(fā)建建設(shè)的資資金達到到工程建建設(shè)總投投資的百百分之二二十五以以上，并并已經(jīng)確確定施工工進度和和竣工交交付日期期；4）向縣縣級以上上人民政政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部部門辦理理預(yù)售登登記，取取得商品品房預(yù)售售許可證證明。1/16/202024主講人：：李軍峰峰商品房現(xiàn)現(xiàn)房銷售售條件（一）現(xiàn)現(xiàn)售商品品房的房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當具具有企業(yè)業(yè)法人營營業(yè)執(zhí)照照和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)證書書；（二）取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書或或者使用用土地的的批準文文件；（三）持持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證和施施工許可可證；（四）已已通過竣竣工驗收收；（五）拆拆遷安置置已經(jīng)落落實；（六）供供水、供供電、供供熱、燃燃氣、通通訊等配配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施具具備交付付使用條條件，其其他配套套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公公共設(shè)施施具備交交付使用用條件或或者已確確定施工工進度和和交付日日期；（七）物物業(yè)管理理方案已已經(jīng)落實實。1/16/202025主講人：：李軍峰峰⑤未經(jīng)驗收收的房屋屋交付使使用的，由縣級級以上人人民政府府房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主主管部門門責(zé)令限限期補辦辦驗收手手續(xù)；逾期不補補辦驗收收手續(xù)的的，由縣級級以上人人民政府府房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主主管部門門組織有有關(guān)部門門和單位位進行驗驗收，并并處10萬元以上上30萬元以下下的罰款款。⑥將驗收不合合格的房房屋交付付使用的的，由縣級級以上人人民政府府房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主主管部門門責(zé)令限限期返修修，并處處交付使使用的房房屋總造造價2%以下的罰罰款；情節(jié)嚴重重的，由工商行行政管理理部門吊吊銷營業(yè)業(yè)執(zhí)照；；給購買人人造成損損失的，應(yīng)當依依法承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任；造造成重大大傷亡事事故或者者其他嚴嚴重后果果，構(gòu)成成犯罪的的，依法法追究刑刑事責(zé)任任。1/16/202026主講人：：李軍峰峰(2)有關(guān)部門門和人員員的法律律責(zé)任①擅自批準準出讓或或者擅自自出讓土土地使用用權(quán)用于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的，由上級級機關(guān)或或者所在在單位給給予有關(guān)關(guān)責(zé)任人人員行政政處分。。②沒有法律律、法規(guī)規(guī)的依據(jù)據(jù)，向房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)收費的的，上級機關(guān)關(guān)應(yīng)當責(zé)責(zé)令退回回所收取取的錢款款；情節(jié)節(jié)嚴重的的，由上上級機關(guān)關(guān)或者所所在單位位給予直直接責(zé)任任人員行行政處分分。1/16/202027主講人：：李軍峰峰③房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門、土土地管理理部門工工作人員員玩忽職職守、濫濫用職權(quán)權(quán)，構(gòu)成成犯罪的的，依法法追究刑刑事責(zé)任任；不構(gòu)構(gòu)成犯罪罪的，給給予行政政處分。。房地產(chǎn)管管理部門門、土地地管理部部門工作作人員利利用職務(wù)務(wù)上的便便利，索索取他人人財物，，或者非非法收受受他人財財物為他他人謀利利益，構(gòu)構(gòu)成犯罪罪的，依依照貪污污罪賄賂賂罪的補補充規(guī)定定追究刑刑事責(zé)任任；不構(gòu)構(gòu)成犯罪罪的，給給予行政政處分。。1/16/202028主講人：：李軍峰峰5.1..4房地產(chǎn)交交易法律律制度房地產(chǎn)交交易法律律制度：國家為為了加強強房地產(chǎn)產(chǎn)市場管管理，規(guī)規(guī)范各種種交易行行為，維維護正常常的經(jīng)濟濟秩序和和社會秩秩序，保保證房地地產(chǎn)業(yè)的的健康發(fā)發(fā)展而制制定的各各種法律律規(guī)范的的統(tǒng)稱。。1.房地產(chǎn)交交易的概概念房地產(chǎn)交交易：指以房屋屋等建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物及及其占用用范圍內(nèi)內(nèi)的土地地使用權(quán)權(quán)為對象象而進行行的一種種商品交交換活動動。它包包括轉(zhuǎn)讓讓、出租租和抵押押等。1/16/202029主講人：：李軍峰峰2.房地產(chǎn)交交易的原原則（1）房地一一體原則則我國《城市房地地產(chǎn)管理理法》第三十一一條明確確規(guī)定，，“房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓、抵押押時，房房屋的所所有權(quán)和和該房屋屋占用范范圍內(nèi)的的土地使使用權(quán)同同時轉(zhuǎn)讓讓、抵押押?！保?）依法登登記原則則（3）房地產(chǎn)產(chǎn)交易價價格分別別管制原原則目前，除除經(jīng)濟適適用房實實行政府府定價外外，其他他各類房房屋的買買賣、租租賃價格格，房屋屋的抵押押、典當當價格，，均實行行市場調(diào)調(diào)節(jié)價。。1/16/202030主講人：：李軍峰峰3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的概概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人通過買買賣贈與與或者其其他合法法方式將將其房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)移移給他人人的行為為。房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓是房地地產(chǎn)交易易的主要要形式。。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓主要要包括下下列方式式：買賣；交交換；贈贈與；以以房地產(chǎn)產(chǎn)抵債；；以房地產(chǎn)產(chǎn)作為出出資或者者作為合合作條件件,與他他人成立立企業(yè)法法人,房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬隨之之轉(zhuǎn)移的的；因因企業(yè)業(yè)兼并或或者合并并,房地地產(chǎn)權(quán)屬屬隨之轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的；；法律、法法規(guī)、規(guī)規(guī)章許可可的其他他方式。。商品品房預(yù)售售和銷售售、存量量房屋買買賣是房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式式中的買買賣。1/16/202031主講人：：李軍峰峰4.房地產(chǎn)抵抵押（1）房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的的概念房地產(chǎn)抵抵押，是指抵押押人以其其合法的的房地產(chǎn)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有的方式式向抵押押權(quán)人提提供債務(wù)務(wù)履行擔(dān)擔(dān)保的行行為。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)權(quán)的設(shè)定定范圍①抵押人人所有的的房屋和和其他地地上定著著物。②抵押人人依法享享有處分分權(quán)的國國有土地地使用權(quán)權(quán)。這里里的國有有土地使使用權(quán)主主要是指指以出讓讓方式取取得的國國有土地地使用權(quán)權(quán)。③抵押人人依法承承包并經(jīng)經(jīng)發(fā)包方方同意抵抵押的荒荒山、荒荒溝、荒荒丘、荒荒灘等荒荒地的土土地使用用權(quán)。④鄉(xiāng)（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）村企企業(yè)的廠廠房等建建筑物及及所占集集體土地地的使用用權(quán)。1/16/202032主講人：：李軍峰峰（3）房地產(chǎn)產(chǎn)抵押擔(dān)擔(dān)保的債債權(quán)范圍圍①原債權(quán)權(quán)即抵押房房地產(chǎn)所所擔(dān)保的的主債權(quán)權(quán)的總額額，它是是抵押擔(dān)擔(dān)保的主主要內(nèi)容容。②利息指原債權(quán)權(quán)產(chǎn)生的的孳息，，自然屬屬于抵押押權(quán)所擔(dān)擔(dān)保之債債權(quán)的范范圍。③違約金金抵押權(quán)所所擔(dān)保的的主合同同中，約約定了違違約金的的，違約約金也屬屬于擔(dān)保保的范圍圍。④損害賠賠償金指債務(wù)人人在履行行主合同同中，給給債權(quán)人人造成損損害而應(yīng)應(yīng)給予的的賠償。。⑤實現(xiàn)抵抵押權(quán)的的費用。。指抵押權(quán)權(quán)人為實實現(xiàn)抵押押權(quán)而支支付的費費用，一一般包括括申請費費、拍賣賣費、評評估費、、保全費費等。1/16/202033主講人：：李軍峰峰（4）房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)權(quán)的實現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)抵抵押權(quán)的的實現(xiàn)：：指當債務(wù)務(wù)人不能能履行到到期債務(wù)務(wù)時，房房地產(chǎn)抵抵押權(quán)人人依法處處分抵押押的房地地產(chǎn)，并并就處分分抵押房房地產(chǎn)的的所得優(yōu)優(yōu)先受償償?shù)倪^程程。一般財產(chǎn)產(chǎn)抵押，，抵押權(quán)權(quán)實現(xiàn)的的方式有有折價、、變賣和和拍賣三三種方式式。根據(jù)據(jù)我國房房地產(chǎn)法法的有關(guān)關(guān)規(guī)定，，房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)權(quán)實現(xiàn)的的方式主主要是拍拍賣。1/16/202034主講人：：李軍峰峰5.房屋租賃賃（1）房屋租租賃的概概念房屋租賃賃：指房屋屋所有權(quán)權(quán)人作為為出租人人將其房房屋出租租給承租租人使用用，由承承租人向向出租人人支付租租金的行行為。1/16/202035主講人：：李軍峰峰（2）房屋租租賃的限限制條件件根據(jù)我國國有關(guān)房房屋租賃賃管理的的規(guī)定，，有下列列情形之之一的房房屋不得得出租：：①依法未未取得房房屋所有有權(quán)證的的；②權(quán)權(quán)屬有爭爭議的；；③共有有房屋未未取得共共有人同同意的；；④不符符合安全全標準的的；⑤屬屬于違章章建筑的的；⑥已已抵押、、未經(jīng)抵抵押權(quán)人人同意的的；⑦不符合合公安、、環(huán)保、、衛(wèi)生等等主管部部門的有有關(guān)規(guī)定定的；⑧⑧司法機機關(guān)和行行政機關(guān)關(guān)依法裁裁定、決決定查封封或者其其他形式式限制房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利的；；⑨有關(guān)關(guān)法律、、法規(guī)禁禁止出租租的其他他情形。。1/16/202036主講人：：李軍峰峰（3）房屋租租賃合同同房屋租賃賃屬于要要式法律律行為，，出租人人和承租租人應(yīng)當當簽訂書書面租賃賃合同，，決定租租賃期限限、租賃賃用途、、租賃價價格、修修繕責(zé)任任等條款款，以及及雙方的的其他權(quán)權(quán)利和義義務(wù)，并并向房產(chǎn)產(chǎn)管理部部門登記記備案。。1/16/202037主講人：：李軍峰峰5.1..5不動產(chǎn)權(quán)權(quán)屬管理理法律制制度1.土地使用用權(quán)登記記以出讓或或者劃撥撥方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)，應(yīng)當當向縣級級以上地地方人民民政府土土地管理理部門申申請登記記，經(jīng)縣縣級以上上地方人人民政府府土地管管理部門門核實，，由同級級人民政政府頒發(fā)發(fā)土地使使用權(quán)證證書。2.房屋所有有權(quán)登記記在依法取取得的房房地產(chǎn)開開發(fā)用地地上建成成房屋的的，應(yīng)當當憑土地地使用權(quán)權(quán)證書向向縣級以以上地方方人民政政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部部門申請請登記，，由縣級級以上人人民政府府房產(chǎn)管管理部門門核實并并頒發(fā)房房屋所有有權(quán)證書書。1/16/202038主講人：：李軍峰峰3.不動產(chǎn)變變更登記記（1）地產(chǎn)產(chǎn)使用用用途改變變；（2）權(quán)利利人姓名名或名稱稱發(fā)生變變化的；；（3）房地地產(chǎn)座落落名稱或或房地產(chǎn)產(chǎn)名稱發(fā)發(fā)生變化化的；4.房地產(chǎn)抵抵押登記記房地產(chǎn)抵抵押登記記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登登記的一一種，其其登記的的程序應(yīng)應(yīng)當按照照《城市市房屋權(quán)權(quán)屬登記記管理辦辦法》的的規(guī)定進進行，即即收件、、審核和和核準登登記。1/16/202039主講人：：李軍峰峰1/16/202040主講人：：李軍峰峰5.2不不動產(chǎn)產(chǎn)投資稅稅收5.2..1不動產(chǎn)投投資稅收收概述1.不動產(chǎn)稅稅的概念念不動產(chǎn)稅稅：指直接或或間接以以不動產(chǎn)產(chǎn)為對象象而征收收的稅。。實際上就就是土地地稅收和和房產(chǎn)稅稅收的總總稱。我國的土地稅收收主要包括括土地使用用稅、土土地增值值稅等。房產(chǎn)稅收收包括房產(chǎn)稅、、契稅、、印花稅稅和銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)營業(yè)稅稅等。土地稅收收和房產(chǎn)產(chǎn)稅收有有不同的的征稅對對象、不不同的征征稅目的的，并適適用不同同的稅率率。1/16/202041主講人：：李軍峰峰2.不動產(chǎn)稅稅的計稅稅依據(jù)目前我國國不動產(chǎn)產(chǎn)稅的計計稅依據(jù)據(jù)主要有有以下幾幾種：（1）以土地地的面積積為計稅稅依據(jù)以土地的的面積為為計稅依依據(jù)，即即以土地地的單位位面積為為征稅標標準確定定征稅數(shù)數(shù)額。（2）以不動動產(chǎn)的價價值為計計稅依據(jù)據(jù)以不動產(chǎn)產(chǎn)的價值值為計稅稅依據(jù)，，即以土土地或房房屋的價價值為計計稅標準準，確定定征稅數(shù)數(shù)額。（3）以不動動產(chǎn)收益益為計稅稅依據(jù)即以不動動產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營收益益為計稅稅標準確確定征收收數(shù)額。。它主要要適用于于所得性性質(zhì)的不不動產(chǎn)稅稅。1/16/202042主講人：：李軍峰峰5.2..2土地稅收收在我國現(xiàn)現(xiàn)階段，，土地稅稅收主要要包括耕耕地占用用稅、土土地使用用稅、土土地增值值稅等幾幾個稅種種。1.耕地占用用稅耕地占用用稅是依依據(jù)耕地地占用稅稅法征收收的一種種稅。耕耕地占用用稅法是是指國家家制定的的調(diào)整耕耕地占用用稅征收收與繳納納權(quán)利義義務(wù)關(guān)系系的法律律規(guī)范。。（1）納稅義義務(wù)人及及征稅范范圍耕地占用用稅的納納稅義務(wù)務(wù)人，是是占用耕耕地建房房或者從從事其他他非農(nóng)業(yè)業(yè)建設(shè)的的單位和和個人。。納稅人人必須在在經(jīng)土地地管理部部門批準準占用耕耕地之日日起30日內(nèi)繳納納耕地占占用稅。。1/16/202043主講人：：李軍峰峰（2）計稅依依據(jù)和稅稅率耕地占用用稅以納納稅人實實際占用用的耕地地面積計計稅，按按照規(guī)定定稅額一一次性征征收。耕地占用用稅采用用分類幅幅度定額額稅率，，《耕地占用用稅暫行行條例》對耕地占占用稅的的稅額規(guī)規(guī)定為：：（1）以縣為為單位（（以下同同），人人均耕地地在1畝以下（（含1畝）的地地區(qū)，每每平方米米為2元至10元；（2）人均耕耕地在1畝至2畝（含2畝）的地地區(qū)，每每平方米米為1.6元至8元；（3）人均耕耕地在2畝至3畝（含3畝）的地地區(qū)，每每平方米米為1.3元至6.5元；（4）人均耕耕地在3畝以上的的地區(qū)，，每平方方米為1元至5元。（3）稅收優(yōu)優(yōu)惠根據(jù)《中華人民民共和國國耕地占占用稅暫暫行條例例》的規(guī)定，，下列經(jīng)經(jīng)批準征征用的耕耕地，免免征耕地地占用稅稅：①部隊軍軍事設(shè)施施用地；；②鐵路路線路、、飛機場場跑道和和停機坪坪用地；；③炸藥藥庫用地地；④學(xué)學(xué)校、幼幼兒園、、敬老院院、醫(yī)院院用地。。1/16/202044主講人：：李軍峰峰2.城鎮(zhèn)土地地使用稅稅城鎮(zhèn)土地地使用稅稅是依據(jù)據(jù)城鎮(zhèn)土土地使用用稅法征征收的一一種稅。。城鎮(zhèn)土地地使用稅稅法是指指國家制制定的調(diào)調(diào)整城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅征征收與繳繳納權(quán)利利義務(wù)關(guān)關(guān)系的法法律規(guī)范范。（1）納稅義義務(wù)人和和征稅范范圍城鎮(zhèn)土地地使用稅稅的納稅稅義務(wù)人人，是指在城城市、縣縣城、建建制鎮(zhèn)、、工礦區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)使用土土地的單單位和個個人。1/16/202045主講人：：李軍峰峰（2）計稅依依據(jù)和稅稅率城鎮(zhèn)土地地使用稅稅以納稅人人實際占占用的土土地面積積為計稅稅依據(jù)。即稅務(wù)務(wù)機關(guān)根根據(jù)納稅稅人實際際占用的的土地面面積，按按照規(guī)定定的稅額額計算應(yīng)應(yīng)納稅額額，向納納稅人征征收土地地使用稅稅。城鎮(zhèn)土地地使用稅稅采用定定額稅率率，即采用有幅幅度的差差別稅額額，按大、、中、小小城市和和縣城、、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)、工礦礦區(qū)分別別規(guī)定每每平方米米土地使使用稅年年應(yīng)納稅稅額。具體標準準如下：：①大城城市1.5元至30元；②中中等城市市1.2元至24元；③小小城市0.9元至18元；④縣縣城、建建制鎮(zhèn)、、工礦區(qū)區(qū)0.6元至12元。1/16/202046主講人：：李軍峰峰（3）稅收優(yōu)優(yōu)惠土地免繳繳土地使使用稅：：①國家機機關(guān)、人人民團體體、軍隊隊自用的的土地；；②由國國家財政政部門撥撥付事業(yè)業(yè)經(jīng)費的的單位自自用的土土地；③③宗教寺寺廟、公公園、名名勝古跡跡自用的的土地；；④市政街街道、廣廣場、綠綠化地帶帶等公共共用地；；⑤直接接用于農(nóng)農(nóng)、林、、牧、漁漁業(yè)的生生產(chǎn)用地地；⑥經(jīng)經(jīng)批準開開山填海海整治的的土地和和改造的的廢棄土土地，從從使用的的月份起起免繳土土地使用用稅5年至10年；⑦由由財政部部另行規(guī)規(guī)定免稅稅的能源源、交通通、水利利設(shè)施用用地和其其他用地地。1/16/202047主講人：：李軍峰峰3.土地增值值稅土地增值值稅是依依據(jù)土地地增值稅稅法征收收的一種種稅。土地增值值稅法是是指國家家制定的的調(diào)整土土地增值值稅征收收與繳納納權(quán)利義義務(wù)關(guān)系系的法律律規(guī)范。。（1）納稅義義務(wù)人和和征稅范范圍土地增值值稅的納納稅義務(wù)務(wù)人為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國有有土地使使用權(quán)、、地上的的建筑及及其附著著物（以以下簡稱稱轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)））并取得得收入的的單位和和個人。。單位包包括各類類企業(yè)、、事業(yè)單單位、國國家機關(guān)關(guān)和社會會團體及及其他組組織。只要有償償轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)，，都是土土地增值值稅的納納稅人。。1/16/202048主講人：：李軍峰峰（2）計稅依依據(jù)和稅稅率土地增值值稅的計計稅依據(jù)據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)所取取得的增增值額。根據(jù)《中中華人民民共和國國土地增增值稅暫暫行條例例》及其其實施細細則的規(guī)規(guī)定，納納稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)取得得的應(yīng)稅收入入，應(yīng)包包括轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)的全部部價款及及有關(guān)的的經(jīng)濟收收益。從收入形形式來看看，包括括貨幣收入入、實物物收入和和其他收收入。計算土地地增值稅稅應(yīng)納稅稅額，并并不是直直接對轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)所取取得的收收入征稅稅，而是是要對收入入扣減除國國家規(guī)定定的各項項扣除項項目后的的余額（（即增值值額）計算征稅稅。1/16/202049主講人：：李軍峰峰土地增值值稅實行行四級超超率累進進稅率：：①增值額額未超過過扣除項項目金額額50%的部分，，稅率為為30%，速算扣除除系數(shù)為為0%；②增值額額超過扣扣除項目目金額50%、未超過過扣除項項目金額額100%%的部分，，稅率為為40%，速算扣除除系數(shù)為為5%；③增值額額超過扣扣除項目目金額100%%、未超過過扣除項項目金額額200%%的部分，，稅率為為50%，速算扣除除系數(shù)為為15%。④增值額額超過扣扣除項目目金額200%%的部分，，稅率為為60%，速算扣除除系數(shù)為為35%。1/16/202050主講人：：李軍峰峰土地增值值稅稅額額＝∑（（每一級級距的土土地增值值額×適用稅率率）應(yīng)納稅額額=增值額×稅率-扣除項目目金額×速算扣除除系數(shù)1.2.1/16/202051主講人：：李軍峰峰（3）稅收優(yōu)優(yōu)惠及懲懲罰稅收優(yōu)惠惠范圍：：①納稅人人建造普普通標準準住宅出出售，增增值額未未超過扣扣除項目目金額20%的，免征征土地增增值稅；；②因國國家建設(shè)設(shè)需要依依法征用用、收回回的房地地產(chǎn)，免免征土地地增值稅稅；③個人因因工作調(diào)調(diào)動或改改善居住住條件而而轉(zhuǎn)讓原原自用住住房，經(jīng)經(jīng)向稅務(wù)務(wù)機關(guān)申申報核準準，凡居居住滿5年或5年以上的的，免予予征收土土地增值值稅；居居住未滿滿3年未滿5年的，減減半征收收土地增增值稅。。居住未未滿3年的，按按規(guī)定計計征土地地增值稅稅。1/16/202052主講人：：李軍峰峰【案例5-1】】雅閣地產(chǎn)產(chǎn)將其開開發(fā)的某某購物中中心以56800萬元的價價格整體體轉(zhuǎn)讓，，其扣除除項目金金額（假假設(shè)考慮慮了所有有扣除項項目）為為23900萬元。顯顯然，雅雅閣地產(chǎn)產(chǎn)在這一一項目中中獲得了了超過100%%的土地增增值。其應(yīng)納土土地增值值稅稅額額的計算算可按以以下步驟驟進行：：（1）計算增增值額56800-23900＝32900（萬元））（2）計算增增值額與與扣除項項目金額額比率32900÷23900＝137..66%%（3）分檔計計算土地地增值稅稅稅額①增值額額未超過過扣除項項目金額額50%的部分，，適用30%的稅率，，稅額為為23900×50%××30%%＝3585（萬元））1/16/202053主講人：：李軍峰峰②增值額額超過扣扣除項目目金額50%但未超過過100%%的部分，，適用40%的稅率，，稅額為為23900×（100%%-50%）×40%%＝4780（萬元））③增值額額超過扣扣除項目目金額100%%但未超過過200%%的部分，，適用50%的稅率，，稅額為為（32900-23900）×50%%＝4500（萬元））（4）土地增增值稅總總額3585＋4780＋4500＝12865（萬元））另，因增增值率為為137..66%%＜200%%，所以速速算扣除除適用15%，即：32900×50%--23900××15%%=12865萬元1/16/202054主講人：：李軍峰峰某企業(yè)（（兼營房房地產(chǎn)開開發(fā)）買買進土地地及地上上建筑物物，價值值500萬元。三年后，，該企業(yè)業(yè)將土地地使用權(quán)權(quán)連同地地上建筑筑物一并并轉(zhuǎn)讓給給A企業(yè)，取取得轉(zhuǎn)讓讓收入900萬元。假設(shè)轉(zhuǎn)讓讓過程中中企業(yè)上上交5%的營業(yè)稅稅，7%的城建稅稅，3%的教育費費附加。。轉(zhuǎn)讓時時該建筑筑物已提提折舊40萬元。計算該企企業(yè)應(yīng)納納土地增增值稅額額。土地增值值稅案例例1/16/202055主講人：：李軍峰峰（1）計算允允許扣除除項目金金額：營業(yè)稅：：900××5%==45萬元，城建稅和和教育費費附加：：45×（7%+3%）=4.5萬元，計500++45++4.5=549.5萬元，（2）增值額額：900--549.5==350.5萬元，（3）計算增增值率：：350..5/549..5=63.79%,,適用40%的稅率和和5%的速算扣扣除系數(shù)數(shù)。（4）應(yīng)納土土地增值值稅額：：350..5×40%%-549.5×5%%=112.72萬元。土地增值值稅案例例1/16/202056主講人：：李軍峰峰5.2..3房產(chǎn)稅收收房產(chǎn)稅收收主要包包括房產(chǎn)稅、、固定資資產(chǎn)投資資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅、、契稅、、印花稅稅、銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)營業(yè)稅稅等幾個稅稅種。1.房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是是依據(jù)房產(chǎn)稅法法征收的一一種稅。。房產(chǎn)稅法法是指國國家制定定的調(diào)整整房產(chǎn)稅稅征收與與繳納權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系的的法律規(guī)規(guī)范。（1）納稅義義務(wù)人及及征稅范范圍負有繳納納房產(chǎn)稅稅義務(wù)的的單位與與個人。。房產(chǎn)稅稅由產(chǎn)權(quán)權(quán)所有人人繳納。。產(chǎn)權(quán)屬屬于全民民所有的的，由經(jīng)營管理理單位繳納納。房產(chǎn)稅暫暫行條例例規(guī)定，，房產(chǎn)稅稅在城市市、縣城城、建制制鎮(zhèn)和工工礦區(qū)征征收。1/16/202057主講人：：李軍峰峰（2）計稅依依據(jù)與稅稅率房產(chǎn)稅依依照房產(chǎn)原值值一次減減除10%至30%后的余值值計算繳納納。具體體減除幅幅度由省省、自治治區(qū)、直直轄市人人民政府府規(guī)定。。沒有房房產(chǎn)原值值作為依依據(jù)的，，由房產(chǎn)產(chǎn)所在地地稅務(wù)機機關(guān)參考考同類房房產(chǎn)核定定。房產(chǎn)出租租的，以房產(chǎn)產(chǎn)實際租租金收入入為房產(chǎn)產(chǎn)稅的計稅依據(jù)據(jù)。房產(chǎn)稅分分為按從價（房房產(chǎn)余值值）和從從租（房房產(chǎn)租金金收入））兩種計算算繳納。。從價計計算繳納納的，稅率為1.2%%。從租計計算繳納納的，稅稅率為12%。（3）稅收優(yōu)優(yōu)惠1/16/202058主講人：：李軍峰峰房產(chǎn)稅的的特點1、房產(chǎn)產(chǎn)稅屬于于財產(chǎn)稅稅中的個別財產(chǎn)產(chǎn)稅，其征稅稅對象只只是房屋屋；2、征收收范圍限限于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的經(jīng)營營性房屋屋；3、區(qū)別別房屋的的經(jīng)營使使用方式式規(guī)定征稅辦法法，對于于自用的的按房產(chǎn)計稅稅余值征收，對對于出租租房屋按按租金收入入征稅。1/16/202059主講人：：李軍峰峰開征房產(chǎn)產(chǎn)稅重慶市政政府、上上海市政政府先后后明確將將于2011年年1月28日起起正式試試點開征征房產(chǎn)稅稅。重慶市北北部新區(qū)區(qū)地稅局局2011年1月30日發(fā)布布消息稱稱，重慶慶首筆個個人住房房房產(chǎn)稅稅在當?shù)氐厣陥笕肴霂?，其其稅款為?154.83元。。1/16/202060主講人：：李軍峰峰我國房產(chǎn)產(chǎn)稅首批批試點城城市：重重慶別墅：存存量增量量都收高檔（高高于平均均價兩倍倍）：增增量收三無（無無戶口無無工作無無投資））：不管管是否高高檔，第第二套開開始收稅率：平平均價格格3倍以下0.5%%，3-4倍1%，4倍以上1.2%%計稅價格格：交易易價格，，以后按按評估價價免稅額：：別墅180平，高檔檔100平，按戶戶算1/16/202061主講人：：李軍峰峰我國房產(chǎn)產(chǎn)稅首批批試點城城市：上上海本地戶籍籍：新購購且屬于于家庭第第二套以以上外地戶籍籍：新購購計稅價格格：交易易價格70%，，以后按按評估價價稅率：0.6%%低于平平均價格格2倍的的0.4%免稅額：：人均60平（（含））第二套購購入后一一年內(nèi)第第一套賣賣出，退退稅1/16/202062主講人：：李軍峰峰2.固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅（略）固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅是依依據(jù)固定定資產(chǎn)投投資方向向調(diào)節(jié)稅稅法征收收的一種種稅。固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅法是是指國家家制定的的調(diào)整固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅征收收與繳納納權(quán)利義義務(wù)關(guān)系系的法律律規(guī)范。。（1）納稅義義務(wù)人及及征稅范范圍在我國境境內(nèi)進行行固定資資產(chǎn)投資資的單位位和個人人為固定定資產(chǎn)投投資方向向調(diào)節(jié)稅稅的納稅稅人。具體包括括用各種種資金進進行固定定資產(chǎn)投投資的各各級政府府、部隊隊、國營營企事業(yè)業(yè)單位、、集體企企事業(yè)單單位、私私營企業(yè)業(yè)、個體體工商戶戶及其他他單位和和個人。。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅的征征稅范圍圍:用各種資資金進行行的固定定資產(chǎn)投投資。各各種資金金包括國國家預(yù)算算資金、、國內(nèi)外外貸款、、借款、、贈款、、各種自自有資金金、自籌籌資金和和其他資資金。1/16/202063主講人：：李軍峰峰（2）計稅依依據(jù)與稅稅率固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅的計計稅依據(jù)據(jù)是固定定資產(chǎn)投投資項目目實際完完成的投投資額。。其中更更新改造造項目為為建筑工工程實際際完成的的投資額額。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅實行行的是差差別比率率稅率。。具體適用用稅率為為0%、5%、10%、15%、30%。差別比比率稅率率按兩大大類設(shè)計計：一是是基本建建設(shè)項目目設(shè)計了了四檔稅稅率，即即0%、5%、15%、30%。二是更更新改造造項目設(shè)設(shè)計了兩兩檔稅率率，即0%、10%。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅的征征收辦法法和標準準是：商品住住宅，按按總投資資額的5%計征；經(jīng)經(jīng)批準允允許建設(shè)設(shè)的樓堂堂館所，，按投資資額的30%計征；解解困房等等，按總總投資額額的0%計征；其其余按總總投資額額的15%計征；外外資企業(yè)業(yè)免征固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅。為適應(yīng)當當時經(jīng)濟濟發(fā)展的的需要，，從2000年1月1日起，固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅暫停停征收。。1/16/202064主講人：：李軍峰峰3.契稅契稅是依依據(jù)契稅稅法征收收的一種種稅。契契稅法是是指國家家制定的的調(diào)整契契稅征收收與繳納納權(quán)利義義務(wù)關(guān)系系的法律律規(guī)范。。（1）納稅義義務(wù)人與與征稅范范圍契稅的納納稅義務(wù)務(wù)人是境境內(nèi)轉(zhuǎn)移移土地、、房屋權(quán)權(quán)屬，承承受的單單位和個個人。契稅的征征稅范圍圍為發(fā)生生土地使用權(quán)和和房屋所所有權(quán)權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移移的土地地和房屋屋。包括以下下五項內(nèi)內(nèi)容：①國有有土地使使用權(quán)出出讓；②②土地使使用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓；；③房屋屋買賣；；④房屋屋贈與；；⑤房屋屋交換。。下列特特殊方式式轉(zhuǎn)移土土地、房房屋權(quán)屬屬的，也也視同土土地使用用權(quán)、房房屋買賣賣或者房房屋贈與與：①以以土地、、房屋權(quán)權(quán)屬作價價投資、、入股；；②以土土地、房房屋權(quán)屬屬抵債；；③以獲獲獎方式式承受土土地、房房屋權(quán)屬屬；④以以預(yù)購方方式或者者預(yù)付集集資建房房款方式式承受土土地、房房屋權(quán)屬屬。1/16/202065主講人：：李軍峰峰（2）計稅依依據(jù)和稅稅率根據(jù)房地地產(chǎn)權(quán)屬屬轉(zhuǎn)移的的不同方方式，可可分為：：①國有土土地使用用權(quán)出讓讓、土地地使用權(quán)權(quán)出售、、房屋買買賣，以以成交價價格為計計稅依據(jù)據(jù)；②土地地使用權(quán)權(quán)贈與、、房屋贈贈與，由由征稅機機關(guān)參照照土地使使用權(quán)出出售、房房屋買賣賣的市場場價格核核定；③土地使使用權(quán)交交換、房房屋交換換，為所所交換的的土地使使用權(quán)、、房屋的的價格差差額；④以劃撥撥方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)，經(jīng)批批準轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)時，由由房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者者補交契契稅；⑤采用分分期付款款方式購購買房屋屋附屬設(shè)設(shè)施土地地使用權(quán)權(quán)、房屋屋所有權(quán)權(quán)的，應(yīng)應(yīng)按合同同規(guī)定的的總價款款計征契契稅；承承受的房房屋附屬屬設(shè)施權(quán)權(quán)屬如為為單獨計計價的，，按照當當?shù)卮_定定的適用用稅率征征收契稅稅；如與與房屋統(tǒng)統(tǒng)一計價價的，適適用與房房屋相同同的契稅稅稅率；；⑥個人無無償贈與與不動產(chǎn)產(chǎn)行為，，應(yīng)對受受贈人全全額征收收契稅。。計稅依據(jù)據(jù)為補交交的土地地使用權(quán)權(quán)出讓費費或者土土地收益益。契稅實行行3%～～5%的的幅度稅稅率。1/16/202066主講人：：李軍峰峰（3）稅收優(yōu)優(yōu)惠契稅優(yōu)惠惠政策主主要有：：①國家機機關(guān)、事事業(yè)單位位、社會會團體、、軍事單單位承受受土地、、房屋用用于辦公公、教學(xué)學(xué)、醫(yī)療療、科研研和軍事事設(shè)施的的，免征征契稅；；②城鎮(zhèn)職職工按規(guī)規(guī)定第一一次購買買公有住住房，免免征契稅稅；③因因不可抗抗力滅失失住房而而重新購購買住房房的，酌酌情減免免；④土地、、房屋被被縣級以以上人民民政府征征用、占占用后，，重新承承受土地地、房屋屋權(quán)屬的的，由省省級人民民政府確確定是否否減免；；⑤承受荒荒山、荒荒溝、荒荒丘、荒荒灘土地地使用權(quán)權(quán)，并用用于農(nóng)、、林、牧牧、漁業(yè)業(yè)生產(chǎn)的的，免征征契稅；；⑥經(jīng)外交交部確認認，依照照我國有有關(guān)法律律規(guī)定以以及我國國締結(jié)或或參加的的雙邊和和多邊條條約或協(xié)協(xié)定，應(yīng)應(yīng)當予以以免稅的的外國駐駐華使館館、領(lǐng)事事館、聯(lián)聯(lián)合國駐駐華機構(gòu)構(gòu)及其外外交代表表、領(lǐng)事事官員和和其他外外交人員員承受土土地、房房屋權(quán)屬屬。1/16/202067主講人：：李軍峰峰4.印花稅印花稅:依據(jù)印花花稅法征征收的一一種稅。。印花稅稅法是指指國家制制定的調(diào)調(diào)整印花花稅征收收與繳納納權(quán)利義義務(wù)關(guān)系系的法律律規(guī)范。。（1）納稅義義務(wù)人與與征稅范范圍印花稅由由應(yīng)納稅稅憑證的的書立人人或領(lǐng)受受人繳納納，具體地地說，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移書據(jù)由由立據(jù)人人繳納，，如果立立據(jù)人未未繳或少少繳印花花稅的，，書據(jù)的的持有人人應(yīng)負責(zé)責(zé)補繳。。印花稅的的課稅對對象是房地產(chǎn)產(chǎn)交易中中的各種種憑證。。房屋因賣賣買、繼繼承、贈贈與、交交換、分分割等發(fā)發(fā)生產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移時時所書立立的產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移書書據(jù)便是是其中之之一。1/16/202068主講人：：李軍峰峰（2）計稅依依據(jù)和稅稅率房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移書書據(jù)，印印花稅按按所載金金額萬分之五五貼花。其應(yīng)納稅稅額的計計算公式式為：應(yīng)納稅額額=計稅稅金額××適用稅稅率。（3）稅收優(yōu)優(yōu)惠房屋所有有人將財財產(chǎn)贈給給政府、、社會福福利單位位、學(xué)校校所書立立的書據(jù)據(jù)，免納納印花稅稅。1/16/202069主講人：：李軍峰峰5.銷售不動動產(chǎn)營業(yè)業(yè)稅銷售不動動產(chǎn)營業(yè)業(yè)稅是依依據(jù)營業(yè)業(yè)稅法征征收的一一種稅。。營業(yè)稅稅法是指指國家制制定的調(diào)調(diào)整營業(yè)業(yè)稅征收收與繳納納權(quán)利義義務(wù)關(guān)系系的法律律規(guī)范。。（1）納稅義義務(wù)人與與征稅范范圍銷售建筑筑物或構(gòu)構(gòu)筑物，，是指有有償轉(zhuǎn)讓讓建筑物物或構(gòu)筑筑物的所所有權(quán)的的行為；；銷售其他他土地附附著物，，是指有有償轉(zhuǎn)讓讓其他土土地附著著物的所所有權(quán)的的行為。。1/16/202070主講人：：李軍峰峰（2）計稅依依據(jù)和稅稅率企業(yè)銷售售其自行行開發(fā)的的不動產(chǎn)產(chǎn)計稅依依據(jù)為向向?qū)Ψ绞帐杖〉娜績r款款和價外外費用。。價外費費用，包包括向?qū)Ψ绞杖∪〉氖掷m(xù)續(xù)費、基基金、集集資費、、代收款款項、代代墊款項項及其他他各種性性質(zhì)的價價外收費費。凡價價外費用用，無論論會計制制度規(guī)定定如何核核算，均均應(yīng)并入入營業(yè)額額計算應(yīng)應(yīng)納稅額額。企業(yè)銷售售其購置置的不動動產(chǎn)，以以全部收收入減去去不動產(chǎn)產(chǎn)購置原原價后的的余額為為營業(yè)額額；企業(yè)業(yè)銷售抵抵債所得得的不動動產(chǎn)，以以全部收收入減去去抵債時時該項不不動產(chǎn)作作價后的的余額為為營業(yè)額額。稅率：5％1/16/202071主講人：：李軍峰峰（3）營業(yè)稅稅的繳納納營業(yè)稅的的納稅義義務(wù)發(fā)生生時間，，為納稅稅人收訖訖營業(yè)收收入款項項或者取取得索取取營業(yè)收收入款項項憑據(jù)的的當天。。企業(yè)銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)采用預(yù)預(yù)收款方方式的，，其納稅稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時間間為收到到預(yù)收款款的當天天。1/16/202072主講人：：李軍峰峰6.城市建設(shè)設(shè)維護稅稅城市建設(shè)設(shè)維護稅稅:依據(jù)城市市建設(shè)維維護稅法法征收的的一種稅稅。城市建設(shè)設(shè)維護稅稅法是指國家家制定的的調(diào)整城城市建設(shè)設(shè)維護稅稅征收與與繳納權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系的的法律規(guī)規(guī)范。（1）納稅義義務(wù)人與與征稅范范圍繳納增值值稅、消消費稅、、營業(yè)稅稅的單位位（不包包括外商商投資企企業(yè)、外外國企業(yè)業(yè)和進口口貨物者者）和個個人為城城市維護護建設(shè)稅稅的納稅稅人。1/16/202073主講人：：李軍峰峰（2）計稅依依據(jù)和稅稅率以納稅人人實際繳繳納的增增值稅、、消費稅稅、營業(yè)業(yè)稅稅額額為計稅稅依據(jù)。。按納稅人人所在地地，分別