城市更新專題分享

深圳城市更新分享深圳城市更新背景Part1深圳土地、發(fā)展空間難以為繼，向存量要發(fā)展空間2014年深圳計劃供應建設(shè)用地17.5平方千米新增建設(shè)用地5平方千米安排存量建設(shè)用地12.5平方千米向存量要發(fā)展空間是必然選擇深圳土地面積相當于北京的八分之一，天津的六分之一，蘇州的四分之一，上海、廣州的三分之一上海開發(fā)強度36.5%北京開發(fā)強度20%大巴黎開發(fā)強度21%大倫敦為23.7%東京開發(fā)強度29.4%香港開發(fā)強度21%深圳開發(fā)強度46%國內(nèi)外大都市開發(fā)強度對比深圳市沿革與土地管理政策的變化...…......…...深圳市行政區(qū)劃沿革深圳市建市，第二年成立經(jīng)濟特區(qū)土地管理政策變化1979199220042009特區(qū)內(nèi)城市化，撤縣建區(qū)，寶安、龍崗區(qū)設(shè)立，授特區(qū)立法權(quán)特區(qū)外龍崗、寶安區(qū)城市化特區(qū)擴容開啟“土地有償使用”制度，第一份土地出租協(xié)議，東湖麗苑特區(qū)內(nèi)土地全部國有化；93年，將新成立的寶安、龍崗兩區(qū)納入市級統(tǒng)一管理寶安、龍崗兩區(qū)土地理論上轉(zhuǎn)地國有，成為中國第一個無農(nóng)村的城市2012年開始新一輪土地改革二元管理：關(guān)內(nèi)關(guān)外雙重管理標準，原關(guān)外地區(qū)城市配套嚴重缺乏教育關(guān)內(nèi)歐洲關(guān)外非州基礎(chǔ)設(shè)施醫(yī)療交通治安一區(qū)兩法地鐵、公交等城市的“生命線”急需完善，只有“縮短”內(nèi)外的距離，才能讓內(nèi)外的融合沒有障礙區(qū)域相對比較偏僻，治安問題惹人擔憂學校大都分布在“關(guān)內(nèi)”，“關(guān)外”不僅學校資源相對匱乏，教學質(zhì)量也在一定程度上存在差距醫(yī)療資源大都分布在“關(guān)內(nèi)”，“關(guān)外”數(shù)量與質(zhì)量遠不如關(guān)內(nèi)市政、道路、供水、商業(yè)、金融等“一市兩法”造成特區(qū)內(nèi)外執(zhí)法標準不一，給深圳的行政管理、司法以及公民權(quán)益保障帶來諸多困擾二元管理：國有土地與集體土地；以及兩次城市化帶來的歷史遺留問題1992、2004兩次城市化劃定用地紅線：紅線內(nèi)是合法用地范圍，紅線外屬于國有土地非農(nóng)建設(shè)用地：指標不能落實其中，工商用地：每人200平米；宅基地每戶100平米；公共設(shè)施用地：每戶200平米；征地返還用地：不能落實拆遷安置用地：不能落實規(guī)劃內(nèi)，規(guī)劃外城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)原村集體用地紅線城市化歷史遺留問題國有土地城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)合法用地集體土地城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)外非法用地390平方千米違法建筑問題違法建筑面積高達4.05億平方米，占深圳市總建筑面積的49%；2001，2004，2009，2014四次違法建筑處理游離于體制外的成片開發(fā)區(qū)，擁有規(guī)劃國土管理權(quán)光明農(nóng)場：55平方公里，1957年企業(yè)辦社會：學校、醫(yī)院、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老、工商、城市管理等

1998年收回以上成片開發(fā)區(qū)的規(guī)劃國土管理權(quán)，由市規(guī)劃國土部門實施統(tǒng)一管理。對成片開發(fā)區(qū)原劃定的用地范圍不變、原土地收益分配原則暫時不變。2002年實現(xiàn)政企分離，2009年，在此基礎(chǔ)上成立光明新區(qū)，綠色新城蛇口工業(yè)區(qū)10.85平方公里1979南油開發(fā)區(qū)23.01平方公里1984華僑城12平方公里1985福田保稅區(qū)1.35平方公里1991鹽田港0.97平方公里1985土地利用現(xiàn)狀：出租經(jīng)濟，從種莊稼到種房子的；無公共設(shè)施和有嚴重安全隱患的城中村；布局分散、零亂、無序，大多數(shù)容積率低、規(guī)模偏小、廠房建筑質(zhì)量較差、功能不配套、開發(fā)強度低，無法滿足產(chǎn)業(yè)升級需求的舊工業(yè)區(qū)目前深圳共有以行政村為單位的城中村241個，其中特區(qū)內(nèi)城中村91個，特區(qū)外城中村150個，以自然村落為單位的城中村和舊村則更多，共計2,000余個，共占地106平方千米深圳市各類舊工業(yè)區(qū)3881個，占地98平方千米，其中村辦工業(yè)區(qū)占80%以上建筑質(zhì)量問題嚴重的舊住宅區(qū)深圳市關(guān)于存量土地開發(fā)的三種破解方式三種方式城市更新土地整備土地制度改革對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等），根據(jù)城市規(guī)劃和城市更新辦法規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動土地整理儲備通過收回土地使用權(quán)、房屋征收及拆遷、土地收購、征轉(zhuǎn)地歷史遺留問題處理、填海造地等方式，對零散用地進行整合，并進行土地清理及土地前期開發(fā)原農(nóng)村集體土地入市，以工業(yè)用地為主；自主拆除后公開掛牌轉(zhuǎn)讓，獲取收益分成；兩種分成模式：50%市國土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位；70%國土基金，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位，并可持有20%的物業(yè)深圳城市更新歷史演變Part2政策演變—政策的法律效力層面摸索時代（2004年之前）試驗時代(2004-2008年)法制時代（2009年—）2004《深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定》深府[2004]177號2005《關(guān)于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實施意見》深府[2005]56號2007《關(guān)于開展城中村（舊村）改造工作有關(guān)事項的通知》深府辦[2007]159號2007《關(guān)于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見》深府[2007]75號2008《關(guān)于推進我市工業(yè)區(qū)升級改造試點項目的意見》深府辦[2008]35號2009《深圳市城市更新辦法》市政府令第211號《深圳市城市更新辦法實施細則》深府〔2012〕1號

“1+6”文件，產(chǎn)業(yè)用地優(yōu)化升級，集體產(chǎn)業(yè)用地入市等2002深圳市龍崗區(qū)舊村鎮(zhèn)更新改造管理暫行辦法深龍府[2002]5號文各區(qū)試點摸索，出臺相關(guān)政策市政府出臺城中村改造和工改工政策地方性規(guī)章《深圳市城市更新辦法》出臺及一系列配套政策改造模式演變模式要點案例自主更新政府主導市場參與市場化主導改造主體確認：村集體經(jīng)濟組織自籌資金，自主改造政府角色：政府統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、統(tǒng)一報建審批，起引導、協(xié)調(diào)、支持作用改造主體確認：原產(chǎn)權(quán)所有人可自主選擇市場合作方，由政府審批，不進行公開招投標程序政府角色：政策制定者，不再參與具體項目操作改造主體確認：形式上政府通過招標、掛牌方式公開確認，實際內(nèi)定政府角色：制定政策，參加并主導項目拆遷賠償漁民村舊改田貝村舊改漁農(nóng)村、崗廈村，福田區(qū)政府+金地大沖村，南山區(qū)政府+華潤水灣1979佳兆業(yè)城市廣場綠景虹灣等等深圳城市更新現(xiàn)狀Part3城市更新資源盤點Part3.1城中村改造資源分布－城中村總占地106平方千米，主要集中原關(guān)外地區(qū)羅湖251福田區(qū)415南山區(qū)540鹽田區(qū)130.7沙頭角27.2海山27鹽田59.1梅沙17.4光明新區(qū)820光明170公明650坪山新區(qū)851.8坪山587.6坑梓264.2龍崗區(qū)2805.7坂田176布吉334.6南灣245.6平湖306.4橫崗408.6龍城379.1龍崗719.3坪地236.1寶安區(qū)2550松崗400沙井650西鄉(xiāng)610新安170福永410石巖310大鵬新區(qū)567.8大鵬222.7南澳122.2葵涌222.9龍華新區(qū)1710龍華290民治300大浪350觀瀾770面積單位：公頃舊工業(yè)區(qū)資源分布－總占地98平方千米，主要集中在原關(guān)外地區(qū)羅湖區(qū)170福田區(qū)280鹽田區(qū)89.6沙頭角13.5海山49.7鹽田23.9梅沙2.5光明新區(qū)1210光明210公明1000大鵬新區(qū)140葵涌70大鵬70南澳0坪山新區(qū)630坪山420坑梓210龍華新區(qū)1430龍華300大浪180觀瀾800民治150龍崗區(qū)2810坂田270布吉270南灣220平湖300橫崗500龍城310龍崗590坪地350寶安區(qū)3070松崗590西鄉(xiāng)540新安190石巖360福永730沙井660面積單位：公頃深圳市舊住宅區(qū)分布－總占地約5平方千米，主要集中在原關(guān)內(nèi)地區(qū)羅湖區(qū)200.3紅嶺片區(qū)30太安路片區(qū)9.6文錦度片區(qū)9.7蓮塘片區(qū)5.3黃貝嶺片區(qū)35.5羅湖商業(yè)中心區(qū)22.1大頭嶺片區(qū)21.3福田區(qū)96.6上步工業(yè)區(qū)17.2蓮花村片區(qū)12皇崗公園片區(qū)1.9園嶺片區(qū)16.3上下沙片區(qū)0.7新洲片區(qū)2.7車公廟片區(qū)7.5南山區(qū)98.6南頭北片區(qū)54.3華僑城片區(qū)16.9蛇口片區(qū)21.3大南山片區(qū)0.9前海片區(qū)0.8高新區(qū)2.9沙河片區(qū)0.5同樂片區(qū)0.5赤灣片區(qū)0.5龍崗區(qū)17.2布吉中心地區(qū)7龍崗中心城4.5平湖1.9坑垶1.1坂田2.7清水河片區(qū)6.1布心片區(qū)11.7中興路片區(qū)0.6銀湖片區(qū)2.4水貝片區(qū)17.9東門片區(qū)6.7泥崗片區(qū)9.1新秀羅芳片區(qū)12.3福田南片區(qū)17.5香蜜湖片區(qū)0.5八卦嶺片區(qū)11.7黃木崗片區(qū)3.5皇崗口岸片區(qū)0.5景田片區(qū)2.5竹子林片區(qū)1.3福華新村片區(qū)0.8寶安區(qū)54.6西鄉(xiāng)東片區(qū)2.8龍華舊城區(qū)9.9寶安中心片區(qū)39.9觀瀾0.4福永1.6鹽田區(qū)22.4沙頭角片區(qū)20.9鹽田后方地區(qū)1.5面積單位：公頃深圳城市更新現(xiàn)狀Part3.2納入城市更新計劃的項目總量小，實施率低；且實施周期長納入城市更新單元計劃的407個項目，涉及更新面積35平方公里，約占深圳原集體土地的9%完成城市更新單元規(guī)劃審批227個，約20平方公里處于實施階段的100個1998年，深圳市政府決定對崗廈河園片區(qū)進行全面改造。2002年，深圳市政府將改造任務(wù)交由福田區(qū)政府組織實施；2006年，深圳福田區(qū)政府、崗廈股份有限公司和金地集團才最終簽訂了框架性協(xié)議，正式推動崗廈河園片區(qū)整體改造；2009年，開始拆除2014年，舊改后的深圳中心即將入市崗廈村改造歷程深圳城市更新現(xiàn)狀申報難－征集意見難，需占總面積2/3和總?cè)丝?/3的業(yè)主同意意見，以及股份公司股東大會通過

第三十四條

同一宗地內(nèi)建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意拆除重建的，全體業(yè)主是一個權(quán)利主體。城中村、舊屋村拆除重建的，應當經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位股東大會按照有關(guān)規(guī)定表決同意。關(guān)鍵點：集體股份公司集體股份公司的作用多家發(fā)展商的惡性競爭審批難－審批流程復雜，程序多，審批慢

業(yè)主簽署改造意愿委托書受托單位申報納入城市更新單元規(guī)劃制定計劃批準納入城市更新年度計劃土地及房屋確權(quán)、登記開發(fā)商與業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議編制更新單元規(guī)劃草案核發(fā)更新單元規(guī)劃批復核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)改造實施主體批準文件核發(fā)房屋拆遷許可證并完成舊建筑物拆除建設(shè)用地報備申請建設(shè)用地方案圖建設(shè)用地規(guī)劃許可證注銷房地產(chǎn)證制作宗地圖申報改造實施主體核發(fā)施工許可證開工許可證核發(fā)竣工驗收證明繳納地價辦理房地產(chǎn)證入伙簽訂土地使用權(quán)出讓合同占建筑總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意拆除重建，城中村需經(jīng)過集體股份公司表決街道辦、區(qū)城市更新辦、市規(guī)土委三級申報、審批一個城市更新項目由更新單元立項到獲取項目工程施工許可證的整個流程，約花費1302天（約三年半），項目涉及政府審批單位共45家。如涉及原村集體資產(chǎn)，需要召開股民大會6次拆賠難－拆遷賠償難談攏，拆賠比越來越高，以及釘子戶問題南園新村2013年1：1.4大沖2009年1：1崗廈2008年480平1：1480以上1：0.9漁農(nóng)村2004年

1：0.9銷售難－工改工項目有很多銷售限制城市更新項目配套設(shè)施最多占總建筑面積30%，可分割銷售。一般產(chǎn)業(yè)用房的受讓人必須是通過產(chǎn)業(yè)主管部門審查的企業(yè)；創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用