12月鄭州市寫字樓市場分析55p

鄭州市寫字樓市場分析2019年12月鄭州市寫字樓市場分析2019年12月1目錄一、寫字樓整體市場分析二、區(qū)域寫字樓市場分析三、實時政策分析四、媒體投放分析五、競爭個案研究六、總結目錄一、寫字樓整體市場分析2第一部分：1寫字樓整體市場分析第一部分：1寫字樓整體市場分析3一、投放情況分析

從鄭州全市近幾年投放情況來看，2019年的市場投放量相對較大，11、12月份在一年中投放比例較大，今年同期比去年有所下降，寫字樓整體市場分析一、投放情況分析從鄭州全市近幾年投放情況來看，412月第一周商品房銷售套數(shù)為1351套，環(huán)比上升71%。成交均價為7886元/㎡，環(huán)比下降6.4%.本周商品房市場量升價跌。其中銷售較好的項目有：暉達新領地（3.4萬㎡）、升龍鳳凰城（1.4萬㎡）、正商明鉆（0.90萬㎡）、陽光城（0.68萬㎡）、漢飛金沙國際（0.58萬㎡）、正商新藍鉆（0.57萬㎡）。二、成交情況分析寫字樓整體市場分析12月第一周商品房銷售套數(shù)為1351套，環(huán)比上5三、不同物業(yè)銷售情況分析從成交數(shù)據(jù)來看12月份中住宅仍占較大比重，其中寫字樓占了11%，住宅占比83%，商業(yè)占比6%。寫字樓整體市場分析三、不同物業(yè)銷售情況分析從成交數(shù)據(jù)來看12月份612第1周辦公用房銷售2.13萬㎡，較上周上漲了90%，均價14931元/㎡，較上周上漲了66%。寫字樓整體市場分析四、寫字樓銷售情況分析12第1周辦公用房銷售2.13萬㎡，較上周上漲了97五、各面積區(qū)間成交情況分析

從鄭州全市來看，200平方米以下的辦公用房成交量最大，自2019年1月至10月的數(shù)據(jù)顯示：該面積段的辦公用房共成交4632套，37.45萬平方米，其套數(shù)與面積占比分別為85.46%及57.77%。該面積段的成交均價較低，為11025元/平方米，均價最低的是1501平方米以上的面積區(qū)間的成交均價，僅為7776元/平方米。鄭州市今年以來辦公用房套均成交面積為119.6平方米。數(shù)據(jù)顯示：2019年1月至10月備案數(shù)據(jù)寫字樓整體市場分析五、各面積區(qū)間成交情況分析從鄭州全市來看，2008六、各價格區(qū)間成交情況分析

鄭州全市辦公用房銷售均價區(qū)間占比最大的1.5-2萬元/平方米的區(qū)間，占22.49%，其次是6000-8000元/平方米的區(qū)間，占21.98%。套均總價145.54萬元，均價12164元/平方米。數(shù)據(jù)顯示：2019年1月至10月備案數(shù)據(jù)寫字樓整體市場分析六、各價格區(qū)間成交情況分析鄭州全市辦公用房銷售均價9第二部分：2區(qū)域寫字樓市場分析第二部分：2區(qū)域寫字樓市場分析102019年全市各區(qū)域寫字樓成交面積比2019年有所上漲。其中鄭東新區(qū)以絕對優(yōu)勢領跑全市，4月份成交面積達到峰值75600㎡的歷史高點，11月份成交量47400㎡。區(qū)域寫字樓市場分析一、寫字樓區(qū)域銷售面積分析2019年全市各區(qū)域寫字樓成交面積比2019年11二、寫字樓區(qū)域銷售均價分析2019年全市各區(qū)域寫字樓成交價均有所上漲。其中東區(qū)領跑全市，8月份成交價達到18997元/㎡的歷史高點,之后進入了下行調整空間，11月份均價14588元/㎡。區(qū)域寫字樓市場分析二、寫字樓區(qū)域銷售均價分析2019年全市各區(qū)域寫字122019年東區(qū)寫字樓，成交量穩(wěn)定增長，市場呈供不應求態(tài)勢。2019年10月市場波動較大，11月份寫字樓項目集中銷售成交310套。三、鄭東新區(qū)寫字樓銷售套數(shù)分析區(qū)域寫字樓市場分析2019年東區(qū)寫字樓，成交量穩(wěn)定增長，市場呈供不132019年4月東區(qū)由于寫字樓項目集中銷售成交量翻一番，達到73600㎡，5月進入市場調整期，銷量大幅減少。9月份又進入了市場銷售峰頂。10月份東區(qū)寫字樓市場較冷清，銷售面積僅有9000㎡。11月份本區(qū)域項目集中備案，備案量較大。整體來看，2019年東區(qū)寫字樓銷售波動較大。四、鄭東新區(qū)寫字樓銷售面積分析區(qū)域寫字樓市場分析2019年4月東區(qū)由于寫字樓項目集中銷售成交量翻一142019年4月鄭東新區(qū)寫字樓整體均價飆升到18032元/平方米，但5月份又隨即下滑，呈量價齊降之勢。這表明鄭東新區(qū)的辦公用房均價在達到一定高度后，會處于一個相對穩(wěn)定的高價區(qū)間，9月份由于聯(lián)盟新城二批130套房源集中備案，均價約9000元/平方米，拉低東區(qū)整體均價。11月份銷售均價趨于平穩(wěn)，上漲勢頭趨于理性。五、鄭東新區(qū)寫字樓銷售均價分析區(qū)域寫字樓市場分析2019年4月鄭東新區(qū)寫字樓整體均價飆升到18015六、各面積區(qū)間成交情況分析區(qū)域寫字樓市場分析

鄭東新區(qū)銷售面積區(qū)間與全市的面積區(qū)間一致，都是200平方米以下的占比最多，套數(shù)與面積占比分別為77.57%及48.78%，該面積段的成交均價約為1.2萬元/平方米。目前單套成交1200平方米以上的僅有4套，更多的還是集中在500平方米以下的面積段。成交套均面積146.6平方米，與鄭州全市相比，有所增大。六、各面積區(qū)間成交情況分析區(qū)域寫字樓市場分析鄭16七、各價格區(qū)間成交情況分析區(qū)域寫字樓市場分析

鄭東新區(qū)成交單價集中在1.5-2萬元/平方米，套數(shù)與面積占比分別為32.18%及42.88%。25000元/平方米以上單價的銷售項目全部集中在鄭東新區(qū)，目前共成交108套，2.57萬平方米。鄭東新區(qū)1-10月累計成交2293套，約33.61萬平方米，占全市的面積比例為51.8%，套均224.95萬元，均價15345元/平方米，均高于全市平均水平。七、各價格區(qū)間成交情況分析區(qū)域寫字樓市場分析17第三部分：3實時政策分析第三部分：3實時政策分析181、國土部:嚴禁企業(yè)租賃農地擅自進行非農業(yè)建設

國土資源部1日下發(fā)緊急通知,將堅決制止企業(yè)大規(guī)模租賃農地，以各種名義圈占土地，擅自改變土地用途，違法違規(guī)進行非農建設。通知要求，嚴禁借“租賃”、“流轉”之機違法違規(guī)進行非農業(yè)建設。禁止任何單位或個人借“租賃”、“流轉”農地之機，或以興辦設施農業(yè)為名，違規(guī)興建“配套設施”，或變相興建非農設施，擅自從事非農建設，一經發(fā)現(xiàn)，必須嚴肅查處。通知要求，任何生產與建設活動必須按規(guī)定用途使用土地。

2、住建部：地方住房限購令到期需延續(xù)

執(zhí)行限購的46個城市中，政策有截止時間的城市為：福州、廈門、?？?、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州。11城市中，除南寧截止時間為明年2月底外，其他截止時間都為今年12月31日。住建部已知會地方政府，對于“限購令”即將到期的城市，如果沒有極其特殊情況，須出臺政策對限購令有效期進行延續(xù)。一、全國房地產、金融政策匯總實時政策分析1、國土部:嚴禁企業(yè)租賃農地擅自進行非農業(yè)建設國土193、存款準備金率今(12.5日)下調釋放4000億資金存款準備金率3年來的首次下調將于今天正式實施，市場將迎來近4000億的資金釋放。大型金融機構的存款準備金率將降至21%，中小金融機構的存款準備金率將降至17.5%。根據(jù)10月末我國金融人民幣存款余額為79.21萬億元的總量計算，此次央行將一次性釋放近4000億元資金。4、百城住宅均價連續(xù)3月下降10大城市房價下跌11月，全國100個城市的住宅平均價格為8832元/平方米，環(huán)比下降0.28%，這是百城住宅均價連續(xù)3個月環(huán)比下降，且降幅有所擴大。其中43個城市價格環(huán)比上漲，57個城市環(huán)比下跌，有6個城市環(huán)比跌幅在1%以上。11月十大城市住宅均價為15663元/平方米，環(huán)比下降0.36%。十城市住宅價格環(huán)比全部下降。其中南京和成都降幅最大，分別環(huán)比下降1.2%和0.9%，上海、武漢、深圳等8個城市降幅在0.5%以內。實時政策分析3、存款準備金率今(12.5日)下調釋放4000億資金201、鑫苑寒冬出手拿下91畝高鐵圈地塊2019年12月2日，鄭東新區(qū)土地交易中心，鑫苑（中國）置業(yè)以603萬/畝的單價，5億5千萬的總價競得此地塊。此次鑫苑競得的地塊位置就在世紀東城項目北側，與世紀東城隔路（列里路）相望，按照規(guī)劃容積率3.5計算，此地塊建成后地上規(guī)模約22萬平米。屆時，世紀東城將成為總建面約70萬平米的大型生活區(qū)，一躍成為東區(qū)乃至鄭州市場第一陣營的旗艦大盤！2、公租房要占保障房的40%經濟適用房不超過60平12月1日，省政府下發(fā)《關于加快保障性安居工程建設的若干意見》（以下簡稱《意見》）提出，河南要大力提高公租房的比例，要求各個省轄市公租房要占保障房的40%。公租房主要向城市中低收入住房困難家庭、外來務工人員和城市新就業(yè)職工出租，單套面積控制在60平方米以內，以40平方米左右的小戶型為主。在退出機制方面，對保障對象因收入、住房條件發(fā)生變化不再符合保障條件的，應通過停止補貼、騰退保障性住房等方式及時實現(xiàn)退出。二、鄭州房地產、金融政策匯總實時政策分析1、鑫苑寒冬出手拿下91畝高鐵圈地塊2019年12月21第四部分：4媒體投放分析第四部分：4媒體投放分析22項目物業(yè)類型日期廣告訴求版面投放媒體月日美盛中心寫字樓1130一入市，即奪市A02大河報東方陸港寫字樓1130洞察趨勢者勝A31大河報金中環(huán)寫字樓1130初冬乍寒時投資正火熱B07大河報豫航中心寫字樓1129省府100米，商務旗艦！A32大河報升龍鳳凰城寫字樓121鄭汴路5A甲級寫字樓壓軸樓層最后震撼加推A01大河報升龍廣場寫字樓121高鐵零距離投資首選地A32大河報美盛中心寫字樓121一入市，即奪市A32河南商報媒體投放分析項目物業(yè)類型日期廣告訴求版面投放媒體月23金中環(huán)美盛中心升龍城升龍廣場升龍鳳凰城媒體投放分析金中環(huán)美盛中心升龍城升龍廣場升龍鳳凰城媒體投放分析24第五部分：5競爭個案研究第五部分：5競爭個案研究25競品寫字樓分布特征：據(jù)守CBD商務區(qū)，CGD政務區(qū)、TBD新東站商圈核心位置中科金座綠地之窗綠地中央廣場美盛中心豫航中心天明國際廣場綠地千璽廣場行署國際廣場CBDGBDTBD廣地和順中心東方國際廣場競品寫字樓分布情況競品寫字樓分布特征：據(jù)守CBD商務區(qū)，CGD政務區(qū)、TBD新26競品寫字樓典型個案—綠地中心千璽廣場開發(fā)商：河南綠地中原置業(yè)發(fā)展有限公司層高：4.7米占地面積：43.5畝建筑面積：一棟60層，24萬㎡物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)、酒店容積率：5.61樓層狀況：5—35層：國際5A甲級商務寫字樓38-55層：萬豪國際酒店：58層：觀光餐飲層59層：私人會所裝修標準：精裝修，但裝修標準不在合同附件體現(xiàn)租金：8-10元/平米，物業(yè)費：21元/平米產權：40年（可辦按揭）交房時間：2019年9月銷售方式：僅25F可分割銷售，其余整層銷售標層面積：2670㎡銷售進度：2019.5.8開盤推出5—19層（已售罄）；2019.2推出20-29F（僅余少量房源）；2011.7至高區(qū)最后6層推出，售價5萬/㎡，無優(yōu)惠；2019.10月份整層銷售商務最后兩層，34、35層在售，報價6萬。競品寫字樓典型個案—綠地中心千璽廣場開發(fā)商：河南綠地中原27大堂標準層平面圖2670㎡競品寫字樓典型個案—綠地中心千璽廣場集酒店、辦公等功能為一體的大型綜合性生態(tài)智能建筑樓層功能布局1-4層世界名品商業(yè)5-35層寫字樓國際5A甲級純生態(tài)商務辦公38-55層萬豪酒店超五星級58層空中觀光層59層頂級私人會所入口電梯廳人流動線大堂標準層平面圖2670㎡競品寫字樓典型個案—綠地中28建材裝修及智能化配套分析高效商務系統(tǒng)低碳節(jié)能系統(tǒng)智能辦公系統(tǒng)自動安全系統(tǒng)科技通訊系統(tǒng)28部原裝進口三菱電梯鋁合金遮陽隔柵系統(tǒng)油畫機組環(huán)境用戶冷卻水系統(tǒng)國際品牌變配電設備聯(lián)通電信移動提供光纖到戶服務兩層車庫專用電梯雙層中空夾膠LOW-E玻璃單元式玻璃幕墻新風系統(tǒng)單獨控制室溫OA網絡架空地板車輛自動識別系統(tǒng)室內網絡及電話六類綜合布線終端到位865個停車位變頻調速泵組分區(qū)減壓供水三路電源供電保障租戶冷卻水系統(tǒng)人流控制閘機門禁

車庫遠距離讀卡裝置空調機組設置變頻風機變頻地下車庫補風調節(jié)空氣系統(tǒng)彩色攝像機系統(tǒng)

競品寫字樓典型個案—綠地中心千璽廣場

辦公酒店備注電梯配置數(shù)量速度品牌裝修程度

14部低區(qū)客梯6部3.5m/s高區(qū)客梯6部6.0m/s服務梯2部3.5m/s

12部酒店大堂直達梯4部4.0m/s酒店客梯4部3.5m/s酒店消防服務梯2部5.0m/s酒店服務梯2部3.5m/s

品牌原裝進口日本三菱裝修精裝修觀光層電梯2部8.0m/s建材裝修及智能化配套分析高效低碳節(jié)能系統(tǒng)智能辦公系統(tǒng)自動安全29銷售數(shù)據(jù)注：數(shù)據(jù)來自房管局備案數(shù)據(jù)，截止至12月4日競品寫字樓典型個案—綠地中心千璽廣場銷售數(shù)據(jù)注：數(shù)據(jù)來自房管局備案數(shù)據(jù)，截止至12月4日競品寫字30賣點分析區(qū)位優(yōu)勢不可復制，配套齊全，精裝修，風景優(yōu)美優(yōu)劣分析優(yōu)勢：綠地、萬豪強強聯(lián)合，辦公樓與商務酒店為一體，產品品質高，亦不可復制劣勢：客戶定位于超高端，在銷售上有一定難度綜合評述1.整個項目外觀屬于中西結合式建筑風格，簡約大方，大大提升了項目的檔次，滿足項目對品質和形象的需求2.寫字樓、酒店、觀光層，品質依次提高，寓意如意從內部推高了項目的高端形象集酒店、辦公等功能為一體的大型綜合性生態(tài)智能建筑綜合分析競品寫字樓典型個案—綠地中心千璽廣場賣點區(qū)位優(yōu)勢不可復制，配套齊全，精裝修，風景優(yōu)美優(yōu)劣優(yōu)勢：綠31競品寫字樓典型個案——綠地之窗開發(fā)商：河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司地址：鄭東新區(qū)東風東路與七里河路交匯處層高：3.2米占地面積：77.4畝建筑面積：48萬㎡物業(yè)類別：寫字樓、酒店、主題商業(yè)容積率：5.5預計租金：2元/平米產權：40年（可辦按揭）銷售方式：整層與分割相結合標層面積：2000㎡推盤節(jié)奏：二期云峰座2019.4.23日開盤，目前剩32-36層。逸峰座三棟做星級酒店用。尚峰座于2019年11月6日開盤，招商泰國正大集團，開盤當天123套房源基本已售罄，僅剩7套，其中兩個整層銷售。戶型面積為130、160、200平米。自用投資各一半。成交均價在14500。綠地之窗臨著鄭州高鐵站的臨街商鋪，現(xiàn)正發(fā)售，街鋪127-960平最高優(yōu)惠7%。云峰座景峰座尚峰座星際酒店競品寫字樓典型個案——綠地之窗開發(fā)商：河南綠地廣場置業(yè)發(fā)32競品寫字樓典型個案——綠地之窗銷售方式：整層或分割12套銷售。面積區(qū)間：91-260平方米大型綜合體項目項目定位：世界級·高鐵廣場上·商務綜合體項目特色：地鐵沿線、涉外辦公樓、精裝產品特色：9.8米挑高大堂、空中花園、14部高速品牌電梯與鄭州地鐵、新客站前中心地下廣場相連推廣主線：取勢交通優(yōu)勢，主打交通牌和品質牌合理的銷售價格、獨特的地理優(yōu)勢及較高的投資價值備受客戶親籟！D3標準層平面圖2000㎡采用回環(huán)式布局，具有較好的靈活可變性，實用方便01020305060708091004競品寫字樓典型個案——綠地之窗銷售方式：整層或分割12套銷售33建材裝修外立面雙層中空夾膠LOW-E玻璃單元式玻璃幕墻大堂10米挑高、五星級大理石材裝修大堂電梯八部電梯原裝進口三菱電梯游泳池地下恒溫標準游泳池空調系統(tǒng)隱形分戶式中央空調停車位雙層停車場800余個車位玻璃LOW-E中空鍍膜玻璃建材裝修及智能化配套分析競品寫字樓典型個案——綠地之窗建材裝修外立面雙層中空夾膠LOW-E玻璃單元式玻璃幕墻大堂13411月6日開盤，推出的是商業(yè)辦公，先登記可享最高優(yōu)惠8個點。競品寫字樓典型個案——綠地之窗11月6日開盤，推出的是商業(yè)辦公，先登記可享最高優(yōu)惠8個點。35銷售數(shù)據(jù)注：數(shù)據(jù)來自房管局備案數(shù)據(jù)，截止至12月4日競品寫字樓典型個案——綠地之窗銷售數(shù)據(jù)注：數(shù)據(jù)來自房管局備案數(shù)據(jù)，截止至12月4日競品寫字36賣點分析區(qū)位優(yōu)勢不可復制，距高鐵東站僅50米，集甲級辦公樓、時尚辦公、星級酒店、以及大型主題商業(yè)于一體的商務綜合體。優(yōu)劣分析優(yōu)勢：綠地大品牌，辦公樓與商務酒店為一體，產品品質高，亦不可復制劣勢：客戶定位高端，目前該區(qū)域配套不完善。綜合評述1.整坐擁鄭東新交通樞紐區(qū)核心，周邊政府機關單位眾多，10余家省級單位，11家市級機關，電信、石化、礦產等多家國有大型壟斷企業(yè)及地市政府駐鄭辦事機構，市場前景無限。2.集甲級辦公樓、時尚辦公、星級酒店、以及大型主題商業(yè)于一體的商務綜合體，東區(qū)未來新商業(yè)中心。綜合分析集國際5A甲級寫字樓、旗艦商業(yè)、星級酒店融匯一體競品寫字樓典型個案——綠地之窗賣點區(qū)位優(yōu)勢不可復制，距高鐵東站僅50米，集甲級辦公樓、時尚37開發(fā)商：鄭州耀威房地產開發(fā)有限公司地址：鄭東新區(qū)農業(yè)路與正光路東100米層高：3.45米占地面積：45.8畝建筑面積：12.9萬㎡物業(yè)類別：公寓、寫字樓、商業(yè)容積率：3.50樓層狀況：1、2、3、5#樓15F，4#樓7F，6#樓13F標層面積：1382㎡項目特色：涉外辦公樓銷售方式：整層與分割相結合產權：40年（可辦按揭）銷售進度：2019.11推出1、2、3、4四棟樓2019.1推出5#樓（已售罄）售價最高18000元/平5月推出6#寫字樓對外報價：二萬以上現(xiàn)階段：6#樓咨詢中，預計明年開售，暫無銷售活動543261已售罄競品寫字樓典型個案——行署國際廣場開發(fā)商：鄭州耀威房地產開發(fā)有限公司543261已38戶型研究6#樓標準層平面圖1382.29㎡350.50㎡325.02㎡353.32㎡353.45㎡標準層分割成4個戶型，戶型面積區(qū)間325-350㎡整層與分割相結合的銷售方式。競品寫字樓典型個案——行署國際廣場戶型研究6#樓標準層平面圖1382.29㎡350.39建材裝修外立面采用全花崗巖石材干掛石材配以中空LOW-E鍍膜玻璃大堂9.3米挑高、700平米星級裝修、雙大堂，采用大理石材精裝電梯15部三菱品牌電梯直達地下停車場游泳池有地下恒溫標準游泳池空調系統(tǒng)隱形分戶式中央空調停車位雙層停車場900余個車位玻璃LOW-E中空鍍膜玻璃建材裝修及智能化配套分析競品寫字樓典型個案——行署國際廣場建材裝修外立面采用全花崗巖石材干掛石材配以中空LOW-E鍍膜40銷售數(shù)據(jù)注：數(shù)據(jù)來自房管局備案數(shù)據(jù)，截止至12月4日競品寫字樓典型個案——行署國際廣場銷售數(shù)據(jù)注：數(shù)據(jù)來自房管局備案數(shù)據(jù)，截止至12月4日競品寫字41賣點分析區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，鄭東新區(qū)政務核心，緊鄰省委、省政府等直機關辦公大樓。優(yōu)劣分析優(yōu)勢：鄭東新區(qū)政務核心，辦公樓與商務酒店為一體，產品品質高，定位高端；劣勢：與周邊項目相比，特點不夠突出，定位不很明確。綜合評述集寫字樓、行政版國際公寓、商務酒店、臨街商業(yè)為一體，項目品質和形象定位高端，但與周邊項目相比，特點不夠突出，定位不很明確。綜合分析行署國際廣場集寫字樓、行政版國際公寓、商務酒店、臨街商業(yè)為一體競品寫字樓典型個案——行署國際廣場賣點區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，鄭東新區(qū)政務核心，緊鄰省委、省政府等直42競品寫字樓典型個案—美盛中心開發(fā)商：鄭州美盛房地產開發(fā)有限公司地址：金水東路與農業(yè)東路交匯處層高：3.7米占地面積：42666㎡建筑面積：8萬㎡物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)、酒店容積率：6.19樓層狀況：西棟，1-4層高端商業(yè)；5-25層國際5A甲級，寫字樓東棟，五星級喜來登酒店；4層裙樓，高端商業(yè)。銷售方式:A座開發(fā)商招商自持，B座分割銷售標層面積：3600㎡銷售進度：11月15日內部認購，認購10套，共3000㎡認購均價30000元/㎡，大概于12月28日開盤，價格35000元/㎡左右；省府前的稀有資產，憑借絕對的地位優(yōu)勢得到了客戶的關注，成為領導者地位。競品寫字樓典型個案—美盛中心開發(fā)商：鄭州美盛房地產開發(fā)有43競品寫字樓典型個案—美盛中心標準層3600㎡，美盛中心分割成10個戶型銷售，面積區(qū)間在234-480㎡345㎡464㎡280㎡234㎡444㎡480㎡332㎡338㎡290㎡388㎡戶型研究競品寫字樓典型個案—美盛中心標準層3600㎡，美盛中心分割成44建材裝修外立面高檔石材。玻璃幕墻大堂挑高10米。面積650平，東西雙大堂電梯21部進口電梯，3.5米/秒物管單位英國仲量梁行白金物管項目配套五星級喜來登酒店，頂級會所，15000平迎賓廣場停車位1000多個,自動泊車，一卡定位推廣主題一品厚土，萬千巔峰傳奇建材裝修及智能化配套分析競品寫字樓典型個案—美盛中心建材裝修外立面高檔石材。玻璃幕墻大堂挑高10米。面積650平45開發(fā)商：鄭州聯(lián)盟新城置業(yè)有限公司物業(yè)公司：河南建業(yè)物業(yè)公司物業(yè)地址：鄭東新區(qū)如意西路與東風路交匯處占地面積：80畝建筑面積：20萬㎡物業(yè)類別：寫字樓容積率：4.0樓層狀況：3、4、5層分割銷售，其他整層銷售標層面積：E棟3438㎡，F(xiàn)棟4833㎡銷售方式：整層與分割相結合產權：40年（可辦按揭）銷售進度：11月20號推出E、F兩棟優(yōu)惠方式：按揭3%，一次性1%銷售均價：20000元/㎡競品寫字樓典型個案—建業(yè)總部港開發(fā)商：鄭州聯(lián)盟新城置業(yè)有限公司競品寫字樓典型個案—建業(yè)46E245㎡436㎡445㎡411㎡321㎡322㎡129㎡256㎡168㎡93㎡642㎡342㎡446㎡431㎡295㎡246㎡198㎡205㎡265㎡468㎡407㎡364㎡335㎡189㎡E號樓：標準層面積3438㎡F號樓：標準層面積4833㎡2層標準層平面圖戶型研究競品寫字樓典型個案—建業(yè)總部港E245㎡436㎡445㎡411㎡321㎡322㎡129㎡247開發(fā)商：河南廣地置業(yè)有限公司地址：鄭州市鄭東新區(qū)商鼎路與和順路交匯處層高：3.4米占地面積：15.68畝建筑面積：5.78萬㎡物業(yè)類別：寫字樓容積率：4樓層狀況：21層，1—3層是商業(yè)標層面積：850㎡標準層高：3.4米樓盤特色：商務寫字樓銷售方式：整層銷售銷售進度：2019.9月開盤，現(xiàn)僅剩B座10層寫字樓對外報價：18000元—20000元活動：廣地?和順中心主體封頂，配套商業(yè)即將竣成，意向商家征詢中A座B座競品寫字樓典型個案——廣地?和順中心辦公相對集中地，前期的是接受整層銷售，相對低的銷售價格，使其相對快的去化數(shù)度滿足了開發(fā)商的期望。開發(fā)商：河南廣地置業(yè)有限公司A座B座競品寫字樓典型個案—48戶型研究850㎡整層量身定制式商業(yè)空間，空間運用“無梁柱”技術自由分割，9部電梯，整層銷售。競品寫字樓典型個案——廣地?和順中心戶型研究850㎡整層量身定制式商業(yè)空間，空間運用“無梁柱”技491#2#開發(fā)商：鄭州豫航置業(yè)有限公司層高：3.7米地址：鄭東新區(qū)金水東路與農業(yè)東路交匯處北500米占地面積：67.71畝建筑面積：13.63萬㎡物業(yè)類別：寫字樓、3層商業(yè)容積率：3.50樓層狀況：1#樓26F，2#樓16F，標層面積：1700㎡項目特色：政務區(qū)?純寫字樓銷售進度：剛推出1#寫字樓，10層一下內部認購，10層以上對外銷售對外報價：未定現(xiàn)階段：1#樓咨詢中，下個月初大客戶認籌+開售競品寫字樓典型個案——豫航中心整層銷售，一層分割成10個戶型，面積區(qū)間在78-201㎡。

政府區(qū)旁，標準的純寫字樓具有一定的吸引力，前期僅接受大客戶的整層咨詢銷售，現(xiàn)場的氛圍還是比較充分。1#2#開發(fā)商：鄭州豫航置業(yè)有限公司競品寫字樓典型個案50競品寫字樓典型個案——天明國際廣場開發(fā)商：鄭州市天久置業(yè)有限公司地址：鄭東新區(qū)眾望路與正光街交匯處占地面積：20畝建筑面積：4萬㎡物業(yè)類別：公寓、寫字樓、商業(yè)容積率：3.00樓層狀況：16層公寓式酒店和兩棟各13層寫字樓標層面積：736.65㎡層高：3.4米現(xiàn)階段銷售進度：A座已銷罄，B座還有4層未售完，其中4層分3間散售，7、8、9層整層銷售。對外報價：22000元/㎡10.7開盤,A座已售罄，B座剩4F散售，7、8、9、10整售，C座自用，D座與錦江酒店商談中項目前期僅整層銷售，隨著市場變化已不能滿足客戶需求，為擴大客戶范圍及層面，現(xiàn)階段可以分割銷售，一層可分割成3個戶型，區(qū)間面積在90-330㎡之間。A座B座競品寫字樓典型個案——天明國際廣場開發(fā)商：鄭州市天久置業(yè)51競品寫字樓典型個案——中科?金座開發(fā)商：河南坤午置業(yè)有限公司地址：鄭東CBD商務內環(huán)九如路層高：3.7米占地面積：7.57畝建筑面積：7.6萬㎡物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)容積率：3.00樓層狀況：一棟31層5A寫字樓，1-6層是商業(yè)，地下3層車庫標層面積：2000㎡業(yè)態(tài)分布：1-6層為精品商業(yè)群房，規(guī)劃布局銀行，咖啡廳，大型多功能廳，會議室、商務會所等；7層-31層為純粹的高檔寫字樓；地下3層為5A智能化地下機械停車車庫；寫字樓頂部設屋面直升機停機坪。層高：3.7米現(xiàn)階段銷售進度：100-2000平米商務空間，意向客戶認籌中，5萬元意向金，預計2019年2月開盤銷售，目前項目施工至地上一層，2019年交付使用。對外報價：未定CBD最后一棟寫字樓，處于絕版地位，相對具有稀缺性特質，配置了相對高的配套如飛機停降坪等

競品寫字樓典型個案——中科?金座開發(fā)商：河南坤午置業(yè)有限52標準層平面圖2073㎡105㎡—342㎡戶型分割成8個房間戶型研究競品寫字樓典型個案——中科?金座標準層平面圖2073㎡105㎡—342㎡戶型分割53東區(qū)稀缺性，入駐東區(qū)，成為企業(yè)實力的一種標志限購對住宅的影響，為寫字樓帶來了機會，寫字樓市場成為民間熱錢投資的目標，但近幾個月成交跡象已表明這種寫字樓的熱銷局面已經有所改變。區(qū)域內寫字樓供應量的增加，使客戶有了更多的選擇余地，價格已進入了平穩(wěn)期競品寫字樓市場總結大量的供應會影響價格的上升，預計2019年將達到寫字樓價格的峰值，區(qū)域內寫字樓的供應格局將會隨之發(fā)生改變高端辦公環(huán)境的廣量客戶需求，吸引了投資商，形成了“大鄭東”寫字樓聚集區(qū)東區(qū)稀缺性，入駐東區(qū)，成為企業(yè)實力的一種標志限購對住宅的影響5412月鄭州市寫字樓市場分析55p55鄭州市寫字樓市場分析2019年12月鄭州市寫字樓市場分析2019年12月56目錄一、寫字樓整體市場分析二、區(qū)域寫字樓市場分析三、實時政策分析四、媒體投放分析五、競爭個案研究六、總結目錄一、寫字樓整體市場分析57第一部分：1寫字樓整體市場分析第一部分：1寫字樓整體市場分析58一、投放情況分析

從鄭州全市近幾年投放情況來看，2019年的市場投放量相對較大，11、12月份在一年中投放比例較大，今年同期比去年有所下降，寫字樓整體市場分析一、投放情況分析從鄭州全市近幾年投放情況來看，5912月第一周商品房銷售套數(shù)為1351套，環(huán)比上升71%。成交均價為7886元/㎡，環(huán)比下降6.4%.本周商品房市場量升價跌。其中銷售較好的項目有：暉達新領地（3.4萬㎡）、升龍鳳凰城（1.4萬㎡）、正商明鉆（0.90萬㎡）、陽光城（0.68萬㎡）、漢飛金沙國際（0.58萬㎡）、正商新藍鉆（0.57萬㎡）。二、成交情況分析寫字樓整體市場分析12月第一周商品房銷售套數(shù)為1351套，環(huán)比上60三、不同物業(yè)銷售情況分析從成交數(shù)據(jù)來看12月份中住宅仍占較大比重，其中寫字樓占了11%，住宅占比83%，商業(yè)占比6%。寫字樓整體市場分析三、不同物業(yè)銷售情況分析從成交數(shù)據(jù)來看12月份6112第1周辦公用房銷售2.13萬㎡，較上周上漲了90%，均價14931元/㎡，較上周上漲了66%。寫字樓整體市場分析四、寫字樓銷售情況分析12第1周辦公用房銷售2.13萬㎡，較上周上漲了962五、各面積區(qū)間成交情況分析

從鄭州全市來看，200平方米以下的辦公用房成交量最大，自2019年1月至10月的數(shù)據(jù)顯示：該面積段的辦公用房共成交4632套，37.45萬平方米，其套數(shù)與面積占比分別為85.46%及57.77%。該面積段的成交均價較低，為11025元/平方米，均價最低的是1501平方米以上的面積區(qū)間的成交均價，僅為7776元/平方米。鄭州市今年以來辦公用房套均成交面積為119.6平方米。數(shù)據(jù)顯示：2019年1月至10月備案數(shù)據(jù)寫字樓整體市場分析五、各面積區(qū)間成交情況分析從鄭州全市來看，20063六、各價格區(qū)間成交情況分析

鄭州全市辦公用房銷售均價區(qū)間占比最大的1.5-2萬元/平方米的區(qū)間，占22.49%，其次是6000-8000元/平方米的區(qū)間，占21.98%。套均總價145.54萬元，均價12164元/平方米。數(shù)據(jù)顯示：2019年1月至10月備案數(shù)據(jù)寫字樓整體市場分析六、各價格區(qū)間成交情況分析鄭州全市辦公用房銷售均價64第二部分：2區(qū)域寫字樓市場分析第二部分：2區(qū)域寫字樓市場分析652019年全市各區(qū)域寫字樓成交面積比2019年有所上漲。其中鄭東新區(qū)以絕對優(yōu)勢領跑全市，4月份成交面積達到峰值75600㎡的歷史高點，11月份成交量47400㎡。區(qū)域寫字樓市場分析一、寫字樓區(qū)域銷售面積分析2019年全市各區(qū)域寫字樓成交面積比2019年66二、寫字樓區(qū)域銷售均價分析2019年全市各區(qū)域寫字樓成交價均有所上漲。其中東區(qū)領跑全市，8月份成交價達到18997元/㎡的歷史高點,之后進入了下行調整空間，11月份均價14588元/㎡。區(qū)域寫字樓市場分析二、寫字樓區(qū)域銷售均價分析2019年全市各區(qū)域寫字672019年東區(qū)寫字樓，成交量穩(wěn)定增長，市場呈供不應求態(tài)勢。2019年10月市場波動較大，11月份寫字樓項目集中銷售成交310套。三、鄭東新區(qū)寫字樓銷售套數(shù)分析區(qū)域寫字樓市場分析2019年東區(qū)寫字樓，成交量穩(wěn)定增長，市場呈供不682019年4月東區(qū)由于寫字樓項目集中銷售成交量翻一番，達到73600㎡，5月進入市場調整期，銷量大幅減少。9月份又進入了市場銷售峰頂。10月份東區(qū)寫字樓市場較冷清，銷售面積僅有9000㎡。11月份本區(qū)域項目集中備案，備案量較大。整體來看，2019年東區(qū)寫字樓銷售波動較大。四、鄭東新區(qū)寫字樓銷售面積分析區(qū)域寫字樓市場分析2019年4月東區(qū)由于寫字樓項目集中銷售成交量翻一692019年4月鄭東新區(qū)寫字樓整體均價飆升到18032元/平方米，但5月份又隨即下滑，呈量價齊降之勢。這表明鄭東新區(qū)的辦公用房均價在達到一定高度后，會處于一個相對穩(wěn)定的高價區(qū)間，9月份由于聯(lián)盟新城二批130套房源集中備案，均價約9000元/平方米，拉低東區(qū)整體均價。11月份銷售均價趨于平穩(wěn)，上漲勢頭趨于理性。五、鄭東新區(qū)寫字樓銷售均價分析區(qū)域寫字樓市場分析2019年4月鄭東新區(qū)寫字樓整體均價飆升到18070六、各面積區(qū)間成交情況分析區(qū)域寫字樓市場分析

鄭東新區(qū)銷售面積區(qū)間與全市的面積區(qū)間一致，都是200平方米以下的占比最多，套數(shù)與面積占比分別為77.57%及48.78%，該面積段的成交均價約為1.2萬元/平方米。目前單套成交1200平方米以上的僅有4套，更多的還是集中在500平方米以下的面積段。成交套均面積146.6平方米，與鄭州全市相比，有所增大。六、各面積區(qū)間成交情況分析區(qū)域寫字樓市場分析鄭71七、各價格區(qū)間成交情況分析區(qū)域寫字樓市場分析

鄭東新區(qū)成交單價集中在1.5-2萬元/平方米，套數(shù)與面積占比分別為32.18%及42.88%。25000元/平方米以上單價的銷售項目全部集中在鄭東新區(qū)，目前共成交108套，2.57萬平方米。鄭東新區(qū)1-10月累計成交2293套，約33.61萬平方米，占全市的面積比例為51.8%，套均224.95萬元，均價15345元/平方米，均高于全市平均水平。七、各價格區(qū)間成交情況分析區(qū)域寫字樓市場分析72第三部分：3實時政策分析第三部分：3實時政策分析731、國土部:嚴禁企業(yè)租賃農地擅自進行非農業(yè)建設

國土資源部1日下發(fā)緊急通知,將堅決制止企業(yè)大規(guī)模租賃農地，以各種名義圈占土地，擅自改變土地用途，違法違規(guī)進行非農建設。通知要求，嚴禁借“租賃”、“流轉”之機違法違規(guī)進行非農業(yè)建設。禁止任何單位或個人借“租賃”、“流轉”農地之機，或以興辦設施農業(yè)為名，違規(guī)興建“配套設施”，或變相興建非農設施，擅自從事非農建設，一經發(fā)現(xiàn)，必須嚴肅查處。通知要求，任何生產與建設活動必須按規(guī)定用途使用土地。

2、住建部：地方住房限購令到期需延續(xù)

執(zhí)行限購的46個城市中，政策有截止時間的城市為：福州、廈門、?？?、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州。11城市中，除南寧截止時間為明年2月底外，其他截止時間都為今年12月31日。住建部已知會地方政府，對于“限購令”即將到期的城市，如果沒有極其特殊情況，須出臺政策對限購令有效期進行延續(xù)。一、全國房地產、金融政策匯總實時政策分析1、國土部:嚴禁企業(yè)租賃農地擅自進行非農業(yè)建設國土743、存款準備金率今(12.5日)下調釋放4000億資金存款準備金率3年來的首次下調將于今天正式實施，市場將迎來近4000億的資金釋放。大型金融機構的存款準備金率將降至21%，中小金融機構的存款準備金率將降至17.5%。根據(jù)10月末我國金融人民幣存款余額為79.21萬億元的總量計算，此次央行將一次性釋放近4000億元資金。4、百城住宅均價連續(xù)3月下降10大城市房價下跌11月，全國100個城市的住宅平均價格為8832元/平方米，環(huán)比下降0.28%，這是百城住宅均價連續(xù)3個月環(huán)比下降，且降幅有所擴大。其中43個城市價格環(huán)比上漲，57個城市環(huán)比下跌，有6個城市環(huán)比跌幅在1%以上。11月十大城市住宅均價為15663元/平方米，環(huán)比下降0.36%。十城市住宅價格環(huán)比全部下降。其中南京和成都降幅最大，分別環(huán)比下降1.2%和0.9%，上海、武漢、深圳等8個城市降幅在0.5%以內。實時政策分析3、存款準備金率今(12.5日)下調釋放4000億資金751、鑫苑寒冬出手拿下91畝高鐵圈地塊2019年12月2日，鄭東新區(qū)土地交易中心，鑫苑（中國）置業(yè)以603萬/畝的單價，5億5千萬的總價競得此地塊。此次鑫苑競得的地塊位置就在世紀東城項目北側，與世紀東城隔路（列里路）相望，按照規(guī)劃容積率3.5計算，此地塊建成后地上規(guī)模約22萬平米。屆時，世紀東城將成為總建面約70萬平米的大型生活區(qū)，一躍成為東區(qū)乃至鄭州市場第一陣營的旗艦大盤！2、公租房要占保障房的40%經濟適用房不超過60平12月1日，省政府下發(fā)《關于加快保障性安居工程建設的若干意見》（以下簡稱《意見》）提出，河南要大力提高公租房的比例，要求各個省轄市公租房要占保障房的40%。公租房主要向城市中低收入住房困難家庭、外來務工人員和城市新就業(yè)職工出租，單套面積控制在60平方米以內，以40平方米左右的小戶型為主。在退出機制方面，對保障對象因收入、住房條件發(fā)生變化不再符合保障條件的，應通過停止補貼、騰退保障性住房等方式及時實現(xiàn)退出。二、鄭州房地產、金融政策匯總實時政策分析1、鑫苑寒冬出手拿下91畝高鐵圈地塊2019年12月76第四部分：4媒體投放分析第四部分：4媒體投放分析77項目物業(yè)類型日期廣告訴求版面投放媒體月日美盛中心寫字樓1130一入市，即奪市A02大河報東方陸港寫字樓1130洞察趨勢者勝A31大河報金中環(huán)寫字樓1130初冬乍寒時投資正火熱B07大河報豫航中心寫字樓1129省府100米，商務旗艦！A32大河報升龍鳳凰城寫字樓121鄭汴路5A甲級寫字樓壓軸樓層最后震撼加推A01大河報升龍廣場寫字樓121高鐵零距離投資首選地A32大河報美盛中心寫字樓121一入市，即奪市A32河南商報媒體投放分析項目物業(yè)類型日期廣告訴求版面投放媒體月78金中環(huán)美盛中心升龍城升龍廣場升龍鳳凰城媒體投放分析金中環(huán)美盛中心升龍城升龍廣場升龍鳳凰城媒體投放分析79第五部分：5競爭個案研究第五部分：5競爭個案研究80競品寫字樓分布特征：據(jù)守CBD商務區(qū)，CGD政務區(qū)、TBD新東站商圈核心位置中科金座綠地之窗綠地中央廣場美盛中心豫航中心天明國際廣場綠地千璽廣場行署國際廣場CBDGBDTBD廣地和順中心東方國際廣場競品寫字樓分布情況競品寫字樓分布特征：據(jù)守CBD商務區(qū)，CGD政務區(qū)、TBD新81競品寫字樓典型個案—綠地中心千璽廣場開發(fā)商：河南綠地中原置業(yè)發(fā)展有限公司層高：4.7米占地面積：43.5畝建筑面積：一棟60層，24萬㎡物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)、酒店容積率：5.61樓層狀況：5—35層：國際5A甲級商務寫字樓38-55層：萬豪國際酒店：58層：觀光餐飲層59層：私人會所裝修標準：精裝修，但裝修標準不在合同附件體現(xiàn)租金：8-10元/平米，物業(yè)費：21元/平米產權：40年（可辦按揭）交房時間：2019年9月銷售方式：僅25F可分割銷售，其余整層銷售標層面積：2670㎡銷售進度：2019.5.8開盤推出5—19層（已售罄）；2019.2推出20-29F（僅余少量房源）；2011.7至高區(qū)最后6層推出，售價5萬/㎡，無優(yōu)惠；2019.10月份整層銷售商務最后兩層，34、35層在售，報價6萬。競品寫字樓典型個案—綠地中心千璽廣場開發(fā)商：河南綠地中原82大堂標準層平面圖2670㎡競品寫字樓典型個案—綠地中心千璽廣場集酒店、辦公等功能為一體的大型綜合性生態(tài)智能建筑樓層功能布局1-4層世界名品商業(yè)5-35層寫字樓國際5A甲級純生態(tài)商務辦公38-55層萬豪酒店超五星級58層空中觀光層59層頂級私人會所入口電梯廳人流動線大堂標準層平面圖2670㎡競品寫字樓典型個案—綠地中83建材裝修及智能化配套分析高效商務系統(tǒng)低碳節(jié)能系統(tǒng)智能辦公系統(tǒng)自動安全系統(tǒng)科技通訊系統(tǒng)28部原裝進口三菱電梯鋁合金遮陽隔柵系統(tǒng)油畫機組環(huán)境用戶冷卻水系統(tǒng)國際品牌變配電設備聯(lián)通電信移動提供光纖到戶服務兩層車庫專用電梯雙層中空夾膠LOW-E玻璃單元式玻璃幕墻新風系統(tǒng)單獨控制室溫OA網絡架空地板車輛自動識別系統(tǒng)室內網絡及電話六類綜合布線終端到位865個停車位變頻調速泵組分區(qū)減壓供水三路電源供電保障租戶冷卻水系統(tǒng)人流控制閘機門禁

車庫遠距離讀卡裝置空調機組設置變頻風機變頻地下車庫補風調節(jié)空氣系統(tǒng)彩色攝像機系統(tǒng)

競品寫字樓典型個案—綠地中心千璽廣場

辦公酒店備注電梯配置數(shù)量速度品牌裝修程度

14部低區(qū)客梯6部3.5m/s高區(qū)客梯6部6.0m/s服務梯2部3.5m/s

12部酒店大堂直達梯4部4.0m/s酒店客梯4部3.5m/s酒店消防服務梯2部5.0m/s酒店服務梯2部3.5m/s

品牌原裝進口日本三菱裝修精裝修觀光層電梯2部8.0m/s建材裝修及智能化配套分析高效低碳節(jié)能系統(tǒng)智能辦公系統(tǒng)自動安全84銷售數(shù)據(jù)注：數(shù)據(jù)來自房管局備案數(shù)據(jù)，截止至12月4日競品寫字樓典型個案—綠地中心千璽廣場銷售數(shù)據(jù)注：數(shù)據(jù)來自房管局備案數(shù)據(jù)，截止至12月4日競品寫字85賣點分析區(qū)位優(yōu)勢不可復制，配套齊全，精裝修，風景優(yōu)美優(yōu)劣分析優(yōu)勢：綠地、萬豪強強聯(lián)合，辦公樓與商務酒店為一體，產品品質高，亦不可復制劣勢：客戶定位于超高端，在銷售上有一定難度綜合評述1.整個項目外觀屬于中西結合式建筑風格，簡約大方，大大提升了項目的檔次，滿足項目對品質和形象的需求2.寫字樓、酒店、觀光層，品質依次提高，寓意如意從內部推高了項目的高端形象集酒店、辦公等功能為一體的大型綜合性生態(tài)智能建筑綜合分析競品寫字樓典型個案—綠地中心千璽廣場賣點區(qū)位優(yōu)勢不可復制，配套齊全，精裝修，風景優(yōu)美優(yōu)劣優(yōu)勢：綠86競品寫字樓典型個案——綠地之窗開發(fā)商：河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司地址：鄭東新區(qū)東風東路與七里河路交匯處層高：3.2米占地面積：77.4畝建筑面積：48萬㎡物業(yè)類別：寫字樓、酒店、主題商業(yè)容積率：5.5預計租金：2元/平米產權：40年（可辦按揭）銷售方式：整層與分割相結合標層面積：2000㎡推盤節(jié)奏：二期云峰座2019.4.23日開盤，目前剩32-36層。逸峰座三棟做星級酒店用。尚峰座于2019年11月6日開盤，招商泰國正大集團，開盤當天123套房源基本已售罄，僅剩7套，其中兩個整層銷售。戶型面積為130、160、200平米。自用投資各一半。成交均價在14500。綠地之窗臨著鄭州高鐵站的臨街商鋪，現(xiàn)正發(fā)售，街鋪127-960平最高優(yōu)惠7%。云峰座景峰座尚峰座星際酒店競品寫字樓典型個案——綠地之窗開發(fā)商：河南綠地廣場置業(yè)發(fā)87競品寫字樓典型個案——綠地之窗銷售方式：整層或分割12套銷售。面積區(qū)間：91-260平方米大型綜合體項目項目定位：世界級·高鐵廣場上·商務綜合體項目特色：地鐵沿線、涉外辦公樓、精裝產品特色：9.8米挑高大堂、空中花園、14部高速品牌電梯與鄭州地鐵、新客站前中心地下廣場相連推廣主線：取勢交通優(yōu)勢，主打交通牌和品質牌合理的銷售價格、獨特的地理優(yōu)勢及較高的投資價值備受客戶親籟！D3標準層平面圖2000㎡采用回環(huán)式布局，具有較好的靈活可變性，實用方便01020305060708091004競品寫字樓典型個案——綠地之窗銷售方式：整層或分割12套銷售88建材裝修外立面雙層中空夾膠LOW-E玻璃單元式玻璃幕墻大堂10米挑高、五星級大理石材裝修大堂電梯八部電梯原裝進口三菱電梯游泳池地下恒溫標準游泳池空調系統(tǒng)隱形分戶式中央空調停車位雙層停車場800余個車位玻璃LOW-E中空鍍膜玻璃建材裝修及智能化配套分析競品寫字樓典型個案——綠地之窗建材裝修外立面雙層中空夾膠LOW-E玻璃單元式玻璃幕墻大堂18911月6日開盤，推出的是商業(yè)辦公，先登記可享最高優(yōu)惠8個點。競品寫字樓典型個案——綠地之窗11月6日開盤，推出的是商業(yè)辦公，先登記可享最高優(yōu)惠8個點。90銷售數(shù)據(jù)注：數(shù)據(jù)來自房管局備案數(shù)據(jù)，截止至12月4日競品寫字樓典型個案——綠地之窗銷售數(shù)據(jù)注：數(shù)據(jù)來自房管局備案數(shù)據(jù)，截止至12月4日競品寫字91賣點分析區(qū)位優(yōu)勢不可復制，距高鐵東站僅50米，集甲級辦公樓、時尚辦公、星級酒店、以及大型主題商業(yè)于一體的商務綜合體。優(yōu)劣分析優(yōu)勢：綠地大品牌，辦公樓與商務酒店為一體，產品品質高，亦不可復制劣勢：客戶定位高端，目前該區(qū)域配套不完善。綜合評述1.整坐擁鄭東新交通樞紐區(qū)核心，周邊政府機關單位眾多，10余家省級單位，11家市級機關，電信、石化、礦產等多家國有大型壟斷企業(yè)及地市政府駐鄭辦事機構，市場前景無限。2.集甲級辦公樓、時尚辦公、星級酒店、以及大型主題商業(yè)于一體的商務綜合體，東區(qū)未來新商業(yè)中心。綜合分析集國際5A甲級寫字樓、旗艦商業(yè)、星級酒店融匯一體競品寫字樓典型個案——綠地之窗賣點區(qū)位優(yōu)勢不可復制，距高鐵東站僅50米，集甲級辦公樓、時尚92開發(fā)商：鄭州耀威房地產開發(fā)有限公司地址：鄭東新區(qū)農業(yè)路與正光路東100米層高：3.45米占地面積：45.8畝建筑面積：12.9萬㎡物業(yè)類別：公寓、寫字樓、商業(yè)容積率：3.50樓層狀況：1、2、3、5#樓15F，4#樓7F，6#樓13F標層面積：1382㎡項目特色：涉外辦公樓銷售方式：整層與分割相結合產權：40年（可辦按揭）銷售進度：2019.11推出1、2、3、4四棟樓2019.1推出5#樓（已售罄）售價最高18000元/平5月推出6#寫字樓對外報價：二萬以上現(xiàn)階段：6#樓咨詢中，預計明年開售，暫無銷售活動543261已售罄競品寫字樓典型個案——行署國際廣場開發(fā)商：鄭州耀威房地產開發(fā)有限公司543261已93戶型研究6#樓標準層平面圖1382.29㎡350.50㎡325.02㎡353.32㎡353.45㎡標準層分割成4個戶型，戶型面積區(qū)間325-350㎡整層與分割相結合的銷售方式。競品寫字樓典型個案——行署國際廣場戶型研究6#樓標準層平面圖1382.29㎡350.94建材裝修外立面采用全花崗巖石材干掛石材配以中空LOW-E鍍膜玻璃大堂9.3米挑高、700平米星級裝修、雙大堂，采用大理石材精裝電梯15部三菱品牌電梯直達地下停車場游泳池有地下恒溫標準游泳池空調系統(tǒng)隱形分戶式中央空調停車位雙層停車場900余個車位玻璃LOW-E中空鍍膜玻璃建材裝修及智能化配套分析競品寫字樓典型個案——行署國際廣場建材裝修外立面采用全花崗巖石材干掛石材配以中空LOW-E鍍膜95銷售數(shù)據(jù)注：數(shù)據(jù)來自房管局備案數(shù)據(jù)，截止至12月4日競品寫字樓典型個案——行署國際廣場銷售數(shù)據(jù)注：數(shù)據(jù)來自房管局備案數(shù)據(jù)，截止至12月4日競品寫字96賣點分析區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，鄭東新區(qū)政務核心，緊鄰省委、省政府等直機關辦公大樓。優(yōu)劣分析優(yōu)勢：鄭東新區(qū)政務核心，辦公樓與商務酒店為一體，產品品質高，定位高端；劣勢：與周邊項目相比，特點不夠突出，定位不很明確。綜合評述集寫字樓、行政版國際公寓、商務酒店、臨街商業(yè)為一體，項目品質和形象定位高端，但與周邊項目相比，特點不夠突出，定位不很明確。綜合分析行署國際廣場集寫字樓、行政版國際公寓、商務酒店、臨街商業(yè)為一體競品寫字樓典型個案——行署國際廣場賣點區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，鄭東新區(qū)政務核心，緊鄰省委、省政府等直97競品寫字樓典型個案—美盛中心開發(fā)商：鄭州美盛房地產開發(fā)有限公司地址：金水東路與農業(yè)東路交匯處層高：3.7米占地面積：42666㎡建筑面積：8萬㎡物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)、酒店容積率：6.19樓層狀況：西棟，1-4層高端商業(yè)；5-25層國際5A甲級，寫字樓東棟，五星級喜來登酒店；4層裙樓，高端商業(yè)。銷售方式:A座開發(fā)商招商自持，B座分割銷售標層面積：3600㎡銷售進度：11月15日內部認購，認購10套，共3000㎡認購均價30000元/㎡，大概于12月28日開盤，價格35000元/㎡左右；省府前的稀有資產，憑借絕對的地位優(yōu)勢得到了客戶的關注，成為領導者地位。競品寫字樓典型個案—美盛中心開發(fā)商：鄭州美盛房地產開發(fā)有98競品寫字樓典型個案—美盛中心標準層3600㎡，美盛中心分割成10個戶型銷售，面積區(qū)間在234-480㎡345㎡464㎡280㎡234㎡444㎡480㎡332㎡338㎡290㎡388㎡戶型研究競品寫字樓典型個案—美盛中心標準層3600㎡，美盛中心分割成99建材裝修外立面高檔石材。玻璃幕墻大堂挑高10米。面積650平，東西雙大堂電梯21部進口電梯，3.5米/秒物管單位英國仲量梁行白金物管項目配套五星級喜來登酒店，頂級會所，15000平迎賓廣場停車位1000多個,自動泊車，一卡定位推廣主題一品厚土，萬千巔峰傳奇建材裝修及智能化配套分析競品寫字樓典型個案—美盛中心建材裝修外立面高檔石材。玻璃幕墻大堂挑高10米。面積650平100開發(fā)商：鄭州聯(lián)盟新城置業(yè)有限公司物業(yè)公司：河南建業(yè)物業(yè)公司物業(yè)地址：鄭東新區(qū)如意西路與東風路交匯處占地面積：80畝建筑面積：20萬㎡物業(yè)類別：寫字樓容積率：4.0