宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)市場分析課件

宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)市場分析

任宏博士（英國）/教授/博導(dǎo)

2012年1月主任委員顧問院長住建部全國高等學(xué)校工程管理學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會重慶市政府決策咨詢專家委員會重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院第一章為什么要城市化自公元前3200年，地球上第一座城市孟斐斯城誕生以來，漫漫5000余年，人類再也沒有離開過城市。獅群通過群體的力量圍殲獵物，增大捕獵的成功率。本領(lǐng)超群、聰明伶俐的海中哺乳動(dòng)物——海豚，也是群居生活。除此之外，還有狼群、猴群…………1.1城市發(fā)展的實(shí)質(zhì)智慧：群居為彼此進(jìn)行思想的交流提供了可能，也孕育了智慧的產(chǎn)生。三個(gè)臭皮匠抵個(gè)諸葛亮一人計(jì)短，百人計(jì)長力量：群居聚集了彼此的力量而使之更為強(qiáng)大。從而使得群居動(dòng)物更具優(yōu)勢而得以生存和發(fā)展。眾人拾柴火焰高團(tuán)結(jié)就是力量作為高等動(dòng)物的人類,在城市進(jìn)行群居，從本質(zhì)上是一種智慧的聚集,為人類發(fā)展提供了巨大的推動(dòng)力。以人類發(fā)展的視角來看，城市的興起和演化均是人類選擇的結(jié)果,人類在實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展的過程中，城市化成為了歷史的必然。牛頓曾經(jīng)說：“我不知道大家怎樣看我但在我自己看來，我就像一個(gè)智慧的海灘上的小孩子，偶爾拾到一塊較為光滑的貝殼?！背鞘惺且粋€(gè)人力、智慧與資源的容器，城市化的發(fā)展提供了這樣一個(gè)海灘，為更多的人提供了發(fā)現(xiàn)貝殼的機(jī)會，人類的智慧在城市得以“涌現(xiàn)”。1.1城市發(fā)展的實(shí)質(zhì)城市：人類智慧“涌現(xiàn)”的發(fā)源地瓦特亞當(dāng).斯密

牛頓為工業(yè)革命創(chuàng)造了一把科學(xué)的鑰匙，瓦特拿這把鑰匙開啟了工業(yè)革命的大門，亞當(dāng).斯密則是揮動(dòng)著一只看不到的手為工業(yè)革命的推進(jìn)締造一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)秩序。

城市化進(jìn)程中，先進(jìn)的生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系，萌生了新的生存狀態(tài)，解放了人的思想，人的智慧出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍；科學(xué)家、精英人才、科研機(jī)構(gòu)、創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)有了生存和發(fā)展的土壤，智慧的“涌現(xiàn)”才呈現(xiàn)出非凡的意義。1.1城市發(fā)展的實(shí)質(zhì)1.1城市發(fā)展的實(shí)質(zhì)1927年比利時(shí)布魯塞爾第五屆索爾維會議

“物理學(xué)全明星夢之隊(duì)”參與這次會議的29人是二十世紀(jì)物理科學(xué)的最杰出代表，他們中間共有17人獲得了諾貝爾獎(jiǎng)。他們在量子論和相對論兩個(gè)方向上所做的貢獻(xiàn)不僅徹底改變了人們的物質(zhì)生活，而且改變了人類的思維方式和時(shí)空觀念。約翰.洛克莎士比亞達(dá)芬奇馬克思門捷列夫達(dá)爾文貝多芬但丁人類智慧的聚集也使得城市成為了人類資源、財(cái)富的聚集地。1.1城市發(fā)展的實(shí)質(zhì)智慧力量剩余財(cái)富智慧財(cái)富智慧財(cái)富智慧財(cái)富智慧財(cái)富……法國國家人口研究所發(fā)表報(bào)告指出，隨著世界人口城市化進(jìn)程加快,2007年世界上已有33億人生活在城市，超過了全球人口總數(shù)的50％。這份研究報(bào)告稱，到2030年，城市人口比例將擴(kuò)大到60％，城市人口總數(shù)將達(dá)到50億。而隨著城市人口的“涌現(xiàn)”，全球GDP總值也呈現(xiàn)飛速增長。世界城市人口比例與全球GDP總量1.1城市發(fā)展的實(shí)質(zhì)英國近代城市發(fā)展過程:英國是近代最早城市化的國家。19世紀(jì)英國的城市化進(jìn)程十分迅速，一大批工業(yè)城市，如曼徹斯特、伯明翰等迅速成長起來。從180l～1851年的半個(gè)世紀(jì)里，全國5000人以上的城鎮(zhèn)由106個(gè)增加到265個(gè)，城鎮(zhèn)人口比例由26%提高到45%。同時(shí)英國也成為當(dāng)時(shí)世界第一大強(qiáng)國。倫敦市1700年人口為70萬，1801年人口為110萬，1901年達(dá)458萬。成為當(dāng)時(shí)世界上最大的城市和金融貿(mào)易中心。占地面積比例：大約為1：8：1001.2

城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平

以英國近代城市化為例進(jìn)入20世紀(jì)，英國開始出現(xiàn)郊區(qū)城市化現(xiàn)象。一些原先位于倫敦城周圍的小城鎮(zhèn)逐漸被倫敦所“吞并”，成為大倫敦的一部分。1.2

城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平

以英國近代城市化為例隨著郊區(qū)城市化的發(fā)展，從倫敦經(jīng)伯明翰到曼徹斯特、利物浦一帶的城市規(guī)模都在迅速擴(kuò)大，而且相互越來越接近，城市與城市間的界線日趨模糊，形成連成一片的城市地域，稱英格蘭城市帶。1.2

城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平

美國城市化率的S曲線

隨著美國城市化率的提升，美國國力也急劇提升。1.2

城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平

英國作為城市化起步和首先完成的國家，在城市化期間其國運(yùn)盛極一時(shí)，號稱“日不落帝國”。英法美德同時(shí)期城市化率比較1.2

城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平

東京城市擴(kuò)張過程示意圖60年代人口約1000萬土地總面積約1000平方公里80年代人口1160多萬土地總面積達(dá)到2161平方公里2007年人口3400多萬土地總面積超過13000平方公里（東京都市圈）國際經(jīng)驗(yàn)表明，城市是一種高效的生產(chǎn)生活方式。城市規(guī)模越大越能產(chǎn)生明顯的聚集效應(yīng)，從而帶來更高的規(guī)模效益。東京是其中一個(gè)典型的例子。2007年，東京都市圈就已經(jīng)憑借3.5%的國土創(chuàng)造1/3的全國GDP，土地效率達(dá)到9.5倍（1/3÷3.5%)。1.2

城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平

首爾城市擴(kuò)張過程示意圖60年代人口244.5萬土地面積272.6平方公里2007年人口1050萬土地面積605.8平方公里首爾城市擴(kuò)張，進(jìn)一步引領(lǐng)韓國經(jīng)濟(jì)的走向，土地效率為45倍（27.75%÷0.6%）。1.2

城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平

倫敦夜景(NASA)1.2

城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平

日本東京灣(NASA)——日本的燈光呈現(xiàn)出更為偏冷的青綠色1.2

城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平

美國的大都市芝加哥在夜晚也很突出(NASA)加拿大蒙特利爾夜景(NASA)1.2

城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平

地球夜景燈光衛(wèi)星圖片亮度反映了發(fā)達(dá)程度和人口稠密程度，但發(fā)達(dá)程度對亮度的影響更大。美國最亮,尤其是東部.歐洲,曰本也是很亮.日中南美北美歐洲美大洋洲非洲1.2

城市發(fā)展水平代表國家發(fā)展水平

生產(chǎn)高效

智慧涌現(xiàn)社會走向文明小結(jié)城市化是人類發(fā)展的必由之路，城市也是一個(gè)高效的容器，是一種最佳的生存、生產(chǎn)和生活方式,其發(fā)展也代表國家的發(fā)展。智慧力量群居第二章中國改革開放取得的巨大成就歸功于城市化的快速發(fā)展2.1中國改革開放以來的城市發(fā)展——城市數(shù)量從1978年的193個(gè)增加到2008年的655個(gè)，平均每年新增15個(gè)城市；與此同時(shí)，GDP從0.36萬億元增長到30.1萬億元，年均增長率達(dá)到15.85%。——城鎮(zhèn)化水平由17.92%提高到45.68%，城市對國家GDP的貢獻(xiàn)率也不斷加大。由此可知，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)將占有越來越重要的地位。1949-2008年全國城市數(shù)量變化我國的城市數(shù)量也在持續(xù)增長中,并由此發(fā)展出眾多城市群.2.1中國改革開放以來的城市發(fā)展2.2中國城市發(fā)展典范——上海2000-2005年上海人口密集程度2.2中國城市發(fā)展典范——上海2.2中國城市發(fā)展典范——北京2.2中國城市發(fā)展典范——深圳小結(jié)改革開放三十年，實(shí)際上就是城市化的三十年，城市發(fā)展越快經(jīng)濟(jì)發(fā)展則越快。但快速的城市化發(fā)展也帶來相應(yīng)的一些問題和矛盾。第三章城市價(jià)值決定房價(jià)

城市價(jià)值是城市自然稟賦和凝結(jié)在城市中的由累積投資及建設(shè)活動(dòng)所形成的所有人類勞動(dòng)的總和。城市價(jià)值是有形價(jià)值與無形價(jià)值的統(tǒng)一，是基礎(chǔ)設(shè)施、自然環(huán)境、文化教育、經(jīng)濟(jì)、社會諸方面價(jià)值的統(tǒng)一，是歷史價(jià)值、現(xiàn)實(shí)價(jià)值與未來預(yù)期價(jià)值的統(tǒng)一。3.1城市價(jià)值的內(nèi)涵城市的發(fā)展是一個(gè)不斷長大的過程，以北京為例，北京一直處于快速擴(kuò)張時(shí)期，在這個(gè)擴(kuò)張過程中城市價(jià)值也伴隨著相應(yīng)的提高。3.1城市價(jià)值的內(nèi)涵城市價(jià)值2001-2010北京GDP及增速統(tǒng)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力著名的商業(yè)中心包括王府井、西單、前門。新興的以中國國際貿(mào)易中心為中心的CBD商業(yè)圈、亮馬橋商業(yè)圈。以古玩聞名的潘家園；以經(jīng)營服裝聞名的動(dòng)物園、大紅門商業(yè)圈。北京市商業(yè)總體布局形成多處有較大規(guī)模、有良好購物環(huán)境和文化氛圍的商業(yè)文化中心。王府井西單潘家園CBD北京城至今仍有大量的傳統(tǒng)商鋪，有眾多代表百年不變的、傳統(tǒng)文化特色的、獨(dú)樹一幟的中華老字號企業(yè)。北京堪稱是集全國之美味的薈萃之地，幾乎可以品嘗到中國任何一種菜系和世界各地的美味佳肴。另外，北京出產(chǎn)的象牙雕刻、玉器雕刻、漆雕景泰藍(lán)、地毯等傳統(tǒng)手工藝品馳譽(yù)世界。中華老字號象牙雕刻玉器雕刻景泰藍(lán)地毯傳統(tǒng)手工藝200720082009全

市總計(jì)117611611462能

源200144165

電

力1218889

供

熱432640

供

氣11810

供

水302226公共服務(wù)業(yè)290292435

園林綠化8816

環(huán)境衛(wèi)生768278

市政工程管理187189314

其他公共服務(wù)業(yè)191327交通運(yùn)輸548604699

鐵

路6676115

公

路190171135

城市公共交通業(yè)202216427

航

空8714222郵政電信8587125其

他533439北京全社會基礎(chǔ)設(shè)施投資(2007—2009年)單位：億元基礎(chǔ)設(shè)施由以上北京地鐵規(guī)劃圖可以看出，北京的地鐵交通已經(jīng)相當(dāng)發(fā)達(dá)，其中4號線路全長28.14公里，于2009年9月建成通車；6號線全長17.6公里，最晚2012年通車8號線全長4.528公里，于2008年建成通車；9號線全長16.5公里，2011年底空載試運(yùn)行；14號線、15號線在建，預(yù)計(jì)2014年全線通車。鳥巢建筑面積25.8萬平方米，耗資27億元人民幣，固定座位8萬個(gè)，平均每天的維護(hù)成本將近13萬。水立方建筑面積8萬平方米，耗資10億元人民幣，固定座位4萬個(gè)。北京首都國際機(jī)場3號航站樓（T3），是目前世界上最大的單體建筑，也是我國目前投資建設(shè)的最大機(jī)場。工程總投資250億元，歷經(jīng)近4年時(shí)間建成，總體建筑面積約100萬平方米。根據(jù)設(shè)計(jì)能力，到2015年，首都機(jī)場將實(shí)現(xiàn)滿足年旅客吞吐量8200萬人次的目標(biāo)。如此浩大的工程，無疑給北京城市價(jià)值添上了精彩的一筆。項(xiàng)目單位20022003200420052006200720082009年末公園綠地面積(公頃)79079115104461136511788121011231618070平均每人占有公園綠地面積(平方米/人)

10.6611.4311.45121212.613.614.5城市綠化覆蓋率(%)40.5740.8741.914242.543.043.544.4全市林木綠化率(%)45.547.549.550.55151.65.152.6年末綠地面積(公頃)3257238475367553887745495463204699361695本年造林面積(公頃)479114716931527121861277610738912210153園林綠化(2000-2009年)全國最大的科學(xué)技術(shù)研究基地，有中國科學(xué)院、中國工程院等科學(xué)研究機(jī)構(gòu)和號稱中國硅谷的北京中關(guān)村科技園區(qū)，每年獲國家獎(jiǎng)勵(lì)的成果占全國三分之一。全國高等院校的中心，聚集了北大、清華等很多全國乃至世界的著名高校。2008-2009年度北京普通高等學(xué)校88所，在校人數(shù)577154人，成人高等學(xué)校25所，研究生培養(yǎng)機(jī)構(gòu)169家。科學(xué)教育科技活動(dòng)人員情況(2008年)有科技活動(dòng)的單位數(shù)（個(gè)）科學(xué)家和工程師（人）科研機(jī)構(gòu)35297217高等院校7942315企業(yè)4441207472

#大中型工業(yè)企業(yè)33239962合計(jì)5304386966北京市地方財(cái)政的教育事業(yè)費(fèi)支出單位：億元單位：億元年份20052006200720082009醫(yī)療衛(wèi)生投資14.6018.8620.6234.4837.24北京市醫(yī)療衛(wèi)生固定資產(chǎn)投資(2006-2009)單位：億元北京有全國最好的醫(yī)院和醫(yī)療隊(duì)伍及醫(yī)學(xué)研究機(jī)構(gòu)，而且從上表也可以看出，自2008年奧運(yùn)會以來，北京在醫(yī)療衛(wèi)生方面的投資增長速度也明顯加快，城市價(jià)值得到顯著提高。醫(yī)療衛(wèi)生

北京是一座著名的歷史文化名城，與西安、洛陽、開封、南京、杭州并列為中國六大古都。北京共有6處世界文化遺產(chǎn),包括長城、故宮、周口店北京人遺址、頤和園、天壇和明十三陵,是世界上擁有世界文化遺產(chǎn)最多的城市。因此，北京的城市價(jià)值中，歷史性、文化性的價(jià)值比較高。歷史文化故宮頤和園天壇明十三陵故宮頤和園天壇明十三陵故宮頤和園天壇明十三陵故宮頤和園天壇明十三陵由以上分析可知：

城市的價(jià)值也會隨著各種人力、物力、財(cái)力及各種資源的相繼投入而逐步提升。中國的城市正處于多、快、好、省的大躍進(jìn)建設(shè)中，城市的整體功能得到很大的改善，大量有形和無形的投入使其城市價(jià)值正處于一個(gè)快速的上升階段。3.1城市價(jià)值的內(nèi)涵無形價(jià)值有形價(jià)值城市價(jià)值建國初改革開放初90年代末目前時(shí)間/T價(jià)值/V建國后，特別是改革開放以來，城市建設(shè)取得了顯著的成果，城市的有形和無形的投入使城市價(jià)值不斷提升；90年代末至今這段時(shí)期，我國城市化進(jìn)程加快，城市建設(shè)邁上了新的歷史階段，尤其是城市的有形投入逐年加快，使得城市價(jià)值呈快速上升的趨勢。3.1城市價(jià)值的內(nèi)涵

在城市發(fā)展初期，城市價(jià)值比較小，房價(jià)接近于房屋建造成本，隨著城市價(jià)值的快速提升，現(xiàn)在的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋的建造成本。TP功能成本城市價(jià)值房屋價(jià)格

城市房價(jià)內(nèi)涵發(fā)生改變3.2城市價(jià)值決定房價(jià)過去現(xiàn)在開發(fā)商、購房者、政府、建造者、社會媒體……功能成本城市價(jià)值物質(zhì)、生存性消費(fèi)精神、文化消費(fèi)開發(fā)商城市大會所功能成本3.2城市價(jià)值決定房價(jià)P=∑Vi/∑Sj+DC城市房價(jià)即：城市總價(jià)值總房屋面積房屋直接成本=+公式表明：各城市房屋直接成本相差不大，因此城市價(jià)值成為影響房價(jià)的決定性因素。全世界城市價(jià)值都在提升，因而全世界的房價(jià)也都在上漲！3.2城市價(jià)值決定房價(jià)2010年世界各國主要城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)排名城市房價(jià)（萬美元/平米）1英國倫敦較好地段2-3.6，較差地段1.4-1.92美國紐約上曼哈頓1.3-2.2，下曼哈頓1.2-2，均價(jià)1.63俄羅斯莫斯科市中心1-2，均價(jià)1.54法國巴黎1.2-1.8，均價(jià)1.385中國香港1-1.5，均價(jià)1.266日本東京0.76-1.18，公寓均價(jià)1.187新加坡1.1-1.3,均價(jià)1.188印度孟買市中心公寓均價(jià)1.029西班牙巴塞羅那0.6-110瑞士日內(nèi)瓦0.6-125中國上海均價(jià)0.3331中國北京均價(jià)0.233.2城市價(jià)值決定房價(jià)英國美國中國城市化率時(shí)間全世界的房價(jià)都很高，全世界的房價(jià)都在漲，但是為什么中國的房價(jià)就成為一個(gè)突出的民生問題呢？究其原因，是因?yàn)椤爸袊?0年的時(shí)間走完了發(fā)達(dá)國家200年的路程”，中國部分城市的房價(jià)20年就漲了發(fā)達(dá)國家200年的幅度，房價(jià)上漲速率達(dá)到發(fā)達(dá)國家的10倍左右。中國房價(jià)20÷發(fā)達(dá)國家房價(jià)200103.2城市價(jià)值決定房價(jià)城市價(jià)值決定房價(jià)，中國快速的城市化決定了中國的高房價(jià)。1990年誰消費(fèi)誰支付

如今，城市房價(jià)的高低主要是由這座城市的價(jià)值所決定而房屋建造成本對房價(jià)的影響程度已經(jīng)退居次席。隨著時(shí)代的變遷，城市價(jià)值的大大提升，人們在物質(zhì)和精神上的享受越來越多，從而購房時(shí)也必將承擔(dān)城市價(jià)值提升的部分費(fèi)用。小結(jié)中央政府職責(zé)第四章國際收支平衡(周期性)

經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，既不可緩慢，也不可過熱（長期）低通脹率(周期性)低失業(yè)率(周期性)社會公平分配(長期)中央政府的作用代表最廣大人民的根本利益（根本）……………設(shè)定企業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制，確保產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理（周期）

4.1政府作用《中國現(xiàn)代化報(bào)告2005》——中國與國際的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化差距比較4.2中外差距發(fā)展才是硬道理4.3中央政策發(fā)展是第一要?jiǎng)?wù)4.3中央政策速度快：GDP絕對值示范作用大：北京、上海、深圳等典型城市發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展發(fā)展4.3中央政策發(fā)展發(fā)展發(fā)展年份GDP（億元）GDP增長率（%）2010397983.016.92009340507.08.72008314045.09.62007257306.0132006211923.511.62005183217.410.42004159878.310.12003135822.8102002120332.79.12001109655.28.3200099214.68.44.4中國歷年GDP及其增長近年來,我國GDP年均增長率近10%，這種連續(xù)的高速發(fā)展在全世界都是獨(dú)一無二的，但過快的發(fā)展速度，也有經(jīng)濟(jì)過熱的跡象。走，支援城市發(fā)展去城市建設(shè)4.5高發(fā)展必定高投入近三十年來中國貨幣供應(yīng)量的變化情況

現(xiàn)階段世界各國貨幣供應(yīng)量通常劃分為以下三個(gè)層次：貨幣（M0）=流通中的現(xiàn)金，即流通于銀行體系之外的現(xiàn)金。狹義貨幣（M1）=M0+支票存款廣義貨幣（M2）=M1+儲蓄存款+政府債券歷年來中國貨幣發(fā)行情況統(tǒng)計(jì)（人民幣）M0的平均增長率為12.04%，M1為17.37%，M2為18.83%。4.5高發(fā)展必定高投入各國貨幣供應(yīng)情況對比2010年美國M2大約50萬億人民幣，而中國為72萬億。如果與1990年相比，2010年美國貨幣增發(fā)了1.69倍，中國則是43倍。4.5高發(fā)展必定高投入歷年全國固定資產(chǎn)投資情況4.5高發(fā)展必定高投入4.6高投入的背后是高風(fēng)險(xiǎn)在確保發(fā)展的前提下，發(fā)展速度越快，投資就越多，發(fā)生通貨膨脹的可能就越大。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與通貨膨脹就好比一對孿生兄弟，中央政府必須代表最廣大人民的根本利益，確保經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，宏觀調(diào)控的經(jīng)常性、艱巨性和矛盾性也自然成為中國政府的一大特色。小結(jié)通脹可能性發(fā)展速度或城市規(guī)模第五章

通貨膨脹是市場經(jīng)濟(jì)的必然結(jié)果194919781990時(shí)間房價(jià)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期市場經(jīng)濟(jì)為什么前三十年中間十年以及后二十年房價(jià)成不同的狀態(tài)呢？5.1資本的本質(zhì)特征

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)區(qū)別即在于是否具有強(qiáng)制色彩。經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的主體不同，一個(gè)是計(jì)劃，一個(gè)是市場。也正是由于這種區(qū)別使得在市場經(jīng)濟(jì)之下資本特性可以得到充分展現(xiàn)。資本增值性1、趨利性又決定了它具有天然的流動(dòng)特點(diǎn)，這種流動(dòng)特性表現(xiàn)為不斷的G—W—G的運(yùn)動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)增值的價(jià)值。2、作為資本的貨幣其流動(dòng)本身就是目的，因?yàn)橹挥性谶@個(gè)不斷更新的運(yùn)動(dòng)中才有價(jià)值的增殖。商品W貨幣G貨幣G資本流動(dòng)性5.1資本的本質(zhì)特征增值性決定趨利性，趨利性又導(dǎo)致流動(dòng)性，只有流動(dòng)才能促進(jìn)資本進(jìn)一步增值。于是在趨利性的驅(qū)動(dòng)之下，資本開始向利潤高的部門集中。5.2趨利性導(dǎo)致通貨膨脹由于資本的趨利性，使得在市場機(jī)制作用下，資本要素會自發(fā)地由利潤率低的生產(chǎn)部門流向利潤率高的生產(chǎn)部門，從利潤率低的地區(qū)流向利潤率高的地區(qū)。追求高效率是資本趨利性最顯著的表現(xiàn)。趨利性決定了市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行到一定階段,必會出現(xiàn)通貨膨脹.而且部門利益越大，通脹越嚴(yán)重，并開始逐步往外擴(kuò)散，直至全面通貨膨脹。利益越大通貨膨脹越嚴(yán)重5.2趨利性導(dǎo)致通貨膨脹2011年中國CPI5.3中國通貨膨脹2006-2010年全國CPI漲跌幅度

2010年，居民消費(fèi)價(jià)格一季度同比上漲2.2%，二季度上漲2.9%，三季度上漲3.5%，四季度上漲4.7%，全年平均比上年上漲3.3%，其中食品價(jià)格上漲7.2%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲3.6%。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲5.5%。原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲9.6%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格上漲10.9%。5.3中國通貨膨脹2011年10月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲5.5%。其中，城市上漲5.4%，農(nóng)村上漲5.9%；食品價(jià)格上漲11.9%，非食品價(jià)格上漲2.7%；消費(fèi)品價(jià)格上漲6.6%，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲2.8%。全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平環(huán)比上漲0.1%。其中，城市上漲0.1%，農(nóng)村與上月持平；食品價(jià)格下降0.2%，非食品價(jià)格上漲0.2%；消費(fèi)品價(jià)格上漲0.1%，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲0.2%。2011年全國CPI漲跌幅5.3中國通貨膨脹通貨膨脹是市場經(jīng)濟(jì)的必然結(jié)果，不僅在中國發(fā)生，在世界各國也都面臨的不同程度的通貨膨脹。以一直堅(jiān)挺的美元為例，歷年來，由于通風(fēng)貨膨脹，美元的購買力也一直處于下降趨勢。5.4美國通貨膨脹5.4美國通貨膨脹5.4美國通貨膨脹2010年美國CPI各月漲跌幅（%）中國CPI構(gòu)成美國CPI構(gòu)成5.5中美CPI對比1、對比美國CPI,中國CPI中沒有2個(gè)重要指標(biāo)：住宅和教育指標(biāo)。2、中國CPI中的居住包括建房及裝修材料、房租、自有住房以及水、電、燃?xì)獾扰c居住有關(guān)的項(xiàng)目，以上并沒有包括最重要的商品房的價(jià)格指標(biāo)。3、美國CPI中住宅占到了42%，15%是食品，中國CPI中食品占到了34%。食品、居住、交通類商品和服務(wù)價(jià)格是CPI構(gòu)成中權(quán)重最大的三類價(jià)格.

我國房價(jià)飛漲CPI水平還維持在10%以下，但試想如果把房價(jià)因素加入進(jìn)CPI中,那么會是一個(gè)什么樣的景象?注：CPI的計(jì)算公式是CPI=（一組固定商品按當(dāng)期價(jià)格計(jì)算的價(jià)值）/（一組固定商品按基期價(jià)格計(jì)算的價(jià)值）*100%。

5.5中美CPI對比趨利性是資本同其他要素的本質(zhì)區(qū)別，資本的趨利性導(dǎo)致了通貨膨脹。無論在哪種社會形態(tài)，資本主義也好，社會主義也好，只要是市場經(jīng)濟(jì)，通貨膨脹總會存在，通貨膨脹是市場經(jīng)濟(jì)的必然結(jié)果。小結(jié)房價(jià)過快上漲的危害第六章過快上漲的房價(jià)會加劇宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)房價(jià)過快上漲產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)。即隨著房價(jià)的上漲，抵押資產(chǎn)市場價(jià)值增加，會導(dǎo)致居民消費(fèi)增加和經(jīng)濟(jì)增長，也即房價(jià)與財(cái)富之間形成正反饋機(jī)制。從經(jīng)濟(jì)波動(dòng)角度看，在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期，房價(jià)上漲會進(jìn)一步推高經(jīng)濟(jì)增長；在經(jīng)濟(jì)收縮期，房價(jià)下降會引起經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)一步放緩。供給方面，在房價(jià)上漲時(shí)，開發(fā)商和銀行預(yù)期價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，從而導(dǎo)致信貸和投資開發(fā)增加；需求方面，房價(jià)上漲導(dǎo)致投資需求增加，在短期供給缺乏彈性的情況下，需求大幅增加必然會拉動(dòng)房價(jià)快速上漲由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高，房地產(chǎn)市場的活躍將帶動(dòng)建筑、冶金、建材、運(yùn)輸和金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從而加速經(jīng)濟(jì)增長；同樣，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期會加速經(jīng)濟(jì)的下滑。過快上漲的房價(jià)會制約居民消費(fèi)的擴(kuò)大由于房價(jià)上漲過快，近年來居民購房的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費(fèi)總支出的比重也不斷提高。購房支出增加占比提高，擠出了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，嚴(yán)重制約著居民消費(fèi)的持續(xù)擴(kuò)大。尤其在當(dāng)前國際金融危機(jī)的大背景下，房價(jià)過快上漲擠出了居民消費(fèi)，扭曲著社會資源配置，成為擴(kuò)大消費(fèi)和保增長的絆腳石。過快上漲的房價(jià)會拉大居民收入差距住房既是普通商品又是投資品，房價(jià)上漲對不同居民戶的財(cái)富存量會產(chǎn)生不同的影響。對無住房的家庭而言，房價(jià)上漲增加了租房支出和購買自有住房的難度，使這部分人實(shí)現(xiàn)買房的夢想變得越來越渺茫；對有自有住房家庭而言，房價(jià)上漲會增加抵押貸款消費(fèi)；對于有房且用來投資的家庭而言，房價(jià)上漲不僅能獲取出租和出售收益，而且還可以獲得更多的抵押貸款，是房價(jià)上漲最大的受益者?？偟膩砜?，房價(jià)過快上漲會導(dǎo)致收入差距的進(jìn)一步擴(kuò)大。過快上漲的房價(jià)會導(dǎo)致社會矛盾和民心不穩(wěn)快速上漲的高房價(jià)必將帶來持續(xù)的物價(jià)上漲，不僅會造成社會矛盾和民心不穩(wěn)，而且會對政府的執(zhí)政能力帶來威脅；當(dāng)前國內(nèi)很多大中城市之所以開展轟轟烈烈的公租房建設(shè)，主要是處于降低高房價(jià)對社會公眾帶來的嚴(yán)重危害，而選擇建設(shè)保障性住房。完全的市場經(jīng)濟(jì)必然導(dǎo)致通貨膨脹，快速的城市化也使高房價(jià)成為一種必然，當(dāng)前我國乃至世界都不同程度的面臨這些困擾。在這種情況下，必須要借助政府宏觀調(diào)控的力量加以干預(yù)，履行政府指責(zé)的同時(shí)，也維持經(jīng)濟(jì)社會平穩(wěn)健康發(fā)展。調(diào)控房價(jià)√×看得見的手干預(yù)房價(jià)在市場經(jīng)濟(jì)中，市場調(diào)節(jié)和政府調(diào)控是一種互補(bǔ)和不可替代的關(guān)系?；パa(bǔ)性表現(xiàn)在：不論政府調(diào)控還是市場調(diào)節(jié)都存在缺陷，需要互補(bǔ)；不可替代性表現(xiàn)為：雙方具有不同的調(diào)節(jié)機(jī)制，不可替代。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度決定了宏觀調(diào)控的時(shí)間,而宏觀調(diào)控的時(shí)間又取決于調(diào)控的政策和手段.房地產(chǎn)業(yè)的自身特征第七章

房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是:stop-goindustry房地產(chǎn)業(yè)受政策的影響很大政策叫“?！本汀巴！?，叫“走”就“走”房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資力度大房地產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重高房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)是銀行貸款大戶房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，占國民經(jīng)濟(jì)GDP比重的10%～15%。同時(shí)，房地產(chǎn)能夠推動(dòng)50多個(gè)相關(guān)行業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展對相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)。例如建材、能源類產(chǎn)業(yè)、設(shè)備制造業(yè)、家電業(yè)及新興行業(yè)等。1、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)房地產(chǎn)

裝飾行業(yè)建筑機(jī)械、冶金建材商業(yè)金融業(yè)旅游業(yè)交通運(yùn)輸1、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)據(jù)調(diào)查研究顯示：房地產(chǎn)投資每增加一塊錢，可以帶動(dòng)相關(guān)部門的投資增加0.8元；房地產(chǎn)的銷售每增加一塊錢，可以帶動(dòng)其他消費(fèi)1.34元，帶動(dòng)系數(shù)一倍多；而每投資1元錢于房地產(chǎn)上，可以帶動(dòng)GDP增長2.18元。對GDP貢獻(xiàn)率在20%以上。1、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)建筑業(yè)占到鋼材總消費(fèi)的50%以上。1、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)水泥需求

建筑和房地產(chǎn)行業(yè)對水泥的需求是最直接的。故建筑行業(yè)的生產(chǎn)總值增長最能直接反映社會對水泥的需求。2010年，全國建筑業(yè)總產(chǎn)值95206億元，同比增長24%。1、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)時(shí)間材質(zhì)價(jià)格2009年4月螺紋鋼37502009年12月螺紋鋼39802010年3月螺紋鋼44202010年10月螺紋鋼46002011年8月螺紋鋼HRB33552602011年8月螺紋鋼HRB335E52622011年8月螺紋鋼HRB40053552011年8月螺紋鋼HRB400E53392011年8月螺紋鋼HRB5005510房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)鋼材需求

2009年以來鋼材均價(jià)統(tǒng)計(jì)（以重慶螺紋鋼為例,單位：元/噸）1、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)裝飾裝修行業(yè)發(fā)展

據(jù)專家估算，建筑業(yè)總投資與裝飾裝修總投資比例大概維持在10:1到8:1之間，由此估算全國裝飾裝修總投資如下表所示時(shí)間房地產(chǎn)投資（億）裝飾裝修總投資（億）200725288.83732023.0-2528.8200831203.19422496.2-3120.3200936241.8082899.3-3624.22010482133857.1-4821.31、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)2001-2010全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2、房地產(chǎn)開發(fā)投資力度大3、房地產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重高2006年，韓國家庭的總資產(chǎn)中，房地產(chǎn)所占比重高達(dá)76.8%，在美國，這一比例為52%，而加拿大和日本分別為50%和61.7%。2010年9月，清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院副院長廖理在第四屆中國消費(fèi)金融論壇上公布的《中國消費(fèi)金融與投資者年度教育報(bào)告》顯示，中國城鎮(zhèn)家庭中85%的受訪者擁有自家房產(chǎn)，房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重高達(dá)73.44%。

房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債比例高達(dá)70%以上，是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)。

事實(shí)上，這個(gè)比例對于上市房企的負(fù)債率可以說是大大偏低的。這是由于上市房企的融資渠道較非上市房企更多——2007年以來，上市房企紛紛充分利用了公開增發(fā)、定向增發(fā)、發(fā)行公司債、發(fā)行短期融資券、信托融資等方式進(jìn)行融資。非上市房企的負(fù)債率目前普遍超過了75%，在部分省市，房地產(chǎn)行業(yè)的平均負(fù)債率甚至超過80%。4、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高萬科A752.8保利地產(chǎn)334.3金地集團(tuán)258.7首開股份197.1北辰實(shí)業(yè)143.1金融街117.8泛海建設(shè)100.7負(fù)債表單位：億元

根據(jù)對75家上市房企的負(fù)債率進(jìn)行調(diào)查可得：平均資產(chǎn)負(fù)債率為59.55%負(fù)債率超過100%的公司有1家負(fù)債率低于100%但超過80%的有5家負(fù)債率在70%-80%之間的有16家負(fù)債率在60%-70%之間的有24家負(fù)債率在50%-60%之間的有9家負(fù)債率在40%-50%之間的有11家負(fù)債率在30%-40%之間的有5家負(fù)債率低于30%的有4家4、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高5、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)是銀行貸款大戶目前銀行貸款中房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比在20%。興業(yè)銀行2007年住房按揭貸款占總貸款29.2％，再加上房地產(chǎn)開發(fā)類和建筑類公司貸款約占17.8％，總貸款中約有47％直接與房地產(chǎn)市場有關(guān)。綜合以上觀點(diǎn)：房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)是資金密集型行業(yè)對企業(yè)而言:貨幣緊縮就意味著企業(yè)資金來源減少了,同時(shí)加上利率的調(diào)整,就會增加企業(yè)的利潤。對于消費(fèi)者而言,利率的調(diào)整對購房產(chǎn)生極大影響.普通消費(fèi)者的收入是比較穩(wěn)定,一旦貨幣政策的調(diào)整打破了這個(gè)平衡,很多消費(fèi)者就會退房或者降低買房的需求.房地產(chǎn)業(yè)受政策影響大國內(nèi)居民收入增長趨勢圖（緩慢提升）房地產(chǎn)業(yè)政策叫“?！本偷谩巴！闭叻龀志涂煽焖侔l(fā)展，叫“走”就“走”它是可以有間隔性的,不象其他行業(yè)。例如計(jì)算機(jī),機(jī)械等設(shè)計(jì)研發(fā)行業(yè)，一旦中斷,要再發(fā)展就得經(jīng)歷一個(gè)較為漫長的時(shí)期,而房地產(chǎn)業(yè)不同,只要政策上加以扶持，房地產(chǎn)業(yè)可以立馬煥發(fā)青春。房地產(chǎn)行業(yè)是stop-goindustry房地產(chǎn)是一個(gè)典型的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，技術(shù)進(jìn)步速率相對較為緩慢；資金的影響很大，如貸款利率的上調(diào)能抑制房地產(chǎn)的投資與需求，從而影響房地產(chǎn)市場；易受政策的影響，政策是房地產(chǎn)市場的晴雨表。

因此，鑒于房地產(chǎn)業(yè)的上述行業(yè)特征，基于當(dāng)前宏觀調(diào)控這一特定背景，首當(dāng)其沖的是對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步率對比圖房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本方法第八章

政策主要涉及的調(diào)控手段：金融手段需求——限購令供給——保障性住房稅收——房產(chǎn)稅政府調(diào)控準(zhǔn)備金率2010年以來央行4次加息，共加息100個(gè)基點(diǎn)。加息對房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個(gè)作用的疊加效果：疊加效果通脹預(yù)期下房價(jià)上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發(fā)和購房成本上升，對房價(jià)起抑制作用，但成本上升是否跑得過房價(jià)上升，若房價(jià)上升更快，成本上升將被消納。2.1金融手段—貨幣手段以購買首套房屋面積為100平方米，首付比例為30%，貸款期限為30年為例：加息對首套購房按揭月供金額影響的彈性分析單位：元/平方米、元

加息幅度房價(jià)水平不加息50個(gè)基點(diǎn)100個(gè)基點(diǎn)150個(gè)基點(diǎn)200個(gè)基點(diǎn)250個(gè)基點(diǎn)300個(gè)基點(diǎn)50001896200021052213232224332546800030343199336835413715389340731000037923999421144264644486650911200045504799505353115573583961091500056885999631666396966729976372000075847999842188519289973210182影響：加息對于房地產(chǎn)市場需求端的影響主要在提高了居民購房成本。通過上面的計(jì)算可以看出：只要不出現(xiàn)像大幅度持續(xù)多次加息，由此導(dǎo)致的居民購房月供加重相當(dāng)有限。但是加息對房地產(chǎn)企業(yè)資金限制確實(shí)致命的。2.國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析2.1金融手段—貨幣手段自有資金率：2009年20%以下2010年52%以上影響：一些經(jīng)營方向單一和融資渠道狹窄的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨現(xiàn)金流緊張的挑戰(zhàn)。資金杠桿率：2009年2010年5倍以上2倍以下2.1金融手段—收縮流動(dòng)性，降低自有資金杠桿率

限購令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場進(jìn)入觀望，交易量會應(yīng)聲而下，對后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購數(shù)量。2011年限購令延續(xù)執(zhí)行，并較之2010年限購范圍有所擴(kuò)大。限購令天津北京杭州寧波廣州廈門深圳福州三亞…南京上海

限購令針對的是房價(jià)上漲幅度過大的大中型城市，對于中小城市而言限購令是利好，找不到出口的投資資金將從大中型城市轉(zhuǎn)向三四線城市，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會將開發(fā)的重點(diǎn)由一二線城市向三四線城市轉(zhuǎn)變。這樣也使得一線城市房價(jià)增幅放緩。影響：2.2需求——限購保障性住房既可有效供給、平抑房價(jià)，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，可謂一箭雙雕。影響：有效解決部分需求，確保“居者有其所”。投資8400億，開工590萬套2010年2011年預(yù)計(jì)投資1.3萬億，開工1000萬套2.

3供給——保障性住房影響：增加持有成本，有效遏制投機(jī)投資炒房行為，降低房價(jià)泡沫。2.4房產(chǎn)稅住房綠皮書《中國住房發(fā)展報(bào)告(2010-2011）》序號城市泡沫指數(shù)序號城市泡沫指數(shù)1福州0.7039深圳0.4852杭州0.66910武漢0.4813南寧0.66811長春0.4734青島0.55812寧波0.4445天津0.54213哈爾濱0.4176蘭州0.53414大連0.4007石家莊0.52015貴陽0.3698北京0.49616上海0.365備注：1、泡沫指數(shù)的取值在0~1之間,泡沫指數(shù)越大,說明該城市房價(jià)中的泡沫成分越大。2、房價(jià)泡沫指數(shù)的估計(jì)不可避免地要受到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的干擾。住房綠皮書的數(shù)據(jù)雖然不能說得上完全準(zhǔn)確；但是卻能反映目前房地產(chǎn)市場的大致狀況，其中有很多問題值得我們思考：1、為何我國的房地產(chǎn)市場泡沫如此之大？2、為何在密集的政策調(diào)控中，二三線城市的泡沫指數(shù)反而位居其上？2009年開始進(jìn)行樓市調(diào)控組合拳央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒2010.01.12國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案2010.03.18住建部：加快保障房建設(shè)遏制房價(jià)過快上漲2010.04.13住建部等七部門發(fā)文加快發(fā)展公租房2010.06.12國土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單2010.08.02國土部住建部出重拳：閑置土地一年以上禁拿地2010.09.27新國八條劍指樓市：二套房首付提至六成2011.01.262010.04.17國十條：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸【2010.04.17】國十條：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。政策效應(yīng)政策效應(yīng)初顯現(xiàn)，雷聲隆隆人惶恐；新盤驚現(xiàn)零成交，降價(jià)與否翹首盼。

【2010.09.29】國五條：中華人民共和國財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價(jià)過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。黃金樓市盤點(diǎn)：北京成交量大跌，房價(jià)依然堅(jiān)挺，部分項(xiàng)目逆市上漲；常州等二三線城市國慶成交量不受影響。金九銀十抗調(diào)控，量跌價(jià)擰逆市漲；二三熱度超一線，炒房有望百姓愁。4.17國十條表述9.29調(diào)控措施表述首套房首付比例要求對購買首套住房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。不分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以上。第三套及以上住房貸款在商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。不分地區(qū)，要求各商業(yè)銀行一律暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。非本地居民購房非本地居民住房貸款未做明確限制。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。限購只有后來北京版調(diào)控細(xì)則中采取限購措施，要求同一家庭在北京只能購買一套住房。對于房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。問責(zé)停留于空泛問責(zé)。明確要求地方政府未出臺新政細(xì)則的要出細(xì)則，已經(jīng)出臺細(xì)則的要完善。2010年兩次樓市調(diào)控對比2011年1月常州商品房成交總況商品房成交日均成交住宅類成交日均成交2010年12月8208套293套5955套212套2011年1月9073套292套6663套214套

【2011.01.26】國八條：國務(wù)院：國務(wù)院要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，落實(shí)地方政府責(zé)任，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會公布，二套房房貸首付比例提至60%，各地須從嚴(yán)實(shí)施差別化住房信貸。樓市盤點(diǎn)：一線房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，二三線房價(jià)持續(xù)高熱；穩(wěn)定接棒20101月常州住宅日均成交215套；多家房企高管離職潮漸起。

【2011.01.26】國八條：國務(wù)院：國務(wù)院要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，落實(shí)地方政府責(zé)任，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會公布，二套房房貸首付比例提至60%，各地須從嚴(yán)實(shí)施差別化住房信貸。國八一月如約至，調(diào)控緊抓不放松；高管離職潮頻起，房企重組浪已掀；奈何打折又加VIP，房市高熱褪不去！第九章如何應(yīng)對——宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略

凡經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)即使不是支柱產(chǎn)業(yè)也是發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用至關(guān)重要。

房地產(chǎn)價(jià)格上漲不足為奇。處于經(jīng)濟(jì)振興期的中國概莫能外，在經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期，中國房地產(chǎn)價(jià)格同樣每年都呈梯度上漲，只是在不同階段上漲幅度不同，漲跌波動(dòng)有別。端正認(rèn)識：房地產(chǎn)價(jià)格上漲是一種正?，F(xiàn)象宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)房地產(chǎn)企業(yè)對宏觀調(diào)控的態(tài)度“急病急醫(yī)”？拖成“慢性病”？“急病急醫(yī)”房地產(chǎn)開發(fā)投資過速行業(yè)矛盾初現(xiàn)迅速出臺政策

2005年，出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過快、哄抬房價(jià)、擾亂市場正常秩序的炒房行為。同年，出臺“國八條”和《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，造成市場交易量急劇下降，導(dǎo)致“持幣待購”，房地產(chǎn)過熱態(tài)勢得到緩解，短期效果明顯。拖成“慢性病”

不壓房價(jià)，輿論不干，強(qiáng)壓房價(jià)，市場不干；

不壓房價(jià)，影響穩(wěn)定；強(qiáng)壓房價(jià)，影響就業(yè)和政府收入；

壓少了老百姓不答應(yīng)，壓大了國民經(jīng)濟(jì)會波動(dòng)，許多人將失業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控現(xiàn)狀：如同把感冒拖成肺心病盡量少花錢，避免“短債長投”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在保存企業(yè)生存的前提下，盡量少花錢，控制一些不必要的資金流出。應(yīng)該盡量避免“短債長投”，降低企業(yè)的資金使用成本。應(yīng)該優(yōu)化開發(fā)項(xiàng)目的投資決策，并從項(xiàng)目的全壽命周期角度來進(jìn)行成本規(guī)劃與控制。適當(dāng)控制開發(fā)節(jié)奏，房價(jià)應(yīng)適當(dāng)配合調(diào)控政策進(jìn)行適度調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)特別注意控制開發(fā)節(jié)奏，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程與時(shí)序?；趪液暧^調(diào)控這一特定背景，開發(fā)商應(yīng)該積極配合政策的實(shí)施，并對房價(jià)進(jìn)行適度調(diào)整，以確保CPI不至于持續(xù)攀升。

土地稀缺性和物價(jià)全面上漲導(dǎo)致開發(fā)成本增加，新開發(fā)同樣面積的物業(yè)意味著更大的資金注入。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的生存依賴業(yè)務(wù)的持續(xù)性，在此基礎(chǔ)上不斷提升自身水平、拓寬業(yè)務(wù)的種類。注重開發(fā)的連續(xù)性、不斷提升實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極向二三線城市拓展

地價(jià)飆升導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)拿地越來越少、業(yè)務(wù)縮水，面臨雪球越滾越小的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極向周邊縣市等二三線城市拓展。土地開發(fā)成本穩(wěn)中有降、房價(jià)不會“大起大落”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極、主動(dòng)地應(yīng)對調(diào)整當(dāng)前，房地產(chǎn)的土地開發(fā)成本穩(wěn)中有降、房價(jià)也不會“大起大落”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不要過度悲觀，應(yīng)積極、主動(dòng)地面對宏觀調(diào)整政策，并結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際，采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)典型的“stop-goindustry”，以土地和資金兩大要素為基礎(chǔ)。國家對這個(gè)產(chǎn)業(yè)始終會高度重視，不可能長期執(zhí)行打壓政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極面對，用活這個(gè)調(diào)控政策。2003-2009年重慶土地價(jià)格與商品房價(jià)格

年份的比例地價(jià)（元/㎡）樓面價(jià)（元/㎡）地價(jià)與房價(jià)2003年79431819.9%2004年108944224.8%2005年112739121.1%2006年106756318.8%2007年2834115434.4%2008年2870100931.7%2009年5160173828.2%地價(jià)變化時(shí)間購地者地塊地價(jià)（元/㎡）單價(jià)（萬元/畝）7月30日香港信合三鋼廠2038113589月24日香港九龍倉江北城2720818148月10日龍湖后勤工程學(xué)院1193879511月9日重慶嘉江彈子后重慶部分地塊地價(jià)

地價(jià)變化重慶主城區(qū)地價(jià)土地位置用途土地面積（m2）競得單位競得時(shí)間成交價(jià)(萬元)均價(jià)（萬元/畝）江北區(qū)大石壩街道鄭家院住宅、綠地173110金融街20042039579北部新區(qū)高新園商住197913.8金科20042285977渝中區(qū)化龍橋商業(yè)、住宅506350瑞安天地2005158288208經(jīng)開區(qū)內(nèi)原重慶二建公司住宅7480融僑錦江20052212197南岸區(qū)南坪珊瑚村商業(yè)、居住98729重慶萬達(dá)200633353225高新區(qū)大楊石組團(tuán)商業(yè)、住宅16736華宇200611058441北部新區(qū)高新園人和組團(tuán)居住、綠地210247恒大200642400134渝中區(qū)化龍橋片區(qū)居住、公建、綠地等333134瑞安天地2006113454227南岸區(qū)南坪組團(tuán)居住、商業(yè)17093洋世達(dá)20073900152北部新區(qū)高新園人和組團(tuán)商業(yè)金融業(yè)用地13768華宇20077550366渝中區(qū)石油路1號二類居住、商業(yè)金融業(yè)191400恒大2007162785567九龍坡大楊石組團(tuán)二類居住、商業(yè)金融業(yè)91928恒大200790215.3654沙坪壩組團(tuán)居住、商業(yè)、防護(hù)綠地41979金融街200728400451重慶主城區(qū)地價(jià)南岸區(qū)彈子石居住、公建、相關(guān)配套等336600招商2009500300992江北區(qū)江北城二類居住、商業(yè)金融業(yè)264900中海、九龍倉20094100001032江北區(qū)大石壩二類居住、商業(yè)金融業(yè)596500保利2009381000426江北區(qū)江北城商業(yè)金融業(yè)94800江北嘴置業(yè)20092024001423江北區(qū)大石壩二類居住、商業(yè)金融業(yè)233700東銀2009171000488江北區(qū)大石壩二類居住、商業(yè)金融業(yè)141700保利2009160000753渝中區(qū)大楊石居住、公建、綠地等105500萬科2009111200703沙坪壩區(qū)西永二類居住、商業(yè)金融業(yè)588200龍湖2009106000120沙坪壩區(qū)二類居住、商業(yè)金融業(yè)188700華宇2009103100364九龍坡區(qū)中梁山二類居住、商業(yè)金融業(yè)、公共綠地262400金科20083510089江北區(qū)大石壩二類居住229300首創(chuàng)2008122500356土地位置用途土地面積（m2）競得單位競得時(shí)間成交價(jià)(萬元)均價(jià)（萬元/畝）北部新區(qū)人和商業(yè)金融業(yè)用地

73460高科201088000800江北區(qū)觀音橋二類居住用地122970金融街2010146000792房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)妥善處理現(xiàn)有庫存開發(fā)量，盡量減少資金占用率房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)前應(yīng)妥善處理庫存開發(fā)量，能夠銷售的盡量出售，盡快進(jìn)行資金變現(xiàn)，以降低資金占用率。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，建立預(yù)警機(jī)制，確保資金鏈的平穩(wěn)運(yùn)作，適當(dāng)控制房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏與數(shù)量，并不斷提升自身的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范開發(fā)商應(yīng)具備較高的風(fēng)險(xiǎn)防范意識，如果刻意去模仿、追求高于自身發(fā)展水平的城市的做法，例如開發(fā)一些不必要的高檔產(chǎn)品，力求突破極限，其后果可能是頭破血流。在結(jié)