天津律師辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)指引草案

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19律師為建筑物區(qū)劃內(nèi)的公共設(shè)施、公共場所相關(guān)問題提供法律效勞 22第三節(jié)專項維修資金問題 22專項維修資金的涵義 22專項維修資金交存合法性審查 23專項維修資金使用合法性審查 24專項維修資金的監(jiān)視理 29第四節(jié)常見糾紛及處理機制 30開發(fā)商與業(yè)主常見糾紛及處理機制 31業(yè)主業(yè)主會〕與物業(yè)效勞常見糾紛及處理機制 33業(yè)主與業(yè)主常見糾紛及處理機制 35第四章建筑物區(qū)分所有權(quán)共同理權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引 37第一節(jié)概述 37共同理權(quán)的含義 37共同理權(quán)的特征 37第二節(jié)業(yè)主大會 38業(yè)主大會的概述 38律師為首次業(yè)主大會的成立提供法律效勞 38律師為業(yè)主大會提供法律效勞 39律師為業(yè)主大會提供法律效勞的風(fēng)險提示 40第三節(jié)業(yè)主會 41業(yè)主會的界定 41律師為業(yè)主會提供法律效勞 41律師為業(yè)主會提供法律效勞的風(fēng)險提示 42第四節(jié)物業(yè)效勞企業(yè) 44物業(yè)效勞企業(yè)的概念 44律師認(rèn)定物業(yè)效勞企業(yè)能否承接某項物業(yè)理工程應(yīng)注意的法律問題 44物業(yè)理效勞 46律師為物業(yè)效勞企業(yè)前物業(yè)理提供法律效勞 46律師為物業(yè)效勞物業(yè)理提供法律效勞 52物業(yè)效勞企業(yè)提供物業(yè)效勞過程中應(yīng)注意的問題 53物業(yè)費的繳納 53為業(yè)主的物業(yè)專有部提供維修養(yǎng)護或特約效勞的收費 53物業(yè)的驗收與交接 53公共建筑和共用設(shè)施的使用與維護修理 54共用部位、共用設(shè)施的使用與維護修理 54物業(yè)理用房的使用 55房屋的裝飾、裝修 55物業(yè)效勞企業(yè)的平安防范義務(wù) 56第三人行為危及公共利益及別人合法利益物業(yè)效勞企業(yè)維護后有權(quán)收取相關(guān)費用 56物業(yè)效勞的轉(zhuǎn)委托應(yīng)注意的問題 56物業(yè)效勞合同終止應(yīng)注意的問題 56義務(wù) 57第五節(jié)常見糾紛及處理機制 57物業(yè)理自治權(quán)糾紛情形： 57業(yè)主與建立、前物業(yè)效勞企業(yè)之間的物業(yè)理效勞糾紛 59業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)之間的糾紛 60物業(yè)使用人違犯法律、法規(guī)、理規(guī)約和物業(yè)效勞合同的糾紛 61第五章附那么 63第一章總那么第一節(jié)一般規(guī)定制定目的為了進步律師承辦建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)業(yè)務(wù)程度進步工作效率減少律師執(zhí)業(yè)中的疏漏降低律師業(yè)務(wù)風(fēng)險為委托人提供更優(yōu)質(zhì)的法律效勞指導(dǎo)律師建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)訴訟和非訴業(yè)務(wù)特制定本操作指引。適用范圍本操作指引適用于發(fā)生在領(lǐng)域內(nèi)的、律師承辦建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)業(yè)務(wù)包括專有部專有權(quán)、共有部共有權(quán)、共同理權(quán)等相關(guān)法律業(yè)務(wù)。指引內(nèi)容本指引以我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、部門規(guī)章為根據(jù)就相關(guān)業(yè)務(wù)的的操作程序、、本卷須知及風(fēng)險提示與防范等內(nèi)容按照律師效勞對象及業(yè)務(wù)類型的不同進展分類涉及民事主體間的法律關(guān)系及民事主體與主部門間的法律關(guān)系處理。名詞解釋本指引涉及較多專業(yè)名詞為明確各名詞意義特對如下相關(guān)名詞進展解釋本指引中出現(xiàn)如下名詞均按本解釋的內(nèi)容確定有特殊說明的除外： 業(yè)主——業(yè)主是指依法享有建筑物專有部所有權(quán)或者商品房買賣的民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部但尚未依法所有權(quán)登記的人。 業(yè)主大會——由一個物業(yè)理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成以一定程序物業(yè)理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主權(quán)利義務(wù)的組織。 業(yè)主會——由組成業(yè)主大會的業(yè)主按照法定程序選舉或者更換執(zhí)行業(yè)主大會的事項的組織。物業(yè)效勞企業(yè)——依法設(shè)立、具有法人資格從事物業(yè)理效勞活動的民事主體。前物業(yè)效勞企業(yè)——在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)效勞企業(yè)之前由建立選聘的物業(yè)效勞企業(yè)。物業(yè)使用人——物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人前物業(yè)效勞合同——由建立選聘的應(yīng)當(dāng)包含在房屋買賣合同中的物業(yè)效勞合同物業(yè)效勞合同——由業(yè)主、業(yè)主大會選聘的物業(yè)效勞企業(yè)與全體業(yè)主或業(yè)主會簽訂的物業(yè)效勞合同；物業(yè)資料——建立應(yīng)向物業(yè)效勞企業(yè)移交的資料：一〕開工總平面圖單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備開工圖配套設(shè)施、地下網(wǎng)工程開工圖等開工驗收資料；二〕設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；三〕物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明；四〕物業(yè)理所必需的其他資料。建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部——建筑區(qū)劃內(nèi)符合以下條件的房屋以及車位、攤位等特定空間：一〕具有構(gòu)造上的性可以明確區(qū)分；二〕具有利用上的性可以排他使用；三〕可以登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體；以及規(guī)劃上專屬于特定房屋且開發(fā)商銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等屬于專有部的組成部。共有部——是建筑區(qū)劃內(nèi)排除專有部以外不屬于政公用部或其他權(quán)利人所有的為業(yè)主共同所有的部。經(jīng)營性用房——建筑物內(nèi)規(guī)劃用于各類商業(yè)效勞、消費經(jīng)營辦公〕等經(jīng)營性活動的房屋。使用說明.1本操作指引是為律師承辦相關(guān)業(yè)務(wù)提供經(jīng)歷和借鑒的指導(dǎo)性不具有強迫性或性。.2本操作指引所陳述內(nèi)容是根據(jù)處理一般業(yè)務(wù)和經(jīng)歷制定并不保證是處理任何詳細業(yè)務(wù)的最正確方案律師應(yīng)根據(jù)實際情況處理詳細業(yè)務(wù)。.3因為律師承辦業(yè)務(wù)受復(fù)雜的詳細情況和環(huán)境影響本操作指引不是律師承辦業(yè)務(wù)防止風(fēng)險的保證。第二節(jié)法律根據(jù)概述本操作指引根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)編寫以?物權(quán)法?為核心根據(jù)以?合同法?、?物業(yè)理?等法律、法規(guī)、部門規(guī)章為輔助。此方面法規(guī)原那么性較強部規(guī)定尚存許多需要完善之處。對于缺乏詳細法律根據(jù)的律師在承辦業(yè)務(wù)時應(yīng)按照法律的根本原那么處理同時應(yīng)積累經(jīng)歷并積極提供立法建議。在本指引列明的法律根據(jù)外律師在承辦業(yè)務(wù)時應(yīng)注意地規(guī)、規(guī)章、行政性的規(guī)定特別是程序和時限方面的規(guī)定更應(yīng)給予足夠關(guān)注。本操作指引系根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)編制承辦相關(guān)律師應(yīng)充分注意法律法規(guī)的制訂、修改、廢除情況并就相關(guān)情況進展適當(dāng)調(diào)整。法律根據(jù).1法律類：?民法通那么?1987年?物權(quán)法?2007年?合同法?1999年?建筑法?1998年.2行政法規(guī)類：?物業(yè)理?2007年?建立工程質(zhì)量理?2000年?社會團體登記理?1998年?地名理?1986年.3部門規(guī)章類：建立部?前物業(yè)理理暫行?2003年9月建立部?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)理?2007年建立部?建立部〈前物業(yè)效勞合同示范文本〕〉的?2004年建立部?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修理?1999年1月1建立部、?住宅專項維修資金理?2008年建立部?商品房銷售理?2001年建立部?房屋建筑工程質(zhì)量保修?2000年建立部?商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?1998年建立部?房屋登記?2008年建立部?房屋登記薄理?2008年建立部?商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么〕?1995年?〈地名理〉施行細那么?1996年事務(wù)理、人民防空會?平時使用人防工程的暫行規(guī)定?1993年12.4解釋類：?人民<審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件詳細應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋>?2009年?人民審理物業(yè)效勞糾紛案件詳細應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?2009年?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?2003年第二章建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部專有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引第一節(jié)概述2.1.1專有部的界定參見第一章第條“建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部〞的定義2.1.2專有部所有權(quán)行使的根本原那么2.1.22.1.21、不得破壞建筑物的根底、構(gòu)造、承重墻體及公用設(shè)施；2、不得損害建筑物的整體外觀；3、不得擅自改變建筑物的使用用途；4、不得妨害環(huán)境衛(wèi)生及其他業(yè)主的平安；5、不得違犯其他業(yè)主共同利益。2.1.22.1.2第二節(jié)商品房買賣合同的簽訂2.2.1律師提供法律效勞的原那么.1明確判斷屬于建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)專有部的范疇提示業(yè)主、建立開發(fā)商〕等相關(guān)權(quán)利主體注意。.2審核商品房買賣合同及其附件確保合同內(nèi)容符合以下一般性規(guī)定：1、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施及物業(yè)效勞用房、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位等屬于業(yè)主共有但城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地及明示屬于個人的綠地除外。在法律上已經(jīng)明確規(guī)定屬于業(yè)主所有的公共空間建立與業(yè)主在合同中不得約定其權(quán)利歸屬。2、建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬由當(dāng)事人通過、附贈或者出租等方式約定。上述車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。在沒有滿足業(yè)主需要之前不得向業(yè)主以外的第三人銷售、出租、贈與。3、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于個人應(yīng)予以明示。沒有按法律規(guī)定明示的屬于全體業(yè)主共有。4、露臺一般處于建筑物頂層屋頂屋頂作為建筑物的根本構(gòu)造屬于共有部但假設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)的建筑設(shè)計規(guī)劃將露臺專屬于特定房屋那么該露臺屬于專有部。律師就商品房買賣合同簽訂涉及專有部內(nèi)容〕為房屋買受人業(yè)主〕提供法律效勞各地房地產(chǎn)業(yè)理部門為商品房交易要求建立必須使用統(tǒng)一制定的商品房買賣合同范本。但建立往往在合同范本的根底上添加附件約定對業(yè)主不利的內(nèi)容。律師為業(yè)主審查合同時應(yīng)當(dāng)對范本中需填寫的內(nèi)容以及附件部進展著重審查確認(rèn)建立提供的合同文本是否符合法律法規(guī)的規(guī)定是否存在不利于業(yè)主或進犯業(yè)主利益的條款：.1審查、確定合同約定的建筑面積是否符合規(guī)定。根據(jù)?商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么〕?、?住宅設(shè)計?等規(guī)定套內(nèi)建筑面積應(yīng)由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積兩部組成詳細計算方式如下：1、套內(nèi)使用面積：臥室、起居室、、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包括在構(gòu)造面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、道井均不計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。2、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體分為公共墻和非公共墻兩種。其中套單元〕與套單元〕、套單元〕與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻〕均為公共墻按墻體程度面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；套單元〕內(nèi)的分隔墻為非公共墻按墻體程度面積的全部計入套內(nèi)墻體面積。臺面積應(yīng)按構(gòu)造底板凈面積單獨計算不計入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。.2審查、確定合同中有關(guān)面積誤差的處理方式是否符合業(yè)主的利益。根據(jù)?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第十四條的規(guī)定建立交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符合同有約定的按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的按照以下原那么處理：1、面積誤差比絕對值在3以內(nèi)含3〕按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算業(yè)主因此懇求解除合同的將不予支持；2、面積誤差比絕對值超出3業(yè)主有權(quán)懇求解除合同、返還已付購房款及利息。如業(yè)主同意繼續(xù)履行合同房屋實際面積大于合同約定面積的面積誤差比在3以內(nèi)含3〕部的房價款應(yīng)由業(yè)主按照約定的價格補足面積誤差比超出3部的房價款應(yīng)由建立承擔(dān)、所有權(quán)歸業(yè)主；房屋實際面積小于合同約定面積的面積誤差比在3以內(nèi)含3〕部的房價款及利息應(yīng)由建立返還業(yè)主面積誤差比超過3部的房價款業(yè)主有權(quán)要求建立雙倍返還。此外商品房買賣合同按建筑面積計價的當(dāng)事人亦可在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e如建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時約定按照上述解釋的方式或約定其他方式處理。.3審查、確定合同約定的綠地、車庫及車位、露臺等內(nèi)容是否符合規(guī)劃要求：1、建立如或附贈建筑規(guī)劃區(qū)綠地給業(yè)主那么?商品房買賣合同?的附圖中應(yīng)顯示該部綠地且具有與公共空間隔離的建筑構(gòu)造建立應(yīng)保證該等建筑構(gòu)造符合建立規(guī)劃要求約定罰那么〕。2、建立如轉(zhuǎn)讓、附贈或出租車庫、車位給業(yè)主那么應(yīng)要求建立出示該車庫、車位符合規(guī)劃要求的證明并對符合規(guī)劃做出保證約定罰那么〕。此外還應(yīng)查清該地下車位是否屬于人防地下室。業(yè)主使用屬于人防地下室改造的車庫、車位時應(yīng)要求建立出示人防地下室平時使用審批手續(xù)并審核建立準(zhǔn)許業(yè)主使用年限有否超過人防主部門準(zhǔn)許建立使用的年限。3、如建立的房屋附帶露臺的那么?商品房買賣合同?中約定及或〕在的附圖中應(yīng)顯示該露臺且具有與公共空間隔離的建筑構(gòu)造建立應(yīng)保證該等建筑構(gòu)造符合建立規(guī)劃要求約定罰那么〕。律師就商品房買賣合同簽訂涉及專有部內(nèi)容〕為建立提供法律效勞.1向建立出具法律書告知哪些空間屬于業(yè)主法定共有部哪些空間屬于業(yè)主專有部哪些部可以在規(guī)劃中事先確定為非業(yè)主共有部。.2審查、擬制商品房買賣合同及其補充協(xié)議、附件確保約定內(nèi)容不得違犯?物權(quán)法?等法律法規(guī)的強迫性規(guī)定防止將法定屬于全體業(yè)主共有的空間約定屬于建立或個別業(yè)主所有。.3審查建立提供的規(guī)劃確定可以通過合同約定轉(zhuǎn)讓權(quán)屬的綠地范圍并提示建立：未經(jīng)明示為專有部的綠地即規(guī)劃不屬于專有部的綠地〕不得以、贈與等方式承諾給個別業(yè)主使用也不得就綠地的使用向業(yè)主收取費用否那么、贈與條款無效已收取的費用應(yīng)予以退還。假設(shè)收取的費用必須表達綠地價值的可以對所售商品房按套計價并將綠地價值表達在商品房價格中。.4建立利用人防地下室改造為車庫、車位出租的應(yīng)提示建立：在出租前人防工程平時使用審批手續(xù)并繳納相關(guān)使用費并向承租人告知人防工程的性質(zhì)及使用時應(yīng)遵守相關(guān)人防法律法規(guī)。.5審查建立提供的規(guī)劃確定可以通過合同約定轉(zhuǎn)讓權(quán)屬的車庫、車位范圍擬制符合法律規(guī)定的車位轉(zhuǎn)讓、出租協(xié)議。根據(jù)?汽車庫建筑設(shè)計?汽車庫室內(nèi)最小凈高應(yīng)符合以下規(guī)定：微型車、小型車2.20米；輕型車2.80米；中、大型、絞接客車3.40米。如汽車庫室內(nèi)最小凈高未到達上述的那么不能以車庫的名義、出租、贈與。第三節(jié)經(jīng)營性用房問題2.3.1經(jīng)營性用房的涵義及界定詳細參見第一節(jié)第條“經(jīng)營性用房〞的定義。2.3.2律師就經(jīng)營性用房問題涉及專有部內(nèi)容〕為業(yè)主提供法律效勞2.3.2.11、注意核實經(jīng)營性用房的土地使用權(quán)年限。一般情況下商品房用地的土地使用年限為：住宅用地70年商業(yè)用地40年商住、酒店式公寓、辦公用房、工業(yè)用房50年。2、與住宅建立用地不同住宅建立用地使用權(quán)滿后自動續(xù)〕規(guī)劃用途為經(jīng)營性用房的建立用地使用權(quán)滿后依法律規(guī)定。3、其他參見第2.2.22.3.2.2出租、二次轉(zhuǎn)1、承受業(yè)主委托對承租人、受讓人的經(jīng)營資質(zhì)、資信情況等進展盡職調(diào)查；2、起草、審查、修改經(jīng)營性用房的租賃、轉(zhuǎn)讓相關(guān)合同。轉(zhuǎn)讓經(jīng)營性用房所有權(quán)其對共有部享有的共有和共同理的權(quán)利義務(wù)應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。此外應(yīng)注意與承租人就共有部的權(quán)利和義務(wù)進展約定如約定共有部權(quán)利受到損害時要求承租人及時業(yè)主行使相關(guān)權(quán)利。另需注意約定物業(yè)理費的繳納義務(wù)人。3、將同一產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營性用房分割同時出租給數(shù)個承租人時應(yīng)注意與數(shù)個承租人明確承租經(jīng)營性用房的詳細位置及范圍、承租方轉(zhuǎn)租的限制、多個承租主體優(yōu)先購置權(quán)、共有部權(quán)利義務(wù)的安排等內(nèi)容。4、協(xié)助租賃、轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓必須擬制書面合同并到房地產(chǎn)理部門房屋過戶手續(xù)。5、注意提示業(yè)主、承租人：使用經(jīng)營性用房從事經(jīng)營活動時不得影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的平安或安寧否那么其他業(yè)主有權(quán)懇求排除妨害、賠償損失。特別注意噪聲、油煙等空氣污染、污水排放、垃圾堆放等應(yīng)符合小區(qū)理規(guī)定及、地方；經(jīng)營性用房裝修時應(yīng)事先經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)包括但不限于消防、房屋平安鑒定等部門〕。2.3.2.3普通住宅1、協(xié)助業(yè)主與居委會、業(yè)主會、有利害關(guān)系的其他業(yè)主進展協(xié)商獲得其同意并起草有利害關(guān)系業(yè)主的同意等。業(yè)主將普通住宅轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性用房除遵守法律、法規(guī)以及理規(guī)約外應(yīng)事先獲得有利害關(guān)系的其他業(yè)主同意否那么有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)懇求排除妨害或恢復(fù)原狀造成損害的還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)?人民審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件詳細應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?的規(guī)定本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主〞。建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主主張與自己有利害關(guān)系的應(yīng)提供證據(jù)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。2、協(xié)助業(yè)主或承租人工商登記手續(xù)。2.3.3律師就經(jīng)營性用房問題涉及專有部內(nèi)容〕為建立提供法律效勞2.3.31、審查、擬制經(jīng)營性用房買賣合同等注意提示建立：根據(jù)建立部?商品房銷售理?銷售經(jīng)營性用房時不應(yīng)對預(yù)售房采取售后包租或變相售后包租的方式進展銷售。2、其他參見第條2.3.31、承受建立委托對承租人經(jīng)營資質(zhì)、資信情況等進展盡職調(diào)查。2、起草、審查、修改租賃合同并注意以下問題：1〕應(yīng)注意與承租人就共有部的權(quán)利和義務(wù)以及對物業(yè)理費的繳納進展約定。2〕應(yīng)在協(xié)議中要求承租人使用經(jīng)營性用房從事經(jīng)營活動時不得影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的平安或安寧特別注意噪聲、油煙等空氣污染、污水排放、垃圾堆放等應(yīng)符合小區(qū)理規(guī)定及、地方；經(jīng)營性用房裝修時應(yīng)事先經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)包括但不限于消防、房屋平安鑒定等部門〕如給其他業(yè)主或建立造成損失承租人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3、協(xié)助租賃登記手續(xù)。第四節(jié)車庫、車位的問題車庫、車位的種類.1規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位在開發(fā)房地產(chǎn)前經(jīng)規(guī)劃主部門批準(zhǔn)、在建筑區(qū)劃內(nèi)建立的車庫、車位其作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部建立可以、附贈或者出租的方式處分并應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。在沒有首先滿足業(yè)主需要之前不得向業(yè)主以外的第三人、出租或贈與。.2占用業(yè)主共有的道路或其他共有的場所停放汽車的車庫、車位占用業(yè)主共有的公共場所停放汽車的車庫、車位一般兼具其他功能歸屬于全體業(yè)主共有其開發(fā)、使用、經(jīng)營、理等權(quán)利也由業(yè)主通過業(yè)主大會或業(yè)主會行使。本指引第三章詳細闡述本節(jié)不作詳細介紹。.3利用人防地下室停放汽車的車庫、車位根據(jù)?人民防空法?強迫建立人防地下室其建筑面積不計入業(yè)主共有建筑面積同時也不屬于業(yè)主專有部。建立向人防理部門繳納費用并備案后可將人防地下室開發(fā)成用于停放汽車的車庫、車位但不應(yīng)損失其功能、設(shè)施任何、個人對其只有使用、經(jīng)營的權(quán)利不享有所有權(quán)。律師就車庫、車位問題為業(yè)主提供法律效勞.1對合同約定的車庫、車位進展調(diào)查如是規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位那么可簽訂轉(zhuǎn)讓、贈予、出租使用合同；假設(shè)是人防地下室改造的車庫、車位那么只能簽訂租賃使用合同并應(yīng)要求出租方出具在人防主部門的備案手續(xù)。.2認(rèn)真審查建立提供的格式合同文本確認(rèn)是否存在損害業(yè)主利益的內(nèi)容。提出修改參加業(yè)主與建立的簽約會談。.3假設(shè)對預(yù)售中的車庫、車位簽訂轉(zhuǎn)讓、贈予、承租合同且無法標(biāo)明詳細位置的律師可以幫助業(yè)主在合同中與建立約定車庫、車位開工交付時車庫、車位受讓人、受贈人、承租人確定車庫、車位詳細位置的程序、方式。律師就車庫、車位問題為建立提供的法律效勞.1注意提示建立：轉(zhuǎn)讓、附贈、出租車位時應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足規(guī)劃區(qū)內(nèi)業(yè)主的需求。.2審查建立提供的規(guī)劃明確人防地下室改造的車庫、車位范圍提示建立：只能就該等車位簽訂租賃使用合同并應(yīng)配合人防理部門日常的維護、理及使用人防地下室的工作。并且協(xié)助建立在人防主部門備案手續(xù)。.3擬制有關(guān)車庫、車位的銷售、租賃等協(xié)議。地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定車庫、車位應(yīng)當(dāng)權(quán)屬登記手續(xù)的應(yīng)提示建立協(xié)助業(yè)主車庫、車位權(quán)屬登記手續(xù)。.4預(yù)售時無法確定合同約定車庫、車位詳細位置的協(xié)助建立制定業(yè)主選取車庫、車位的程序、方式。第五節(jié)常見糾紛及處理機制本節(jié)結(jié)合相關(guān)理經(jīng)歷對常見的涉及專有部的糾紛及處理機制做一簡要的介紹。建立與業(yè)主常見糾紛及處理機制.1建立交付房屋實際建筑面積與商品房買賣合同約定建筑面積存在誤差的糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕建立與業(yè)主買受人〕簽署的?商品房買賣合同?；2〕房屋產(chǎn)權(quán)證；3〕專業(yè)測量機構(gòu)的測量。2、律師應(yīng)重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：1〕通過?商品房買賣合同?理解建立交付的房屋面積應(yīng)當(dāng)同時審查合同是否約定了面積誤差的解決方式。假設(shè)合同沒有約定面積誤差的解決方式那么可參照.1的第2部內(nèi)容解決。2〕房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋建筑面積是經(jīng)房屋測量理部門測量后確定的如房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的建筑面積與合同約定的建筑面積存在誤差那么可直接證明建立交付的房屋建筑面積與合同約定的建筑面積不符。3〕假設(shè)業(yè)主認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)證與交付的房屋的實際建筑面積有誤差可以自行委托或向申請由專業(yè)測量機構(gòu)根據(jù)?商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么〕?與?建筑面積計算規(guī)那么?進展測量。.2建立轉(zhuǎn)讓、附贈、出租車庫、車位與業(yè)主的糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕建立與業(yè)主買受人〕簽署的車庫、車位轉(zhuǎn)讓、附贈、出租合同；2〕車庫、車位的規(guī)劃及圖紙；3〕建立使用人防地下室經(jīng)營車庫、車位的備案證明及交費憑證。2、律師應(yīng)重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：1〕通過建立與業(yè)主簽署的車庫、車位轉(zhuǎn)讓、附贈、出租合同理解產(chǎn)生糾紛的車庫、車位的詳細位置通過車庫、車位的出租合同還可以理解車庫、車位租賃的限。2〕通過規(guī)劃可以理解產(chǎn)生糾紛的車庫、車位是否為規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位假設(shè)車庫、車位系占用共有道路或業(yè)主共有場所而建那么建立無權(quán)處分該車庫、車位。3〕假設(shè)通過規(guī)劃理解到產(chǎn)生糾紛的車庫、車位系人防地下室改造而成那么應(yīng)要求建立出具在人防主部門備案的證明及交費憑證。同時應(yīng)注意出租車庫、車位的合同限不應(yīng)長于備案使用的限。.3建立與業(yè)主約定特定綠地、露臺等空間專屬于特定業(yè)主的糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕建立與業(yè)主買受人〕簽署的?商品房買賣合同?；2〕綠地、露臺等空間的規(guī)劃證明；3〕交付使用時綠地、露臺等空間的建筑狀況。2、律師應(yīng)重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：1〕通過建立與業(yè)主買受人〕簽署的?商品房買賣合同?理解合同中產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺等約定內(nèi)容及詳細位置；2〕通過規(guī)劃證明及圖紙理解產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺等空間在規(guī)劃設(shè)計時是否利用墻體、圍欄等建筑與共有空間隔分開綠地、露臺等空間是否有通向公共空間的公用通道。假設(shè)產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺等空間與共有空間沒有隔離設(shè)施或者有公用的通道那么該綠地、露臺等空間在規(guī)劃上屬于共有空間建立不得通過合同轉(zhuǎn)讓、附贈給特定業(yè)主。3〕業(yè)主可以通過影像資料和證人證言證明產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺等空間交付時的狀況假設(shè)交付時存在的墻體、圍欄等隔離設(shè)施與規(guī)劃圖紙不一致說明建立擅自更改了規(guī)劃交付時綠地、露臺等空間的“明示〞設(shè)施也不符合規(guī)劃。.1業(yè)主與業(yè)主間因住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕房屋產(chǎn)權(quán)證；2〕業(yè)主同意住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明；3〕工商登記部門經(jīng)營性用房業(yè)主或使用者的登記信息；4〕房屋價值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營活動影響的證明。2、律師應(yīng)重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：1〕通過房屋產(chǎn)權(quán)證記載的房屋坐落位置可以證明相關(guān)業(yè)主是否為法律規(guī)定的“有利害關(guān)系的業(yè)主〞。同一棟的業(yè)主為當(dāng)然的“有利害關(guān)系的業(yè)主〞同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)的業(yè)主為那么需舉證證明其房屋價值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營活動影響后才具備“有利害關(guān)系的業(yè)主〞的資格。2〕業(yè)主同意住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明是住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的前提。假設(shè)沒有全部“有利害關(guān)系的業(yè)主〞的書面同意那么相關(guān)業(yè)主或物業(yè)的使用者將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房那么當(dāng)然不合法。3〕將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的經(jīng)營者登記的經(jīng)營信息或營業(yè)范圍可以直接證明住宅被改變?yōu)榻?jīng)營性用房的。4〕房屋價值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營活動影響的證明是同一建筑區(qū)劃但不在同一棟且受經(jīng)營活動影響的業(yè)主作為“有利害關(guān)系業(yè)主〞行使權(quán)利的前提條件。第三章建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部共有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引第一節(jié)概述共有部的界定.1建筑物區(qū)分所有有部又稱共用部是建筑區(qū)劃內(nèi)排除專有部以外不屬于政公用部或其他權(quán)利人所有的為業(yè)主共同所有的部。.2共有部詳細包括以下內(nèi)容：1、建筑物設(shè)施中排除專有部以外的共有部包括建筑物的根底、承重構(gòu)造、外墻、屋頂?shù)雀緲?gòu)造部通道、樓梯、大堂等公共通行部消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等構(gòu)造部；2、建筑物區(qū)劃內(nèi)排除業(yè)主專有部、政公用部或者其他權(quán)利人所有的場所、設(shè)施等包括建筑物化內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)效勞用房以及其他公共場所、公用設(shè)施；3、建筑區(qū)劃內(nèi)的土地依法由業(yè)主共同享有建立用地使用權(quán)但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外；4、建筑物及其附屬設(shè)施的維修屬于業(yè)主共有。共有部共有權(quán)行使的根本原那么.1業(yè)主對共有部既享有占有、使用、收益、處分等共有權(quán)同時又共同承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。.2業(yè)主對住宅、經(jīng)營性用房等專有部特定使用功能的合理需要可以無償利用屋頂以及與其專有部相對應(yīng)的外墻面等共有部但不得違犯法律、法規(guī)、理規(guī)約損害別人合法權(quán)益。.3業(yè)主不得單獨處分其對共有部的共有權(quán)對共有部權(quán)利的轉(zhuǎn)讓要附隨于業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部一并轉(zhuǎn)讓。.4有關(guān)共有權(quán)行使的重大事項要經(jīng)由業(yè)主共同。.5損害共有部權(quán)益的業(yè)主可以以當(dāng)事人身份提出懇求權(quán)。.6建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金經(jīng)業(yè)主共同可以用于電梯、水箱等共有部的維修。第二節(jié)建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施、公共場所問題律師提供法律效勞的根本范疇.1明確判斷屬于建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施、公共場所等共有部的范疇提示業(yè)主、開發(fā)商等相關(guān)權(quán)利主體注意。.2協(xié)助業(yè)主建立共有部權(quán)利行使的秩序?qū)ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施等共有部的費用分?jǐn)?、收益分配等事項達成約定。.3協(xié)助業(yè)主行使對共有部的權(quán)利。1、協(xié)調(diào)構(gòu)建業(yè)主對共有部的占有、使用、收益、處分秩序。改變共有部的用途、利用共有部從事經(jīng)營性活動、處分共有部的應(yīng)當(dāng)有業(yè)主共同相關(guān)內(nèi)容可以參考本指引共同理權(quán)相關(guān)內(nèi)容。2、協(xié)助業(yè)主主張對共有部的收益。共有部獲得的收益屬于業(yè)主共有開發(fā)商、物業(yè)效勞企業(yè)等無權(quán)處分該收益業(yè)主之間對收益分配有約定的按照約定沒有約定或者約定不明確的按照業(yè)主專有部占建筑物總面積的比例確定分配。3、協(xié)助業(yè)主、業(yè)主大會向某些業(yè)主提出對共有部費用分?jǐn)偟膽┣?。業(yè)主之間對共有部費用分?jǐn)傆屑s定的按照約定；沒有約定或者約定不明確的按照業(yè)主專有部占建筑物總面積的比例確定。4、協(xié)助業(yè)主行使共有部物上懇求權(quán)維護合法權(quán)益。eq\o\ac(○,1)建立、物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主會、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)效勞用房或者改變其使用功能律師可以協(xié)助當(dāng)事人提出排除妨害、恢復(fù)原狀或者賠償損失的懇求權(quán)；eq\o\ac(○,2)建立、物業(yè)效勞企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部從事盈利性活動律師可以協(xié)助當(dāng)事人提出返還扣除相應(yīng)本錢之后收益的懇求權(quán)。5、提示物業(yè)效勞不得擅自利用和改變建筑區(qū)劃范圍內(nèi)的公共建立和共用設(shè)施、物業(yè)用房等確有必要時應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討同意后由業(yè)主依法有關(guān)手續(xù)。律師為建筑物設(shè)施內(nèi)公共設(shè)施、公共場所相關(guān)問題提供法律效勞.1建筑物設(shè)施內(nèi)有關(guān)公共設(shè)施、公共場所斷定1、外墻：包圍專有部所形成的外部房屋根本構(gòu)造包括外墻構(gòu)造體和外墻面。2、頂及樓頂：屋頂是指連接上下層房屋之間的建筑根本構(gòu)造；樓頂是指頂層房屋之上與建筑物上層空間隔離的建筑構(gòu)造。3、樓頂平臺：樓頂平臺不同于樓頂是指樓頂上的一定空間。樓頂平臺并不當(dāng)然屬于業(yè)主共有應(yīng)區(qū)分來判斷：1〕當(dāng)樓頂平臺符合以下條件時應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為樓頂業(yè)主專有部組成部：eq\o\ac(○,1)符合規(guī)劃；eq\o\ac(○,2)具備構(gòu)造上的性可以明確區(qū)分；具有利用上的性可以排他使用；eq\o\ac(○,3)建立銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同。2〕當(dāng)樓頂平臺為建筑物之根本構(gòu)造具有共用性質(zhì)；且樓頂平臺在設(shè)計上具有防火避難功能時應(yīng)認(rèn)定為共有。4、承重構(gòu)造：直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給根底地基的主要構(gòu)造構(gòu)件和其連接接點包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。簡單的判斷是看撤除該部對房屋主體構(gòu)造是否會有不利影響。5、避難層：建筑高度超過100m的公共建筑內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時供人員臨時避難使用的樓層。6、設(shè)備層：專用于布置機電設(shè)備等的樓層。7、設(shè)備間：每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c設(shè)置電信設(shè)備和計算機網(wǎng)絡(luò)設(shè)備以及建筑物配線設(shè)備進展網(wǎng)絡(luò)理的場所。.2建筑物共有部發(fā)生自然損壞所需費用的處理原那么：1、建筑物共有部發(fā)生自然損壞所需費用的分?jǐn)偣灿袠I(yè)主之間有約定的按照約定處理；沒有約定或約定不明確的按照業(yè)主專有部占建筑物總面積的比例確定。2、?城異產(chǎn)毗連房屋理規(guī)定?中有關(guān)共有部自然損壞費用分?jǐn)偟囊?guī)定如下：1〕共有房屋主體構(gòu)造中的根底、柱、梁、墻的修繕由共有業(yè)主按份額比例分擔(dān)；2〕共有墻體的修繕包括因構(gòu)造需要而涉及的相鄰部位的修繕〕按兩側(cè)均分后再由每側(cè)業(yè)主負(fù)責(zé)；3〕樓蓋的修繕其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé)；其構(gòu)造部位由毗連層上下業(yè)主按份額比例分擔(dān)；4〕房蓋的修繕：eq\o\ac(○,1)不上人房蓋由修繕?biāo)胺秶采w下各層的業(yè)主按份額比例分擔(dān)；eq\o\ac(○,2)可上人房蓋包括屋面和周邊護欄〕如為各層所共用由修繕?biāo)胺秶采w下各層的業(yè)主按比例分擔(dān)；如僅為假設(shè)干層共用使用層的業(yè)主分擔(dān)一半其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下業(yè)主按比例分擔(dān)；5〕樓梯及樓梯間包括出層面部〕的修繕：eq\o\ac(○,1)各層公用樓梯由業(yè)主按份額比例分擔(dān)；eq\o\ac(○,2)為某些層所專用的樓梯由其專用的業(yè)主按份額比例分擔(dān)；6〕房屋共用部位必要的裝飾由受益的業(yè)主按份額比例分擔(dān)；7〕房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝、垃圾道、化糞池等〕的修繕由業(yè)主按份額比例分擔(dān)。.3對共有部的利用1、單個業(yè)主有權(quán)合理利用共有部1〕業(yè)主對住宅、經(jīng)營性用房等專有部特定使用功能的合理需要有權(quán)無償利用屋頂以及與其專有部相對應(yīng)的外墻面等共有部；但不得以盈利為目的；不得違犯法律、法規(guī)、理規(guī)約損害別人合法權(quán)益。比方放置空調(diào)外機占用外墻面安裝遮蓬占用外墻面放置太能熱水器占用屋頂?shù)取?〕當(dāng)某些業(yè)主對共有部的利用超出了合理的限度損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益律師可以協(xié)助受損害業(yè)主提出侵權(quán)損害賠償懇求。2、對共有部做收益性利用1〕律師應(yīng)提示對共有部做收益性利用應(yīng)首先征得業(yè)主大會的同意。2〕律師應(yīng)提示業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)效勞注意法律規(guī)定為業(yè)主共有的部所產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。比方利用外墻面做廣告、利用電梯做廣告、出租規(guī)劃之外修建的車位獲得的收益等都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。3〕律師應(yīng)提示開發(fā)商、物業(yè)效勞及業(yè)主注意其無權(quán)處分建筑物之共有部無權(quán)處分所獲得的收益也應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主共有。4〕律師可以協(xié)助業(yè)主主張其對共有部所產(chǎn)生的收益。律師為建筑物區(qū)劃內(nèi)的公共設(shè)施、公共場所相關(guān)問題提供法律效勞.1建筑區(qū)劃內(nèi)的道路1、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。判斷是否為城鎮(zhèn)公共道路可參照各個地方規(guī)定的。2、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的車位屬于業(yè)主共有詳細內(nèi)容參見本指引第二章第四節(jié)相關(guān)內(nèi)容。.2建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地1、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。2、明示屬于個人的：eq\o\ac(○,1)規(guī)劃確定為個人所有；eq\o\ac(○,2)合同確定為個人所有。但規(guī)劃確定為業(yè)主共有的合同約定為個人所有的無效。3、規(guī)劃上專屬于特定房屋且建立銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同的綠地應(yīng)認(rèn)定為該特定房屋的組成部非業(yè)主共有。.3物業(yè)效勞用房1、物業(yè)效勞用房屬于業(yè)主共有。2、律師應(yīng)提示開發(fā)商物業(yè)效勞用房的歸屬為法律強迫規(guī)定不得違犯也不取決于其建造房屋時本錢分?jǐn)偟那闆r。3、律師應(yīng)提示小區(qū)的物業(yè)效勞在未經(jīng)業(yè)主允許的情況下無權(quán)擅自利用和改變物業(yè)效勞用房。.4小區(qū)的會所小區(qū)內(nèi)的會所除非開發(fā)商通過合同的形式將其作為小區(qū)的共有部外屬于開發(fā)商所有。第三節(jié)專項維修資金問題專項維修資金的涵義.1定義“專項維修資金〞以下簡稱“維修資金〞〕的定義是指屬于業(yè)主所有專項用于物業(yè)保修滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。本節(jié)所述的“專項維修資金〞即為以往理中的“專項維修〞二者在功能上并無本質(zhì)區(qū)別為互相承接關(guān)系。專項維修資金交存合法性審查.1首住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金交存審查1、專項維修資金交存主體資格的審查以下物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存住宅專項維修資金：1〕住宅但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；2〕住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅構(gòu)造相連的非住宅。上述所列物業(yè)屬于公有住房的售房應(yīng)當(dāng)交存住宅專項維修資金。2、首專項維修資金交存的審查首專項維修資金的交存的問題分為商品性質(zhì)的物業(yè)和公有住房性質(zhì)的物業(yè)兩種不同的：1〕商品性質(zhì)的物業(yè)交存：按照業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金每平方米建筑面積交存首住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5至8。詳細交存應(yīng)符合直轄、、人民建立房地產(chǎn)〕主部門公布的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2〕公有住房性質(zhì)的物業(yè)交存：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金每平方米建筑面積交存首住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛谋惧X價的2；售房按照多層住宅不低于售房款的20、高層住宅不低于售房款的30從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。3、首專項維修資金交存程序的審查根據(jù)我國?住宅專項維修資金理?的相關(guān)規(guī)定維修資金的交存實行專戶存儲的根本原那么詳細交存的方式因物業(yè)的性質(zhì)不同而有所差異。1〕商品住宅及毗連非住宅維修資金的交存①直轄、、人民建立房地產(chǎn)〕主部門委托所在地一家商業(yè)銀行專戶設(shè)立住宅專項維修資金帳戶；②維修資金專戶開立后以物業(yè)理區(qū)域或幢為設(shè)賬按房屋門設(shè)立分賬；③業(yè)主應(yīng)在房屋入住手續(xù)前將首維修資金存入維修資金專戶。2〕公有住房專項維修資金的交存①負(fù)責(zé)理公有住房住宅專項維修資金的部門委托所在地一家商業(yè)銀行專戶設(shè)立公有住房專項維修資金帳戶；②維修資金專戶開立后以售房為設(shè)賬按幢設(shè)分賬其中公有住房業(yè)主交存的維修資金應(yīng)按房屋門設(shè)立分戶賬；③公有住房業(yè)主應(yīng)在房屋入住手續(xù)前將首維修資金存入維修資金專戶或交由售房代為交存。售房應(yīng)在收到售房款之日起30日內(nèi)將提取的專項維修資金存入維修資金專戶。另外需要說明的是交存維修資金是業(yè)主入戶手續(xù)的必備程序如開發(fā)商或公有住房售房為業(yè)主入住手續(xù)將面臨責(zé)改正或罰款3萬元以下等處分。.2交存非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金審查所謂“非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)〞指的是不包括住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或住宅小區(qū)外與住宅物業(yè)構(gòu)造相連的非住宅物業(yè)在內(nèi)的其他非住宅物業(yè)工程。從目前來看我國建立部及尚未出臺“非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)〞維修資金交納及理使用的相關(guān)規(guī)定。但是從各地理來看有些地方已經(jīng)出臺了相關(guān)的政策法規(guī)如?天津非住宅物業(yè)交存專項維修資金的?天津人民2021年12月31日〕】律師可根據(jù)案件所處地域的地方性性執(zhí)行。.3專項維修資金續(xù)交審查?住宅專項維修資金理?的規(guī)定業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額缺乏首交存額30的應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。因此律師應(yīng)提示業(yè)主或業(yè)主會隨時關(guān)注維修資金余額情況如維修資金余額缺乏法定比例時提示其及時交存。續(xù)交方案由業(yè)主大會。未成立業(yè)主大會的續(xù)交的詳細理由直轄、、人民建立房地產(chǎn)〕主部門會同同級門制定。專項維修資金使用合法性審查.1專項維修資金的歸屬業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房所有。.2保修的審查界定律師可以從以下幾方面對“保修〞進展審查：1、在保修內(nèi)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對所售商品房住宅或非住宅〕承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者業(yè)主及別人使用不當(dāng)造成的損壞開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。2、保修范圍、保修限、保修責(zé)任等內(nèi)容由開發(fā)商及購房人業(yè)主〕在合同中進展約定。保修從交付之日起計算。保修限不得低于如下：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖或供冷；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；其他部位、部件的保修限由開發(fā)商及購房人業(yè)主〕自行約定。3、保修限亦不得低于建立工程承包向開發(fā)商出具的質(zhì)量保修書中約定的保修時間該保修自工程開工驗收合格之日起計算且不得低于如下：地基根底工程和主體構(gòu)造工程為設(shè)計規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；供熱與供冷系統(tǒng)為2個采暖、供冷；電氣線、給排水道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年。其他工程的保修限由開發(fā)商和施工約定。4、施工向開發(fā)商承諾的保修限與開發(fā)商向業(yè)主承諾的保修限不一致的以承諾保修限長的為。另外需要說明的是對于公有住房的保修問題并不適用上述規(guī)定由及各地方出臺的有關(guān)公有住房售后維修的或細那么進展調(diào)整。.3專項維修資金使用程序合法性審查1、根本原那么住宅專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原那么。2、根本流程審查1〕維修方案的審查有物業(yè)效勞的根據(jù)業(yè)主、業(yè)主會或者居民會的及查勘結(jié)果物業(yè)效勞提出維修方案建議制定?維修和更新、改造方案?；沒有物業(yè)效勞企業(yè)的業(yè)主、業(yè)主會或者居民會提出使用建議并在區(qū)房地產(chǎn)理指導(dǎo)下委托相關(guān)制定?維修和更新、改造方案?。?維修和更新、改造方案?包括擬維修和更新、改造的工程、費用、列支范圍、發(fā)生危及房屋平安等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置等。2〕業(yè)主確認(rèn)程序的審查業(yè)主會、物業(yè)效勞或其他部業(yè)主召開業(yè)主大會對?維修和更新、改造方案?進展討、并。3〕備案審查物業(yè)效勞企業(yè)或者業(yè)主到工程所在地的區(qū)房地產(chǎn)理專項維修資金使用備案并提交以下：①專項維修資金賬面余額證明；②?維修和更新、改造方案?；③?業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明?及?維修和更新、改造方案證明?。區(qū)房地產(chǎn)理受理專項維修資金使用備案時要件齊全的應(yīng)當(dāng)在接件后規(guī)定的工作日內(nèi)出具?專項維修資金使用備案證明?。如需動用公有住房住宅專項維修資金的物業(yè)效勞企業(yè)或者業(yè)主向負(fù)責(zé)理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支。4〕劃款審查物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)持區(qū)房地產(chǎn)理或公有住房住宅專項維修資金的審核部門開具的?專項維修資金使用備案證明?到專戶理銀行開立專項維修資金使用專戶。銀行應(yīng)當(dāng)出具?專項維修資金使用專戶證明?。專戶理銀行或房屋維修資金理中心等主部門自接到?專項維修資金使用備案證明?、?專項維修資金使用專戶證明?、?工程招證明?及工程施工合同后將維修和更新、改造工程資金劃撥到專項維修資金使用專戶。5〕開工驗收審查工程開工后物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)組織業(yè)主、業(yè)主會或者居民會、施工企業(yè)及工程監(jiān)理對工程進展驗收并簽署?維修和更新、改造工程驗收?。6〕審查物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)按照費用填寫?維修和更新、改造工程費用分?jǐn)偳鍍?并進展。費用未超過工程金額或者在約定范圍內(nèi)的物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)到所在房屋維修資金理中心維修和更新、改造工程核減手續(xù)并提交以下：①?維修和更新、改造工程費用分?jǐn)偳鍍?及?維修和更新、改造工程費用分?jǐn)偳鍍宰C明?；②工程書及查驗原件留存復(fù)印件〕；③?維修和更新、改造工程驗收?。專戶理銀行或房屋維修資金理中心受理后按照分?jǐn)偳鍍詮南嚓P(guān)業(yè)主個人賬戶中核減。3、特殊情況的處理社會公共利益及公民重大人身、財產(chǎn)權(quán)益保護的需要我國?住宅專項維修資金理?第二十四條特別規(guī)定發(fā)生危及房屋平安等緊急情況需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進展維修和更新、改造的物業(yè)效勞企業(yè)或相關(guān)業(yè)主不需要履行制定方案、業(yè)主確認(rèn)等步驟可以直接向主部門備案并申請劃款并及時進展維修、改造、更新。發(fā)生前述情況后物業(yè)效勞企業(yè)或相關(guān)業(yè)主如未按規(guī)定施行維修和更新、改造的直轄、、人民建立房地產(chǎn)〕主部門可以組織代修維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中涉及已售公有住房的應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項維修資金中列支。.4專項維修資金費用分?jǐn)倢彶?、不得予以列支的費用以下費用不得從住宅專項維修資金中列支：1〕依法應(yīng)當(dāng)由建立或者施工承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；2〕依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、、有線電視等線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；3〕應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；4〕根據(jù)物業(yè)效勞合同約定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)效勞企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。除上述費用外在保修滿后因?qū)灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造所產(chǎn)生的費用應(yīng)當(dāng)都屬于可以列支的范疇。從各地理來看有些地方已經(jīng)出臺了相關(guān)的政策法規(guī)律師可根據(jù)案件所處地域的地方性性執(zhí)行。2、費用的分?jǐn)傋≌灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用按照以下規(guī)定分?jǐn)偅?〕商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?〕售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)?；其中?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?〕售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)偂?5專項維修資金的滾存審查1、以下資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：1〕住宅專項維修資金的存儲利息；2〕利用住宅專項維修資金購置國債的增值收益；利用住宅專項維修資金購置國債必須經(jīng)專有部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意并且只能用于購置新發(fā)行的國債并持有到不得利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購置的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。3〕利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進展經(jīng)營的業(yè)主所得收益但業(yè)主大會另有的除外；4〕住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。.6專項維修資金的轉(zhuǎn)讓及返還1、專項維修資金的轉(zhuǎn)讓我國?物權(quán)法?第七十二條第二款規(guī)定“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房其對共有部享有的共有和共同理權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓〞。因此作為業(yè)主共有權(quán)重要組成部的維修資金所有權(quán)房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時亦應(yīng)予以轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)移程序：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、等到專戶理銀行分戶賬更名手續(xù)。2、專項維修資金的返還房屋滅失的按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：1〕房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；2〕售房交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房；售房不存在的按照售房財務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級國庫。專項維修資金的監(jiān)視理.1業(yè)主業(yè)主會〕、公有住房售房的監(jiān)視業(yè)主業(yè)主會〕、公有住房售房有權(quán)行使如下監(jiān)視制度：1、對賬制度：專戶理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄、、人民建立房地產(chǎn)〕主部門負(fù)責(zé)理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。負(fù)責(zé)理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主會應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶理銀行核對住宅專項維修資金賬目。2、制度：負(fù)責(zé)理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主會應(yīng)向業(yè)主、公有住房售房公布維修資金賬目的以下情況：1〕住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；2〕發(fā)生列支的工程、費用和分?jǐn)偳闆r；3〕業(yè)主、公有住房售房分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；4〕其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和理的情況。3、復(fù)核制度：業(yè)主、公有住房售房對公布的情況有異議的可以要求復(fù)核；負(fù)責(zé)理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主會對資金賬戶變化情況有異議的可以要求專戶理銀行進展復(fù)核。4、公開查詢制度：專戶理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金查詢制度承受業(yè)主、公有住房售房對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。.2行政部門的監(jiān)視理1、建立房地產(chǎn)〕主部門的監(jiān)：建立房地產(chǎn)〕主部門應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶理銀行核對住宅專項維修資金賬目如對資金賬戶變化情況有異議的可以要求專戶理銀行進展復(fù)核。2、門的監(jiān)：住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷理應(yīng)當(dāng)按照以及、自治區(qū)、直轄人民門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行門應(yīng)當(dāng)加強對住宅專項維修資金收支財務(wù)理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)視。3、門的監(jiān)：住宅專項維修資金的理和使用應(yīng)當(dāng)依法承受門的審計監(jiān)視。第四節(jié)常見糾紛及處理機制近年來由于監(jiān)還不夠健全法制建立還不夠完善以及個別業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)效勞各自利益的沖突導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)施設(shè)備糾紛呈現(xiàn)增多的。而此類糾紛亦逐漸成為許多業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)效勞的大難題。在這種訴訟需求下律師結(jié)合相關(guān)理經(jīng)歷對常見的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等糾紛及相關(guān)處理機制做一簡要的介紹。開發(fā)商與業(yè)主常見糾紛及處理機制.1開發(fā)商擅自向個別業(yè)主銷售樓頂、平臺等公共場所、公用設(shè)施等糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕開發(fā)商的銷售廣告及宣傳資料；2〕開發(fā)商與業(yè)主買受人〕簽署的?商品房買賣合同?；3〕建筑區(qū)劃；4〕房屋初始登記申請材料；5〕房屋初始登記憑證。2、律師應(yīng)重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：1〕從法律上或其使用功能上推定涉訴物業(yè)是否為共用部位；2〕審查銷售廣告、宣傳資料及?商品房買賣合同?中商品房面積及設(shè)計圖紙等是否包含涉訴物業(yè)歸屬約定；3〕審查建筑區(qū)劃確認(rèn)涉訴物業(yè)的性質(zhì)屬于業(yè)主共有還是專有；4〕通過房屋初始登記申請材料及房屋初始登記憑證審查業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房登記狀況進一步確認(rèn)涉訴物業(yè)的性質(zhì)屬于業(yè)主共有還是專有。通過上述證據(jù)材料的審查如可以確定開發(fā)商的涉訴物業(yè)屬于公共場所、公用設(shè)施或物業(yè)效勞用房那么開發(fā)商不得對外單獨銷售否那么應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。.2保修內(nèi)開發(fā)商的保修責(zé)任糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕開發(fā)商與業(yè)主買受人〕簽署的?商品房買賣合同?及?住宅質(zhì)量保證書?；2〕開發(fā)商與施工簽署的?質(zhì)量保修書?；3〕開發(fā)商向業(yè)主出示的商品房入??；4〕開發(fā)商維修記錄；5〕涉訴物業(yè)質(zhì)量鑒定；6〕業(yè)主損失證明材料。2、律師應(yīng)重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：1〕通過?商品房買賣合同?、?質(zhì)量保修書?以及商品房入住等資料理解并掌握涉訟物業(yè)是否已經(jīng)超過開發(fā)商承諾的及法定的維修限。如已超過保修律師一般應(yīng)建議業(yè)主或業(yè)主會通過動用維修資金或其他途徑予以解決。另外在理中還存在房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在開發(fā)商承諾的保修內(nèi)就已經(jīng)存在質(zhì)量瑕疵但是業(yè)主或業(yè)主會直至保修滿后才提起訴訟對于此類情況開發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任？律師應(yīng)通過搜集審查相關(guān)證據(jù)判斷業(yè)主或業(yè)主會在保修內(nèi)是否曾經(jīng)向開發(fā)商主張維修權(quán)利以及是否超過訴訟時效。對此律師應(yīng)提示業(yè)主或業(yè)主會及時向開發(fā)商或物業(yè)效勞反映并保存好相應(yīng)的書面憑證。2〕通過開發(fā)商維修記錄初步確認(rèn)及核實涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵出現(xiàn)的時間、部位等。3〕涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵問題往往需要當(dāng)事人提出申請或依職權(quán)委托質(zhì)量鑒定部門對物業(yè)的質(zhì)量進展鑒定以確定責(zé)任的歸屬。4〕業(yè)主損失問題。在理中由于物業(yè)共用部位質(zhì)量瑕疵問題往往導(dǎo)致業(yè)主發(fā)生其他損害如由于屋頂漏水導(dǎo)致業(yè)主地板、家具家電受潮而發(fā)生損壞對于這部的損失根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定開發(fā)商亦應(yīng)承擔(dān)。但是律師在提出此項訴訟懇求中應(yīng)重點把握三方面因素：①業(yè)主所發(fā)生的損失與涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵之間是否存在因果關(guān)系？②業(yè)主損失的詳細數(shù)額？對于舉證問題律師可以申請對業(yè)主所發(fā)生的損失進展鑒定。③涉訴物業(yè)質(zhì)量出現(xiàn)瑕疵后業(yè)主是否采取了合理的補救措施？.3專項維修資金的繳納與入住手續(xù)糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕開發(fā)商與業(yè)主買受人〕簽署的?商品房買賣合同?；2〕業(yè)主交存專項維修資金的憑證；3〕開發(fā)商向業(yè)主出示的商品房入住。2、律師應(yīng)重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：1〕通過?商品房買賣合同?重點審查開發(fā)商承諾的入住時間。2〕通過商品房入住結(jié)合業(yè)主交存專項維修資金的憑證審查業(yè)主是否在入住之前按照法律規(guī)定的及時間交存專項維修資金。如前所述根據(jù)?住宅專項維修資金理?的相關(guān)規(guī)定是否繳納維修資金不再是產(chǎn)權(quán)登記的前置條件而轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主入住手續(xù)的前提。因此在理中如業(yè)主回絕繳納或不按規(guī)定的繳納維修資金開發(fā)商有權(quán)回絕交房且不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。此外需要說明的是上述規(guī)定僅限于住宅類或與住宅毗連的非住宅物業(yè)的情形對于不符合上述情形的非住宅物業(yè)有些仍規(guī)定開發(fā)商及業(yè)主應(yīng)在產(chǎn)權(quán)登記之前繳納否那么不予登記。業(yè)主業(yè)主會〕與物業(yè)效勞常見糾紛及處理機制.1保修滿后的維修糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕開發(fā)商與業(yè)主買受人〕簽署的?商品房買賣合同?及?住宅質(zhì)量保證書?；2〕開發(fā)商與施工簽署的?質(zhì)量保修書?；3〕開發(fā)商或業(yè)主會與物業(yè)效勞簽署的?物業(yè)效勞理合同?；4〕物業(yè)效勞維修全部,包括?維修和更新、改造方案?、?業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明?、?維修和更新、改造方案證明?、?專項維修資金使用備案證明?、?專項維修資金使用專戶證明?、?專項維修資金使用專戶證明?、?工程招證明?、?工程施工合同?、?維修和更新、改造工程驗收?、?維修和更新、改造工程費用分?jǐn)偳鍍?等；5〕業(yè)主損失證明材料。2、律師應(yīng)重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：1〕通過?商品房買賣合同?、?質(zhì)量保修書?以及商品房入住等資料理解并掌握涉訟物業(yè)是否已經(jīng)超過開發(fā)商承諾的及法定的維修限。如已超過保修業(yè)主或業(yè)主會那么可以通過動用專項維修資金予以解決。2〕仔細審查?物業(yè)效勞理合同?把握物業(yè)效勞的權(quán)利及義務(wù)特別是物業(yè)效勞對于維修方面的權(quán)利及義務(wù)。3〕對專項維修資金的申請、使用、結(jié)算程序等內(nèi)容及相關(guān)的合法性進展審查詳細詳見第.3中闡述。4〕業(yè)主損失問題。詳細詳見第.2條第2款第4〕項闡述。.2共用部位、公用設(shè)施設(shè)備收益的處分糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕開發(fā)商的銷售廣告及宣傳資料；2〕開發(fā)商與業(yè)主買受人〕簽署的?商品房買賣合同?；3〕建筑區(qū)劃；4〕房屋初始登記申請材料；5〕房屋初始登記憑證；6〕業(yè)主會與商戶簽署的?租賃合同?或其他經(jīng)營合同；7〕商戶匯款記錄或支付憑證；8〕業(yè)主大會利用共用部位、公用設(shè)施設(shè)備所得經(jīng)營性收益的處分；9〕物業(yè)效勞占有或挪用經(jīng)營性收益相關(guān)證據(jù)如、收據(jù)、銀行資金流動記錄等。2、律師應(yīng)重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：1〕通過審查銷售廣告、宣傳資料、?商品房買賣合同?、建筑區(qū)劃房屋初始登記申請材料、房屋初始登記憑證等證據(jù)材料確認(rèn)涉訴物業(yè)是否為共用部位詳細詳見第.1條第2款闡述。2〕業(yè)主會訴訟主體資格。這個問題理中存在不同的觀點第一種觀點認(rèn)為經(jīng)主部門審查同意并按照?社會團體登記理?進展登記的業(yè)主會為合法的社團法人代表住宅小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益具有訴訟主體資格。第二種觀點認(rèn)為業(yè)主會符合“其他組織〞條件就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未向業(yè)主會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費、共用部位維護及物業(yè)理用房、商業(yè)用房的可以自己名義提起訴訟即業(yè)主會對某些業(yè)主權(quán)利享有訴權(quán)。第三種觀點認(rèn)為業(yè)主會不具有訴訟主體資格不能以自己的名義提起訴訟。我國?人民審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件詳細應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋征求稿〕?第十三條曾經(jīng)規(guī)定：“業(yè)主共同權(quán)益受到損害、妨害或者可能受到妨害的原告的訴訟主體資格按照以下方式確定：一〕已經(jīng)選舉出業(yè)主會的為業(yè)主會……〞。但是?人民審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件詳細應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?最終沒有采納此項。因此業(yè)主會的訴訟主體資格目前仍沒有明確的規(guī)定但從理來看出現(xiàn)此類糾紛一般可按照我國?民事訴訟法?第五十四條共同訴訟的規(guī)定執(zhí)行。3〕通過審查?租賃合同?或其他經(jīng)營合同、商戶匯款記錄或支付憑證、業(yè)主大會的處分以及、收據(jù)、銀行資金流動記錄等確定物業(yè)效勞占有或挪用業(yè)主經(jīng)營收益的以及業(yè)主損失的數(shù)額。此外除前述提到的兩種常見糾紛外業(yè)主業(yè)主會〕與物業(yè)效勞常見的糾紛還包括物業(yè)效勞對小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備理不當(dāng)導(dǎo)致別人人身損害糾紛；因小區(qū)內(nèi)發(fā)生財產(chǎn)被盜、被搶、人身傷亡等平安理糾紛；因物業(yè)效勞挪用維修資金、拒不公開賬目等糾紛鑒于上述糾紛與本操作指引第四章共同理權(quán)等內(nèi)容息息相關(guān)在此就不再一一列舉。業(yè)主與業(yè)主常見糾紛及處理機制.1業(yè)主與業(yè)主相鄰權(quán)糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕證實屬于業(yè)主共用部位相關(guān)證據(jù)詳細詳見第.1.1闡述；2〕業(yè)主權(quán)屬證明如房屋所有權(quán)或?商品房買賣合同?等；3〕城規(guī)劃部門；4〕有利害關(guān)系業(yè)主書面同意；5〕侵權(quán)人施行侵權(quán)行為相關(guān)證據(jù)如經(jīng)過的照片等；6〕被侵權(quán)人損失證明材料。2、律師應(yīng)重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：1〕通過第.1條款所述相關(guān)證據(jù)律師應(yīng)重點把握業(yè)主所損害的部位是否為業(yè)主共用部如為專有部那么可參照本操作指引第二章執(zhí)行不屬于本章節(jié)討的范圍。2〕通過業(yè)主的權(quán)屬證明審查業(yè)主是否屬