房地產(chǎn)估價(jià)之市場比較法課件

第四章市場比較法第四章市場比較法1第四章市場比較法第一節(jié)、市場比較法的基本原理第二節(jié)、市場比較法的估價(jià)步驟第三節(jié)、市場比較法的應(yīng)用舉例第四章市場比較法第一節(jié)、市場比較法的基本原理2學(xué)習(xí)目標(biāo)

理解市場比較法的基本概念、基本原理和相關(guān)概念，了解市場比較法的適用條件；掌握市場比較法的計(jì)算公式和評估程序；熟練運(yùn)用市場比較法的原理和方法評估房地產(chǎn)價(jià)格。學(xué)習(xí)目標(biāo)理解市場比較法的基本概念、基本原理和相關(guān)概念，了解3第一節(jié)市場比較法的基本原理

一.市場比較法的概念二.市場比較法的基本原理三.市場比較法的適用范圍和條件第一節(jié)市場比較法的基本原理一.4一、市場比較法的含義

市場比較法（marketcomparisonapproach），將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。市場比較法又叫市場法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)例比較法、市場資料比較法、市價(jià)比較法、現(xiàn)行市價(jià)法等，它是房地產(chǎn)估價(jià)方法中最常用的基本方法之一，也是目前國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典估價(jià)方法。一、市場比較法的含義市場比較法（market5二、市場比較法的基本原理

市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成中的替代原理。根據(jù)替代原理，在市場上任何經(jīng)濟(jì)主體都謀求以最小的代價(jià)取得最大利潤或效用，所以在他們在選擇商品是會選擇效用大而價(jià)格低的商品。當(dāng)效用與價(jià)格相比，效用太小或者價(jià)格太高時(shí)，購買者就會放棄購買，因此效用均等的物品或者服務(wù)在其價(jià)格上應(yīng)該相等二、市場比較法的基本原理市場比較法的理論依據(jù)6

我們把在效用上能夠相互替代的產(chǎn)品稱為替代品，在一個(gè)完全競爭的市場上，兩個(gè)以上具有同等效用的替代品同時(shí)存在時(shí)，該類商品的價(jià)格就會由于替代關(guān)系而通過相互競爭，最終促使其價(jià)格趨于一致。替代原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價(jià)格最終會基本趨于一致。我們把在效用上能夠相互替代的產(chǎn)品稱為替代品，在7三、市場比較法的適用條件

在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易較多時(shí)，市場比較法才是有效的評估方法。具體來說，市場比較法的適用條件如下：1、要有足夠數(shù)量的比較案例2、交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性3、交易資料的可靠性4、交易資料的正常性5、交易資料的合法性市場比較法的原理和技術(shù)，除可直接用于評估房地產(chǎn)的價(jià)格為，也可以用于評估房地產(chǎn)租金，以及用于其他估價(jià)方法種的有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費(fèi)用等三、市場比較法的適用條件在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)8第二節(jié)市場比較法的估價(jià)步驟一.收集交易實(shí)例二.選取比準(zhǔn)實(shí)例三.建立價(jià)格比較修正的基礎(chǔ)四.交易情況修正五.交易日期修正六.房地產(chǎn)狀況修正七.綜合求取比準(zhǔn)價(jià)格第二節(jié)市場比較法的估價(jià)步驟9一.收集交易實(shí)例1、搜集交易資料及相關(guān)參考資料的途徑（1）查閱政府有關(guān)部門的關(guān)于房地產(chǎn)交易的資料。（2）從報(bào)刊、雜志、網(wǎng)絡(luò)上獲取有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。（3）同開發(fā)商、代理商直接接觸了解房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、布局、價(jià)格等。一.收集交易實(shí)例1、搜集交易資料及相關(guān)參考資料的途徑10（4）參加年度房地產(chǎn)交易會，索取房地產(chǎn)的各種行情方面的資料。（5）同行之間的信息共享。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員之間可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例及經(jīng)手的估價(jià)案例資料。（6）向當(dāng)事人、潛在購買者、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解。（7）道聽途說的行情也要收集。

（4）參加年度房地產(chǎn)交易會，索取房地產(chǎn)的各種行情方面的資料。112、搜集內(nèi)容的完整性和真實(shí)性（1）交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等；（2）交易雙方，如賣方和買方的名稱、相互關(guān)系；（3）成交日期；2、搜集內(nèi)容的完整性和真實(shí)性12（4）成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式（如按建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按使用面積計(jì)價(jià)、按使用面積計(jì)價(jià)、按套計(jì)價(jià)）和價(jià)款；（5）付款方式，如一次性付款、分期付款、貸款方式付款；（6）交易情況，如交易目的，交易方式，交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無厲害關(guān)系人之間的交易、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。（4）成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式（如按建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面13二、選取比準(zhǔn)實(shí)例1、選取比準(zhǔn)實(shí)例的質(zhì)量要求（1）物質(zhì)的同一性或類似性物質(zhì)的同一性和類似性體現(xiàn)在：a.與估價(jià)對象房地產(chǎn)的用途相同；b.與估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格類型相同；c.與估價(jià)對象房地產(chǎn)的交易類型和估價(jià)目的相吻合。（2）地點(diǎn)的同一性和類似性地點(diǎn)的同一性和類似性是為了消除區(qū)位因素對房地產(chǎn)效用及價(jià)格的影響。（3）時(shí)間的接近性通常，比準(zhǔn)實(shí)例的交易日期與待估對象房地產(chǎn)的交易日期相差不宜超過5年。（4）交易情況正常性收集的交易實(shí)例必須為正常的交易或可修正為正常的交易。二、選取比準(zhǔn)實(shí)例1、選取比準(zhǔn)實(shí)例的質(zhì)量要求142、選取比準(zhǔn)實(shí)例的數(shù)量要求選取的比準(zhǔn)實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是如果要求選取的數(shù)量過多，可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以實(shí)現(xiàn)，另外，后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大。因此一般選取3－10個(gè)比準(zhǔn)實(shí)例即可。2、選取比準(zhǔn)實(shí)例的數(shù)量要求15三、建立價(jià)格比較修正的基礎(chǔ)選取了比準(zhǔn)實(shí)例后，應(yīng)先對這些比準(zhǔn)實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，成交價(jià)格之間的口徑一致、相互可比，為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)具體包括下列四個(gè)方面：1、統(tǒng)一的付款方法2、統(tǒng)一采用單價(jià)3、統(tǒng)一貨幣種類和貨幣單位4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵與單位三、建立價(jià)格比較修正的基礎(chǔ)選取了比準(zhǔn)實(shí)例后，應(yīng)16四、交易情況修正進(jìn)行交易情況修正是為了排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。1、造成成交價(jià)格偏差的原因房地產(chǎn)成交機(jī)構(gòu)往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常的市場價(jià)格。造成成交價(jià)格偏差的原因主要有以下七個(gè)：（1）有利害關(guān)系的人們互相之間的交易；（2）急于脫售或購買的依據(jù)不了解市場行情的交易；（3）交易雙方或一方有特別動機(jī)或偏好的交易；（4）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；（5）相鄰房地產(chǎn)的合并交易；（6）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；（7）特殊交易方式的交易。四、交易情況修正進(jìn)行交易情況修正是為了排除交172、交易情況修正方法交易情況修正需估價(jià)的人員具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，對市場行情有充分了解，具體程序?yàn)椋海?）剔除非正常的交易案例；（2）測定各種特殊因素對正常價(jià)格的影響程度；（3）交易情況修正。修正方法主要有百分率法和差額法第一，百分率法修正公式比準(zhǔn)實(shí)例正常交易價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)第二，差額法修正公式比準(zhǔn)實(shí)例正常交易價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正數(shù)額2、交易情況修正方法18五、交易日期修正1、交易日期修正的含義如果比準(zhǔn)實(shí)例的成交日期與待估房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場狀況可能在著期間發(fā)生了變化，價(jià)格就有可能不同，因此應(yīng)將比準(zhǔn)實(shí)例在其成交日期時(shí)間的價(jià)格修正為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對象的價(jià)格，這種修正稱為交易日期修正。五、交易日期修正1、交易日期修正的含義19五、交易日期修正2、交易日期修正的方法交易日期修正主要采用百分率法，其一般公式為：比準(zhǔn)實(shí)例正常交易價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例成交價(jià)格×交易日期修正系數(shù)利用房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)指數(shù)進(jìn)行交易期日修正時(shí)較為常用的修正方法。公式如下：

比準(zhǔn)實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)＝待估房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/比較案例成交日期時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)按基期不同又分為定基指數(shù)和環(huán)比指數(shù)。

五、交易日期修正2、交易日期修正的方法20六、房地產(chǎn)狀況修正如果比準(zhǔn)實(shí)例和估價(jià)對象房地產(chǎn)自身情況之間有差異，則應(yīng)對比準(zhǔn)實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正。對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行修正后，比準(zhǔn)實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。1、房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容（1）區(qū)位狀況修正是將比準(zhǔn)實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。其內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、配套設(shè)施、臨路狀況等房地產(chǎn)價(jià)格的因素。六、房地產(chǎn)狀況修正如果比準(zhǔn)實(shí)例和估價(jià)對象房地產(chǎn)21六、房地產(chǎn)狀況修正（2）權(quán)益狀況修正是將比準(zhǔn)實(shí)例在其權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。其內(nèi)容有：土地使用權(quán)年期，城市規(guī)劃限制條件（容積率）等。a.房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正比準(zhǔn)實(shí)例進(jìn)行房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正后的價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格×房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正系數(shù)（K）b.容積率修正

容積率修正后的比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格×容積率修正系數(shù)六、房地產(chǎn)狀況修正（2）權(quán)益狀況修正22（3）實(shí)物狀況修正房地產(chǎn)實(shí)物狀況修正是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況，進(jìn)行修正，將比準(zhǔn)實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。實(shí)物狀況修正的內(nèi)容很多，對于土地主要有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等。對于建筑物主要有新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。（3）實(shí)物狀況修正23

2、房地產(chǎn)狀況修正的方法（1）房地產(chǎn)狀況修正步驟a.確定對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的各因素；b.判定估價(jià)對象房地產(chǎn)和比準(zhǔn)實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；c.將比準(zhǔn)實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差別造成的價(jià)格差異程度；d.根據(jù)差異程度對比準(zhǔn)實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行修正。（2）房地產(chǎn)狀況修正公式房地產(chǎn)狀況修正方法主要有和差額法。a.采用百分率法修正公式比準(zhǔn)實(shí)例在待估房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)b.采用差額法修正公式比準(zhǔn)實(shí)例在待估房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況修正數(shù)額2、房地產(chǎn)狀況修正的方法24七、綜合求取比準(zhǔn)價(jià)格

經(jīng)過交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正、交易情況修正，就把比準(zhǔn)實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格變成了估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。1.求取某個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)比準(zhǔn)價(jià)格的方法①百分率法修正系數(shù)連乘公式

估價(jià)對象價(jià)格=比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)七、綜合求取比準(zhǔn)價(jià)格經(jīng)過交易日期修正、房地產(chǎn)狀25

②百分率法修正系數(shù)累加公式估價(jià)對象價(jià)格=比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格×（1+交易情況修正系數(shù)+交易日期修正系數(shù)+房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)）③差額法公式

估價(jià)對象價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格±交易情況修正數(shù)額±交易日期修正數(shù)額±房地產(chǎn)狀況修正數(shù)額2、將多個(gè)比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法方法通常有下列4種：①平均數(shù)；②中位數(shù)；③眾數(shù)；④其他方法②百分率法修正系數(shù)累加公式26第三節(jié)市場比較法的應(yīng)用舉例

一、房地產(chǎn)價(jià)格評估例4－6為評估某住宅樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共5個(gè)類似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料如下表：

實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E成交價(jià)格（元/平方米）51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情況+2％+21％00-3％房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況0-3％+3％+1％0權(quán)益狀況-2％0+2％-1％-1％實(shí)物狀況-4％-5％-2％+2％+1％第三節(jié)市場比較法的應(yīng)用舉例一、房地產(chǎn)價(jià)格評估實(shí)例A實(shí)例B27

上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知，從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價(jià)格每月遞增1.5％，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5％，而從2002年11月1日著2003年4月30日的市場價(jià)格基本不變，以后每月遞增1％。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法）。上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比28二、土地價(jià)格評估例4－7評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地且土地總面積為1500平方米。（1）收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗體的買賣實(shí)例作為比較實(shí)例。（2）可比實(shí)例的成交價(jià)格如下：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格（元/平方米）120011501380成交日期2004－02－202004－04－202004－07－20交易情況正常比正常價(jià)格低3％比正常價(jià)格高5％二、土地價(jià)格評估可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格（元/29（3）該類土地2004年1－9月的價(jià)格變動情況如下表所示：注：表中的價(jià)格指數(shù)為環(huán)比價(jià)格指數(shù)，均以上個(gè)月為100。（4）房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，如下表所示月份123456789價(jià)格指數(shù)100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8（3）該類土地2004年1－9月的價(jià)格變動情況如下表所示：月30試運(yùn)用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場價(jià)格房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素10.41009592106因素20.3510010596109因素30.251001109897試運(yùn)用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常房地產(chǎn)狀況31第四章市場比較法第四章市場比較法32第四章市場比較法第一節(jié)、市場比較法的基本原理第二節(jié)、市場比較法的估價(jià)步驟第三節(jié)、市場比較法的應(yīng)用舉例第四章市場比較法第一節(jié)、市場比較法的基本原理33學(xué)習(xí)目標(biāo)

理解市場比較法的基本概念、基本原理和相關(guān)概念，了解市場比較法的適用條件；掌握市場比較法的計(jì)算公式和評估程序；熟練運(yùn)用市場比較法的原理和方法評估房地產(chǎn)價(jià)格。學(xué)習(xí)目標(biāo)理解市場比較法的基本概念、基本原理和相關(guān)概念，了解34第一節(jié)市場比較法的基本原理

一.市場比較法的概念二.市場比較法的基本原理三.市場比較法的適用范圍和條件第一節(jié)市場比較法的基本原理一.35一、市場比較法的含義

市場比較法（marketcomparisonapproach），將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。市場比較法又叫市場法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)例比較法、市場資料比較法、市價(jià)比較法、現(xiàn)行市價(jià)法等，它是房地產(chǎn)估價(jià)方法中最常用的基本方法之一，也是目前國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典估價(jià)方法。一、市場比較法的含義市場比較法（market36二、市場比較法的基本原理

市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成中的替代原理。根據(jù)替代原理，在市場上任何經(jīng)濟(jì)主體都謀求以最小的代價(jià)取得最大利潤或效用，所以在他們在選擇商品是會選擇效用大而價(jià)格低的商品。當(dāng)效用與價(jià)格相比，效用太小或者價(jià)格太高時(shí)，購買者就會放棄購買，因此效用均等的物品或者服務(wù)在其價(jià)格上應(yīng)該相等二、市場比較法的基本原理市場比較法的理論依據(jù)37

我們把在效用上能夠相互替代的產(chǎn)品稱為替代品，在一個(gè)完全競爭的市場上，兩個(gè)以上具有同等效用的替代品同時(shí)存在時(shí)，該類商品的價(jià)格就會由于替代關(guān)系而通過相互競爭，最終促使其價(jià)格趨于一致。替代原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價(jià)格最終會基本趨于一致。我們把在效用上能夠相互替代的產(chǎn)品稱為替代品，在38三、市場比較法的適用條件

在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易較多時(shí)，市場比較法才是有效的評估方法。具體來說，市場比較法的適用條件如下：1、要有足夠數(shù)量的比較案例2、交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性3、交易資料的可靠性4、交易資料的正常性5、交易資料的合法性市場比較法的原理和技術(shù)，除可直接用于評估房地產(chǎn)的價(jià)格為，也可以用于評估房地產(chǎn)租金，以及用于其他估價(jià)方法種的有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費(fèi)用等三、市場比較法的適用條件在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)39第二節(jié)市場比較法的估價(jià)步驟一.收集交易實(shí)例二.選取比準(zhǔn)實(shí)例三.建立價(jià)格比較修正的基礎(chǔ)四.交易情況修正五.交易日期修正六.房地產(chǎn)狀況修正七.綜合求取比準(zhǔn)價(jià)格第二節(jié)市場比較法的估價(jià)步驟40一.收集交易實(shí)例1、搜集交易資料及相關(guān)參考資料的途徑（1）查閱政府有關(guān)部門的關(guān)于房地產(chǎn)交易的資料。（2）從報(bào)刊、雜志、網(wǎng)絡(luò)上獲取有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。（3）同開發(fā)商、代理商直接接觸了解房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、布局、價(jià)格等。一.收集交易實(shí)例1、搜集交易資料及相關(guān)參考資料的途徑41（4）參加年度房地產(chǎn)交易會，索取房地產(chǎn)的各種行情方面的資料。（5）同行之間的信息共享。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員之間可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例及經(jīng)手的估價(jià)案例資料。（6）向當(dāng)事人、潛在購買者、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解。（7）道聽途說的行情也要收集。

（4）參加年度房地產(chǎn)交易會，索取房地產(chǎn)的各種行情方面的資料。422、搜集內(nèi)容的完整性和真實(shí)性（1）交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等；（2）交易雙方，如賣方和買方的名稱、相互關(guān)系；（3）成交日期；2、搜集內(nèi)容的完整性和真實(shí)性43（4）成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式（如按建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按使用面積計(jì)價(jià)、按使用面積計(jì)價(jià)、按套計(jì)價(jià)）和價(jià)款；（5）付款方式，如一次性付款、分期付款、貸款方式付款；（6）交易情況，如交易目的，交易方式，交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無厲害關(guān)系人之間的交易、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。（4）成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式（如按建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面44二、選取比準(zhǔn)實(shí)例1、選取比準(zhǔn)實(shí)例的質(zhì)量要求（1）物質(zhì)的同一性或類似性物質(zhì)的同一性和類似性體現(xiàn)在：a.與估價(jià)對象房地產(chǎn)的用途相同；b.與估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格類型相同；c.與估價(jià)對象房地產(chǎn)的交易類型和估價(jià)目的相吻合。（2）地點(diǎn)的同一性和類似性地點(diǎn)的同一性和類似性是為了消除區(qū)位因素對房地產(chǎn)效用及價(jià)格的影響。（3）時(shí)間的接近性通常，比準(zhǔn)實(shí)例的交易日期與待估對象房地產(chǎn)的交易日期相差不宜超過5年。（4）交易情況正常性收集的交易實(shí)例必須為正常的交易或可修正為正常的交易。二、選取比準(zhǔn)實(shí)例1、選取比準(zhǔn)實(shí)例的質(zhì)量要求452、選取比準(zhǔn)實(shí)例的數(shù)量要求選取的比準(zhǔn)實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是如果要求選取的數(shù)量過多，可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以實(shí)現(xiàn)，另外，后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大。因此一般選取3－10個(gè)比準(zhǔn)實(shí)例即可。2、選取比準(zhǔn)實(shí)例的數(shù)量要求46三、建立價(jià)格比較修正的基礎(chǔ)選取了比準(zhǔn)實(shí)例后，應(yīng)先對這些比準(zhǔn)實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，成交價(jià)格之間的口徑一致、相互可比，為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)具體包括下列四個(gè)方面：1、統(tǒng)一的付款方法2、統(tǒng)一采用單價(jià)3、統(tǒng)一貨幣種類和貨幣單位4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵與單位三、建立價(jià)格比較修正的基礎(chǔ)選取了比準(zhǔn)實(shí)例后，應(yīng)47四、交易情況修正進(jìn)行交易情況修正是為了排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。1、造成成交價(jià)格偏差的原因房地產(chǎn)成交機(jī)構(gòu)往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常的市場價(jià)格。造成成交價(jià)格偏差的原因主要有以下七個(gè)：（1）有利害關(guān)系的人們互相之間的交易；（2）急于脫售或購買的依據(jù)不了解市場行情的交易；（3）交易雙方或一方有特別動機(jī)或偏好的交易；（4）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；（5）相鄰房地產(chǎn)的合并交易；（6）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；（7）特殊交易方式的交易。四、交易情況修正進(jìn)行交易情況修正是為了排除交482、交易情況修正方法交易情況修正需估價(jià)的人員具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，對市場行情有充分了解，具體程序?yàn)椋海?）剔除非正常的交易案例；（2）測定各種特殊因素對正常價(jià)格的影響程度；（3）交易情況修正。修正方法主要有百分率法和差額法第一，百分率法修正公式比準(zhǔn)實(shí)例正常交易價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)第二，差額法修正公式比準(zhǔn)實(shí)例正常交易價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正數(shù)額2、交易情況修正方法49五、交易日期修正1、交易日期修正的含義如果比準(zhǔn)實(shí)例的成交日期與待估房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場狀況可能在著期間發(fā)生了變化，價(jià)格就有可能不同，因此應(yīng)將比準(zhǔn)實(shí)例在其成交日期時(shí)間的價(jià)格修正為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對象的價(jià)格，這種修正稱為交易日期修正。五、交易日期修正1、交易日期修正的含義50五、交易日期修正2、交易日期修正的方法交易日期修正主要采用百分率法，其一般公式為：比準(zhǔn)實(shí)例正常交易價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例成交價(jià)格×交易日期修正系數(shù)利用房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)指數(shù)進(jìn)行交易期日修正時(shí)較為常用的修正方法。公式如下：

比準(zhǔn)實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)＝待估房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/比較案例成交日期時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)按基期不同又分為定基指數(shù)和環(huán)比指數(shù)。

五、交易日期修正2、交易日期修正的方法51六、房地產(chǎn)狀況修正如果比準(zhǔn)實(shí)例和估價(jià)對象房地產(chǎn)自身情況之間有差異，則應(yīng)對比準(zhǔn)實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正。對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行修正后，比準(zhǔn)實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。1、房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容（1）區(qū)位狀況修正是將比準(zhǔn)實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。其內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、配套設(shè)施、臨路狀況等房地產(chǎn)價(jià)格的因素。六、房地產(chǎn)狀況修正如果比準(zhǔn)實(shí)例和估價(jià)對象房地產(chǎn)52六、房地產(chǎn)狀況修正（2）權(quán)益狀況修正是將比準(zhǔn)實(shí)例在其權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。其內(nèi)容有：土地使用權(quán)年期，城市規(guī)劃限制條件（容積率）等。a.房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正比準(zhǔn)實(shí)例進(jìn)行房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正后的價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格×房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正系數(shù)（K）b.容積率修正

容積率修正后的比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格×容積率修正系數(shù)六、房地產(chǎn)狀況修正（2）權(quán)益狀況修正53（3）實(shí)物狀況修正房地產(chǎn)實(shí)物狀況修正是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況，進(jìn)行修正，將比準(zhǔn)實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。實(shí)物狀況修正的內(nèi)容很多，對于土地主要有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等。對于建筑物主要有新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。（3）實(shí)物狀況修正54

2、房地產(chǎn)狀況修正的方法（1）房地產(chǎn)狀況修正步驟a.確定對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的各因素；b.判定估價(jià)對象房地產(chǎn)和比準(zhǔn)實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；c.將比準(zhǔn)實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差別造成的價(jià)格差異程度；d.根據(jù)差異程度對比準(zhǔn)實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行修正。（2）房地產(chǎn)狀況修正公式房地產(chǎn)狀況修正方法主要有和差額法。a.采用百分率法修正公式比準(zhǔn)實(shí)例在待估房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)b.采用差額法修正公式比準(zhǔn)實(shí)例在待估房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況修正數(shù)額2、房地產(chǎn)狀況修正的方法55七、綜合求取比準(zhǔn)價(jià)格

經(jīng)過交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正、交易情況修正，就把比準(zhǔn)實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格變成了估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。1.求取某個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)比準(zhǔn)價(jià)格的方法①百分率法修正系數(shù)連乘公式

估價(jià)對象價(jià)格=比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)七、綜合求取比準(zhǔn)價(jià)格經(jīng)過交易日期修正、房地產(chǎn)狀56

②百分率法修正系數(shù)累加公式估價(jià)對象價(jià)格=比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格×（1+交易情況修正系數(shù)+交易日期修正系數(shù)+房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)）③差額法公式

估價(jià)對象價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格±交易情況修正數(shù)額