物業(yè)前介工作規(guī)范

物業(yè)公司前期介入工作規(guī)范第一章目的第一條規(guī)范城投物業(yè)公司（以下簡稱物業(yè)）物業(yè)服務(wù)前期介入的程序、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準，為簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》提供依據(jù)，指導新項目前期物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的開展。第二章范圍第二條適用于物業(yè)公司接管各控股公司、項目公司移交的物業(yè)項目及城投置業(yè)公司新開發(fā)的物業(yè)項目。第三章職責第三條物業(yè)公司負責編制、發(fā)布和修訂本規(guī)范，以保證物業(yè)服務(wù)前期介入工作的順利完成。第四條地產(chǎn)公司（以下簡稱“地產(chǎn)”）應(yīng)與物業(yè)公司保持良好的溝通，及時向物業(yè)公司提供相關(guān)資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。第四章前介實施方法和過程控制第五條物業(yè)管理前期介入的概念：物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。第六條前期介入工作規(guī)程（詳見附件1：城投物業(yè)前介工作規(guī)程）（一）流程圖7.承接查驗及交房（組織/參與）6.竣工驗收（參與）工程管理中心/部4.臺賬及數(shù)據(jù)管理3.銷售推廣/客戶調(diào)查/問題解答3.簽批樣板間\分項工程驗收（意見）出具施工圖分項建議5.樣板間方案、施工圖評審（建議）4.景觀/精裝施工圖評審（建議）3.景觀/精裝方案評審（建議）營銷管理中心/部設(shè)計管理中心/部2.協(xié)助地產(chǎn)與客戶簽訂前期服務(wù)協(xié)議1.物業(yè)服務(wù)方案確定5.技術(shù)支持維保方案（建議）4.內(nèi)部驗收（意見）2.質(zhì)量及工藝標準審核（建議）1.現(xiàn)場監(jiān)控管理（前介報告）6.重大材料\質(zhì)保確定（建議）2.施工圖審核（建議報告）營銷管理階段設(shè)計管理階段工程管理階段7.承接查驗及交房（組織/參與）6.竣工驗收（參與）工程管理中心/部4.臺賬及數(shù)據(jù)管理3.銷售推廣/客戶調(diào)查/問題解答3.簽批樣板間\分項工程驗收（意見）出具施工圖分項建議5.樣板間方案、施工圖評審（建議）4.景觀/精裝施工圖評審（建議）3.景觀/精裝方案評審（建議）營銷管理中心/部設(shè)計管理中心/部2.協(xié)助地產(chǎn)與客戶簽訂前期服務(wù)協(xié)議1.物業(yè)服務(wù)方案確定5.技術(shù)支持維保方案（建議）4.內(nèi)部驗收（意見）2.質(zhì)量及工藝標準審核（建議）1.現(xiàn)場監(jiān)控管理（前介報告）6.重大材料\質(zhì)保確定（建議）2.施工圖審核（建議報告）營銷管理階段設(shè)計管理階段工程管理階段11.概/方案評審建議設(shè)計管理中心/部設(shè)計管理中心/部物業(yè)物業(yè)前期介入小組工程前介施工記錄\建議\意見工程前介施工記錄\建議\意見營銷管理部營銷管理部初方案（二）物業(yè)按接管物業(yè)項目的業(yè)態(tài)、規(guī)模、業(yè)主需求組成項目前介工作小組，制定項目前介方案；（三）雙方簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，確定工作內(nèi)容、服務(wù)標準、前介物業(yè)服務(wù)費、前期物業(yè)費、物業(yè)服務(wù)期限等；（四）由物業(yè)牽頭組織城投公司設(shè)計、運營、營銷、工程、地產(chǎn)參加的前期物業(yè)服務(wù)啟動會，明確前介各單位的工作機制、工作內(nèi)容，啟動項目前介工作。（五）制定工作計劃并經(jīng)地產(chǎn)確認。計劃實施，應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)用房、車位配置、交通組織、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)服務(wù)方案和服務(wù)協(xié)議的確認；（六）物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復查；（七）對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認，如：銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等；（八）物業(yè)根據(jù)前介規(guī)范所提建議分為一般性建議和主要建議，如主要建議未被采納或持有異議，雙方均可提請城投置業(yè)公司分管領(lǐng)導裁決。物業(yè)公司開發(fā)鏈前介權(quán)責體系（詳見附件2：物業(yè)地產(chǎn)開發(fā)鏈前介權(quán)責）。第七條前期介入的內(nèi)容前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。（一）規(guī)劃設(shè)計階段包括：對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、物業(yè)服務(wù)用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。（二）營銷策劃階段包括：物業(yè)服務(wù)方案策劃、物業(yè)服務(wù)模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。施工建設(shè)階段包括：電氣設(shè)備、給排水工程、智能化工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。第五章規(guī)劃設(shè)計階段介入第八條規(guī)劃設(shè)計審核準備（一）規(guī)劃設(shè)計審核需要的資料：設(shè)計文件：總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等。（二）地產(chǎn)需組織項目說明會，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。物業(yè)組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，業(yè)主需求進行實地考察。第九條項目審核要點（一）項目總體審核住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。建筑與自然和諧，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、汽、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。安全防衛(wèi)設(shè)計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。智能化配置先進，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。各項技術(shù)經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。（二）分類審核（詳見附件3：前介優(yōu)化建議審核要點），（附件4：設(shè)施設(shè)備房裝修驗收標準）。a）新材料、新技術(shù)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點。采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。b）管理成本測算對規(guī)劃設(shè)計應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大，應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進規(guī)劃、設(shè)計。3）與相似典型項目的比較相似點差異點優(yōu)勢劣勢改進建議第六章營銷策劃階段介入第十條營銷策劃介入程序與內(nèi)容物業(yè)服務(wù)模式確定：地產(chǎn)在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和營銷工作方案（銷售案場）時需要物業(yè)管理概念及模式作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計內(nèi)容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計的核心?！段飿I(yè)服務(wù)方案》策劃：地產(chǎn)完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)服務(wù)方案》，應(yīng)包含服務(wù)模式、服務(wù)標準、內(nèi)部管理機制、服務(wù)費測算等?！段飿I(yè)服務(wù)方案》經(jīng)地產(chǎn)確認后，物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在售房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認。根據(jù)《物業(yè)前期服務(wù)協(xié)議》要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。第七章施工建設(shè)階段介入第十一條物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前6個月。第十二條施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容前介小組由2~3人組成，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣、設(shè)備業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓。地產(chǎn)應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復物業(yè)的建議。前介小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。實行填報前介周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)工程部門，抄報物業(yè)，并跟進所呈報問題解決情況。物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時溝通相關(guān)問題和進度。物業(yè)對前介中發(fā)現(xiàn)的重要問題以書面建議報告的形式上報給地產(chǎn)工程管理部協(xié)調(diào)解決，并跟進問題整改落實情況；如建議未被采納或雙方持有異議，雙方均可提請城投置業(yè)公司分管領(lǐng)導裁決。物業(yè)在項目施工階段介入應(yīng)注意的要點：了解委托項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。地下室工程：地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項：無論采取何種防水設(shè)計施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點檢查：底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應(yīng)嚴格按照規(guī)范中的留設(shè)要求施工，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應(yīng)嚴格監(jiān)控，此項是工程承包商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。c）回填土工程：回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅決要求返工，否則后患無窮。d）樓面、屋面砼工程：樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查，同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。砼澆注：除地產(chǎn)的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼振搗不密實，出現(xiàn)雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴格監(jiān)控。e）砌筑工程：建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚應(yīng)為滾磚，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。f）裝飾工程外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、勾縫飽滿等方面，應(yīng)嚴格監(jiān)督。內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面常用混合砂漿抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪拌均勻度，以免造成墻體飾面開裂，天花板應(yīng)采用清水模板，使?jié)仓蟮捻敯鍧M足免抹灰質(zhì)量要求，墻體與砼梁、柱搭接處，應(yīng)加設(shè)鋼板網(wǎng)后再抹灰。地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理，注意砂漿密實、防水及查坡泄水方面。g)門窗工程：木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴格監(jiān)理施工。h)給排水工程給水工程：如有條件宜采用高位水池供水，但其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗。排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVC水管,套內(nèi)排水管特別是廚房油污、食物殘差宜堵塞管道，建議適當加大管道口徑。第八章物業(yè)對竣工驗收階段介入第十三條