某地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)管控思路課件

某地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)管控思路某地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)管控思路某地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)管控思路一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義1.1設(shè)計(jì)管理的范疇：設(shè)計(jì)管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對(duì)設(shè)計(jì)成果的，兼顧任務(wù)管理、資源管理、進(jìn)度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作。涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從意向項(xiàng)目初判的跟蹤,到項(xiàng)目決策中對(duì)意向地塊的規(guī)劃研究分析和概念草案研究，從概念設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)，從施工現(xiàn)場(chǎng)的配合到營(yíng)銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，在所有標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)都處于被高度重視的地位，甚至決定了一個(gè)項(xiàng)目的成敗。

某地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)管控思路某地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)管控思路某地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)管1一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義1.1設(shè)計(jì)管理的范疇：設(shè)計(jì)管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對(duì)設(shè)計(jì)成果的，兼顧任務(wù)管理、資源管理、進(jìn)度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作。涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從意向項(xiàng)目初判的跟蹤,到項(xiàng)目決策中對(duì)意向地塊的規(guī)劃研究分析和概念草案研究，從概念設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)，從施工現(xiàn)場(chǎng)的配合到營(yíng)銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，在所有標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)都處于被高度重視的地位，甚至決定了一個(gè)項(xiàng)目的成敗。

一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義1.1設(shè)計(jì)管理的范疇：21.2設(shè)計(jì)管理的定義：契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理。設(shè)計(jì)管理中的任務(wù)管理作為業(yè)主方的設(shè)計(jì)人員，區(qū)別于所聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)顧問單位（設(shè)計(jì)院）中設(shè)計(jì)人員最大的一點(diǎn)是：前者是任務(wù)的制定者，而后者是任務(wù)的執(zhí)行者。1.3設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)：品質(zhì)保證、進(jìn)度控制、成本控制一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義1.2設(shè)計(jì)管理的定義：一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義3設(shè)計(jì)管理不僅僅是管“設(shè)計(jì)院”！1.2.1設(shè)計(jì)管理中的任務(wù)管理好的設(shè)計(jì)管理并不是只是針對(duì)設(shè)計(jì)，而是要跳出設(shè)計(jì)來談設(shè)計(jì)，更多的參與到市場(chǎng)策劃、成本測(cè)算的工作中去，任務(wù)的編制才能有的放矢。1.2.2設(shè)計(jì)管理中的資源管理在資源管理中涉及到的就是如何委托設(shè)計(jì)單位，同時(shí)建立資源庫(kù)。要兼顧以下幾個(gè)原則：a.擅長(zhǎng)原則b.成本和風(fēng)險(xiǎn)原則c.磨合原則d.技術(shù)優(yōu)先原則1.2.3設(shè)計(jì)管理中的進(jìn)度管理設(shè)計(jì)成果的完成時(shí)間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報(bào)批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對(duì)總體的設(shè)計(jì)進(jìn)行計(jì)劃、進(jìn)度管理。總體設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制應(yīng)該是在保證各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)中各階段進(jìn)行完畢，同時(shí)保證下一步設(shè)計(jì)成果需求部門的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。務(wù)求詳盡，可操作性。一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義好的設(shè)計(jì)管理并不是只是針對(duì)設(shè)計(jì)，而是要跳出設(shè)計(jì)來談設(shè)計(jì)，更多4房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門是把客戶對(duì)產(chǎn)品的需求轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)的語(yǔ)言，對(duì)設(shè)計(jì)托單位提出設(shè)計(jì)思路和設(shè)計(jì)要求。我們做的是整合和管理好這么合作資源，定位好我們的角色而不是要取代他們的工作。一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門是把客戶5一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義設(shè)計(jì)公司、設(shè)計(jì)院地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部門房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段兩者工作的區(qū)別接受甲方方案設(shè)計(jì)任務(wù)書參與投資評(píng)審獲取土地，提出設(shè)計(jì)任務(wù)書概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)參與產(chǎn)品定位與策劃建筑方案深化設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理擴(kuò)初設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理施工圖設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理施工階段工地配合施工現(xiàn)場(chǎng)配合、銷售配合參與竣工驗(yàn)收與資料備案參與入伙階段工作設(shè)計(jì)管理方面的區(qū)別作為服務(wù)方出現(xiàn)作為業(yè)主方（甲方）出現(xiàn)按照甲方的意圖做設(shè)計(jì)做產(chǎn)品直線操作（技術(shù)條線）多線操作注重專業(yè)度強(qiáng)調(diào)的是資源整合能力質(zhì)量、進(jìn)度、成本的平衡意識(shí)較弱強(qiáng)調(diào)質(zhì)量、進(jìn)度、成本的平衡1.4設(shè)計(jì)公司和地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部門的區(qū)別一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義設(shè)計(jì)公司、設(shè)計(jì)院地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部門房地6職能型設(shè)計(jì)管理模式：主要特征是設(shè)立專職的產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理部門，管理產(chǎn)品設(shè)計(jì)的全過程，針對(duì)公司發(fā)展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能部門經(jīng)理對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)成果負(fù)責(zé)2.1職能型管控二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計(jì)管理模式職能型設(shè)計(jì)管理模式：主要特征是設(shè)立專職的產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理部門，管72.2矩陣型管控在這種組織結(jié)構(gòu)中,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中每一成員同時(shí)可能要受雙層或多重領(lǐng)導(dǎo),即不僅受職能部門領(lǐng)導(dǎo)的指揮,還要受一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理的指揮和領(lǐng)導(dǎo)。矩陣型設(shè)計(jì)管理模式：也稱小項(xiàng)目制，成立以項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭負(fù)責(zé)的項(xiàng)目中心，除工程施工管理人員外，同時(shí)各職能部門下派相關(guān)技術(shù)人員組成虛擬團(tuán)隊(duì)，虛擬團(tuán)隊(duì)人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計(jì)管理模式2.2矩陣型管控二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計(jì)管理模式8建議：在集團(tuán)現(xiàn)有的人員編成、組織情況及項(xiàng)目實(shí)施基礎(chǔ)下，建議在今后1－2年內(nèi)采取矩陣型設(shè)計(jì)管理模式進(jìn)行設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)管理，以滿足現(xiàn)有項(xiàng)目的實(shí)際設(shè)計(jì)需求為主；今后在專業(yè)人員全部到位、組織架構(gòu)明晰之后再采取職能型管控的模式。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計(jì)管理模式二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計(jì)管理模式9三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)水平,規(guī)范設(shè)計(jì)管理制度和流程,以保證項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量，提高項(xiàng)目開發(fā)效能，提升公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。3.1建立規(guī)范化管理體系的意義三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系10負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)品線的細(xì)分研究，項(xiàng)目投資拓展的規(guī)劃技術(shù)可行性分析；進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)(總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì))，對(duì)材料設(shè)備選型定板；配合成本管理中心建立設(shè)計(jì)成本基準(zhǔn)體系，建立從研發(fā)開始的成本控制理念與系統(tǒng)，提高產(chǎn)品綜合性價(jià)比。組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研,與成本管理中心配合,建立按體系、專業(yè)分類的材料信息庫(kù)(含品牌及供應(yīng)商評(píng)價(jià))3.2.1設(shè)計(jì)管理職責(zé)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)品線的細(xì)分研究，項(xiàng)目投資拓展的規(guī)劃技術(shù)113.2.2其它部門在設(shè)計(jì)管理過程中的職責(zé)成本管理部門按要求及時(shí)向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交各設(shè)計(jì)階段所需成本目標(biāo)；隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo)；負(fù)責(zé)組織方案設(shè)計(jì)招標(biāo)中的各項(xiàng)工作市場(chǎng)營(yíng)銷部門按要求及時(shí)向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件；負(fù)責(zé)對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評(píng)審提供市場(chǎng)評(píng)價(jià)建議；負(fù)責(zé)制定各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書中的市場(chǎng)定位部分的內(nèi)容前期開發(fā)部門按要求及時(shí)向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件；負(fù)責(zé)與政府部門就各階段設(shè)計(jì)中間過程成果的技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門的申報(bào)審批工作三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.2.2其它部門在設(shè)計(jì)管理過程中的職責(zé)三.建立精細(xì)化12設(shè)計(jì)產(chǎn)品研發(fā)新項(xiàng)目規(guī)劃分析概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)投資

開發(fā)營(yíng)銷成本工程物業(yè)主線流程協(xié)作部門主責(zé)部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)產(chǎn)品研發(fā)投資主線流程協(xié)作部門主13設(shè)計(jì)總監(jiān)（兼）部門經(jīng)理部門副經(jīng)理專業(yè)組項(xiàng)目組（建筑師）項(xiàng)目組2項(xiàng)目組1項(xiàng)目組N產(chǎn)品研發(fā)組1結(jié)構(gòu)組設(shè)備組景觀設(shè)計(jì)組室內(nèi)組材料組產(chǎn)品研發(fā)組2檔案、部門秘書項(xiàng)目組設(shè)計(jì)經(jīng)理制重點(diǎn)“前期方案+項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理”專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制技術(shù)支撐平臺(tái)重點(diǎn)“技術(shù)支持+質(zhì)量控制”三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)總監(jiān)（兼）部門經(jīng)理部門副經(jīng)理專業(yè)組項(xiàng)目組（建筑師）項(xiàng)目組14三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容153.3設(shè)計(jì)流程的細(xì)分三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.3設(shè)計(jì)流程的細(xì)分三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)16一級(jí)流程:

項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程(土地拓展）項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段流程項(xiàng)目工程管理階段流程項(xiàng)目銷售管理階段流程項(xiàng)目入伙管理階段流程

項(xiàng)目后評(píng)估管理流程二級(jí)流程:

設(shè)計(jì)管理流程設(shè)計(jì)單位選擇管理流程設(shè)計(jì)合同及付款管理流程材料設(shè)備選型/定板/驗(yàn)板管理流程設(shè)計(jì)變更管理流程3.3.1設(shè)計(jì)流程框架－1三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系一級(jí)流程:3.3.1設(shè)計(jì)流程框架－1三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需17設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃編制細(xì)則設(shè)計(jì)合同編制工作細(xì)則設(shè)計(jì)任務(wù)書編制工作細(xì)則設(shè)計(jì)、咨詢單位選擇及信息管理細(xì)則施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)配合工作細(xì)則設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)控制工作細(xì)則設(shè)計(jì)變更管理細(xì)則業(yè)務(wù)三級(jí)流程：流程圖表化－－模板化－－程序化三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.3.1設(shè)計(jì)流程框架－2設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃編制細(xì)則業(yè)務(wù)三級(jí)流程：流程圖表化－－模板化－18

設(shè)計(jì)工作在論證、定位策劃、設(shè)計(jì)實(shí)施和施工階段，按不同的設(shè)計(jì)內(nèi)容、對(duì)象和參與部門及深度要求劃分為概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)變更來進(jìn)行管理。

為加快項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，將部品研究、材料選型景觀設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)工作前置，使設(shè)計(jì)周期縮短30%以上。三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)工作在論證、定位策劃、設(shè)計(jì)實(shí)施和施工階段，按不同的設(shè)計(jì)193.4.1設(shè)計(jì)管理關(guān)鍵點(diǎn)的控制設(shè)計(jì)管理中設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)評(píng)審和變更控制是管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)管理中的問題將為后續(xù)施工管理和成本管理帶來巨大的隱患!三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.4.1設(shè)計(jì)管理關(guān)鍵點(diǎn)的控制設(shè)計(jì)管理中設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)評(píng)審203.4.2設(shè)計(jì)過程各橫向關(guān)系的控制三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.4.2設(shè)計(jì)過程各橫向關(guān)系的控制三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求21成本的全過程參與從房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈（VAC）模型可以看出，成本管理基本貫穿了項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程。成本管理部門的提前介入不僅可以對(duì)項(xiàng)目盡快熟悉，還有利于整個(gè)項(xiàng)目成本的控制，特別是隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度的加劇，在利潤(rùn)率差不多的情況下，這點(diǎn)尤為重要。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本管理的方法：1)項(xiàng)目拓展階段（土地獲取前）：成本管理部門在拓展階段根據(jù)成本數(shù)據(jù)庫(kù)及設(shè)計(jì)部門提供的概念設(shè)計(jì)草案等進(jìn)行項(xiàng)目成本估算工作；2)項(xiàng)目定位階段（土地獲取后）：成本管理部門根據(jù)營(yíng)銷部門提供的產(chǎn)品建議書，設(shè)計(jì)部門提供的概念設(shè)計(jì)方案，相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)和產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行項(xiàng)目成本測(cè)算工作；3)方案階段：成本管理部門根據(jù)方案設(shè)計(jì)成果進(jìn)行項(xiàng)目成本匡算工作；4)擴(kuò)初階段：成本管理部門在擴(kuò)初階段編制建安成本概算，同時(shí)組織相關(guān)部門編制項(xiàng)目正式的目標(biāo)成本（包括工程部門編制工程管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)測(cè)算，拓展及報(bào)批報(bào)建部門編制土地費(fèi)用和報(bào)批報(bào)建費(fèi)用測(cè)算，營(yíng)銷部門編制營(yíng)銷費(fèi)用測(cè)算，財(cái)務(wù)部門編制管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用測(cè)算等，具體可根據(jù)成本科目表進(jìn)行細(xì)分），最終形成項(xiàng)目正式目標(biāo)成本，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。項(xiàng)目正式目標(biāo)成本經(jīng)審批后，分解到各個(gè)部門（或者相關(guān)崗位）等；通過責(zé)任成本來進(jìn)行追溯。通過項(xiàng)目正式的目標(biāo)成本指導(dǎo)項(xiàng)目進(jìn)行施工圖的限額設(shè)計(jì)，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用使用與管理。

項(xiàng)目正式目標(biāo)成本一經(jīng)確定，不允許隨便修改；在工程實(shí)施過程中，每月通過項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本來進(jìn)行管理；如遇項(xiàng)目定位改變，原材料價(jià)格上漲等特殊情況可經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后進(jìn)行修正通過。3.4.3設(shè)計(jì)過程中，成本管理的全過程參與三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.4.3設(shè)計(jì)過程中，成本管理的全過程參與三.建立精細(xì)化223.5計(jì)劃管理設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)目的：理順各項(xiàng)工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點(diǎn)和責(zé)任歸屬，保障開

發(fā)周期基準(zhǔn)的有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)的地產(chǎn)開發(fā)模式。三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.5計(jì)劃管理三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體23地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期參考基準(zhǔn)值簡(jiǎn)圖三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期參考基準(zhǔn)值簡(jiǎn)圖三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的24三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)（擬定）三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)管理效率25設(shè)計(jì)管理效率提升的關(guān)鍵點(diǎn)：三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)管理效率提升的關(guān)鍵點(diǎn)：三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范263.6項(xiàng)目總體計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級(jí)控制三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.6項(xiàng)目總體計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級(jí)控制三.建立精細(xì)化市場(chǎng)27縮短計(jì)劃督查期，在重要節(jié)點(diǎn)提前核對(duì)督促;通過項(xiàng)目組周例會(huì)檢查周工作計(jì)劃，部門例會(huì)檢查月計(jì)劃－－檢查與調(diào)整;跨部門項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施中的不定因素和困難等，同時(shí)檢查和修訂二級(jí)計(jì)劃和一級(jí)計(jì)劃;項(xiàng)目特點(diǎn)和當(dāng)?shù)貓?bào)批流程、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)是影響設(shè)計(jì)計(jì)劃的主要因素和積累。

公司客觀制訂一級(jí)計(jì)劃；設(shè)計(jì)部制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃；部門經(jīng)理與各項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理分解計(jì)劃；各項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理與組員再分解計(jì)劃－－組員工作量確定、討論工作量的缺失3.6.1各級(jí)計(jì)劃的制定方式－－公司運(yùn)營(yíng)部門負(fù)責(zé)組織3.6.2監(jiān)控辦法三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系縮短計(jì)劃督查期，在重要節(jié)點(diǎn)提前核對(duì)督促;公司客觀制訂一級(jí)計(jì)28設(shè)計(jì)部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)及年度計(jì)劃)考核評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)部門月份績(jī)效計(jì)劃/考核評(píng)價(jià)各人月度計(jì)劃考核評(píng)價(jià)項(xiàng)目緊張時(shí)，周計(jì)劃考核評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)巡檢制度－－檢察表設(shè)計(jì)部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)及年度計(jì)劃)考核評(píng)價(jià)表設(shè)計(jì)部月績(jī)效考核評(píng)價(jià)表員工月績(jī)效考評(píng)表3.6.3考核制度與風(fēng)險(xiǎn)防范－－制定考核梯度三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)及年度計(jì)劃)考核評(píng)價(jià)3.6.329合理薪酬體系人才梯隊(duì)建設(shè)員工素質(zhì)審核與培養(yǎng)提升計(jì)劃團(tuán)隊(duì)激情與凝聚力四、專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與能力提升合理薪酬體系四、專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與能力提升30最終的改進(jìn)方向：1、

設(shè)計(jì)管理流程

集團(tuán)到目前為止沒有設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，要走向上水平上規(guī)模的開發(fā)業(yè)態(tài)，必須高度重視設(shè)計(jì)管理隊(duì)伍建設(shè)，形成系統(tǒng)化的設(shè)計(jì)管理流程體系，將設(shè)計(jì)管理按階段和對(duì)象劃分為概念設(shè)計(jì)管理流程、方案設(shè)計(jì)管理流程、施工圖設(shè)計(jì)管理流程、景觀設(shè)計(jì)管理流程、精裝修設(shè)計(jì)管理流程和設(shè)計(jì)變更管理流程，使設(shè)計(jì)過程更清晰、職責(zé)更明確、管理更精細(xì)化。

明確各個(gè)設(shè)計(jì)流程的邏輯關(guān)系，明確職責(zé)，在制度上保證各專業(yè)之間的配合，加快設(shè)計(jì)進(jìn)度。最終的改進(jìn)方向：312、

設(shè)計(jì)任務(wù)書編制設(shè)計(jì)各階段，最終達(dá)到形成比較明確的輸入、輸出成果標(biāo)準(zhǔn)；

設(shè)計(jì)過程中成本部門介入的深度不夠，做到及時(shí)提供成本限額指標(biāo)，使成本跟設(shè)計(jì)緊密掛鉤，在確定限額設(shè)計(jì)指標(biāo)時(shí)，成本與設(shè)計(jì)應(yīng)反復(fù)溝通，達(dá)成一致；

建立設(shè)計(jì)任務(wù)評(píng)審機(jī)制，為設(shè)計(jì)各個(gè)階段制定設(shè)計(jì)任務(wù)書的標(biāo)準(zhǔn)模板，使設(shè)計(jì)成果滿足公司的要求；

明細(xì)化設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確各個(gè)專業(yè)任務(wù)書的內(nèi)容和深度。設(shè)計(jì)任務(wù)書由設(shè)計(jì)部門組織相關(guān)專業(yè)編制后，經(jīng)正式的集中評(píng)審和修改完善，作為設(shè)計(jì)的要求和成果的主要檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放設(shè)計(jì)單位。設(shè)計(jì)任務(wù)書會(huì)簽之前，經(jīng)各專業(yè)提出審查意見，并上會(huì)集中評(píng)審，使評(píng)審更有效，減少反復(fù)修改和事后修改。最終的改進(jìn)方向：2、設(shè)計(jì)任務(wù)書編制最終的改進(jìn)方向：32最終的改進(jìn)方向：3、材料選型定板

材料設(shè)備選型定板滯后，會(huì)給材料設(shè)備的采購(gòu)和工程施工帶來影響。不應(yīng)在施工圖出來之后，才進(jìn)行材料設(shè)備的選型定板工作，給后期在材料設(shè)備的采購(gòu)方面造成被動(dòng)。

在方案階段，根據(jù)以往項(xiàng)目、周邊樓盤的調(diào)研和設(shè)計(jì)單位的推薦，編制材料設(shè)備清單初稿，同時(shí)在此階段成本部門提供材料設(shè)備的成本意見，采購(gòu)部門和項(xiàng)目部明確材料的供貨方式；

在初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)立即開始編制正式的材料設(shè)備清單和選型定板計(jì)劃。

施工圖設(shè)計(jì)完成后，材料設(shè)備選型定板工作應(yīng)全部完成，且立即著手進(jìn)行采購(gòu)相關(guān)工作，以縮短采購(gòu)時(shí)間；加強(qiáng)公司材料設(shè)備部品的研究工作；在材料設(shè)備選型定板階段，加強(qiáng)與成本部門、采購(gòu)部門和項(xiàng)目的溝通聯(lián)系，把材料設(shè)備的成本因素和供貨方式前置考慮。最終的改進(jìn)方向：3、材料選型定板33謝謝觀賞！2020/11/534謝謝觀賞！2020/11/534某地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)管控思路某地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)管控思路某地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)管控思路一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義1.1設(shè)計(jì)管理的范疇：設(shè)計(jì)管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對(duì)設(shè)計(jì)成果的，兼顧任務(wù)管理、資源管理、進(jìn)度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作。涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從意向項(xiàng)目初判的跟蹤,到項(xiàng)目決策中對(duì)意向地塊的規(guī)劃研究分析和概念草案研究，從概念設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)，從施工現(xiàn)場(chǎng)的配合到營(yíng)銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，在所有標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)都處于被高度重視的地位，甚至決定了一個(gè)項(xiàng)目的成敗。

某地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)管控思路某地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)管控思路某地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)管35一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義1.1設(shè)計(jì)管理的范疇：設(shè)計(jì)管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對(duì)設(shè)計(jì)成果的，兼顧任務(wù)管理、資源管理、進(jìn)度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作。涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從意向項(xiàng)目初判的跟蹤,到項(xiàng)目決策中對(duì)意向地塊的規(guī)劃研究分析和概念草案研究，從概念設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)，從施工現(xiàn)場(chǎng)的配合到營(yíng)銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，在所有標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)都處于被高度重視的地位，甚至決定了一個(gè)項(xiàng)目的成敗。

一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義1.1設(shè)計(jì)管理的范疇：361.2設(shè)計(jì)管理的定義：契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理。設(shè)計(jì)管理中的任務(wù)管理作為業(yè)主方的設(shè)計(jì)人員，區(qū)別于所聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)顧問單位（設(shè)計(jì)院）中設(shè)計(jì)人員最大的一點(diǎn)是：前者是任務(wù)的制定者，而后者是任務(wù)的執(zhí)行者。1.3設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)：品質(zhì)保證、進(jìn)度控制、成本控制一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義1.2設(shè)計(jì)管理的定義：一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義37設(shè)計(jì)管理不僅僅是管“設(shè)計(jì)院”！1.2.1設(shè)計(jì)管理中的任務(wù)管理好的設(shè)計(jì)管理并不是只是針對(duì)設(shè)計(jì)，而是要跳出設(shè)計(jì)來談設(shè)計(jì)，更多的參與到市場(chǎng)策劃、成本測(cè)算的工作中去，任務(wù)的編制才能有的放矢。1.2.2設(shè)計(jì)管理中的資源管理在資源管理中涉及到的就是如何委托設(shè)計(jì)單位，同時(shí)建立資源庫(kù)。要兼顧以下幾個(gè)原則：a.擅長(zhǎng)原則b.成本和風(fēng)險(xiǎn)原則c.磨合原則d.技術(shù)優(yōu)先原則1.2.3設(shè)計(jì)管理中的進(jìn)度管理設(shè)計(jì)成果的完成時(shí)間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報(bào)批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對(duì)總體的設(shè)計(jì)進(jìn)行計(jì)劃、進(jìn)度管理?？傮w設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制應(yīng)該是在保證各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)中各階段進(jìn)行完畢，同時(shí)保證下一步設(shè)計(jì)成果需求部門的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。務(wù)求詳盡，可操作性。一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義好的設(shè)計(jì)管理并不是只是針對(duì)設(shè)計(jì)，而是要跳出設(shè)計(jì)來談設(shè)計(jì)，更多38房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門是把客戶對(duì)產(chǎn)品的需求轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)的語(yǔ)言，對(duì)設(shè)計(jì)托單位提出設(shè)計(jì)思路和設(shè)計(jì)要求。我們做的是整合和管理好這么合作資源，定位好我們的角色而不是要取代他們的工作。一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門是把客戶39一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義設(shè)計(jì)公司、設(shè)計(jì)院地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部門房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段兩者工作的區(qū)別接受甲方方案設(shè)計(jì)任務(wù)書參與投資評(píng)審獲取土地，提出設(shè)計(jì)任務(wù)書概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)參與產(chǎn)品定位與策劃建筑方案深化設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理擴(kuò)初設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理施工圖設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理施工階段工地配合施工現(xiàn)場(chǎng)配合、銷售配合參與竣工驗(yàn)收與資料備案參與入伙階段工作設(shè)計(jì)管理方面的區(qū)別作為服務(wù)方出現(xiàn)作為業(yè)主方（甲方）出現(xiàn)按照甲方的意圖做設(shè)計(jì)做產(chǎn)品直線操作（技術(shù)條線）多線操作注重專業(yè)度強(qiáng)調(diào)的是資源整合能力質(zhì)量、進(jìn)度、成本的平衡意識(shí)較弱強(qiáng)調(diào)質(zhì)量、進(jìn)度、成本的平衡1.4設(shè)計(jì)公司和地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部門的區(qū)別一、設(shè)計(jì)管理的范疇與定義設(shè)計(jì)公司、設(shè)計(jì)院地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部門房地40職能型設(shè)計(jì)管理模式：主要特征是設(shè)立專職的產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理部門，管理產(chǎn)品設(shè)計(jì)的全過程，針對(duì)公司發(fā)展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能部門經(jīng)理對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)成果負(fù)責(zé)2.1職能型管控二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計(jì)管理模式職能型設(shè)計(jì)管理模式：主要特征是設(shè)立專職的產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理部門，管412.2矩陣型管控在這種組織結(jié)構(gòu)中,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中每一成員同時(shí)可能要受雙層或多重領(lǐng)導(dǎo),即不僅受職能部門領(lǐng)導(dǎo)的指揮,還要受一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理的指揮和領(lǐng)導(dǎo)。矩陣型設(shè)計(jì)管理模式：也稱小項(xiàng)目制，成立以項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭負(fù)責(zé)的項(xiàng)目中心，除工程施工管理人員外，同時(shí)各職能部門下派相關(guān)技術(shù)人員組成虛擬團(tuán)隊(duì)，虛擬團(tuán)隊(duì)人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計(jì)管理模式2.2矩陣型管控二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計(jì)管理模式42建議：在集團(tuán)現(xiàn)有的人員編成、組織情況及項(xiàng)目實(shí)施基礎(chǔ)下，建議在今后1－2年內(nèi)采取矩陣型設(shè)計(jì)管理模式進(jìn)行設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)管理，以滿足現(xiàn)有項(xiàng)目的實(shí)際設(shè)計(jì)需求為主；今后在專業(yè)人員全部到位、組織架構(gòu)明晰之后再采取職能型管控的模式。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計(jì)管理模式二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計(jì)管理模式43三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)水平,規(guī)范設(shè)計(jì)管理制度和流程,以保證項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量，提高項(xiàng)目開發(fā)效能，提升公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。3.1建立規(guī)范化管理體系的意義三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系44負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)品線的細(xì)分研究，項(xiàng)目投資拓展的規(guī)劃技術(shù)可行性分析；進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)(總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì))，對(duì)材料設(shè)備選型定板；配合成本管理中心建立設(shè)計(jì)成本基準(zhǔn)體系，建立從研發(fā)開始的成本控制理念與系統(tǒng)，提高產(chǎn)品綜合性價(jià)比。組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研,與成本管理中心配合,建立按體系、專業(yè)分類的材料信息庫(kù)(含品牌及供應(yīng)商評(píng)價(jià))3.2.1設(shè)計(jì)管理職責(zé)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)品線的細(xì)分研究，項(xiàng)目投資拓展的規(guī)劃技術(shù)453.2.2其它部門在設(shè)計(jì)管理過程中的職責(zé)成本管理部門按要求及時(shí)向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交各設(shè)計(jì)階段所需成本目標(biāo)；隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo)；負(fù)責(zé)組織方案設(shè)計(jì)招標(biāo)中的各項(xiàng)工作市場(chǎng)營(yíng)銷部門按要求及時(shí)向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件；負(fù)責(zé)對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評(píng)審提供市場(chǎng)評(píng)價(jià)建議；負(fù)責(zé)制定各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書中的市場(chǎng)定位部分的內(nèi)容前期開發(fā)部門按要求及時(shí)向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件；負(fù)責(zé)與政府部門就各階段設(shè)計(jì)中間過程成果的技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門的申報(bào)審批工作三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.2.2其它部門在設(shè)計(jì)管理過程中的職責(zé)三.建立精細(xì)化46設(shè)計(jì)產(chǎn)品研發(fā)新項(xiàng)目規(guī)劃分析概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)投資

開發(fā)營(yíng)銷成本工程物業(yè)主線流程協(xié)作部門主責(zé)部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)產(chǎn)品研發(fā)投資主線流程協(xié)作部門主47設(shè)計(jì)總監(jiān)（兼）部門經(jīng)理部門副經(jīng)理專業(yè)組項(xiàng)目組（建筑師）項(xiàng)目組2項(xiàng)目組1項(xiàng)目組N產(chǎn)品研發(fā)組1結(jié)構(gòu)組設(shè)備組景觀設(shè)計(jì)組室內(nèi)組材料組產(chǎn)品研發(fā)組2檔案、部門秘書項(xiàng)目組設(shè)計(jì)經(jīng)理制重點(diǎn)“前期方案+項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理”專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制技術(shù)支撐平臺(tái)重點(diǎn)“技術(shù)支持+質(zhì)量控制”三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)總監(jiān)（兼）部門經(jīng)理部門副經(jīng)理專業(yè)組項(xiàng)目組（建筑師）項(xiàng)目組48三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容493.3設(shè)計(jì)流程的細(xì)分三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.3設(shè)計(jì)流程的細(xì)分三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)50一級(jí)流程:

項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程(土地拓展）項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段流程項(xiàng)目工程管理階段流程項(xiàng)目銷售管理階段流程項(xiàng)目入伙管理階段流程

項(xiàng)目后評(píng)估管理流程二級(jí)流程:

設(shè)計(jì)管理流程設(shè)計(jì)單位選擇管理流程設(shè)計(jì)合同及付款管理流程材料設(shè)備選型/定板/驗(yàn)板管理流程設(shè)計(jì)變更管理流程3.3.1設(shè)計(jì)流程框架－1三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系一級(jí)流程:3.3.1設(shè)計(jì)流程框架－1三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需51設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃編制細(xì)則設(shè)計(jì)合同編制工作細(xì)則設(shè)計(jì)任務(wù)書編制工作細(xì)則設(shè)計(jì)、咨詢單位選擇及信息管理細(xì)則施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)配合工作細(xì)則設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)控制工作細(xì)則設(shè)計(jì)變更管理細(xì)則業(yè)務(wù)三級(jí)流程：流程圖表化－－模板化－－程序化三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.3.1設(shè)計(jì)流程框架－2設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃編制細(xì)則業(yè)務(wù)三級(jí)流程：流程圖表化－－模板化－52

設(shè)計(jì)工作在論證、定位策劃、設(shè)計(jì)實(shí)施和施工階段，按不同的設(shè)計(jì)內(nèi)容、對(duì)象和參與部門及深度要求劃分為概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)變更來進(jìn)行管理。

為加快項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，將部品研究、材料選型景觀設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)工作前置，使設(shè)計(jì)周期縮短30%以上。三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)工作在論證、定位策劃、設(shè)計(jì)實(shí)施和施工階段，按不同的設(shè)計(jì)533.4.1設(shè)計(jì)管理關(guān)鍵點(diǎn)的控制設(shè)計(jì)管理中設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)評(píng)審和變更控制是管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)管理中的問題將為后續(xù)施工管理和成本管理帶來巨大的隱患!三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.4.1設(shè)計(jì)管理關(guān)鍵點(diǎn)的控制設(shè)計(jì)管理中設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)評(píng)審543.4.2設(shè)計(jì)過程各橫向關(guān)系的控制三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.4.2設(shè)計(jì)過程各橫向關(guān)系的控制三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求55成本的全過程參與從房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈（VAC）模型可以看出，成本管理基本貫穿了項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程。成本管理部門的提前介入不僅可以對(duì)項(xiàng)目盡快熟悉，還有利于整個(gè)項(xiàng)目成本的控制，特別是隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度的加劇，在利潤(rùn)率差不多的情況下，這點(diǎn)尤為重要。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本管理的方法：1)項(xiàng)目拓展階段（土地獲取前）：成本管理部門在拓展階段根據(jù)成本數(shù)據(jù)庫(kù)及設(shè)計(jì)部門提供的概念設(shè)計(jì)草案等進(jìn)行項(xiàng)目成本估算工作；2)項(xiàng)目定位階段（土地獲取后）：成本管理部門根據(jù)營(yíng)銷部門提供的產(chǎn)品建議書，設(shè)計(jì)部門提供的概念設(shè)計(jì)方案，相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)和產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行項(xiàng)目成本測(cè)算工作；3)方案階段：成本管理部門根據(jù)方案設(shè)計(jì)成果進(jìn)行項(xiàng)目成本匡算工作；4)擴(kuò)初階段：成本管理部門在擴(kuò)初階段編制建安成本概算，同時(shí)組織相關(guān)部門編制項(xiàng)目正式的目標(biāo)成本（包括工程部門編制工程管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)測(cè)算，拓展及報(bào)批報(bào)建部門編制土地費(fèi)用和報(bào)批報(bào)建費(fèi)用測(cè)算，營(yíng)銷部門編制營(yíng)銷費(fèi)用測(cè)算，財(cái)務(wù)部門編制管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用測(cè)算等，具體可根據(jù)成本科目表進(jìn)行細(xì)分），最終形成項(xiàng)目正式目標(biāo)成本，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。項(xiàng)目正式目標(biāo)成本經(jīng)審批后，分解到各個(gè)部門（或者相關(guān)崗位）等；通過責(zé)任成本來進(jìn)行追溯。通過項(xiàng)目正式的目標(biāo)成本指導(dǎo)項(xiàng)目進(jìn)行施工圖的限額設(shè)計(jì)，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用使用與管理。

項(xiàng)目正式目標(biāo)成本一經(jīng)確定，不允許隨便修改；在工程實(shí)施過程中，每月通過項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本來進(jìn)行管理；如遇項(xiàng)目定位改變，原材料價(jià)格上漲等特殊情況可經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后進(jìn)行修正通過。3.4.3設(shè)計(jì)過程中，成本管理的全過程參與三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.4.3設(shè)計(jì)過程中，成本管理的全過程參與三.建立精細(xì)化563.5計(jì)劃管理設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)目的：理順各項(xiàng)工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點(diǎn)和責(zé)任歸屬，保障開

發(fā)周期基準(zhǔn)的有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)的地產(chǎn)開發(fā)模式。三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.5計(jì)劃管理三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體57地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期參考基準(zhǔn)值簡(jiǎn)圖三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期參考基準(zhǔn)值簡(jiǎn)圖三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的58三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)（擬定）三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)管理效率59設(shè)計(jì)管理效率提升的關(guān)鍵點(diǎn)：三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)管理效率提升的關(guān)鍵點(diǎn)：三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范603.6項(xiàng)目總體計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級(jí)控制三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.6項(xiàng)目總體計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級(jí)控制三.建立精細(xì)化市場(chǎng)61縮短計(jì)劃督查期，在重要節(jié)點(diǎn)提前核對(duì)督促;通過項(xiàng)目組周例會(huì)檢查周工作計(jì)劃，部門例會(huì)檢查月計(jì)劃－－檢查與調(diào)整;跨部門項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施中的不定因素和困難等，同時(shí)檢查和修訂二級(jí)計(jì)劃和一級(jí)計(jì)劃;項(xiàng)目特點(diǎn)和當(dāng)?shù)貓?bào)批流程、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)是影