2021年長沙樓市地產(chǎn)總結(jié)及明年預判【地產(chǎn)年報】

◆市場預判回顧半年度修正政策預測維持嚴控維穩(wěn)長沙內(nèi)六區(qū)供應量：預計1488-1617萬方成交量：預計1492萬方實際1483萬方實際1456萬方誤差-2%誤差-1%CONT目E錄NTS01022021年樓市特征分析2022年市場預判0304板塊投資價值分析后市開發(fā)建議PART012021年樓市特征分析①

宏觀背景②

土地特征③

住宅市場及紅盤特征④

商辦市場特征⑤

客戶變化分析本輪樓市轉(zhuǎn)冷，更多是宏觀面?zhèn)鲗У劫I賣雙方預期下行所致CHAPTER1

經(jīng)濟下行

金融管控

+政策管控

+

信貸緊縮僅剩真正的居住需求活下來的都是英雄

房企拿地意愿降低

&

客戶觀望

房企暴雷

政府托底土地供銷規(guī)模遠超往年，支撐未來新房市場有效供給CHAPTER1今年三次集中供地帶給土地市場超兩千萬供應量，同比增漲52%，由于二批次土拍遇冷，未成交率高漲，但成交總量仍維持高位，支撐后期樓市供給充足。更多方案資料關(guān)注公眾號：精英策劃圈備注：流拍率未包含中/終止地塊地價結(jié)構(gòu)性微跌，溢價受制政策控在低位CHAPTER1今年低價純商地塊成交占比提升，外加供地主力向邊緣區(qū)域偏移，促使地價略低于去年，近四年在土拍政策限制下，溢價率持續(xù)維持在低位，預計后期房企拿地更加謹慎理性，溢價率將長期維持低值。土地成交結(jié)構(gòu)中雙限為核心，純商地價下探吸引房企摘地CHAPTER1含住地塊量價齊漲，外圍商業(yè)地塊增多拉低整體純商地價下跌；單限地價和不限價地塊占比擴大，給到房企開發(fā)高端品質(zhì)項目打造空間，但雙限地仍是主流，控房價穩(wěn)地價核心不變。出讓地塊條件繁多，自持租賃漸成多地塊標配CHAPTER1今年供應地塊中59%（宗數(shù)）、77%（體量）為帶條件出讓，其中競自持租賃占比最大，為響應政府落實保障性租賃住房配套要求，該條件或?qū)⒊蔀楹笃谕僚臉伺?，催逼房企提升自持運營盈利能力。長沙2021年供地帶條件地塊宗數(shù)占比圖59%44%帶條件出讓帶2個及以上條件63宗85宗外圍多板塊限價上漲，支撐未來房價CHAPTER1今年共24個板塊釋放新地塊，其中8大板塊限價超1.35萬元/㎡，17大板塊（71%）住宅限價水平創(chuàng)新高，其中以外圍板塊為主，漲幅最高為金橋新城板塊，依托高鐵西將提前兌現(xiàn)區(qū)域價值。板塊限價住宅毛坯最高限價梯隊[2021]長沙市142號住宅毛坯銷售限價：13200元/㎡（+7%，+900元/㎡

）[2021]望城區(qū)068號住宅毛坯銷售限價：9000元/㎡（+32%，+2200元/㎡）丁字鎮(zhèn)9000望城中心8700[2021]長沙市141號住宅毛坯銷售限價：13480元/㎡（+5%，+680元/㎡

）[2021]望城區(qū)066號住宅毛坯銷售限價：8700元/㎡（+19%，+1400元/㎡

）鵝秀11000園林生態(tài)園8000[2021]長沙市036號住宅毛坯銷售限價：14000元/㎡（+4%，+600元/㎡

）金橋新城10500[2021]望城區(qū)029號住宅毛坯銷售限價：10500元/㎡（+62%，+4000元/㎡）雷鋒8500金星北9900松雅湖萬家麗北月湖蘇圫垸13200[2021]長沙市032號住宅毛坯銷售限價：13000元/㎡（

+10%，+1200）星沙中心[2021]望城區(qū)018號住宅毛坯銷售限價：13000元/㎡（+8%，+1000元/㎡

）泉塘麓谷谷山1480011[2021]長沙市144號住宅毛坯銷售限價：14000元/㎡（+25%，+2800元/㎡

）隆平高科13480空港新城梅溪湖一期13500心800[2021]望城區(qū)055號住宅毛坯銷售限價：9900元/㎡（+38%，+2700元/㎡

）梅溪湖二期11300岳麓山[2021]長沙市121號住宅毛坯銷售限價：13800元/㎡（+8%，+1000元/㎡

）桃花嶺高鐵新城14000[2021]長沙市145號住宅毛坯銷售限價：14800元/㎡（+14%，+1800元/㎡

）雅塘井灣13000高鐵會展13800含浦洋湖垸14200[2021]長沙市112號住宅毛坯銷售限價：13500元/㎡（+5%，+700元/㎡

）省府紅星13500[2021]長沙市028號住宅毛坯銷售限價：14200元/㎡（+3%，+400元/㎡

）＞1350011001-13500＜11000天際嶺13900[2021]長沙市140號住宅毛坯銷售限價：13900元/㎡（+16%，+1900元/㎡

）大王山12200解放垸[2021]長沙市040號住宅毛坯銷售限價：12200元/㎡（+3%，+400元/㎡

）大托暮云11000備注：文本框內(nèi)標黃的為房企拿地，標灰的為平臺公司拿地[2021]長沙市124號住宅毛坯銷售限價：11000元/㎡（+25%，+2200元/㎡

）房地價差擴增，房企利潤受制于原材料上漲而有限CHAPTER1部分限價上漲對整體限價水平拉動作用有限，邊緣區(qū)域成供地主力，拉動地價小幅下滑，房地價差突破7000元/㎡，因建筑原材料價格大幅上漲，制約房企利潤空間。長沙市內(nèi)六區(qū)限價地房地價差走勢（2017-2021）單位：元/㎡住宅限價均價（元/㎡）限價地住宅體量樓面均價（元/㎡）1250010000750010929110289983860882676603700559994750529850004425398438583924250029692017年2018年2019年2020年2021年拿地房企向?qū)嵙π酆駠髢A斜CHAPTER1今年民營資本淡出土拍市場，占比同比下滑32個百分點，拿地基本以國企為主，尤其是二、三批次集中供地國企兜底跡象明顯。長沙市內(nèi)六區(qū)2020年/2021年各類房企拿地宗數(shù)占比拿地宗數(shù)拿地房企望城水投集團望城城投集團龍湖排名1拿地房企綠城拿地金額（億元）58.862021年拿地房企民企，37%1092保利56.175（3宗聯(lián)合拿地）3龍湖40.54湘江新區(qū)農(nóng)村商業(yè)銀行54華潤37.224望城經(jīng)開保利5城發(fā)恒偉建發(fā)36.423631.043城發(fā)恒偉建發(fā)7綠地27.033（1宗聯(lián)合開發(fā)）38望城城投集團陽光城中欣24.392020年拿地房企民企，69%陽光城長房921.383（1宗聯(lián)合開發(fā)）1021.22注：1.拿地宗數(shù)相同則按拿地體量排列先后順序；2.聯(lián)合拿地宗數(shù)和拿地金額各占比50%土拍政策靈活性高，三次集中供地由熱轉(zhuǎn)冷，最終回歸平靜CHAPTER1首批集中供地市場熱度高漲，二批集中供地開始對競買要求及房企資質(zhì)等多面要求提升，地塊素質(zhì)也存在較大差異，市場速凍，三批次政策隨即優(yōu)化，土拍政策調(diào)控靈活性較強。超預期火熱，不符合調(diào)控目的首批成交33宗地塊，12宗熔斷，單宗地塊搖號房企最高達57家，宗數(shù)未成交率僅8%。目標次集中供地控土地市場熱度穩(wěn)地價預期收緊出讓條件，超預期寒冷二批超八成土地均有自持租賃住房要求，且地塊整體素質(zhì)一般，過半地塊提前中/終止，宗數(shù)未成交率高達66%。條件優(yōu)化，國企兜底，回歸平靜三批大幅度減少租賃住房土地供應，在平臺公司和國企兜底下，宗數(shù)未成交率降至12%，土地市場回歸穩(wěn)定。土地供給充足，預期下行后，房企拿地態(tài)度急速扭轉(zhuǎn)為冷淡CHAPTER1

含住土地量價齊漲，經(jīng)歷冰火兩重天

房地價差穩(wěn)中拉大

拿地信心受金融管控等未恢復

國/央企兜底房企拿地開發(fā)信心不足退回“安全保守”經(jīng)營線內(nèi)商品住宅：整體供需平衡，兩極分化，需求自上半年火熱逆轉(zhuǎn)“速凍”CHAPTER1今年供應明顯放緩，成交在上半年熱銷支撐下，同比基本持平，供需相對平衡，但自7月開始需求乏力，逆轉(zhuǎn)為持續(xù)供過于求，下半年月均成交環(huán)比跌幅為19%，價格維持漲勢。2012年-2021年內(nèi)六區(qū)年度商品住宅供銷量價走勢圖上半年：684萬方下半年：772萬方月均環(huán)比上漲13%+1%-11%上半年：821萬方下半年：661萬方月均環(huán)比下滑19%商品住宅：庫存量上行，去化周期陡增CHAPTER1近四年庫存量波動上漲，至12月底達889萬方，處歷史高位水平，隨近六個月去化速度減慢，去化周期陡坡上行至8.1個月，如需求持續(xù)乏力，去化風險將進一步加重。2018年-2021年內(nèi)六區(qū)商品住宅庫存及去化周期走勢圖大戶型住宅：交投活躍，供銷量價均創(chuàng)峰值CHAPTER1今年大戶型改善型產(chǎn)品供銷量價大幅上漲，三指標均為峰值，供銷兩旺，延續(xù)供過于求，項目分化情況猶存，該類產(chǎn)品暢銷離不開地段、品質(zhì)與配套優(yōu)勢加持，如無則流速極慢。2019年-2021年內(nèi)五區(qū)大戶型住宅供銷量價走勢圖大戶型：指160㎡以上，2T2戶、2T3戶的高層住宅價比為大戶型對比普通高層住宅價格情況大戶型住宅：供給增多，存量上行CHAPTER1下半年大戶型住宅積極拿證，截止12月底存量已超百萬方，盤均存量上漲33%，去化周期6.2個月，短期壓力小。更多方案資料關(guān)注公眾號：精英策劃圈2021年內(nèi)五區(qū)大戶型存量及去化周期走勢圖2021年內(nèi)五區(qū)大戶型盤均存量一覽圖大戶型：指160㎡以上，2T2戶、2T3戶的高層住宅精裝：毛坯產(chǎn)品逐年減少，熱銷TOP10均為精裝CHAPTER1今年內(nèi)五區(qū)在售項目中含精裝占比34%，毛坯占比66%呈逐年下滑趨勢，熱銷TOP10中均為精裝項目，以裝標2500元/㎡為主，開發(fā)商依靠精裝溢價同時提升品質(zhì)，減弱客戶抗性。2018年-2021年內(nèi)五區(qū)成交金額TOP10精裝情況走勢圖2019年-2021年六區(qū)一縣毛坯與分階段精標占比走勢圖注：TOP數(shù)據(jù)來自內(nèi)五區(qū)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，毛坯與精裝分檔數(shù)據(jù)來自重點項目集中開盤監(jiān)控項目精裝：品質(zhì)升級，精裝配置升級，開發(fā)商利潤空間收縮CHAPTER1長沙典型項目分三檔精裝配置，對于精裝品質(zhì)開始升級，裝標2500元/㎡亦配有中央空調(diào)、新風系統(tǒng)、地暖等三大件，裝標3500元/㎡及以上品牌品質(zhì)更高。精裝標準2500元/㎡精裝標準3500元/㎡位置洋湖某項目高鐵新城某項目中心板塊某項目洋湖某項目內(nèi)容：空調(diào)品牌：美的內(nèi)容：中央空調(diào)品牌：日立內(nèi)容：中央空調(diào)品牌：東芝內(nèi)容：空調(diào)品牌：日立凈水器內(nèi)容：智能鎖品牌：海貝斯內(nèi)容：智能鎖品牌：海貝斯內(nèi)容：全屋智能面板/電動窗簾內(nèi)容：智能鎖品牌：海貝斯品牌：世茂物聯(lián)內(nèi)容：地磚/木板品牌：蒙拉麗莎/書香門第內(nèi)容：新風系統(tǒng)品牌：意艾蒲內(nèi)容：新風系統(tǒng)品牌：愛迪士內(nèi)容：新風系統(tǒng)品牌：中科睿賽全屋洗碗機內(nèi)容：燈具品牌：歐普內(nèi)容：地暖品牌：孚達內(nèi)容：壁掛爐品牌：博世內(nèi)容：地暖品牌：威龍內(nèi)容：地磚/木板內(nèi)容：地磚/木板內(nèi)容：地磚/木板品牌：馬可波羅/歐派品牌：蒙拉麗莎/大自然品牌：蒙拉麗莎/書香門第內(nèi)容：燈具品牌：雷士內(nèi)容：燈具品牌：歐普內(nèi)容：燈具品牌：歐普中央空調(diào)內(nèi)容：廚盆、龍頭品牌：科勒內(nèi)容：廚盆、龍頭品牌：科勒內(nèi)容：廚盆、龍頭品牌：科勒內(nèi)容：廚盆、龍頭品牌：科勒新風系統(tǒng)內(nèi)容：櫥柜/吊柜/柜體內(nèi)容：燃氣灶、油煙機、消毒柜品牌：老板內(nèi)容：燃氣灶、油煙機、消毒柜品牌：方太內(nèi)容：燃氣灶、油煙機、消毒柜品牌：西門子品牌：品尚廚房內(nèi)容：涼霸品牌：法獅龍內(nèi)容：櫥柜/吊柜/柜體內(nèi)容：凈水器品牌：沁園內(nèi)容：涼霸品牌：法獅龍品牌：歐派內(nèi)容：燃氣灶、油煙機品牌：老板內(nèi)容：涼霸品牌：名族內(nèi)容：櫥柜/吊柜/柜體————品牌：金牌全屋地暖內(nèi)容：櫥柜/吊柜/柜體————品牌：歐派內(nèi)容：風暖品牌：法獅龍內(nèi)容：臺盆品牌：科勒內(nèi)容：臺盆/智能馬桶/浴缸內(nèi)容：臺盆/智能馬桶/浴缸品牌：科勒/摩恩品牌：科勒內(nèi)容：風暖品牌：歐普內(nèi)容：地漏/角閥品牌：潛水艇內(nèi)容：風暖品牌：法獅龍衛(wèi)生間————內(nèi)容：浴霸品牌：松下————開盤：推盤貨量減少，認購率低位徘徊CHAPTER1今年集中開盤項目基本與去年持平，總推量與盤均推貨量同比齊跌，為近三年最低值，上半年市場較為活躍，支撐整體認購率同比小幅上行，仍在榮枯線上徘徊。2019年-2021年六區(qū)一縣開盤月度走勢圖開盤：平推項目多于開盤項目，蓄客艱難CHAPTER1近兩年拿證項目與開盤項目個數(shù)基本持平，開盤兌現(xiàn)率持續(xù)多月份在50%以下，平推項目更多，蓄客艱難。2020年-2021年六區(qū)一縣開盤兌現(xiàn)率走勢圖紅盤特征：數(shù)量減少，客戶價格抗性減弱CHAPTER1今年紅盤數(shù)量較前兩年有明顯減少，僅分布在9個熱點板塊，62%的紅盤價格在高于板塊均價時仍能實現(xiàn)熱銷，客戶對價格敏感度降低。高層成交均價（元/㎡）板塊高層成交均價板塊高層分裝修成交均價（元/㎡）板塊項目名稱北辰三角洲濱江府1913（元/㎡）精裝18000精裝14700濱江板塊1473711434精裝15496精裝平層10500毛坯平層8600毛坯復式10200漢唐世家精裝11815毛坯10205麓谷谷山板塊陽光城溪山悅綠地麓云國際中海閱溪府精裝11600精裝15500精裝15400精裝14550毛坯13070精裝20500毛坯9470梅溪湖一期板塊雅塘井灣板塊1500613068精裝15020旭輝雨花郡精裝14533毛坯12253中建鈺和城大市府板塊高鐵會展板塊含浦洋湖垸板塊省府紅星板塊月湖蘇圫垸板塊華潤長沙悅府融創(chuàng)會展上東區(qū)保利天匯137709570精裝14016毛坯9570精裝15400精裝14100精裝13400132681296513106精裝15177精裝13457精裝13835龍湖春江天曜龍湖春江天璽備注：紅盤指2021年開盤套數(shù)500套以上且整體認購率在90%以上，或網(wǎng)簽成交總面積20萬方以上的商品住宅項目項目成交均價大于板塊成交均價（分裝修），項目成交均價小于成交均價（分裝修）紅盤特征：豐富配套加持，產(chǎn)品打造特色CHAPTER1項目配套、產(chǎn)品打造及營銷展示等均能促成項目熱銷，實現(xiàn)溢價。其中配建或周邊存在長郡、清水塘等名校教育配套為紅盤共有特性之一，其次為便捷交通配套和項目特色產(chǎn)品線打造。紅盤特征板塊項目名稱北辰三角洲濱江府1913周邊教育交通洲站產(chǎn)品打造商業(yè)景觀休閑性價比高——營銷展示——清水塘北辰小學、清水塘北

地鐵1號線北辰三角

瞰江大平層設(shè)計，居住舒

大悅城、鳳凰海購

三館一廳、北辰濱辰實驗小學適度高物公園江公園、湘江濱江板塊岳麓區(qū)濱江小學、岳麓山濱

地鐵4號、6號線換

改善大平層產(chǎn)品，可瞰江，

奧克斯廣場、漁人銷售價格低于板塊均價湘江、裕湘紗廠————江實驗學校乘站六溝垅站舒適度高碼頭、保利MALL精裝、毛坯，平層、復式，多類產(chǎn)品設(shè)計，客戶可選度高湖南第一師范高新區(qū)雷鋒實

地鐵2號線西延線金銷售價格低于板塊均價漢唐世家——————驗小學、長郡麓谷中學洲大道站——麓谷谷山板塊梅溪湖一期板塊雅塘井灣板塊湖南師范大學附屬陽光實驗小學銷售價格低

園林動線美觀大氣，會陽光城溪山悅綠地麓云國際中海閱溪府高層、疊墅雙產(chǎn)品設(shè)計改善大平層產(chǎn)品舒適度高N+1戶型設(shè)計，贈送率高——————于板塊均價所部分實景展示地鐵2號線西延線映日路站正地鐵口梅溪湖國際新城中軸線西雅博才小學、西雅中學————岳麓區(qū)實驗小學（西校區(qū)）、

地鐵2號、6號線換西雅中學

乘站中塘站——————————營銷展示美觀大氣砂子塘吉聯(lián)小學、湖南廣益

地鐵4號、5號線換圭塘河、圭塘河海綿城市公園旭輝雨花郡中建鈺和城————旭輝MALL——————實驗中學、周南雨花中學乘站圭塘站師大附中雙語實驗學校、明德天心中學————————博才小學東校區(qū)（暫定名）、華潤長沙悅府

湖南師大附中萬象城實驗中學（暫定名）地鐵4號、6號線換乘站六溝垅站自建18萬方萬象城商業(yè)MALL大市府板塊高鐵會展板塊含浦洋湖垸板塊省府紅星板塊住宅全改善大平層設(shè)計陽光城溪山悅園林展示項目配建湖南師大附中附屬

地鐵2號、4號線換長沙國際會議中心、

銷售價格低國際會展中心融創(chuàng)會展上東區(qū)保利天匯——自建商業(yè)體————小學乘站光達站于板塊均價麓山國際洋湖實驗學校、雅禮洋湖實驗中學、長郡雙語洋湖實驗中學低密容積率，高層、洋房產(chǎn)品涵蓋剛需、剛改、改善多類客群營銷中心結(jié)合交付實景打造——洋湖濕地公園——師大附中雙語實驗學校、明德天心中學自建約12萬方龍湖長沙新姚天街營銷中心、園林結(jié)合交付實景打造，品質(zhì)感強龍湖春江天曜地鐵1號線友誼路站——————史家坡小學、清水塘三小、清水塘三小東校區(qū)、開福區(qū)第一中學自建約11萬方龍湖長沙開福天街，五礦MALL銷售價格低

營銷中心、園林結(jié)合交于板塊均價

付實景打造，品質(zhì)感強月湖蘇圫垸板塊龍湖春江天璽————————華潤長沙悅府戶型圖優(yōu)勢特征個數(shù)13987655備注：紅盤指2021年開盤套數(shù)500套以上且整體認購率在90%以上，或網(wǎng)簽成交總面積20萬方以上的商品住宅項目。紅盤特征：精裝限價項目為絕對主流CHAPTER1紅盤純精裝出售占比達77%，除少數(shù)二手地、棚改項目外，73%的紅盤為限價項目，在有限利潤空間下，房企通過精裝實現(xiàn)溢價，以地段優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)營銷展示、產(chǎn)品精準定位客群實現(xiàn)熱銷。備注：紅盤指2021年開盤套數(shù)500套以上且整體認購率在90%以上，或網(wǎng)簽成交總面積20萬方以上的商品住宅項目紅盤特征：高商業(yè)占比且出讓條件較多，考驗開發(fā)商運營能力CHAPTER1九成紅盤帶條件出讓，六成項目商業(yè)占比超30%，后期變現(xiàn)難度大；整體競買條件較嚴格，但拿地房企仍能打造與客群匹配的住宅產(chǎn)品，實現(xiàn)熱銷，普遍開發(fā)周期為5-8個月，個別達到13個月以上。拿地溢

樓面地價

商業(yè)

商業(yè)體量

拿地企價情況

（元/㎡）

占比

（萬方）

業(yè)類型紅盤項目競買要求中海閱溪府濱江府1913保利天匯19%11%5%75487300682529%10%33%12.692.05國企國企國企須在L05-A35-2地塊上出資建設(shè)公園綠地144平方米以下的住宅戶型不少于60%，優(yōu)先首套剛需群體購買15.58無競買人或其實際控制人為2019年《財富》排行榜世界500強前100強且該實際控制人下具有中國連鎖經(jīng)營協(xié)會評定的“2019年中國連鎖百強”排行榜前10強的企業(yè)；建華潤長沙悅府0%680062015669520047%34%34%8%25.7221.0916.964.04國企

集中式商業(yè)購物中心，其中自持商業(yè)建筑面積不少于15萬平方米，自持商業(yè)購物中時間自竣工驗收之日起不少于10年；出資建設(shè)一條道路、一所小學、一所中學、三綠地、3000平方米左右的物業(yè)（含裝修）作為桐梓坡消防救援站綠地麓云國際

17%龍湖春江天璽

26%國企民企民企涉及地塊紅線內(nèi)的地鐵出入口、通道由土地競得人負責出資建設(shè)競買人或競買人控股公司（含其控股子公司）需為中國連鎖經(jīng)營協(xié)會發(fā)布的2018年國連鎖百強前50強的公司，且注冊資金不少于10億元；需具備10年以上商業(yè)綜合體商、運營、管理經(jīng)驗，且自持商業(yè)綜合體建筑面積在100萬㎡以上；須開發(fā)建設(shè)集中式商業(yè)購物中心，其中競得人自持經(jīng)營面積不少于7萬㎡，自持經(jīng)營時間不少于7年住宅戶型面積不超過144平方米的戶型不少于60%，優(yōu)先首套剛需群體購買無償代建兩條道路、一所小學旭輝雨花郡0%0%自持不少于9萬平方米的集中式商業(yè)購物中心，自持時間不低于10年；競買人或競買人控股公司（含其控股子公司）須具備國內(nèi)大型購物中心綜合體的開發(fā)、運營、管經(jīng)驗：其中須在國內(nèi)開發(fā)并以自有注冊馳名商標品牌持有運營的商業(yè)購物中心商業(yè)動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)面積（不包括配套車位面積）超過200萬平方米；須具有以自有注冊馳名商標品牌持有運營面積（不包括配套車位面積）不低于40萬平方米的單個商業(yè)購物心項目（不含街區(qū)商業(yè)，不含專業(yè)市場）；須單獨運營且自運營面積（不包括配套位面積）9萬平方米以上的商業(yè)購物中心數(shù)量不少于10個；無償代建幼兒園配建不少于500套、總建筑面積不低于2萬平方米的租賃住房；144

平方米以下的住戶型不少于60%，優(yōu)先首套剛需群體購買企業(yè)（競買人）或該企業(yè)全資、控股子公司至少擁有建筑面積總計36萬平方米以上會展中心或建筑面積總計18萬平方米以上會議中心的建設(shè)及運營的業(yè)績；須至少擁有一個建筑面積200萬平方米以上的城市片區(qū)綜合開發(fā)經(jīng)驗；至少擁有五座以上國際五星級酒店的投資及開發(fā)業(yè)績龍湖春江天曜410060%13.12民企漢唐世家10%0%330025%48%12.48民企民企融創(chuàng)會展上東區(qū)一期1921；二期2018108.63商辦：供過于求明顯，公寓全年持續(xù)以價換量CHAPTER1商務公寓：今年供應明顯放緩，成交在持續(xù)以價換量下，同比上漲13%，但供過于求狀態(tài)未改。寫字樓：供銷量價齊跌，嚴重供過于求，月均成交僅1萬方，需求低迷，租賃使用遠大于銷售。商業(yè)：供應同比下降19%，成交量跌價漲，供銷比為三大物業(yè)中最高值，商業(yè)嚴重過剩。內(nèi)五區(qū)商務公寓內(nèi)五區(qū)商業(yè)內(nèi)五區(qū)寫字樓商辦：庫存屢創(chuàng)新高，去化高壓CHAPTER1商務公寓：長期供過于求，庫存為商辦物業(yè)中最高值，因流速相對較快，去化周期為最低值，仍有去化壓力。寫字樓：庫存長期高位波動，去化速度最為緩慢，去化周期為商辦物業(yè)中最高，長達24年。商業(yè)：庫存和去化周期均位于三大物業(yè)間中位水平，風險仍然很大。內(nèi)五區(qū)商務公寓內(nèi)五區(qū)寫字樓內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓成交結(jié)構(gòu)：主力面積段穩(wěn)定，單總價段回落CHAPTER1公寓主力面積段穩(wěn)定在30-50㎡之間，今年150㎡以上產(chǎn)品小幅增加，單總價段受持續(xù)降價影響，核心集中在0.8-1萬元/㎡、30-50萬元，但8千元/㎡、30萬元以下產(chǎn)品占比有明顯增加，下移趨勢凸顯。面積段2017年2018年2019年2020年2021年30㎡以下7.00%3.00%1.00%5.00%5.40%30-40㎡29.00%33.00%41.00%37.00%35.30%40-50㎡37.00%34.00%35.00%35.00%39.40%50-60㎡14.00%17.00%14.00%16.00%11.20%60-90㎡12.00%9.00%8.00%7.00%6.80%90-120㎡2.00%3.00%1.00%1.00%0.70%120-150㎡0.00%150-200㎡0.00%200-250㎡0.00%250㎡以上0.00%1.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.60%0.10%0.10%0.40%單價段2017年2018年2019年2020年2021年0.8萬以下0.8-1萬1-1.2萬1.2-1.4萬1.4-1.6萬1.6-1.8萬1.8-2萬2-2.5萬2.00%4.00%5.00%3.00%2.50%2.5萬以上0.00%1.00%2.00%1.00%0.90%28.00%3.00%1.00%3.00%12.40%34.00%35.00%14.00%26.00%39.20%19.00%15.00%21.00%28.00%25.60%10.00%19.00%26.00%18.00%9.40%7.00%18.00%16.00%12.00%6.30%0.00%3.00%11.00%6.00%1.80%1.00%3.00%4.00%2.00%1.80%總價段＜30萬25.00%3.00%3.00%5.00%11.30%30-50萬50-70萬70-100100-150150-200萬＞200萬0.00%1.00%1.00%0.00%0.90%2017年2018年2019年2020年2021年45.00%42.00%33.00%46.00%58.30%16.00%35.00%38.00%33.00%18.00%12.00%13.00%20.00%11.00%8.30%2.00%6.00%5.00%3.00%2.30%0.00%1.00%1.00%1.00%0.90%公寓熱銷特征：降價為核心，個別以成本價銷售，小戶型入手門檻更低CHAPTER1熱銷項目九成以上均有促銷降價動作，折后均價與拿地地價相比，差值在3-8千元/㎡不等，其中保利恒偉時光印象和力高鳳凰新天幾乎以成本價銷售，主力產(chǎn)品以40㎡以下為主。2021年內(nèi)五區(qū)商務公寓成交套數(shù)TOP20成交均價

主力產(chǎn)品

主力總價段

成交樓面價樓地價差（元/㎡）排名項目套數(shù)2021年營銷動作（元/㎡）（㎡）31-3734-4037-413743-443733（萬元）28-3137-5432-3926-2741-4243-4426（元/㎡）1234567891011121314151617181920碧桂園印象保利天禧佳兆業(yè)云頂都匯保利恒偉時光印象萬潤時光里時代MOMA云park碧桂園城市之光卓越中寰龍湖春江酈城紅星農(nóng)批商業(yè)中心綠地V島1154111210559198458187827557407317276486336276145915775224984748806112068983702796282319648710套特價房源8167-8168元/㎡,目前成交均價8200，多為平層平層降至8800元/㎡，LOFT降至9238元/㎡起額外優(yōu)惠95折，特價房7字頭起國慶期間降價促銷6800-7200元/㎡最低6500元/㎡起//22003301/6612/67833726/5049/116618377平層降至9200元/㎡起，毛坯LOFT降至1100元/㎡起平層毛坯公寓7999起1138111758838610285113131010016981905940274532//平層毛坯降至9888元/㎡起多次推出9字頭的特價房源6427610380130403900/53317776648482736200/39-5243-4443-4424-3040-493733-4442-4549-5024-3368-8833內(nèi)部解籌居多最低降至8100元/㎡起階段性推出特價房源，折扣幅度相對較小第二套半價，均價降至9300元/㎡平層降至毛坯12500元/㎡綠地長沙城際空間站萬科金色夢想敬天廣場中富航銀座//7999元/㎡起精裝降至7000元/㎡左右復式一口價8888元/㎡映客龍湖璟翠中心力高鳳凰新天恒大譽府奧園城市天驕正榮梅溪紫闕臺9710975596668031414043-443632-3835-4242-432935006000/62103755/多為前期銷售，今年集中簽約最低降至6字頭起的特價房源精裝LOFT國慶前夕降價至8500-9200元/㎡//10930445047946136公寓營銷特點：降價促銷貫穿全年，形式多樣CHAPTER1今年商務公寓促銷更加頻繁，尤其是下半年，超七成項目有促銷動作，降幅近四成，降價形式多樣，例如工抵房、學位公寓或直接降價等，同時廣開渠道或提高渠道點數(shù)，最高點數(shù)維持在10%左右。二季度三季度四季度一季度商務公寓多有促銷動作，大促銷項目僅8個，渠道點數(shù)最低4個點起44%項目降價促銷，渠道點數(shù)2.5%-10%75%項目降價促銷，渠道點數(shù)1.6%-10%77%項目降價促銷，渠道點數(shù)1%-10%降幅降幅降幅降幅6%-22%15%-25%3%-37%4%-36%商業(yè)大平層：供銷量刷新歷史，同質(zhì)競爭大，去化高壓CHAPTER1今年供求量均為峰值，但市場客量有限，價格同比上漲15%，同時存量與去化周期雙雙攀至峰頂，去化周期已超9年，后市去化承壓較重，且同質(zhì)競爭也會愈加激烈。判定標準：項目定位或規(guī)劃宣傳為商業(yè)大平層的項目商業(yè)大平層熱銷特征：品質(zhì)與地段是核心，從前期設(shè)計貫穿始終CHAPTER1今年熱銷的商業(yè)大平層多具備景觀、地段或產(chǎn)品優(yōu)勢，品質(zhì)王者運達中央廣場三期年底入市，類住宅高端產(chǎn)品，入手門檻降低吸引眾多客戶買單，穩(wěn)占TOP1；后期產(chǎn)品打造需從前端入手精準定位。2021年商業(yè)大平層成交套數(shù)TOP10成交均價

成交金額（元/㎡）

（億元）主力面積段主力總價段（萬元）排名1項目成交套數(shù)核心價值點（㎡）純大平層小區(qū)，居住屬性，陽臺、燃氣及民水民電，奢裝配置，優(yōu)質(zhì)口碑與配套運達中央廣場三期286704138342621/19668344503081317430294472428138264/17.797.921.671.343.860.953.4/200-300250-300100-150200-350350-400100-150377-450/500-700900-1100300-500500-700900-1100350-4001600-2600/2潤和濱江灣純大平層小區(qū)，一線江景，金融中心，精工產(chǎn)品與豪裝配置3平安財富中心一線江景，中心地段，無柱式大景觀面產(chǎn)品，奢裝配置4萬象公園市府地段，配套就讀長郡雙語二校區(qū)中小學，高贈送類住宅產(chǎn)品5三湘一品一線江景，金融中心，國際一流名家操刀建筑，內(nèi)部解籌6印湘江一線江景，奢裝配置的酒店式美宅7達美公館梅溪湖一線湖景，地鐵上蓋，裝標1萬/平的豪裝配置大平層8//////9/////10/////判定標準：項目定位或規(guī)劃宣傳為商業(yè)大平層的項目客戶觀望情緒愈重，來訪及轉(zhuǎn)化率均為近三年新低CHAPTER1今年受房企暴雷頻發(fā)影響，樓市下行，客戶觀望情緒加重，今年盤均來訪量不足百批，同時在渠道盛行下，

“一房多看”拉低整體轉(zhuǎn)化率，盤均來訪及客轉(zhuǎn)率均為近三年最低值。2019年-2021年六區(qū)一縣項目來訪及轉(zhuǎn)化率走勢2019年102批10.3%2020年115批9.1%2021年96批8.2%盤均來訪量轉(zhuǎn)化率近六成客戶來自渠道轉(zhuǎn)介，逆市中營銷成本較大CHAPTER1轉(zhuǎn)介、渠道兩者合計占比近六成，較半年度上漲12個百分點，房企需視自身情況合理運用，日常營銷活動吸客、網(wǎng)絡營銷推廣及維系好老業(yè)主關(guān)系依舊必不可少。2021年成交客戶來訪途徑占比情況90后為購房絕對主力軍，外省戶籍客戶占比達近八年新高CHAPTER1網(wǎng)紅長沙城市高速發(fā)展，對外虹吸效應加強，省外客戶占比為近八年新高，18-29歲的90后為購房絕對主力，同比占比明顯提升，而其他年齡段占比多呈下滑趨勢。中原代理項目成交客戶來源（籍貫）結(jié)構(gòu)中原代理項目成交客戶年齡結(jié)構(gòu)政策限制下，首套自住為主流，投資需求大幅減弱CHAPTER1高壓政策環(huán)境下，近四年長沙購房自住需求占比均在90%左右，以首次剛需客群為主，優(yōu)質(zhì)改善項目的出現(xiàn)，存在部分客群出售房子換取首套剛需資格現(xiàn)象，二次購房需求占比有所減少。中原代理項目成交客戶置業(yè)目的結(jié)構(gòu)中原代理項目成交客戶置業(yè)次數(shù)結(jié)構(gòu)客戶對面積需求擴大，價格抗壓增強，總價200萬以上客群占比兩成以上CHAPTER1目前市場客戶需求面積段主力仍集中在130㎡-144㎡區(qū)間，總價段在120-180萬區(qū)間，但144㎡以上、200萬以上占比明顯上升，反映出客戶對于改善產(chǎn)品需求擴大，總價承壓力進一步加強。2017年-2021年內(nèi)五區(qū)商品住宅成交面積段分析2017年-2021年內(nèi)五區(qū)商品住宅成交總價段分析面積段2017年2018年2019年2020年2021年總價段2017年10%23%24%16%11%9%2018年4%2019年1%2020年1%2021年1%60㎡以下60-80㎡1%4%1%3%0%1%0%1%1%1%60w以下60-80w12%21%19%22%11%3%7%5%2%80-90㎡10%19%15%13%15%17%2%6%4%2%1%90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-144㎡144-160㎡160-180㎡180-200㎡200-220㎡220-260㎡260-300㎡300㎡以上16%12%15%16%21%3%11%12%19%15%21%7%8%4%80-100w100-120w120-150w150-180w180-200w200-250w250-300w300-400w400-500w500w以上19%20%24%14%5%14%19%21%18%8%6%11%20%18%25%7%13%18%19%24%6%14%23%22%9%61%45%2%2%4%3%3%6%3%6%5%9%12%4%1%3%3%2%4%1%0%1%1%0%20%+4%1%1%2%3%1%1%2%2%3%32%+10%1%1%2%2%4%1%0%1%1%1%0%0%0%0%0%1%0%0%0%1%整體套均面積（㎡）117.26122.39127.33128.12133.301%0%0%0%1%客戶主力需求仍是舒適型三-四房，五房以上產(chǎn)品占比不超過6%CHAPTER1市場客戶需求主力產(chǎn)品為130-144㎡的四房兩廳兩衛(wèi)，占比超兩成，其次為110-120㎡的三房兩廳兩衛(wèi)，目前長沙市場客群剛需客戶依舊占主導，需求剛需型的舒適產(chǎn)品。2021年六區(qū)一縣高層住宅成交結(jié)構(gòu)交叉分析面積段/房1房1廳1衛(wèi)

2房2廳1衛(wèi)

3房2廳1衛(wèi)

3房2廳2衛(wèi)

4房2廳2衛(wèi)

4房2廳3衛(wèi)

4房2廳4衛(wèi)

5房2廳2衛(wèi)

5房2廳3衛(wèi)

5房2廳4衛(wèi)

5房2廳5衛(wèi)

6房2廳3衛(wèi)

6房2廳4衛(wèi)

7房2廳3衛(wèi)

7房2廳4衛(wèi)合計型90㎡以下1.10%1.50%0.90%0.00%0.00%0.00%0.00%0.70%2.60%1.20%0.10%0.00%0.00%0.60%2.20%12.50%16.30%9.00%1.80%0.20%0.10%0.10%0.00%3.90%5.70%13.80%17.40%20.20%23.10%5.90%5.20%2.30%0.70%0.50%0.80%0.10%0.30%90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-144㎡144-160㎡160-180㎡180-200㎡200-220㎡220-240㎡240-260㎡260-280㎡280-300㎡0.00%0.10%1.00%10.10%20.90%4.50%2.30%0.40%0.00%0.00%0.20%0.00%0.00%0.00%0.10%0.10%0.70%1.50%0.90%0.20%0.10%0.00%0.00%0.00%0.80%0.10%0.20%0.80%0.40%0.10%0.00%0.00%0.00%0.10%0.10%0.10%0.10%0.20%0.30%0.30%0.30%0.50%0.10%0.00%0.00%0.00%0.10%0.20%0.10%0.10%0.00%0.00%0.00%0.00%0.10%0.10%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.10%300㎡以上0.00%3.60%0.00%2.70%0.00%2.10%0.00%0.50%0.00%0.10%0.00%0.00%0.00%0.10%0.00%0.00%0.10%合計1.10%2.40%4.70%42.70%39.60%0.50%0.00%100.00%宏觀及土地市場層層傳導，加速樓市預期下行，總量依托前期熱銷而穩(wěn)定CHAPTER1

新房市場由高速增長轉(zhuǎn)向低速運行，進入真正的青銅時代

產(chǎn)品方面，靠精裝溢價，大戶型暢銷

商業(yè)大平層或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)市場一抹亮色樓市去化壓力上行兩級分化深度擴大

客戶觀望加重，90后新生代及新長沙人為購房主力軍PART022022年市場預判①

商品住宅短期待入市量②

需求端量價周期趨勢預判③

商辦短期待入市量及需求預判④

大平層市場未來發(fā)展趨勢政策嚴控延續(xù)，適度松動CHAPTER1

疫情反復，經(jīng)濟不景氣

貨幣政策，財政政策，對經(jīng)濟增長和就業(yè)更加友好政策對經(jīng)濟和市場將逐步友好堅持房住不炒

房地產(chǎn)稅試點進程加快

房地產(chǎn)避免硬著陸，加強預期引導商品住宅：房價穩(wěn)控，供求量高位微跌，略微供過于求CHAPTER2供應需求價格土儲充足，但推貨易受市場影響，高位微跌5%以內(nèi)經(jīng)濟與疫情影響，客戶購房意愿低，同比-10%以內(nèi)市場主力往外圍區(qū)域偏移限價上漲支撐價格持平長沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅供求量價走勢商品住宅：岳麓區(qū)仍為明年主力，去化環(huán)境最健康CHAPTER22022年六區(qū)一縣商品住宅預計新增供應1749萬方，主力外擴，核心集中在長沙縣和望城區(qū)；由于近六個月流速減慢，預計去化周期有12.8個月，僅岳麓區(qū)短中長期去化壓力相對較小。六區(qū)一縣商品住宅2022年待入市體量分布情況2022年六區(qū)一縣預計上市商品住宅去化壓力情況望城區(qū)開福區(qū)長沙縣芙蓉區(qū)岳麓

天區(qū)

心區(qū)雨花區(qū)>19個月12-18個月<12個月商品住宅：含浦洋湖與麓谷谷山高量無壓，明年將蟬聯(lián)熱門板塊CHAPTER22022年商品住宅預計新增供應量集中在麓谷谷山、濱水新城、高鐵新城及含浦洋湖垸，其中含浦洋湖垸與麓谷谷山去化壓力偏小，而受市場活躍度影響，中心、泉塘、隆平高科等片區(qū)去化相對緩慢。各板塊商品住宅預計2022年新增供應及去化周期商品住宅：高價項目占比提升，主力單價段持續(xù)上移CHAPTER22022年商品住宅內(nèi)五區(qū)主力在13000-14000元/㎡，對比2021年單價段提升1個檔位，隨主力上移，入市項目貨值在5-25億元區(qū)間占比同比均有上漲，但大盤依舊稀缺。商品住宅2021年實際與2022年預計單價段分布情況2022年內(nèi)五區(qū)商品住宅待入市項目貨值分布情況商辦：供應放緩，需求得政策與營銷支撐微跌，房價微跌CHAPTER22022年六區(qū)一縣商辦市場預計新增供應280萬方，其中內(nèi)五區(qū)190萬方，供應同比明顯放緩，需求端量價微跌，持續(xù)供過于求，市場高壓運轉(zhuǎn)。更多方案資料關(guān)注公眾號：精英策劃圈長沙市內(nèi)五區(qū)商辦供求量價走勢商務公寓：供應集中地段優(yōu)勢板塊，有量低壓CHAPTER2商務公寓供應集中在中心、梅溪湖一期及濱江板塊，但三板塊地段優(yōu)越、商務氛圍醇熟，去化壓力相對較小；反觀望城中心、鵝秀及天際嶺等城市外擴區(qū)域去化承壓較重。各板塊商務公寓預計2022年新增供應及去化周期梅溪湖二期前期未有商務公寓項目在售，預計去化周期無實際意義住宅大戶型：整體供應維持高位，核心集中在岳麓區(qū)CHAPTER22022年六區(qū)一縣住宅大戶型預計202萬方待入市，總貨值預計322億元，單岳麓區(qū)分別占比42%、44%，且去化壓力最短，內(nèi)五區(qū)預計整體去化周期9個月，壓力偏小。2022年六區(qū)一縣大平層項目待入市體量與貨值分布情況內(nèi)五區(qū)后市預計去化壓力望城區(qū)開福區(qū)長沙縣芙蓉區(qū)岳麓

天區(qū)

心區(qū)雨花區(qū)>21個月10-20個月<10個月大戶型：指160㎡以上，2T2戶、2T3戶的高層住宅商業(yè)大平層：紅海競爭，項目分化加劇CHAPTER221個項目商業(yè)大平層待售量超百萬方，紅海高壓競爭，項目分化將加??；第一二梯隊頂端市場飽和，競爭激烈下可能出現(xiàn)降價動作，三梯隊目前項目偏少，類住宅性質(zhì)產(chǎn)品可為后期主攻方向。戶型面積（㎡）均價拿證未售體量

后期未推貨量梯隊項目（元/㎡）（萬方）2.6（萬方）運達中央廣場達美公館450-1320367-1800257-1200全裝修40849全裝修40000全裝修3454200.564.457.4900一梯隊（豪宅）潤和濱江灣長沙國金中心旭輝鉑悅湘江萬科臻灣匯22.7590-902

全裝修40000-600000360-460115-370/10.15（236套）/09.2復地濱江金融中心

204-315/4.723.403.7400二梯隊（高端）平安財富中心印湘江79-328129-191280-300全裝修29615全裝修2428000萬科紫臺2.48（87套）三梯隊（類住宅）運達中央廣場三期

166-923

全裝修18000-2000012.452.310.80萬象公園湘江頌254-324288-532毛坯17392毛坯160001.4（56套）0四梯隊（混搭配置）正榮梅溪紫闕臺中建梅溪湖中心青熙中心230-402

全裝修25000-300002.341.3800106-152//0/2.5（80套）綠地V島240-360200-400//0/待定及特殊案

旺德府萬象時代/05.49/例保利天禧瑞和鹿鳴府三湘一品/0278-671303-770/05.220毛坯190000.6246.86合計59.2判定標準：項目定位或規(guī)劃宣傳為商業(yè)大平層的項目明年貨量可支撐樓市健康運轉(zhuǎn)，但市場分化將延續(xù)CHAPTER2

商品住宅量跌價穩(wěn)，內(nèi)五區(qū)主力單價上移

商辦量價齊跌，持續(xù)高壓運轉(zhuǎn)

住宅大平層有價有市，再迎高峰

商業(yè)大平層定價需理性，紅海競爭PART03板塊投資價值分析①

分析模型介紹②

板塊發(fā)展格局③

板塊發(fā)展?jié)摿Β?/p>

商辦風險分析⑤

基本面評級⑥

投資機會⑦

重點板塊投資價值排序板塊投資價值分析模型——理論公式CHAPTER3板塊投資價值

=（市場格局+發(fā)展?jié)摿?可能風險）*基本面表現(xiàn)對21項板塊投資價值子類進行綜合分析評價。1)含住用地量價水平2)住宅市場量價水平1)含住用地成交量價增速2)住宅市場量價增速1)商辦市場總成交量基本面評級2)商務公寓量價水平3)房地價差和最高限價3)商務公寓與住宅價比4)短期庫存及去化壓力5)2022預計新增供應及去化壓力6)后續(xù)待上市量及去化壓力7)商務環(huán)境及綜合配套情況1)人口總量及結(jié)構(gòu)4)短期庫存及去化壓力2)職住比與常住人口密度3)企業(yè)規(guī)模與數(shù)量4)特色產(chǎn)業(yè)5)2022預計新增供應及去化壓力6)后續(xù)待上市量及去化壓力7)土地待上市量及去化壓力5)8大類配套綜合得分板塊發(fā)展格局板塊發(fā)展?jié)摿κ袌雒嬖u級商辦市場風險板塊投資價值分析模型——數(shù)據(jù)工具CHAPTER3基于中原脈策城市大數(shù)據(jù)分析平臺，分行業(yè)和基本面兩大模塊收集數(shù)據(jù)。土地市場新房市場行業(yè)數(shù)據(jù)基本面大數(shù)據(jù)二手房市場湖南中原脈策科技規(guī)劃、國土、住建等官方網(wǎng)站人口：第七次人口普查數(shù)據(jù)+GPS定位系統(tǒng)配套：高德或osm，綜合各大官網(wǎng)清洗湖南中原數(shù)據(jù)平臺新房市場實時監(jiān)控產(chǎn)業(yè)：工商局注冊情況人口景觀產(chǎn)業(yè)商業(yè)交通教育板塊投資價值分析模型——評價體系CHAPTER3聚合兩大模塊、21項子類貢獻因子，建立長沙板塊投資價值分析模型，進行評價打分?；?/p>

高大數(shù)據(jù)采集數(shù)據(jù)整合加工綜合評價研判本面價值重點投資核心投資（板塊基本面價值高，或未來規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Υ?，當前有一定競爭壓力或市場處于發(fā)展初期）（板塊基本面價值高，或未來發(fā)展?jié)摿Υ?，市場競爭壓力小）中低謹慎投資機會投資（板塊基本面價值一般，且未來規(guī)劃潛力小，市場冷淡或競爭壓力大）（板塊基本面價值一般，且未來規(guī)劃發(fā)展?jié)摿σ话悖鞘袌龈偁帀毫π。└咧惺袌雒鎯r值板塊發(fā)展格局：供地外擴，現(xiàn)階段外圍片區(qū)新房量價有限CHAPTER3板塊持續(xù)分化，城市外擴促使會展、濱水、松雅湖等新興外圍區(qū)域為供地主力，商品住宅熱點板塊仍集中在濱江及梅溪湖一期等成熟板塊，外圍板塊量價均低。板塊發(fā)展?jié)摿Γ簝r格穩(wěn)步上移，邊緣板塊承壓，限價實現(xiàn)度偏低CHAPTER3商品住宅市場發(fā)展長期向好，濱水新城、松雅湖等重點外擴板塊土地開發(fā)量增長過快，以及本身高風險的邊緣板塊，競爭大限價兌現(xiàn)低；中心、芙蓉馬王堆等熱點板塊限價實現(xiàn)度達100%，利潤空間足。商辦市場風險：僅少量熱點板塊風險低，價格仍有下探空間CHAPTER3商辦物業(yè)交投熱點區(qū)域位于濱江、中心、梅溪湖一期等商務氛圍成熟，主要依靠商務公寓驅(qū)動去化，受價格拉動作用較大，熱點板塊高庫存相對低風險，外圍板塊高壓環(huán)繞。商辦市場風險：極度依賴地段，外圍板塊應加強非住宅去庫存手段CHAPTER3中心、省府紅星等核心地段商務氛圍醇熟，另有十大外圍板塊綜合配套欠缺，需結(jié)合板塊市場現(xiàn)狀與商務環(huán)境匹配度，適當采用非住宅去庫存手段推動商務公寓去化?；久娣治觯洪L沙中堅客群基礎(chǔ)夯實，多板塊宜居性更強CHAPTER3長沙作為新晉千萬人口大市，對于人口及人才吸引力強勁，其中濱江、中心板塊常住人口密度最高，中心及芙蓉馬王堆板塊核心地段優(yōu)勢突出，發(fā)展成熟度最高，而含浦洋湖等16大板塊更加宜居?；久娣治觯寒a(chǎn)業(yè)與配套成熟度高的板塊相對集中在河東核心板塊CHAPTER3傳統(tǒng)制造與農(nóng)林漁牧業(yè)多板塊主導產(chǎn)業(yè)，結(jié)構(gòu)優(yōu)良，其中中心、雅塘井灣及省府紅星三大板塊產(chǎn)業(yè)成熟度最高，外圍板塊企業(yè)數(shù)量相對偏少，9大板塊配套成熟，發(fā)展及起步板塊也各有優(yōu)質(zhì)配套。規(guī)劃：城市外擴明顯，后期重點在河西三環(huán)周邊，河東四板塊同步發(fā)展CHAPTER3城市中部核心區(qū)域待開發(fā)地塊稀缺，外擴大勢所趨，南部融城、東部自貿(mào)區(qū)產(chǎn)城融合、西北交通門戶與新興產(chǎn)業(yè)聚集地，將帶動三環(huán)周邊11大板塊高質(zhì)量發(fā)展與全方位躍升。新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：濱水新城北、大澤湖、麓谷與梅溪湖二期產(chǎn)城融合：高鐵會展、隆平高科長沙全市域2035年規(guī)劃圖西部門戶：高鐵西南部融城：大托暮云及天際嶺南部融城：大王山、東山灣板塊橫向?qū)Ρ确治鯟HAPTER3評分方法1、權(quán)重分值確定——專家打分法；2、原始數(shù)據(jù)標準化處理——1）數(shù)據(jù)同趨化處理；2）無量綱化處理：Min-max

標準化：新數(shù)據(jù)=（原數(shù)據(jù)-最小值）/（最大值-最小值）

；3、板塊得分=標準化處理后數(shù)據(jù)*權(quán)重分值之和。近三年均含

近三年均含住用地成交

住用地成交總建面（萬

樓面地價近一年含住近三年均新

近三年均新

近三年均新

近一年新建

近一年新建

近一年新建建商品住宅

建商品住宅

建商品住宅

商品住宅供

商品住宅成

商品住宅成

近一年房價近三年均含

近一年含住住用地溢價

用地成交總近一年土地/

土地待開發(fā)新房價格對

住宅建面近一年房價與近三年均值漲幅用地成交樓

近一年含住面地價（元/

用地溢價率㎡）住宅庫存面

近6個月去板塊配套人口產(chǎn)業(yè)最終得分供應面積成交面積成交均價

應面積（萬

交面積（萬

交均價（元/漲幅積（萬方）化周期率建面（萬㎡）比（萬㎡）㎡）（元/㎡）（萬㎡）（萬㎡）

（元/㎡）㎡）㎡）㎡）權(quán)重分值權(quán)重評價濱江33綜合1.00.70.80.90.90.20.90.70.60.70.50.70.00.30.20.70.80.20.50.10.30.60.60.00.20.10.31.81.50.50.53綜合1.20.21.20.00.50.10.80.10.10.52.13.00.30.10.00.32.00.40.70.00.41.70.00.41.40.40.61.50.00.00.05綜合1.21.51.10.40.71.51.30.61.82.40.10.42.35.00.23.21.34.50.73.22.20.21.22.11.00.72.20.00.00.00.05綜合3.83.43.33.02.92.92.52.42.32.22.02.01.91.81.81.71.71.61.61.51.41.31.31.21.11.00.80.00.00.00.08綜合7.00.84.60.01.00.02.22.60.72.15.92.20.90.40.00.00.00.80.00.10.05.10.00.00.00.00.20.00.00.00.08低好7.06.06.66.36.95.95.16.35.65.38.06.07.44.44.73.65.35.05.54.45.14.12.74.84.84.43.00.00.00.00.08低好0.00.20.00.20.20.00.30.00.30.30.70.90.00.01.70.00.61.40.70.61.40.50.20.48.02.63.60.00.00.00.03綜合2.10.30.51.30.70.41.51.31.03.00.41.40.22.81.02.21.21.61.81.01.61.41.10.80.91.11.51.70.40.40.03高好2.00.30.51.30.70.51.41.31.22.90.51.30.23.00.92.11.11.51.91.01.61.51.10.71.00.61.22.00.40.40.03高好2.83.03.01.11.91.92.31.41.81.60.20.70.51.61.12.10.80.90.71.10.50.61.70.10.00.10.52.72.21.50.75888高好4.94.60.04.52.25.34.44.32.86.12.85.23.05.17.45.35.84.04.04.42.76.08.05.54.53.04.43.94.14.63.03高好1.71.60.01.41.02.81.31.30.81.71.52.50.71.82.31.91.91.51.31.51.42.13.02.41.40.81.51.50.90.10.78低好8.03.40.22.82.00.33.63.70.85.10.42.10.02.46.74.03.13.93.02.80.63.13.81.83.07.15.61.50.91.60.08低好2.85.60.01.63.02.71.82.60.30.71.51.42.01.06.11.12.72.41.82.01.02.73.82.84.08.03.10.91.06.51.610高好9.710.00.46.93.810.05.40.12.41.71.61.62.26.71.34.09.32.24.51.50.82.48.01.60.60.10.18.09.50.10.520高好5.520.00.54.92.25.34.42.80.34.91.72.10.52.42.82.53.10.10.70.91.01.15.80.12.20.91.82.06.10.40.010高好3.010.00.02.20.82.31.91.40.04.71.10.70.01.21.30.61.30.10.30.40.30.23.10.11.00.30.70.92.90.30.0100