第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作課件

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作2022/10/30第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作2022/10/22第6章物業(yè)管1第一節(jié)房屋維修養(yǎng)護管理

一、房屋維修養(yǎng)護管理的內容二、房屋維修工程分類三、房屋維修工程考核指標四、房屋維修日常養(yǎng)護的內容和指標第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第一節(jié)房屋維修養(yǎng)護管理

一、房屋維修養(yǎng)護管理的內容第6章物2一、房屋維修養(yǎng)護管理的內容（一）房屋維修計劃管理（二）房屋維修技術管理（三）房屋維修質量管理（四）房屋維修施工管理

（五）房屋維修資金管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、房屋維修養(yǎng)護管理的內容（一）房屋維修計劃管理第6章物業(yè)3二、房屋維修工程分類

（一）按房修工程的性質劃分1.小修2.中修3.大修4.翻修5.綜合維修第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、房屋維修工程分類

（一）按房修工程的性質劃分第6章物業(yè)管4（二）按經(jīng)營管理性質劃分1.恢復性維修2.賠償性維修3.返工性維修4.救災性維修5.改善性維修第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作（二）按經(jīng)營管理性質劃分第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作5三、房屋維修工程考核指標（一）房屋的完好率房屋完好率是指房屋主體結構良好，設備完整，上下水道暢通，室內地面平整，能保證用戶安全，正常使用的完好房屋和基本完好房屋數(shù)量（建筑面積）之和與房屋數(shù)量的（建筑面積之比）房屋完好率應為50%--60%（新房屋除外）。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標（一）房屋的完好率第6章物業(yè)管理6三、房屋維修工程考核指標（續(xù)）（二）房屋維修的工程量房屋維修工程量是指全年完成綜合維修的大、中修工程數(shù)量（建筑面積）之和與年全部維修人員平均數(shù)之比一般房屋維修工程量應為100～150平方米/人.年。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標（續(xù)）（二）房屋維修的工程量第6章物7三、房屋維修工程考核指標（續(xù)）（三）房屋維修工程質量合格（優(yōu)良）率是指大、中修工程質量經(jīng)評定達到合格（優(yōu)良）標準的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和與報告期驗收鑒定的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和之比。一般大、中修工程質量合格率應達到100%，其中優(yōu)良品率應為30%--50%。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標（續(xù)）（三）房屋維修工程質量合格（優(yōu)8三、房屋維修工程考核指標（續(xù)）（四）小修養(yǎng)護及時率是指月（季）度全部實際小修養(yǎng)護的戶次數(shù)與月（季）度全部管區(qū)內實際檢修報修戶次數(shù)之比。一般小修養(yǎng)護及時率應達到99%。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標（續(xù)）（四）小修養(yǎng)護及時率第6章物業(yè)9三、房屋維修工程考核指標（end）（五）房屋維修考核其他指標房屋維修考核其他指標主要有：年房屋完好增長率、維修人員勞動生產(chǎn)率、維修工程的成本降低率、年職工負傷事故率以及機械設備完好率等等。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標（end）（五）房屋維修考核其他指標10四、房屋維修日常養(yǎng)護的內容和指標（一）房屋日常養(yǎng)護的內容房屋日常養(yǎng)護即房屋建筑的保養(yǎng)維護。房屋日常養(yǎng)護工作包含的內容主要有：房屋零星損壞日常修理、季節(jié)性預防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護管理等工作，它是物業(yè)管理公司對房屋業(yè)主與使用人最直接、最經(jīng)常的服務工作。房屋日常養(yǎng)護一般包括小修養(yǎng)護、計劃養(yǎng)護和季節(jié)性養(yǎng)護三種類型。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、房屋維修日常養(yǎng)護的內容和指標（一）房屋日常養(yǎng)護的內容第611（二）房屋日常養(yǎng)護的考核指標1．定額指標小修養(yǎng)護工人的勞動效率要100%達到或超過人工定額；材料消耗要不超過或低于材料消耗定額。2．經(jīng)費指標3．服務指標（1）走訪查房率。（2）養(yǎng)護計劃率。（3）養(yǎng)護及時率第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作（二）房屋日常養(yǎng)護的考核指標1．定額指標第6章物業(yè)管理企業(yè)的12（二）房屋日常養(yǎng)護的考核指標（end）4．安全指標（1）嚴格遵守操作規(guī)程，不違章上崗和操作。（2）注意工具、用具的安全檢查，及時修復或更換有不安全因素的工具、用具。（3）按施工規(guī)定選用結構部件的材料，如利用舊料時，要特別注意安全性能的檢查，增強施工期間和完工后交付使用的安全因素。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作（二）房屋日常養(yǎng)護的考核指標（end）4．安全指標第6章物業(yè)13第二節(jié)房屋附屬設備管理一、房屋附屬設備的構成二、給排水系統(tǒng)管理三、供電系統(tǒng)的管理四、供暖系統(tǒng)的管理五、電梯設備的管理

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第二節(jié)房屋附屬設備管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作14一、房屋附屬設備的構成（一）給排水系統(tǒng)（二）燃氣系統(tǒng)（三）室內供暖、供冷、通風設備（四）房屋建筑電氣工程設備第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、房屋附屬設備的構成第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作15二、給排水系統(tǒng)管理（一）給水系統(tǒng)的管理1．給水系統(tǒng)的管理范圍物業(yè)管理公司對給水系統(tǒng)的管理范圍，各地市政府部門都有明確的規(guī)定。對于一般居住小區(qū)，如果物業(yè)管理公司管理的對象是高層樓房，以樓內供水泵房總計費表為界；如果是多層樓房，則以樓外自來水表井為界。界線以外（含計費水表）的供水管線及設備由供水部門負責維護、管理。界線以內至用戶的供水管線及設備由物業(yè)管理公司負責維護、管理。供水管線及管線上設置的地下消防井、消防栓等消防設施，由供水部門負責維修管理，公共消防部門負責監(jiān)督檢查；高低層消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內消防栓等，由物業(yè)管理公司負責維護、管理，并接受公共消防部門的檢查。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理（一）給水系統(tǒng)的管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日162．給水系統(tǒng)管理主要內容（1）防止二次供水污染對水池水箱定期消毒保持其清潔衛(wèi)生。（2）對供水管道、閥門、水表、水泵、水箱進行經(jīng)常性維護和定期檢查。（3）發(fā)生漏水停水故障應及時搶修。（4）檢查水泵、電機有無異常聲響，如發(fā)現(xiàn)情況要及時處理。

（5）暴露于空間的管道及設備，須定期進行檢查和刷防腐涂料，以延長設備的使用壽命。（6）保持消防水系統(tǒng)的正常工作，并應將系統(tǒng)檢查報告送交當?shù)叵啦块T備案。（7）對于臨時停用設備和備用設備，要按規(guī)定的時間進行一次使用試驗，使設備經(jīng)常處于備用狀態(tài)。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作2．給水系統(tǒng)管理主要內容第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作17二、給排水系統(tǒng)管理3．給水系統(tǒng)的管理要求（1）加強配水管網(wǎng)的管理。（2）狠抓節(jié)約用水.（3）搞好供水設備和設施的維護，制定管理辦法。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理3．給水系統(tǒng)的管理要求第6章物業(yè)管理企業(yè)的18二、給排水系統(tǒng)管理4．給水系統(tǒng)管理措施（1）搞好房屋給水系統(tǒng)設備的基礎資料管理（2）建立正常的工用水管理制度（3）大力節(jié)約用水（4）做好供水量的計量和計算工作第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理4．給水系統(tǒng)管理措施第6章物業(yè)管理企業(yè)的日19二、給排水系統(tǒng)管理5．給水管道的養(yǎng)護（1）給水管道的檢查。（2）給水管道的保溫防凍工作。6．給水管道的維修（1）管道漏水（2）管道凍裂第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理5．給水管道的養(yǎng)護第6章物業(yè)管理企業(yè)的日20二、給排水系統(tǒng)管理（二）排水系統(tǒng)的管理1．排水系統(tǒng)的管理的管范圍室內排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司負責，小區(qū)市政排水設施管理。分界如下：以3.5米路寬為界，凡道路寬在3.5m(含3.5m)以上的，其埋設在道路下的市政排水設施由市政工程負責，3.5m以下的由物業(yè)管理公司負責。居住小區(qū)內各種地下設施的檢查、井蓋的維護，由地下設施檢查井的產(chǎn)權單位負責，有關產(chǎn)權單位也可委托物業(yè)管理公司負責。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理（二）排水系統(tǒng)的管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日21二、給排水系統(tǒng)管理2．排水系統(tǒng)的管理要求①建立巡視工作制度。②配合其他部門做好排水工作。③建立健全的排水設施檔案。④做好宣傳教育工作。⑤加強排水設備設施的維護。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理2．排水系統(tǒng)的管理要求第6章物業(yè)管理企業(yè)的22二、給排水系統(tǒng)管理3．排水系統(tǒng)的管理內容①定期對排水系統(tǒng)進行維護、清通。②教育住戶不要把雜物投入下水道。③定期檢查排水管道及閥門是否生銹或滲漏，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理。④定期檢查和清掃室外排水溝渠，清除淤泥和雜物。⑤檢查樓板、墻壁、地面等處有無滴水、洇水、積水等異常情況。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理3．排水系統(tǒng)的管理內容第6章物業(yè)管理企業(yè)的23三、供電系統(tǒng)的管理（一）設備檔案的建立與完善（二）供電設備的正常維護與保養(yǎng)（三）安全用電、合理用電的宣傳

（四）承包責任到人（五）加強有關人員的培訓（六）建立有關制度第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、供電系統(tǒng)的管理（一）設備檔案的建立與完善第6章物業(yè)管理企24四、供暖系統(tǒng)的管理（一）組織管理和隊伍建設（二）供暖鍋爐房的管理

1．供暖鍋路的接管管理2．供暖鍋爐的運行管理3．供暖鍋爐的操作管理4．鍋爐及附屬設備的維護第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、供暖系統(tǒng)的管理（一）組織管理和隊伍建設第6章物業(yè)管理企業(yè)25四、供暖系統(tǒng)的管理（三）熱網(wǎng)管理1．供暖管網(wǎng)的接管2．熱網(wǎng)設備維修（四）采暖用戶的管理1．訂立供暖條款，確定供暖雙方的權利與義務。2．編制用戶手冊。

3．供暖費用的收取。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、供暖系統(tǒng)的管理（三）熱網(wǎng)管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作26五、電梯設備的管理（一）基礎管理（二）設備管理1．設備的接管驗收2．維修管理（1）電梯維修等級、周期與要求（2）維修工程的審批

（3）注意事項

3．基礎資料管理（1）設備檔案。（2）維修資料

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作五、電梯設備的管理（一）基礎管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作27五、電梯設備的管理（三）安全管理1．對電梯司機、維修人員的安全要求2．設備安全管理措施3．對住戶的安全教育第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作五、電梯設備的管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作28第三節(jié)綜合環(huán)境管理一、保安與消防管理二、車輛交通管理三、物業(yè)保潔管理四、物業(yè)綠化管理

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第三節(jié)綜合環(huán)境管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作29一、保安與消防管理（一）保安管理1．建立健全物業(yè)治安管理組織機構2．制定和完善各項治安保衛(wèi)管理制度3．加強保安員的培訓4．建立正常的巡視制度5．完善區(qū)域內的安全防范設施6．聯(lián)系區(qū)域內群眾，搞好群防群治7．與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，并與當?shù)毓矙C關建立良好的工作關系8．為保安人員配備必要的保安器具，并為保安人員辦理人身保險第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、保安與消防管理（一）保安管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作30一、保安與消防管理（二）消防管理1．消防管理的方針2．消防管理的主要內容（1）建立高素質的專群結合的消防隊伍（2）制定完善的消防管理規(guī)章制度。（3）搞好消防設備的管理3．高層建筑的消防管理（1）高層建筑消防管理的主要措施（2）緊急情況下的疏散管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、保安與消防管理（二）消防管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常31二、車輛交通管理

（一）車輛管理

1．搞好停車場（庫）的建設（1）光度要求。（2）設施要求。（3）區(qū)位布置要求。2．建立健全車輛管理規(guī)章制度并嚴格執(zhí)行機動車管理制度、摩托車管理制度；門衛(wèi)管理制度、車輛保管規(guī)定第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、車輛交通管理

（一）車輛管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工32二、車輛交通管理（二）交通管理①建立機動車通行證制度，禁止過境車輛通行。②根據(jù)區(qū)內道路的情況，確定部分道路為單行道，部分交叉路口禁止左轉彎。③禁止亂停亂放車輛，尤其是在道路兩旁停放。④限制車速，鋪設減速墩，確保行人安全。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、車輛交通管理（二）交通管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作33三、物業(yè)保潔管理

（一）清潔管理工作的原則

1．掃防結合，以防為主2．執(zhí)法必嚴，直接監(jiān)督第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)保潔管理

（一）清潔管理工作的原則第6章物業(yè)管理企34三、物業(yè)保潔管理（二）清潔管理工作的內容和措施1．物業(yè)清潔管理工作的具體內容（1）物業(yè)公共部分的清潔衛(wèi)生。（2）做好清潔衛(wèi)生的宣傳督促工作。（3）在做好本職工作的同時，積極向業(yè)主或使用人提供清潔衛(wèi)生服務。這種服務可以使有償服務與無償服務相結合。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)保潔管理（二）清潔管理工作的內容和措施第6章物業(yè)管理35三、物業(yè)保潔管理2．清潔管理具體措施（1）制定管理制度（2）搞好區(qū)域衛(wèi)生（3）抓好清潔衛(wèi)生設施的建設與管理（4）加強對業(yè)主或使用人的教育。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)保潔管理2．清潔管理具體措施第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常36四、物業(yè)綠化管理（一）物業(yè)綠化管理的主要措施1．設立綠化管理機構2．加強綠化管理員工的培訓3．制定嚴格的管理制度，強化綠化管理的職能4．加強綠化宣傳，培養(yǎng)綠化意識（二）豎向綠化管理1．屋頂綠化2．墻面綠化3．陽臺綠化第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、物業(yè)綠化管理（一）物業(yè)綠化管理的主要措施第6章物業(yè)管理企37第四節(jié)資金籌集與管理一、物業(yè)管理資金籌措渠道二、物業(yè)管理成本費用的估算三、物業(yè)管理費的收繳管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第四節(jié)資金籌集與管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作38一、物業(yè)管理資金籌措渠道（一）物業(yè)公司前期投入資金1.啟動資金（注冊資金、前期介入服務費）2.前期介入服務費3.質量保證金4．物業(yè)接管驗收費（二）維修基金2%-4%第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)管理資金籌措渠道（一）物業(yè)公司前期投入資金第6章物業(yè)39一、物業(yè)管理資金籌措渠道（二）物業(yè)管理的營業(yè)收入1．日常綜合管理費2．特約服務費收入3．各種營業(yè)收入第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)管理資金籌措渠道（二）物業(yè)管理的營業(yè)收入第6章物業(yè)管40一、物業(yè)管理資金籌措渠道（三）借貸資金1．銀行貸款2．發(fā)行債券3．發(fā)行股票第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)管理資金籌措渠道（三）借貸資金第6章物業(yè)管理企業(yè)的日41一、物業(yè)管理資金籌措渠道（四）其他方式如物業(yè)管理公司的利潤留存，可用來擴充資本。吸引外資，通過中外合作、中外合資的方式經(jīng)營，既可解決資金不足問題，又可學習國外先進的物業(yè)管理經(jīng)驗。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)管理資金籌措渠道（四）其他方式第6章物業(yè)管理企業(yè)的日42二、物業(yè)管理成本費用的估算（一）人工費的估算1、基本工資（Ｆ1）（元/月）2、社會保險費（Ｆ2）（元/月）（醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、待業(yè)）3、按規(guī)定提取的福利費（Ｆ3）（元/月）（福利基金、工會基金、教育經(jīng)費）4、加班費（Ｆ4）（元/月）5、服裝費（Ｆ5）（元/月）6、工服洗滌費（Ｆ6）（元/月）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算（一）人工費的估算第6章物業(yè)管理企43二、物業(yè)管理成本費用的估算（二）辦公費估算1、交通費（Ｆ1）（元/年）2、通訊費（Ｆ2）（元/年）3、低值易耗文具、辦公用品費（Ｆ3）（元/年）4、書報費（Ｆ4）（元/年）5、宣傳廣告和市場推廣費（Ｆ5）（元/年）6、法律費用（Ｆ6）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算（二）辦公費估算第6章物業(yè)管理企業(yè)44二、物業(yè)管理成本費用的估算7、節(jié)日裝飾費（Ｆ7）（元/年）8、辦公用房租金（含水電費）（Ｆ8）（元/年）上述各項費用一般按年先進行估算，匯總后再分攤到每月每平方米中。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算7、節(jié)日裝飾費（Ｆ7）（元/年）第45二、物業(yè)管理成本費用的估算（三）共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費估算1、維修保養(yǎng)費（Ｆ1）（元/年）2、室內裝修費（Ｆ2）（元/年）3、能源費（電、氣、油料等）（Ｆ3）（元/年）4、康樂設施費（Ｆ4）（元/年）5、雜項費用（Ｆ5）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算（三）共用部位與共用設施設備的日常46二、物業(yè)管理成本費用的估算（四）保安費估算1、保安系統(tǒng)費（F1）（元/年）（1）保安系統(tǒng)日常運行電費及維修保養(yǎng)費。（2）日常保安器材費。（3）更新儲備金。2、保安人員人身保險費（F2）（元/年）3、保安用房和保安人員住房租金（F3）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算（四）保安費估算第6章物業(yè)管理企業(yè)47二、物業(yè)管理成本費用的估算（五）清潔衛(wèi)生費估算1、清潔工具購置費（F1）（元/年）此項費用包括垃圾桶、拖把等的購置費。2、勞保用品費（F2）（元/年）3、清潔機械材料費（F3）（元/年）此項費用包括大樓幕墻清潔設備，打蠟拋光機的折舊、消耗材料等4、化糞池清理費（F4）（元/年）5、垃圾外運費（F5）（元/年）6、其它費用（F6）（元/年）7、水池清潔費（F7）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算（五）清潔衛(wèi)生費估算第6章物業(yè)管理48二、物業(yè)管理成本費用的估算（六）綠化養(yǎng)護費估算1、綠化工具費（F1）（元/年）此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費用。2、勞保用品費（F2）（元/年）此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費用。3、綠化用水費（F3）（元/年）4、農(nóng)藥化肥費（F4）（元/年）5、雜草清運費（F5）（元/年）6、園林景觀再造費（F6）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算（六）綠化養(yǎng)護費估算第6章物業(yè)管理49二、物業(yè)管理成本費用的估算（七）固定資產(chǎn)折舊費估算1、交通工具（汽車等）（F1）（元/年）2、通訊設備（電話機、手機、傳真機等）（F2）（元/年）3、辦公設備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復印機、空調機等）（F3）（元/年）4、工程維修設備（管道疏通機、電焊機等）（F4）（元/年）5、其他設備（F5）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算（七）固定資產(chǎn)折舊費估算第6章物業(yè)50二、物業(yè)管理成本費用的估算（八）保險費估算物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用開支，不包括員工醫(yī)療險和失業(yè)險，后者在人工費里列支。對于公寓、別墅區(qū)，一般只對配套的水電設施投保；對于寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購大廈財產(chǎn)險，包括土建、裝修和設備（如酒店的中央空調等）。一般是按樓宇或設備的總造價來投保。對于商廈、酒店，還要投購公共責任險（如電梯責任保險）。保險費估算的公式第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算（八）保險費估算第6章物業(yè)管理企業(yè)51三、物業(yè)管理費的收繳管理三、物業(yè)管理費的收繳管理（一）確定收費項目，明確收費標準（二）加強立法，搞好收費管理1、及時遞送或公布收費通知單2、突出契約作用，追討拖欠費用（1）一般性追討（2）區(qū)別性追討第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)管理費的收繳管理三、物業(yè)管理費的收繳管理第6章物業(yè)管52第五節(jié)物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務

一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務的條件和類別二、物業(yè)綜合經(jīng)營項目的選擇三、物業(yè)綜合經(jīng)營服務中的注意事項四、物業(yè)管理綜合經(jīng)營服務的管理

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第五節(jié)物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務

一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務的條53一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務的

條件和類別（一）物業(yè)綜合經(jīng)營服務的條件1．資金2．場地3．經(jīng)營原則和體制第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務的

條件和類別（一）物業(yè)綜合經(jīng)營服務54一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務的條件和類別（二）綜合經(jīng)營服務的類別1．日常生活類（1）衣著方面（2）飲食方面（3）居住方面（5）日常百貨第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務的條件和類別（二）綜合經(jīng)營服務的類別55一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務的條件和類別2．文化、教育、衛(wèi)生、體育類3．金融類4．經(jīng)紀中介服務（1）房產(chǎn)出租、出賣中介。（2）房產(chǎn)評估、公證。（3）開設保姆介紹所。（4）其他中介服務，如請家教等。5．廣告業(yè)務第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務的條件和類別2．文化、教育、衛(wèi)生、體56二、物業(yè)綜合經(jīng)營項目的選擇

（一）物業(yè)綜合經(jīng)營項目的選擇原則1．日常生活類的優(yōu)先。2．消費周期短的優(yōu)先。3．易損易耗品優(yōu)先。4．優(yōu)勢特色項目優(yōu)先。5．中介服務項目優(yōu)先。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)綜合經(jīng)營項目的選擇

（一）物業(yè)綜合經(jīng)營項目的選擇原則57二、物業(yè)綜合經(jīng)營項目的選擇（二）物業(yè)綜合經(jīng)營項目的選擇過程1．組成項目選擇隊伍。2．市場調查與分析。3．進行經(jīng)濟論證。4．協(xié)調談判。5．簽約。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)綜合經(jīng)營項目的選擇（二）物業(yè)綜合經(jīng)營項目的選擇過程第58三、物業(yè)綜合經(jīng)營服務中的注意事項

（一）注意經(jīng)營服務于樓宇、住宅小區(qū)環(huán)境的凈化、美化的關系（二）注意經(jīng)營服務與地區(qū)政府、機關及有關部門之間的關系（三）注意經(jīng)營服務的質量問題第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)綜合經(jīng)營服務中的注意事項

（一）注意經(jīng)營服務于樓宇、59四、物業(yè)管理綜合經(jīng)營服務

的管理（一）破除“守攤”思想，開辟經(jīng)營渠道（二）制定可行的實施方案（三）堅持以物業(yè)管理為基礎開展多種經(jīng)營（四）經(jīng)營中堅持以內涵為立足之本，強化內部建設

（五）注意經(jīng)營和收益的合法性，不侵害業(yè)主權益

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、物業(yè)管理綜合經(jīng)營服務

的管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作60第六節(jié)物業(yè)管理糾紛的防范與處理一、物業(yè)管理糾紛的類型二、物業(yè)管理糾紛的防范三、物業(yè)管理糾紛的處理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第六節(jié)物業(yè)管理糾紛的防范與處理一、物業(yè)管理糾紛的類型第6章61第六節(jié)物業(yè)管理糾紛的防范與處理一、物業(yè)管理糾紛的類型1．按照不同的法律關系程度劃分（1）民事糾紛；（2）經(jīng)濟糾紛；（3）刑事糾紛。2．從住宅小區(qū)物業(yè)管理的角度劃分（1）業(yè)主以各種理由拖欠各種管理費引發(fā)糾紛；（2）業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結構而致的糾紛；（3）因物業(yè)管理費標準不規(guī)范而引發(fā)糾紛。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第六節(jié)物業(yè)管理糾紛的防范與處理一、物業(yè)管理糾紛的類型第6章62二、物業(yè)管理糾紛的防范

（一）明確管理費用，謹慎服務承諾1．明確管理范圍2．謹慎服務承諾第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理糾紛的防范

（一）明確管理費用，謹慎服務承諾第663二、物業(yè)管理糾紛的防范（二）加強與業(yè)主（住戶）的聯(lián)系和溝通1．直接的聯(lián)系和溝通方式（1）走訪。（2）召開業(yè)主或住戶座談會。（3）開展豐富多彩的社區(qū)文化生活，活躍居民的文化生活。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理糾紛的防范（二）加強與業(yè)主（住戶）的聯(lián)系和溝通第64二、物業(yè)管理糾紛的防范（二）加強與業(yè)主（住戶）的聯(lián)系和溝通2．間接的聯(lián)系和溝通（1）設立投訴電話或投訴信箱。（2）采取問卷調查、回訪等主動的信息溝通方式，了解住戶需要，解決用戶困難。（3）其他方式，如通過公告欄、簡訊等方式，宣傳物業(yè)管理公司的規(guī)定和要求，使用戶理解和支持管理公司的工作。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理糾紛的防范（二）加強與業(yè)主（住戶）的聯(lián)系和溝通第65二、物業(yè)管理糾紛的防范（三）強化內部培訓、管理與監(jiān)督，杜絕管理漏洞1．應加強員工培訓，提高員工素質2．建立和完善各項管理和服務制度，并3．努力尋找新的服務方式和方法第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理糾紛的防范（三）強化內部培訓、管理與監(jiān)督，杜絕管66二、物業(yè)管理糾紛的防范（四）妥善處理物業(yè)管理的投訴物業(yè)管理企業(yè)要高度重視物業(yè)管理投訴，對物業(yè)管理投訴要明確部門、確定專人、公布電話，作到24小時有人值班，在提高解決及時率上下功夫，把問題解決在萌芽狀態(tài)。在投訴處理機制方面，應規(guī)定“誰受理，誰跟進，誰回復”，并且還要有一定的時間限制。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理糾紛的防范（四）妥善處理物業(yè)管理的投訴第6章物業(yè)67三、物業(yè)管理糾紛的處理（一）物業(yè)管理糾紛的處理程序1．物業(yè)管理投訴的接訴2．物業(yè)管理投訴的處理3．物業(yè)管理投訴的回復第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)管理糾紛的處理（一）物業(yè)管理糾紛的處理程序第6章物業(yè)68三、物業(yè)管理糾紛的處理（二）物業(yè)管理糾紛的處理方法

1．協(xié)商2．調解（1）民間調解.（2）行政調解.（3）司法調解.3．仲裁4．訴訟第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)管理糾紛的處理（二）物業(yè)管理糾紛的處理方法第6章69演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew2022/10/30第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew70第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作2022/10/30第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作2022/10/22第6章物業(yè)管71第一節(jié)房屋維修養(yǎng)護管理

一、房屋維修養(yǎng)護管理的內容二、房屋維修工程分類三、房屋維修工程考核指標四、房屋維修日常養(yǎng)護的內容和指標第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第一節(jié)房屋維修養(yǎng)護管理

一、房屋維修養(yǎng)護管理的內容第6章物72一、房屋維修養(yǎng)護管理的內容（一）房屋維修計劃管理（二）房屋維修技術管理（三）房屋維修質量管理（四）房屋維修施工管理

（五）房屋維修資金管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、房屋維修養(yǎng)護管理的內容（一）房屋維修計劃管理第6章物業(yè)73二、房屋維修工程分類

（一）按房修工程的性質劃分1.小修2.中修3.大修4.翻修5.綜合維修第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、房屋維修工程分類

（一）按房修工程的性質劃分第6章物業(yè)管74（二）按經(jīng)營管理性質劃分1.恢復性維修2.賠償性維修3.返工性維修4.救災性維修5.改善性維修第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作（二）按經(jīng)營管理性質劃分第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作75三、房屋維修工程考核指標（一）房屋的完好率房屋完好率是指房屋主體結構良好，設備完整，上下水道暢通，室內地面平整，能保證用戶安全，正常使用的完好房屋和基本完好房屋數(shù)量（建筑面積）之和與房屋數(shù)量的（建筑面積之比）房屋完好率應為50%--60%（新房屋除外）。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標（一）房屋的完好率第6章物業(yè)管理76三、房屋維修工程考核指標（續(xù)）（二）房屋維修的工程量房屋維修工程量是指全年完成綜合維修的大、中修工程數(shù)量（建筑面積）之和與年全部維修人員平均數(shù)之比一般房屋維修工程量應為100～150平方米/人.年。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標（續(xù)）（二）房屋維修的工程量第6章物77三、房屋維修工程考核指標（續(xù)）（三）房屋維修工程質量合格（優(yōu)良）率是指大、中修工程質量經(jīng)評定達到合格（優(yōu)良）標準的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和與報告期驗收鑒定的單位工程數(shù)量（建筑面積）之和之比。一般大、中修工程質量合格率應達到100%，其中優(yōu)良品率應為30%--50%。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標（續(xù)）（三）房屋維修工程質量合格（優(yōu)78三、房屋維修工程考核指標（續(xù)）（四）小修養(yǎng)護及時率是指月（季）度全部實際小修養(yǎng)護的戶次數(shù)與月（季）度全部管區(qū)內實際檢修報修戶次數(shù)之比。一般小修養(yǎng)護及時率應達到99%。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標（續(xù)）（四）小修養(yǎng)護及時率第6章物業(yè)79三、房屋維修工程考核指標（end）（五）房屋維修考核其他指標房屋維修考核其他指標主要有：年房屋完好增長率、維修人員勞動生產(chǎn)率、維修工程的成本降低率、年職工負傷事故率以及機械設備完好率等等。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、房屋維修工程考核指標（end）（五）房屋維修考核其他指標80四、房屋維修日常養(yǎng)護的內容和指標（一）房屋日常養(yǎng)護的內容房屋日常養(yǎng)護即房屋建筑的保養(yǎng)維護。房屋日常養(yǎng)護工作包含的內容主要有：房屋零星損壞日常修理、季節(jié)性預防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護管理等工作，它是物業(yè)管理公司對房屋業(yè)主與使用人最直接、最經(jīng)常的服務工作。房屋日常養(yǎng)護一般包括小修養(yǎng)護、計劃養(yǎng)護和季節(jié)性養(yǎng)護三種類型。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、房屋維修日常養(yǎng)護的內容和指標（一）房屋日常養(yǎng)護的內容第681（二）房屋日常養(yǎng)護的考核指標1．定額指標小修養(yǎng)護工人的勞動效率要100%達到或超過人工定額；材料消耗要不超過或低于材料消耗定額。2．經(jīng)費指標3．服務指標（1）走訪查房率。（2）養(yǎng)護計劃率。（3）養(yǎng)護及時率第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作（二）房屋日常養(yǎng)護的考核指標1．定額指標第6章物業(yè)管理企業(yè)的82（二）房屋日常養(yǎng)護的考核指標（end）4．安全指標（1）嚴格遵守操作規(guī)程，不違章上崗和操作。（2）注意工具、用具的安全檢查，及時修復或更換有不安全因素的工具、用具。（3）按施工規(guī)定選用結構部件的材料，如利用舊料時，要特別注意安全性能的檢查，增強施工期間和完工后交付使用的安全因素。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作（二）房屋日常養(yǎng)護的考核指標（end）4．安全指標第6章物業(yè)83第二節(jié)房屋附屬設備管理一、房屋附屬設備的構成二、給排水系統(tǒng)管理三、供電系統(tǒng)的管理四、供暖系統(tǒng)的管理五、電梯設備的管理

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第二節(jié)房屋附屬設備管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作84一、房屋附屬設備的構成（一）給排水系統(tǒng)（二）燃氣系統(tǒng)（三）室內供暖、供冷、通風設備（四）房屋建筑電氣工程設備第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、房屋附屬設備的構成第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作85二、給排水系統(tǒng)管理（一）給水系統(tǒng)的管理1．給水系統(tǒng)的管理范圍物業(yè)管理公司對給水系統(tǒng)的管理范圍，各地市政府部門都有明確的規(guī)定。對于一般居住小區(qū)，如果物業(yè)管理公司管理的對象是高層樓房，以樓內供水泵房總計費表為界；如果是多層樓房，則以樓外自來水表井為界。界線以外（含計費水表）的供水管線及設備由供水部門負責維護、管理。界線以內至用戶的供水管線及設備由物業(yè)管理公司負責維護、管理。供水管線及管線上設置的地下消防井、消防栓等消防設施，由供水部門負責維修管理，公共消防部門負責監(jiān)督檢查；高低層消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內消防栓等，由物業(yè)管理公司負責維護、管理，并接受公共消防部門的檢查。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理（一）給水系統(tǒng)的管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日862．給水系統(tǒng)管理主要內容（1）防止二次供水污染對水池水箱定期消毒保持其清潔衛(wèi)生。（2）對供水管道、閥門、水表、水泵、水箱進行經(jīng)常性維護和定期檢查。（3）發(fā)生漏水停水故障應及時搶修。（4）檢查水泵、電機有無異常聲響，如發(fā)現(xiàn)情況要及時處理。

（5）暴露于空間的管道及設備，須定期進行檢查和刷防腐涂料，以延長設備的使用壽命。（6）保持消防水系統(tǒng)的正常工作，并應將系統(tǒng)檢查報告送交當?shù)叵啦块T備案。（7）對于臨時停用設備和備用設備，要按規(guī)定的時間進行一次使用試驗，使設備經(jīng)常處于備用狀態(tài)。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作2．給水系統(tǒng)管理主要內容第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作87二、給排水系統(tǒng)管理3．給水系統(tǒng)的管理要求（1）加強配水管網(wǎng)的管理。（2）狠抓節(jié)約用水.（3）搞好供水設備和設施的維護，制定管理辦法。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理3．給水系統(tǒng)的管理要求第6章物業(yè)管理企業(yè)的88二、給排水系統(tǒng)管理4．給水系統(tǒng)管理措施（1）搞好房屋給水系統(tǒng)設備的基礎資料管理（2）建立正常的工用水管理制度（3）大力節(jié)約用水（4）做好供水量的計量和計算工作第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理4．給水系統(tǒng)管理措施第6章物業(yè)管理企業(yè)的日89二、給排水系統(tǒng)管理5．給水管道的養(yǎng)護（1）給水管道的檢查。（2）給水管道的保溫防凍工作。6．給水管道的維修（1）管道漏水（2）管道凍裂第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理5．給水管道的養(yǎng)護第6章物業(yè)管理企業(yè)的日90二、給排水系統(tǒng)管理（二）排水系統(tǒng)的管理1．排水系統(tǒng)的管理的管范圍室內排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司負責，小區(qū)市政排水設施管理。分界如下：以3.5米路寬為界，凡道路寬在3.5m(含3.5m)以上的，其埋設在道路下的市政排水設施由市政工程負責，3.5m以下的由物業(yè)管理公司負責。居住小區(qū)內各種地下設施的檢查、井蓋的維護，由地下設施檢查井的產(chǎn)權單位負責，有關產(chǎn)權單位也可委托物業(yè)管理公司負責。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理（二）排水系統(tǒng)的管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日91二、給排水系統(tǒng)管理2．排水系統(tǒng)的管理要求①建立巡視工作制度。②配合其他部門做好排水工作。③建立健全的排水設施檔案。④做好宣傳教育工作。⑤加強排水設備設施的維護。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理2．排水系統(tǒng)的管理要求第6章物業(yè)管理企業(yè)的92二、給排水系統(tǒng)管理3．排水系統(tǒng)的管理內容①定期對排水系統(tǒng)進行維護、清通。②教育住戶不要把雜物投入下水道。③定期檢查排水管道及閥門是否生銹或滲漏，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理。④定期檢查和清掃室外排水溝渠，清除淤泥和雜物。⑤檢查樓板、墻壁、地面等處有無滴水、洇水、積水等異常情況。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、給排水系統(tǒng)管理3．排水系統(tǒng)的管理內容第6章物業(yè)管理企業(yè)的93三、供電系統(tǒng)的管理（一）設備檔案的建立與完善（二）供電設備的正常維護與保養(yǎng)（三）安全用電、合理用電的宣傳

（四）承包責任到人（五）加強有關人員的培訓（六）建立有關制度第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、供電系統(tǒng)的管理（一）設備檔案的建立與完善第6章物業(yè)管理企94四、供暖系統(tǒng)的管理（一）組織管理和隊伍建設（二）供暖鍋爐房的管理

1．供暖鍋路的接管管理2．供暖鍋爐的運行管理3．供暖鍋爐的操作管理4．鍋爐及附屬設備的維護第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、供暖系統(tǒng)的管理（一）組織管理和隊伍建設第6章物業(yè)管理企業(yè)95四、供暖系統(tǒng)的管理（三）熱網(wǎng)管理1．供暖管網(wǎng)的接管2．熱網(wǎng)設備維修（四）采暖用戶的管理1．訂立供暖條款，確定供暖雙方的權利與義務。2．編制用戶手冊。

3．供暖費用的收取。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、供暖系統(tǒng)的管理（三）熱網(wǎng)管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作96五、電梯設備的管理（一）基礎管理（二）設備管理1．設備的接管驗收2．維修管理（1）電梯維修等級、周期與要求（2）維修工程的審批

（3）注意事項

3．基礎資料管理（1）設備檔案。（2）維修資料

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作五、電梯設備的管理（一）基礎管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作97五、電梯設備的管理（三）安全管理1．對電梯司機、維修人員的安全要求2．設備安全管理措施3．對住戶的安全教育第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作五、電梯設備的管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作98第三節(jié)綜合環(huán)境管理一、保安與消防管理二、車輛交通管理三、物業(yè)保潔管理四、物業(yè)綠化管理

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第三節(jié)綜合環(huán)境管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作99一、保安與消防管理（一）保安管理1．建立健全物業(yè)治安管理組織機構2．制定和完善各項治安保衛(wèi)管理制度3．加強保安員的培訓4．建立正常的巡視制度5．完善區(qū)域內的安全防范設施6．聯(lián)系區(qū)域內群眾，搞好群防群治7．與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，并與當?shù)毓矙C關建立良好的工作關系8．為保安人員配備必要的保安器具，并為保安人員辦理人身保險第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、保安與消防管理（一）保安管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作100一、保安與消防管理（二）消防管理1．消防管理的方針2．消防管理的主要內容（1）建立高素質的專群結合的消防隊伍（2）制定完善的消防管理規(guī)章制度。（3）搞好消防設備的管理3．高層建筑的消防管理（1）高層建筑消防管理的主要措施（2）緊急情況下的疏散管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、保安與消防管理（二）消防管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常101二、車輛交通管理

（一）車輛管理

1．搞好停車場（庫）的建設（1）光度要求。（2）設施要求。（3）區(qū)位布置要求。2．建立健全車輛管理規(guī)章制度并嚴格執(zhí)行機動車管理制度、摩托車管理制度；門衛(wèi)管理制度、車輛保管規(guī)定第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、車輛交通管理

（一）車輛管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工102二、車輛交通管理（二）交通管理①建立機動車通行證制度，禁止過境車輛通行。②根據(jù)區(qū)內道路的情況，確定部分道路為單行道，部分交叉路口禁止左轉彎。③禁止亂停亂放車輛，尤其是在道路兩旁停放。④限制車速，鋪設減速墩，確保行人安全。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、車輛交通管理（二）交通管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作103三、物業(yè)保潔管理

（一）清潔管理工作的原則

1．掃防結合，以防為主2．執(zhí)法必嚴，直接監(jiān)督第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)保潔管理

（一）清潔管理工作的原則第6章物業(yè)管理企104三、物業(yè)保潔管理（二）清潔管理工作的內容和措施1．物業(yè)清潔管理工作的具體內容（1）物業(yè)公共部分的清潔衛(wèi)生。（2）做好清潔衛(wèi)生的宣傳督促工作。（3）在做好本職工作的同時，積極向業(yè)主或使用人提供清潔衛(wèi)生服務。這種服務可以使有償服務與無償服務相結合。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)保潔管理（二）清潔管理工作的內容和措施第6章物業(yè)管理105三、物業(yè)保潔管理2．清潔管理具體措施（1）制定管理制度（2）搞好區(qū)域衛(wèi)生（3）抓好清潔衛(wèi)生設施的建設與管理（4）加強對業(yè)主或使用人的教育。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)保潔管理2．清潔管理具體措施第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常106四、物業(yè)綠化管理（一）物業(yè)綠化管理的主要措施1．設立綠化管理機構2．加強綠化管理員工的培訓3．制定嚴格的管理制度，強化綠化管理的職能4．加強綠化宣傳，培養(yǎng)綠化意識（二）豎向綠化管理1．屋頂綠化2．墻面綠化3．陽臺綠化第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作四、物業(yè)綠化管理（一）物業(yè)綠化管理的主要措施第6章物業(yè)管理企107第四節(jié)資金籌集與管理一、物業(yè)管理資金籌措渠道二、物業(yè)管理成本費用的估算三、物業(yè)管理費的收繳管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第四節(jié)資金籌集與管理第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作108一、物業(yè)管理資金籌措渠道（一）物業(yè)公司前期投入資金1.啟動資金（注冊資金、前期介入服務費）2.前期介入服務費3.質量保證金4．物業(yè)接管驗收費（二）維修基金2%-4%第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)管理資金籌措渠道（一）物業(yè)公司前期投入資金第6章物業(yè)109一、物業(yè)管理資金籌措渠道（二）物業(yè)管理的營業(yè)收入1．日常綜合管理費2．特約服務費收入3．各種營業(yè)收入第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)管理資金籌措渠道（二）物業(yè)管理的營業(yè)收入第6章物業(yè)管110一、物業(yè)管理資金籌措渠道（三）借貸資金1．銀行貸款2．發(fā)行債券3．發(fā)行股票第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)管理資金籌措渠道（三）借貸資金第6章物業(yè)管理企業(yè)的日111一、物業(yè)管理資金籌措渠道（四）其他方式如物業(yè)管理公司的利潤留存，可用來擴充資本。吸引外資，通過中外合作、中外合資的方式經(jīng)營，既可解決資金不足問題，又可學習國外先進的物業(yè)管理經(jīng)驗。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)管理資金籌措渠道（四）其他方式第6章物業(yè)管理企業(yè)的日112二、物業(yè)管理成本費用的估算（一）人工費的估算1、基本工資（Ｆ1）（元/月）2、社會保險費（Ｆ2）（元/月）（醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、待業(yè)）3、按規(guī)定提取的福利費（Ｆ3）（元/月）（福利基金、工會基金、教育經(jīng)費）4、加班費（Ｆ4）（元/月）5、服裝費（Ｆ5）（元/月）6、工服洗滌費（Ｆ6）（元/月）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算（一）人工費的估算第6章物業(yè)管理企113二、物業(yè)管理成本費用的估算（二）辦公費估算1、交通費（Ｆ1）（元/年）2、通訊費（Ｆ2）（元/年）3、低值易耗文具、辦公用品費（Ｆ3）（元/年）4、書報費（Ｆ4）（元/年）5、宣傳廣告和市場推廣費（Ｆ5）（元/年）6、法律費用（Ｆ6）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算（二）辦公費估算第6章物業(yè)管理企業(yè)114二、物業(yè)管理成本費用的估算7、節(jié)日裝飾費（Ｆ7）（元/年）8、辦公用房租金（含水電費）（Ｆ8）（元/年）上述各項費用一般按年先進行估算，匯總后再分攤到每月每平方米中。第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算7、節(jié)日裝飾費（Ｆ7）（元/年）第115二、物業(yè)管理成本費用的估算（三）共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費估算1、維修保養(yǎng)費（Ｆ1）（元/年）2、室內裝修費（Ｆ2）（元/年）3、能源費（電、氣、油料等）（Ｆ3）（元/年）4、康樂設施費（Ｆ4）（元/年）5、雜項費用（Ｆ5）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算（三）共用部位與共用設施設備的日常116二、物業(yè)管理成本費用的估算（四）保安費估算1、保安系統(tǒng)費（F1）（元/年）（1）保安系統(tǒng)日常運行電費及維修保養(yǎng)費。（2）日常保安器材費。（3）更新儲備金。2、保安人員人身保險費（F2）（元/年）3、保安用房和保安人員住房租金（F3）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算（四）保安費估算第6章物業(yè)管理企業(yè)117二、物業(yè)管理成本費用的估算（五）清潔衛(wèi)生費估算1、清潔工具購置費（F1）（元/年）此項費用包括垃圾桶、拖把等的購置費。2、勞保用品費（F2）（元/年）3、清潔機械材料費（F3）（元/年）此項費用包括大樓幕墻清潔設備，打蠟拋光機的折舊、消耗材料等4、化糞池清理費（F4）（元/年）5、垃圾外運費（F5）（元/年）6、其它費用（F6）（元/年）7、水池清潔費（F7）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算（五）清潔衛(wèi)生費估算第6章物業(yè)管理118二、物業(yè)管理成本費用的估算（六）綠化養(yǎng)護費估算1、綠化工具費（F1）（元/年）此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費用。2、勞保用品費（F2）（元/年）此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費用。3、綠化用水費（F3）（元/年）4、農(nóng)藥化肥費（F4）（元/年）5、雜草清運費（F5）（元/年）6、園林景觀再造費（F6）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算（六）綠化養(yǎng)護費估算第6章物業(yè)管理119二、物業(yè)管理成本費用的估算（七）固定資產(chǎn)折舊費估算1、交通工具（汽車等）（F1）（元/年）2、通訊設備（電話機、手機、傳真機等）（F2）（元/年）3、辦公設備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復印機、空調機等）（F3）（元/年）4、工程維修設備（管道疏通機、電焊機等）（F4）（元/年）5、其他設備（F5）（元/年）第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算（七）固定資產(chǎn)折舊費估算第6章物業(yè)120二、物業(yè)管理成本費用的估算（八）保險費估算物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用開支，不包括員工醫(yī)療險和失業(yè)險，后者在人工費里列支。對于公寓、別墅區(qū)，一般只對配套的水電設施投保；對于寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購大廈財產(chǎn)險，包括土建、裝修和設備（如酒店的中央空調等）。一般是按樓宇或設備的總造價來投保。對于商廈、酒店，還要投購公共責任險（如電梯責任保險）。保險費估算的公式第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作二、物業(yè)管理成本費用的估算（八）保險費估算第6章物業(yè)管理企業(yè)121三、物業(yè)管理費的收繳管理三、物業(yè)管理費的收繳管理（一）確定收費項目，明確收費標準（二）加強立法，搞好收費管理1、及時遞送或公布收費通知單2、突出契約作用，追討拖欠費用（1）一般性追討（2）區(qū)別性追討第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作三、物業(yè)管理費的收繳管理三、物業(yè)管理費的收繳管理第6章物業(yè)管122第五節(jié)物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務

一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務的條件和類別二、物業(yè)綜合經(jīng)營項目的選擇三、物業(yè)綜合經(jīng)營服務中的注意事項四、物業(yè)管理綜合經(jīng)營服務的管理

第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作第五節(jié)物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務

一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務的條123一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務的

條件和類別（一）物業(yè)綜合經(jīng)營服務的條件1．資金2．場地3．經(jīng)營原則和體制第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務的

條件和類別（一）物業(yè)綜合經(jīng)營服務124一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務的條件和類別（二）綜合經(jīng)營服務的類別1．日常生活類（1）衣著方面（2）飲食方面（3）居住方面（5）日常百貨第6章物業(yè)管理企業(yè)的日常工作一、物業(yè)區(qū)域綜合經(jīng)營服務的條件和類別（二）綜合經(jīng)營服務的