我國(guó)房地產(chǎn)上市公司股價(jià)波動(dòng)的影響因素研究

我國(guó)房地產(chǎn)上市公司股價(jià)波動(dòng)的影響因素研究

摘要

作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)組成體系的重要部分，股票市場(chǎng)在一定程度上反映了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，股價(jià)波動(dòng)折射著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。隨著政府一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，但是房地產(chǎn)上市公司的股票在股市上的發(fā)展卻不盡如人意，其影響是多方面的。

本文采集近年的相關(guān)數(shù)據(jù)，研究我國(guó)房地產(chǎn)上市公司股票價(jià)格波動(dòng)現(xiàn)象，從宏觀角度與微觀角度探究影響房地產(chǎn)上市公司股票價(jià)格波動(dòng)的因素，如宏觀上的經(jīng)濟(jì)因素及經(jīng)濟(jì)政策因素，微觀上的行業(yè)因素及公司因素，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)上市公司股價(jià)的波動(dòng)具有一定的隨機(jī)性、周期性和心理性，證明房地產(chǎn)上市公司股價(jià)的波動(dòng)不僅受到經(jīng)濟(jì)周期、通貨變動(dòng)以及國(guó)際貿(mào)易收支等宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，更明顯地受到國(guó)家財(cái)政政策和貨幣政策等宏觀調(diào)控的影響，而且市場(chǎng)因素、行業(yè)因素和公司自身因素對(duì)股價(jià)波動(dòng)的影響也不容忽視。最后提出，為了抑制房地產(chǎn)上市公司股價(jià)過(guò)度波動(dòng)，建議國(guó)家合理使用財(cái)政政策和貨幣政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，同時(shí)要建立房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，傳遞準(zhǔn)確消息，正確引導(dǎo)股民，還要調(diào)整公司本身，使房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制更加完善，努力促進(jìn)房地產(chǎn)公司股票價(jià)格的穩(wěn)定，保障投資者的利益，更好地為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；上市公司；股票價(jià)格；價(jià)格波動(dòng)；影響因素

ABSTRACT

animportantpartofChina'smarketeconomy,thestockmarketreflectsthedevelopmentofthenationaleconomytoacertainextent.Withtheintroductionofaseriesofgovernmentregulationpolicies,atpresent,China'srealestateindustryhasdevelopedsmoothly,buttherealestatelistedcompaniesinthestockmarketdevelopmentisnotsatisfactory,theimpactismultifaceted.Thispapercollectedtherelevantdatainrecentyears,theresearchofChina'srealestatelistedcompaniesstockpricefluctuation,exploretheinfluencingfactorsofrealestatelistedcompaniesstockpricevolatilityfromamacroperspectiveandmicroperspective,suchasmacroeconomicfactorsandeconomicpolicyfactors,industryfactorsandmicrofactorsonthecompany,foundtherealestatelistedthecompany'sstockpricevolatilityisstochastic,periodicandpsychological,proofofrealestatestockpricevolatilityisnotonlyinfluencedbytheeconomiccycle,inflationandinternationaltradebalanceandothermacroeconomicfactors,moresignificantlyaffectedbynationalfiscalpolicyandmonetarypolicyofmacro-control,andtheimpactofmarketfactors,industrythecompany'sownfactorsandfactorsonstockpricevolatilitycannotbeignored.Finally,inordertosuppresstherealestatestockpricevolatility,suggestionsfortherationaluseofthenationalfiscalpolicyandmonetarypolicyinmacroeconomicregulation,andtoestablishtherealestateindustryassociation,deliveringaccuratenews,correctlyguidetheinvestors,butalsotoadjustthecompanyitself,themoreperfectrealestatemarketmechanism,effortstopromotetheRealEstateCompany'sstockpricestability,securitytheinterestsofinvestors,tobetterservethenationaleconomicdevelopment.

Keywords：RealEstateCompany;listedcompany;stockprice;pricefluctuation;influencing

目錄

TOC\o"1-3"\h\u

1緒論

1

1.1研究的背景

1

1.2研究的目的及意義

1

1.2.1研究的目的

1

1.2.2研究的意義

1

1.3國(guó)內(nèi)外研究綜述

2

1.3.1國(guó)外研究綜述

2

1.3.2國(guó)內(nèi)研究綜述

3

1.4研究的內(nèi)容與方法

3

1.4.1研究的內(nèi)容

3

1.4.2研究的方法

3

2房地產(chǎn)上市公司及股價(jià)波動(dòng)的特點(diǎn)

4

2.1房地產(chǎn)上市公司的特點(diǎn)

4

2.1.1經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大

4

2.1.2償債能力提高

4

2.1.3利潤(rùn)率下滑

4

2.2房地產(chǎn)上市公司股價(jià)波動(dòng)的特點(diǎn)

4

2.2.1波動(dòng)的隨機(jī)性

4

2.2.2波動(dòng)的周期性

5

2.2.3波動(dòng)的心理性

5

3房地產(chǎn)上市公司股價(jià)波動(dòng)的宏觀影響因素

5

3.1政治環(huán)境

5

3.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境

6

3.2.1經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)股價(jià)的影響

6

3.2.2經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)股價(jià)的影響

7

3.2.3通貨變動(dòng)情況對(duì)房地產(chǎn)股價(jià)的影響

8

3.2.4國(guó)際貿(mào)易收支對(duì)房地產(chǎn)股價(jià)的影響

8

3.3社會(huì)環(huán)境

9

3.3.1供求關(guān)系

9

3.3.2市場(chǎng)消息影響

9

3.3.3投資者心理預(yù)期

10

3.4技術(shù)因素

10

4房地產(chǎn)上市公司股價(jià)波動(dòng)的微觀影響因素

11

4.1行業(yè)因素

11

4.2公司因素

11

4.2.1公司業(yè)績(jī)及公司成長(zhǎng)性

11

4.2.2公司的資本運(yùn)營(yíng)

11

5控制房地產(chǎn)上市公司股價(jià)過(guò)度波動(dòng)建議

12

5.1宏觀角度

12

5.1.1政治環(huán)境

12

5.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境

12

5.1.3社會(huì)環(huán)境

13

5.1.4技術(shù)

13

5.2微觀角度

13

5.2.1行業(yè)因素

13

5.2.2公司因素

13

6案例分析:以萬(wàn)科地產(chǎn)為例 14

7結(jié)論

15

參考文獻(xiàn)

16

1緒論

1.1研究的背景

今日中國(guó)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)連年捷報(bào)頻傳。在這個(gè)大環(huán)境下，作為我國(guó)目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱之一，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，因?yàn)槠湓诮?jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)中獨(dú)一無(wú)二的地位和作用，上市公司數(shù)量激增，股票交易蒸蒸日上，吸引了國(guó)內(nèi)外大量投資者的關(guān)注。作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)組成體系的重要部分，從某種意義上說(shuō)，股票市場(chǎng)在一定程度上反映了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，股價(jià)波動(dòng)折射著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。隨著融資方式的改進(jìn)，近幾年房地產(chǎn)股票市場(chǎng)快速發(fā)展，涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司數(shù)量激增，一度占到Ａ股上市公司總數(shù)的60.53％，地產(chǎn)股的重要地位由此可見(jiàn)一斑。因而，探究影響房地產(chǎn)上市公司股價(jià)波動(dòng)的因素特別重要。

1.2研究的目的及意義

1.2.1研究的目的

1989年，中國(guó)股票市場(chǎng)開(kāi)始作為試點(diǎn)登上歷史舞臺(tái)，建立和發(fā)展二十多年來(lái)，其金融地位越來(lái)越重要，在我國(guó)

經(jīng)濟(jì)改革

和發(fā)展中的作越來(lái)越大。通過(guò)上市公司發(fā)行股票，房地產(chǎn)股票市場(chǎng)很好地將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者聯(lián)系起來(lái)，開(kāi)發(fā)商擁有了長(zhǎng)期的穩(wěn)定的資金來(lái)源，投資者獲得了靈活的可能很豐厚的回報(bào)；與此同時(shí)，更多資金不可避免地流向優(yōu)秀公司的股票，其直接結(jié)果是

公司

兼并、資產(chǎn)重組，從現(xiàn)象來(lái)看，在一定限度內(nèi)產(chǎn)生了股票價(jià)格的上下波動(dòng)，從本質(zhì)來(lái)看，促進(jìn)了資金使用效率的提高，更好地發(fā)展了社會(huì)經(jīng)濟(jì)。但是，在我國(guó)，由于股票市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚不夠成熟和完善，投機(jī)氣氛過(guò)厚,市場(chǎng)波動(dòng)過(guò)強(qiáng)，交易量和交易價(jià)格起伏落差巨大，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了一定影響。因此，全面考察、分析把握影響房地產(chǎn)股價(jià)波動(dòng)的因素，可以有效控制股票市場(chǎng)波動(dòng)，促進(jìn)股票市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要作用。

1.2.2研究的意義

近幾年我國(guó)房地產(chǎn)公司靈活運(yùn)用多種融資方式，加快了房地產(chǎn)股票市場(chǎng)發(fā)展，上市公司的數(shù)目有直線上升趨勢(shì)，地產(chǎn)股一家獨(dú)大，成就了股票市場(chǎng)中龍頭老大的江湖地位。地產(chǎn)股價(jià)格的波動(dòng)，在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中可謂是牽一發(fā)而動(dòng)全身。研究影響這種波動(dòng)的因素，不僅有重要的學(xué)術(shù)理論意義，也有極為重要的實(shí)際意義。通過(guò)此研究，從理論層面上說(shuō)，可以理解和把握房地產(chǎn)上市公司股票的市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，掌握房地產(chǎn)上市公司股票價(jià)格波動(dòng)的規(guī)律，掌控其對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響機(jī)制以及影響程度，更好的把握

貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制

；從指導(dǎo)實(shí)踐這一層面上說(shuō)，為了應(yīng)對(duì)地產(chǎn)股劇烈的價(jià)格波動(dòng)，政府應(yīng)當(dāng)有效地選擇和實(shí)施相應(yīng)的貨幣政策，以此減輕和消除股市的不穩(wěn)定因素，致力于提高宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行質(zhì)量。所以，全面考察、分析把握影響房地產(chǎn)股價(jià)波動(dòng)的因素，可以有效控制股票市場(chǎng)波動(dòng)，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要作用。

1.3國(guó)內(nèi)外研究綜述

1.3.1國(guó)外研究綜述

關(guān)于影響房地產(chǎn)上市公司股票價(jià)格波動(dòng)的因素，國(guó)外大量學(xué)者做了相關(guān)研究，理論較為完善的當(dāng)推美國(guó)學(xué)者的研究。

查爾斯.P.金德伯格注意到房地產(chǎn)股價(jià)波動(dòng)與投資者心理預(yù)期之間的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯.P.金德伯格有過(guò)如此論述：如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)上漲，大家必然會(huì)預(yù)期它進(jìn)一步上漲，新一輪的投資者和投機(jī)資本隨之進(jìn)入，那時(shí)房地產(chǎn)股價(jià)就可能上升。他的結(jié)論是大眾的心理預(yù)期可以造成房地產(chǎn)股價(jià)波動(dòng)。

托馬斯?索維爾發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)股價(jià)波動(dòng)與政府政策之間的關(guān)系。在《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書(shū)中，托馬斯?索維爾分析了美聯(lián)儲(chǔ)各項(xiàng)利率政策對(duì)房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)上市公司股票價(jià)格的具體影響，認(rèn)為寬松信用、房地產(chǎn)投機(jī)、降低抵押信貸標(biāo)準(zhǔn)以及一些突發(fā)因素共同造成了房地產(chǎn)股票價(jià)格的大幅波動(dòng)。

國(guó)外還發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)股價(jià)波動(dòng)與融資和投資之間的關(guān)系。曾經(jīng)獲得過(guò)諾貝爾

經(jīng)濟(jì)

學(xué)獎(jiǎng)的WilliamF．Sharp和MertonM．Miller一起撰寫(xiě)了《不動(dòng)產(chǎn)證券化的主要形式》一文，詳細(xì)論證了未來(lái)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要融資工具，探討了不同的房地產(chǎn)投資信托基金的特點(diǎn)及其對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的回報(bào)產(chǎn)生影響的方式和結(jié)果[3]。帕利爾在《房地產(chǎn)投資信托：投資組合管理的新策略》也對(duì)房地產(chǎn)股市做出了新的研究[4]。

總之，國(guó)外相關(guān)的研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)股價(jià)波動(dòng)與投資者心理預(yù)期、政府政策調(diào)控和融資形式有關(guān)，側(cè)重于理論研究層面。

1.3.2國(guó)內(nèi)研究綜述

面對(duì)我國(guó)逐步開(kāi)放的金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)屢次出現(xiàn)了股價(jià)波動(dòng)，中國(guó)學(xué)者也開(kāi)始了對(duì)其影響因素積極的研究。與國(guó)外研究不同，國(guó)內(nèi)的研究側(cè)重在實(shí)踐層面，運(yùn)用研究成果對(duì)房地產(chǎn)股票市場(chǎng)進(jìn)行有益指導(dǎo)。

一方面，張躍龍和吳江兩位學(xué)者發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)和股票兩個(gè)市場(chǎng)之間的相關(guān)性，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與否是影響股票價(jià)格的因素之一，股價(jià)波動(dòng)源于并滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)[5]。

另一方面，楊曉曼選取了2002年之后12個(gè)年頭的相關(guān)數(shù)據(jù)，研究了我國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)、上證綜合指數(shù)和房地產(chǎn)股票指數(shù)的波動(dòng)性，發(fā)現(xiàn)了這三者之間的兩兩相關(guān)，特別是股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)存在正相關(guān)，再度印證了股價(jià)波動(dòng)與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是一脈相承的這一結(jié)論[6]。

總的來(lái)看，現(xiàn)這階段國(guó)內(nèi)研究，側(cè)重在把握房地產(chǎn)市場(chǎng)和股價(jià)之間的規(guī)律，引導(dǎo)和建議國(guó)家制定宏觀政策，決策者規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，投資人科學(xué)地合理地選擇資產(chǎn)，在實(shí)踐層面上很有指導(dǎo)性。

1.4研究的內(nèi)容與方法

1.4.1研究的內(nèi)容

本文主要考察，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司股票價(jià)格波動(dòng)的種種現(xiàn)象和相關(guān)數(shù)據(jù),從研究其波動(dòng)特點(diǎn)入手,對(duì)造成波動(dòng)的因素進(jìn)行宏觀和微觀的研究分析，具體研究宏觀的經(jīng)濟(jì)因素、宏觀的經(jīng)濟(jì)政策因素以及市場(chǎng)因素、行業(yè)因素和公司因素等等對(duì)股價(jià)波動(dòng)帶來(lái)的影響，最后力求對(duì)控制房地產(chǎn)上市公司股價(jià)過(guò)度波動(dòng)提出合理化建議。

1.4.2研究的方法

本文以觀察法、定性分析法和文獻(xiàn)研究法為主。主要采集房地產(chǎn)上市公司股市最近幾年的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過(guò)觀察股價(jià)上下波動(dòng)的特點(diǎn)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論進(jìn)行pest分析，尋找影響和造成股價(jià)波動(dòng)的各種相關(guān)因素，探討其變化的規(guī)律，最后得出科學(xué)結(jié)論。

2房地產(chǎn)上市公司及股價(jià)波動(dòng)的特點(diǎn)

2.1房地產(chǎn)上市公司的特點(diǎn)

最近這幾年，伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的日新月異，房地產(chǎn)行業(yè)抓住機(jī)遇，異軍突起并蒸蒸日上。中國(guó)實(shí)施的一系列調(diào)控政策，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)成熟，相應(yīng)的上市公司也日益增多。截至2016年上半年，從各家公司的規(guī)模效應(yīng)、財(cái)務(wù)安全、發(fā)展?jié)摿Α⒔?jīng)營(yíng)效率以及采取的動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略等各個(gè)層面入手，某證券權(quán)威刊物深入細(xì)致地分析了我國(guó)房地產(chǎn)上市公司50強(qiáng)的相關(guān)情況，發(fā)現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)上市公司存在的一些特點(diǎn)[26]，包括下述諸方面：

2.1.1經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大

表現(xiàn)最明顯的首先是各大房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模保持了越來(lái)越大的增長(zhǎng)趨勢(shì)，可是隨之伴生的是業(yè)績(jī)的兩極分化也越來(lái)越大。

2.1.2償債能力提高

公司存在著各種程度的資金方面的壓力，需要持久地靠譜地穩(wěn)定地融資。

2.1.3利潤(rùn)率下滑

與早期市場(chǎng)的劇額收益和高利潤(rùn)相比，近年利潤(rùn)有一定的下調(diào)；同時(shí)，為了順應(yīng)國(guó)家的戰(zhàn)略布局，在國(guó)家宏觀調(diào)控下，諸多公司已經(jīng)轉(zhuǎn)型升級(jí)；最后一個(gè)特點(diǎn)是，越來(lái)越多的公司采取了并購(gòu)重組等多項(xiàng)措施來(lái)確保市值增長(zhǎng)，總體來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了平穩(wěn)發(fā)展。

2.2房地產(chǎn)上市公司股價(jià)波動(dòng)的特點(diǎn)

商品價(jià)格總是圍繞其價(jià)值而波動(dòng)的，房地產(chǎn)上市公司的股票價(jià)格也不例外，一直因?yàn)槭芄┣箨P(guān)系等的影響而上下波動(dòng)，表現(xiàn)出隨機(jī)性、周期性和心理性特點(diǎn)。

2.2.1波動(dòng)的隨機(jī)性

因?yàn)楝F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制還不是特別完善，影響股票價(jià)格的因素既是復(fù)雜的又是數(shù)量比較多的，所以股票價(jià)格極不穩(wěn)定，變化波動(dòng)幅度也極大，表現(xiàn)比較隨機(jī)，缺乏規(guī)律。一些學(xué)者下苦功夫研究之后，即使能夠發(fā)現(xiàn)股票波動(dòng)與某些因素有一定的相關(guān)性，也無(wú)法具體描述這種相關(guān)性。2015年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一派繁榮，新建商品房銷(xiāo)售額累計(jì)同比增速14.4%，但是地產(chǎn)A股的表現(xiàn)平平，指數(shù)漲幅在各類行業(yè)中僅僅排列15位，并沒(méi)有出現(xiàn)股民們預(yù)想中的狂熱上漲；而有些時(shí)候，地產(chǎn)股是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲而上升的。這就證明了影響股票價(jià)格的因素復(fù)雜多樣，股價(jià)波動(dòng)具有隨機(jī)性。

2.2.2波動(dòng)的周期性

就大環(huán)境而言，我國(guó)房地產(chǎn)的行業(yè)周期現(xiàn)在已經(jīng)步入了穩(wěn)定增長(zhǎng)期，基于行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)波動(dòng)必將具有一定的周期性。還是來(lái)看2015年的數(shù)據(jù)。當(dāng)年，我國(guó)央行連續(xù)三次降息和降準(zhǔn)，并且下調(diào)一年期存款基準(zhǔn)利率至1.5%，于是2016年后房地產(chǎn)股價(jià)暴漲。等到2017年4月，我國(guó)銀監(jiān)會(huì)明確限制銀行資金流入房地產(chǎn)，股價(jià)嚴(yán)重下跌。上漲-下跌，體現(xiàn)了股價(jià)波動(dòng)的周期性。

2.2.3波動(dòng)的心理性

中華民族具有深厚的文化積淀，社會(huì)文化觀念相對(duì)固化，對(duì)于股票大多數(shù)人有著很強(qiáng)的心理預(yù)期，股民們遵從“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”等傳統(tǒng)說(shuō)法來(lái)進(jìn)行交易買(mǎi)賣(mài)，這種心理預(yù)期也影響著上市公司股票價(jià)格的波動(dòng)。再看2015年至今的相關(guān)數(shù)據(jù)。在2015年央行多次雙降后，次年房地產(chǎn)股價(jià)上漲，股民預(yù)期繼續(xù)上漲而跟風(fēng)購(gòu)買(mǎi)，更助長(zhǎng)了其上漲勢(shì)頭。今年4月，銀監(jiān)會(huì)控制了銀行資金的流向，股價(jià)下跌，股民預(yù)期跌幅很大就大量拋出，加劇了下跌速度，體現(xiàn)了股價(jià)波動(dòng)的心理性。

3房地產(chǎn)上市公司股價(jià)波動(dòng)的宏觀影響因素

對(duì)國(guó)家證券市場(chǎng)產(chǎn)生影響的多重因素中，排在第一位的，當(dāng)屬宏觀經(jīng)濟(jì)因素。宏觀經(jīng)濟(jì)因素的巨大變化，決定著國(guó)家證券市場(chǎng)的繁榮或低迷，從而直接或間接的對(duì)房地產(chǎn)上市公司股票的獲利能力產(chǎn)生影響，同時(shí)也會(huì)在一定程度上影響到股民的心理預(yù)期，繼而使房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)產(chǎn)生波動(dòng)。

3.1政治環(huán)境

國(guó)家政治環(huán)境的穩(wěn)定決定了房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境的穩(wěn)定，政府經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)股票市場(chǎng)。

2010年中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)啟動(dòng)后，我國(guó)對(duì)東盟產(chǎn)品的關(guān)稅水平5年之內(nèi)削減34-47%，加快了經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程。2011年，與東盟相關(guān)的股票市場(chǎng)愈加繁榮，以五洲交通（600368）為例，在通過(guò)收購(gòu)資產(chǎn)進(jìn)一步強(qiáng)化交通主業(yè)的同時(shí)，實(shí)行多元化投資，其麾下五洲房產(chǎn)項(xiàng)目成為公司利益的助推器。

3.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境

經(jīng)濟(jì)環(huán)境特別重要，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，因?yàn)槠渥鳛槲覈?guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)龍頭老大的地位，必將特別明顯地受到經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)周期、通貨膨脹或緊縮現(xiàn)象、國(guó)際貿(mào)易收支情況等影響。

3.2.1經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)股價(jià)的影響

進(jìn)行宏觀調(diào)控的國(guó)家政策一般是財(cái)政政策和貨幣政策，在目前我國(guó)股票市場(chǎng)尚有待成熟完善之際，財(cái)政政策及貨幣政策對(duì)股價(jià)的影響則更為明顯與深遠(yuǎn)[8]。

(1)財(cái)政政策對(duì)股價(jià)的影響：為了對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，保障經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，政府運(yùn)用的政府支出、稅收以及國(guó)債等措施統(tǒng)稱為財(cái)政政策。財(cái)政政策包括擴(kuò)張性和限制性兩種類型。當(dāng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在低谷的時(shí)候，國(guó)家通常要采取擴(kuò)張型的財(cái)政政策，來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)，使經(jīng)濟(jì)快速得到發(fā)展，該種手段可能間接導(dǎo)致房地產(chǎn)股價(jià)上升，引發(fā)股市向上波動(dòng)；反之，當(dāng)我國(guó)出現(xiàn)財(cái)政赤字時(shí)，國(guó)家就會(huì)采取限制型的財(cái)政政策，該種政策能抑制股價(jià)的增長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)股價(jià)下降，引發(fā)股市向下波動(dòng)。

總之，當(dāng)財(cái)政政策適度調(diào)控后，整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)良好，所有上市公司盈利良好，所派發(fā)的股息變多，買(mǎi)股票獲得的收益豐厚，股價(jià)會(huì)上升。隨著國(guó)家財(cái)政政策的擴(kuò)張和緊縮變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度總會(huì)有恰當(dāng)?shù)募涌旎驕p速回應(yīng)，全社會(huì)的股市資金總量也要相應(yīng)的增加或減少，那么房地產(chǎn)股價(jià)就要隨之上漲或下跌。

(2)貨幣政策對(duì)股價(jià)的影響：為了保障貨幣供應(yīng)量的平衡，央行采用的利率調(diào)整、存款準(zhǔn)備金率調(diào)整以及其他一系列措施，統(tǒng)稱為貨幣政策。和財(cái)政政策一樣，在通常情況下，貨幣政策也分為緊縮和擴(kuò)張兩類。其中，調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，調(diào)控國(guó)家人民幣供應(yīng)量，都將造成股價(jià)的一定波動(dòng)[9]。

就以利率為例，銀行利率是隨著銀行資本的供求情況而變化的，利率的升降調(diào)整常常掀起股市波濤，在房地產(chǎn)股市中作用明顯。銀行為了應(yīng)對(duì)銀根緊縮，就要提高利率，吸引存款，收縮信貸；反之就降低利率，促進(jìn)信貸。利率一升，在高利率時(shí)，運(yùn)用股票做抵押貸款再買(mǎi)股票的股民立馬拋售，因?yàn)楣上⒁壤⑸佟７粗?，在利率下降時(shí)，一是因?yàn)樯鲜泄镜馁J款利息減少，支出相應(yīng)減少；二是存款收益變低，股息遠(yuǎn)超利息，會(huì)有部分資金轉(zhuǎn)移到股市來(lái)，而且降息代表央行的貨幣政策要寬松了，更多資金進(jìn)入股市，拉動(dòng)大盤(pán)漲停。

繼續(xù)看2015年的數(shù)據(jù)。當(dāng)年10月，中國(guó)央行本年度第三次雙降，降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。此后，又把一年期存款基準(zhǔn)利率調(diào)到1.5%，大大低于當(dāng)時(shí)2.1%的CPI漲幅以及6%的年通貨膨脹增長(zhǎng)，此舉引發(fā)2016年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)回升，股價(jià)暴漲。而2017年4月，我國(guó)銀監(jiān)會(huì)明確表態(tài)銀行資金不得流入房地產(chǎn)，房地產(chǎn)股價(jià)呈現(xiàn)跌勢(shì)?？梢?jiàn)，無(wú)論是哪種貨幣政策，如果政策有利于貨幣的放松，增加整個(gè)社會(huì)或股市的資金總量，那么該政策就利于房地產(chǎn)股價(jià)上漲，反之亦然。

3.2.2經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)股價(jià)的影響

經(jīng)濟(jì)周期存在四個(gè)階段，一般是從最初的收縮、漸次復(fù)蘇、重新繁榮到再度衰退，新一輪收縮繼而復(fù)蘇，周而復(fù)始地交替出現(xiàn)的，這種周期現(xiàn)象對(duì)房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)有著很大的影響。參考中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)前約半年左右，中國(guó)股市就會(huì)相應(yīng)發(fā)生一定的波動(dòng)。

觀察滬市房地產(chǎn)2011-2015連續(xù)5年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期的相關(guān)性顯而易見(jiàn)（具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表3-1和表3-2[27]）。

表3-1滬市地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)影響統(tǒng)計(jì)表

年份

數(shù)據(jù)

2011

2012

2013

2014

2015

GDP增長(zhǎng)

8.1%

8.2%

9.3%

9.5%

9.9%

固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)

10.3%

14.1%

16.3%

27.3%

26.1%

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

100.8

100.4

99.7

100.6

104.8

零售商品價(jià)格指數(shù)

98.5

99.5

98.3

96.8

99.8

滬市地產(chǎn)指數(shù)增長(zhǎng)

—16.2%

—24.1%

—20.3%

—26.2%

—24.5%

（數(shù)據(jù)來(lái)源：2010-2015中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒）

利用SPSS13.0統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)滬市地產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)性分析，結(jié)果如表3-2：

表3-2宏觀經(jīng)濟(jì)因素與房地產(chǎn)指數(shù)的相關(guān)性統(tǒng)計(jì)表

各項(xiàng)指數(shù)

相關(guān)量

GDP

地產(chǎn)指數(shù)

固定資產(chǎn)投資

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

零售商品價(jià)格指數(shù)

滬市地產(chǎn)指數(shù)

0.2035

1.0000

0.7982

0.6131

0.6980

GDP數(shù)據(jù)

1.0000

0.2035

0.6977

0.4422

0.6095

固定資產(chǎn)投資

0.6977

0.7982

1.0000

0.6723

0.8349

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

0.4422

0.6133

0.6723

1.0000

0.9234

零售商品價(jià)格指數(shù)

0.6095

0.698

0.8349

0.9234

1.0000

觀察表格進(jìn)一步分析，零售商品價(jià)格指數(shù)與居民消費(fèi)價(jià)格的相關(guān)性較高,滬市地產(chǎn)指數(shù)與GDP有相關(guān)的現(xiàn)象。股市可謂是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一面鏡子，如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向繁榮，房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)一定會(huì)提前出現(xiàn)上升趨勢(shì)；反之，股價(jià)會(huì)在半年前下跌。因此，我們認(rèn)為，股價(jià)明顯受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，與國(guó)家經(jīng)濟(jì)情況呈正相關(guān)。近年來(lái)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛，故房地產(chǎn)行業(yè)股票的整體走勢(shì)趨向利好而且相當(dāng)均衡。

3.2.3通貨變動(dòng)情況對(duì)房地產(chǎn)股價(jià)的影響

通貨變動(dòng)一般會(huì)引發(fā)股民對(duì)財(cái)產(chǎn)的再分配現(xiàn)象，自然要影響到房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)。當(dāng)通貨膨脹的時(shí)候，物價(jià)上漲就會(huì)超出了股民預(yù)期，導(dǎo)致大家緊縮開(kāi)支，減少對(duì)房地產(chǎn)股票的投入；反之，當(dāng)通貨緊縮之際，又會(huì)極大地對(duì)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展消極影響，抑制房地產(chǎn)股價(jià)彈升[7]。

1997年亞洲金融危機(jī)全面爆發(fā)后，至2003年年底我國(guó)零售物價(jià)總指數(shù)連續(xù)下降，出現(xiàn)了嚴(yán)重的通貨緊縮。之后是新一輪通貨膨脹，到2008年2月通貨膨脹率躍至8.7％，運(yùn)行至12年來(lái)的最高點(diǎn)。與此同時(shí)，1998—2007年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的股票價(jià)格也經(jīng)歷了跌漲的巨大起伏?？梢?jiàn)，股價(jià)波動(dòng)和通貨膨脹有較高的相關(guān)性。

3.2.4國(guó)際貿(mào)易收支對(duì)房地產(chǎn)股價(jià)的影響

如果是貿(mào)易順差之時(shí)，出口大于進(jìn)口，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)越發(fā)繁榮，就會(huì)對(duì)股市產(chǎn)生正面影響，那么股價(jià)勢(shì)必大漲；反之，如果出現(xiàn)貿(mào)易逆差時(shí)，也就是進(jìn)口超過(guò)了出口，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)各種資源大量地外流，國(guó)家對(duì)外債務(wù)增加，國(guó)民經(jīng)濟(jì)就無(wú)法正常地運(yùn)行，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展受挫，房地產(chǎn)上市公司也要受到打擊，造成股價(jià)下跌。當(dāng)然凡事有度，過(guò)猶不及。國(guó)際貿(mào)易支付也不例外，當(dāng)順差太大時(shí)也會(huì)造成負(fù)面影響。

2007年6月中國(guó)貿(mào)易順差曾經(jīng)達(dá)到145億美元，創(chuàng)中國(guó)單月貿(mào)易順差歷史新高，給國(guó)家?guī)?lái)很大壓力。外匯多了,民眾紛紛用外匯兌換人民幣,勢(shì)必增加人民幣投放量,容易引起通貨膨脹，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)股價(jià)下跌。

總之，國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)周期、通貨變動(dòng)以及國(guó)際貿(mào)易收支等國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)因素，極大地影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)上市公司股價(jià)的波動(dòng)。

3.3社會(huì)環(huán)境

3.3.1供求關(guān)系

研究經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，因供求關(guān)系的影響，商品價(jià)格都會(huì)圍繞其價(jià)值而產(chǎn)生上下波動(dòng)。一般商品在供不應(yīng)求時(shí)價(jià)格會(huì)上升，吸引資金轉(zhuǎn)入此種商品，在供大于求價(jià)格下跌。房地產(chǎn)上市公司股票的價(jià)格波動(dòng)同樣源于供求關(guān)系變化，當(dāng)股票發(fā)行量超過(guò)認(rèn)購(gòu)量，即供過(guò)于求時(shí)，股價(jià)下跌；反之，當(dāng)當(dāng)股票發(fā)行量不能滿足認(rèn)購(gòu)量，即供不應(yīng)求時(shí)，股價(jià)上升。盡管股票也是按一定價(jià)格買(mǎi)賣(mài)的，但因其屬于投資市場(chǎng)，也就有別于一般商品。我國(guó)房地產(chǎn)上市公司股票價(jià)格受供求關(guān)系影響較為嚴(yán)重，因?yàn)槲覈?guó)的股市是新興行業(yè)市場(chǎng)，管理機(jī)制尚欠完善，與此同時(shí)，市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)具有盲目性和自發(fā)性，這樣股票的價(jià)格漲幅或跌幅都會(huì)過(guò)大，從而使股票的價(jià)格變動(dòng)較大。

依據(jù)觀察2015年4月萬(wàn)科A股和保利地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，觀察其股價(jià)變動(dòng)（具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表3-3）。

表3-3股票供應(yīng)與股價(jià)趨勢(shì)對(duì)應(yīng)統(tǒng)計(jì)表

股票名稱

股價(jià)

增幅

股票供應(yīng)

股民心態(tài)

股價(jià)趨勢(shì)

萬(wàn)科地產(chǎn)（000002）A

11.87元

-1.10%

供過(guò)于求

謹(jǐn)慎操作

股價(jià)下跌

保利地產(chǎn)（600048）

25.29元

-4.66%;

供過(guò)于求

持幣觀望

低位調(diào)整

總之，房地產(chǎn)上市公司股票價(jià)格的波動(dòng)受供求關(guān)系影響，當(dāng)股票發(fā)行量超過(guò)認(rèn)購(gòu)量，即供過(guò)于求時(shí)，股價(jià)下跌；反之，當(dāng)當(dāng)股票發(fā)行量不能滿足認(rèn)購(gòu)量，即供不應(yīng)求時(shí)，股價(jià)上升。

3.3.2市場(chǎng)消息影響

市場(chǎng)消息肯定來(lái)自不同的渠道，消息真實(shí)性無(wú)法得到保證，因而毀譽(yù)參半，良莠不分。不管其是何種來(lái)源的消息，也不管其是不是能夠證實(shí)的消息，一旦傳播開(kāi)來(lái)，都會(huì)對(duì)人們的投資方向發(fā)生直接影響，進(jìn)而促使股價(jià)發(fā)生變化。

一是提前流出的消息會(huì)影響到股價(jià)變化。股票確切消息公布前夕，總會(huì)有小道消息流出，影響到股民的投資方向。一旦消息正式發(fā)布，股票出籠后可能出現(xiàn)兩種購(gòu)買(mǎi)情況。如果購(gòu)買(mǎi)者過(guò)多而股票偏少，股價(jià)勢(shì)必上漲；反之則跌。

二是預(yù)測(cè)漲跌的消息會(huì)影響到股價(jià)變化。股價(jià)上漲的消息傳出，大部分股民的應(yīng)對(duì)方法都是一致的，就是暫且不論消息真假而是立即搶購(gòu)股票，可能立刻導(dǎo)致地產(chǎn)股票有上漲趨勢(shì)；反之亦然，一旦出現(xiàn)股價(jià)下跌的消息，大部分股民都會(huì)瘋狂地拋售，也許就導(dǎo)致地產(chǎn)股票真的下跌。

三是突發(fā)性的消息導(dǎo)致可能股票價(jià)格在短期內(nèi)漲幅降幅過(guò)大。

總之，因?yàn)楣善笔袌?chǎng)實(shí)際上屬于投機(jī)性市場(chǎng)的范疇，既然存在投機(jī)性，那么投資難免受到各種有關(guān)供求關(guān)系的消息的影響。好消息帶來(lái)股價(jià)上升，消極和負(fù)面的消息則會(huì)抑制股價(jià)上漲，使股市跌聲一片。

3.3.3投資者心理預(yù)期

投資者總會(huì)有一種心理預(yù)期，就是運(yùn)用以往投資經(jīng)驗(yàn)，吸收當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)信息來(lái)購(gòu)買(mǎi)股票。股票本身無(wú)使用價(jià)值，股民購(gòu)買(mǎi)股票時(shí)愿意付出的價(jià)錢(qián)，依據(jù)于自己對(duì)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)。所以，心理預(yù)期非常重要，它影響了購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量，很可能帶來(lái)股價(jià)波動(dòng)。

最明顯的是，投資者買(mǎi)股票時(shí)，不僅要從個(gè)人的角度進(jìn)行考慮，還要考慮其它大多數(shù)人的看法，這就是所謂的羊群效應(yīng)，也是從眾心理。投資者在交易時(shí)對(duì)信息了解不充分，很難對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的不確定性做出合理的預(yù)期，往往“有樣學(xué)樣”，盲目跟風(fēng)，在某段時(shí)期內(nèi)和別人買(mǎi)賣(mài)相同的股票。這種信息在不斷傳遞中彼此強(qiáng)化，導(dǎo)致的集體的非理性行為。

2004年，我國(guó)政府整頓土地市場(chǎng)，嚴(yán)格控制土地供給。股民馬上由此形成了一種心理預(yù)期，認(rèn)定其是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的信號(hào)，大量資金蜂擁而入，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)股票價(jià)格進(jìn)一步上漲。

總之，投資者總會(huì)有一種心理預(yù)期，就是運(yùn)用以往投資經(jīng)驗(yàn)，吸收當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)信息來(lái)購(gòu)買(mǎi)股票。當(dāng)其預(yù)期與實(shí)際信息之間的誤差不明顯的時(shí)候，股價(jià)波動(dòng)很小；反之，如果心理預(yù)期與實(shí)際信息產(chǎn)生大的誤差，就會(huì)引起股票價(jià)格的大幅波動(dòng)。

3.4技術(shù)因素

新科技在產(chǎn)業(yè)化程度、未來(lái)市場(chǎng)的潛力、資本接入方式等方面推動(dòng)著行業(yè)發(fā)展，科技創(chuàng)新的新產(chǎn)品和新技術(shù)如基因技術(shù)、VR技術(shù)等等出現(xiàn)之后，投資者受到新技術(shù)、新科技和新發(fā)明的影響，資金流向發(fā)生改變，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)股價(jià)帶來(lái)一些波動(dòng)。

4房地產(chǎn)上市公司股價(jià)波動(dòng)的微觀影響因素

4.1行業(yè)因素

股票市場(chǎng)千變?nèi)f化，千萬(wàn)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)瞬之間就可化為烏有，行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)性很明顯。更因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)上市公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具備了投入期較長(zhǎng)、收入期較短等行業(yè)特點(diǎn)，投資者的風(fēng)險(xiǎn)也特別大。

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期在很大程度上影響著房地產(chǎn)上市公司股票價(jià)格，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)有其本身的周期性，經(jīng)濟(jì)周期與股票市場(chǎng)股價(jià)的變化關(guān)系極為密切[10]。房地產(chǎn)行業(yè)是否獲利主要取決于房地產(chǎn)上市公司具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期通常在3-5年之間，銷(xiāo)售階段僅占整個(gè)周期的20%，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)本身的限制下，房地產(chǎn)行業(yè)的周期性波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的股票價(jià)格影響更為明顯。如果出現(xiàn)較好的項(xiàng)目，以及房地產(chǎn)行業(yè)整體處于繁榮階段，則房地產(chǎn)公司會(huì)盈利，過(guò)一段時(shí)間后股票價(jià)格就會(huì)上升，反之，則股票價(jià)格下降。

2015年,全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售額累計(jì)同比增速14.4%,地產(chǎn)股指數(shù)漲幅并不很領(lǐng)先，位居在28個(gè)行業(yè)的第15位；2016年,全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售額累計(jì)同比增速34.8%,地產(chǎn)股指數(shù)下跌17.69%漲幅排倒數(shù)第6。這一小周期證明：房地產(chǎn)行業(yè)繁榮階段，地產(chǎn)A股的表現(xiàn)并不太出色，周期性變動(dòng)有一定的滯后性。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)整體繁榮之后，過(guò)一段時(shí)間股票就會(huì)上升，反之則股價(jià)下跌。其行業(yè)特點(diǎn)是股價(jià)波動(dòng)的微觀因素之一。

4.2公司因素

4.2.1公司業(yè)績(jī)及公司成長(zhǎng)性

通過(guò)財(cái)務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)，可以判斷出公司當(dāng)前的業(yè)績(jī)水平以及發(fā)展?jié)摿?，若公司業(yè)績(jī)較好，公司經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)，有較大的發(fā)展?jié)摿Γ敲丛摴居目赡苄跃捅容^高，公司盈利，則其股價(jià)也會(huì)相應(yīng)提升。

房地產(chǎn)公司也不例外，2016年度排名靠前的萬(wàn)科、恒大、保利等地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)，業(yè)績(jī)良好、成長(zhǎng)性較強(qiáng)，因之而在2016年度呈股價(jià)上漲狀態(tài)。

4.2.2公司的資本運(yùn)營(yíng)

房地產(chǎn)上市公司每一次進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)時(shí)，都會(huì)引起相應(yīng)的股價(jià)波動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)失當(dāng)或管理不善，出現(xiàn)虧損情況時(shí)，或者是為了公司更好發(fā)展需要進(jìn)行集群產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)時(shí)，一般要通過(guò)并購(gòu)重組對(duì)公司的組織進(jìn)行變動(dòng)。這時(shí)股市活力提升，帶動(dòng)投資者投資方向，從而影響股價(jià)[11]。因?yàn)椴①?gòu)

重組

是利好消息，所以一般在停牌之前，股票就會(huì)漲。復(fù)牌之后，假如并購(gòu)成功，股票肯定繼續(xù)漲；否則因?yàn)轭A(yù)計(jì)利好無(wú)法兌現(xiàn)，股票下跌。

2015年7月，恒大地產(chǎn)用65億港元成功收購(gòu)了華人置業(yè)的三個(gè)項(xiàng)目，取得了股民的一致認(rèn)可，之后恒大股價(jià)連番上漲，兩周之內(nèi)升幅超過(guò)30%，由此可見(jiàn)，公司對(duì)股價(jià)波動(dòng)也有著重要的作用。公司的業(yè)績(jī)可以通過(guò)股票的現(xiàn)價(jià)來(lái)展現(xiàn)，公司的成長(zhǎng)性則能夠堅(jiān)定股票的長(zhǎng)期走勢(shì)，而公司對(duì)資產(chǎn)的重組或收購(gòu)措施，標(biāo)志著對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型，公司的業(yè)績(jī)、成長(zhǎng)性和并購(gòu)重組都會(huì)對(duì)股票的價(jià)格帶來(lái)在一定程度的影響，引起其相應(yīng)的波動(dòng)。

房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)、成長(zhǎng)性以及公司的資本運(yùn)營(yíng)，都會(huì)對(duì)股票的波動(dòng)產(chǎn)生一定程度的影響，該影響一般呈正相關(guān)。

5控制房地產(chǎn)上市公司股價(jià)過(guò)度波動(dòng)建議

5.1宏觀角度

5.1.1政治環(huán)境

國(guó)家首先要維護(hù)良好穩(wěn)定的政治環(huán)境，采取合適的行政政策，完善住房保障制度，主要是保障性住房政策以及限購(gòu)政策。長(zhǎng)期的限購(gòu)政策可以使房?jī)r(jià)降低到收入可支撐的水平，政府適當(dāng)調(diào)節(jié)公積金和土地供應(yīng)政策來(lái)調(diào)整供求。保障性住房政策能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，刺激消費(fèi)。強(qiáng)化政策執(zhí)行力度，增強(qiáng)調(diào)控的有效性。政府可以增加土地入市來(lái)規(guī)劃新的城區(qū)，配合相應(yīng)的政策來(lái)穩(wěn)定大城市房產(chǎn)價(jià)格，限制土地入市則可以緩解城市房產(chǎn)存貨過(guò)高的問(wèn)題。

5.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境

要?jiǎng)?chuàng)建良好穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括運(yùn)用政府職能合理使用財(cái)政政策和貨幣政策作為經(jīng)濟(jì)杠桿，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)以降低經(jīng)濟(jì)衰退期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，控制通貨變動(dòng)，平衡國(guó)際貿(mào)易收支。采取寬松的貨幣政策，使貨幣逐漸貶值、提高居民的收入，降低準(zhǔn)備金率和貸款利率，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，調(diào)控股價(jià)的上下波動(dòng)達(dá)到相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。采取緊縮的貨幣政策，控制社會(huì)和股市的資金總量。

5.1.3社會(huì)環(huán)境

保障良好穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境，理順供求關(guān)系，力爭(zhēng)市場(chǎng)消息真實(shí)可靠，正確引導(dǎo)股民的心理預(yù)期避免沖動(dòng)消費(fèi)行為；進(jìn)一步發(fā)展和應(yīng)用新技術(shù)。以此來(lái)保證房地產(chǎn)股票市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，盡量降低股票的價(jià)格波動(dòng)，最大限度地保障投資者的利益。

5.1.4技術(shù)

技術(shù)方面應(yīng)該大力支持技術(shù)科技的創(chuàng)新,開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新產(chǎn)業(yè)新能源，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于股票市場(chǎng)的活躍。

5.2微觀角度

5.2.1行業(yè)因素

從微觀角度來(lái)看，針對(duì)行業(yè)特點(diǎn)，建議成立房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，準(zhǔn)確預(yù)估房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)周期，降低本行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)。

5.2.2公司因素

建議房地產(chǎn)上市公司積極調(diào)整公司本身，加強(qiáng)管理，提高自身經(jīng)營(yíng)能力，及時(shí)適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行并購(gòu)重組，保證公司的業(yè)績(jī)、成長(zhǎng)性越來(lái)越好，力求公司的資本運(yùn)營(yíng)良性發(fā)展，以期獲得投資者的信任和追捧，從而獲得更長(zhǎng)久的發(fā)展。

6案例分析:以萬(wàn)科地產(chǎn)為例

萬(wàn)科企業(yè)有限公司作為一個(gè)房地產(chǎn)上市公司，在國(guó)內(nèi)處于領(lǐng)先地位，這一公司因經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較好且極具穩(wěn)定性在股市也遙遙領(lǐng)先，他的股份被業(yè)界人士定義為藍(lán)籌股。在1988年時(shí)，萬(wàn)科開(kāi)始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，在1993年時(shí)，公司就將核心業(yè)務(wù)定為大眾住宅方向，直到2017年時(shí)，萬(wàn)科已經(jīng)經(jīng)歷了歷時(shí)一年半的股權(quán)爭(zhēng)斗，萬(wàn)科在這之后屬于深圳市，成為了國(guó)資房地產(chǎn)企業(yè)。

近二十年，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了很多變故，在市場(chǎng)具有極大的不可控因素的前提條件下，萬(wàn)科針對(duì)這一情況根據(jù)自身情況做出了多次應(yīng)對(duì)方案。良好的應(yīng)對(duì)措施使得萬(wàn)科在動(dòng)蕩的房地產(chǎn)行業(yè)中仍處于領(lǐng)先地位，成為行業(yè)中的佼佼者?，F(xiàn)在，萬(wàn)科和上海建工集團(tuán)已經(jīng)有了密切的合作關(guān)系，中建總公司、中鐵建設(shè)總公司也和萬(wàn)科企業(yè)有限公司有了合作。這三大公司都為了萬(wàn)科企業(yè)有限公司的企業(yè)化進(jìn)度做出努力，其中，上海建工集團(tuán)為萬(wàn)科企業(yè)創(chuàng)設(shè)了“萬(wàn)科事業(yè)部”，旨在推進(jìn)萬(wàn)科的企業(yè)化進(jìn)度。萬(wàn)科從未停止過(guò)與各大國(guó)有背景的大建筑公司合作，小型的建筑隊(duì)在這一發(fā)展前景下將漸漸難以生存。

在1994年時(shí)，萬(wàn)科曾出現(xiàn)過(guò)停牌三天的情況，而這一情況出現(xiàn)的原因是眾所皆知的君萬(wàn)之爭(zhēng)。引發(fā)這一事端的主要人員是君安證券的幾個(gè)大股東，他們?yōu)榱藫寠Z萬(wàn)科的管理權(quán)，在他們主導(dǎo)的發(fā)布會(huì)上對(duì)萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提出質(zhì)疑，即認(rèn)為萬(wàn)科的持股分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)公司資源和管理層的經(jīng)營(yíng)重心無(wú)法很好的把控和管理，在日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中無(wú)法生存，借此機(jī)會(huì)，君安證券的幾個(gè)大股東想要改變?nèi)f科的業(yè)務(wù)方向和管理層，并想在董事會(huì)中推入他們定下的8-10人董事候選人。萬(wàn)科在這一情況出現(xiàn)后，緊急停牌三天，但度過(guò)這段風(fēng)波后的萬(wàn)科并沒(méi)有對(duì)股權(quán)結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，而是繼續(xù)維持大眾持股的方式。這一事件證明股權(quán)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)重組對(duì)房地產(chǎn)上市公司股價(jià)會(huì)產(chǎn)生影響。

觀察萬(wàn)科2005年到2010年的財(cái)務(wù)報(bào)表，其同比增長(zhǎng)率（具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表6-1）

表6-1萬(wàn)科凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率表

年份

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

同比增長(zhǎng)率%

140.07%

62.85%

49.27%

17.28%

7.05%

46.54%

2003年以前，萬(wàn)科保持著20%左右的增長(zhǎng)率，從2004年宏觀調(diào)控開(kāi)始，萬(wàn)科的發(fā)展速度提高到40%左右，07年更是達(dá)到新高。十一屆三中全會(huì)標(biāo)志著我國(guó)進(jìn)入改革開(kāi)放社會(huì)，我國(guó)政府采用積極的財(cái)政政策，刺激和拉動(dòng)了社會(huì)需求，特別是八十年代后期，經(jīng)濟(jì)獲得了快馬加鞭式的發(fā)展。而當(dāng)2002年我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)財(cái)政赤字時(shí)候，國(guó)家立即采取緊縮性的限制性財(cái)政政策，保證國(guó)家財(cái)力保持平衡狀態(tài)。時(shí)過(guò)境遷，3年以后，限制性財(cái)政政策隨著時(shí)間變化而穩(wěn)步放寬。在80年代初期到21世紀(jì)初20多年期間，伴隨著各種政策的變化，房地產(chǎn)股價(jià)有一種上升、下降再到上升的趨勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)與政府的發(fā)展日益對(duì)立，快速上漲的房?jī)r(jià)抑制居民的其他消費(fèi)，浪費(fèi)社會(huì)資源，影響農(nóng)村剩余勞動(dòng)力穩(wěn)定轉(zhuǎn)移，萬(wàn)科卻在這種情況下實(shí)現(xiàn)了加速發(fā)展，充分配合利用宏觀調(diào)控機(jī)制，提高專業(yè)化水平，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和制度創(chuàng)新，提高市場(chǎng)占有率。市場(chǎng)具有不確定性，萬(wàn)科在策略上做出了多次調(diào)整，近二十年以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了多次的風(fēng)雨，萬(wàn)科仍有持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。

7結(jié)論

本文采集了多年的相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司股票價(jià)格波動(dòng)的種種現(xiàn)象進(jìn)行了觀察研究，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)上市公司股價(jià)的波動(dòng)具有一定的隨機(jī)性、周期性和心理性，找到并分析了宏觀影響因素和微觀影響因素。證明房地產(chǎn)上市公司股價(jià)的波動(dòng)不僅受到經(jīng)濟(jì)周期、通貨變動(dòng)以及國(guó)際貿(mào)易收支等宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，更明顯地受到國(guó)家財(cái)政政策和貨幣政策等宏觀調(diào)控的影響，而且市場(chǎng)因素、行業(yè)因素和公司自身因素對(duì)股價(jià)波動(dòng)的影響也不容忽視。針對(duì)這些影響，筆者建議，為了控制房地產(chǎn)上市公司股價(jià)的過(guò)度波動(dòng)，國(guó)家應(yīng)當(dāng)合理使用財(cái)政政策和貨幣政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，適當(dāng)引進(jìn)外資，同時(shí)要建立房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，傳遞準(zhǔn)確消息，正確引導(dǎo)股民，還要調(diào)整公司本身，使房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制更加完善，努力促進(jìn)房地產(chǎn)公司股票價(jià)格的穩(wěn)定，保障投資者的利益，更好地為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。

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