購物中心營運營業(yè)額和租金測算課件

營業(yè)額和租金測算方法簡述營業(yè)額和租金測算方法簡述

目錄2租金測算1營業(yè)額測算目錄2租金測算1營業(yè)額測算1營業(yè)額測算營業(yè)額，是指為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。營業(yè)額的測算一般有四個角度：一方面，可以以“產(chǎn)品單價”為依托的測算；營業(yè)額=產(chǎn)品平均單價*銷售數(shù)量另一方面可以以“客單價”為依托的測算方法。營業(yè)額=平均交易單價（即客單價）*交易次數(shù)如果可獲知對方營業(yè)稅額度，亦可推算出營業(yè)額；上市公司可通過年度財報查詢相關(guān)門店營業(yè)額。業(yè)態(tài)不同，營業(yè)額測算的方法不同，難度不同。1營業(yè)額測算營業(yè)額，是指為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或餐飲、影院、娛樂等固定座位數(shù)量的業(yè)態(tài)營業(yè)額測算方法相對較為簡便，基本公式為：年營業(yè)額=月營業(yè)額*12月營業(yè)額=日營業(yè)額*30日營業(yè)額=座位數(shù)*每日輪轉(zhuǎn)數(shù)*客單價*上座率*客單價獲得較難，可通過調(diào)研的方法或經(jīng)驗來判斷餐飲、影院、娛樂等固定座位數(shù)量的業(yè)態(tài)營業(yè)額測算方法相對較為簡影院票房測算：年票房=月票房*12月票房=每日放映場次*上座率*平均票價*座位數(shù)*30上座率=估算人流/放映場次/座位數(shù)估算人流：需現(xiàn)場調(diào)研，選定樣本分時段進(jìn)行調(diào)研上座率開始較低，最高不超過35%目前每日影院放映場次在5.6-6之間影院票房測算：針對百貨、超市、購物中心等大型賣場，除了上市公司可以查詢年度財務(wù)報表以外，測算難度較大，需要調(diào)研的數(shù)據(jù)項較多，一般需要客流量、交易率、客單價等實地調(diào)研數(shù)據(jù)。營業(yè)額=客流量*交易率*客單價針對百貨、超市、購物中心等大型賣場，除了上市公司可以查詢年度超市營業(yè)額測算：利用得到的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，開始計算銷售額預(yù)估需要的三要素：1、入店購買率%=-160.523+1.149*10-5*人流量-0.472居民比例-5.463過路人比例+0.866交通系數(shù)+45.674家庭人口+3.175*10*-3*家庭收入2、門前人流量=∑N天人流量÷N。3、客單價=∑N人購買金額÷N。預(yù)估月銷售額=30*人流量*入店購買率*客單價年銷售額=月銷售額*12

*公式中數(shù)據(jù)引自《連鎖超市銷售額預(yù)估模型》超市營業(yè)額測算：*公式中數(shù)據(jù)引自《連鎖超市銷售額預(yù)估模型》租金測算的方法多種多樣，角度不同采用的方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：1、實地調(diào)研2、網(wǎng)絡(luò)查詢3、與第三方公司合作4、通過營業(yè)額進(jìn)行反推（此方法較為準(zhǔn)確，適用于調(diào)研難度較大的大型商場租金估測）5、經(jīng)驗數(shù)據(jù)針對沿街商鋪、小型商業(yè)的租金調(diào)研難度相對較小，且調(diào)研數(shù)據(jù)相對真實、準(zhǔn)確，可采用1、2種途徑進(jìn)行調(diào)研。針對大型商場或大型餐飲娛樂業(yè)態(tài)，租金調(diào)研相對較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過營業(yè)額反推，或憑借經(jīng)驗數(shù)據(jù)來進(jìn)行判斷。2租金測算租金測算的方法多種多樣，角度不同采用的方法也不盡相同。2租金通過營業(yè)額進(jìn)行反推：運用此種方法的前提是要了解各個業(yè)態(tài)的承租水平，或者依據(jù)業(yè)態(tài)的毛利水平，估計該類業(yè)態(tài)的承租水平。通用公式：年租金=年營業(yè)額*承租水平租金單價=年租金/12/30/租賃面積

*承租水平為行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，有時可根據(jù)毛利率估算通過營業(yè)額進(jìn)行反推：通用公式：*承租水平為行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)簡單介紹常見的幾種業(yè)態(tài)的承租水平：餐飲類：快餐承租水平較高，一般為營業(yè)額的8%-12%；大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營業(yè)額的7%-8%。娛樂類：影院，依據(jù)影院的營業(yè)額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約占影院票房的15%；KTV的承租水平一般較低，租金占營業(yè)額比例約在3%-5%左右。超市：賣場中，超市的租金水平幾乎是最低的，僅為營業(yè)額的2%-3%左右，因超市毛利較低。電器賣場：依據(jù)我司開店的要求，電器賣場的承租水平一般為營業(yè)額的2%-3.5%左右。百貨：百貨賣場屬高毛利業(yè)態(tài)，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也較高，約為營業(yè)額的12%-17%。簡單介紹常見的幾種業(yè)態(tài)的承租水平：KTV租金測算：2000平米錢柜KTV，單日銷售額約15萬，承租水平約4%-5%。年營業(yè)額=日營業(yè)額*12*30=15*30*12=5400萬元年租金=年營業(yè)額*承租水平=5400*4%=216萬元租金單價=年租金/12/30/租賃面積=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日KTV租金測算：ThanksThanks

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目錄2租金測算1營業(yè)額測算目錄2租金測算1營業(yè)額測算1營業(yè)額測算營業(yè)額，是指為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。營業(yè)額的測算一般有四個角度：一方面，可以以“產(chǎn)品單價”為依托的測算；營業(yè)額=產(chǎn)品平均單價*銷售數(shù)量另一方面可以以“客單價”為依托的測算方法。營業(yè)額=平均交易單價（即客單價）*交易次數(shù)如果可獲知對方營業(yè)稅額度，亦可推算出營業(yè)額；上市公司可通過年度財報查詢相關(guān)門店營業(yè)額。業(yè)態(tài)不同，營業(yè)額測算的方法不同，難度不同。1營業(yè)額測算營業(yè)額，是指為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或餐飲、影院、娛樂等固定座位數(shù)量的業(yè)態(tài)營業(yè)額測算方法相對較為簡便，基本公式為：年營業(yè)額=月營業(yè)額*12月營業(yè)額=日營業(yè)額*30日營業(yè)額=座位數(shù)*每日輪轉(zhuǎn)數(shù)*客單價*上座率*客單價獲得較難，可通過調(diào)研的方法或經(jīng)驗來判斷餐飲、影院、娛樂等固定座位數(shù)量的業(yè)態(tài)營業(yè)額測算方法相對較為簡影院票房測算：年票房=月票房*12月票房=每日放映場次*上座率*平均票價*座位數(shù)*30上座率=估算人流/放映場次/座位數(shù)估算人流：需現(xiàn)場調(diào)研，選定樣本分時段進(jìn)行調(diào)研上座率開始較低，最高不超過35%目前每日影院放映場次在5.6-6之間影院票房測算：針對百貨、超市、購物中心等大型賣場，除了上市公司可以查詢年度財務(wù)報表以外，測算難度較大，需要調(diào)研的數(shù)據(jù)項較多，一般需要客流量、交易率、客單價等實地調(diào)研數(shù)據(jù)。營業(yè)額=客流量*交易率*客單價針對百貨、超市、購物中心等大型賣場，除了上市公司可以查詢年度超市營業(yè)額測算：利用得到的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，開始計算銷售額預(yù)估需要的三要素：1、入店購買率%=-160.523+1.149*10-5*人流量-0.472居民比例-5.463過路人比例+0.866交通系數(shù)+45.674家庭人口+3.175*10*-3*家庭收入2、門前人流量=∑N天人流量÷N。3、客單價=∑N人購買金額÷N。預(yù)估月銷售額=30*人流量*入店購買率*客單價年銷售額=月銷售額*12

*公式中數(shù)據(jù)引自《連鎖超市銷售額預(yù)估模型》超市營業(yè)額測算：*公式中數(shù)據(jù)引自《連鎖超市銷售額預(yù)估模型》租金測算的方法多種多樣，角度不同采用的方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：1、實地調(diào)研2、網(wǎng)絡(luò)查詢3、與第三方公司合作4、通過營業(yè)額進(jìn)行反推（此方法較為準(zhǔn)確，適用于調(diào)研難度較大的大型商場租金估測）5、經(jīng)驗數(shù)據(jù)針對沿街商鋪、小型商業(yè)的租金調(diào)研難度相對較小，且調(diào)研數(shù)據(jù)相對真實、準(zhǔn)確，可采用1、2種途徑進(jìn)行調(diào)研。針對大型商場或大型餐飲娛樂業(yè)態(tài)，租金調(diào)研相對較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過營業(yè)額反推，或憑借經(jīng)驗數(shù)據(jù)來進(jìn)行判斷。2租金測算租金測算的方法多種多樣，角度不同采用的方法也不盡相同。2租金通過營業(yè)額進(jìn)行反推：運用此種方法的前提是要了解各個業(yè)態(tài)的承租水平，或者依據(jù)業(yè)態(tài)的毛利水平，估計該類業(yè)態(tài)的承租水平。通用公式：年租金=年營業(yè)額*承租水平租金單價=年租金/12/30/租賃面積

*承租水平為行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，有時可根據(jù)毛利率估算通過營業(yè)額進(jìn)行反推：通用公式：*承租水平為行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)簡單介紹常見的幾種業(yè)態(tài)的承租水平：餐飲類：快餐承租水平較高，一般為營業(yè)額的8%-12%；大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營業(yè)額的7%-8%。娛樂類：影院，依據(jù)影院的營業(yè)額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約占影院票房的15%；KTV的承租水平一般較低，租金占營業(yè)額比例約在3%-5%左右。超市：賣場中，超市的租金水平幾乎是最低的，僅為營業(yè)額的2%-3%左右，因超市毛利較低。電器賣場：依據(jù)我司開店的要求，電器賣場的承租水平一般為營業(yè)額的2%-3.5%左右。百貨：百貨賣場屬高毛利業(yè)態(tài)，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也較高，約為營業(yè)額的12%-17%。簡單介紹常見的幾種業(yè)態(tài)的承租水平：KTV租金測算：2000平米錢柜KTV，單日銷售額約15萬，承租水平約4%-5%。年營業(yè)額=日