物業(yè)公司和置業(yè)公司合作綜合管理方案

物業(yè)公司和項(xiàng)目公司合作過(guò)程中相關(guān)職責(zé)的規(guī)定集團(tuán)各分支機(jī)構(gòu)：根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的要求，為確保企業(yè)服務(wù)水平和品牌美譽(yù)度的提高，集團(tuán)董事會(huì)經(jīng)認(rèn)真研究，成立了河南物業(yè)管理總公司。物業(yè)總公司的成立旨在通過(guò)物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程介入，實(shí)施對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的服務(wù)、指導(dǎo)和監(jiān)督。為順利實(shí)現(xiàn)物業(yè)的前期介入，集團(tuán)對(duì)物業(yè)公司及項(xiàng)目公司的相關(guān)職責(zé)做出如下規(guī)定：一、 物業(yè)公司早期介入項(xiàng)目，為項(xiàng)目提供全程服務(wù)根據(jù)前期介入階段的不同，前期介入分為早、中、晚三類(lèi)。早期介入是指物業(yè)公司在項(xiàng)目可行性研究階段即開(kāi)始介入；中期介入是指在項(xiàng)目施工階段開(kāi)始；晚期介入是指在工程結(jié)束、準(zhǔn)備竣工和接管時(shí)介入（介入節(jié)點(diǎn)見(jiàn)附件一）。二、 前期介入的啟動(dòng)費(fèi)用項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積向物業(yè)公司提供前期啟動(dòng)費(fèi)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：多層項(xiàng)目為4.6元/平方米，高層項(xiàng)目為7.2元/平方米（多層按一年建筑周期、小高層按一年半的建筑周期計(jì)算；含外派兩名人員的工資）。此項(xiàng)費(fèi)用分別在《物業(yè)管理委托合同》簽訂時(shí)、物業(yè)分公司經(jīng)理進(jìn)駐時(shí)及房屋交付前3個(gè)月按照4：3：3的比例支付。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的樣板房、銷(xiāo)售大廳服務(wù)費(fèi)用為0.275元/月/平方米，按實(shí)際服務(wù)時(shí)間另計(jì)提費(fèi)用（測(cè)算依據(jù)見(jiàn)附件二）。三、 物業(yè)移交時(shí)管理費(fèi)的承擔(dān)項(xiàng)目公司、物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行驗(yàn)收。如因項(xiàng)目公司配套問(wèn)題、工程問(wèn)題及其他問(wèn)題未能通過(guò)驗(yàn)收，但項(xiàng)目公司要求物業(yè)公司必須接管小區(qū)的，物業(yè)公司應(yīng)視情況提前接管，同時(shí)應(yīng)要求項(xiàng)目公司限時(shí)整改遺留問(wèn)題。如果所交房屋達(dá)到了《購(gòu)房合同》所規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)，并且業(yè)主無(wú)異議，則物業(yè)管理費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；未銷(xiāo)售空置房及因項(xiàng)目銷(xiāo)售需要，承諾給業(yè)主的減、免費(fèi)用的差額由項(xiàng)目公司承擔(dān)。如果所交房屋達(dá)不到《購(gòu)房合同》所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)引起業(yè)主拒領(lǐng)鑰匙、拒交管理費(fèi)用的，則由項(xiàng)目公司承擔(dān)。四、 房屋移交后質(zhì)保金的管理使用物業(yè)公司接管小區(qū)后，需三方簽署《工程質(zhì)量保修協(xié)議書(shū)》，由物業(yè)公司按照協(xié)議負(fù)責(zé)工程質(zhì)保金的管理使用。保修期滿(mǎn)后由物業(yè)公司依據(jù)《工程質(zhì)量保修協(xié)議書(shū)》（附件三）的約定，視實(shí)際維修效果確認(rèn)返還工程質(zhì)保金的具體數(shù)額。五、 己交工項(xiàng)目需按照上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。2005年，集團(tuán)確定了鄭州地區(qū)“創(chuàng)新+服務(wù)”、地市項(xiàng)目“速度+低成本”的組織能力特征，這是集團(tuán)戰(zhàn)略的需要，更是未來(lái)集團(tuán)繼續(xù)領(lǐng)跑的核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。而組織能力特征的有效執(zhí)行必須建立在完善的產(chǎn)品質(zhì)量基礎(chǔ)之上。集團(tuán)要求，項(xiàng)目公司、物業(yè)公司應(yīng)遵照集團(tuán)戰(zhàn)略的要求，各司其責(zé)、協(xié)同作戰(zhàn)，共同為社會(huì)打造高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。以上規(guī)定自頒布之口起執(zhí)行。附件一物業(yè)公司前期介入節(jié)點(diǎn)一、 早期介入節(jié)點(diǎn)：物業(yè)公司的團(tuán)隊(duì)介入1、土地獲取階段?對(duì)項(xiàng)目總面積和周邊環(huán)境方面提出有關(guān)建議。?對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及其他要素進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，并提出參考性建議，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目公司要求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行管理費(fèi)成本測(cè)算。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段?物業(yè)公司從配套設(shè)施的完善、水電氣供應(yīng)容量、安防系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料的選用等方面參與設(shè)計(jì)。?參與會(huì)所的規(guī)劃設(shè)計(jì)并簽字認(rèn)可。?根據(jù)設(shè)計(jì)的總建筑面積，明確物業(yè)管理用房及位置。?項(xiàng)目規(guī)劃方案確定后，物業(yè)公司根據(jù)項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)，確定項(xiàng)目的服務(wù)特征和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。?根據(jù)確定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司與項(xiàng)目公司簽署《物業(yè)管理委托合同》。二、 中期介入節(jié)點(diǎn)：物業(yè)分公司項(xiàng)目經(jīng)理介入1、樣板房開(kāi)放?物業(yè)分公司項(xiàng)目經(jīng)理介入，在售房大廳設(shè)立物業(yè)服務(wù)咨詢(xún)臺(tái)。?由項(xiàng)目公司與購(gòu)房人（業(yè)主）在房屋出售時(shí)簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時(shí)公約》。2、施工階段?按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)同設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)單位進(jìn)行工程設(shè)計(jì)的技術(shù)交底和圖紙會(huì)審。?物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理從物業(yè)的角度對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。三、 晚期介入節(jié)點(diǎn)：物業(yè)公司驗(yàn)收組介入1、 交房前期物業(yè)公司驗(yàn)收組在正式移交前一個(gè)月進(jìn)行首次驗(yàn)收，并提出整改意見(jiàn)。2、 驗(yàn)收交接四、 質(zhì)保期結(jié)束物業(yè)公司對(duì)所接管項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)價(jià)，為集團(tuán)提供科學(xué)詳實(shí)的決策依據(jù)。附件二物業(yè)交付前費(fèi)用測(cè)算明細(xì)以建筑面積為5萬(wàn)平方米的小區(qū)為依據(jù)，按當(dāng)前運(yùn)作模式（多層按一年建筑周期、小高層按一年半的建筑周期計(jì)算），不考慮對(duì)物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行裝修的情況下，測(cè)算岀多層物業(yè)在交付前的服務(wù)費(fèi)用為4.6元/年/平方米；小高層的服務(wù)費(fèi)用為7.2元/平方米；對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的樣板房、銷(xiāo)售大廳服務(wù)費(fèi)用為3.3元/年.平方米（按月計(jì)算為0.275元/月/平方米）。具體測(cè)算依據(jù)如下：一、多層物業(yè)交付前費(fèi)用測(cè)算：1、現(xiàn)場(chǎng)派駐人員的費(fèi)用：現(xiàn)場(chǎng)派駐項(xiàng)目經(jīng)理和公共秩序管理員班長(zhǎng)各1名,在項(xiàng)目樣板房開(kāi)盤(pán)前兩個(gè)月進(jìn)駐，按一年測(cè)算。類(lèi)別費(fèi)用（元）測(cè)算依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理工資50000年薪50000元公共秩序管理員班長(zhǎng)工資9600800元/月養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)保、失業(yè)保險(xiǎn)12432518元/月?人異地補(bǔ)助14400600元/月?人勞保福利費(fèi)840420元/年-人服裝費(fèi)600300元/年-人辦公用品購(gòu)置費(fèi)4000包括電腦、桌椅等辦公費(fèi)（含招待、通訊等）120001000元/月公共秩序管理員班長(zhǎng)年終獎(jiǎng)30003000元/年培訓(xùn)費(fèi)2138上述總費(fèi)用的2%

物業(yè)服務(wù)費(fèi)傭金16352按上述費(fèi)用的15%計(jì)提合計(jì)1253622、前期物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)：按行業(yè)規(guī)定，多層一級(jí)服務(wù)人均管理面積2200平方米，需配置23人，包括管理員2名、維修工2名、保潔工4名、公共秩序管理員12名、廚師1名，在項(xiàng)目交付前兩個(gè)月到崗。類(lèi)別費(fèi)用（元）測(cè)算依據(jù)服裝費(fèi)6900300元/人辦公用品購(gòu)置費(fèi)25000包括辦公桌、辦公椅、電腦、針式打印機(jī)、文件柜、接待用沙發(fā)、接待用茶幾、空調(diào)等維修工具購(gòu)置費(fèi)5000包括管道疏通機(jī)、試壓泵、大小合頁(yè)梯、電工維修工具（套）、水工維修工具（套）等保潔工具購(gòu)置費(fèi)800包括：三輪車(chē)、大掃把、小掃把、垃圾斗等公共秩序管理員裝備費(fèi)4000包括對(duì)講機(jī)、手電筒、武裝帶、橡膠棒、滅火器等。宿舍物品配置費(fèi)5500包括床、柜子、電視機(jī)、洗衣機(jī)、桌椅等食堂用品購(gòu)置費(fèi)5000包括蒸箱、冰柜、餐具（套）等前期資料制作費(fèi)5000包括業(yè)主公約、業(yè)主手冊(cè)、前期協(xié)議等管理員、維修工工資7200900元/月-人保潔工工資3680460元/月-人公共秩序管理員工資15600650元/月?人廚師工資1200600元/月-人辦公費(fèi)40002000元/月培訓(xùn)費(fèi)2666上述總費(fèi)用的3%

物業(yè)服務(wù)費(fèi)傭金13732按上述費(fèi)用的15%計(jì)提合計(jì)1052783、物業(yè)交付前服務(wù)費(fèi)為：（105278+125362）/50000=4.6元/平方米二、小高層物業(yè)交付前費(fèi)用測(cè)算：1、現(xiàn)場(chǎng)派駐人員的費(fèi)用：現(xiàn)場(chǎng)派駐項(xiàng)目經(jīng)理和公共秩序管理員班長(zhǎng)各1名,在項(xiàng)目樣板房開(kāi)盤(pán)前兩個(gè)月進(jìn)駐，按一年半測(cè)算。類(lèi)別費(fèi)用（元）測(cè)算依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理工資75000年薪50000元公共秩序管理員班長(zhǎng)工資14400800元/月養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)保、失業(yè)保險(xiǎn)18648518元/月-人異地補(bǔ)助21600600元/月-人勞保福利費(fèi)1260420元/年-人服裝費(fèi)900300元/年-人辦公用品購(gòu)置費(fèi)4000包括電腦、桌椅等辦公費(fèi)（含招待、通訊等）180001000元/月公共秩序管理員班長(zhǎng)年終獎(jiǎng)45003000元/年培訓(xùn)費(fèi)3166上述總費(fèi)用的2%物業(yè)服務(wù)費(fèi)傭金24221按上述費(fèi)用的15%計(jì)提合計(jì)1856952、前期物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)：按規(guī)定，小高層一級(jí)服務(wù)人均管理面積1200平方米,需配置42人，包括管理員4名、維修工7名、保潔工7名、公共秩序管理員21

名、廚師1名，在項(xiàng)目交付前兩個(gè)月到崗。類(lèi)別費(fèi)用（元）測(cè)算依據(jù)服裝費(fèi)12600300元/人辦公用品購(gòu)置費(fèi)40000包括辦公桌、辦公椅、兩臺(tái)電腦、針式打印機(jī)、文件柜、接待用沙發(fā)、接待用茶幾、空調(diào)等維修工具購(gòu)置費(fèi)7000包括管道疏通機(jī)、試壓泵、大小合頁(yè)梯、電工維修工具（套）、水工維修工具（套）等保潔工具購(gòu)置費(fèi)1200包括：三輪車(chē)、大掃把、小掃把、垃圾斗等公共秩序管理員裝備費(fèi)7000包括對(duì)講機(jī)、手電筒、武裝帶、橡膠棒、滅火器等。宿舍物品配置費(fèi)7000包括床、柜子、電視機(jī)、洗衣機(jī)、桌椅等食堂用品購(gòu)置費(fèi)6000包括蒸箱、冰柜、餐具（套）等前期資料制作費(fèi)5000包括業(yè)主公約、業(yè)主手冊(cè)、前期協(xié)議等管理員、維修工工資19800900元/月?人保潔工工資6440460元/月-人公共秩序管理員工資27300650元/月-人廚師工資1400700元/月?人辦公費(fèi)50002500元/月培訓(xùn)費(fèi)4372上述總費(fèi)用的3%物業(yè)服務(wù)費(fèi)傭金22516按上述費(fèi)用的15%計(jì)提合計(jì)1726283、物業(yè)交付前服務(wù)費(fèi)為：(185695+172628)/50000=7.2元/平方米

三、樣板房、銷(xiāo)售大廳服務(wù)費(fèi)用：按兩個(gè)樣板房測(cè)算，需保潔工3人，公共秩序管理員6人，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月到崗，按一年測(cè)算。類(lèi)別費(fèi)用（元）測(cè)算依據(jù)公共秩序管理員工資46800650元/月保潔員工資16560460元/月養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)保、失業(yè)保險(xiǎn)55944518元/月?人勞保福利費(fèi)3780420元/年?人服裝費(fèi)2700300元/年-人法定節(jié)日加班費(fèi)1800每年10天，20元/天-人公共秩序管理員裝備費(fèi)2100300元/年-人保潔工具費(fèi)600200元/年-人宿舍物品配置費(fèi)1500宿舍水電費(fèi)2400200元/月年終獎(jiǎng)金6600保潔600元/年?人，公共秩序管理員800元/年-人培訓(xùn)費(fèi)4223上述總費(fèi)用的3%物業(yè)服務(wù)傭金21751按上述各項(xiàng)的15%計(jì)提合計(jì)166758物業(yè)服務(wù)費(fèi)3.3元/平方米工程質(zhì)量保修協(xié)議發(fā)包方（全稱(chēng)）：承包方（全稱(chēng)）：物業(yè)接管單位：發(fā)包方、承包方、物業(yè)接管單位根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，經(jīng)協(xié)商一致，對(duì) （工程全稱(chēng)）簽訂工程質(zhì)量保修協(xié)議。一、工程質(zhì)量保修范圍和內(nèi)容承包方在質(zhì)量保修期內(nèi)，按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的管理規(guī)定和雙方約定,承擔(dān)本工程質(zhì)量保修責(zé)任。質(zhì)量保修范圍包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，供熱與供冷系統(tǒng)，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，以及雙方約定的其他項(xiàng)目。具體保修的內(nèi)容，雙方約定如下：二、質(zhì)量保修期雙方根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，約定本工程的質(zhì)量保修期如下：1、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理使用年限;2、 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為 年；3、 裝修工程為 年；4、 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程為 年；5、 供熱與供冷系統(tǒng)為 個(gè)釆暖期、供冷期；6、 住宅小區(qū)內(nèi)的給排水設(shè)施、道路等配套工程為 年；7、 其他項(xiàng)目保修期限約定如下：質(zhì)量保修期自工程竣工驗(yàn)收合格、物業(yè)接管單位正式接管之日起計(jì)算。三、質(zhì)量保修責(zé)任履行方式：1、 承包方交工后應(yīng)委派工程專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員（姓名、職位、及聯(lián)系電話）留駐小區(qū)，由承包方授權(quán)、全權(quán)代表承包方處理工程質(zhì)量問(wèn)題，所產(chǎn)生的法律后果由承包方負(fù)責(zé)。2、 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收正式由物業(yè)公司接管后，由物業(yè)公司接替項(xiàng)目公司職權(quán)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工程遺留問(wèn)題的處理。3、 屬于保修范圍、內(nèi)容的項(xiàng)目，由物業(yè)公司管理處在24小時(shí)內(nèi)以《維修通知書(shū)》的形式報(bào)告承包方授權(quán)人員，應(yīng)在接到通知后2小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行勘驗(yàn)，做到小項(xiàng)維修當(dāng)日解決，特殊情況最多不超過(guò)3日；大項(xiàng)維修應(yīng)2日內(nèi)完成可行的維修方案，確定維修時(shí)間，并及時(shí)落實(shí)維修方案。4、維修結(jié)束后，由物業(yè)公司管理處和承包方進(jìn)行檢查，認(rèn)定合格后再由業(yè)主驗(yàn)收，全部合格后三方簽字認(rèn)可;5、 承包方授權(quán)人員不在約定期限內(nèi)保修或者無(wú)故拖延施工期限的，物業(yè)接管單位能夠自行維修，由此所產(chǎn)生的所有費(fèi)用，由承包方負(fù)責(zé)，直接從質(zhì)量保修金中扣除。6、 發(fā)生緊急搶修事故的，承包方授權(quán)人員在接到事故通知后，理應(yīng)立即到達(dá)事故現(xiàn)場(chǎng)搶修。7、 對(duì)于涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量問(wèn)題，理應(yīng)按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)報(bào)告，采取安全防范措施；由原設(shè)計(jì)單位或者具有相對(duì)應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出保修方案，承包人實(shí)施保修。8、 質(zhì)量保修完成后，由發(fā)包方組織驗(yàn)收。9、 工程維修后，工程質(zhì)量保修期從維修完畢之