萬科物業(yè)公司工程部工作分配及人員調(diào)配方案

萬科物業(yè)公司工程部工作分配及人員調(diào)配方案一、工作分配流程1、工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，各專業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃報(bào)工程部經(jīng)理審批后，統(tǒng)籌安排，形成大廈設(shè)備正常維修保養(yǎng)計(jì)劃表；2、工程部各專業(yè)主管按照設(shè)備正常維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，將設(shè)備維修保養(yǎng)任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組和工種，安排具體維修保養(yǎng)人員，落實(shí)保養(yǎng)時(shí)間和措施；

3、各班組維修保養(yǎng)人員按照計(jì)劃安排的時(shí)間、內(nèi)容和要求，按時(shí)對(duì)所分管的設(shè)備進(jìn)行正常維修保養(yǎng)工作。每次維修保養(yǎng)前，對(duì)設(shè)備運(yùn)行記錄進(jìn)行檢查，準(zhǔn)備好維修工具和器材，按照維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行調(diào)試、緊固、加油，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)；4、各專業(yè)班組每次對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常維修保養(yǎng)時(shí)，均填寫設(shè)備正常維修保養(yǎng)記錄；

5、各專業(yè)主管和領(lǐng)班，要認(rèn)真做好設(shè)備正常維修保養(yǎng)的組織工作。每次比較重要的設(shè)備維修保養(yǎng)完成后，主管要進(jìn)行檢查，工程部經(jīng)理亦要進(jìn)行抽查；

6、在工作分配的時(shí)間安排上，如因故障維修量大，影響到正常計(jì)劃維修時(shí)，主管有權(quán)先安排故障維修，后再將正常維修的項(xiàng)目補(bǔ)上。二、人員調(diào)配流程1、正常情況下，按工程部的職位結(jié)構(gòu)圖及人員組織，負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范圍，完成自身的班組工作；

2、由于某些突發(fā)的因素，個(gè)別班組難以完成自身范圍的職責(zé)，需班組之間協(xié)助，由各分管主管協(xié)商，即可相互調(diào)派人力、工具等；

3、工程部經(jīng)理完全有權(quán)根據(jù)工作情況，臨時(shí)調(diào)配人力，各專業(yè)主管均應(yīng)服從；

4、如技工本身要求調(diào)換班組，首先由本人提出申請(qǐng)，寫明調(diào)出理由，經(jīng)本專業(yè)主管簽意見，上報(bào)工程部經(jīng)理，工程部經(jīng)理有決策權(quán)；

5、工程部組織機(jī)構(gòu)的調(diào)整，應(yīng)申訴理由上報(bào)人力資源部，得到批準(zhǔn)后，即可實(shí)施。

三、日常報(bào)修流程1、外部門請(qǐng)修單，由工程部辦公室登記、記錄收到時(shí)間。工程部發(fā)出請(qǐng)修單也要登記、記錄收到時(shí)間，由所報(bào)修相關(guān)專業(yè)主管標(biāo)上達(dá)標(biāo)工時(shí)。

2、以上請(qǐng)修單按以下規(guī)定分列優(yōu)先工作次3、急修單必須在24小時(shí)內(nèi)維修完工。一般請(qǐng)修單應(yīng)在七日內(nèi)完工，積壓超過七日，需每周填報(bào)七日以上積壓單，報(bào)工程部經(jīng)理及總經(jīng)理。4、請(qǐng)修單工作范圍大，工作量超過10個(gè)工以上或影響大廈正常營業(yè)，應(yīng)匯報(bào)工程部經(jīng)理，作計(jì)劃安排。

5、請(qǐng)修單完工后每日匯總工程部辦公室注銷返回各部門，注銷時(shí)應(yīng)注明時(shí)間。

6、對(duì)不能完成的請(qǐng)修單由工程部辦公室注明原因退回各部門。

四、重大設(shè)備保養(yǎng)流程1、大廈重大設(shè)備應(yīng)有專人，定時(shí)進(jìn)行日常保養(yǎng)，專業(yè)管理應(yīng)親臨現(xiàn)場，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。

2、大廈技工難以勝任的保養(yǎng)、維修項(xiàng)目，應(yīng)由工程部上報(bào)大廈管理層，委托專業(yè)公司進(jìn)行。

3、委托專業(yè)公司時(shí)，應(yīng)先尋價(jià)、填表、審批、簽約。

4、專業(yè)公司保養(yǎng)、維修過程中，各有關(guān)主管、技工應(yīng)跟班，逐漸轉(zhuǎn)變成本部門維修、保養(yǎng)。

5、各主管應(yīng)詳細(xì)記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等詳細(xì)材料，經(jīng)工程部經(jīng)理審閱，留檔。五、物資采購物資采購流程：①各專業(yè)主管根據(jù)維修保養(yǎng)需要，填寫“物資采購表”，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后，報(bào)財(cái)務(wù)部。

②工程所需物資，原則上均由采購部統(tǒng)一購買，由于實(shí)際難度較大，工程技術(shù)人員可協(xié)助，但一般不得自行采購。③工程部要協(xié)助采購部進(jìn)行多方案擇優(yōu)，防止采購質(zhì)次價(jià)高，性能低劣的產(chǎn)品。

六、檔案管理工作流程1、檔案是匯集和積累設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的最基本工作，是提供分析研究設(shè)備在使用期的改進(jìn)，探索管理和檢修規(guī)律，增加對(duì)設(shè)備的認(rèn)識(shí)和了解，提高維修和管理水平的有力措施。

2、因此大廈的各種大型設(shè)備、關(guān)鍵性設(shè)備、技術(shù)性較復(fù)雜的設(shè)備均應(yīng)建立設(shè)備登記卡，應(yīng)將設(shè)備的名稱、作用、安裝地點(diǎn)、廠家、型號(hào)、名牌數(shù)據(jù)、設(shè)備附件、估計(jì)使用年限、易損件名稱規(guī)格及維修要求，記錄誰維修、保養(yǎng)、故障的記錄。3、為使檔案成為活的資料，要不斷豐富檔案的內(nèi)容，使之成為大廈的重要財(cái)富，檔案管理作業(yè)程序可依如下10個(gè)步驟：物業(yè)管理圈①點(diǎn)數(shù)、②登記、③整理、④分類、⑤立案、⑥編目、⑦典藏、⑧防護(hù)、⑨應(yīng)用、⑩定期清理。

七、費(fèi)用控制流程1、工程部要編制設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及能源消耗的年度計(jì)劃。

2、財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)上年度的實(shí)際費(fèi)用情況，考慮物價(jià)上漲的因素，審核批準(zhǔn)。

3、按季度進(jìn)行計(jì)劃費(fèi)用及實(shí)際費(fèi)用的比較，無論是少支出或是多支出，工程部均應(yīng)書面分析理由，以利采取相應(yīng)的控制措施。4、將維修費(fèi)用及能源消耗分?jǐn)偟礁鱾€(gè)部門，以激勵(lì)各部門認(rèn)真保護(hù)設(shè)備和節(jié)約能源。

5、用年維修費(fèi)用率來考核工程部的工作，以防止多換零配件而減少修理。

6、對(duì)費(fèi)用控制確有成效者，給予獎(jiǎng)勵(lì)。八、設(shè)備投資決策程序1、提出投資方案：投資方案應(yīng)包括投資的目的、投入與產(chǎn)出的估算、“貨比三家”的建議。

2、審核：投資方案出臺(tái)后，財(cái)會(huì)人員要進(jìn)行審核，分析投入與產(chǎn)出的估算是否正確，是否會(huì)引起其他投資，周轉(zhuǎn)資金是否足夠，如有缺口如何解決。經(jīng)審核后，財(cái)務(wù)部