受益還原法市公開課一等獎省賽課獲獎?wù)n件

第五章

收益法第五章收益法受益還原法第1頁一、概念預(yù)計估價對象未來正常凈收益，選取適當(dāng)還原利率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象客觀合理價格或價值方法二、適用范圍有收益有潛在收益房地產(chǎn)三、理論依據(jù)預(yù)期原理§5-1收益法概述第五章收益法受益還原法第2頁四、操作步驟1、搜集相關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用資料2、估算潛在毛收入

假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下可取得收入

3、估算有效毛收入

潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成收入損失所得到收入

4、估算運(yùn)行費(fèi)用

維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出費(fèi)用及歸屬于其它資本或經(jīng)營收益

5、估算凈收益凈收益＝有效毛收入－運(yùn)行費(fèi)用6、選取適當(dāng)還原利率7、選取適宜收益法計算公式求出收益價格§5-1收益法概述第五章收益法受益還原法第3頁§5-2收益還原法計算公式一、普通公式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an第五章收益法受益還原法第4頁通常以年為單位V——價格ai——凈收益n——收益期限r(nóng)——還原利率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an一、普通公式第五章收益法受益還原法第5頁二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——無限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a第五章收益法受益還原法第6頁公式用途：①直接用于計算價格；

②不一樣年限價格換算；

③比較不一樣年限價格高低；

④用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。第五章收益法受益還原法第7頁1、直接用于計算價格例5-7：某房地產(chǎn)于1999年4月1日以出讓方式取得50年土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可取得凈收益為10萬元，該類房地產(chǎn)還原利率為7.5%。試評定該宗房地產(chǎn)于4月1日收益價格。第五章收益法受益還原法第8頁2、不一樣年限價格換算假設(shè)：則有：假如：

an=aN=a則有：假如：

R=r則有：第五章收益法受益還原法第9頁例5-8已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利價格為5000元/㎡，還原利率為8%，試求其30年收益權(quán)利價格。第五章收益法受益還原法第10頁例5-9已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，對應(yīng)還原利率為8%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為50年、還原利率為10%下價格。第五章收益法受益還原法第11頁3、比較不一樣年限價格高低例5-10：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)收益年限為50年，單價10000元/㎡，B房地產(chǎn)收益年限為30年，單價9000元/㎡。假設(shè)還原利率均為7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格高低。計算A房地產(chǎn)30年收益價格:第五章收益法受益還原法第12頁A房地產(chǎn)無限年價格:B房地產(chǎn)無限年價格:★

A<B第五章收益法3、比較不一樣年限價格高低受益還原法第13頁4、用于市場比較法中土地使用權(quán)年限修正VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個×K容×K年×……第五章收益法受益還原法第14頁例5－11：某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩下年限為48年，所處地段基準(zhǔn)地價為1500元/平方米，制訂基準(zhǔn)地價時設(shè)定土地使用權(quán)年限為50年。假設(shè)該宗土地與基準(zhǔn)地價設(shè)定情況除年限不一樣外，其它均相同，現(xiàn)行土地還原利率為6％，求該宗工業(yè)用地價格。宗地價格=基準(zhǔn)地價×K日×K區(qū)×K個×K容×K年×……

第五章收益法受益還原法第15頁a發(fā)生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第五章收益法受益還原法第16頁01234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a第五章收益法a發(fā)生在期中受益還原法第17頁01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a……a……a第五章收益法a發(fā)生在期末受益還原法第18頁三、純收益按一定比率遞增（減）——有限年公式n=∞——無限年公式r=g有限年0123……n

aa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1

第五章收益法ai=a(1+g)i-1受益還原法第19頁例5－12某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓土地上建造，土地使用年限70年，于估價時點(diǎn)已使用了5年；預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年凈收益為8萬元，今后每年凈收益會在上一年基礎(chǔ)上增加2%；該類房地產(chǎn)還原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)價格。第五章收益法受益還原法第20頁01234……192021……n

a1a2a3a……aaa(1+g)……第五章收益法受益還原法第21頁四、純收益按一定數(shù)額遞增——有限年——無限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)b第五章收益法ai=a+(i-1)b受益還原法第22頁例5-13某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年凈收益為8萬元，今后每年凈收益會在上一年基礎(chǔ)上增加1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)還原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)價格。第五章收益法受益還原法第23頁遞減沒有沒有限年第五章收益法受益還原法第24頁五、預(yù)知若干年以前凈收益和若干年后房地產(chǎn)價格

Vta1a2a3

……at

0123……t

第五章收益法受益還原法第25頁若t年前純收益每年相等若t年前純收益每年按一定比率g遞增若t年前純收益每年按一定數(shù)額b遞增第五章收益法受益還原法第26頁例5-14某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行價格為3000元/㎡，年凈收益為200元/㎡，還原利率為8.5%?，F(xiàn)獲知該地域?qū)⑴d建一座大型當(dāng)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地域?qū)⒌竭_(dá)該城市現(xiàn)有火車站地域繁榮程度。在該城市現(xiàn)有火車站地域，同類房地產(chǎn)價格為5000元/㎡。據(jù)此預(yù)計新火車站建成投入使用后，新火車站地域該類房地產(chǎn)價格將到達(dá)5000元/㎡。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)價格。第五章收益法受益還原法第27頁例5-15預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來兩年凈收益分別為55萬元和60.5萬元，兩年后價格比現(xiàn)在上漲10%。該類房地產(chǎn)還原利率為10%。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在價格。第五章收益法受益還原法第28頁七、有效毛收入與運(yùn)行費(fèi)用改變不一樣設(shè)：Ai——每一期經(jīng)營收入；

Ci——每一期經(jīng)營費(fèi)用，則：ai=Ai－Ci

第五章收益法受益還原法第29頁Ai每一期以一定比率gA遞增，Ci每一期以一定比率gC遞增，且收益年限為n

Ai每一期不變，Ci每一期以一定比率gC遞減，且收益年限為nAi每一期以一定數(shù)額b遞增，Ci每期固定不變，且收益年限為無限年Ai每一期以一定比率gA遞增，Ci每一期以一定比率gC遞減，且收益年限為無限第五章收益法受益還原法第30頁以下情形，請指出哪些不能使用或有條件使用A.B.C.D.第五章收益法受益還原法第31頁例5-16某房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年租金收入為100萬元，以后每年會在上一年基礎(chǔ)上遞增2%；未來第一年費(fèi)用為30萬元，以后每年會在上一年基礎(chǔ)上遞增1.5%；收益年限為45年，還原利率為9%，試評定該房地產(chǎn)價格。第五章收益法受益還原法第32頁八、其它a1a2a3……

ata……a

0123……tt＋1……n第五章收益法受益還原法第33頁例題例5-17：某寫字樓于5月30日取得50年土地使用權(quán)，于年11月30日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評定該寫字樓于年12月1日市場價格。市場分析顯示，其未來前4年凈收益分別為200萬元、220萬元、250萬元、280萬元；第5年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年凈收益將保持在300萬元左右，該類房地產(chǎn)還原利率為8%。試評定該寫字樓價格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..300第五章收益法受益還原法第34頁§5-3純收益、還原利率及收益年限確定房地產(chǎn)價格高低取決于3個原因：

1、可獲凈收益大小，即ai大??；2、取得該凈收益可靠性，即r大?。?、可取得凈收益期限長短，即n大小。第五章收益法受益還原法第35頁一、純收益（凈收益）（一）凈收益計算公式

凈收益=潛在毛收入-空置等造成損失-運(yùn)行費(fèi)用

=有效毛收入-運(yùn)行費(fèi)用

潛在毛收入——假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下可取得收入

有效毛收入——由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成收入損失所得到收入

運(yùn)行費(fèi)用——維持房地產(chǎn)正常使用必須支出費(fèi)用，及歸屬于其它資本或經(jīng)營收益

第五章收益法受益還原法第36頁運(yùn)行費(fèi)用＝有效毛收入×運(yùn)行費(fèi)用率凈收益＝有效毛收入×（1－運(yùn)行費(fèi)用率）第五章收益法（一）凈收益計算公式

受益還原法第37頁（二）不一樣類型房地產(chǎn)凈收益求取

1、出租型房地產(chǎn)凈收益求取

凈收益=租賃收入－維修費(fèi)－管理費(fèi)－保險費(fèi)－房地產(chǎn)稅－租賃代理費(fèi)－……

2、直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益求取

（1）商業(yè)

凈收益＝商品銷售收入－商品銷售成本－……－商業(yè)利潤

（2）工業(yè)

凈收益＝銷售收入－生產(chǎn)成本－……

－生產(chǎn)利潤

（3）農(nóng)地

3、其它類型房地產(chǎn)凈收益求取

第五章收益法受益還原法第38頁（三）有形收益和無形收益

（四）實(shí)際收益和客觀收益

實(shí)際收益——在現(xiàn)實(shí)狀況下實(shí)際取得收益

客觀收益——普通正常收益

強(qiáng)調(diào)使用客觀收益作為估價依據(jù)

有租約房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價依據(jù)

第五章收益法受益還原法第39頁例5-18某商店土地使用權(quán)年限為40年，從1999年12月1日起計。該商店共兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于年12月1日租出，租期為5年，可出租面積月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運(yùn)行費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)還原利率為9%。試估算該商場2012月1日帶租約出售時正常價格。（1）商店一層價格計算

a內(nèi)=200×180×（1-25%）×12=32.40（萬元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（萬元）

199900010203040506072039

a內(nèi)

……a內(nèi)

a內(nèi)

a外

……

a外

0123......36第五章收益法受益還原法第40頁（2）二層價格計算

a=200×120×（1-25%）×12=21.60（萬元）

V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元）

第五章收益法例5-18受益還原法第41頁（五）凈收益流量類型1、每年基本上固定不變；2、每年基本上按某個固定數(shù)額遞增或遞減；3、每年基本上按某個固定比率遞增或遞減；4、其它有規(guī)則變動情況。

（六）凈收益流量求取

1、調(diào)查求取估價對象過去3－5年凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為a；2、調(diào)查預(yù)測估價對象未來3－5年凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為a；第五章收益法3、調(diào)查預(yù)測估價對象未來3－5年凈收益，然后采取以下等式求出a：受益還原法第42頁例題某宗房地產(chǎn)收益年限40年，判定其未來凈收益每年不變，經(jīng)過預(yù)測得知其未來4年凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，還原利率為10％。試求該宗房地產(chǎn)收益價格。第五章收益法受益還原法第43頁二、還原利率（一）還原利率主要性凈收益（萬元）還原利率（％）評定價值（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67第五章收益法受益還原法第44頁二、還原利率還原利率實(shí)質(zhì)上是一個投資收益率，與風(fēng)險正相關(guān)不一樣用途、不一樣性質(zhì)、不一樣地域、不一樣時間房地產(chǎn)投資風(fēng)險不一樣，還原利率也不一樣（三）還原利率求取基本方法第五章收益法（二）還原利率實(shí)質(zhì)受益還原法第45頁（三）還原利率求取基本方法可比實(shí)例凈收益a（萬元/年）價格（萬元）V還原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8第五章收益法1、市場提取法受益還原法第46頁試算＋線性內(nèi)插第五章收益法（三）還原利率求取基本方法受益還原法第47頁（三）還原利率求取基本方法還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值3、投資收益率排序插入法還原利率確實(shí)定同整個房地產(chǎn)估價活動一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)有機(jī)結(jié)合。第五章收益法2、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法受益還原法第48頁三、收益年限確定（一）土地估價依據(jù)土地使用權(quán)年限來確定（二）建筑物估價依據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來確定（三）房地估價土地使用年限與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時間不一致第五章收益法受益還原法第49頁1、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束依據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益年限n＝40－（3＋5）＝32年第五章收益法0n土地40年建3年建筑物50年已用5年受益還原法第50頁2、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束以t＝50－5＝45計算價格V0

求取t年剩下土地價值VL

第五章收益法土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t受益還原法第51頁§5-4剩下技術(shù)及收益乘數(shù)法一、剩下技術(shù)土地剩下技術(shù)建筑物剩下技術(shù)

——利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生收益及建筑物收益求取土地價值第五章收益法第五章收益法

——利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生收益及土地收益求取建筑物價值受益還原法第52頁利用公式討論這一技術(shù)應(yīng)用1、土地剩下技術(shù)2、建筑物剩下技術(shù)第五章收益法受益還原法第53頁例5－24某房地產(chǎn)年凈收益為500萬元，建筑物價值萬元，建筑物還原利率8%，土地還原利率6%，收益年限為50年。試求該宗房地產(chǎn)價值。V=VL+VB

第五章收益法受益還原法第54頁二、收益乘數(shù)法（一）概念將估價對象一年某種收益，乘以對應(yīng)收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換成價值（二）方法毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)毛租金乘數(shù)法：房地產(chǎn)價格=毛租金×毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)=房地產(chǎn)價格÷毛租金第五章收益法受益還原法第55頁例5－25第五章收益法1999……2049

0123(t)446(50-4)受益還原法第56頁例題某房地產(chǎn)于年10月22日出租，租期為，月租金為24元/㎡，現(xiàn)市場上類似房地產(chǎn)月租金為30元/㎡，假設(shè)還原利率為8％，試求2010月22日承租人權(quán)益價值。A=（30-24）×12＝72元/㎡r=8％n=10-2=8年

有租約限制下價值＝無租約限制下價值－承租人權(quán)益價值第五章收益法受益還原法第57頁又如有長久抵押貸款房地產(chǎn)抵押價值評定權(quán)益價值＝無貸款限制下市場價值－貸款余額思緒1A＝凈收益－抵押貸款還本付息額第五章收益法思緒2受益還原法第58頁P(yáng)116/19第五章收益法某賓館需要估價，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位天天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，該賓館營業(yè)平均每個月花費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館普通床價為每床天天45元，年平均空房率20%；平均經(jīng)營成本占有效毛收入30％；該類房地產(chǎn)還原率為10%。試選取所給資料預(yù)計該賓館價格。受益還原法第59頁習(xí)題3、某房地產(chǎn)建成于12月1日，今后收益年限為50年；年12月1日至2012月1日分別取得純收益85、90、95萬元；預(yù)計2012月1日至2012月1日可分別取得純收益95、92、94萬元，從2012月1日起每年可取得純收益將穩(wěn)定在95萬元；購置該類房地產(chǎn)還原利率為7.2%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2012月1日收益價格。

1、公式成立前提條件是什么？

2、已知t年前（含t年）房地產(chǎn)純收益每年相等為a，t+1年開始每年以比率s遞增，還原利率r，試列出價格計算公式。第五章收益法受益還原法第60頁習(xí)題4、某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期純收益每年216萬元，出售時價格為5616萬元，還原利率為8%，則該寫字樓當(dāng)前收益價格為多少?6、已知某宗房地產(chǎn)30年土地使