房產(chǎn)新知識(shí)精華

房產(chǎn)新知識(shí)精華（1）本期標(biāo)題

１、房企決策者應(yīng)具備的心理素質(zhì)

２、細(xì)節(jié)是最重要的競(jìng)爭(zhēng)力

３、湖濱花園的社區(qū)文化

４、設(shè)計(jì)莫冷落了鄰里關(guān)系

５、北京首家社區(qū)完成形象設(shè)計(jì)

６、西安重現(xiàn)盛唐園林風(fēng)貌

７、營(yíng)銷的“非實(shí)體化”傾向

８、地產(chǎn)名家論品牌

９、開(kāi)創(chuàng)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代

１、房企決策者應(yīng)具備的心理素質(zhì)

經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)·利連塔爾曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“管理的首要技巧是人文的，而不是技術(shù)的。因而，衡量經(jīng)理人員最主要的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是他的人文素質(zhì)，是那種構(gòu)成領(lǐng)導(dǎo)能力的無(wú)形的個(gè)性品質(zhì)”。

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策者應(yīng)具備以下４個(gè)方面的心理素質(zhì)——

堅(jiān)定的信念。領(lǐng)導(dǎo)決策者必須樹立正確的政治方向，能在大是大非面前頭腦清醒胸懷開(kāi)闊，正確理解和把握工作生活的意義、目的、價(jià)值以及人的行為準(zhǔn)則、規(guī)范，以及作為的問(wèn)題。

良好的認(rèn)知。領(lǐng)導(dǎo)決策者要具有敏銳的觀察力（才能捕捉準(zhǔn)確、全面、及時(shí)的信息），較強(qiáng)的記憶力（才能準(zhǔn)確地保存信息，儲(chǔ)以備用）和思維能力（可以把觀察獲得的信息，進(jìn)行思維加工，以去粗取精，去偽存真，把握信息之間的內(nèi)部聯(lián)系，掌握其內(nèi)在規(guī)律，實(shí)施正確決策）。

良好的決斷。判斷正確、決策及時(shí)而果斷是良好決策心理素質(zhì)的主要標(biāo)志。

良好的組織活動(dòng)。領(lǐng)導(dǎo)者做出正確決策后，關(guān)鍵的問(wèn)題還是如何去落實(shí)。房地產(chǎn)業(yè)政策性強(qiáng)、聯(lián)系面廣，日趨規(guī)范，因此，就需要領(lǐng)導(dǎo)決策者去認(rèn)真協(xié)調(diào)各部門、各層面的關(guān)系，組織廣大員工高效率地去為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)而行動(dòng)。在這里，組織領(lǐng)導(dǎo)能力、協(xié)調(diào)能力、人際交往能力強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)決策者，會(huì)在所轄的范圍內(nèi)演出一幕生動(dòng)的活?。蝗绻狈M織、協(xié)調(diào)、交往能力，生性孤僻，就難以組織起群眾，也難以落實(shí)既定的目標(biāo)。

２、細(xì)節(jié)是最重要的競(jìng)爭(zhēng)力

有人說(shuō)“上帝與細(xì)節(jié)同在”，讓我們揭開(kāi)上帝的面紗，看看細(xì)節(jié)的微笑……

日本人的細(xì)節(jié)——

在沈陽(yáng)中山廣場(chǎng)有一座“遼寧飯店”，本來(lái)是日偽時(shí)期的“大和飯店”，乃日本人留下的建筑物。這座已經(jīng)歷過(guò)大半個(gè)世紀(jì)的建筑物飽嘗了幾十年酷暑嚴(yán)冬，至今連外墻磚幾乎都沒(méi)有壞損過(guò)和更換過(guò)，足見(jiàn)當(dāng)年工藝之精細(xì)。

我們不得不承認(rèn)，日本是一個(gè)追求精致的民族。大凡日本的工業(yè)品，從電器到汽車，都可以讓你從中感到這個(gè)精致民族的精致工藝，日本工業(yè)品的精致程度普遍在歐美產(chǎn)品之上。有人說(shuō)日本人之所以喜好圍棋和高爾夫，就是因?yàn)檫@兩種運(yùn)動(dòng)最能品味和體現(xiàn)精致。昔日的東洋倭人之成為今天的經(jīng)濟(jì)巨人，求精圖細(xì)之民族精神起到了重要的作用。

德國(guó)人的細(xì)節(jié)——

德國(guó)也是一個(gè)極求精細(xì)的國(guó)家，德國(guó)人對(duì)制造品的工藝苛求得近乎刻板。德國(guó)造的工藝品壽命長(zhǎng)，奧妙就在于精確。如果說(shuō)日本人崇尚外觀的精美，那德國(guó)人就是熱衷內(nèi)在的精致。正是這兩個(gè)追求精細(xì)的國(guó)家，如今的ＧＤＰ位居世界的第二位和第三位，并且在上個(gè)世紀(jì)的二戰(zhàn)時(shí)期，曾經(jīng)與幾乎全世界的力量形成抗衡。

細(xì)節(jié)超越標(biāo)準(zhǔn)——

所有的標(biāo)準(zhǔn)幾乎都只是一個(gè)起碼的，最低的要求。標(biāo)準(zhǔn)往往不能表達(dá)細(xì)節(jié)的，而細(xì)節(jié)可以基于標(biāo)準(zhǔn)而超越標(biāo)準(zhǔn)，在標(biāo)準(zhǔn)約束之外構(gòu)成產(chǎn)品真正的內(nèi)在和外在的素質(zhì)，只關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)是不能完成細(xì)節(jié)的。

細(xì)節(jié)表達(dá)品位——

美觀容易，品位難求。品位的訣竅恰恰在于細(xì)節(jié)。氣質(zhì)正是源于精致。對(duì)每個(gè)細(xì)節(jié)的精確考慮，往往能使品位有明顯的提升。走進(jìn)一個(gè)優(yōu)秀的住宅區(qū)，你能感到一種特殊的氣質(zhì)，這種氣質(zhì)能夠傳達(dá)發(fā)展商的氣質(zhì)——是練達(dá)或是膚淺，是縝密還是粗糙。

細(xì)節(jié)代表價(jià)值觀——

以造屋為例，發(fā)展商的價(jià)值如果是負(fù)責(zé)任的，那么住宅的所有細(xì)節(jié)就應(yīng)當(dāng)被充分地注意到——無(wú)論是建筑和環(huán)境的硬件，或是管理和服務(wù)的軟件。如今，公眾對(duì)發(fā)展商的普遍不信任，根本是對(duì)許多發(fā)展商價(jià)值觀的否定。

細(xì)節(jié)描述文化——

用感性思維的民族和用理性思維的民族對(duì)于細(xì)節(jié)的關(guān)注是不同的。中國(guó)人習(xí)慣了傳統(tǒng)烹調(diào)方法中的“鹽少許，糖若干”以及傳統(tǒng)中醫(yī)藥中的手抓定量方式，俄國(guó)人盡管擁有豐富的自然資源卻總是做些“傻大黑粗”的工業(yè)產(chǎn)品，而美國(guó)人卻可以為紐約時(shí)代廣場(chǎng)大廳設(shè)計(jì)組織近百位設(shè)計(jì)師干了一整年。

細(xì)節(jié)產(chǎn)生效益——

只有經(jīng)過(guò)事前的深思熟慮和事中的精工細(xì)活，才會(huì)出現(xiàn)最少返工的和節(jié)省成本的效果。追精求細(xì)的成本是最值得的成本。在細(xì)節(jié)上少花的成本，往往會(huì)加倍地在別的地方付出?；蛟S，很少有人想到細(xì)節(jié)也是賣點(diǎn)，細(xì)節(jié)也是競(jìng)爭(zhēng)力。而事實(shí)上，細(xì)節(jié)正是最重要的賣點(diǎn)和最有效的競(jìng)爭(zhēng)力。

３、湖濱花園的社區(qū)文化

中國(guó)人崇尚和諧，和諧是中國(guó)傳統(tǒng)文化的重要范疇，和諧是中國(guó)人調(diào)節(jié)人與外部關(guān)系的重要規(guī)范。湖濱花園在調(diào)節(jié)社區(qū)內(nèi)外各種關(guān)系的社區(qū)文化基本原則就是“和諧論”。首先，湖濱人致力于營(yíng)造和諧適度的人與自然的關(guān)系。在湖濱花園社區(qū)內(nèi)部的園林設(shè)計(jì)中，他們摒棄那種看似高貴的公園文化、廣場(chǎng)文化，而是重視人與自然的協(xié)調(diào)和參與性。在修建水景池時(shí)，旁邊采用青石以盡量還原于一種自然美的狀況；其次，湖濱更注重建立社區(qū)內(nèi)外和諧融洽的人際關(guān)系。在房屋的設(shè)計(jì)中，以聯(lián)排別墅的設(shè)計(jì)再現(xiàn)鄰里親情的和諧關(guān)系，在院落的設(shè)計(jì)上，以低矮柵欄代替封閉式的高墻，給鄰里間提供了一種開(kāi)放的空間；再次，湖濱花園也重視協(xié)調(diào)業(yè)主個(gè)體與群體之間互利共享關(guān)系。在社區(qū)會(huì)所的設(shè)計(jì)時(shí)，事先聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，并根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)在會(huì)所提供了集體活動(dòng)的場(chǎng)所。

生活理念上，湖濱花園努力營(yíng)造一種友善、健康的園區(qū)氛圍。富含寓意的雕塑、造型、娛樂(lè)設(shè)施、名人名言，充分體現(xiàn)了深刻的生活哲理。

湖濱人遵循《公民道德建設(shè)實(shí)施綱要》，倡導(dǎo)友善待人，“我為人人，人人為我”，從我做起，把友善之心用于社會(huì)，服務(wù)于社區(qū)。

４、設(shè)計(jì)莫冷落了鄰里關(guān)系

現(xiàn)時(shí)住宅的設(shè)計(jì)都是一家一戶封閉的結(jié)構(gòu)。這個(gè)設(shè)計(jì)的好處是躲進(jìn)小套成一統(tǒng)，獨(dú)門獨(dú)戶自逍遙，為居家的個(gè)性化創(chuàng)造了充分自由的天地。然而，其不足之處也在于它過(guò)于獨(dú)特的封閉，而缺失了鄰里溫情。

其實(shí)，人本主義關(guān)懷并不排斥鄰里親情。人本之人，不單單指?jìng)€(gè)人或一個(gè)家庭，而是囊括了人的所有社會(huì)性的正義，現(xiàn)代化住宅設(shè)計(jì)所奉行的“以人為本”應(yīng)當(dāng)是這樣一個(gè)廣義的概念。它不僅承認(rèn)人是住宅設(shè)計(jì)服務(wù)的主體對(duì)象，而且考慮到與人類關(guān)系密切的自然生態(tài)環(huán)境，絕不因?yàn)槿艘蔷蛯⑹澜缱兂射摻钏嗟纳?，而摒棄鳥語(yǔ)花香。同樣的，“以人為本”也要以“社會(huì)為本”，既關(guān)懷到人對(duì)住宅的物質(zhì)享受，又關(guān)懷到同一住宅或同一住宅區(qū)鄰里間的情感交流與親和。

中華傳統(tǒng)的鄰里親情，正是中華文明的一種文化結(jié)晶。其科學(xué)性正不斷地為現(xiàn)代醫(yī)學(xué)、精神病學(xué)、兒童教育學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)等科學(xué)驗(yàn)證。諸如，精神病學(xué)家就認(rèn)定人際間的親密交往是治療孤獨(dú)癥、抑郁癥的良方；醫(yī)學(xué)界鼓勵(lì)非傳染性病人包括癌癥患者多多參與社會(huì)娛樂(lè)活動(dòng)，保持健康的心態(tài)，作為藥物治療的最佳輔助；健康機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)，確認(rèn)長(zhǎng)壽老人多是健談、多動(dòng)、熱衷交往、樂(lè)于助人、性格開(kāi)朗者；教育家提醒家長(zhǎng)，對(duì)于獨(dú)生子女尤其要注意通過(guò)小朋友間的交往培養(yǎng)他們的群體意識(shí)，防止自我封閉，個(gè)人中心等不良心態(tài)，有助他們的人格健康成長(zhǎng)。社會(huì)學(xué)家指出，四合院文明和石庫(kù)門風(fēng)情所培育的是一種中國(guó)傳統(tǒng)的鄰里集體主義情感的東方文明生活方式，其意義正對(duì)立于現(xiàn)代西方十分頭痛的社會(huì)玻

正因?yàn)槿绱?，著名房地產(chǎn)理論專家顧云昌等有識(shí)之士呼吁住宅設(shè)計(jì)的理念和實(shí)踐不應(yīng)遺漏和冷落鄰里關(guān)系這一層重要的人文因素。而應(yīng)當(dāng)將鄰里親和作為中華傳統(tǒng)文化和社會(huì)主義文明融合到房地產(chǎn)建設(shè)中去。我想，這或許也是建筑設(shè)計(jì)上中國(guó)特色的一個(gè)繼承點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)。因?yàn)槿魏谓ㄖ蛩囆g(shù)的創(chuàng)新都離不開(kāi)優(yōu)秀思想和理念這個(gè)依據(jù)。

５、北京首家社區(qū)完成形象設(shè)計(jì)

亞運(yùn)村安慧里社區(qū)完成ＣＩ形象設(shè)計(jì)，這是北京市首家。該社區(qū)有自己的“社區(qū)旗”以及“區(qū)徽”，還設(shè)定了從理念至形象上的細(xì)則。

亞運(yùn)村安慧里社區(qū)主會(huì)場(chǎng)，有一本翻開(kāi)的書的社區(qū)旗，由藍(lán)紅黑黃綠五種顏色組成。這個(gè)圖案同樣形成了社區(qū)的區(qū)徽以及區(qū)標(biāo)，并發(fā)給社區(qū)居民。同時(shí)，社區(qū)居民將收到一份“社區(qū)ＣＩ手冊(cè)”，該手冊(cè)對(duì)社區(qū)在安全、體育、文化、應(yīng)急系統(tǒng)、醫(yī)療保健等方面提出了精確指標(biāo)，在昨天公布之日該社區(qū)已全部做到。如：６０歲以上老人每６００人一名護(hù)士、平均５０００人有一個(gè)干洗店和制衣店、社區(qū)至少有一家銀行、飯館至少有３家，建社區(qū)學(xué)校且社區(qū)教室每萬(wàn)人一間，小區(qū)閉路電視監(jiān)控，周界防范報(bào)警系統(tǒng)，樓宇對(duì)講防盜系統(tǒng)，住戶報(bào)警系統(tǒng)，保安巡更系統(tǒng)的建立達(dá)７０％等內(nèi)容。

６、西安重現(xiàn)盛唐園林風(fēng)貌

日前西安興慶宮計(jì)劃投資將近１億元重現(xiàn)盛唐園林風(fēng)貌。園內(nèi)所有仿古建筑物及周邊環(huán)境都在進(jìn)行變革性修繕整治。園內(nèi)部分原來(lái)的混凝土道路已經(jīng)被青石板取代。由郭沫若親筆題名的該園標(biāo)志性建筑物“沉香亭”修繕工作現(xiàn)已接近頂部。原來(lái)所有仿古建筑物表面彩繪全部去除后更新，部分建筑物的造型正在向唐代風(fēng)格靠近。

據(jù)劉建設(shè)園長(zhǎng)介紹，自去年開(kāi)始的興慶湖清淤工程已于今年５月１日前結(jié)束，目前園內(nèi)１０余個(gè)仿古建筑物的維修工作及道路鋪砌工程已拉開(kāi)帷幕。通過(guò)這次大規(guī)模、綜合性修繕，要求興慶宮公園在風(fēng)格上盡量接近唐代，并且要提高檔次。整個(gè)工程要求在今年９月２０日前基本完工，爭(zhēng)取在國(guó)慶節(jié)前讓湖水蕩碧波，公園展唐采。

７、營(yíng)銷的“非實(shí)體化”傾向

現(xiàn)今地產(chǎn)營(yíng)銷最關(guān)鍵的一點(diǎn)，就是要捕捉并放大在樓盤實(shí)體中所蘊(yùn)含的文化意象，并以文化范疇來(lái)塑造并表征這種在產(chǎn)品實(shí)體中所遮蔽著的意象，使?fàn)I銷呈現(xiàn)出一定的“非實(shí)體化”傾向。陸新畬談起綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的圣約瀚名邸高檔社區(qū)營(yíng)銷手法：因?yàn)榇藰潜P所在地靠近圣約瀚大學(xué)舊址，所以把“生活的藝術(shù)”確立為設(shè)計(jì)理念，不僅售樓處用藝術(shù)吊燈、中廳鋼琴、名畫印品來(lái)體現(xiàn)其優(yōu)雅、尊貴品味，而且電視廣告片也是別具一格，用電影膠片制作出帶有“符號(hào)感”的懷舊畫面，勾起人們對(duì)往日情懷的追憶。這種“文化引發(fā)心靈共鳴”的產(chǎn)品定位與營(yíng)銷方式，令圣約瀚名邸炙手可熱。

綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的“綠地名人坊”也是如此，中國(guó)傳統(tǒng)的藝術(shù)氛圍、文化思想融入到現(xiàn)代建筑的環(huán)境中，厚重的文化底蘊(yùn)、人本氣質(zhì)與靈動(dòng)的思考空間，成就了這一文化名宅。在“大名者的居?！痹O(shè)計(jì)定位下的綠地名人坊以清溪、竹林、木廊等中式符號(hào)營(yíng)造出禪意景觀和儒雅氛圍，準(zhǔn)確地傳達(dá)出建筑的氣質(zhì)。素淡凝重的裝修風(fēng)格，獨(dú)具中華文化意韻的飾品、背景音樂(lè)，使視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)渾然一體，文化內(nèi)涵自然滲透于居室的每一方寸間。

８、地產(chǎn)名家論品牌

張寶全：我個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)界的品牌正在逐漸形成，許多優(yōu)秀的企業(yè)也正在追求自己的品牌。房地產(chǎn)業(yè)存在企業(yè)品牌，產(chǎn)品品牌不容易形成，因?yàn)樗械牡禺a(chǎn)產(chǎn)品都是地域化的產(chǎn)品，而且在同一地區(qū)內(nèi)由于位置不同、自然條件不同，差別很大，地產(chǎn)產(chǎn)品是一種個(gè)性化的非標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品。它不像家電等是一種標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，它沒(méi)法進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。

王若雄：我認(rèn)為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)品牌遠(yuǎn)遠(yuǎn)比項(xiàng)目品牌重要得多，在目前中國(guó)房地產(chǎn)的這種發(fā)展?fàn)顩r下，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，某一個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)做好，但要真正形成整個(gè)企業(yè)的品牌則不太容易。而且品牌一旦形成，便無(wú)形之中加大了這個(gè)企業(yè)的責(zé)任。

企業(yè)品牌的形成和這個(gè)企業(yè)成本中的人工成本是分不開(kāi)的。由于目前整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)較低，真正形成一個(gè)企業(yè)的品牌非常困難。一個(gè)品牌的企業(yè)，質(zhì)量是第一位的。在房地產(chǎn)建筑過(guò)程中，建筑工人是直接負(fù)責(zé)質(zhì)量的對(duì)象。可是在當(dāng)前，我國(guó)大部分建筑工人是那些剛剛放下鋤頭進(jìn)城的農(nóng)民，而正是他們肩負(fù)著質(zhì)量的重任。在這種情況下，要培植一個(gè)系列化的、專業(yè)化的、標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)產(chǎn)品是比較困難的。用一顆平常的心，正直的心，去做正派的事，可能會(huì)越做越好。

袁三平：品牌應(yīng)該是一個(gè)公司的品牌，團(tuán)隊(duì)的品牌。房地產(chǎn)發(fā)展商的主要工作是一個(gè)集成，利用廣泛的社會(huì)資源，是一個(gè)整合的過(guò)程。在這種整合的過(guò)程中，最大的問(wèn)題是如何顯現(xiàn)出你的水平，可能會(huì)有其他許多因素，但是管理的責(zé)任完全在于發(fā)展商，從立項(xiàng)、定位到銷售，甚至到售后服務(wù)，這個(gè)過(guò)程表現(xiàn)的就是你企業(yè)的品牌，公司管理水平的高低直接體現(xiàn)在項(xiàng)目的好壞上。

任志強(qiáng)：用最簡(jiǎn)單的話來(lái)解釋，品牌就是一種要約，品牌就是一種承諾，就是要給消費(fèi)者一種確定性的承諾。維護(hù)和創(chuàng)造品牌需要極大的成本，需要有內(nèi)部的要約，要克服兌現(xiàn)承諾的困難，最后才有可能最終確立。品牌的價(jià)值在于它可以持續(xù)不斷地為后繼產(chǎn)品創(chuàng)造價(jià)值。現(xiàn)在房地產(chǎn)更新的速度高于任何一個(gè)產(chǎn)品更新的速度。

９、開(kāi)創(chuàng)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代

中國(guó)人的模仿能力可能是世界第一流的，“一窩風(fēng)”現(xiàn)象也可能是中國(guó)獨(dú)有的。只要是新東西、好東西，既不怕你大也不怕你小，要不了幾天，神州大地就會(huì)到處都是。房地產(chǎn)也不例外，從中國(guó)房地產(chǎn)真正走向商品化的那一天起，同質(zhì)化就未能避免。特別是近幾年，一會(huì)兒“歐風(fēng)“一片、一會(huì)兒到處是洋房，有人做生態(tài)住宅，不幾天，仿佛全國(guó)都成了生態(tài)，復(fù)式好賣，不管是高層多層，也不管是經(jīng)濟(jì)房還是豪宅，呼啦啦都搞復(fù)式單位。最嚴(yán)重的是外立面的同質(zhì)化，造型、顏色、用料都一樣，把一個(gè)本來(lái)豐富多彩的城市搞的如此呆板、單調(diào)，不知那些開(kāi)發(fā)商想沒(méi)想過(guò)，歷史和后人會(huì)對(duì)他們?cè)鯓釉u(píng)價(jià)？同質(zhì)化帶來(lái)的惡果，除了對(duì)城市形象造成極大的破壞外，對(duì)發(fā)展商自己也沒(méi)任何好處。市場(chǎng)永遠(yuǎn)不會(huì)接受同質(zhì)化。消費(fèi)者要的是一個(gè)家，一個(gè)自己的不同于別人的家，一個(gè)能融合自己個(gè)性、感情、愛(ài)好、習(xí)慣的舒適的家，既然你的和他的和他他的都一樣，我干嗎選你的？

所以，在硬件上無(wú)法避免后，一些開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始認(rèn)識(shí)到服務(wù)在競(jìng)爭(zhēng)中的作用了，但是，他們不知道，服務(wù)也是可以模仿的，而且服務(wù)以一種共性的方式提供給每一個(gè)獨(dú)特的人，其消費(fèi)者得到的最終服務(wù)效果又怎樣？我們可想而知。

馬斯洛提出人的五種需求，其最高層次的需求是自我實(shí)現(xiàn)。馬斯洛在這里強(qiáng)調(diào)的是“自我”，也就是說(shuō)，人的需求發(fā)展到最高層次后，那些共性的、同質(zhì)的、不自我的需求提供物是無(wú)法完成實(shí)現(xiàn)的。要完成自我實(shí)現(xiàn)唯有體驗(yàn)，因?yàn)橹挥畜w驗(yàn)是完全自我的。

如果開(kāi)發(fā)商們從一開(kāi)始就有意識(shí)的以一種體驗(yàn)心態(tài)，去規(guī)劃、去設(shè)計(jì)、去建造、去經(jīng)營(yíng)，一開(kāi)始就有意識(shí)的為消費(fèi)者營(yíng)造、提供一個(gè)可以體驗(yàn)的過(guò)程、環(huán)境和氛圍，那么可以肯定，你所提供的就不是其他人可以模仿的。

麗江花園之所以成功就是因?yàn)樗麄儬I(yíng)造的社區(qū)文化，都是消費(fèi)者能夠參與并喜歡參與的，如每年定期舉行的業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)、麗江藝術(shù)節(jié)等，強(qiáng)調(diào)業(yè)主的親身體驗(yàn)，并因?yàn)槊篮玫捏w驗(yàn)而讓人們記憶深刻，從而達(dá)到以老帶新的磁場(chǎng)效應(yīng)。這就是麗江花園長(zhǎng)銷不衰的秘訣。但是我們不得不承認(rèn)，麗江花園的文化體驗(yàn)是不自覺(jué)的、無(wú)意識(shí)的，要想在當(dāng)今激烈的競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出，必須要非常著意地營(yíng)造一些體驗(yàn)主題、體驗(yàn)環(huán)境、體驗(yàn)過(guò)程、體驗(yàn)細(xì)節(jié)，而且這里必須說(shuō)明的是，體驗(yàn)不僅僅產(chǎn)生于文化，體驗(yàn)雖然更多是精神上的，但必須與感官緊密聯(lián)系，包括觸覺(jué)、味覺(jué)、視覺(jué)、嗅覺(jué)、聲覺(jué)。房產(chǎn)新知識(shí)精華（2）本期標(biāo)題

１、山水文園邀業(yè)主參與產(chǎn)品研發(fā)

２、獨(dú)具特色是小區(qū)景觀之魂

３、復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“１＋１＞２”

４、復(fù)興失落的院落文明

５、以人為本設(shè)計(jì)人居環(huán)境

６、樓市進(jìn)入“服務(wù)經(jīng)濟(jì)”時(shí)代

７、客戶的價(jià)值需求是核心

位于北京東南三環(huán)的高檔社區(qū)山水文園，日前宣布成立“山水人·家園共建研發(fā)沙龍”，并表示山水文園的全體業(yè)主都將成為產(chǎn)品研發(fā)人員，鼓勵(lì)全員積極參與產(chǎn)品研發(fā)。

由業(yè)主定期向開(kāi)發(fā)商提出針對(duì)包括山水文園在內(nèi)的，加拿大ＬＶＣ國(guó)際投資集團(tuán)開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目的合理化建議，建議內(nèi)容涵蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品研發(fā)、新技術(shù)運(yùn)用、設(shè)施更新、物業(yè)管理等從硬件到軟件的各個(gè)方面，充分發(fā)揮業(yè)主的主觀能動(dòng)性，與開(kāi)發(fā)商一起把山水文園建設(shè)得更加完美，創(chuàng)造出更適宜人居住的社區(qū)。新老業(yè)主填寫申請(qǐng)表后即可加入共建沙龍，銷售人員與物業(yè)公司隨時(shí)將意見(jiàn)反饋至山水文園研發(fā)中心，經(jīng)整理后提交共建沙龍?jiān)u委會(huì)，并公開(kāi)展示，選擇優(yōu)秀且切實(shí)可行的建議付諸實(shí)施。

２、獨(dú)具特色是小區(qū)景觀之魂

從買套房子安個(gè)家，到一種生活方式的改變，使住房消費(fèi)市場(chǎng)日趨成熟，人們對(duì)小區(qū)景觀的關(guān)注程度越來(lái)越高，而集觀賞、休閑與實(shí)用性為一體的小區(qū)景觀，已愈來(lái)愈受到人們的青睞。被建設(shè)部授予魯班傳人的合肥市園林建筑工程公司副總經(jīng)理項(xiàng)舉海，日前向記者細(xì)說(shuō)了他對(duì)營(yíng)造小區(qū)景觀的理解和認(rèn)識(shí)。

首先，營(yíng)造小區(qū)景觀要求開(kāi)發(fā)商必須具有追求一流的精品意識(shí)和誠(chéng)信務(wù)實(shí)的作風(fēng)，因?yàn)椋@是做好這項(xiàng)工作的前提和基矗

其次，景觀設(shè)計(jì)單位要具備高超的設(shè)計(jì)水平和成熟的設(shè)計(jì)方案，在充分領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)理念的基礎(chǔ)上把握好尺度，處理好三個(gè)問(wèn)題：生態(tài)、審美、游息。生態(tài)：即要求小區(qū)植物配置應(yīng)有層次感，所有的景觀設(shè)計(jì)要貼近自然，讓業(yè)主能感受到移步換景和一年四季的更迭；審美：即在營(yíng)造小區(qū)景觀時(shí)，要將文化內(nèi)涵融入到亭臺(tái)廊榭、假山小品、小橋流水等景觀的建設(shè)中，讓業(yè)主在親近自然之時(shí)受到一種文化氣息的熏陶；游息：即小區(qū)景觀營(yíng)造應(yīng)本著“以人為本”的理念，將其打造成可觀、可行、更可棲的境地。景觀設(shè)置要講究布局、園林小品的形態(tài)、風(fēng)格、尺度要與周圍環(huán)境充分協(xié)調(diào)。

另外，施工方既要尊重圖紙，又不能囿于圖紙，工程的實(shí)施要具備一定的二次創(chuàng)造能力和講究一定的靈活性。項(xiàng)經(jīng)理說(shuō)他們公司在承接由美國(guó)貝爾高林（全球三大知名景觀設(shè)計(jì)公司之一）設(shè)計(jì)的合肥“新華·學(xué)府花園”的一期景觀施工中，就遇到了這樣的挑戰(zhàn)：其一，開(kāi)發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)高。新華房地產(chǎn)公司以精品的態(tài)度對(duì)待景觀施工，要求按圖施工，一次成熟全面交付；其二，設(shè)計(jì)單位要求高。美國(guó)貝爾高林要求必須百分之百再現(xiàn)其歐陸庭院的設(shè)計(jì)風(fēng)格和藝術(shù)韻味，對(duì)選材、施工的要求幾乎到了苛刻的地步；其三，工期短。從施工到交付僅３７天；其四，施工工藝復(fù)雜。每個(gè)庭院風(fēng)格景觀要素復(fù)雜，線條感強(qiáng)，幾何圖案多，工序極其復(fù)雜，并且又都十分注重圖案造型，運(yùn)用不同的線條和色塊，豐富空間層次，小中見(jiàn)大，增強(qiáng)空間的可讀性。如在建設(shè)舒曼之庭的景觀時(shí)，考慮到地下車庫(kù)給景觀建設(shè)帶來(lái)的困難，在開(kāi)發(fā)商的支持下，與貝爾高林多次協(xié)調(diào)論證，最終跳出圖紙，采用造型別致的桌椅、樹池來(lái)點(diǎn)綴庭院，既克服了景觀建設(shè)中的實(shí)際困難，又使庭院不失特色。

最后，項(xiàng)經(jīng)理說(shuō)，營(yíng)造小區(qū)景觀成功的關(guān)鍵在于獨(dú)具特色，缺乏個(gè)性和模仿景觀永遠(yuǎn)“生產(chǎn)”不出令業(yè)主滿意的“產(chǎn)品”。

３、復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“１＋１＞２

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，地產(chǎn)和教育聯(lián)姻、地產(chǎn)和體育結(jié)合等以“雙劍合璧”的方式、超前的文化內(nèi)涵、先進(jìn)的科學(xué)理念、全新的生活水準(zhǔn)贏得了市常

復(fù)合地產(chǎn)像神奇的嫁接術(shù)，根本點(diǎn)在于將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合起來(lái)，從而為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合人居生活。

從某種意義上講，一個(gè)成功的復(fù)合地產(chǎn)之所以成功，就在于貫徹了“創(chuàng)造給消費(fèi)者一個(gè)適宜的人居環(huán)境”，突出人性化、生活化、便利性、新生活方式等主題訴求。

“產(chǎn)業(yè)滲透”的開(kāi)發(fā)模式

就像學(xué)科之間的相互滲透造成了現(xiàn)代學(xué)術(shù)體系中的“邊緣學(xué)科”一樣，復(fù)合地產(chǎn)可以看做是把狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、休閑、科技、金融等產(chǎn)業(yè)融合起來(lái)，所創(chuàng)造出的一種全新的人居生活方式。這表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)脫離了單純的“蓋房子”和一般的住宅開(kāi)發(fā)，而發(fā)展到“房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合”的階段，開(kāi)發(fā)模式通過(guò)資源的整合和產(chǎn)業(yè)的整合以創(chuàng)造出更大的開(kāi)發(fā)價(jià)值。

成功的復(fù)合地產(chǎn)，都是人類生活息息相關(guān)的元素同地產(chǎn)嫁接整合的結(jié)果，人性化的特征非常明顯，因?yàn)樗厝皇桥c人類生活基本需求高度相關(guān)，比如休閑、旅游、運(yùn)動(dòng)、教育等，正是由于不同的復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)品體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與不同的人類生活元素的有機(jī)結(jié)合。因此，也可以認(rèn)為，復(fù)合地產(chǎn)意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步入一個(gè)細(xì)節(jié)化、差異化的時(shí)代，而各種各類的復(fù)合地產(chǎn)，其不同的組合方式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)特定目標(biāo)群體進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷細(xì)分的結(jié)果，“特色化生存”作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)縱深發(fā)展的體現(xiàn)，表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的超越。

引領(lǐng)“新生活方式”

復(fù)合地產(chǎn)的魅力在于，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人類生活元素的有機(jī)結(jié)合，從而給消費(fèi)者帶來(lái)一種新的生活方式。

對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，造景觀、造環(huán)境，是許多房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式。但是，更精明的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到，選擇房子其實(shí)意味著選擇一種生活方式。融僑家園系列就以創(chuàng)造品位的“現(xiàn)代城市生活”為追求而享有盛譽(yù)。

“合璧”在于相得益彰

專家認(rèn)為，一個(gè)成功的復(fù)合地產(chǎn)，意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人類生活元素的“合璧”發(fā)揮出“１＋１＞２”的效應(yīng)，這是一種規(guī)模效應(yīng)，一種結(jié)構(gòu)的力量。它要求復(fù)合地產(chǎn)必須講求適應(yīng)性，讓主題與消費(fèi)者的需求能夠有機(jī)地匹配，主題和優(yōu)勢(shì)資源能夠有機(jī)地匹配，相得益彰。

如同“雙劍合壁”的“鋒芒”，在于兩個(gè)使劍的人“心心相穎配合默契，復(fù)合地產(chǎn)的成功在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與優(yōu)勢(shì)資源（既有的或可挖掘、可創(chuàng)造的）的和諧結(jié)合，形成獨(dú)特的屬于人文環(huán)境范疇的“知識(shí)景觀”。

業(yè)界人士認(rèn)為，隨著復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向縱深發(fā)展，貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的有機(jī)的、廣泛的復(fù)合，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理以及售后服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，這一開(kāi)發(fā)理念將日漸成為共識(shí)。

院落的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史

城市由院落聚集而成，院落的風(fēng)貌與特征構(gòu)成了一個(gè)城市的風(fēng)貌與特征，在院落還是人們生活的主要空間的時(shí)候，每一座城市都有著自己獨(dú)特的面孔，因?yàn)槊恳环N院落形態(tài)都反映著一時(shí)一地的生活狀態(tài)。

從四合院認(rèn)出北京、用石庫(kù)門找到上海、以圍樓識(shí)別福建……從墻的高矮、門的大孝窗的風(fēng)格乃至房間與房間的組合，想象出當(dāng)時(shí)的生活和發(fā)生的故事。

當(dāng)高樓大廈取代院落成為人們生活的主要載體，城市與城市之間的區(qū)別也日益淡漠，城市的面孔變得日益模糊。

我們正處在一個(gè)院落消亡的時(shí)代

文明異變的征兆由來(lái)已久，院落消亡的情形遍布世界。工業(yè)文明在侵蝕自然和人文的同時(shí)，也在破壞著城市的歷史和文化。當(dāng)生硬的外廓線和龐大的建筑怪物充塞著城市，誰(shuí)能夠不覺(jué)得恍惚無(wú)措？當(dāng)生活從不同的院落移植進(jìn)了千篇一律的高樓大廈，誰(shuí)還能看得清自己的面孔？于是人們忙于為自己的城市尋找新的象征，廣嘗鐵塔、摩天大廈……然而這些只是外在的城市符號(hào)，既不屬于生活，也不屬于人文，我們無(wú)法看到城市里人的狀態(tài)，無(wú)法感覺(jué)到這個(gè)城市人的心情。

對(duì)院落的緬懷就是對(duì)人文失落的緬懷

文化是屬于地域與群落的，文化的個(gè)性特征即是民族性。當(dāng)院落消亡，地域的特征模糊，群落的生活形態(tài)趨同，同時(shí)失去的是我們的文化特征和我們的民族性，同時(shí)斷裂的是人文景觀和歷史文脈。

我們呼喚院落的復(fù)興，不僅僅是院落的復(fù)興，更是文化的復(fù)興、民族性的復(fù)興、人文精神的復(fù)興。

我們復(fù)興院落，不僅僅是院落，更是精神與文化向異變斷裂的文明做出的抗?fàn)帯?/p>

正如文藝復(fù)興不是希臘古代文明的簡(jiǎn)單重現(xiàn)，而是以希臘文明為感召的全新的觀念與精神的覺(jué)醒。我們復(fù)興院落，也不是簡(jiǎn)單地拷貝和復(fù)制中國(guó)傳統(tǒng)院落形式，而是由中國(guó)院落建筑的文化符號(hào)和現(xiàn)代建筑的表現(xiàn)手法平行構(gòu)置出的現(xiàn)代院落。

我們抽象傳統(tǒng)院落的文化符號(hào)，但運(yùn)用現(xiàn)代建筑語(yǔ)言將之翻譯出來(lái)，形成全新的中國(guó)現(xiàn)代建筑語(yǔ)境，使世界上每個(gè)人都能夠“聽(tīng)懂”，都能夠感受到其中強(qiáng)大的生命力和東方美感。

中國(guó)建筑沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)現(xiàn)代主義，要么拷貝傳統(tǒng)，要么面對(duì)現(xiàn)代化而不知所措，顯得不倫不類。形象地說(shuō)，連這些建筑也不知道“自己是誰(shuí)”。

也許是深山小鎮(zhèn)里帶著車轍痕跡的青石板，也許是江南水鄉(xiāng)一帶歷經(jīng)滄桑的水磨石墻，也許是北方農(nóng)村一座廢棄不用的牌坊門樓，也許是蜀道驛站幾級(jí)斑駁的臺(tái)階……我們不僅抽取傳統(tǒng)院落中的語(yǔ)言符號(hào)，甚至?xí)?shí)物保留下來(lái)，重新融合構(gòu)置進(jìn)全新的建筑肌理之中。

沒(méi)有使用價(jià)值的東西，即使做得再完美，也沒(méi)有生命力，不可能長(zhǎng)久地存在下去，更不可能成為城市形態(tài)的組成部分。

我們所要做的，不僅是復(fù)興現(xiàn)代院落，更是賦予現(xiàn)代院落以生命，使其融入現(xiàn)代生活，成為城市生活的一部分。這正是現(xiàn)代院落的意義。

５、以人為本設(shè)計(jì)人居環(huán)境

居住區(qū)是人們最親近的家園，現(xiàn)代居住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)如何創(chuàng)造出更加舒適、更加便捷、更加文明健康的人居環(huán)境，是時(shí)代的要求，也是市場(chǎng)的要求，近日記者就此問(wèn)題采訪了寧夏建筑設(shè)計(jì)研究院高級(jí)建筑師張惠。

居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)是居住區(qū)建設(shè)的靈魂，科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)是居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的第一步。新時(shí)期的居住區(qū)設(shè)計(jì)應(yīng)該是一個(gè)對(duì)人的行為包括生活方式等進(jìn)行深入理性思考而獲得的結(jié)果，應(yīng)該為社會(huì)公眾提供合理的、人性的“建筑空間”，并賦予其現(xiàn)代精神、人性化、個(gè)性化的生活方式與價(jià)值。

居住區(qū)在總體規(guī)劃的空間構(gòu)思上，要體現(xiàn)文化的、地區(qū)的設(shè)計(jì)理念，總體布局應(yīng)能與自然環(huán)境和城市環(huán)境和諧統(tǒng)一，并具有相對(duì)的獨(dú)立性；其整體空間又能為城市創(chuàng)造出優(yōu)美的城市景觀與天際輪廓線，在局部的空間結(jié)構(gòu)上應(yīng)能突出街區(qū)的多樣性與統(tǒng)一性，為個(gè)性化與多樣化的創(chuàng)作留出一定空間。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)層面要注重整體的協(xié)調(diào)性與科學(xué)性。首先總體設(shè)計(jì)的功能分布應(yīng)合理，各項(xiàng)用地面積指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)要恰當(dāng)；其次交通道路規(guī)劃系統(tǒng)應(yīng)明確，因?yàn)榫幼^(qū)的交通道路網(wǎng)絡(luò)被稱為居住區(qū)的血脈，是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)鍵所在。路網(wǎng)怎樣設(shè)計(jì)，人車分流還是合流，很大程度上關(guān)系著居住生活質(zhì)量。居住區(qū)的路幅不宜太寬，太寬了易使駕車人放松警惕，容易開(kāi)快車，增添安全隱患。一般情況下，小區(qū)主路雙車道即可，路幅可適當(dāng)窄一點(diǎn)，路網(wǎng)應(yīng)當(dāng)密一點(diǎn)。這樣交通用地、投資不增加，既能滿足交通功能要求，又能改善交通安全環(huán)境。第三，要解決停車問(wèn)題，要有足夠的車位數(shù)量，要能夠便捷地存取車輛，要處理好人、車、綠地的矛盾。

居住區(qū)總體布局要考慮住宅的朝向、陽(yáng)光、通風(fēng)并有利于安全健康。合理處理居住區(qū)公共空間的共享關(guān)系，完善文化、藝術(shù)、體育、娛樂(lè)、商業(yè)等公共配套設(shè)施。近年來(lái)，小區(qū)由兵營(yíng)式的布置到錯(cuò)落有致的靈活布局；從火柴盒式單體到高低錯(cuò)落、坡頂線腳的群體，使建筑造型有了很大的飛躍。而現(xiàn)今流行的自由靈活的布局以及體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格的弧墻曲頂、簡(jiǎn)約明快的線條色彩都在迎合現(xiàn)代人的審美情趣，體現(xiàn)著“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。

居住區(qū)建筑設(shè)計(jì)

居住區(qū)中住宅是建筑設(shè)計(jì)的主體，住宅單體平面設(shè)計(jì)應(yīng)創(chuàng)造合理、健康、靈活、舒適、安全、個(gè)性化和符合審美要求的居住空間。住宅戶型需要根據(jù)不同目標(biāo)、客戶群體進(jìn)行不同的戶型設(shè)計(jì)，這是住宅設(shè)計(jì)“以人為本”的基矗住宅不僅是人們生活起居的場(chǎng)所，同時(shí)也是人類精神生活的一種載體。“人性化”、“個(gè)性化”空間需求逐漸成為一種時(shí)尚，各種空間的住宅設(shè)計(jì)也越來(lái)越多地被人們所接受和享用。建筑的造型、立面、色彩及細(xì)部如門窗、窗套、陽(yáng)臺(tái)、雨縫等，是居民直接感受最強(qiáng)烈的部位。除戶內(nèi)部分外，公共部位設(shè)計(jì)也要充分體現(xiàn)人性化的需求。樓梯間、電梯廳及公共走道，甚至戶門外的所有公共空間都要精心設(shè)計(jì)。同時(shí)在無(wú)障礙的設(shè)計(jì)上也要體現(xiàn)出對(duì)殘疾人的關(guān)愛(ài)。

建筑能耗是城市能源消耗的主要部分，綠色環(huán)保節(jié)能是可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。合理的空間組織，新型節(jié)能材料的應(yīng)用，應(yīng)在設(shè)計(jì)中得到體現(xiàn)。熱、電、水、天然氣等資源的綜合高效利用和節(jié)約是發(fā)展的趨勢(shì)。例如居住區(qū)利用小區(qū)垃圾焚燒給小區(qū)供熱；利用中水（為生活污水或工業(yè)廢水經(jīng)處理，可以重復(fù)使用但未達(dá)到飲用標(biāo)準(zhǔn)的水）系統(tǒng)給住戶衛(wèi)生間抽水馬桶供水；利用植物綠化降低噪音、凈化空氣，以及天然水的再利用等，未來(lái)的小區(qū)生態(tài)模式即是通過(guò)增加科技含量，優(yōu)化住宅設(shè)計(jì)來(lái)達(dá)到對(duì)環(huán)境的保護(hù)。

居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)

環(huán)境設(shè)計(jì)的理念，經(jīng)歷了從“集中綠地＋組團(tuán)綠地”到“均好性設(shè)計(jì)”，從“仿中西園林”到“生態(tài)小區(qū)”，從“公園”到“家園”的過(guò)程。居住環(huán)境的優(yōu)劣直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量，是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的靈魂。環(huán)境決不單指綠化景觀，環(huán)境的概念幾乎涵蓋存在于人類周圍的一切。歸納起來(lái)，分為自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、物質(zhì)環(huán)境三個(gè)方面。自然環(huán)境強(qiáng)調(diào)生態(tài)性，社會(huì)環(huán)境突出文化性，物質(zhì)環(huán)境提倡功效性。居住區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)具備生態(tài)環(huán)境功能、景觀文化功能和休閑活動(dòng)功能。從綠化、園藝、環(huán)保和節(jié)能等諸多方面綜合考慮，注重環(huán)境的生態(tài)化與個(gè)性化，崇尚自然，追求原生的自然環(huán)境與人工元素的緊密結(jié)合。使居住者在使用上的生理需要與觀賞上的心理需要相結(jié)合；滿足人們的娛樂(lè)、休閑、健身需要；應(yīng)考慮老人、兒童兩個(gè)層次的不同需要等等。同時(shí)，人性化的設(shè)計(jì)，如綠化景觀、殘障坡道、兒童樂(lè)園、健身步道、游泳池、網(wǎng)球嘗棋牌亭等設(shè)施的布置，均應(yīng)傳達(dá)一種生活在其中的人們的關(guān)愛(ài)，體現(xiàn)出一種社區(qū)文化，真正做到“以人為本”，創(chuàng)造出既有人情味，又有個(gè)性化的環(huán)境空間。

一個(gè)真正有活力的居住小區(qū)，是可持續(xù)發(fā)展的小區(qū)。人是居住小區(qū)的主體，是具體的使用者。只有最大限度地滿足人的需求，才能使居住小區(qū)的活力得以再生。因此應(yīng)將“以人為本”的理念始終貫穿于整個(gè)規(guī)劃、建筑、環(huán)境、室內(nèi)設(shè)計(jì)之中。

６、樓市進(jìn)入“服務(wù)經(jīng)濟(jì)”時(shí)代

國(guó)際旅店業(yè)巨頭希爾頓有一句座右銘“你今天對(duì)客人微笑了嗎？”依靠這句座右銘，希爾頓從5000美元起家，造就了希爾頓旅店的“帝國(guó)”。松下公司曾有一句名言：售前的奉承不如售后的服務(wù)。

目前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，各種同類產(chǎn)品在品質(zhì)、價(jià)格上的差異已經(jīng)不大，而且傳統(tǒng)意義上的服務(wù)也不相上下，打破平衡的手段只有兩種：一種是產(chǎn)品創(chuàng)新，另一種就是在傳統(tǒng)客戶服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行服務(wù)升級(jí)。因此，當(dāng)今的“客戶服務(wù)”不再是傳統(tǒng)意義上僅僅體現(xiàn)在對(duì)產(chǎn)品售后的“客戶服務(wù)”，而應(yīng)涵蓋到從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、使用幾個(gè)環(huán)節(jié)中所有的服務(wù)領(lǐng)域，而且越來(lái)越強(qiáng)調(diào)多元化、人性化、規(guī)模化和個(gè)性化。

房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，由于受到房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展水平的限制，樓市的產(chǎn)品創(chuàng)新很難再有質(zhì)的突破，產(chǎn)品品質(zhì)的“趨同性”越來(lái)越嚴(yán)重，而價(jià)格、地段也不再成為商戰(zhàn)取勝的唯一法寶。此時(shí)，如按市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的規(guī)律來(lái)判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)也已進(jìn)入“服務(wù)經(jīng)濟(jì)”時(shí)代，開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)豐富客戶服務(wù)的內(nèi)涵、擴(kuò)大服務(wù)的寬度、延長(zhǎng)服務(wù)的長(zhǎng)度來(lái)再一次贏得屬于自己的市場(chǎng)空間。

當(dāng)前，北京房地產(chǎn)業(yè)還處于初級(jí)階段，這與地產(chǎn)界普遍存在的“急功近利”的從商心態(tài)和對(duì)客戶服務(wù)的認(rèn)知程度有關(guān)。許多房地產(chǎn)企業(yè)也成立了客戶服務(wù)機(jī)構(gòu)，但“客戶服務(wù)部”往往最終卻成了“客戶管理部”、“投訴受理部”。其主要原因是大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)客戶服務(wù)領(lǐng)域的認(rèn)知面比較窄，普遍認(rèn)為抓好服務(wù)就是抓好保修、抓好物業(yè)管理、抓好服務(wù)態(tài)度等，將服務(wù)看成是平息客戶不滿的主要手段，而沒(méi)有將服務(wù)當(dāng)做帶動(dòng)銷售的重要工具。

市場(chǎng)的發(fā)展和激烈的競(jìng)爭(zhēng)，使客戶購(gòu)房選擇余地越來(lái)越大。因此，客戶購(gòu)房已經(jīng)不再是單純解決居住的問(wèn)題，還有健康、安全、休閑、時(shí)尚等需求，而到入住后又產(chǎn)生了除了上述需求以外因購(gòu)房者自身文化背景、社會(huì)經(jīng)歷、年齡、職業(yè)等因素而引發(fā)的其他個(gè)性化需要。所以，與其他商品有所不同是，商品房的消費(fèi)群體既有共性需求又有個(gè)性需要，而這種個(gè)性需要是多種多樣的，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行分門別類。但是有一點(diǎn)很清楚，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間在客戶共性需求方面勢(shì)均力敵的時(shí)候，影響客戶購(gòu)買意向的因素往往就是哪個(gè)項(xiàng)目更能滿足他的個(gè)性需要，更能博得他的好感。這些個(gè)性需要往往是產(chǎn)品本身無(wú)法滿足的，而需要通過(guò)產(chǎn)品附加的服務(wù)來(lái)滿足，這也就是我們通常所說(shuō)的“服務(wù)能提高產(chǎn)品附加值”。

美林·香檳小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)商最近推出了“五個(gè)一工程”服務(wù)體系，服務(wù)的寬度覆蓋所有客戶從購(gòu)房到居住時(shí)所需要提供的服務(wù)，長(zhǎng)度到客戶入住之后仍將延續(xù)。他們認(rèn)為，在各類客戶個(gè)性化需要的背后，隱藏著一個(gè)共同的特征，那就是便利需求。而這種便利需求往往依靠開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部資源是無(wú)法提供的。因此，他們提出了“以誠(chéng)實(shí)的服務(wù)態(tài)度、可靠的服務(wù)保障為客戶提供更便利的服務(wù)”的口號(hào)。

為此，由美林·香檳小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)商牽頭，聯(lián)合了賣樓的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及裝修裝飾公司、園林公司、物業(yè)公司，成立了“美林·香檳小鎮(zhèn)客戶服務(wù)中心”，通過(guò)內(nèi)外部資源的整合，拓寬客戶服務(wù)領(lǐng)域，提高服務(wù)質(zhì)量和效率，延伸客戶服務(wù)的長(zhǎng)度，通過(guò)售后服務(wù)專員、置業(yè)顧問(wèn)、家居設(shè)計(jì)顧問(wèn)、園林設(shè)計(jì)顧問(wèn)、物業(yè)服務(wù)專員五個(gè)窗口對(duì)客戶采勸一對(duì)一”的貼身服務(wù)，通過(guò)這些窗口再整合更多的資源，形成金字塔形服務(wù)體系，為客戶提供更廣泛和更便利的服務(wù)。

有些人認(rèn)為，高檔樓盤就應(yīng)該提供高品質(zhì)的服務(wù)。但應(yīng)該看到，中低價(jià)位樓盤的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)同樣愈演愈烈，樓市的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)與商海的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)一樣，早晚會(huì)涉及到高、中、低各種價(jià)位產(chǎn)品的售后服務(wù)領(lǐng)域。

７、客戶的價(jià)值需求是核心

談到企業(yè)的營(yíng)銷策劃理念，楊鵬賢結(jié)合廣州城建的工作實(shí)際認(rèn)為：首先，客戶的價(jià)值需求是企業(yè)的核心價(jià)值。“以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以客戶為中心”是我們營(yíng)銷價(jià)值體系的核心訴求。站在客戶的立場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)和體驗(yàn)不同客戶群體的真實(shí)需求，然后提供相應(yīng)的商品房和服務(wù)，并隨著客戶需求的變化加以改進(jìn)和提高。在開(kāi)展?fàn)I銷策劃過(guò)程中，盡管樓盤的檔次不同，市場(chǎng)價(jià)值也存在不同的路徑，但是在滿足各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)基本需求的前提下，我們堅(jiān)持走精品路線。其次，誠(chéng)信營(yíng)銷強(qiáng)化品牌張力。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是誠(chéng)信經(jīng)濟(jì)，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)層出不窮的糾紛，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)尤顯重要。第三，全程營(yíng)銷確保產(chǎn)品附加值得以延伸。營(yíng)銷與策劃關(guān)注的不僅僅是前期階段，從項(xiàng)目的投資策劃介入是強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)導(dǎo)向的重要作用，營(yíng)銷實(shí)質(zhì)上是全程參與、全程策劃。

唐劍泉?jiǎng)t這樣闡述企業(yè)的營(yíng)銷策劃理念：以顧客為中心，以市場(chǎng)為導(dǎo)向；以質(zhì)量求生存，以誠(chéng)信求發(fā)展。同時(shí)，以弘揚(yáng)企業(yè)文化和社區(qū)文化的張力，來(lái)不斷提升珠島花園——“鵬達(dá)地產(chǎn)”品牌的知名度、美譽(yù)度、滿意度及忠誠(chéng)度；以產(chǎn)品取勝，以服務(wù)取信。唐劍泉還認(rèn)為，整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程，類似一個(gè)完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場(chǎng)調(diào)研，好像戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切營(yíng)銷行為的決策基礎(chǔ)；第二步營(yíng)銷策劃就是作戰(zhàn)司令部全部的決策過(guò)程，對(duì)具體操作而言，就是從營(yíng)銷的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、廣告策略和銷售策略這四個(gè)可控制方面入手策劃的；第三步計(jì)劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢(shì)，則等于開(kāi)戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援；銷售執(zhí)行，就是士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個(gè)步驟相互配合，一氣呵成。房產(chǎn)新知識(shí)精華（3）本期標(biāo)題

一、張雷談品牌

二、儒商黃永燦訪談

三、開(kāi)發(fā)“御品生活”

四、人與自然的詩(shī)意對(duì)話

五、天津興建“建筑師走廊”

六、萬(wàn)科企業(yè)理念

一、張雷談品牌

張雷認(rèn)為，一個(gè)品牌的生命力來(lái)自于塑造這個(gè)品牌的過(guò)程。這個(gè)建立品牌的過(guò)程往往需要１０年甚至是上百年。但是毀滅一個(gè)品牌只需要幾分鐘時(shí)間。張雷表示，現(xiàn)在越來(lái)越感受到品牌在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的無(wú)形價(jià)值。雖然當(dāng)代集團(tuán)在近幾年的發(fā)展中比較順利，品牌也在逐漸樹立起來(lái)了。但是當(dāng)代集團(tuán)仍然處于學(xué)步期，比起在國(guó)際市場(chǎng)上激烈競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)，所經(jīng)歷的坎坷和磨難是微不足道的。雖然現(xiàn)在規(guī)模比較大，發(fā)展比較快，但這是在和平和溫暖的環(huán)境中成長(zhǎng)起來(lái)的，沒(méi)有經(jīng)歷風(fēng)霜雨雪，所以還是比較脆弱的。從學(xué)步期到青春期，當(dāng)代集團(tuán)形成自己抗御風(fēng)險(xiǎn)、抗御競(jìng)爭(zhēng)的能力，還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。張雷介紹說(shuō)，盡管他對(duì)當(dāng)代集團(tuán)的發(fā)展充滿憂患意識(shí)，但對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景則相當(dāng)樂(lè)觀。他稱，盡管未來(lái)幾年因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，三外進(jìn)軍北京地產(chǎn)業(yè)的勢(shì)頭加大，市場(chǎng)的怪圈與惡戰(zhàn)會(huì)持續(xù)發(fā)生并有所升級(jí)，但整體而言，市場(chǎng)是讓人樂(lè)觀的。所以，他認(rèn)為，北京房地產(chǎn)至少還有２０年的發(fā)展期，而這個(gè)過(guò)程中一定是２０％的企業(yè)掌握了市場(chǎng)，其中８０％的企業(yè)因?yàn)闆](méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力，特別是沒(méi)有危機(jī)意識(shí)，會(huì)被市場(chǎng)拒絕，提前進(jìn)入衰敗期甚至死亡期。而張雷稱，當(dāng)代集團(tuán)一定要成為２０％企業(yè)中的佼佼者。當(dāng)代集團(tuán)提出，到５周歲生日的時(shí)候，將實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)１００個(gè)億的宏偉目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)這些市場(chǎng)目標(biāo)，當(dāng)代集團(tuán)２００３年在金融資本運(yùn)作方面，將并購(gòu)一家以上的企業(yè)，培育兩家上市企業(yè)。目前，后者正在緊鑼密鼓的進(jìn)行之中。在張雷的辦公桌上，幾乎每一樣器皿上都印著毛澤東的頭像。他對(duì)我們的偉大領(lǐng)袖用了“頂禮膜拜”這個(gè)詞。這一小小的細(xì)節(jié)，除了讓我們感受到張雷一種懷舊情緒外，也印照了一個(gè)企業(yè)家的野心和謀略。最后，我們得出一個(gè)結(jié)論，當(dāng)代集團(tuán)是有野心的，張雷也是有野心的一個(gè)人，他的野心在于把企業(yè)文化附加在產(chǎn)品身上產(chǎn)生更多更大的價(jià)值，從而真正實(shí)現(xiàn)文化地產(chǎn)，文化管理。

二、儒商黃永燦訪談

記者：別人稱你為儒商，你對(duì)“儒商”這個(gè)概念是如何理解的？

黃永燦：“儒商”一詞古已有之，即為“儒”與“商”的結(jié)合體，既有儒者的道德和才智，又有商人的財(cái)富與成功，是儒者的楷模，商界的精英。但當(dāng)今社會(huì)一些人在評(píng)價(jià)“儒商”的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，看的是這個(gè)人通過(guò)幾種方法掙了多少錢。作為一個(gè)對(duì)社會(huì)研究得十分透徹的企業(yè)家，應(yīng)著眼于他是否是一位有文化、講道德、善理財(cái)、會(huì)管理、創(chuàng)效益，并且能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，具有綜合創(chuàng)新能力的商人或企業(yè)家，是否有足夠的智慧和能力來(lái)確立一種適合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略和制度。

記者：你這間辦公室更象一個(gè)學(xué)者的書房，你感覺(jué)讀書學(xué)習(xí)對(duì)你從事房地產(chǎn)業(yè)的幫助有多大？

黃永燦：作為一個(gè)真正的商人，應(yīng)該具有較高的文化素質(zhì)，掌握先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，在企業(yè)發(fā)展中以智取勝，這些是我所要追求、所能把握并向社會(huì)奉獻(xiàn)的真實(shí)的東西。一直以來(lái)，在我的心中從未放下“學(xué)無(wú)止境、學(xué)思并重”這句八字箴言。

３４歲那年，我?guī)е鴱穆尻?yáng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)賺到的第一筆錢來(lái)到了廣東江門求學(xué)，為的是尋找心中的夢(mèng)想，但這個(gè)夢(mèng)想距離現(xiàn)實(shí)還有多遠(yuǎn)我并不清楚，我只清楚地知道，從一個(gè)行業(yè)到一個(gè)新的行業(yè)、從一個(gè)地方到一個(gè)新的地方都是一個(gè)從必然王國(guó)到自由王國(guó)的過(guò)程，而要成功實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)化，就要在永恒的變化中無(wú)止境地學(xué)習(xí)。

學(xué)習(xí)在我所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。今年７月份，為追求高檔物業(yè)上的創(chuàng)新，我冒著滂沱大雨一個(gè)人爬上了位于河南信陽(yáng)雞公山，到萬(wàn)國(guó)建筑博物館進(jìn)行學(xué)習(xí)研究，從陳舊的別墅群中發(fā)掘其造型、設(shè)計(jì)風(fēng)格的長(zhǎng)處，研究它們的采光、功能分區(qū)、解決采暖的辦法等等。為了搞清楚它的安全性能，甚至不惜爬進(jìn)潮濕發(fā)霉的地下通道親身感受，從而在學(xué)習(xí)中得出了建高檔別墅時(shí)應(yīng)該如何改進(jìn)安全功能的構(gòu)思，讓別墅在同質(zhì)化的今天又多了一個(gè)賣點(diǎn)。這些行為源于一份強(qiáng)烈的求知欲和敬業(yè)精神。

記者：你堅(jiān)持不懈地學(xué)習(xí)就是為了把房子建得更好嗎？

黃永燦：我知道孔子“知之者不如好知者，好知者不如樂(lè)之者”的道理，我把我的攝影之樂(lè)靈活地滲入了我的工作之中從中找到了很多樂(lè)趣。我認(rèn)為，文化、歷史、景觀是房地產(chǎn)中不可缺的要素，這些要素將直接通過(guò)建筑物本身影響著一個(gè)城市的外在形象。亞里士多德曾說(shuō)過(guò)：人們?yōu)榱松顏?lái)到城市，為了生活得更好，居住于城市。作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，肩負(fù)著塑造城市形象、奉獻(xiàn)美好生活居所的重任。為此，我們不能把房地產(chǎn)僅僅視為蓋房，而應(yīng)該擴(kuò)大到廣義的建筑學(xué)和人居環(huán)境建設(shè)的范疇來(lái)進(jìn)行研究思考，這就同時(shí)要求我們要不斷學(xué)習(xí)和充實(shí)，廣泛涉獵包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、文化、美學(xué)、技術(shù)等多個(gè)領(lǐng)域的知識(shí)。

記者：你是如何把儒家之道和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來(lái)的呢？

黃永燦：儒家講究中庸、忠恕之道，以和為貴。古時(shí)儒商在經(jīng)營(yíng)中都能擯棄鷸蚌之爭(zhēng)，講究互利合作和“雙贏”，當(dāng)代儒商更應(yīng)有儒家的胸襟。我認(rèn)為房地產(chǎn)是最具綜合性的行業(yè)之一，發(fā)展的核心力量來(lái)源于對(duì)社會(huì)資源、生產(chǎn)力資源、經(jīng)濟(jì)信息資源的整合。目前我們集團(tuán)在廣東和河南兩地都有項(xiàng)目，在管理上較有難度。但整合南北兩地資源，把沿海開(kāi)放的觀念帶到中原，用來(lái)指導(dǎo)中原的房地產(chǎn)項(xiàng)目，把中原文化的內(nèi)涵與嶺南的建筑風(fēng)情巧妙融合，收到了很好的效果。

記者：儒家學(xué)說(shuō)的核心是“仁”，你在房地產(chǎn)業(yè)中如何體現(xiàn)這一思想呢？

黃永燦：在儒商精神的演繹中，“仁”是其核心，“智”是其根本，仁而不智視為愚，反之則視為害。所以，在經(jīng)營(yíng)中處處以人為本，不以商定論，是使企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展、長(zhǎng)盛不衰的必要條件。很多商家也都明白其中道理，但在實(shí)際操作中卻有心無(wú)力。我認(rèn)為，要真正做到以人為本，必須從人的本質(zhì)中來(lái)，到人的本質(zhì)中去，在我們所提供的商品中體現(xiàn)出人的本質(zhì)的東西。

記者：有關(guān)人的本質(zhì)與房地產(chǎn)關(guān)系問(wèn)題，能具體講一下嗎？

黃永燦：追求物質(zhì)享受與精神享受的統(tǒng)一，這就是人的一種本質(zhì)。拿現(xiàn)在的健康住宅來(lái)說(shuō)，在建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃方面就要注重“生態(tài)”，注重建筑的健康、休閑功能，創(chuàng)造出完美、和諧、符合人性的健康居所。我國(guó)古代的江南園林，就是一種有深厚文化底蘊(yùn)的建筑，它追求平和、寧?kù)o的氣氛，環(huán)境色彩講究清淡雅致，這樣的建筑能夠幫助人們舒緩浮躁的心境。今天，我們從事房地產(chǎn)業(yè)的商人們，應(yīng)該遵循自然原則、藝術(shù)原則、親和原則和歷史原則，這樣才能推動(dòng)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

記者：你說(shuō)儒商應(yīng)該顯示出一種穿透力很強(qiáng)的人格力量，指的是什么？

黃永燦：儒學(xué)講：“君子名之必可言也，言之必可行也”。此理用之于商，說(shuō)的就是在合作中要坦誠(chéng)。目前業(yè)界流行著這樣一個(gè)說(shuō)法：有兩種人不能隨便與之說(shuō)話，一旦說(shuō)話便要收費(fèi)：其一是律師；其二是策劃師。我并不完全認(rèn)同這一觀點(diǎn)，我在每一次項(xiàng)目策劃洽談中，從不刻意保留，只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)一一提出，只要想到的策略都樂(lè)于與對(duì)方分享。

近年來(lái)，人們的生活水平有了很大提高，但中國(guó)絕大多數(shù)老百姓買房子，都是用了一生的積蓄。作為發(fā)展商，你的樓盤有什么瑕疵，一定要告訴他，否則，你賺了一點(diǎn)錢，卻坑了他一生。做項(xiàng)目策劃也是一樣，人家不懂，才要你來(lái)策劃，策劃就是要讓人家按你說(shuō)的去做，你騙了人家，可能人家?guī)装偃f(wàn)、上千萬(wàn)的投資就白白浪費(fèi)了。古人云：君子愛(ài)財(cái)、取之有道。

記者：對(duì)于一個(gè)“利”字，商人們都有不同的看法，你怎樣看這個(gè)問(wèn)題？

黃永燦：我們天地輝煌集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、策劃為主業(yè)的多元化企業(yè)，目前參與開(kāi)發(fā)或提供策劃代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目遍布澳門、廣東、河南洛陽(yáng)等地。但由于我們以集團(tuán)公司名義進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)界的時(shí)間并不長(zhǎng)，因而并沒(méi)有在業(yè)界引起過(guò)關(guān)注，而其中更重要的原因是我一直以來(lái)堅(jiān)持的一句話說(shuō)：“我們踏實(shí)地建老百姓需要的房子，而不以大造勢(shì)；我們?yōu)殚_(kāi)發(fā)商掙最保險(xiǎn)的錢而不以炒作牟利”，因而我們的項(xiàng)目做的是實(shí)在而不是高調(diào)，我們的企業(yè)形象更是深刻而雋永的。

隨著住宅市場(chǎng)的逐漸成熟，房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)物質(zhì)、精神、文化復(fù)合開(kāi)發(fā)的新階段。這要求開(kāi)發(fā)商在優(yōu)秀產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)基礎(chǔ)上，憑借獨(dú)特的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)商品房經(jīng)驗(yàn)的積累，達(dá)成的一種具有健康、文化和尊貴的生活方式。南京益來(lái)實(shí)業(yè)提出“御品生活”，正是在產(chǎn)品文化內(nèi)涵開(kāi)發(fā)上的全新實(shí)踐和探索。曾成功開(kāi)發(fā)過(guò)“金陵御花園”、“金陵御庭園”、“金陵御景園”等一批精品住宅項(xiàng)目的南京益來(lái)實(shí)業(yè)，由于每次開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目都以“御”命名，故被業(yè)界冠為“御品生活”的美譽(yù)?！敖鹆暧邎@”是南京益來(lái)實(shí)業(yè)今年又一個(gè)精品項(xiàng)目。

“金陵御沁園”位于南京河西草場(chǎng)門附近，是一個(gè)以新城市生活和庭院文化為主題的精品項(xiàng)目，河西是近年南京最具升值潛力的地區(qū)之一。通過(guò)低層庭院和天臺(tái)花園兩個(gè)交錯(cuò)又互為關(guān)聯(lián)的設(shè)計(jì)，組成全立面的整體效果，兒童游樂(lè)場(chǎng)所、高臺(tái)集會(huì)場(chǎng)所、燒烤區(qū)等創(chuàng)造出一個(gè)可供休閑、交流的場(chǎng)所。

戶型設(shè)計(jì)上采取座南朝北的住宅格局，客廳視野開(kāi)闊并朝向中心景觀庭院，主房主廳均有較好的朝向和良好的景觀；通過(guò)加大陽(yáng)臺(tái)的面積，增加室外活動(dòng)空間；大量采用外飄窗、轉(zhuǎn)向窗、落地窗，最大限度地引入庭院景觀。小區(qū)通過(guò)簡(jiǎn)約、現(xiàn)代的建筑立面和精致、怡人的庭院景觀，創(chuàng)造出了一個(gè)舒適、雅致的“御品”居家空間。

四、人與自然的詩(shī)意對(duì)話

ＷＹ國(guó)際設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司總裁伍曉紅談規(guī)劃，總是笑盈盈的，許多富有哲理的觀點(diǎn)、理念，就在輕松隨意的話語(yǔ)中講出來(lái)，給人以通俗形象的理解。她說(shuō)：“建筑是一首哲理詩(shī)，規(guī)劃設(shè)計(jì)就要讓人與自然的對(duì)話充滿詩(shī)意?！彼Y(jié)合公司在國(guó)內(nèi)８年的實(shí)踐，談了自己對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的幾點(diǎn)看法。

延續(xù)地域文化的文脈。任何一塊土地都是當(dāng)?shù)貧v史、文化的一部分，承載著那里人們長(zhǎng)期以來(lái)的情感和風(fēng)俗。面對(duì)一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)師首先要搞清楚這些東西。但近年來(lái)舊城改造中把一些騎樓建筑拆掉了，新建的高樓大廈完全沒(méi)有騎樓了，這就不大像廣州了。在廣州老商業(yè)街北京路一帶舊區(qū)改造項(xiàng)目時(shí)，首先就提出恢復(fù)騎樓設(shè)計(jì)，把臨街商鋪改成騎樓式，既擴(kuò)大了人行道，又給商家增加了店鋪面積，市民逛街購(gòu)物也有了遮蔭避雨的場(chǎng)所，更重要的是延續(xù)了嶺南騎樓文化的歷史文脈，使人們?cè)诹宅槤M目的現(xiàn)實(shí)商品世界中，在綿綿的南國(guó)雨霧里與歷史的廣州對(duì)話。

因勢(shì)造形，善于利用地理環(huán)境。不同的地理環(huán)境，總有它的優(yōu)勢(shì)所在。規(guī)劃設(shè)計(jì)就要善于發(fā)現(xiàn)這種優(yōu)勢(shì)，善于把劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)。例如有一個(gè)住宅小區(qū)占地１２０畝，錯(cuò)落為三個(gè)山包，最大高差有５０米，地形十分復(fù)雜。傳統(tǒng)做法是砍山建房，先把山坡推成平地，再來(lái)建房子，這就破壞了原有的地理優(yōu)勢(shì)。我們采用沿等高線依山就勢(shì)布局建筑群，一方面通過(guò)建筑底層的設(shè)計(jì)隱形路網(wǎng)和停車位，為業(yè)主提供經(jīng)濟(jì)便捷的動(dòng)態(tài)與靜態(tài)車流交通；另一方面充分利用山體與建筑底層的夾角空間作為觀景廊，為缺少平地活動(dòng)空間的山地居住區(qū)提供觀賞景觀的園地，人們可以在安靜的山坡上與大自然對(duì)話。

居住小區(qū)的園林景觀要有濃厚的生活味道。房地產(chǎn)除了在使用功能和價(jià)格優(yōu)勢(shì)說(shuō)服買家精明的頭腦外，更有效的是打動(dòng)買家的心。因?yàn)槿四X是很理性的，而心是很感性的，一個(gè)樓盤光有品牌概念和口號(hào)是不夠的，應(yīng)該具有溫馨的人情味兒和生活味兒，使小區(qū)內(nèi)部的溫情與對(duì)外宣傳的口號(hào)、概念結(jié)合起來(lái)，形成一種感動(dòng)，這種使買家有購(gòu)買沖動(dòng)的樓盤要比那些憑理性深思熟慮、貨比三家、精打細(xì)算之后再作決定買的樓盤成功機(jī)會(huì)要更大。例如有一個(gè)創(chuàng)建國(guó)家康居工程的小區(qū)，是原來(lái)國(guó)有工廠搬遷空出來(lái)的１８公頃土地，位于老工業(yè)區(qū)，周邊既無(wú)山又無(wú)水，環(huán)境很差。很容易形成修建羅馬廊柱，移植大樹造景的人工大景觀區(qū)，這樣雖然可以明顯改變環(huán)境形象，但會(huì)遠(yuǎn)離人性化和家園化的要求。我們致力于營(yíng)造一種都市里面的“市內(nèi)桃源”環(huán)境，沒(méi)有設(shè)計(jì)大尺度的廣場(chǎng)空間和集中綠地，而是采用曲徑通幽、步移景遷的辦法，整個(gè)小區(qū)處處有花草樹木，每棟樓每個(gè)單元，人們走出房門就是景觀，走進(jìn)小區(qū)就會(huì)忘掉外面的煩雜，從而實(shí)現(xiàn)了人在日常生活中時(shí)時(shí)與自然對(duì)話。

運(yùn)用多種設(shè)計(jì)手段，實(shí)行多元素組合，在變化中尋求統(tǒng)一?！拔乃瓶瓷讲幌财健?，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)也有同樣道理。過(guò)去一排排“兵營(yíng)式”住區(qū)已經(jīng)被時(shí)代拋棄了，單調(diào)的設(shè)計(jì)、千篇一律的景觀也在人們心理上產(chǎn)生了厭倦感。打破傳統(tǒng)的、理性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，形成一種自然村落式的組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)的樓宇造型、外立面、景觀風(fēng)格都不同，具有人性化的、個(gè)性化的空間感。就像一首音樂(lè)，每個(gè)樂(lè)章，每個(gè)章節(jié)都不同，又互相聯(lián)系，才有一種有機(jī)的和諧感。．

如果項(xiàng)目擁有１．８公里長(zhǎng)的江岸線呈扁長(zhǎng)形，我們?cè)谠O(shè)計(jì)上用足景觀資源，摒棄那種直線形設(shè)計(jì)傳統(tǒng)，把沿江樓宇呈星座式布局，全部是多朝向的，擴(kuò)大了朝江景觀的面積。同時(shí)在樓層高低和單體立面上，營(yíng)造高低錯(cuò)落、體量變化的群體輪廓，形成富有韻律的波浪形天際線，使小區(qū)建筑本身成為外部江景環(huán)境的一處亮點(diǎn)。

做好細(xì)部，體現(xiàn)小區(qū)的品質(zhì)。人們往往有這樣的感覺(jué)，當(dāng)看到工地上豎起的效果圖時(shí)，覺(jué)得眼前一亮，似乎看到一個(gè)驚世之作就要誕生了，但是腳手架一拆，工程完工之后，卻發(fā)覺(jué)平淡無(wú)奇，沒(méi)什么東西可看。這就是沒(méi)有到位的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，建筑顯得粗糙平淡。因?yàn)橐?guī)劃出圖階段的比例是１１００～１３００，而建筑實(shí)體是１１；效果圖上貌似豐富的美感便在人們真實(shí)面對(duì)的客觀尺度中消失了。因此，精美的細(xì)部是樓盤檔次、質(zhì)量和設(shè)計(jì)特色的體現(xiàn)，也是成就項(xiàng)目品牌和賣點(diǎn)的重要方面。

五、天津興建“建筑師走廊”

天津市規(guī)劃興建“建筑師走廊”消息發(fā)布之后，引起很多方面的關(guān)注，不少人認(rèn)為，“建筑師走廊”的興建對(duì)提升新天津整體形象起到了不可低估的作用。

“房子可以是一種藝術(shù)品，應(yīng)該擁有突出的個(gè)性，好房子能夠把人的感情釋放出來(lái)，把你的才能和創(chuàng)造力都釋放出來(lái)，這樣個(gè)性張揚(yáng)的房子就是好房子；作為建筑師心理要強(qiáng)大一些，而且要有更多的創(chuàng)新思維和發(fā)自內(nèi)心靈感的創(chuàng)造，所以亦只有在自由、放松的狀態(tài)下，建筑師才會(huì)有好作品，于此建筑師亦應(yīng)該堅(jiān)持自己的想法。”在談到天津市的“建筑師走廊”時(shí)，作為投資方的順馳公司負(fù)責(zé)人如此認(rèn)為。

“建筑師走廊”整體規(guī)劃由８棟不同風(fēng)格的高檔商住別墅組成，整條走廊全長(zhǎng)共４００米，坐落在天津市河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國(guó)道迎賓線上，西臨天山北路，東臨賀蘭路，共占地面積１．１萬(wàn)平方米。據(jù)介紹，目的是為了對(duì)天津的城市建筑做一點(diǎn)貢獻(xiàn)，給社會(huì)留下一些好的建筑供人欣賞，激發(fā)人們追求浪漫生活的意識(shí)與想像，給大家一種新生活方式的啟示。

不少專家認(rèn)為，“建筑師走廊”不僅僅是收藏家才能欣賞的東西，而且具有相當(dāng)大的使用價(jià)值，“建筑師走廊”與市場(chǎng)緊密結(jié)合，要讓社會(huì)大眾也能享受如此優(yōu)秀的建筑創(chuàng)作。

此外，“建筑師走廊”以收藏當(dāng)代建筑藝術(shù)為目標(biāo)，中間過(guò)程總要調(diào)動(dòng)商業(yè)社會(huì)對(duì)收藏品的欲望，一旦被視為收藏品后，炒作起來(lái)亦不難成為富人的囊中物。

“建筑師走廊”為什么是天津建筑師？

作為天津市建筑項(xiàng)目標(biāo)志的“建筑師走廊”，將如何對(duì)天津的城市建筑藝術(shù)進(jìn)行推動(dòng)？在推動(dòng)的過(guò)程中為什么重點(diǎn)選擇的是天津籍建筑師？

“建筑師走廊”的設(shè)計(jì)規(guī)劃，是由天津８位年輕的建筑師設(shè)計(jì)完成。為什么請(qǐng)?zhí)旖蚣慕ㄖ?？這因?yàn)橐ㄟ^(guò)建筑這一形式，來(lái)展示天津的建筑水平和建筑實(shí)力。為了表明“建筑師走廊”設(shè)計(jì)的實(shí)用性、藝術(shù)性、生活性，對(duì)于設(shè)計(jì)也提出了相當(dāng)高的要求。目的是使“建筑師走廊”成為天津市民文化的一部分，成為天津城市的一部分。

考慮的是一種天津人的精神

天津是有著濃厚文化底蘊(yùn)的一個(gè)城市，而且天津也被人稱為萬(wàn)國(guó)建筑的博覽會(huì)，曾經(jīng)有這么大量的優(yōu)秀建筑出現(xiàn)在天津，我們也相信天津的年輕建筑師當(dāng)中肯定有天才，而且你要把他們發(fā)掘出來(lái)，你要鼓勵(lì)他們，你如果不給他這個(gè)機(jī)會(huì)就是否定他，你如果找大師來(lái)做你就是埋沒(méi)了新興的人才，你是鼓勵(lì)創(chuàng)造力還是扼殺創(chuàng)造力﹖我相信買名牌的人都不是鼓勵(lì)創(chuàng)造力，都已經(jīng)形成名牌了，被人肯定的東西已經(jīng)不需要你再來(lái)肯定了，天津需要的就是一個(gè)推動(dòng)的過(guò)程。有專家這樣說(shuō)。

此外，也有專家認(rèn)為，一般人們對(duì)一個(gè)房子的印象，所謂優(yōu)雅也好，所謂豪華也好，所謂風(fēng)格也好都有一定的標(biāo)準(zhǔn)，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下再做是沒(méi)有任何意義的，只是在重復(fù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)而已?！拔易约河X(jué)得創(chuàng)作就是你給他一個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)的空間，但是大部分的標(biāo)準(zhǔn)都已經(jīng)被制定了。比如所謂大師，就是被社會(huì)認(rèn)可了，認(rèn)可了就是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。那么你在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下操作的話你就不是在鼓勵(lì)新的創(chuàng)作性。鼓勵(lì)創(chuàng)作性就是一定要想著他不是大師，這樣你就創(chuàng)立一個(gè)新的標(biāo)準(zhǔn)了，新的大師就出現(xiàn)了。反權(quán)威，反傳統(tǒng)是一個(gè)基本的前衛(wèi)的心態(tài)?！币晃粚＜覍?duì)于天津市的“建筑師走廊”如此說(shuō)。

六、萬(wàn)科企業(yè)理念

創(chuàng)造健康豐盛的人生

1.客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴

2.人才是萬(wàn)科的資本

3.“陽(yáng)光照亮的體制”

4.持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑

創(chuàng)造健康豐盛的人生，

意味著我們將持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，讓客戶驕傲；

意味著我們將持續(xù)提供超越投資者期望的回報(bào)，讓投資者滿意；

意味著我們將持續(xù)提供超越員工期望的發(fā)展空間和報(bào)酬，讓員工自豪。

1、客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴

*客戶是最稀缺的資源，是萬(wàn)科存在的全部理由。

*尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。這是萬(wàn)科一直堅(jiān)持和倡導(dǎo)的理念。

*在客戶眼中，我們每一位員工都代表萬(wàn)科。

*我們1%的失誤，對(duì)于客戶而言，就是100%的損失。

*衡量我們成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，是我們讓客戶滿意的程度。

*與客戶一起成長(zhǎng)，讓萬(wàn)科在投訴中完美。

2、人才是萬(wàn)科的資本

*熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司最寶貴的資源。

*尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有激情的環(huán)境，是萬(wàn)科成功的首要因素。

*我們尊重每一位員工的個(gè)性，尊重員工的個(gè)人意愿，尊重員工的選擇權(quán)利；所有的員工在人格上人人平等，在發(fā)展機(jī)會(huì)面前人人平等；萬(wàn)科提供良好的勞動(dòng)環(huán)境，營(yíng)造和諧的工作氛圍，倡導(dǎo)簡(jiǎn)單而真誠(chéng)的人際關(guān)系。

*職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)是萬(wàn)科人才理念的具體體現(xiàn)。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍，是萬(wàn)科創(chuàng)立和發(fā)展的一項(xiàng)重要使命。

*我們倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”。工作不僅僅是謀生的手段，工作本身應(yīng)該能夠給我們帶來(lái)快樂(lè)和成就感。在工作之外，我們鼓勵(lì)所有的員工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求個(gè)人生活內(nèi)容的極大豐富。

*學(xué)習(xí)是一種生活方式。

3、“陽(yáng)光照亮的體制”

*萬(wàn)科對(duì)內(nèi)平等，對(duì)外開(kāi)放，致力于建設(shè)“陽(yáng)光照亮的體制”。

*專業(yè)化+規(guī)范化+透明度=萬(wàn)科化。

*規(guī)范、誠(chéng)信、進(jìn)取是萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)之道。

*我們鼓勵(lì)各種形式的溝通，提倡信息共享，反對(duì)黑箱操作。

*反對(duì)任何形式的官僚主義。

4、持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑

*萬(wàn)科給自己的定位是，做中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。

*通過(guò)市場(chǎng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，追求有質(zhì)量、有效率的持續(xù)增長(zhǎng)，是萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)跑、創(chuàng)造豐盛人生的唯一途徑。

*在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，萬(wàn)科要以大為孝靈活應(yīng)變、銳意進(jìn)取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績(jī)，持續(xù)超越客戶的期望。

四、人居環(huán)境建設(shè)走活“四步棋”

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，人們?cè)谧非蟪鞘薪ㄔO(shè)的同時(shí)往往卻忽略了區(qū)域人居環(huán)境的改善，從而損害了人們健康的生活環(huán)境?！胺堑洹钡谋l(fā)更是引發(fā)了人類關(guān)于居住健康的深層次思考：我們的房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)如何真正與人居環(huán)境建設(shè)相融合？這就需要我們的住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)有一個(gè)升華，即從節(jié)資、節(jié)能階段、注重生態(tài)階段到環(huán)境量化階段。

人居環(huán)境建設(shè)要有生態(tài)內(nèi)涵

當(dāng)前國(guó)內(nèi)很多住宅小區(qū)的建設(shè)現(xiàn)狀是：只是停留在綠化、美化的表層，而并未涉及“生態(tài)”、“綠色”、“健康”的深層次的豐富內(nèi)涵。其實(shí)一個(gè)舒適健康的居住環(huán)境離不開(kāi)以下幾個(gè)品質(zhì)因素：

一是陽(yáng)光充足，空氣清新，對(duì)危害人體的有害輻射、電磁波及氣體進(jìn)行有效控制。二是安靜，無(wú)噪聲、無(wú)污染、水源潔凈并形成再生資源系統(tǒng)。三是豐富的綠地和寬闊的室外活動(dòng)空間及識(shí)別性強(qiáng)的景觀特征。比如有些項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)之初，就打破開(kāi)發(fā)的常規(guī)，準(zhǔn)確定位，并提出一些全新的建筑概念，基于這樣的考慮，才能營(yíng)造出高品質(zhì)的人居環(huán)境。

所以，不是說(shuō)某某項(xiàng)目在城郊找了一塊地，綠化如何如何好、容積率如何如何低，就可以稱自己高品質(zhì)，而是應(yīng)該認(rèn)認(rèn)真真地從人居環(huán)境的指標(biāo)出發(fā)，制定出屬于自己獨(dú)有的品質(zhì)和特色的社區(qū)。

人居環(huán)境建設(shè)要有品質(zhì)特色

如何讓社區(qū)具有獨(dú)特的人居品質(zhì)和健康特色，就需要在人居環(huán)境建設(shè)的大前提下對(duì)社區(qū)的定位和設(shè)計(jì)細(xì)化及再創(chuàng)造，這樣才能做出真正符合市場(chǎng)與消費(fèi)者的創(chuàng)新產(chǎn)品。比如東方太陽(yáng)城這個(gè)項(xiàng)目，致力于打造退休老人專屬的理想人居環(huán)境居所，這樣才能創(chuàng)造性地專為老年人考慮建筑規(guī)劃——有專為老年人活動(dòng)考慮的園林景觀、有專為老年人考慮的水系、針對(duì)老年人的消費(fèi)特點(diǎn)采用大量新技術(shù)、建立了針對(duì)老年人生活特點(diǎn)的智能化社區(qū)等等。

人居環(huán)境建設(shè)要有細(xì)節(jié)意識(shí)

如果外表很漂亮，但住房?jī)?nèi)部環(huán)境卻不盡如人意，甚至很差，例如日照、通風(fēng)、使用功能、結(jié)構(gòu)布局的設(shè)計(jì)方面和精裝修部品的環(huán)保都不符合生態(tài)要求等等，也稱不上真正高品質(zhì)的人居環(huán)境住宅。這里主要是戶型設(shè)計(jì)和部品質(zhì)量問(wèn)題，前者尚好，后者由于缺乏整體性往往被開(kāi)發(fā)者忽略。

在談到人居環(huán)境這個(gè)大概念時(shí)，可能會(huì)覺(jué)得與一些細(xì)部的配套是否環(huán)保關(guān)系不大，但是一個(gè)真正重視人居環(huán)境的社區(qū)，就是要將環(huán)保落實(shí)到每一個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)上，大到社區(qū)，小到每一件部品等，都要將環(huán)保、健康的概念真正落到實(shí)處。

人居環(huán)境建設(shè)要靠整體推進(jìn)

人居環(huán)境建設(shè)作為人類生活發(fā)展的保障，已受到越來(lái)越高的重視。２００３年１１月１日，由中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)主辦的“首屆中國(guó)人居環(huán)境高峰論壇”上，人居環(huán)境委員會(huì)專家提出了“中國(guó)人居環(huán)境與新城鎮(zhèn)發(fā)展推進(jìn)工程技術(shù)綱要”，其中提出了住區(qū)人居環(huán)境規(guī)劃建設(shè)、住區(qū)人居環(huán)境生活品質(zhì)、資源和能源和綠色環(huán)境保護(hù)、健康住區(qū)居住生活方式、技術(shù)創(chuàng)新與技術(shù)進(jìn)步、城市文化傳統(tǒng)和居住文化、城市功能更新改造工程等七大方面的具體實(shí)施方案。

五、做業(yè)主代表為業(yè)主打工

——訪名城地產(chǎn)（福州）有限公司董事長(zhǎng)俞培俤

名城地產(chǎn)的俞培俤董事長(zhǎng)是一位很有“意思”的老板，早就聽(tīng)說(shuō)他有一些“花邊故事”：譬如關(guān)于他一個(gè)月內(nèi)穿破３雙高筒雨鞋的故事；關(guān)于他為了工程細(xì)節(jié)居然不顧董事長(zhǎng)身份，與施工工人較真到底的故事；關(guān)于他凌晨如神兵突降現(xiàn)身施工現(xiàn)場(chǎng)突擊督察的故事。從這些故事中我們可以真實(shí)地感覺(jué)到俞培俤“做業(yè)主代表，為業(yè)主打工”的真心實(shí)踐以及對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的不懈追求。

正是有了這種追求，在不到兩年的時(shí)間里，名城地產(chǎn)以“實(shí)力、誠(chéng)信、品牌”的企業(yè)形象享譽(yù)榕城。更難能可貴的是，它的掌舵人俞培俤此前從未涉足房地產(chǎn)業(yè)，卻導(dǎo)演了一場(chǎng)轟轟烈烈的名城地產(chǎn)“完美風(fēng)暴”：從競(jìng)標(biāo)大家都不看好的地塊開(kāi)始，到實(shí)踐宣言和履行承諾，俞培俤領(lǐng)銜的名城地產(chǎn)以鐵一般的事實(shí)消除了業(yè)界的種種偏見(jiàn)和懷疑，譜寫了福州地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新傳奇。這個(gè)傳奇不僅在于大名城的建設(shè)規(guī)模和速度，更在于業(yè)界對(duì)大名城從懷疑到信服的心路轉(zhuǎn)軌。

盡管入行較晚，但俞培俤對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻有著獨(dú)到的理解和許多足以讓業(yè)界驚嘆的創(chuàng)意，這讓我忽然想到一句話：無(wú)先無(wú)后，達(dá)者為師。

成功的關(guān)鍵是做好產(chǎn)品

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記者：我們注意到２００２年８月２２日大名城首度開(kāi)盤，到１２月３０日，４個(gè)月時(shí)間銷售２．６億，名列福州當(dāng)年銷售排行榜第四名；而今，大名城１６００多套住宅已經(jīng)售出１３００多套，取得了輝煌的銷售業(yè)績(jī)。您認(rèn)為名城地產(chǎn)的成功之處在哪里？

俞培俤：能夠讓市場(chǎng)接受，關(guān)鍵是要認(rèn)真做好產(chǎn)品?，F(xiàn)在很多客戶理念很先進(jìn)，消費(fèi)也超前了，這就要求我們更要強(qiáng)調(diào)規(guī)劃，重視前期工作。為了做好大名城的規(guī)劃設(shè)計(jì)，公司從意大利到東南亞一路考察，綜合了各地專家意見(jiàn)，并進(jìn)行整理，最后確定由東北設(shè)計(jì)研究院擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計(jì)。在控制和執(zhí)行方面，從物色合作對(duì)象到建筑材料的選擇，處處以確保品牌和質(zhì)量為原則，不惜加大資金投入。比如小區(qū)引入溫泉水，選擇高成本的不銹鋼管道，并請(qǐng)有關(guān)專家研究解決２４小時(shí)溫泉水持續(xù)保溫的問(wèn)題；又如社區(qū)道路全部采用花崗石鋪成，并投入２０００多萬(wàn)元營(yíng)造了園林景觀等。通過(guò)加大資金投入，使名城地產(chǎn)真正是物超所值，并以此贏得了市常

為了保障產(chǎn)品品質(zhì)，名城地產(chǎn)對(duì)工程質(zhì)量抓得很嚴(yán)、很細(xì)。我想很少有哪一位老板像我這樣，會(huì)在凌晨神不知鬼不覺(jué)地現(xiàn)身工地，督察施工和監(jiān)理情況。由于親歷親為的突擊檢查，加大了監(jiān)督力度，促使施工單位、監(jiān)理公司盡職盡責(zé)，從而保證了工程質(zhì)量。

我們剛開(kāi)始做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就把自己定位在“為業(yè)主打工”上，處處為業(yè)主著想，以追求１００％的業(yè)主滿意率為目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，我們集合了海內(nèi)外品牌企業(yè)的合力，從選址、規(guī)劃、建設(shè)、景觀、物業(yè)等環(huán)節(jié)，堅(jiān)持“四高”原則（高起點(diǎn)規(guī)劃、高質(zhì)量施工、高水平管理、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)）進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，確保大名城卓越的品質(zhì)。

品牌追求比業(yè)績(jī)定位更長(zhǎng)遠(yuǎn)

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記者：名城地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)成長(zhǎng)為福州知名的地產(chǎn)品牌企業(yè)。您認(rèn)為，名城地產(chǎn)的品牌追求和塑造有哪些獨(dú)到之處？

俞培俤：品牌是企業(yè)生存的根本。品牌不僅是知名度和承諾，更是體驗(yàn)，是方方面面可以觸摸、感知的東西。一個(gè)企業(yè)要樹立自己的品牌，必須有很強(qiáng)的理念。

品牌樹立不易，品牌維護(hù)更難。企業(yè)擁有產(chǎn)品和服務(wù)，而這正是品牌形成的基礎(chǔ)，因?yàn)闃I(yè)主是通過(guò)對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的認(rèn)同來(lái)認(rèn)同企業(yè)的。而外界則是通過(guò)市場(chǎng)的認(rèn)可來(lái)確認(rèn)公司品牌的。企業(yè)品牌依托于產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)。而產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)來(lái)源于全過(guò)程品牌戰(zhàn)略，因此從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到后續(xù)運(yùn)行和跟蹤服務(wù)，都要著眼于公司的品牌。

我對(duì)品牌到位的理解是，房子賣完后，業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間的認(rèn)同，才是真正的成功。品牌追求比業(yè)績(jī)定位更長(zhǎng)遠(yuǎn)。過(guò)去那種“賣房賺錢走人”的思想是不可能樹立起企業(yè)品牌的。品牌不是吹出來(lái)的，品牌的樹立需要舍得丟掉部分利潤(rùn)用以滿足業(yè)主們的高期望值，這體現(xiàn)出一種社會(huì)責(zé)任感和長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。我們追求合理適度利潤(rùn)，主要著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)和后續(xù)發(fā)展，以及通過(guò)獲得社會(huì)支持面的擴(kuò)大來(lái)獲得更大的回響力度，即以利潤(rùn)的損失為代價(jià)獲得更多的企業(yè)收益。

名城地產(chǎn)把誠(chéng)信看得很重。大名城走到今天，靠的是責(zé)任感，承諾兌現(xiàn)，執(zhí)行到位，不開(kāi)空頭支票。比如交房日期，當(dāng)初承諾第一批房在今年４月３０日上午１０點(diǎn)達(dá)到交房條件，按照通常的施工速度預(yù)計(jì)，要延遲兩天時(shí)間。盡管延遲兩天交房是很正常的事，但公司還是堅(jiān)決要求如期交房，履行承諾。為此，公司全員動(dòng)員，２４小時(shí)加班施工，確保了準(zhǔn)點(diǎn)交房。

與業(yè)主進(jìn)行面對(duì)面的溝通，讓業(yè)主們對(duì)大名城的產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行評(píng)判，提出他們的需求，這是名城地產(chǎn)執(zhí)行品牌戰(zhàn)略的具體做法之一。實(shí)踐證明，這種做法在業(yè)主與公司之間營(yíng)造了良好的氛圍，取得了顯著效果。因此，大名城地產(chǎn)品牌的塑造實(shí)際上遵循了一個(gè)很樸素的觀念：說(shuō)得多，做得更多；說(shuō)得好，做得更好。

六、用最少資源蓋最好房子

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，對(duì)新的目標(biāo)、發(fā)展模式、體系的研究進(jìn)入到一個(gè)新的時(shí)期，各種認(rèn)識(shí)和理論在市場(chǎng)中都有碰撞。日前，在中國(guó)住交會(huì)上，中國(guó)建筑協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋春華說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到了必須走資源節(jié)約型道路的關(guān)鍵時(shí)刻。開(kāi)發(fā)商要樹立“用最少最好的資源蓋最好的房子”的觀念。

為配合住房制度的根本性變化和人們思想上的轉(zhuǎn)變，我國(guó)各項(xiàng)政策——包括金融、稅費(fèi)、土地交易、產(chǎn)權(quán)等，已經(jīng)全面啟動(dòng)。這些政策的出臺(tái)有利于促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)育，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行狀態(tài)良好，特別是開(kāi)發(fā)量巨大；交易日趨活躍、消費(fèi)總量繼續(xù)擴(kuò)大、整體質(zhì)量在提高，人居環(huán)境正在逐步改善，現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)體系開(kāi)始顯現(xiàn)。

但是，在發(fā)展的背后，產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題也很多，宋春華把它們概括為“兩高兩低”：物耗高、能耗高，生產(chǎn)效率低、科技進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率比較低。

具體表現(xiàn)在下面幾個(gè)方面：第一，技術(shù)法規(guī)還不健全，缺乏一種保障體系，包括合作協(xié)調(diào)；第二，結(jié)構(gòu)體系和墻體材料沒(méi)有很大的突破；第三，部品和配件的性能比較差，工作狀態(tài)不好。根據(jù)這樣的產(chǎn)業(yè)狀況，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的根本任務(wù)就是要加快住宅建設(shè)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，提高住宅質(zhì)量，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的需求。

資源節(jié)約型模式

宋春華認(rèn)為，中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)體系選擇什么樣的發(fā)展模式，是根據(jù)我國(guó)國(guó)情提出的。我國(guó)的耕地、淡水以及能源的人均擁有量都偏低，但是住房消費(fèi)是剛性的，所以占世界人口２２％的中國(guó)，在住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)領(lǐng)域要選擇一個(gè)資源節(jié)約型的發(fā)展模式。資源節(jié)約型模式的基本特征是，占用資源少，環(huán)境負(fù)荷小，可循環(huán)率大。

占用資源少。即在開(kāi)發(fā)階段，在投入端減少資源投入，建成以后減少資源的消耗。這樣以資源占用的減量化和有效地保護(hù)資源，降低環(huán)境污染負(fù)荷，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

首先是節(jié)約用地，要節(jié)約用地首先是確定一個(gè)合理、科學(xué)的戶型。根據(jù)科學(xué)測(cè)算，最經(jīng)濟(jì)合理的戶型在８５～１０５平方米。在住宅類型上，要少用地就應(yīng)該以多層為主，在大城市和特大城市輔以一點(diǎn)高層住宅。同時(shí)，不要大量占用耕地，特別是要把舊城改造和新城開(kāi)發(fā)結(jié)合起來(lái)；要特別重視大城市的“攤大餅”現(xiàn)象，新型配電站用地也要大大減少。

環(huán)境負(fù)荷校建筑是耗能的大戶，對(duì)環(huán)境的負(fù)荷比較大。要想節(jié)能首先是搞好規(guī)劃布局，規(guī)劃要為節(jié)能創(chuàng)造一個(gè)良好的條件；同時(shí)在維護(hù)結(jié)構(gòu)、保溫性、外門窗、供熱和空調(diào)技術(shù)等方面采用新的技術(shù)和材料。

另外，要從源頭上減輕污染，排放要符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，增大可循環(huán)率。水是最主要的問(wèn)題，要注意水的循環(huán)利用，在南方地區(qū)要注重雨水的收集和利用。

相互聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)體系

宋春華認(rèn)為產(chǎn)業(yè)體系的構(gòu)建大體上有幾個(gè)體系：

——技術(shù)保障體系，主要是住宅產(chǎn)業(yè)的一些技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范規(guī)程以及模式；

——建筑體系，最主要的是結(jié)構(gòu)體系，也包括維護(hù)體系和各段體系，特別是門窗、通訊以及各類管線配件等；

——質(zhì)