2022年旅游地產(chǎn)失敗案例

..整理版整理版.整理版1、內(nèi)蒙根河“天工部落〞。

〔1〕根本情況

根河的“天工部落〞是由北京的神州之旅開發(fā)，位于內(nèi)蒙古呼倫貝爾根河市的敖魯古雅鄉(xiāng)。工程占地2000畝，預(yù)計(jì)投資2億元，其中一期投資為4000萬元。是一個集休閑、度假、娛樂為一體的綜合性度假區(qū)。倡導(dǎo)生態(tài)養(yǎng)生，主張“像留鳥一樣生活〞，天工部落位于內(nèi)蒙古自治區(qū)根河境內(nèi)，作為神州之旅進(jìn)入旅游地產(chǎn)的第二站，天工部落是神州之旅對其在黃山的“徽州文化園〞工程的快速復(fù)制?；罩菸幕瘓@工程占地312畝，產(chǎn)品定位為度假式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店，產(chǎn)品在市場上的旺售，促使公司決心在旅游地產(chǎn)的方向上走的更遠(yuǎn)。

但產(chǎn)品出來之后并沒有像預(yù)期的火爆，工程經(jīng)營異常艱難，第一期建成之后，遲遲不見第二期出來。

〔2〕失敗原因

第一、交通太偏遠(yuǎn)是重要原因。

筆者曾經(jīng)有多年的呼倫貝爾的工作經(jīng)歷。在呼倫貝爾的額爾古納市有工程運(yùn)作的經(jīng)歷，根河處于大興安嶺的腹地，路途遙遠(yuǎn)。

首先是大交通不興旺。從北京等全國其它大城市到根河只有經(jīng)過呼倫貝爾市中轉(zhuǎn)，比較快捷的是有飛機(jī)，但航線很少，在淡季只有北京飛呼倫貝爾，做火車時間漫長，從北京到呼倫貝爾要24個小時。

其次是小交通也很遙遠(yuǎn)。從呼倫貝爾到只有一條二級公路延伸到根河，距離超過300公里。

第二、旅游大環(huán)境遠(yuǎn)沒有形成。

整個呼倫貝爾的旅游雖然在快速增長，但是總量并不高，并且主要集中在呼倫貝爾市、海拉爾等地，延伸到根河的不多，現(xiàn)實(shí)客源不多。

第三、旅游季節(jié)性太強(qiáng)。

根河位于中國的最北端，夏季只有三個月時間，漫長的冬季造成資源的限制。冬季旅游呼倫貝爾一直在努力做，但效果不明顯，無論從區(qū)位還是產(chǎn)品品質(zhì)都難以與哈爾濱進(jìn)行競爭。

第四、定位不是很準(zhǔn)確。

根河最大的優(yōu)勢是自然資源的品味和低廉的土地價格，因此最好采用“粗放式〞吸引策略，實(shí)行高端定位。比方一百畝地只做一幢別墅，配備小型飛機(jī)等方式。定位于中低端很難實(shí)現(xiàn)銷售，因?yàn)槎燃俦惧X太高，非常不合算。

第五、進(jìn)入之前缺乏必要的調(diào)研。

根河地廣人稀，但產(chǎn)業(yè)配套非常不完善土地本錢低并不意味著可以降低總本錢。這一點(diǎn)也許在神州之旅進(jìn)入根河之初沒有想到的。天工部落工程位于大興安嶺腹地，一切根底設(shè)施建設(shè)均為零。當(dāng)然，這種情況并不鮮見，很多城市為了招商引資，會向開發(fā)商提供各種優(yōu)惠條件，包括負(fù)擔(dān)一局部根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。但對于并不富裕的根河市政府來說，這幾乎是不可能的。

2、千島湖鳳凰度假村

〔1〕根本情況

千島湖鳳凰島公司是由杭州人林琰和林孝熊發(fā)起設(shè)立，實(shí)際控制人卻是臺灣人陳文鴻。那年，陳文鴻看中了千島湖得天獨(dú)厚的山水資源，以妻子林琰等名義成立杭州千島湖鳳凰實(shí)業(yè)，購置了千島湖中心一個占地150畝的鳳凰島，開發(fā)千島湖鳳凰休閑度假村。2000年10月，酒店首期房產(chǎn)對外銷售。陳文鴻給酒店包裝的概念是“產(chǎn)權(quán)式酒店〞，打出了這樣的宣傳語：“包租10年，每年6％～8％收益輕松拿，每年30天鳳凰旗下四星酒店免費(fèi)住。〞

按照鳳凰公司的宣傳，投資者購置這個產(chǎn)權(quán)式酒店后，不僅旅游有去處，而且，用不到10-20年的時間就可通過租金收回投資，這還不包括房產(chǎn)本身的升值。當(dāng)時，鳳凰公司開出的銷售價是每套19萬元，價格遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)仄胀ǚ慨a(chǎn)，加上人們對產(chǎn)權(quán)式酒店不了解，一開始銷售并不好。后來，一位在杭州從事五金生意的溫州人勇吃螃蟹才打破了銷售僵局。2001年5月，一期160套酒店終于銷售完畢，2001年底，二期推出時，杭州等地的投資者開始紛紛跟進(jìn)，而到2003年初第三期推出時，可以說是搶購了。

2005年第3季度，千島湖鳳凰酒店的投資者開始收不到房租，大理鳳凰酒店的投資者自2006年第3季度以來也沒有收到過租金，投資商和開發(fā)商雙方鬧上了法庭。

〔2〕失敗原因

第一、不切實(shí)際的回報承諾。

按一套房子30萬元計(jì)算，每年需要繳1.8萬元。酒店的本錢按40%計(jì)算，那么一間房的營業(yè)收入要4.5萬元。平均每天價格按200計(jì)算，一年需要225天才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。年入住率需要到達(dá)62%。作為休閑度假酒店，一般是周末才有客人，因此要到達(dá)這個客房入住率難度很大。

第二、沒有計(jì)算酒店的貶值。

酒店的銷售價格與客房的新舊程度息息相關(guān)，一般三年后局部設(shè)施開始陳舊，因此要保證長久獲得理想的收入比較困難，而且隨著旅游的開展，新的酒店不斷出現(xiàn)，競爭會越來越加大，導(dǎo)致銷售價格的下跌。

第三、經(jīng)營管理的不到位

如何讓來千島湖的客源住宿是銷售需要解決的現(xiàn)實(shí)問題，但是整個經(jīng)營過程中鳳凰度假酒店的經(jīng)營根本上是等客上門，導(dǎo)致入住率不高。

第四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的缺陷。

在目前，休閑度假旅游雖然開始起步，但是觀光客源依然是主流，如何獲得觀光客的眼球從而吸引他們來居住是一個重要的問題，由于按照商務(wù)酒店的方式建設(shè)，導(dǎo)致沒有讓消費(fèi)者獲得休閑度假的觀光效益，難以使觀光客源休閑化，沒能留住觀光客源。

3、湖南江永

〔1〕工程簡介

湖南江永縣位于湖南和廣西桂林的交接之處，與陽朔比鄰。山清水秀，風(fēng)景優(yōu)美。主要的旅游資源有瑤族古都千家峒、千年古村上甘棠和女書，旅游資源品味很高。

2003年深圳一投資公司方案3億投資開發(fā)，政府承諾拿出500畝地以2.5萬元/畝的價格給與該公司作為旅游資投的補(bǔ)償。

該公司到目前為止投資已達(dá)800萬元，但結(jié)果是政府不滿意，企業(yè)不敢冒，旅游沒開展，房地產(chǎn)也沒法做。

〔2〕原因

第一、旅游經(jīng)營的不成功。

政府雖然給企業(yè)提供了數(shù)百畝的廉價土地，但是前提條件是旅游得到開發(fā)，如果旅游得不到開發(fā)，地價很難套現(xiàn)。

該公司獲得資源后一直不開發(fā)，后來在旅游上也是象征性地投入一百萬進(jìn)行建設(shè)，沒有形成精品景點(diǎn)，加之市場開拓沒有新思維，日常運(yùn)行難以為繼，造成整個旅游的失敗。

第二、企業(yè)的短視。

政府給與企業(yè)廉價的土地是希望投資旅游，但是政府很失望。因此企業(yè)想開發(fā)房地產(chǎn)，政府不同意，導(dǎo)致企業(yè)拿著土地難以變現(xiàn)，形成拉鋸戰(zhàn)。

4、內(nèi)蒙通遼莫力廟水庫

〔1〕根本情況

通遼的莫力廟水庫是亞洲最大的沙漠人工水庫，在2000年左右旅游