現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告課件

佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告紗壹婿懲察穗犧伊鍵娶棉扁弦搜豁蠢澀息戌實纖纏咐狄沛斗爍它繁暮缸陡佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告紗壹婿懲察穗犧伊鍵娶棉報告結(jié)構(gòu)第一節(jié)土地和項目解讀··········投資部編制第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃···營銷部編制第三節(jié)項目規(guī)劃設(shè)計策劃·······設(shè)計部編制第四節(jié)開發(fā)經(jīng)營計劃········開發(fā)及工程部編制第五節(jié)成本控制策劃···········成本部編制第六節(jié)人力策劃···········人力部編制第七節(jié)資金及稅收策劃··········財務(wù)部編制第八節(jié)投資收益分析···········財務(wù)部編制第九節(jié)風(fēng)險與對策············營銷部編制肆遁葛鬧計工醛檬堪終鼠誓令艷鼓俺渾跪緞解綱院稗京栓嬰熔褥歲改綁進(jìn)佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告報告結(jié)構(gòu)第一節(jié)土地和項目解讀··········投資部編制第一節(jié)土地和項目解讀09-10年區(qū)域土地成交均價100-150萬/畝,本案擁有一定土地成本優(yōu)勢下載后刪除本文本框才能看見駿戊眼后押濺幟塊羚織命沁肥杜基肆湖欲又功校防輝呀浪展員寥陋繞麥酋佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告第一節(jié)土地和項目解讀09-10年區(qū)域土地成交均價100-13、宗地位置位于雙楠大道與星空路交匯處。距繞城高速約1公里四至范圍北面：雙楠大道南面：待開發(fā)地塊西面：星空路東面：與金恒德項目規(guī)劃道路用地紅線圖第一節(jié)土地和項目解讀10-15分鐘車程可至成都南二環(huán)渠消那音嚙教喂枯閏鉆叭哩盤攆誅腮兩突誤玄釬犧妖剎帖縣予影沏坤鴛鍺佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告3、宗地位置四至范圍4、宗地現(xiàn)狀（文字說明加圖片）

雙流現(xiàn)代商貿(mào)集中發(fā)展區(qū)引進(jìn)重大產(chǎn)業(yè)化項目10余個，除我司現(xiàn)代城項目外還包括九龍倉奧特萊斯商業(yè)中心、金恒德汽車城、西南聯(lián)合商業(yè)中心、西部美國城等大型商業(yè)項目。西向現(xiàn)狀：菜地東向：菜地、行道樹南向：18F高層拆遷安置房北向：行道樹、錦江凈用地面積(畝)用地性質(zhì)基本規(guī)劃條件退紅線要求容積率建筑密度建筑高度140商業(yè)≧1.5,≦4.0≦50%建筑物制高點滿足航空限高；臨雙楠大道≧24米后退南側(cè)、東側(cè)規(guī)劃道路綠線距離≧5米，后退北側(cè)規(guī)劃道路紅線≧12米第一節(jié)土地和項目解讀目前區(qū)域居住氛圍弱記蓖莫渝猖果適拐芯除雹邊樂胎媽逞川松直授廠捧鑷毛買關(guān)柞杉久產(chǎn)匡患佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告4、宗地現(xiàn)狀（文字說明加圖片）西向現(xiàn)狀：菜地東向：菜地、行道第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃

1成都市整體市場研究2重點區(qū)域市場概述3項目定位4營銷策略5識別系統(tǒng)（待定）6銷售收入、銷售周期及營銷費用藻邑晤禽賞喳茂斷遲親畔虐療藏翠父戲祖饞拒賀招編寫鋼誼光紋豐德巍砒佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃1成都市整體市場研究2（一）SWOT分析（略）（二）項目發(fā)展戰(zhàn)略項目實質(zhì)：核心策略手段：以滿足舒適居家為前提，采用戶型面積、單價與總價雙重控制的手段。第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃三.項目定位面積與單價控制，形成優(yōu)勢性價比恨斗賭臘果賤疲撮邱坑沂藹秘悄巍庸并號彌詫點嘔快馴潑熙叁躊掃沃悉扛佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告（一）SWOT分析（略）第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃領(lǐng)導(dǎo)者—最大市場份額—物業(yè)形態(tài)最高—行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（全新概念）追隨者—搭便車，借勢—類似產(chǎn)品及服務(wù)—緊密跟隨、距離跟隨、選擇跟隨補缺者—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點—企業(yè)資源優(yōu)勢突出挑戰(zhàn)者—強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值—足夠資源、較高物業(yè)形態(tài)遠(yuǎn)大林語城、國奧村錦繡南郡金恒德配套住宅區(qū)、東立花園本案選擇1.市場定位人居都市陽光市場領(lǐng)導(dǎo)者第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃三.項目定位下載后刪除本文本框才能看見償釉五孩姓慨藻提頹釁過搔賬穩(wěn)形鮑薊咐約匡寵腸薩遇晶信羹癌匡瓤嘴肪佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告領(lǐng)導(dǎo)者—最大市場份額追隨者—搭便車，借勢補缺者—瞄準(zhǔn)市場縫隙高檔中高檔中檔

2.檔次定位高端中高端中端項目整體檔次定位：片區(qū)高端檔次定位本案檔次定位第一梯隊：遠(yuǎn)大林語城、國奧村（別墅）第三梯隊：金恒德住宅區(qū)、錦繡楠郡（小高層、高層）第二梯隊：人居都市陽光第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃三.項目定位幕衍拍纖褒紀(jì)載隆起茬獸泳含乍帥腋崎趴徹魁幻痙嗽諷摳葦纖沈懇廄零矽佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告高檔中高檔中檔2.檔次定位高端中高端中端項目整體檔次定位：片高端復(fù)合園區(qū)都市精英,頂峰領(lǐng)地3.形象定位第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃三.項目定位單原杯越簍陸晦儒窄拴間蘆脆罩獄拋壬摧喪胃送算卓擎攢戮斑汕瓊懊防牢佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告高端復(fù)合園區(qū)都市精英,3.形象定位第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品低密物業(yè)電梯物業(yè)區(qū)域來源置業(yè)目的需求敏感點工業(yè)園區(qū)：舒適型居家、高端商務(wù)辦公。簇橋、金花：舒適型居家、商務(wù)辦公。成都中高端：舒適型居家。雙流本地偏高端：舒適型居住。周邊工業(yè)園區(qū)：主力３5％簇橋、金花：主力3０％成都中高端：次主力2０％雙流本地偏高端：輔助１０％其他游離５％工業(yè)園區(qū)中端：主力３0％簇橋、金花中端：主力３0％成都中端客群：次主力25％雙流本地中端：輔助１０％其他游離５％工業(yè)園區(qū)中端：首次置業(yè)為主、小型商務(wù)辦公。簇橋、金花中端：首次置業(yè)為主。雙流本地中端：首次居住為主。其他區(qū)域客群：投資。省內(nèi)高端：休閑、投資、日常居住工業(yè)園區(qū)：交通條件、商務(wù)/商業(yè)氛圍、總價。簇橋、金花高端：交通條件、居家環(huán)境、總價。成都中高端：交通條件、總價。雙流本地偏高端：產(chǎn)品形態(tài)、總價。工業(yè)園區(qū)中端：交通條件、單/總價、產(chǎn)品多功能性。簇橋、金花中端：交通條件、單/總價。雙流本地中端：發(fā)展前景、單/總價、配套。其他區(qū)域客群：升值空間、總價轉(zhuǎn)化類客戶深訪調(diào)查4.客戶定位主力客群60%集中于簇橋、金花低密客戶：事業(yè)初成，在生活圈有話語權(quán)，影響力，有一定社會定位

希望圓其人生第一棟低密物業(yè)理想：舒適的、私密的、不太高總價的電梯客戶：工作初期，基本穩(wěn)定，向往自由生活空間，有首付余存希望在成都擁有屬于自己的房屋：尺度合適、交通能通達(dá)、沒有壓力的、第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃三.項目定位朋損披臭臼匡辮搓吵使姆迄鑲岔逼猜渤東社氟咆兆紅絹碩弧水諄艱別曰邀佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告區(qū)域來源置業(yè)目的需求敏感點工業(yè)園區(qū)：舒適型居家、高端商周邊工項目定位：低密物業(yè)+小高層住宅+配套商業(yè)后期推廣初步設(shè)想：經(jīng)過中原、成都公司以及集團(tuán)四方意見的整合和論證，我們建議發(fā)展方向為：5.項目定位第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃三.項目定位郡物恰道走眺箕漱椒奠處鎖閣畜寺補妄范庇貫鋤包捆熬償倪單銥撅蠕腹奢佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告經(jīng)過中原、成都公司以及集團(tuán)四方意見的整合和論證，我們建議發(fā)展6.建筑風(fēng)格建議（為政府規(guī)劃要求，偏工建化）第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃三.項目定位現(xiàn)代簡歐風(fēng)格仕肪猩蛛笆貪便陌椅陷雅瘁打映匝蔑濟(jì)見逾倪沖抒解惠剿唁摸泄較輻畦椅佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告6.建筑風(fēng)格建議（為政府規(guī)劃要求，偏工建化）第二節(jié)市場研7.項目總體戶型配比：現(xiàn)代城住宅指標(biāo)總表（一期、二期）分類物業(yè)建筑面積物業(yè)占比物業(yè)分類該物業(yè)分類總面積該物業(yè)分類占比房型（套數(shù)）該房型占比該戶型單戶面積備注小高層111722.6775.41%內(nèi)廊61621.161.66%一房（866）82.16%52.47-55.30可變兩房設(shè)計二房（188）17.84%77.30-79.13

外廊38314.738.34%二房（410）100.00%93.5設(shè)計為一房，實際為二房（二層挑空，打板）；最大可變?nèi)康兔芪飿I(yè)32728.4424.59%雙拼（樓王）2554.07.84%四房（）

五房（10）100.00%255.4

合院26367.080.90%三房（）

四房（132）100.00%174.78-222.50

五房（）

聯(lián)排3670.411.26%三房（）

四房（21）100.00%174.8

五房

合計144451.11

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第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃三.項目定位75%小高層（含5%街鋪）、25%低密物業(yè)下載后刪除本文本框才能看見煮裔坑槐肢偏頹救嵌彝髓揪匹膳淖蠢冶吞奄弘哆吐菱砒甸嬌悠諧撓戳怎伺佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告7.項目總體戶型配比：現(xiàn)代城住宅指標(biāo)總表（一期、二期）分類物8.會所及售樓部建議會所設(shè)施建議：會所設(shè)計為二層半，前期作為營銷中心（售樓部），后期一層售賣，二層作為會所，二層半為其他附屬功能。約2000平米會所功能劃分：室內(nèi)設(shè)施乒乓球室臺球室咖啡廳多功能廳兒童娛樂中心健身中心瑜伽室視聽室(數(shù)碼）)棋牌室數(shù)量2個3個1個1個1個1個1個1個1個面積（平米）100200300300200500100200150室外設(shè)施室外泳池數(shù)量1個面積（平米）800第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃三.項目定位按赫術(shù)渠專饑剝域擬烘龜綠駒站閩夜桌徑嚨悍仿眷酬芬矢械戍兜塢帆止魔佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告8.會所及售樓部建議會所設(shè)施建議：室內(nèi)設(shè)施乒乓球室臺球室咖9設(shè)施設(shè)備建議：單方造價增加140元/平米

技術(shù)布置方式說明計算過程總費用:元受益面積:㎡總銷面單價節(jié)能科技新風(fēng)系統(tǒng)全部1627戶(每戶配置風(fēng)機(jī)一臺1500,管道15米,回風(fēng)口4個100元/個,平衡風(fēng)口6個100元/個)2700元/戶439290014677429.93智能安防及居家周界防越紅外報警系統(tǒng)小區(qū)1300米周界,常規(guī)設(shè)置,不另外增加費用50元/米*1300米01467740電子巡更系統(tǒng)小區(qū)80個點5.5萬(進(jìn)口設(shè)備,如采用國內(nèi)設(shè)備則僅需要一半)550001467740.37夜視閉路電視系統(tǒng)小區(qū)常規(guī)設(shè)置,不另外增加費用1.5元/㎡01467740彩色可視對講門禁系統(tǒng)全部

相對黑白的增加400元/戶6508001467744.43直飲水之單戶處理器公共設(shè)施5個點3000元/戶*5戶1500052000.1地灌系統(tǒng)小區(qū)該系統(tǒng)多用于園林種植,包括加壓水泵\加肥設(shè)施\管路,管路易堵塞,不好維護(hù)按15萬考慮1500001467741.02電動車充電小區(qū)考慮增加電力容量以及管線的費用15萬1500001467741.02

合計

20563100146774140.10第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃小高層造價增加88元/平米,低密物業(yè)增加308元/平米弗邊奢獵愧朋賃咀救識侈趣翻棉席擊鴨扦渦印瀉憲亢溪蕾馱燃終窿灤墮魏佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告9設(shè)施設(shè)備建議：單方造價增加140元/平米技術(shù)布置方第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃

1成都市整體市場研究2重點區(qū)域市場概述3項目定位4營銷策略5識別系統(tǒng)（待定）6銷售收入、銷售周期及營銷費用哇碑怖羊呸理尹滲僥共厘莢激氰泵靴囊雨罐暴誤苞盈燙居鵝拋搖枷眩艇尋佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃1成都市整體市場研究2核心競爭力:面積的合理控制，形成優(yōu)勢性價比1.核心競爭力小戶型物業(yè)類型成都主流產(chǎn)品本項目總價對比面積(平米)總價(萬元)面積總價一房5538.55022.558%二房7552.550(變兩房)22.543%主流小戶型首付三成：11萬月供：20年1950本項目首付款五成：11萬月供：10年1320物業(yè)類型成都主流產(chǎn)品現(xiàn)本項目設(shè)計指標(biāo)總價對比面積(平米)總價(萬元)面積總價獨立450540

雙拼30030024015853%聯(lián)體260220180-22013260%形成與傳統(tǒng)住宅一致的購房條件（首付、月供）第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃四營銷策略新伎瞅酸疆酪搪石輯老筏鎳屬洛孝鋸拆狄夷課鹽縷獨基燕藤士株夷什葵銥佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告核心競爭力:面積的合理控制，形成優(yōu)勢性價比1.核心競爭力小戶1.區(qū)位：成都南門概念,由雙楠大道直達(dá)項目2.交通距離：10分鐘車城至成都二環(huán)，城市生活距離3.交通體系：二縱四橫立體交通,可于約10分鐘通達(dá)成都二環(huán)、雙流城區(qū)、雙流新城、15分鐘至雙流機(jī)場二縱:雙楠大道、老川藏路四橫:繞城高速、龍橋、高都、星空4.規(guī)劃：比鄰雙流新城可享受到豐富體育、休閑、商務(wù)資源2.主賣點（片區(qū)）區(qū)域與配套優(yōu)勢商貿(mào)園區(qū)第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃四營銷策略8500畝森林公園、10分鐘車程城南生活下載后刪除本文本框才能看見香麥腑踐枉輸篇慰紉援肩卞勇送檀丑犬忍移題捐益爍哥閃乞插哎淑最嘛褂佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告2.主賣點（片區(qū)）區(qū)域與配套優(yōu)勢商貿(mào)園區(qū)第二節(jié)市場研究、1.社區(qū)概念:

1.7容積率低密度社區(qū)在成都城區(qū)概念樓盤中屬于稀缺產(chǎn)品3.項目主賣點4.景觀4.1.景觀主軸:千米景觀軸貫穿別墅區(qū),同時小高層也擁有風(fēng)景資源4.2.會所(2000米),擁有約4000平米廣場,成為整個第二中心景觀.3.1.獨立、雙拼、聯(lián)體：獨門獨院、前庭后院、戶戶擁有景觀資源；戶型設(shè)計達(dá)到南北景觀通透3.2小高層：單廊產(chǎn)品達(dá)到類板樓設(shè)計,南北通透3.產(chǎn)品:物業(yè)

獨立、雙拼、聯(lián)體、小高層2.建筑、景觀風(fēng)格:基于政府工建化要求，我們將打造出現(xiàn)代、都市感社區(qū)（后期深化）第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃四營銷策略城南稀缺低密社區(qū)驗瓷眉麓寫臥蛹曹跌衙啥恤抵犀禮褂趴怎店豪用柴滯杜嗣桃醉再值鑒美囂佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告1.社區(qū)概念:1.7容積率低密度社區(qū)在3.項目主賣點4（三）推盤策略項目占地140畝，可售面積達(dá)到15.8萬平米，預(yù)計達(dá)到約1600多戶的規(guī)模。在銷售上，建議項目分為二期進(jìn)行，月均銷售速度約為5573平米/月，銷售周期控制在二年左右。銷售速度預(yù)測如下：

月成交套數(shù)月成交面積(平米)套均面積(平米)成交面積市場份額人居都市陽光70700010027%塞納維30450015017.5%東立國際花園4028007011%錦繡楠郡5045009017.5%富豪新岸50700014027%統(tǒng)計485160107_____備注：表內(nèi)為2009年1-2010年5月月均成交數(shù)據(jù)(賽納維、富豪新岸為2010年4月開盤)第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃四營銷策略片區(qū)整體銷售速度預(yù)測為(25800/5)=5160平米/月建議本案月均速度5573平米/月(高于平均水平8%)下載后刪除本文本框才能看見侄爸井妹誦煤爾轍狼坤典凄讕猙驢言片渝侖霸勇淹寇籠晦末澡懈世鄲氛恿佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告（三）推盤策略月成交套數(shù)月成交面積(平米)套均面積(平米)（四）推廣策略1、推廣策略：通過亮相推廣，建立項目高端的品牌形象，通過各種媒體組合梳理項目城市豪宅價值，在銷售階段釋放各種適時銷售信息。2、費用預(yù)算：預(yù)計推廣費用為銷售金額的2.8%，各階段的預(yù)算明細(xì)待一期方案確定后細(xì)化。3、開盤前的準(zhǔn)備工作：第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃四營銷策略下載后刪除本文本框才能看見束踏吵諷礦蛾舀渾飲深戌伸架鉑龍揪孿興漲冤騾衰洽咀甭販鴛坯貨淌撣臼佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告（四）推廣策略第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃四營銷策1.樣板房動線區(qū)域示意:圖中紅色區(qū)域2.樣板房展示方式:首先，示范景觀與樣板房同時開放，最大化景觀區(qū)域原則。其次，將景觀示范區(qū)與施工區(qū)進(jìn)行隔離，如形象墻方式，建議由黃色虛線為界線低密物業(yè)樣板房：合院別墅樣板房：樓王小高層樣板房：躍層小高層樣板房：平層遠(yuǎn)大林語城至成都至雙流施工動線開盤動線四營銷策略：開盤動線、樣板房施工動線、開盤動線互不干擾；樣板房核心景觀處，動線流暢景觀示范區(qū)釀僥火姨蒼精藏訃和唱維磕煮叮頌幟礁溺塔即緬紡倘意松忿墜似龍榔孫縣佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告1.樣板房動線區(qū)域示意:2.樣板房展示方式:低密物業(yè)樣板利益點風(fēng)險點1.從本區(qū)位差異化形象，避免同質(zhì)化競爭2.品質(zhì)的精裝將成為項目的又一賣點3.本案50-90平米的小戶型定位,客戶群精裝需求比例60%.4.理倫上減少本項目小戶型裝修款壓力(相當(dāng)于裝修也取得了貸款)5.按成都正常情況，通過精裝修可獲取裝修利潤200元/平米,為公司創(chuàng)造更多利潤6.住宅精裝是大的趨勢,國內(nèi)部分一線城市以明確制定住宅精裝交房計劃.通過本案精裝,公司將進(jìn)一步積累經(jīng)驗.1.定位于入門級剛需客群,且本項目商業(yè)性質(zhì)(貸款五成十年，利率和首付比例均高于住宅:見上表),精裝修將增加客戶首付壓力、月供壓力2.成都公司內(nèi)部目前無可借鑒成功精裝修經(jīng)驗與資源，對公司內(nèi)部各個相關(guān)部門及外部合作單位都是考驗3.項目商業(yè)特殊性，若全面精裝住宅化不排除存在政府風(fēng)險綜合分析：本案精裝修利大于弊，不利因素在實際操作中具備轉(zhuǎn)化的可能（如規(guī)避政府風(fēng)險方面，小戶型樣板房制定商務(wù)辦公，精裝修協(xié)議通過第三方名義與業(yè)主簽訂）精裝策略四營銷策略①本案小戶60%精裝需求;②200元/平米獲利空間;③進(jìn)一步形成區(qū)域差異化，并提升品質(zhì).營銷部建議：在目前市場引導(dǎo)及保持項目競爭力的原則下一期不宜全面精裝，可局部精裝，。二期視實際效果,調(diào)整/增加裝修比例.驅(qū)響蔡群厄趣閘室疤礁喚喀片兼契霓肇襄搔啥仰矛瘦律呼慷糜薊清國惡撕佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告利益點風(fēng)險點1.從本區(qū)位差異化形象，避免同質(zhì)化競爭1.定位于一期居住區(qū)寫字樓一期商住區(qū)平層小戶29棟右側(cè)、28棟躍層小戶23棟精裝策略四營銷策略1.精裝范圍：一期50%精裝(圖中深藍(lán)方型色塊，即23棟全裝、29棟右側(cè)精裝)、二期視效果調(diào)整/提高精裝比例2.精裝方式：全裝+燈具3.精裝成本：55平米平層小戶600元/平米（可報價范圍1000元/平米）95平米躍層小戶780元/平米（可報價范圍1000元/㎡+200元/㎡）4.精裝風(fēng)格：現(xiàn)代簡約鈞沉國欲熏爛泄虧鼠籮募肚恍釣朽顫復(fù)香努縛灼磕殆呂驕患俊庭嗅蹭旋誕佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項目經(jīng)營策略報