中國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式（共31）

房地產(chǎn)開發(fā)基基本常識及項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)全程程運(yùn)作程序0第一部分房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本常識一、房地產(chǎn)投投資的概念廣義概念：房地產(chǎn)投資是是將一定的資資金投入到土土地開發(fā)、房房屋開發(fā)以及及土地、房屋屋的經(jīng)營、管管理、中介服服務(wù)等活動中中，以期在未未來獲得收益益或避免風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的一種投資資活動。狹義概念：僅指房地產(chǎn)開開發(fā)投資。即投資者從購購買土地使用用權(quán)開始，經(jīng)經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和施工建設(shè)設(shè)等過程，建建成可以滿足足人們某種需需要的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，通過過銷售或租賃賃轉(zhuǎn)讓給其他他投資者或使使用者，從而而收回投資，，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收收益目標(biāo)的活活動過程。房地產(chǎn)投資活活動的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)質(zhì)——實(shí)現(xiàn)資金的增增值。1二、房地產(chǎn)投投資類型1、按投資方式分分類直接投資：投資者將資金金直接投入房房地產(chǎn)開發(fā)或或購買房地產(chǎn)產(chǎn)，并直接參參與有關(guān)的投投資經(jīng)營管理理。間接投資：投資者將資金金投入與房地地產(chǎn)有關(guān)的金金融產(chǎn)品，但但不直接參與與有關(guān)的投資資經(jīng)營管理。。2、按投資的經(jīng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分類類土地開發(fā)投資資房屋開發(fā)投資資房地產(chǎn)經(jīng)營（（包括買賣、、租賃）投資資物業(yè)業(yè)管管理理和和服服務(wù)務(wù)投投資資2三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資的的特特點(diǎn)點(diǎn)由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)本本身身所所具具有有的的物物理理和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)特特征征，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資具具有有區(qū)區(qū)別別于于其其他他投投資資的的固固有有特特點(diǎn)點(diǎn)：：商品品性性營利利性性產(chǎn)品品的的非非流流動動性性投資資數(shù)數(shù)額額大大投資資周周期期長長對專專業(yè)業(yè)知知識識和和管管理理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)具具有有高高度度依依賴賴性性市場場的的區(qū)區(qū)域域性性和和區(qū)區(qū)域域的的價(jià)價(jià)格格差差異異性性與金金融融及及法法律律密密切切相相關(guān)關(guān)受政政策策的的影影響響較較大大影響響投投資資的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因因素素多多3四、、決決定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資的的基基本本要要素素收益益成本本對未未來來的的預(yù)預(yù)期期4五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資應(yīng)應(yīng)遵遵循循的的原原則則遵守守社社會會利利益益原原則則盈利利和和增增值值的的原原則則有效效規(guī)規(guī)避避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的原原則則投資資規(guī)規(guī)模模與與投投資資者者可可利利用用資資源源相相匹匹配配的的原原則則時(shí)機(jī)機(jī)適適宜宜原原則則便易易操操作作原原則則5六、、影影響響房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資效效果果的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因因素素（（共共6大類類26種））政治風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)爭長時(shí)間的暴亂、群眾性運(yùn)動國家政局變化臺灣海峽局勢變化政策風(fēng)險(xiǎn)土地政策金融政策稅收政策地方性的政策規(guī)定變化房地產(chǎn)制度變革產(chǎn)業(yè)政策社會風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不平衡發(fā)展總體規(guī)劃改變技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)及施工技術(shù)規(guī)范變化異常工程地質(zhì)變化規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)改變經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)土地成本變化商品房市場價(jià)格整體波動政策性的費(fèi)用變化城市整體經(jīng)濟(jì)以及居民收入水平變化工程造價(jià)異常波動房地產(chǎn)租賃市場變化企業(yè)資金供應(yīng)計(jì)劃的變化金融政策及證券市場變化自然風(fēng)險(xiǎn)地震、海嘯、臺風(fēng)火災(zāi)極端惡劣天氣6七、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的三三級級市市場場架架構(gòu)構(gòu)1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)一一級級市市場場—土地地出出讓讓市市場場是指指國國家家將將城城市市土土地地的的使使用用權(quán)權(quán)，，按按一一定定的的年年限限一一次次性性出出讓讓給給土土地地使使用用者者，，并并由由土土地地使使用用者者向向國國家家支支付付土土地地出出讓讓金金的的市市場場。是所有者與經(jīng)經(jīng)營者的縱向向流通市場。。主要特點(diǎn)：市場建立在城城市土地國有有制的基礎(chǔ)上上，交易過程程不變更土地地所有權(quán)，只只是對其使用用權(quán)進(jìn)行交易易。國家直接調(diào)控控壟斷經(jīng)營。。明確規(guī)定各類類用地的使用用性質(zhì)和年限限。土地出讓價(jià)格格的實(shí)質(zhì)是““租賃價(jià)格””，租賃費(fèi)用用一次性收取取。出讓交易方式式：土地使用用權(quán)出讓有償償出讓形式主主要有協(xié)議、、招標(biāo)、拍賣賣、掛牌等四四種。7房地產(chǎn)三級市市場架構(gòu)（續(xù)）2、房地產(chǎn)二級級市場—房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市市場或開發(fā)經(jīng)經(jīng)營市場是已經(jīng)取得土土地使用權(quán)的的開發(fā)經(jīng)營者者與房地產(chǎn)使使用者之間進(jìn)進(jìn)行橫向交易易轉(zhuǎn)讓的市場場。主要特點(diǎn)：房地產(chǎn)商品流流通由經(jīng)營向向使用消費(fèi)平平行轉(zhuǎn)移，可可以說是由房房地產(chǎn)開發(fā)向向房地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)使用的轉(zhuǎn)移移。交易的商品是是房地產(chǎn)的統(tǒng)統(tǒng)一體，即房房屋產(chǎn)權(quán)與土土地使用權(quán)。。經(jīng)營者須經(jīng)資資質(zhì)審批，商商品的銷售實(shí)實(shí)行“預(yù)售許許可”制度。。除政策性用房房由政府統(tǒng)一一定價(jià)定向銷銷售外，交易易完全市場化化，不受國家家壟斷或政策策控制。交易完成的時(shí)時(shí)間比較長，，涉及的經(jīng)濟(jì)濟(jì)法律關(guān)系多多。8房地產(chǎn)三級市市場架構(gòu)（續(xù)續(xù)）3、房地產(chǎn)三級級市場—房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓讓市場是房地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)者之間進(jìn)行行房地產(chǎn)商品品再轉(zhuǎn)讓的市市場，屬于調(diào)調(diào)劑余缺、從從新配置的市市場。主要特點(diǎn)：土地使用者、、房屋所有人人將所取得的的一定年限的的土地使用權(quán)權(quán)或房屋所有有權(quán)及其房屋屋所占有和使使用的土地使使用權(quán)一并在在市場上轉(zhuǎn)讓讓、出租、抵抵押、買賣、、贈與、繼承承、交換。土地開發(fā)必須須達(dá)到一定的的條件才可獲獲準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。9八、與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)和規(guī)范規(guī)規(guī)定一、主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、規(guī)劃用地面面積：指經(jīng)過批準(zhǔn)的的地塊規(guī)劃總總用地面積，，包括可直接接用于項(xiàng)目開開發(fā)的土地面面積和總用地地中應(yīng)提供給給城市道路或或其他公共設(shè)設(shè)施使用的土土地面積。2、建設(shè)用地面面積：可直接用于項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的土土地面積，也也稱凈用地面面積，但不包包括應(yīng)提供給給城市道路或或其他公共設(shè)設(shè)施使用的土土地面積。3、建筑占地面面積：指建筑基底（（地面一層））所占用的土土地面積。4、建筑密度：建筑總總占地地面積積與項(xiàng)項(xiàng)目總總用地地面積積的比比率（（％））。5、容積積率：：項(xiàng)目總總建筑筑面積積（地地上部部分））與總總用地地面積積的比比值。。6、綠地地率：：項(xiàng)目范范圍內(nèi)內(nèi)各類類綠化化（包包括園園林小小品、、休閑閑涼亭亭、水水域等等）所所占的的土地地面積積與總總用地地面積積的比比率（（%）。10主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)（續(xù)））7、住宅宅停車車率：：汽車的的停車車位數(shù)數(shù)量與與住宅宅總戶戶數(shù)的的比率率（%）。8、地下下室：：房間室室內(nèi)地地面低低于室室外地地平面面的高高度超超過該該房間間凈高高度的的1/2以上者者。9、半地地下室室：房間室室內(nèi)地地面低低于室室外地地平面面的高高度超超過該該房間間凈高高度的的1/3，且不不超過過1/2者。10、層高高：上下兩兩層樓樓面或或樓面面與地地面之之間的的垂直直距離離。11、室內(nèi)內(nèi)凈高高：樓面或或地面面至上上部樓樓板底底面或或吊頂頂之間間的垂垂直距距離。。12、建筑筑高度度：多層指指建筑筑物室室外地地坪到到其女女兒墻墻頂部部或檐檐口的的高度度；高高層指指建筑筑物室室外地地坪到到其檐檐口或或屋面面面層層的高高度。。11主要技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)（（續(xù)））13、住宅宅建筑筑層數(shù)數(shù)的劃劃分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：建筑設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范規(guī)規(guī)定－－《住宅設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范》規(guī)定：：低層住住宅：：一層至至三層層；多層住住宅：：四層至至六層層；中高層層住宅宅：七層至至九層層；高層住住宅：：十層以上。。消防規(guī)范規(guī)規(guī)定：多層住宅:九層及九層層以下的普普通住宅（（含底層設(shè)設(shè)有商業(yè)服服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的的住宅）；；高層住宅:十層及十層層以上的普普通住宅（（含底層設(shè)設(shè)有商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)的住住宅））；其中：二類高層：：十層至十八八層的普通通住宅；一類高層：：十九層及十十九層以上上的普通住住宅。民間習(xí)慣叫叫法小高層：十層至十八八層的住宅宅；大高層：十九層及十十九層以上上的住宅；；12主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（（續(xù)）14、民用建筑筑主要類別別（按功能能分類，選選摘）（1）住宅樓：：供居住使用用的建筑。。單元式住宅宅：由多個(gè)住宅宅單元拼接接而成，每每個(gè)單元均均設(shè)有樓梯梯或樓梯與與電梯的住住宅。塔式住宅（（也稱獨(dú)立立單元式住住宅或點(diǎn)式式住宅）：：以公共樓梯梯或樓梯與與電梯組成成的交通中中心為核心心，將多套套住宅組成成一個(gè)單元元獨(dú)立建造造，且每套套住宅的進(jìn)進(jìn)戶門至樓樓梯間門或或消防前室室門的距離離不超過10米的住宅。。通廊式住宅宅：由公共樓梯梯或樓梯與與電梯通過過內(nèi)、外廊廊進(jìn)入各套套住宅，且且至少有一一套住房的的進(jìn)戶門至至樓梯間門門或消防前前室門的距距離超過10米的住宅。。躍層式住宅宅：設(shè)有套內(nèi)樓樓梯且每套套包含兩層層或三層樓樓面的住宅宅。躍廊式住宅宅：通過一層水水平共用走走道，聯(lián)系系兩層或三三層樓面各各套住房的的住宅。（2）商住樓：：由底部商業(yè)業(yè)營業(yè)廳和和住宅組成成的建筑。。（3）綜合合樓：：具有兩兩種或或兩種種以上上使用用功能能的建建筑。。（4）其他他：辦公樓樓、商商業(yè)樓樓、酒酒店等等等。。13主要要技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)（（續(xù)續(xù)））15、面積積指標(biāo)標(biāo)建筑面面積:具備上上蓋且且結(jié)構(gòu)構(gòu)牢固固，層層高在在2.2米以上上的永永久性性建筑筑的房房屋外外墻（（柱））勒腳腳以上上各層層的外外圍水水平投投影面面積，，包括括陽臺臺、走走廊、、地下下室、、室外外樓梯梯等。。使用面面積：：房屋戶戶內(nèi)全全部可可供使使用的的空間間面積積，按按房屋屋內(nèi)墻墻面水水平投投影面面積計(jì)計(jì)算。。不包包括墻墻、柱柱等結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)造和和保溫溫層的的面積積。居室面積：：僅指臥室、、起居室（（廳）的使使用面積。。產(chǎn)權(quán)面積：：系指權(quán)屬人人（或稱產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人）依依法擁有房房屋所有權(quán)權(quán)的房屋建建筑面積。。銷售面積：：包括房屋套套內(nèi)建筑面面積和應(yīng)分分?jǐn)偟墓灿杏薪ㄖ娣e積組成。套內(nèi)面積：：由房屋外圍圍墻體中心心線的水平平投影面積積和陽臺應(yīng)應(yīng)計(jì)算的面面積組成。。共有建筑面面積：指各權(quán)屬人人共同占有有或共同使使用的建筑筑面積。14（二）各類類住宅主要要技術(shù)規(guī)范范要求住宅樓是供供居住使用用的建筑，，不同的住住宅樓雖然然具有同樣樣的使用功功能，但是是不同類型型的住宅樓樓由于其在在建筑層數(shù)數(shù)、平面組組合方式等等方面的不不同，在建建筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、消防、、民防等技技術(shù)規(guī)范的的要求上存存在較大的的差異，并并最終導(dǎo)致致建造成本本和公共面面積比例的的差異，在在確定項(xiàng)目目開發(fā)方案案時(shí)應(yīng)慎重重。15各類住宅主要要規(guī)范要求比比較分析表1公共部位設(shè)計(jì)計(jì)類別多層A(≤6層)多層B

（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）

一個(gè)樓梯間可設(shè)非封閉樓梯間，樓梯間可不通至屋面?？稍O(shè)非封閉樓梯間，但樓梯間應(yīng)通至屋頂平臺；當(dāng)分戶門為乙級防火門或設(shè)封閉樓梯間時(shí)，樓梯間可不通至屋頂平臺。

單元式住宅每單元≤4戶，且戶門為乙級防火門或樓梯間設(shè)簡易噴淋時(shí)可設(shè)非封閉樓梯間；每單元＞4戶時(shí)，應(yīng)設(shè)封閉樓梯間。樓梯間應(yīng)天然采光和自然通風(fēng)，且相鄰兩單元在屋頂平臺連通。單元式住宅每單元只設(shè)一個(gè)封閉樓梯間時(shí)，從第10層起每三層應(yīng)設(shè)連接相鄰單元樓梯、前室或走道的連廊；一梯兩戶的單元式住宅，可從第10層起每層相鄰單元設(shè)置連通的陽臺或凹廊。當(dāng)每單元（每層≤6戶、面積≤650M2）設(shè)1個(gè)防煙樓梯間時(shí)，可不設(shè)連廊。單元式住宅可只設(shè)1座防煙樓梯間，但從第10層起，每層應(yīng)設(shè)置連通相鄰單元前室或走廊的連廊。入戶門不應(yīng)直接開向前室；前室設(shè)簡易噴淋時(shí)，允許2戶，前室設(shè)自動噴淋時(shí)，允許2戶以上的戶門，直接開向前室。塔式住宅（每層≤8戶、面積≤650M2），應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。

≥兩個(gè)樓梯間

7~11層的通廊式住宅應(yīng)設(shè)兩個(gè)以上封閉樓梯間。12層及12層以上的通廊式住宅應(yīng)設(shè)2個(gè)以上防煙樓梯間.18層以上的塔式住宅應(yīng)設(shè)2個(gè)防煙樓梯間電梯入口層樓面距室外地面的高度超過16米以上的必須設(shè)置電梯。應(yīng)設(shè)電梯每單元應(yīng)不少于2臺，單元式住宅每單元只設(shè)1臺時(shí)，應(yīng)設(shè)連廊。每單元電梯應(yīng)不少于2臺消防電梯不要求設(shè)置消防電梯塔式住宅應(yīng)設(shè)消防電梯應(yīng)設(shè)消防電梯應(yīng)設(shè)消防電梯16各類住宅主要要規(guī)范要求比比較分析表2類別多層（9層以下）二類高層B（10~18層）一類高層（19層以上）

消防通道小區(qū)內(nèi)宜設(shè)消防車道，寬度≥3.5M，R≥9M建筑周圍應(yīng)設(shè)環(huán)形消防車道，確有困難時(shí)，二類高層住宅應(yīng)沿建筑的一個(gè)長邊布置，高層商住樓、一類高層住宅應(yīng)沿建筑的兩個(gè)長邊布置。消防車道寬度≥4.0M，R≥12M；消防車道距高層建筑外墻宜≥5米。聯(lián)體住宅群，當(dāng)一個(gè)方向建筑物的沿街長度超過150米或總長度超過220米時(shí)，應(yīng)在適中位置設(shè)置穿過建筑的消防通道，其凈寬和凈高均不應(yīng)小于4米。建筑物應(yīng)設(shè)有連通街道和內(nèi)院的人行通道，凈寬不得小于1.2米，間距不宜超過80米。消防登高面（僅用于高層建筑）可利用消防車道作為消防登高場地，但應(yīng)滿足5米≤車道內(nèi)側(cè)距住宅外墻≤12米。登高面應(yīng)靠近住宅的陽臺或公共樓梯間，且在此范圍內(nèi)應(yīng)設(shè)有樓梯間的出口；登高面一側(cè)不宜布置裙房，當(dāng)布置裙房時(shí)應(yīng)滿足：高度>5米，進(jìn)深＜4米。長度：塔式住宅不應(yīng)小于建筑周長的1/4，單元式、通廊式住宅不應(yīng)小于建筑的一個(gè)長邊長度

防火間距

多層不應(yīng)小于6米，兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻時(shí)間距不限，較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時(shí)間距為不小于3.5米；相鄰?fù)鈮榉侨紵w，門窗洞口面積不超過外墻面積的5%且洞口不正對開設(shè)時(shí)間距為不小于4.5米。

高層高層+高層≥13米，高層+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻或比相鄰較低的建筑屋面高15米及以下范圍內(nèi)的外墻為不設(shè)門窗洞的防火墻時(shí)，間距不限；較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時(shí)間距為不小于4米。17各類住宅主要要規(guī)范要求比比較分析表3類別多層A（≤6層）多層B（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）消防供電三級負(fù)荷供電（單回路）二級負(fù)荷供電(電網(wǎng)雙回路或一回電網(wǎng)供電加自備發(fā)電機(jī))一級負(fù)荷供電（電網(wǎng)雙回路加自備發(fā)電機(jī)）

消防給水室內(nèi)6層以下可不設(shè)室內(nèi)消防給水設(shè)施。7~9層應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)。底層設(shè)置的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)宜設(shè)置自動噴淋。應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，每層≤8戶、每層≤650M2的塔式住宅可設(shè)1根消防豎管，但須采用雙閥雙出口型消火栓。商業(yè)部分應(yīng)設(shè)置自動噴淋。室內(nèi)應(yīng)設(shè)2根消防豎管保證同層2個(gè)消火栓的水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)被保護(hù)范圍的任何部位。電梯前室、公共走道、商業(yè)部分應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)。室外消火栓間距≤120米，室外消火栓間距≤40米，供水應(yīng)滿足兩路市政進(jìn)水，確有困難時(shí)可設(shè)一路進(jìn)水。應(yīng)滿足兩路市政進(jìn)水。結(jié)構(gòu)框架或磚混結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)框架或短肢剪力墻結(jié)構(gòu)框架或框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為二級（三級）框架剪力墻結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為二級。結(jié)構(gòu)抗震等級為三級民防多層（≤9層）：按地上總建筑面積的2%修建民防地下室，高層（≥10層）：按建筑底層面積修建“滿堂紅”民防地下室。18第二部分房房地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)全程運(yùn)運(yùn)作程序房地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)的全過程程一般要經(jīng)過過以下五個(gè)階階段：1、項(xiàng)目確立階階段2、項(xiàng)目前期階階段3、項(xiàng)目實(shí)施階階段—工程施工和產(chǎn)產(chǎn)品銷售。4、項(xiàng)目驗(yàn)收交交付階段5、收尾階段具體內(nèi)容詳見見《房地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)全程運(yùn)作作程序圖》19房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)全程程運(yùn)作作程序序圖－－120房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)全程程運(yùn)作作程序序圖－－1房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)全程程運(yùn)作作程序序圖－－221房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)全程程運(yùn)作作程序序圖－－322第三部部分房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)成成本及及開發(fā)發(fā)周期期一、項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)成成本費(fèi)費(fèi)用構(gòu)構(gòu)成及及其資資金投投入特特點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的成成本和和費(fèi)用用構(gòu)成成復(fù)雜雜、變變化因因素多多、不不確定定性大大，不不同類類型的的開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目，由由于選選擇不不同的的建筑筑類型型、層層數(shù)和和結(jié)構(gòu)構(gòu)，建建筑裝裝飾標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、機(jī)電電設(shè)備備和配配套設(shè)設(shè)施配配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)以以及工工程地地質(zhì)狀狀況不不同等等等，，在開開發(fā)成成本和和費(fèi)用用方面面都存存在一一定的的差異異。在在此難難以籠籠統(tǒng)的的談?wù)撜擁?xiàng)目目具體體的成成本和和費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，僅僅就一一般房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目通常常的成成本和和費(fèi)用用構(gòu)成成以及及相關(guān)關(guān)的資資金投投入特特點(diǎn)作作一些些簡要要的說說明。。23開發(fā)項(xiàng)目目主要成成本與費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成成一覽表表開發(fā)直接成本土地成本應(yīng)繳土地出讓金征地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

土地其他成本契稅

前期費(fèi)用開發(fā)方案企劃費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批及其他雜費(fèi)

工程建造成本主體工程主體建安工程機(jī)電設(shè)備安裝工程

配套設(shè)施工程費(fèi)電力供水煤氣電話、電視安防及智能化設(shè)施雨污水及道路園林綠化景觀工程

質(zhì)監(jiān)及監(jiān)理費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)

其他成本不可預(yù)見費(fèi)物業(yè)公共維修基金財(cái)務(wù)費(fèi)用期間費(fèi)用項(xiàng)目管理費(fèi)銷售費(fèi)用

24開發(fā)項(xiàng)目目主要成成本費(fèi)用用的資金金投入特特點(diǎn)表1成本及費(fèi)用項(xiàng)目資金投入特點(diǎn)土地購置成本應(yīng)繳土地出讓金按土地出讓合同的規(guī)定付款，取得土地證前付清。征地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)拆遷進(jìn)度付款，一般應(yīng)在施工圖設(shè)計(jì)前（地質(zhì)勘探需要）完成拆遷。土地其他成本主要是土地溢價(jià)或按合同規(guī)定應(yīng)付給轉(zhuǎn)讓方的其他款項(xiàng)，按合同約定付款。契稅在辦理“土地證”前，按應(yīng)繳土地出讓金的3%計(jì)繳。前期費(fèi)用開發(fā)方案企劃費(fèi)一般在開發(fā)初期進(jìn)行方案設(shè)計(jì)前進(jìn)行，約為銷售收入的1‰~2‰，付款多為分期。勘察設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)：簽合同付20％，方案約占30％～40%，初步設(shè)計(jì)完付至50％，完成施工圖付至90%，留10%作配合費(fèi)，在竣工時(shí)付完?？辈熨M(fèi)發(fā)生在方案后施工圖設(shè)計(jì)前。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)圍墻在交地后即進(jìn)行，施工用水、電、路約在開工前提前1~2個(gè)月完成。報(bào)批及其他雜費(fèi)主要是審批規(guī)費(fèi)，費(fèi)用一般不高，根據(jù)審批進(jìn)度，一般在開工前支付完?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)一般在辦理《工程規(guī)劃許可證》時(shí)繳交。25開發(fā)項(xiàng)目目主要成成本費(fèi)用用的資金金投入特特點(diǎn)表2成本及費(fèi)用項(xiàng)目資金投入特點(diǎn)工程建造成本主體工程主體建安工程不同項(xiàng)目的差異比較大，另列說明。機(jī)電設(shè)備安裝工程訂貨付15%～30%，到貨付至70%，安裝合格后付至95％，留5%保修金。電梯：供貨期2～3個(gè)月，設(shè)備安裝期40～60天,但土建配合期較長，一般在竣工前4~6個(gè)月到貨；發(fā)電機(jī)：供貨期20～30天，設(shè)備安裝期15～30天。配套

設(shè)施工程費(fèi)電力、供水簽施工合同后進(jìn)場施工前付清全款。電力：一般在竣工之前的4~6個(gè)月簽合同并進(jìn)場。供水：在外腳手架拆除后立即進(jìn)場施工，一般在竣工之前的2~3個(gè)月進(jìn)行。煤氣簽施工合同時(shí)付30%，進(jìn)場前付至70％，通氣前付30％，進(jìn)場時(shí)間一般在主體封頂且墻體施工完成后即進(jìn)場。電話、電視安裝一般在竣工之前的2~4個(gè)月進(jìn)行。電話免費(fèi)、有線電視簽合同時(shí)付全款。安防及智能化安裝一般在竣工之前的2~4個(gè)月進(jìn)行，按進(jìn)度付款。雨污水及道路在外腳手架拆除后立即進(jìn)場施工，按進(jìn)度付款。園林綠化景觀一般在室外管線和道路完成后立即進(jìn)場施工，按進(jìn)度付款。質(zhì)檢及監(jiān)理費(fèi)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)一般為監(jiān)理費(fèi)的10%在開工前繳交，監(jiān)理費(fèi)按進(jìn)度付款，常規(guī)為季付。26開發(fā)項(xiàng)目目主要成成本費(fèi)用用的資金金投入特特點(diǎn)表3成本及費(fèi)用項(xiàng)目資金投入特點(diǎn)其他成本物業(yè)維修基金按工程總造價(jià)的2%在綜合驗(yàn)收前繳交。不可預(yù)見費(fèi)相對集中在拆遷、基礎(chǔ)工程，設(shè)計(jì)施工強(qiáng)制性規(guī)范變化，建材機(jī)電設(shè)備市場價(jià)格波動，裝修、配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的變化等。財(cái)務(wù)費(fèi)用利息及籌資費(fèi)用，據(jù)實(shí)發(fā)生。期間費(fèi)用項(xiàng)目管理費(fèi)即時(shí)發(fā)生，應(yīng)結(jié)合開發(fā)進(jìn)度和人員到位情況合理安排。銷售費(fèi)用即時(shí)發(fā)生，應(yīng)結(jié)合銷售進(jìn)度合理安排。27房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目主要經(jīng)經(jīng)營稅費(fèi)費(fèi)表營業(yè)稅按商品房銷售收入（實(shí)際到賬額）的5％計(jì)算，按月計(jì)繳。附加稅城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的7％計(jì)算，隨營業(yè)稅繳交。教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的3％計(jì)算，隨營業(yè)稅繳交。地方教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的1％計(jì)算，隨營業(yè)稅繳交。印花稅按合同金額的0.3‰計(jì)算。土地增值稅目前我市尚未正式開征。企業(yè)