住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引

《華潤置地住宅宅項目工程管管理實施規(guī)劃劃編制指引》V2.0標(biāo)準(zhǔn)課件件華潤置地有限限公司工工程管理部2015年10月目錄原因目的15主要內(nèi)容35管理辦法2《華潤置地住宅宅項目工程管管理實施規(guī)劃劃編制指引V1.0》修訂編制為V2.0修訂目的：提高相關(guān)章節(jié)節(jié)的編制深度度，做到事前控制，降低不確定定性；精簡相關(guān)內(nèi)容容，聚焦工程實現(xiàn)現(xiàn)；實施規(guī)規(guī)劃相相關(guān)管管理要要求落落實到到總包招招標(biāo)文文件里，指指導(dǎo)現(xiàn)現(xiàn)場施施工，，確保保落地地。一、修修訂目目的對“《華潤潤置地地住宅宅項目目工程程管理理實施施規(guī)劃劃》管管理辦辦法”也相相應(yīng)做做了修修訂，，說明明如下下：一、修修訂說說明：：《編制制指引引V2.0》更為為聚焦焦工程程實現(xiàn)現(xiàn)，加加強(qiáng)策策劃深深度，，重點(diǎn)點(diǎn)從總平面面管理理、進(jìn)度管管理、質(zhì)量管管理、安全文文明施施工管管理等方面面梳理理項目目整體體管控控目標(biāo)標(biāo)、思思路及及措施施二、編制依依據(jù)及及適用用范圍圍：編制依依據(jù)：：增加加了近近期公公司下下發(fā)的的最新新文件件；適用范范圍：：華潤置置地內(nèi)內(nèi)部所所有住住宅項項目。三、編制、、評審審及備備案時時間：編制啟動時時間：在產(chǎn)品品規(guī)劃劃建議議書評評審?fù)晖瓿珊蠛箝_始始啟動動；編制完成時時間：應(yīng)在總包招招標(biāo)文文件發(fā)發(fā)出前前完成編制和和評審審；評審及及備案案時間間：在總包包招標(biāo)標(biāo)前（（即發(fā)發(fā)出總總包招招標(biāo)文文件前前）完完成評評審以以及上上市公公司備備案工工作。二、管管理辦辦法四、編制組組織及及評審審流程程：編制主主體：：編制主主體是是以工工程管管理為為主要要職責(zé)責(zé)的項項目（（總））經(jīng)理理及其其帶領(lǐng)領(lǐng)的項項目部部，其他他部門門參與配配合。。備案要要求：大區(qū)工工程管管理部部須在在《實實施規(guī)規(guī)劃》》批準(zhǔn)準(zhǔn)后3天內(nèi)，將《《實施施規(guī)劃劃》文文本連連同評評審、、會簽簽文件件一并發(fā)發(fā)送至至工程程管理理部公公文郵郵箱，，即完成成備案案。二、管管理辦辦法五、編編制要要求：：《實施施規(guī)劃劃》需動態(tài)態(tài)調(diào)整整，項項目（總））經(jīng)理理至少少每季度度應(yīng)組織織一次次階段段性回回顧與與檢討討。示范區(qū)區(qū)、外外立面面（幕幕墻））、精精裝修修、園園林景景觀、、機(jī)電電專業(yè)業(yè)等還應(yīng)應(yīng)在《《實施施規(guī)劃劃》基基礎(chǔ)上上進(jìn)行行專項項規(guī)劃劃的編編制。三、主主要內(nèi)內(nèi)容1-項目概概況項目簡簡介：包括項項目名名稱及及開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)單位位情況況、規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計單單位、、規(guī)劃劃設(shè)計計經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)、建建筑設(shè)設(shè)計概概況、、項目目分期期等，，用數(shù)據(jù)指指標(biāo)和圖表進(jìn)行描描述。項目定定位：包括項項目的的定位位及理理由，，屬于于住宅宅開發(fā)發(fā)八大大產(chǎn)品品線的的哪一類類系列列，項目的的檔次次。根據(jù)據(jù)項目目定位位及發(fā)發(fā)展計計劃分分析對對工程程管理理的具具體要要求，，不同同定位位的住住宅對對質(zhì)量量細(xì)節(jié)節(jié)的要要求也也不同同，工工期是是偏緊緊還是是一般般等。。根據(jù)據(jù)項目目定位位明確確本工工程管管理的的重點(diǎn)點(diǎn)。規(guī)劃平平面圖圖：包含所所在項項目的的地塊塊概況況，項項目周周邊環(huán)環(huán)境概概況等等內(nèi)容容，附圖介介紹。項目管管理目目標(biāo)：工期目目標(biāo)、、質(zhì)量量目標(biāo)標(biāo)成本本控制制目標(biāo)標(biāo)、安安全文文明目目標(biāo)、、團(tuán)隊隊建設(shè)設(shè)及人人才培培養(yǎng)目目標(biāo)、、客戶戶滿意意度目目標(biāo)等等，可可列表表說明明。2-建筑市市場分分析及及項目目經(jīng)驗驗借鑒鑒建筑市市場分分析1)新進(jìn)城城市首首期項項目：新進(jìn)城城市已已有類類似項項目開開發(fā)商商的相關(guān)情況；；當(dāng)?shù)亟ńㄖ?、、在?dāng)當(dāng)?shù)厥┦┕さ牡耐鈦韥斫ㄖ舅镜氖┦┕ぞC綜合實實力、、施工工質(zhì)量量；當(dāng)?shù)亟ńㄖ惺袌龅牡氖┕すに狡胶唾|(zhì)質(zhì)量控控制情情況等等。2)所有項目：當(dāng)?shù)貐⒔ǚ椒街饕暮虾献髂ＤＪ剑号c設(shè)計計、造價咨咨詢、監(jiān)理、總包包、其其他分分包商商合作模模式闡闡述；；當(dāng)?shù)卣O(jiān)監(jiān)管的的主要要特點(diǎn)點(diǎn)當(dāng)?shù)氐氐刭|(zhì)情情況介介紹三、主主要內(nèi)內(nèi)容項目經(jīng)經(jīng)驗借借鑒1)外部項項目經(jīng)經(jīng)驗借借鑒（（首期期項目目），調(diào)查當(dāng)當(dāng)?shù)?個類似似標(biāo)桿桿項目目，了了解以以下情情況：：開發(fā)周周期、、關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)；單單方造造價，，成本本控制制模式式；質(zhì)質(zhì)量水水平，，主要要產(chǎn)品品優(yōu)勢勢；安安全文文明施施工；；項目目交付付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等。。2)內(nèi)部項項目經(jīng)經(jīng)驗借借鑒（（非首首期項項目）），了解解：計劃執(zhí)行情情況；；質(zhì)量管理情況，，包含影影響項項目質(zhì)質(zhì)量的的關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)分析析；安全文文明施施工情況，，應(yīng)包含含影響響項目目安全全文明明施工工實施施的關(guān)關(guān)鍵管管控點(diǎn)點(diǎn)分析析。3-項目管管理總總體思思路根據(jù)項項目的的特點(diǎn)點(diǎn)和管管理目目標(biāo)，，結(jié)合合商業(yè)業(yè)計劃劃和啟啟動會會的要要求，，闡述述項目目管理理的總總體思思路，包括括：工程的的開發(fā)發(fā)節(jié)奏奏；合約分分判框框架；施工順順序；質(zhì)量管管控；品牌推推廣等。三、主主要內(nèi)內(nèi)容4-重難點(diǎn)點(diǎn)分析析根據(jù)工工程特特點(diǎn)、、建筑筑市場場資源源狀況況、項項目定定位、、項目目管理理目標(biāo)標(biāo)并結(jié)結(jié)合城城市公公司工工程管管理能能力，，對擬擬建項項目的的重難難點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行分分析，，可從工期、施工技技術(shù)、施工總平面面管理、外部協(xié)協(xié)調(diào)等方面面進(jìn)行行分析析。5-項目風(fēng)風(fēng)險根據(jù)項項目具具體情情況，，可從從工期期延誤誤、質(zhì)質(zhì)量缺缺陷、、負(fù)面面事件件影響響、成成本超超支、、合同同糾紛紛等方方面分分析本本項目目可能能出現(xiàn)現(xiàn)的風(fēng)風(fēng)險點(diǎn)點(diǎn)，并并考慮相相應(yīng)的的預(yù)防防對策策。6-項目機(jī)機(jī)構(gòu)及及流程程項目部部與公公司職職能部部門的的工作作界面面闡述項項目部部與大大區(qū)及及城市市公司司職能能部門門間的的關(guān)系系及工工作界界面劃劃分，，用架構(gòu)圖圖表示，，必要要時可可增加加表格格說明明。項目部部組織織機(jī)構(gòu)構(gòu)根據(jù)項項目擬擬采取取的承承包管管理方方式和和項目目特點(diǎn)點(diǎn)，制制訂項項目部部組織織機(jī)構(gòu)構(gòu)。通通過項目部部組織織架構(gòu)構(gòu)圖表示出出項目目組織織設(shè)置置結(jié)構(gòu)構(gòu)及管管理關(guān)關(guān)系，，及各各組織織模塊塊的人人員配配置情情況。。管理流流程制制度簡簡介簡單介介紹項項目部部各項項工程程管理理流程程和制制度，，如質(zhì)質(zhì)量管管理、、計劃劃管理理、安安全管管理、、招采采管理理、合合約成成本管管理等等。三、主主要內(nèi)內(nèi)容7-總平面面管理理規(guī)劃劃總平面面管理理規(guī)劃劃是在在設(shè)計方方案及項目目分期開開發(fā)意見基基本確確定的的前提提下，，分階階段附附圖對對總平平面布布置規(guī)規(guī)劃進(jìn)進(jìn)行說說明。。注意要要滿足銷銷售及及竣工工交樓樓的需需要。三、主主要內(nèi)內(nèi)容主要內(nèi)內(nèi)容：：周邊環(huán)環(huán)境及及場內(nèi)內(nèi)環(huán)境境介紹紹臨時水電電現(xiàn)狀：接駁點(diǎn)點(diǎn)位置；；是否滿滿足施工工需要，，若不滿滿足，如如何解決決。臨建區(qū)規(guī)規(guī)劃：分標(biāo)段段規(guī)劃；；綜合考考慮項目目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度。場地開口口及場內(nèi)內(nèi)外交通通組織：附圖說說明。主要機(jī)械械設(shè)備布布置：列表說明明施工所需要的主主要機(jī)械設(shè)備備型號、數(shù)量和性能要求求。臨時水電電及排水水排污布布置：闡述施工工現(xiàn)場臨臨時水電電及排水水排污的的布置方方式和具具體位置置。材料堆場場及加工工場布置置：闡述施工工現(xiàn)場材材料堆場場和鋼筋筋、木工工等加工工場的位位置、大大小和數(shù)數(shù)量，在在總平面面布置圖圖上分階階段布置置說明。場內(nèi)土方方平衡策策劃：山地建建筑；分分期開發(fā)發(fā)項目；；多層住住宅私家家花園土土方回填填。外腳手架架特殊處處理：懸挑外外架及其其防護(hù)。。分階段布布置總平平面圖：動態(tài)管管理，可可分地下下室施工工、地上上結(jié)構(gòu)、、結(jié)構(gòu)封封頂后施施工階段段。8-工程進(jìn)度度管理規(guī)規(guī)劃目的：保證開發(fā)發(fā)商的設(shè)計、合約、銷售、項目等部門圍圍繞統(tǒng)一一的進(jìn)度度計劃來來進(jìn)行協(xié)協(xié)調(diào)配合合，從而而確保工工程項目目各個進(jìn)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)點(diǎn)全面按按期推進(jìn)進(jìn)，同時時在工程程進(jìn)度管管理過程程中盡量量合理安安排資源源配置、、節(jié)約工工程成本本以達(dá)到到綜合效效益的提提高。三、主要要內(nèi)容項目計劃劃工程總進(jìn)進(jìn)度計劃劃：項目部編編制，確確定一、、二、三三級管控控節(jié)點(diǎn)，，定期調(diào)調(diào)整，并并應(yīng)進(jìn)行分解解，編制制分級進(jìn)進(jìn)度計劃劃。計劃劃的編制制應(yīng)包括括所有相相關(guān)專業(yè)業(yè)，如土土建、機(jī)機(jī)電、精精裝修、、園林景景觀等。各參建方方進(jìn)場計計劃：列表表說明明主要施施工方方案編編制計計劃：列表說說明需要承承建商商提交交的主主要施施工方方案清清單和和計劃劃提交交時間間，并分分級（（A、B、C級）。。主要機(jī)機(jī)械設(shè)設(shè)備進(jìn)進(jìn)出場場計劃劃：列表說說明項目主主要機(jī)機(jī)械設(shè)設(shè)備預(yù)預(yù)計使使用的的時間間。甲供材材料設(shè)設(shè)備進(jìn)進(jìn)場計計劃：參照2015年6月下發(fā)發(fā)的《《華潤置置地甲供物物質(zhì)管管理細(xì)細(xì)則》》執(zhí)行行。工程驗驗收計計劃：列表說說明各各分部部分項項工程程的檢檢驗及及驗收收計劃劃，并并結(jié)合合項目目所在在地要要求，，寫明明驗收收注意意事項項。里程碑碑節(jié)點(diǎn)點(diǎn)管理理明確里里程碑碑控制制節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的管管理方方法。。根據(jù)項項目總總控計計劃設(shè)設(shè)置里里程碑碑控制制節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，以以某形形象進(jìn)進(jìn)度為為主要要控制制點(diǎn)，，對相相關(guān)承承建商商都宜宜制定定相應(yīng)應(yīng)的獎獎罰措措施，，每個個控制制點(diǎn)都都應(yīng)向向有關(guān)關(guān)承建建商進(jìn)進(jìn)行交交底并并得到到其簽簽字認(rèn)認(rèn)可。。主要進(jìn)進(jìn)度糾糾偏措措施進(jìn)度動動態(tài)控控制，，做好好趕工工準(zhǔn)備備和預(yù)預(yù)案。。進(jìn)度度出現(xiàn)現(xiàn)偏差差，分析原原因，，有針針對性性地提提出糾糾偏措措施，，并編編制追追趕計計劃。資源投投入：要定量量研究究各專專業(yè)勞勞動組組織方方式、、勞動動生產(chǎn)產(chǎn)率，，提出出合理理的勞勞動力力計劃劃。承包商商管理理能力力不夠夠：要及時時增加加管理理人員員或調(diào)調(diào)整不不稱職職的關(guān)關(guān)鍵崗崗位人人員。。開發(fā)商商原因：：應(yīng)加強(qiáng)強(qiáng)內(nèi)部部各專專業(yè)的的協(xié)調(diào)調(diào)，實實事求求是溝溝通，，不回回避矛矛盾，，及時時解決決問題題。8-工程進(jìn)進(jìn)度管管理規(guī)規(guī)劃三、主主要內(nèi)內(nèi)容9-質(zhì)量管管理規(guī)規(guī)劃質(zhì)量目目標(biāo)：項目質(zhì)質(zhì)量驗驗收應(yīng)應(yīng)達(dá)到到國家家規(guī)范范合格格和華華潤置置地工工程高高品質(zhì)質(zhì)2.0標(biāo)準(zhǔn)（（包括括局部部修訂訂）要要求，，針對對有創(chuàng)創(chuàng)國優(yōu)優(yōu)目標(biāo)標(biāo)的項項目，，還應(yīng)應(yīng)編制制創(chuàng)優(yōu)優(yōu)策劃劃。主要控控制要要點(diǎn)及及措施施1)質(zhì)量預(yù)預(yù)控方案審審查及及工程程交底底：闡述本本項目目主要要方案案的重重點(diǎn)審審查內(nèi)內(nèi)容和和工程程交底底的要要點(diǎn)，參照2015年4月下發(fā)發(fā)的《《華潤潤置地地工程程交底底管理理指引引》進(jìn)進(jìn)行交交底。樣板管管理：銷售樣樣板房房；施工工工藝樣樣板：列表表說明明施工工工藝藝樣板板計劃劃；交樓樣樣板房房。質(zhì)量通通病防防治：針對當(dāng)當(dāng)?shù)爻３Ｒ娀蚧蚯捌谄诠こ坛坛霈F(xiàn)現(xiàn)的質(zhì)質(zhì)量問問題，，明確確質(zhì)量量通病病防治治的重重點(diǎn)。2)質(zhì)量過過程控控制與與驗收收質(zhì)量關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)監(jiān)控控：對質(zhì)量量關(guān)鍵鍵點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行系系統(tǒng)梳梳理，確定定管控控重點(diǎn)點(diǎn)。施工過過程中中的質(zhì)質(zhì)量管管控措措施：督促承承包商商建立立并完完善自自身的的質(zhì)量量管理理體系系；對重要要部位位或重重要工工序的的操作作工人人實行行考核核上崗崗；嚴(yán)格旁站制度；加強(qiáng)強(qiáng)現(xiàn)場巡巡視；原材料料、半半成品品、加加工件件的質(zhì)質(zhì)量管管理；質(zhì)量事事故的的處理理：重大質(zhì)質(zhì)量事事故的的處理理還需需經(jīng)設(shè)設(shè)計審審批同同意。三、主主要內(nèi)內(nèi)容3)施工工工序控控制及及驗收收：工序開開始前前，必必須報報監(jiān)理理工程程師同同意；；工序序完成成后，，必須須報監(jiān)監(jiān)理工工程師師檢查查驗收收；列表說說明本本項目目主要要的施施工工工序及及其管管控重重點(diǎn)。4)關(guān)鍵工工序檢檢查點(diǎn)點(diǎn)：參照2015年4月下發(fā)發(fā)的《《華潤潤置地地住宅宅工程程關(guān)鍵鍵工序序檢查查點(diǎn)實實施細(xì)細(xì)則》》，列列表說說明本本項目目的關(guān)關(guān)鍵工工序檢檢查點(diǎn)點(diǎn)實施施方案案。10-EHS施工管管理規(guī)規(guī)劃EHS施工管管理目目標(biāo)：根據(jù)工工程建建設(shè)定定位和和發(fā)展展規(guī)劃劃，參參照華華潤置置地EHS管理要要求，，確定定EHS施工管管理目目標(biāo)。主要控控制要要點(diǎn)及及措施施2)文明施施工管管理要要點(diǎn)及及措施施施工總總平的的管理理：做做好施施工總總平面面的規(guī)規(guī)劃和和布置置，分分階段段動態(tài)態(tài)調(diào)整整，確確?，F(xiàn)現(xiàn)場施施工的的有序序進(jìn)行行；施工區(qū)區(qū)域封封閉管管理與與道路路清潔潔維護(hù)護(hù)管理理。成品保保護(hù)；勞資糾糾紛。1)安全施施工管管理要要點(diǎn)及及措施施安全管管理組組織體體系的的建立立；多工序序交叉叉搶工工的安安全管管理；季節(jié)性性安全全施工工管理理；地下不不明物物和周周邊建建筑物物的保保護(hù)；重要部部位、、關(guān)鍵鍵施工工的安安全技技術(shù)把把關(guān)；；安全管管理的的資源源保障障計劃劃；事故預(yù)預(yù)防與與應(yīng)急急處理理。三、主主要內(nèi)內(nèi)容11-驗收組組織與與管理理明確項目管管理中中各種種驗收收的時時間節(jié)節(jié)點(diǎn)、、組織織人員員、責(zé)責(zé)任人人（列列表說說明））。項目策策劃中中需要要明確確的驗驗收，，主要有有：過程驗驗收：指項項目施施工過過程中中對基基礎(chǔ)、、主體體結(jié)構(gòu)構(gòu)等分分部、、分項項工程程的質(zhì)質(zhì)量驗驗收。。專項驗驗收：需要要政府府相關(guān)關(guān)管部部門參參與的的驗收收?？⒐を烌炇眨喉椖磕坎拷M組織，由政府府質(zhì)檢檢部門門、設(shè)設(shè)計單單位、、承包包商、、監(jiān)理理單位位等參參加的的綜合合驗收收。交接驗驗收：由項項目部部、物物業(yè)組組織的的承包包商向向公司司移交交的驗收。三、主主要內(nèi)內(nèi)容12-可視化化管理理規(guī)劃劃應(yīng)從文化宣宣傳可可視化化、目標(biāo)導(dǎo)導(dǎo)向可可視化化、信息傳傳達(dá)可可視化化和管理行行為可可視化化四個方面面對項項目的的