山西太原房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

88/88山西太原某地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告1太原市差不多情況概述1.1太原市概況太原市是一個(gè)具有2500年歷史的古城，簡(jiǎn)稱晉，是山西省省會(huì)。太原位于華北地區(qū)黃河流域中部，西、北、東三面環(huán)山，黃河的重要支流汾河，橫貫全市，流經(jīng)境內(nèi)約100公里。市區(qū)東有太行山阻隔，西有呂梁屏障，座落在兩山間的河谷平原上。屬北溫帶大陸性氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，晝夜溫差較大，無(wú)霜期較長(zhǎng)，日照充足。太原是全國(guó)特大都市之一?，F(xiàn)轄6區(qū)1市3縣，全市共有51個(gè)街道辦事處，488個(gè)社區(qū)居委會(huì)，54個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，1030個(gè)村民委員會(huì)，1794個(gè)自然村。全市總?cè)丝跒?46.13萬(wàn)人，人口密度達(dá)461人/平方公里，市轄區(qū)人口為250.27萬(wàn)人。太原是我國(guó)建國(guó)初期的工業(yè)基地，通過50多年的建設(shè)，已形成了以能源、冶金、機(jī)械、化工為支柱，紡織、輕工、醫(yī)藥、電子、食品、建材周密儀器等門類較齊全的工業(yè)體系，加之科研機(jī)構(gòu)和大專院校集中及商業(yè)物資供應(yīng)中心的優(yōu)勢(shì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了快速、協(xié)調(diào)、健康進(jìn)展。太原市一些要緊的差不多數(shù)據(jù)：①太原市GDP總值突破500億元。②城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8264元。③社會(huì)消費(fèi)品零售總額185.4億元，都市零售額172.9億元。④都市居民儲(chǔ)蓄存款余額660.13億元。1.2人口狀況截止2003年底，全市總?cè)丝跒?46.13萬(wàn)人,其中常住人口為322.24萬(wàn)人,人口密度達(dá)461人/平方公里;常住人口中,市轄區(qū)人口為250.27萬(wàn)人,縣(市)人口為76.55萬(wàn)人;農(nóng)業(yè)人口為104.77萬(wàn)人,非農(nóng)業(yè)人口為222.63萬(wàn)人。全市共有漢、滿、回、蒙等46個(gè)民族，其中漢族人口占99％以上。據(jù)第五次人口普查統(tǒng)計(jì)，全市文化人口占總?cè)丝诘?5.3％,每萬(wàn)人中擁有大專以上文化程度者為1201人,比十年前翻一番。隨著人民生活水平的提高和醫(yī)療科技的進(jìn)展，太原市居民平均壽命已達(dá)73歲。目前，全市0-14歲人口占總?cè)丝诘?9.8％。15-64歲人口占總?cè)丝诘?3.4％，65歲以上人口占總?cè)丝诘?.8％。表一：太原市各區(qū)街道人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)區(qū)名街道名人口數(shù)（萬(wàn)）流淌人口數(shù)（人）戶數(shù)小店區(qū)小店街辦31218159310946塢城街辦98935294128023北營(yíng)街辦2104718748079黃陵街辦687326226221營(yíng)盤街辦8747276035850平陽(yáng)街辦7021749323358迎澤區(qū)迎澤街辦97858143730658橋東街辦86276650728026文廟街辦71423212223587柳巷街辦35423151412472老軍營(yíng)街辦63720164520461廟前街辦68747205121213郝莊鎮(zhèn)街辦1365822564751杏花嶺區(qū)楊家峪街辦1148——614澗河街辦88519143432595三橋街辦75731148226076鼓樓街辦51932472313700杏花嶺街辦4585156315976壩陵街辦3930484612423大東關(guān)街辦47824155515238職工新街街辦3961184614554敦化坊街辦76279137727843巨輪街辦88500262927284萬(wàn)柏林區(qū)萬(wàn)柏林街辦37531293112570興華街辦4022032611708大虎溝街辦1411131194619開城里街辦77863093159白家莊街辦1967612726863官地礦街辦1657413575377南寒街辦56625148921290杜兒坪街辦228125818358千峰街辦38100111111519下元街辦97511166435454小井峪街辦21413702798尖草坪區(qū)陽(yáng)曲鎮(zhèn)街辦104935622上蘭街辦141621492576向陽(yáng)鎮(zhèn)街辦20991501204南寨街道街辦56967124918989新城街辦4042502065迎新街街辦167365355932柴村街辦58825322642光社街辦2041913357116尖草坪街辦3014599710601古城街辦287346269107匯豐街辦55217103921860晉源區(qū)義井街辦2791626410088羅城街辦131052514969晉源街辦334618001726金勝鎮(zhèn)街辦899119355晉祠街辦3641421605姚村街辦426517351.3勞動(dòng)就業(yè)與居民收入勞動(dòng)就業(yè)工作力度接著加大。全市加強(qiáng)勞動(dòng)力市場(chǎng)建設(shè)，充分發(fā)揮勞動(dòng)就業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)作用，廣開就業(yè)門路，增加就業(yè)崗位，引導(dǎo)下崗職工轉(zhuǎn)變擇業(yè)觀念，使下崗再就業(yè)工作得到了較好落實(shí)。全社會(huì)從業(yè)人員161.91萬(wàn)人，增長(zhǎng)6.0％。其中城鎮(zhèn)從業(yè)人員111.52萬(wàn)人，凈增就業(yè)崗位9.1萬(wàn)個(gè)；下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.41萬(wàn)人，“4050”等就業(yè)困難人員有1.78萬(wàn)人實(shí)現(xiàn)再就業(yè)。年末城鎮(zhèn)人口登記失業(yè)率為3.5％，下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8264元，增長(zhǎng)12.0％；人均消費(fèi)支出6374元，增長(zhǎng)6.4％。農(nóng)村居民人均純收入3356元，增長(zhǎng)9.1％。1.4綜合經(jīng)濟(jì)狀況國(guó)民經(jīng)濟(jì)接著保持加速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，太原市生產(chǎn)總值突破500億元。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2003年全市生產(chǎn)總值（GDP）515.59億元，增長(zhǎng)15.5％，增速比上年提高2個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)高出6.4個(gè)百分點(diǎn)，比全省高出2.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三年保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，創(chuàng)近20年以來年度最高增幅。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值17.77億元，增長(zhǎng)3.8％；第二產(chǎn)業(yè)增加值265.96億元，增長(zhǎng)19.8％；第三產(chǎn)業(yè)增加值231.86億元，增長(zhǎng)11.9％。人均生產(chǎn)總值15873元，增長(zhǎng)13.4％。市場(chǎng)物價(jià)總水平適度回升。全年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為101.9％，價(jià)格總水平上漲1.9％。從分類價(jià)格指數(shù)看：居住類上漲8.9％，食品類上漲5.2％，煙酒及用品類上漲2.3％，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類下降0.4％，娛樂教育文化用品及服務(wù)類下降0.5％，交通和通訊類下降1.5％，醫(yī)療保健和個(gè)人用品類下降3.6％，衣著類下降5.0％。從業(yè)人員數(shù)量增加。年末全社會(huì)從業(yè)人員161.91萬(wàn)人，增長(zhǎng)6.0％。其中城鎮(zhèn)從業(yè)人員111.52萬(wàn)人，凈增就業(yè)崗位9.1萬(wàn)個(gè)；下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.41萬(wàn)人，“4050”等就業(yè)困難人員有1.78萬(wàn)人實(shí)現(xiàn)再就業(yè)。年末城鎮(zhèn)人口登記失業(yè)率為3.5％，下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村從業(yè)人員50.39萬(wàn)人，增加1.39萬(wàn)人。1.5工業(yè)和建筑業(yè)工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，產(chǎn)銷銜接狀況良好。全市國(guó)有、大中型企業(yè)和年產(chǎn)品銷售收入500萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)（下同）共完成工業(yè)增加值161.76億元，增長(zhǎng)29.4％，增幅提高14.4個(gè)百分點(diǎn)。其中國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成增加值131.15億元，增長(zhǎng)30.9％。從企業(yè)隸屬關(guān)系看，中央企業(yè)完成增加值32.38億元，增長(zhǎng)19.7％；省屬企業(yè)完成增加值83.28億元，增長(zhǎng)38.8％；市屬企業(yè)完成增加值13.95億元，增長(zhǎng)5.4％；縣及縣以下企業(yè)（含無(wú)主管企業(yè)）完成增加值32.15億元，增長(zhǎng)25.5％。工業(yè)產(chǎn)品銷售率為97.6％，其中，國(guó)有及國(guó)有控股工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率為98.2％；非國(guó)有工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率為95.6％。按工業(yè)總產(chǎn)值統(tǒng)計(jì)，在全市33個(gè)行業(yè)大類中，增長(zhǎng)的有24個(gè)行業(yè)，占72.7％。增幅較高的行業(yè)有：食品制造業(yè)增長(zhǎng)74.4％，煉焦業(yè)增長(zhǎng)65.8％，黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)增長(zhǎng)54.8％，醫(yī)藥制造業(yè)增長(zhǎng)50.7％，專用設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)32.9％，通用設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)21.0％，煤炭采選業(yè)增長(zhǎng)18.4％。要緊工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量增長(zhǎng)較快。在140種要緊工業(yè)產(chǎn)品中，產(chǎn)量比上年增長(zhǎng)的有70種，占50％，增幅在10％以上的有51種，其中，液體乳增長(zhǎng)275.0％，餅干增長(zhǎng)133.3％，建筑涂料增長(zhǎng)126.7％，石棉水泥瓦增長(zhǎng)89.2％，裝卸機(jī)械增長(zhǎng)72.2％，鍛壓設(shè)備增長(zhǎng)44.4％，礦山設(shè)備增長(zhǎng)39.6％，焦炭增長(zhǎng)33.6％，油漆增長(zhǎng)31.8％，成品鋼材增長(zhǎng)18.2％，發(fā)電量增長(zhǎng)12.3％，原煤增長(zhǎng)11.9％。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅提高。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為96.15％，提高13.81點(diǎn)；盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)13.36億元，增長(zhǎng)1.99倍；利稅總額47.38億元，增長(zhǎng)54.3％。產(chǎn)品創(chuàng)新能力進(jìn)一步提高，新產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)74.67億元，增長(zhǎng)39.2％。能源生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。一次能源生產(chǎn)折標(biāo)煤3573.71萬(wàn)噸，增長(zhǎng)25.0％；二次能源生產(chǎn)折標(biāo)煤3595.8萬(wàn)噸，增長(zhǎng)5.1％。建筑業(yè)生產(chǎn)接著快速進(jìn)展。全市具有資質(zhì)等級(jí)的建筑施工企業(yè)完成施工產(chǎn)值305.59億元，增長(zhǎng)59.2％；利稅總額12.12億元，增長(zhǎng)66.9％。建筑企業(yè)施工工程項(xiàng)目16899個(gè)，其中實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)工程項(xiàng)目8949個(gè)，占全部施工工程項(xiàng)目的53.0％。建筑業(yè)房屋建筑施工面積1321萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)54.9％，其中實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)承包工程施工面積1241萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)55.5％。房屋建筑竣工面積355萬(wàn)平方米，房屋面積竣工率為26.9％。1.6國(guó)內(nèi)貿(mào)易2003年上半年，我市消費(fèi)品市場(chǎng)受非典疫情的阻礙，經(jīng)歷了前所未有的波動(dòng)。由于應(yīng)對(duì)措施得力，從全年看仍保持了購(gòu)銷兩旺的良好局面。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額185.4億元（新口徑，下同），比上年增長(zhǎng)17.8％。分行業(yè)看：批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)零售額152.5億元，增長(zhǎng)21.1％；餐飲業(yè)零售額26.3億元，增長(zhǎng)7.1％；其他行業(yè)零售額6.6億元，下降4.0％。分經(jīng)濟(jì)類型看：國(guó)有經(jīng)濟(jì)零售額31.0億元，增長(zhǎng)14.6％；非國(guó)有經(jīng)濟(jì)零售額154.4億元，增長(zhǎng)18.5％。分城鄉(xiāng)看：都市零售額172.9億元，增長(zhǎng)19.6％；縣及縣以下的零售額12.5億元，下降2.5％。1.7都市建設(shè)都市建設(shè)取得新成果。西北環(huán)高速公路建設(shè)進(jìn)展順利，解放南路、長(zhǎng)治路、舊晉祠路、流路等道路拓寬改造工程和城西水系、動(dòng)物園搬遷、龍?zhí)豆珗@改造、森林公園二期、南北沙河治理、勝利橋西綠化，親賢北街亮化等重點(diǎn)工程相繼竣工，提升了都市硬件功能，緩解了市區(qū)交通壓力。都市綠化美化水平不斷提高。城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)36.1％，綠地率29.1％，人均公共綠地7.8平方米，環(huán)城林帶完成0.1萬(wàn)公頃，大運(yùn)高速公路兩側(cè)綠化一期工程順利完成，都市綠化總面積達(dá)到0.64萬(wàn)公頃。年內(nèi)新增入網(wǎng)供熱面積320萬(wàn)平方米，新增管道煤氣用戶4萬(wàn)戶，都市管道煤氣普及率88.9％，自來水管道總長(zhǎng)691公里，人均日用水量118公升，防洪堤長(zhǎng)度128公里，排污管道長(zhǎng)度527公里，污水處理廠6個(gè)，日處理污水能力34.8萬(wàn)噸。城鄉(xiāng)居民人均生活用電236.5千瓦小時(shí)。1.8人民生活和社會(huì)保障人口保持低速增長(zhǎng)。據(jù)2003年人口變動(dòng)抽樣調(diào)查，全年出生人口3.07萬(wàn)人，人口出生率為9.05‰，下降0.97個(gè)千分點(diǎn)；死亡人口1.52萬(wàn)人，死亡率為4.49‰；自然增長(zhǎng)率為4.56‰，下降1.07個(gè)千分點(diǎn)。年末全市總?cè)丝?46.13萬(wàn)人，其中，城鎮(zhèn)人口279.02萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?2.1％；鄉(xiāng)村人口60.82萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?7.9％。全市戶籍人口327.40萬(wàn)人，其中，市轄區(qū)250.27萬(wàn)人；非農(nóng)業(yè)人口222.63萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口104.77萬(wàn)人。全市家庭戶均人口為3.72人。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8264元，增長(zhǎng)12.0％；人均消費(fèi)支出6374元，增長(zhǎng)6.4％。農(nóng)村居民人均純收入3356元，增長(zhǎng)9.1％。年末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額660.13億元，比年初增長(zhǎng)20.1％。其中，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額601.75億元，增長(zhǎng)20.9％；農(nóng)村居民儲(chǔ)蓄存款余額58.38億元，增長(zhǎng)12.6％。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。全年城鎮(zhèn)竣工住宅面積231.18萬(wàn)平方米。舊城改造和經(jīng)濟(jì)適用房開工面積115.6萬(wàn)平方米，竣工面積50.5萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)交易額64.5億元。人均居住面積達(dá)到11.28平方米。社會(huì)保障水平提高。全市有53.60萬(wàn)名企業(yè)職工和21.15萬(wàn)名離退休人員參加了養(yǎng)老保險(xiǎn)，職工養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋面為95.6％；67萬(wàn)名企業(yè)職工參加了失業(yè)保險(xiǎn)，失業(yè)保險(xiǎn)覆蓋面達(dá)97％；40.05萬(wàn)名職工參加了生育保險(xiǎn)；已有62.10萬(wàn)人登記參加了醫(yī)療保險(xiǎn)。都市居民最低生活保障工作取得突破，截止年末，有9.95萬(wàn)人享受都市居民最低生活保障，比上年末增長(zhǎng)17.5％，發(fā)放保障金7592萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保的目標(biāo)。1.9太原市所轄區(qū)域介紹1.9.1杏花嶺區(qū)簡(jiǎn)介①區(qū)域概況

位于城區(qū)東北部，是老城區(qū)之一，太原市的政治中心。省政府、省政協(xié)、省軍區(qū)等省級(jí)單位和市委、市政府等黨政機(jī)關(guān)均駐該區(qū)。轄10個(gè)街道辦事處，2個(gè)鄉(xiāng)，124個(gè)社區(qū)居委會(huì)，45個(gè)行政村。總面積為170.2平方公里，常住人口52.7萬(wàn)人,其中非農(nóng)人口49.7萬(wàn)人,是太原市人口密度較高的區(qū)域之一。②經(jīng)濟(jì)進(jìn)展

該區(qū)是全省經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣區(qū)。2002年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成9.14億元,財(cái)政總收入3.01億元,一般預(yù)算收入完成1.34億元,社會(huì)消費(fèi)品零售總額12.75億元,農(nóng)民人均純收入4103元。③文教衛(wèi)生

該區(qū)是各類各級(jí)學(xué)校、醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所較為集中的地區(qū)。有駐地大專院校3所，區(qū)屬中學(xué)10所，小學(xué)86所，幼兒園77所，特教學(xué)校1所，教育信息中心1個(gè)，省、市、區(qū)級(jí)及企業(yè)醫(yī)院若干，社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)。文化宮、青年宮、青年宮、影劇院、體育場(chǎng)所、歌舞廳一應(yīng)俱全，是文化強(qiáng)區(qū)。④旅游文化

在該區(qū)的旅游資源中既有革命歷史文物，又有名勝古跡。成成中學(xué)舊址是抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期中共北方局和八路軍辦事處駐地，國(guó)民師范舊址是周恩來、劉少奇、徐向前、薄一波等老一輩革命家從事革命活動(dòng)的地點(diǎn)，還有太原解放紀(jì)念館，徐向前元帥紀(jì)念館。名勝古跡有城隍、鐘鼓樓、關(guān)帝廟、梅山、五福庵、龍留山和拱極門等。⑤進(jìn)展目標(biāo)

自2000年被市政府確定為“中心商務(wù)區(qū)”以來，該區(qū)堅(jiān)決不移地實(shí)施“商貿(mào)興區(qū)”進(jìn)展戰(zhàn)略和“強(qiáng)區(qū)富民”奮斗目標(biāo)。一產(chǎn)要緊進(jìn)展大棚菜，干鮮果，食草畜；二產(chǎn)以化工、冶金為支柱；三產(chǎn)以餐飲、服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)為主體，大力進(jìn)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，形成更合理更開放的進(jìn)展格局。

1.9.2迎澤區(qū)簡(jiǎn)介①區(qū)域概況

位于城區(qū)中東部。是太原市的老城區(qū)，也是商貿(mào)、文化的中心。轄6個(gè)街道辦事處，1個(gè)鎮(zhèn)，89個(gè)社區(qū)居委會(huì)，29個(gè)行政村?？偯娣e為117平方公里，常住人口47.6萬(wàn)人,其中非農(nóng)人口44.8萬(wàn)人,人口密度為全市之最。②經(jīng)濟(jì)進(jìn)展

該區(qū)依托老城商業(yè)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，以三產(chǎn)為主，帶動(dòng)一、二產(chǎn)業(yè)全面進(jìn)展，取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。2002年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值11.51億元,增速為19.5％;財(cái)政總收入3.80億元,增速為19.2％;一般預(yù)算收入1.82億元;農(nóng)民人均純收入3833元,增速為5.9％。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、農(nóng)民純收入三項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)出歷史最高水平。③旅游文化

迎澤區(qū)是太原古城重要的組成部分。獨(dú)特的人文景觀要緊體現(xiàn)在那個(gè)地點(diǎn)，聞名的永祚寺凌霄雙塔、純陽(yáng)宮、崇善寺等名勝古跡就在該區(qū)內(nèi)，擁有太原市最繁華的商業(yè)區(qū)、老字號(hào)，名吃名店不勝牧舉，太原的民俗在那個(gè)地點(diǎn)得到最集中的展示，由此帶動(dòng)信息、金融、旅游及各種中介機(jī)構(gòu)都有相應(yīng)的進(jìn)展。全市接待的海內(nèi)外游客中，該區(qū)占了可觀的比例。④進(jìn)展目標(biāo)2003年區(qū)委、區(qū)政府按照市政府領(lǐng)先進(jìn)展的要求，圍繞落實(shí)第十個(gè)五年打算，以加快都市化和工業(yè)化為主線，以“提質(zhì)”、“東擴(kuò)”為重點(diǎn)，強(qiáng)化省會(huì)“窗口”意識(shí)，創(chuàng)新優(yōu)化進(jìn)展環(huán)境，全面實(shí)施區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展戰(zhàn)略，加快全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的進(jìn)展速度。1.9.3小店區(qū)簡(jiǎn)介①區(qū)域概況

位于市區(qū)東南部。轄6個(gè)街道辦事處，1鎮(zhèn)2鄉(xiāng)78個(gè)社區(qū)居委會(huì)和98個(gè)行政村，總面積為295平方公里，常住人口45.8萬(wàn)人,其中非農(nóng)人口31.2萬(wàn)人,是太原市城鄉(xiāng)一體的市轄區(qū)。②經(jīng)濟(jì)進(jìn)展

該區(qū)傳統(tǒng)的工業(yè)有汽修、鑄造、機(jī)械制造、化工、食品加工；有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，IT產(chǎn)業(yè)，有大型的餐飲娛樂業(yè)，還有新型的都市農(nóng)業(yè)。2002年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值15.11億元,增速為23.2％,全區(qū)財(cái)政總收入2.75億元,增速為23.5％,一般預(yù)算收入1.39億元,社會(huì)消費(fèi)品零售總額17.41億元,農(nóng)民人均純收入3941元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為19.50:34.16:46.34。③進(jìn)展目標(biāo)隨著太原市“南移北進(jìn)”都市進(jìn)展戰(zhàn)略的實(shí)施，小店區(qū)占據(jù)了得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。太原市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)在其屬地內(nèi)。該區(qū)城鄉(xiāng)一體，南農(nóng)北商，商新技術(shù)密集，交通、通迅便捷，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的空間大、后勁足、前景好。他們制定了“創(chuàng)建全省投資環(huán)境最佳區(qū)，當(dāng)好全市領(lǐng)先進(jìn)展排頭兵”的目標(biāo)。以高新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，全方位進(jìn)展農(nóng)、工、商，加快具有現(xiàn)代都市特色的新型城區(qū)建設(shè)。精心打造具有現(xiàn)代都市繁榮新景觀的餐飲、娛樂、風(fēng)情一條街的親賢北街，使其成為太原市新的旅游景點(diǎn)和國(guó)內(nèi)十大品牌企業(yè)共同營(yíng)造的陽(yáng)光地帶。1.9.4尖草坪區(qū)簡(jiǎn)介①區(qū)域概況

位于城區(qū)北部，東、西、北三面環(huán)山，汾河縱貫?zāi)媳?。?個(gè)街道辦事處，3鄉(xiāng)2鎮(zhèn)，52個(gè)社區(qū)居委會(huì)，90個(gè)行政村?？偯娣e為285平方公里，常住人口31.9萬(wàn)人,其中非農(nóng)人口21.9萬(wàn)人,是城鄉(xiāng)一體的市轄區(qū)，同時(shí)也是老工業(yè)基地。②經(jīng)濟(jì)進(jìn)展二產(chǎn)基礎(chǔ)雄厚，境內(nèi)有10多家老國(guó)有大中型企業(yè)和數(shù)百家民營(yíng)企業(yè)；一產(chǎn)勢(shì)頭良好，糧食作物、經(jīng)濟(jì)作物協(xié)調(diào)進(jìn)展，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快；三產(chǎn)門類齊全。2002年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值12.58億元,財(cái)政總收入2.07億元,一般預(yù)算收入9040萬(wàn)元,社會(huì)消費(fèi)品零售總額13.05億元,農(nóng)民人均純收入2641元。

③對(duì)外開放

境內(nèi)交通便利，通迅便捷，公路鐵路縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成“五縱三橫一循環(huán)”的網(wǎng)狀交通骨架，城鄉(xiāng)實(shí)現(xiàn)了通路、通電、通水和程控電路網(wǎng)，為該區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和對(duì)外開放制造了條件。2002年引進(jìn)外資2500萬(wàn)美元，實(shí)現(xiàn)引進(jìn)外資零的突破。

④旅游文化

旅游資源豐富，“太原八景”中有“崛峗紅葉”、“冽石寒泉”、“天門積雪”、“土堂怪柏”均在境內(nèi)，還有多福寺，耋仁寺、凈因寺、竇大夫祠等眾多名勝古跡，汾河二庫(kù)度假區(qū)、省城軍民幸福林紀(jì)念地等人文景觀。旅游開發(fā)前景寬敞。1.9.5萬(wàn)柏林區(qū)簡(jiǎn)介①區(qū)域概況

位于城區(qū)西部，地處風(fēng)景秀麗的汾河西畔。轄13個(gè)街道辦事處，3個(gè)鄉(xiāng)，76個(gè)社區(qū)居委會(huì)，67個(gè)行政村?？偯娣e為305平方公里，常住人口49.9萬(wàn)人,其中非農(nóng)人口43萬(wàn)人。

②經(jīng)濟(jì)進(jìn)展

該區(qū)三次產(chǎn)業(yè)共同進(jìn)展。一產(chǎn)以蔬菜、林果、畜牧、花卉為主導(dǎo)；二產(chǎn)以煤炭、飲料、化工、機(jī)械制造為支柱；三產(chǎn)以旅游、商貿(mào)、信息服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、科研及高新技術(shù)開發(fā)為主體。2002年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值10.68億元,一般預(yù)算收入1.10億元,社會(huì)消費(fèi)品零售總額20.44億元,農(nóng)民人均純收入3740元，三次產(chǎn)業(yè)比例為4.2:49.3:46.5。

③教育科研

轄區(qū)內(nèi)大專院校、科研院所云集。有太原理工大學(xué)、太原重機(jī)學(xué)院、山西中醫(yī)學(xué)院等高等院校，有眾多的中、小學(xué)、幼兒園；還有部級(jí)的電子研究所和化纖研究所等。

④旅游文化

區(qū)內(nèi)地?zé)崴Y源豐富，已建成的神堂渡假村吸引了大批的旅游觀光者。1.9.6晉源區(qū)簡(jiǎn)介①區(qū)域概況

位于太原西南，是古晉陽(yáng)城所在地，三晉文明的發(fā)祥地之一。轄3個(gè)鎮(zhèn)和3個(gè)街道辦事處，96個(gè)行政村，18個(gè)社區(qū)居委會(huì)。總面積為288平方公里，常住人口17.71萬(wàn)人,其中非農(nóng)人口6.45萬(wàn)人,農(nóng)業(yè)人口11.26萬(wàn)人。

②經(jīng)濟(jì)進(jìn)展

2002年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值9.11億元,增速為18.2％,財(cái)政總收入8842萬(wàn)元,增速為21.7％,一般預(yù)算收入3408萬(wàn)元,農(nóng)民人均純收入3380元，增速為9.6％，社會(huì)消費(fèi)品零售總額2.87億元。該區(qū)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為22.1:60.4:17.5。

③特產(chǎn)豐富

該區(qū)是太原市的要緊副食品生產(chǎn)基地。全區(qū)耕地6867公頃。2002年糧食總產(chǎn)量2.45萬(wàn)噸,蔬菜總產(chǎn)量17.02萬(wàn)噸。要緊盛產(chǎn)水稻、小麥、玉米、蔬菜，是全省最大的水稻生產(chǎn)基地。畜牧業(yè)發(fā)達(dá)，肉、蛋、奶產(chǎn)量分不為3140萬(wàn)噸、7652噸、8078噸。采礦、冶煉、建材、化工、造紙、印刷等工業(yè)也有一定的規(guī)模。

④旅游文化

晉源區(qū)歷史悠久，文化燦爛，太原市的要緊文化遺存和國(guó)家、省、市文物愛護(hù)單位大部分在該區(qū)境內(nèi)，如晉祠、天龍山石窟、龍山石窟，古晉陽(yáng)遺址。現(xiàn)存各類文物古跡95年。許多中華民族姓氏均與那個(gè)地點(diǎn)有淵源關(guān)系，是天下“王氏”“張氏”的發(fā)源地。近年從海外和祖國(guó)各地前來尋根、祭祖的人川流不息，是太原市最有價(jià)值的旅游資源之一。2商業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r及規(guī)劃在改革開放和社會(huì)進(jìn)展日益加速的時(shí)代，太原市的商貿(mào)流通和市場(chǎng)建設(shè)蓬勃進(jìn)展，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)迅速擴(kuò)大，流通領(lǐng)域不斷拓寬，市場(chǎng)商品購(gòu)銷兩旺，營(yíng)銷方式煥燃一新，滿足了城鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平需求。太原市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，在層次、功能、治理及配套體系上都發(fā)生了深刻的轉(zhuǎn)變，建立起了統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序、覆蓋面廣、輻射性強(qiáng)的向現(xiàn)代化水平邁進(jìn)的市場(chǎng)體系，市場(chǎng)優(yōu)化配置資源和提高經(jīng)濟(jì)效益的功能得以充分發(fā)揮，促進(jìn)了太原市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康進(jìn)展。2.1太原市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀太原市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)擁有固定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)29339個(gè)，其中：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)18042個(gè)、餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)4420個(gè)、服務(wù)修理業(yè)網(wǎng)點(diǎn)6877個(gè)，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總面積348萬(wàn)平方米，平均每千人占有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15.8個(gè)，接近沿海發(fā)達(dá)都市水平。太原市的商品批發(fā)市場(chǎng)體系已初步形成，擁有各類商品批發(fā)市場(chǎng)319個(gè)，其中上檔次、上規(guī)模的市場(chǎng)63個(gè)，營(yíng)業(yè)面積957979平方米，年交易額50億。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中5大商業(yè)集團(tuán)在太原市商業(yè)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用，保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)；超市業(yè)態(tài)進(jìn)展提速，便民連鎖店向社區(qū)延伸，環(huán)境整治創(chuàng)新促進(jìn)了一批特色商業(yè)街的進(jìn)展，商品交易市場(chǎng)進(jìn)展態(tài)勢(shì)良好，進(jìn)展重心進(jìn)一步轉(zhuǎn)向調(diào)整經(jīng)營(yíng)、形成特色、改善環(huán)境、提升功能、市場(chǎng)流量、存量不斷擴(kuò)大。2001年商貿(mào)流通業(yè)從業(yè)人員237580人，社會(huì)商品零售總額161.1億元，在全國(guó)30個(gè)大中型都市排名居21位。2.1.1太原市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的功能太原市作為全省政治、經(jīng)濟(jì)文化中心，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)起到了輻射功能，傳播了三晉文化、晉商文化、生態(tài)文化、網(wǎng)絡(luò)文化，溝通了全國(guó)乃至世界的物質(zhì)商品，滿足了人民群眾對(duì)商品的需求。吃的商品，講究趨向營(yíng)養(yǎng)、保健、方便。穿的商品，向品牌化、高檔化、個(gè)性化進(jìn)展。用的商品，追求新型、有用、享受。商業(yè)的進(jìn)展聚攏了人流、物流、信息流、科技流、商品流。流通搞活了市場(chǎng)，繁榮了經(jīng)濟(jì)，大流通帶動(dòng)大生產(chǎn)，太原市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)通過幾年進(jìn)展已初步形成了大市場(chǎng)、大流通、大商貿(mào)的差不多框架體系，正在發(fā)揮著越來越大的作用。2.1.2太原市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局體系太原市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)形成的格局為“一主三副”、三級(jí)商業(yè)群的網(wǎng)絡(luò)體系。一主以鐘樓街、柳巷、食品街和開化寺商業(yè)群為主中心；三副以下元、尖草坪、長(zhǎng)風(fēng)街與親賢北街為副中心；三級(jí)商業(yè)群由市級(jí)商業(yè)中心，區(qū)域性商業(yè)中心，居民區(qū)商業(yè)中心構(gòu)成。網(wǎng)點(diǎn)格局有綜合商廈、大型批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)城、商業(yè)街和大型超市。形成了服裝、百貨、農(nóng)產(chǎn)品、工業(yè)品、生產(chǎn)資料和日用品等各類商品的市場(chǎng)。城南有新崗商城；城北有小商品、小食品市場(chǎng)；城東有朝陽(yáng)街服裝城、海鮮市場(chǎng)；城西有蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、現(xiàn)代裝飾城、黎氏閣、紅太陽(yáng)等家具城。形成專業(yè)特色的有：大南門通信一條街，南內(nèi)環(huán)電腦一條街，建設(shè)路汽修配件一條街；親賢飲食娛樂一條街。近年來新業(yè)態(tài)不斷進(jìn)展壯大，形成了以華宇、唐久、美特好、華聯(lián)、山姆士、田森為骨干的大型現(xiàn)代化超市。太原市的餐飲服務(wù)業(yè)有了新的進(jìn)展，江南、信都、芙蓉酒家、雙合成、六味齋等飲食、食品集團(tuán)形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。江南從一部進(jìn)展到四部，芙蓉兩年內(nèi)擴(kuò)張到8個(gè)店，六味齋、雙合成形成了幾十個(gè)網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)。新的經(jīng)營(yíng)類型不斷出現(xiàn)，體現(xiàn)信息社會(huì)的通訊器材店、溫馨四溢的鮮花禮品店、現(xiàn)代氣息撲面而來的計(jì)算機(jī)及軟件店，感受世界在握的網(wǎng)吧，充滿生機(jī)活力的健美健身房，及遍布在大街小巷中的各色理發(fā)、美容化妝店與過去形成了鮮亮的對(duì)比。與1995年比較，鮮花店從無(wú)到有，進(jìn)展到253個(gè)；網(wǎng)吧從無(wú)到有進(jìn)展到283個(gè)；健美健身房從零起步進(jìn)展到102個(gè)；通訊器材店從歸并的類型中獨(dú)立成業(yè)進(jìn)展到229個(gè)；裝飾、裝璜從五金交電化工零售業(yè)中分離出來進(jìn)展到870個(gè)，計(jì)算機(jī)及軟件店從106個(gè)增加到280個(gè)，理發(fā)美容店從773個(gè)增加到2185個(gè)。太原市擁有大型商廈22個(gè)，超級(jí)市場(chǎng)126個(gè)，連鎖便利店204個(gè)，專賣店313個(gè)。太原市商業(yè)設(shè)施水平、檔次不斷提升，電子結(jié)算設(shè)備從寥寥無(wú)幾進(jìn)展到1205臺(tái)，電子商務(wù)從零開始進(jìn)展到31戶。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的店容、店貌、檔次不斷上升，自動(dòng)扶梯、中央空調(diào)、電子化結(jié)算、除塵報(bào)警系統(tǒng)呈現(xiàn)在商廈、中心、超市。2.1.3商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)太原市的商業(yè)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變，已由原來的單一、獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式，逐步形成以國(guó)有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)為主體，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、聯(lián)營(yíng)和外資經(jīng)濟(jì)等多種經(jīng)濟(jì)形式并存，多種經(jīng)營(yíng)方式相結(jié)合、多渠道、少環(huán)節(jié)、競(jìng)相進(jìn)展的商品市場(chǎng)新格局。在改革進(jìn)展進(jìn)程中，國(guó)有和集體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)減少，與1995年相比，從1872個(gè)和4566個(gè)減少到865個(gè)和1144個(gè)，減少53.8％和75％；國(guó)有控股從無(wú)到有進(jìn)展到48個(gè)；股份制從368個(gè)增加到651個(gè)，增長(zhǎng)77％；股份合作制從無(wú)到有，進(jìn)展到124個(gè)，聯(lián)營(yíng)從75個(gè)增加到117個(gè)，增長(zhǎng)56％；民營(yíng)進(jìn)展到2762個(gè)；個(gè)體增加到23508個(gè)；外商和港澳臺(tái)有34個(gè)。太原市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)層次明顯提高，市場(chǎng)布局日趨合理，市場(chǎng)功能逐步增強(qiáng)，帶來了百舸爭(zhēng)流、百業(yè)俱興的局面，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：①集團(tuán)綜合經(jīng)營(yíng)：多種形式的貿(mào)易集團(tuán)已由小到大、由弱到強(qiáng)，顯示出蓬勃進(jìn)展的生機(jī)和活力。如華宇、貴都、五一、天龍、江南、汾酒、雙合成等一批大型集團(tuán)，它們集金融、資源、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)為一體，從提高自身的組織化和社會(huì)化程度著力，進(jìn)展現(xiàn)代商貿(mào)和流通，發(fā)揮規(guī)模經(jīng)營(yíng)的綜合功能效應(yīng)，提高市場(chǎng)的知名度，已顯示出強(qiáng)勁的生命力和進(jìn)展力。②名、優(yōu)、特、新專賣經(jīng)營(yíng)：名優(yōu)特新商品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終占主導(dǎo)地位，在太原市的各要緊商業(yè)區(qū)、繁華鬧市，形成的名、優(yōu)、特、新專賣店觸目可見。利用資金、倉(cāng)儲(chǔ)、網(wǎng)絡(luò)、信譽(yù)和人才等優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)取名優(yōu)產(chǎn)品的批發(fā)權(quán)，進(jìn)展總經(jīng)銷、總代理，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)總量，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，滿足了人們對(duì)商品高質(zhì)量、高檔次和商品多樣化的需求。③連鎖經(jīng)營(yíng)：新業(yè)態(tài)進(jìn)展迅猛，超級(jí)市場(chǎng)迅速崛起，連鎖店像雨后春筍，便民店四處開花，這些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)和進(jìn)展為太原市商貿(mào)流通注入新的生機(jī)和活力，活躍了市場(chǎng)，方便了市民。目前全市以超市、便利店、連鎖店為主體的連鎖公司已進(jìn)展到30多家，各類連鎖店鋪400多個(gè)。形成了以華宇、唐久、美特好、華聯(lián)、山姆士、田和為骨干的集規(guī)模、網(wǎng)絡(luò)化治理，大型倉(cāng)儲(chǔ)與物流配送現(xiàn)代化的新型業(yè)態(tài)格局。④批發(fā)經(jīng)營(yíng)：大型批發(fā)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，向深度和廣度進(jìn)展，聚攏了人流、物流、信息流，經(jīng)營(yíng)方式不斷創(chuàng)新，推動(dòng)了銷售方式，消費(fèi)適應(yīng)和消費(fèi)方式的變革，加快了現(xiàn)代流通業(yè)的進(jìn)展。2.2太原市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)展概況太原市市場(chǎng)建設(shè)蓬勃進(jìn)展，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)迅速擴(kuò)大，商品市場(chǎng)繁榮活躍，商貿(mào)中心作用日益顯現(xiàn)，成就矚目。①商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不斷擴(kuò)大。2001年全市固定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到40324個(gè)，比1995年增長(zhǎng)58.6％，其中城區(qū)固定網(wǎng)點(diǎn)有29329個(gè)，比1995年增長(zhǎng)42.7％，每千人占有網(wǎng)點(diǎn)數(shù)為15.8個(gè)，比1995年增加0.8個(gè)。②商貿(mào)流通企業(yè)近年來進(jìn)展較快，基礎(chǔ)設(shè)施投資加大，僅2001年商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施投資就達(dá)4.2億元，比2000年增長(zhǎng)10.6％，占全市投資3.4％。③商品銷售快速增長(zhǎng)。2001年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額161.1億元，比1996年增長(zhǎng)49.6％，近5年來保持了每年8.3％的增幅。商貿(mào)流通業(yè)上交稅金占全市稅收的25％。④商貿(mào)流通規(guī)?？偭棵黠@增大。2001年全市商貿(mào)流通從業(yè)人員237580人，比1995年增長(zhǎng)32.7％，商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)成為吸納社會(huì)就業(yè)的要緊產(chǎn)業(yè)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到348萬(wàn)平方米，比1995年增長(zhǎng)29.4倍，各類貿(mào)易市場(chǎng)319個(gè)，比1995年增長(zhǎng)38.7％，市區(qū)3000平方米以上的綜合商廈達(dá)22個(gè)。⑤新型流通業(yè)態(tài)迅速崛起。2001年全市連鎖超市等新型業(yè)態(tài)企業(yè)154個(gè)，銷售總額占全市社會(huì)消費(fèi)品銷售額的6.3％，僅近三年新建了10000平方米以上的超市6個(gè)。超級(jí)市場(chǎng)、連鎖便民店和各類專賣店分不達(dá)到146個(gè)、196個(gè)和302個(gè)。⑥商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多種經(jīng)濟(jì)成分進(jìn)展迅速，市場(chǎng)份額構(gòu)成調(diào)整加快。2001年不同經(jīng)濟(jì)成分的市場(chǎng)份額為國(guó)有16.9％，集體17.5％，個(gè)體私營(yíng)33％，其他33.6％。非國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分占的比重達(dá)到83.1％，國(guó)有市場(chǎng)份額比1995年下降23.2百分點(diǎn)。2.3太原市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)存在的問題太原市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在近年內(nèi)得到了較快的進(jìn)展，貿(mào)易興盛，市場(chǎng)繁榮，起到了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)火車頭的作用，然而由于種種緣故，仍存在著一些應(yīng)當(dāng)引起注意和研究的問題。①商業(yè)規(guī)劃滯后，對(duì)全市商貿(mào)設(shè)施缺乏整體規(guī)劃和有效調(diào)控，存在重復(fù)建設(shè)和資源白費(fèi)現(xiàn)象。在網(wǎng)點(diǎn)布局結(jié)構(gòu)方面，大中小企業(yè)和業(yè)態(tài)構(gòu)成缺乏科學(xué)規(guī)劃，市中心大型網(wǎng)點(diǎn)過于集中，而新建區(qū)和社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)偏少，一些新建區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)還沒有形成。②在經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)方面缺乏特色經(jīng)營(yíng)，千店一面，經(jīng)營(yíng)雷同的現(xiàn)象比較突出。不論是大型綜合商廈、超級(jí)市場(chǎng)，依舊小的便民店，普遍缺乏特色。大型網(wǎng)點(diǎn)中的超級(jí)市場(chǎng)一般差不多上綜合經(jīng)營(yíng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的環(huán)境中，缺乏特色就意味著失利。③經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍較小，商業(yè)服務(wù)領(lǐng)域、服務(wù)渠道狹窄，競(jìng)爭(zhēng)力弱，經(jīng)營(yíng)成本普遍偏高，沒有做強(qiáng)做大的商業(yè)龍頭和巨子。2001年，按經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)收入，在超級(jí)市場(chǎng)中，天龍超市和美特好的營(yíng)業(yè)收入為1.64億元、1.19億元；在綜合商廈中，天龍商廈、五一集團(tuán)、華宇購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)收入分不為4.95億元、3.83億元、3.54億元。原來位于全國(guó)商業(yè)100強(qiáng)前50位的天龍和五一兩個(gè)集團(tuán)，現(xiàn)在已退出了百?gòu)?qiáng)之列，僅有華宇集團(tuán)，2001年?duì)I業(yè)收入達(dá)7.3億元，跨入百?gòu)?qiáng)之內(nèi)，位于八十名之列。④批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)展滯后，輻射功能不強(qiáng)，沒有形成規(guī)模效益。多數(shù)批發(fā)市場(chǎng)仍處于初級(jí)水平，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，設(shè)施落后，信息化程度低，至今還沒有形成現(xiàn)代化的大型批發(fā)企業(yè)和物流中心。交易行為不規(guī)范，結(jié)算制度不靈活，市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)則，交通運(yùn)輸、服務(wù)體系不配套，降低了流通效率，減弱了吸引力。⑤倉(cāng)儲(chǔ)中心建設(shè)落后。如大型商廈和超級(jí)市場(chǎng)只注重營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的建設(shè)，不注重倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，更不重視場(chǎng)所內(nèi)治理設(shè)施的建設(shè)，如網(wǎng)絡(luò)化的智能立體倉(cāng)庫(kù)的建設(shè)。倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)所、尤其是倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)的落后，不僅難以降低成本，而且不利于提高治理水平。落后的物流配送體系在專門大程度上使商業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力大打折扣。企業(yè)仍大量存在單店經(jīng)營(yíng)、采購(gòu)權(quán)分散、暗扣成風(fēng)等情況，與現(xiàn)代商業(yè)進(jìn)展的統(tǒng)一采購(gòu)、集中配送和信息化格格不入。⑥商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)水平低。太原市由于經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平和對(duì)外開放程度偏低，大流通、大市場(chǎng)的格局還沒有在真正意義上形成，沒有能夠代表當(dāng)今一流水平的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。2.4太原市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)今后進(jìn)展的方向近年來太原市商貿(mào)流通業(yè)穩(wěn)定進(jìn)展，結(jié)構(gòu)不斷改善，但與全國(guó)相比進(jìn)展較緩慢，從總體看，結(jié)構(gòu)落后、質(zhì)量不高、競(jìng)爭(zhēng)力差，距離都市化進(jìn)展的模式相差甚遠(yuǎn)。為了加快進(jìn)展，國(guó)家已制定和提出了“十五”期間加快服務(wù)業(yè)進(jìn)展的若干政策措施，把商貿(mào)流通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)做為服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要領(lǐng)域，也要抓住機(jī)遇加快進(jìn)展。太原市商貿(mào)流通業(yè)進(jìn)展的指導(dǎo)思想是：“以領(lǐng)先進(jìn)展為主題，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，緊緊抓住入世契機(jī)，圍繞思想觀念、體制機(jī)制、經(jīng)營(yíng)治理三個(gè)創(chuàng)新，狠抓資產(chǎn)重組、企業(yè)改革、品牌進(jìn)展和流通秩序整頓四項(xiàng)重點(diǎn)，著力搞好所有制結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、網(wǎng)點(diǎn)布局結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)五個(gè)調(diào)整，增強(qiáng)商貿(mào)流通業(yè)整體實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力，為全市經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先進(jìn)展做貢獻(xiàn)”。具體目標(biāo)為：①商貿(mào)流通業(yè)增長(zhǎng)速度快于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，爭(zhēng)取達(dá)到10％左右。②社會(huì)商品零售總額年均增長(zhǎng)10％。商貿(mào)流通業(yè)從業(yè)人員年均增長(zhǎng)5％。③培育組建3-5個(gè)年銷售10億元以上，利稅5000萬(wàn)元以上經(jīng)營(yíng)定位適當(dāng)，具有一定核心競(jìng)爭(zhēng)力的重量級(jí)龍頭企業(yè)。建設(shè)大型綜合商廈10個(gè)，進(jìn)展超市、便利店、專賣店等連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)1000個(gè)。建立和完善現(xiàn)代流通組織形式和經(jīng)營(yíng)方式，提升商貿(mào)流通業(yè)的整體實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)用市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)展商業(yè)，建設(shè)大市場(chǎng)，搞活大流通，進(jìn)展大貿(mào)易。④打造太原市在全國(guó)的知名商業(yè)品牌，以資產(chǎn)為紐帶，以已有的知名度為優(yōu)勢(shì)，將新型商業(yè)企業(yè)品牌做大做強(qiáng)，提高商業(yè)品牌在消費(fèi)者心中的信譽(yù)度和美譽(yù)度，使太原品牌向中國(guó)品牌企業(yè)推進(jìn)。2.5太原市商業(yè)現(xiàn)狀與進(jìn)展預(yù)測(cè)分析2.5.1太原市商業(yè)現(xiàn)狀太原市經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開放不斷推進(jìn)，流通領(lǐng)域發(fā)生了歷史性的變化，市場(chǎng)的供求關(guān)系得到全然改善，大市場(chǎng)、大流通的經(jīng)營(yíng)格局已差不多形成；把商業(yè)服務(wù)工作作為進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)以來，促進(jìn)了太原市商業(yè)設(shè)施的改善和商業(yè)的繁榮，尤其是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及設(shè)施建設(shè)取得了前所未有的好成績(jī)。表二：1993—2003年太原市商業(yè)概況年份社會(huì)商品銷售總額（萬(wàn)元）按經(jīng)濟(jì)類型分（萬(wàn)元）國(guó)有其它1993595215266755328460199473034427901745132719958701203068725632481996102061139874162187019971143658272428871230199812603212193721040949199913617412307261131015200014775162549001222616200116113222722051339117200218096332708381538795200318536963104271543269圖一是太原市近10年來（1993～2003年）商業(yè)狀況柱狀直觀圖，從圖中能夠直觀地看出，太原市十年以來的商業(yè)進(jìn)展概況的大體走向，社會(huì)商品銷售總額持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，國(guó)有企業(yè)所占市場(chǎng)份額逐年縮小，而以民營(yíng)企業(yè)為主的其他企業(yè)迅速進(jìn)展壯大。從太原市零售行業(yè)的現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)的零售企業(yè)還處于比較單純的傳統(tǒng)百貨和超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)為主的情況，而且傳統(tǒng)的消費(fèi)模式差不多不足以支持消費(fèi)的進(jìn)一步增長(zhǎng)，太原市急需新型商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)來刺激市民的消費(fèi)。大型購(gòu)物中心等商業(yè)設(shè)施的建設(shè)引進(jìn)了全新的經(jīng)營(yíng)理念和消費(fèi)模式，恰好能夠彌補(bǔ)太原市零售商品市場(chǎng)目前的現(xiàn)狀，不僅能夠給市民提供娛樂休閑的場(chǎng)所，而且借此能夠刺激經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步快速進(jìn)展。單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元年份圖一：太原市商業(yè)狀況太原是內(nèi)陸地區(qū)重要進(jìn)展都市，商業(yè)近幾年來有專門大的進(jìn)展，但其經(jīng)營(yíng)規(guī)模、治理水平等都無(wú)法同當(dāng)今世界發(fā)達(dá)國(guó)家的大都市相比，確實(shí)是同國(guó)內(nèi)如上海、北京等都市相比仍有專門大的差距。太原的現(xiàn)代化購(gòu)物中心剛剛開始進(jìn)展，有的盡管已初具規(guī)模，但缺乏世界上知名品牌的超市，如沃爾瑪、xxxx等。然而從太原市獨(dú)特的地理位置、消費(fèi)需求和資源開發(fā)上，具有不可忽視的進(jìn)展?jié)摿?。?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2004年春節(jié)前太原市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)近19億元，同比增長(zhǎng)29.3％，華宇購(gòu)物中心、美特好超市、貴都百貨、五一大樓等15個(gè)重點(diǎn)商業(yè)企業(yè)累計(jì)銷售4.3億元，同比增長(zhǎng)45.8％。其中，華宇購(gòu)物中心、貴都百貨、美特好超市、天客隆天龍超市、五一商廈的銷售額增幅較大，分不增長(zhǎng)了150％、71.8％、50.9％、43.8％和33.4％。春節(jié)黃金周期間，華宇購(gòu)物中心、華聯(lián)超市等八大商場(chǎng)總計(jì)銷售3157萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)24.7％。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)和國(guó)慶期間15戶重點(diǎn)商貿(mào)企業(yè)的零售額同比增長(zhǎng)30％以上。從節(jié)假日期間，太原市的超市銷售火爆的場(chǎng)景中，反映出市民生活水平的提高和消費(fèi)水平日益增長(zhǎng)。盡管如此，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中還存在著抑制銷售增長(zhǎng)的不利因素。其一是假日經(jīng)濟(jì)對(duì)商品市場(chǎng)銷售的刺激和拉動(dòng)作用，在連續(xù)幾年高位增長(zhǎng)后，差不多有所弱化。隨著居民生活消費(fèi)水平的提高和生活環(huán)境的改善，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念逐漸發(fā)生了變化，居民逐漸開始追求文化娛樂、體育休閑、國(guó)內(nèi)游、出境游等服務(wù)性消費(fèi)，使得購(gòu)買力多渠道分流。在這種情況下，購(gòu)物中心的出現(xiàn)能夠給市民提供一個(gè)積購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲等多種功能于一體的場(chǎng)所，滿足居民的消費(fèi)需求。2.5.2太原市商品消費(fèi)市場(chǎng)分析改革開放以來，太原市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民收入顯著提高，商品零售額日益增加，社會(huì)購(gòu)買力增長(zhǎng)迅猛。太原市職工年平均工資水平已由1993年的3519元以下，提高到2003年的10957元人民幣。太原市職工總數(shù)到2003年為92.7萬(wàn)人，職工工資總額達(dá)100.69億元，本市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)日趨合理，居民生活水平顯著提高。同時(shí),從居民家庭的差不多收支情況反映出商品市場(chǎng)的顯著變化。表三：1993-2003年太原市居民家庭差不多收支情況年份調(diào)查戶數(shù)(戶)戶均家庭人口(人)人均實(shí)際收入(元)可支配收入(元)人均實(shí)際支出(元)消費(fèi)支出(元)19932003.22747.12722.92775.422314.419942003.173228.23209.43523.752761.819952003.053958.73939.03940.723409.219962003.054128.44108.73946.273499.619972003.016671.85085.75388.294256.719983002.975451.05391.26148.344473.119993002.935650.05627.46576.934693.420003002.916048.86018.66599.075340.620013002.896530.26500.26626.105165.020023002.947759.07376.78228.255987.820033002.948895.38264.08672.816375.15從表三中的都市住戶調(diào)查資料顯示，2003年，太原市居民家庭人均可支配收入8264.0元，比1993年增長(zhǎng)了2.04倍，在崗職工工資總額94.52億元。2003年，太原居民人均實(shí)際支出8672.81元，同時(shí)消費(fèi)支出的結(jié)構(gòu)也有較大改變。其變化可用圖二表示，可清晰看出從1993～2003年各項(xiàng)指標(biāo)的變化情況。圖二：太原市居民家庭差不多收支情況表四：太原市居民家庭平均每人年消費(fèi)性支出結(jié)構(gòu)單位：元年份消費(fèi)支出食品穿著家庭用品醫(yī)療保健交通通訊娛樂教育居住雜項(xiàng)20005340.61750.4563.7673.5385.4419.8578.7387.6401.520015165.01749.1548.3390.0491.8402.2765.1503.9314.620025987.81862.7708.3328.0411.7518.31128.7857.3172.820036375.22054.8834.2427.7381.2597.91121.3761.7168.4從上表我們能夠看出：居民的年消費(fèi)性支出快速遞增，這充分講明了太原市消費(fèi)品零售市場(chǎng)存在巨大的進(jìn)展?jié)摿蜔o(wú)限的商機(jī)。為了更大限度地滿足人民對(duì)物質(zhì)生活日益增長(zhǎng)的需求，太原市的零售業(yè)需要改變現(xiàn)狀，擴(kuò)大流通領(lǐng)域的進(jìn)展。因此包括百貨、超市等商業(yè)設(shè)施的建設(shè)和進(jìn)展是極具重要性和十分必要的。2.5.3太原市商業(yè)進(jìn)展前景預(yù)測(cè)隨著太原經(jīng)濟(jì)加快進(jìn)展，市民生活水平的提高，市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也日趨合理，人們需要從追求數(shù)量擴(kuò)張型向追求質(zhì)量和品牌型轉(zhuǎn)變，而商業(yè)進(jìn)展也隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。人民的消費(fèi)檔次明顯提高，消費(fèi)也追求品質(zhì)化、個(gè)性化、高檔化和舒適化。因此，在“建設(shè)大市場(chǎng)、進(jìn)展大貿(mào)易、搞活大流通”的我國(guó)流通產(chǎn)業(yè)進(jìn)展總體目標(biāo)指引下，太原市商業(yè)將向多格局、多層次的商業(yè)服務(wù)體系和形式多樣的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的方向進(jìn)展。太原市已具備進(jìn)展大型綜合商業(yè)設(shè)施的經(jīng)濟(jì)條件。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，零售業(yè)所面對(duì)的是日益成熟的，具有較高松散性和流淌性的消費(fèi)群體，市場(chǎng)消費(fèi)正在發(fā)生巨變，消費(fèi)內(nèi)容的多元化、消費(fèi)層次的復(fù)雜化和購(gòu)買行為的理性化，需要零售企業(yè)樹立科學(xué)、整體的營(yíng)銷觀念，而xxxx大型連鎖超市為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)采納現(xiàn)代化的組織治理和合理的物流分配，使?fàn)I業(yè)工作快捷準(zhǔn)確，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了商品價(jià)格，加快了購(gòu)物的快捷性、便利性，市民可一次性購(gòu)買到所需的生活用品，適應(yīng)了社會(huì)的快節(jié)奏進(jìn)展，大大方便了人們的生活，使人們?cè)谧非笊钋槿?，追求精神享受的同時(shí)，在購(gòu)物和消費(fèi)中獲得全方位消費(fèi)體會(huì)與感受。因此，太原市的綜合商業(yè)設(shè)施的進(jìn)展?jié)摿薮螅熬皹酚^，并將越來越受到人們的歡迎。此外，依照目前國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)進(jìn)展形勢(shì)來看，綜合購(gòu)物中心取代百貨商店成為零售業(yè)的主導(dǎo)業(yè)態(tài)是必定的規(guī)律。零售商品市場(chǎng)進(jìn)入高成長(zhǎng)期的要緊條件是：（1）人均國(guó)民收入達(dá)到1000-1500美元；（2）恩格爾系數(shù)降低到50％以下；（3）電冰箱差不多普及、汽車進(jìn)入家庭使居民家庭有可能定期外出大量購(gòu)物；（4）食品工業(yè)、日用品工業(yè)、包裝工業(yè)達(dá)到一定規(guī)模與水平。上述條件太原差不多都達(dá)到了，盡管汽車普及率還較發(fā)達(dá)國(guó)家為低，但私家車的絕對(duì)量已達(dá)到一定規(guī)模，加上公共交通工具，可為居民外出購(gòu)物提供便捷的交通服務(wù)。所有這些，都預(yù)示太原正在進(jìn)入大型超級(jí)市場(chǎng)、特不是大型綜合購(gòu)物中心的高成長(zhǎng)期。3太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及走向3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀3.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)概況近年來，太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)有長(zhǎng)足進(jìn)展，為太原市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展做出了積極貢獻(xiàn)。依照城建部門的資料顯示，2003年太原共有房地產(chǎn)公司496家（部分房產(chǎn)公司名錄見表六），開發(fā)總面積512.56萬(wàn)平方米。從房地產(chǎn)交易所提供的數(shù)據(jù)看出，2003年全市房屋增量房交易較為活躍，經(jīng)濟(jì)適用房成交面積43.2126萬(wàn)平方米，商品住宅成交面積48.5031萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)40％和22％，房地產(chǎn)開發(fā)呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。太原市2003年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31.46億元，占全市固定資產(chǎn)投資的24％，同比增長(zhǎng)40.5％，遠(yuǎn)高于全國(guó)21.9％的增長(zhǎng)率。太原市實(shí)現(xiàn)各類房屋交易3萬(wàn)多宗，成交面積33萬(wàn)多平方米，成交金額70多億元。備受市民關(guān)注的舊城改造項(xiàng)目去年完成8.1億元，竣工32萬(wàn)平方米；經(jīng)濟(jì)適用房完成投資5億元，竣工19萬(wàn)平方米。據(jù)悉，2004年全市的舊城改造總面積將達(dá)到40萬(wàn)平方米，年內(nèi)竣工20萬(wàn)平方米；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)80萬(wàn)平方米，年內(nèi)竣工20萬(wàn)平方米。同時(shí)，全市房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)成交額45億元，成交實(shí)現(xiàn)225萬(wàn)平方米。2004年，太原市將加強(qiáng)直管公房的出售、拆遷安置、廉租房、物業(yè)治理和中介市場(chǎng)的治理，促進(jìn)整個(gè)房市正常健康的進(jìn)展。這些表明太原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅環(huán)境適宜投資，而且具有美好的進(jìn)展前景。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn),為太原市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了積極的貢獻(xiàn)。2003年太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步升溫，房屋銷售同比價(jià)格指數(shù)為102.8％，價(jià)格總水平比去年同期增長(zhǎng)2.8個(gè)百分點(diǎn)；房屋租賃同比價(jià)格指數(shù)為102.3％，價(jià)格總水平比去年同期增長(zhǎng)2.3個(gè)百分點(diǎn)；土地交易同比價(jià)格指數(shù)為121.9％，價(jià)格總水平同期增長(zhǎng)21.9個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷售價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)。2003年太原市房屋銷售同比價(jià)格指數(shù)為102.8％，從各季度來看，房屋銷售價(jià)格逐季追漲，與去年同期相比，房屋銷售價(jià)格一季度上漲2.8％、二季度上漲2.2％、三季度上漲2.6％、四季度上漲3.6％，其中商品房全年同比銷售價(jià)格指數(shù)為103.3％，平均價(jià)格比去年同期上漲3.3個(gè)百分點(diǎn)，在商品房銷售當(dāng)中，住宅同比價(jià)格指數(shù)為103.1％，非住宅同比價(jià)格指數(shù)為103.7％。公房交易價(jià)格與去年同期沒有變化，私有住房同比價(jià)格指數(shù)為105.1％。房屋租賃價(jià)格走勢(shì)略有差異。2003年太原市房屋租賃同比價(jià)格指數(shù)為102.3％，其中辦公用房同比價(jià)格指數(shù)為94.4％，平均價(jià)格比去年同期下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，這要緊是因?yàn)檗k公用房競(jìng)爭(zhēng)激烈供大于求，再加上去年受“非典”的阻礙，其價(jià)格逐季走低，一季度價(jià)格比去年同期下降1.4％，二季度下降4.7％，三季度下降14.3％，四季度下降2.2％；商業(yè)用房同比價(jià)格指數(shù)為107.9％，平均價(jià)格比去年同期增長(zhǎng)7.9個(gè)百分點(diǎn)；廠房倉(cāng)庫(kù)同比價(jià)格指數(shù)為117.9％，平均價(jià)格比去年同期增長(zhǎng)17.9個(gè)百分點(diǎn)；住宅租賃價(jià)格比去年同期相比沒有變化。土地交易價(jià)格保持較高漲幅。土地是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上游產(chǎn)品，土地價(jià)格上漲是推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的基礎(chǔ)，2003年土地交易同比價(jià)格指數(shù)為121.9％，價(jià)格總水平比去年增長(zhǎng)21.9個(gè)百分點(diǎn)。究其太原市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的緣故，要緊是經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展引發(fā)的需求拉動(dòng)，及成本的推動(dòng)密不可分。2003年太原市城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到8264元，首次突破8000元大關(guān)，比去年同期增長(zhǎng)12％，購(gòu)房已成為居民幾大消費(fèi)之一，收入的增長(zhǎng)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，促使了市場(chǎng)價(jià)格的走高。成本因素也是造成價(jià)格變動(dòng)的緣故之一，地價(jià)是構(gòu)成房?jī)r(jià)的重要成本，土地是不可再生的稀缺資源，隨著土地價(jià)格的上漲，勢(shì)必帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，還有近年來建筑材料價(jià)格均有不同程度的上漲，均加大了建筑成本，使商品房?jī)r(jià)格走高，再者住宅小區(qū)環(huán)境的提升，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商加大對(duì)居住環(huán)境的綠化、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，同時(shí)營(yíng)銷力度和成本也在增加，無(wú)疑也推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格的上漲。3.1.2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對(duì)都市進(jìn)展的必要性①商業(yè)地產(chǎn)促進(jìn)都市內(nèi)涵轉(zhuǎn)變太原市的都市進(jìn)展與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)密不可分，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠給商業(yè)變革提供一個(gè)契機(jī)。而沒有都市的進(jìn)展，商業(yè)的變革也就無(wú)從談起。每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)，差不多上以一定的都市形態(tài)變化為前提，同時(shí)商業(yè)的變革與進(jìn)展，也使都市的面貌與內(nèi)涵發(fā)生著巨大的變化。為適應(yīng)都市的進(jìn)展，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，如大型購(gòu)物中心、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，這時(shí)商業(yè)成為推動(dòng)都市進(jìn)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力。數(shù)據(jù)表明,太原市差不多達(dá)到都市飛速進(jìn)展的關(guān)鍵時(shí)期。隨著太原市經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展，人口和資金不斷向中心都市集聚，如何提高都市競(jìng)爭(zhēng)力成為地點(diǎn)政府的必修課，由此而帶來的都市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和功能拓展，都市的區(qū)域分工與協(xié)作，中心都市輻射半徑的不斷擴(kuò)展，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、國(guó)際化的必定趨勢(shì)，所有這一切，都注定了傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)難以適應(yīng)中國(guó)都市化飛速進(jìn)展的形勢(shì)。關(guān)于在太原市剛剛浮出水面的商業(yè)地產(chǎn)而言，這種轉(zhuǎn)變無(wú)疑是太原商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一場(chǎng)革命。它不僅為政府在都市化進(jìn)程中如何經(jīng)營(yíng)都市提供強(qiáng)有力的支撐，也將最大限度地聚合和帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，滿足都市功能的拓展，強(qiáng)化都市的輻射力。另一方面，商業(yè)原來所具備的核心要素沉淀為商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)要素，商業(yè)的角色也相應(yīng)地從單純的商業(yè)盈利向多贏轉(zhuǎn)變，從而給整個(gè)都市帶來無(wú)法用數(shù)字衡量的財(cái)寶。②商業(yè)地產(chǎn)整合都市商業(yè)據(jù)了解，太原市固有的商業(yè)零售業(yè)，隨處可見的是零散的商鋪門面，而大型綜合類商場(chǎng)、購(gòu)物中心屈指可數(shù)，而營(yíng)造大型購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)中心，有效地解決了零星商鋪的占地問題，將平面商鋪?zhàn)兂闪肆Ⅲw商場(chǎng)。進(jìn)入2004年，隨著住宅市場(chǎng)的極度升溫，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也開始了新的會(huì)戰(zhàn)，一些投資者和經(jīng)營(yíng)者將目光投向新建商業(yè)中心，其緣故一是新建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大都位于繁華地段或大型居住區(qū)，具有相當(dāng)大的購(gòu)買力，其二是都市的改造拉動(dòng)了區(qū)域范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，其三是原鋪面拆遷或改造。在太原市的都市進(jìn)展規(guī)劃差不多形成“北調(diào)南拓、內(nèi)優(yōu)外設(shè)”的進(jìn)展原則，“北調(diào)”指從產(chǎn)業(yè)、空間、設(shè)施、交通、生態(tài)等方面調(diào)整位于都市上風(fēng)向的都市用地；“南拓”指充分發(fā)揮區(qū)域交通導(dǎo)向和中心都市的對(duì)外輻射功能，強(qiáng)化和晉中、清徐的區(qū)域空間關(guān)系，把都市建設(shè)的重點(diǎn)逐步從中心區(qū)轉(zhuǎn)移，建設(shè)南部新區(qū)，要緊體現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)拓展”和“空間拓展”；“內(nèi)優(yōu)”指對(duì)中心組團(tuán)調(diào)整和重構(gòu)，提升土地效率，優(yōu)化交通、整合功能、改善環(huán)境、改造城中村；“外設(shè)”指中心都市外溢，查找新的增長(zhǎng)極等。而太原市的商業(yè)布局比較單一和集中，商業(yè)設(shè)施集中在柳巷商業(yè)區(qū)。而都市的進(jìn)展擴(kuò)張，同時(shí)也需要都市的配套設(shè)施建設(shè)，這也給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展提供了一個(gè)大好機(jī)會(huì)。③都市進(jìn)展的趨勢(shì)從某種意義上分析，建筑是構(gòu)成都市最差不多的細(xì)胞元素，一直以來遵循著猶如生命般的新陳代謝，當(dāng)一部分建筑隨著社會(huì)的進(jìn)展而老化，被拆除，另一部分新的概念型建筑應(yīng)運(yùn)而生。新興的力量——商業(yè)地產(chǎn)會(huì)不斷的補(bǔ)充都市中堅(jiān)，如同不知疲乏的永動(dòng)，成為都市的新生力量、成為新的生命之源、成為又一種都市進(jìn)展的趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是有潛力的，它是房地產(chǎn)與商業(yè)相結(jié)合的邊緣行業(yè)，而越是邊緣才越有價(jià)值。xxxx集團(tuán)從事、研究商業(yè)地產(chǎn)那個(gè)行業(yè)，其中理念性的內(nèi)容越來越多。證明xxxx集團(tuán)差不多意識(shí)到它的重要性。商業(yè)地產(chǎn)不僅與商業(yè)、購(gòu)物有關(guān)，它還和娛樂、餐飲、旅游、休閑有關(guān)。商業(yè)業(yè)態(tài)組合的聚與散是有規(guī)律的，這和業(yè)態(tài)是有關(guān)的。從經(jīng)濟(jì)上講，它大大降低了消費(fèi)者的信息成本和交通成本。④商業(yè)地產(chǎn)投資給投資者提供了更多的選擇太原市作為山西省的省會(huì)，理應(yīng)應(yīng)該成為山西投資者的投資首選，然而一直以來，由于能夠提供給投資者的投資方式少之又少，且選擇單一，造成山西省每年都要流失大量的資金。據(jù)山西煤炭信息網(wǎng)公布的資料顯示，私營(yíng)合法、四證齊全的小煤窯數(shù)量大約在6000多座。一研究人士認(rèn)為，山西省所有合法與各種不合法的小煤窯數(shù)量應(yīng)該在1.2萬(wàn)座以上，每個(gè)小煤窯的產(chǎn)值最少都在幾百萬(wàn)元以上。假如依照每個(gè)礦主平均賺200萬(wàn)元計(jì)算，假如每年有500個(gè)礦主攜款離開山西，每年就會(huì)直接帶走100億元的現(xiàn)金，這相當(dāng)于全山西國(guó)民經(jīng)濟(jì)2000多個(gè)億的近二十分之一?！斑@依舊樂觀的可能，可能還會(huì)比這更多。相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的人士也多攜款離開了，如煤炭販運(yùn)人士與外來投資入股者。”假如真如這一研究人士的可能，這么大的資本外流量，關(guān)于力圖振興山西經(jīng)濟(jì)、對(duì)曾經(jīng)在歷史上風(fēng)光無(wú)限的晉商再度輝煌顯然不利。但這關(guān)于外省市來講卻是個(gè)專門好的資金來源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，山西人在北京購(gòu)房的數(shù)量與規(guī)模僅次于溫州購(gòu)房團(tuán)，這些人的目的確實(shí)是投資和居住，資金更充裕的人還會(huì)投資其它產(chǎn)業(yè)。因此，假如在自己的家鄉(xiāng)太原能夠有如此的機(jī)會(huì)，沒有人情愿舍近求遠(yuǎn)。商業(yè)地產(chǎn)能夠提供給投資者完全市場(chǎng)化的商鋪，商鋪市場(chǎng)的出現(xiàn)將成為投資者的一個(gè)選擇。綜合商業(yè)購(gòu)物中心依靠先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和治理模式，為投資者提供穩(wěn)定的收益和回報(bào)。購(gòu)物中心通過名品名店的招商提高經(jīng)營(yíng)范圍及市場(chǎng)賣點(diǎn)，以功能齊全吸引人們的青睞，以綜合服務(wù)填補(bǔ)業(yè)內(nèi)空白，以設(shè)施配套優(yōu)化環(huán)境倡導(dǎo)人們放松心情的四大顯著特征，一定會(huì)引來投資者的關(guān)注，給太原市和山西省的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和進(jìn)展做出貢獻(xiàn)。⑤帶動(dòng)其他形式的地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的升溫不僅促動(dòng)了投資經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)商熱潮，同時(shí)也極大地帶動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)和公寓性質(zhì)的地產(chǎn)開發(fā)需求。3.2太原房地產(chǎn)以后走向目前，太原市民對(duì)健康越來越重視，購(gòu)房人在選擇住房時(shí)除了考慮地段、價(jià)位、戶型、園林、物業(yè)等因素以外，也開始關(guān)注環(huán)境質(zhì)量。為了讓人們享有一個(gè)安全、健康的居住環(huán)境，《中華人民共和國(guó)環(huán)境阻礙評(píng)價(jià)法》已從2003年9月1日起實(shí)施，也確實(shí)是講，關(guān)于居住小區(qū)項(xiàng)目，今后在項(xiàng)目立項(xiàng)之前都需要進(jìn)行強(qiáng)制性的環(huán)境阻礙評(píng)價(jià)。關(guān)于戶外的環(huán)境質(zhì)量而言，噪音問題、空氣指數(shù)問題、電磁輻射問題在2004年將是人們最關(guān)懷的三個(gè)問題。更加超前的住宅建設(shè)近幾年來，太原市住宅建設(shè)更加注重住宅建設(shè)的適度超前性。以往開發(fā)商把注意力過多地放到住宅面積上，以一般住宅而論，從幾十平方米到一百多平方米，但住宅的適度超前問題遠(yuǎn)不僅僅是面積問題，更重要的是功能和質(zhì)量。因?yàn)樽≌膲勖挥?0--100年，當(dāng)前的住房按揭已達(dá)到30年，這就必定使購(gòu)房者把眼光放到了30年之遙，開發(fā)商差不多開始考慮數(shù)十年之中人們生活行為與需求的變化。例如，小區(qū)的停車位比例問題在太原市一些新建小區(qū)已明顯超前。今年住宅的功能和質(zhì)量將更加注重預(yù)留適當(dāng)?shù)倪M(jìn)展空間，即10--20年不落后，30--50年可改造。隨著信息產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，將有相當(dāng)多的職業(yè)能夠在家里進(jìn)行，住宅不僅是工作之余的生活場(chǎng)所，也成了工作場(chǎng)所，而電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的削弱，網(wǎng)上學(xué)習(xí)、交流、娛樂又豐富了住宅的功能，這一切都需要開發(fā)商把眼光放得應(yīng)、再遠(yuǎn)些。更加完善的售后服務(wù)隨著消費(fèi)者消費(fèi)理念的日趨成熟，房地產(chǎn)將更加注重售后服務(wù)。售后服務(wù)在規(guī)劃和設(shè)計(jì)方面將更加認(rèn)真學(xué)習(xí)成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，突出“適用性和有用性”；在營(yíng)銷方面更加注重全局觀念，消除短期行為，營(yíng)銷人員要通過必要的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)；在施工方面將真正使施工單位成為開發(fā)商的合作伙伴和利益共同體，讓施工企業(yè)得到應(yīng)得的利潤(rùn)；在質(zhì)量監(jiān)督方面特不注意吸取售后服務(wù)維修人員以及物業(yè)治理公司的反饋意見，把此類問題引申到在建工程中來；在材料、設(shè)備的選擇和確定方面提出了更明確的要求；在物業(yè)治理方面首要問題是強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，以細(xì)致周到的服務(wù)贏得寬敞業(yè)主的認(rèn)同。另外，物業(yè)公司和地產(chǎn)公司將統(tǒng)一思想，架起業(yè)主和地產(chǎn)公司之間的橋梁。只有房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)運(yùn)作得當(dāng)，才能夠成為企業(yè)的新項(xiàng)目宣傳的賣點(diǎn)，才能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)約大筆的后期維護(hù)資金，幸免陷入無(wú)法脫身的困境。更趨合理的市場(chǎng)供給高昂的土地成本和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)迫使開發(fā)商調(diào)整思路，緊密關(guān)注市場(chǎng)的潛在需求，開發(fā)出符合寬敞市民需求的精品。例如小戶型將進(jìn)一步實(shí)惠和有用，隨著目標(biāo)客戶的變化，整個(gè)小戶型的產(chǎn)品、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套、環(huán)境確信都會(huì)有一些變化。況且隨著18號(hào)文件的出臺(tái)，將提高經(jīng)濟(jì)適用房和一般商品房的在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例，這將緩解目前市場(chǎng)供需不匹配的矛盾，優(yōu)化市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)，同時(shí)也會(huì)促使其余的樓盤向優(yōu)化品質(zhì)、合理定價(jià)的方向進(jìn)展。更為鮮亮的特色理念隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟，開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。由于在現(xiàn)行的戶型、環(huán)境、稅費(fèi)、同類物業(yè)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)等方面幾乎已不在有文章可做，開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)便從最初的廣告宣傳攻勢(shì)，逐漸向縱深進(jìn)展到質(zhì)量和功能上的精益求精。抵押貸款、增值保證以及各種專門服務(wù)方面，市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)顯著，缺乏特色的物業(yè)在市場(chǎng)上愈發(fā)不易立足，這種競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)得淋漓盡致，有的開發(fā)商針對(duì)某些客戶的特點(diǎn)，增加各種更加專門化的專門設(shè)計(jì)和服務(wù)，盡管表面上市場(chǎng)消費(fèi)群有所縮小，但因特色更為鮮亮，往往更易成功，顯示了競(jìng)爭(zhēng)壓力下，市場(chǎng)分工趨于細(xì)化的趨勢(shì)。

與此相伴的是投資更為理性，開發(fā)商入市更為慎重。市場(chǎng)形勢(shì)與走勢(shì)成為開發(fā)商關(guān)注的課題。更加成熟的競(jìng)爭(zhēng)模式在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的今天，一些地產(chǎn)商在產(chǎn)品的開發(fā)上存在著許多硬傷，產(chǎn)品的規(guī)劃不合理、地段環(huán)境堪憂，從而導(dǎo)致樓盤滯銷，在無(wú)可奈何的情況下就玩概念炒作，以此來吸引消費(fèi)者的眼球，達(dá)到暢銷的目的。在經(jīng)歷了這些充滿誘惑的地產(chǎn)概念時(shí)局后，太原市的消費(fèi)者和地產(chǎn)開發(fā)商都逐漸理性和成熟起來，也確實(shí)是在今天地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的格局中，地產(chǎn)開發(fā)商不再輕易去玩那些看似能“救世”卻又能“滅門”的概念游戲了，而是通過更為理性的產(chǎn)品規(guī)劃、合理開發(fā)及注重品質(zhì)來吸引目標(biāo)消費(fèi)群。正如陽(yáng)光房產(chǎn)總經(jīng)理李春光、金港房地產(chǎn)總經(jīng)理李維平、鴻升房地產(chǎn)總經(jīng)理劉開成所認(rèn)為的那樣，“在太原房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟的今天，玩概念游戲差不多為眾多的地產(chǎn)商們所警戒，因?yàn)殡S著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)商們?cè)絹碓角逦拿靼字挥虚_發(fā)出好的產(chǎn)品和塑造好品質(zhì)的樓盤，才能牢牢地吸引每一位目標(biāo)消費(fèi)者的目光?！蹦軌蝾A(yù)見，以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展必定是以品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)理念創(chuàng)新為勝的競(jìng)爭(zhēng)格局，概念化的地產(chǎn)運(yùn)作方式必定只是曇花一現(xiàn)的方式。

4要緊樓盤及開發(fā)商現(xiàn)狀與分析4.1要緊樓盤現(xiàn)狀與分析4.1.1部分樓盤詳細(xì)分析●雙塔西街部分樓盤分析1、華宜大廈（商務(wù)）①地理位置華宜大廈處于雙塔西街與新建南路路口交界處，地段為太原市二級(jí)地段，周邊銀行、醫(yī)院、公交總公司等公共設(shè)施環(huán)布四周。②產(chǎn)品分析華宜大廈主體19層，面積從140平方米—700平方米，建筑外墻采納高檔玻璃幕墻輔進(jìn)口花崗巖石材。投資商：山西華龍?zhí)┘瘓F(tuán)全程營(yíng)銷策劃：新加坡G&L策劃工作室結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)施工進(jìn)度：封頂，七月末入住建筑標(biāo)準(zhǔn)：東芝電梯或同等級(jí)品牌電梯，預(yù)備直線電話線路，Internet高速寬帶入戶，有線電視系統(tǒng)，24小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)。底層面積1800平方米，共計(jì)19層。③價(jià)格及結(jié)構(gòu)組合1—5層規(guī)劃為大型超市及商鋪，整體轉(zhuǎn)讓價(jià)為7198元/平方米，單價(jià)為6988元/平方米。6層以上為商務(wù)寫字樓，4298元起價(jià)（含裝修費(fèi)），同時(shí)部分樓層出租，出租價(jià)格為988元/㎡。④銷售執(zhí)行華宜大廈在銷售點(diǎn)選擇上要緊抓住周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)（周邊有30年綠柳圍繞）以及它是雙塔西街上唯一的板式高層商務(wù)住宅，有140—718平米的自由辦公空間。其銷售率目前已達(dá)到60％，購(gòu)買客戶群體要緊以本地及外地公司為主。⑤點(diǎn)評(píng)華宜大廈市是目前雙塔西街上唯一的板式高層商務(wù)項(xiàng)目，且周邊有30年生綠柳圍繞，其填補(bǔ)了雙塔西街上無(wú)大型綜合超市、休閑、健身、大型電器商場(chǎng)的空白。然而由于其所處的地理位置比較“孤單”，且在馬路東側(cè)有環(huán)球休旅、國(guó)體商城等商鋪，容易形成“人往高處走、水往低處流”的現(xiàn)象，雖按附近有30萬(wàn)的消費(fèi)群體，但要拉動(dòng)消費(fèi)者還需商家的努力，另外山西省傳染病醫(yī)院及其各門診與其一步之隔并環(huán)于四周，“非典”過后憂心忡忡的人們想買此商鋪也要通過一番考慮。另外那個(gè)地點(diǎn)缺少一個(gè)足夠大的停車場(chǎng)，給開車來那個(gè)地點(diǎn)上班的上班族和購(gòu)物的消費(fèi)者帶來不小的苦惱。2、球休休旅①地理位置環(huán)球休旅位于雙塔西街與解放南路的交匯處，其位置算得上一個(gè)商業(yè)中心，太原市一級(jí)地段，此處交通便利，多條公交線路在此通過，人氣比較旺盛。②分析產(chǎn)品環(huán)球休旅總建筑面積30000M2投資興建：山西安業(yè)集團(tuán)有限公司合作商：中體時(shí)尚健身科技有限公司經(jīng)營(yíng)治理：山西安成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司全程規(guī)劃：山西寶利進(jìn)展房產(chǎn)咨詢有限公司建筑規(guī)劃：臺(tái)港太乙建筑師事務(wù)所③剖析價(jià)格組合環(huán)球休旅單價(jià)一層從1.5萬(wàn)元到1.8萬(wàn)元不等，二層價(jià)格在1.4萬(wàn)元，三層價(jià)格在1萬(wàn)元，四層在9000元，五層價(jià)格在8000元左右。首付30000元起。④銷售執(zhí)行環(huán)球休旅銷售點(diǎn)選擇在打造太原市ABC商貿(mào)特區(qū)，形成解放南路25公里內(nèi)的串聯(lián)效應(yīng)，其吸引客戶的要緊地點(diǎn)在于其升值潛力，購(gòu)房群體以廠家和個(gè)人投資為主。⑤點(diǎn)評(píng)環(huán)球休旅從以后進(jìn)展前景看具有專門大的升值潛力，其周邊街道交通十分便利，此處也是迎澤區(qū)的商業(yè)區(qū)和高密度住宅區(qū)，加上其經(jīng)營(yíng)范圍涉及休閑服飾、健身器材、追星族服飾專賣、亞洲kiss休閑館、迪廳俱樂部等，潛在的消費(fèi)群體特不巨大，在這些潛在的消費(fèi)群體成為固定消費(fèi)者后，這必將再形成一部分潛在消費(fèi)者，從而帶來巨大的商機(jī)。它的形成將帶動(dòng)可能約257家體育文化用品店，190家中高檔餐飲業(yè)，110家醫(yī)藥業(yè)與百家美容美發(fā)、便利店等，從而帶動(dòng)本地區(qū)第三行業(yè)的迅速進(jìn)展，給在此投資商帶來可觀收益。然而從近期來看，此處可不能聚攏過多的消費(fèi)群體，與老牌的商業(yè)步行街相比人氣聚攏上還需要一段時(shí)刻。3、聞匯大廈（住宅）①地理位置聞匯大廈位于山西日?qǐng)?bào)社辦公區(qū)東側(cè)，北臨雙塔東街，東靠葡萄園路，南臨18號(hào)樓，西接山西日?qǐng)?bào)社5000M2②分析產(chǎn)品此樓盤坐落于太原市一級(jí)地段，總建筑面積60000平方米，是集居住、辦公、商業(yè)為一體的綜合性大廈，2005年12月30日前能夠入住，目前正在預(yù)售期房，大廈高31層{含地下2層}，其中地下2層為機(jī)械立體停車場(chǎng)，地上1—2層為商場(chǎng)，3—6層為寫字樓，7—23層為平層住宅，23—29層為復(fù)式住宅。其結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震8度設(shè)防。建設(shè)單位：山西日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)設(shè)計(jì)單位：山西省建筑設(shè)計(jì)院銷售代理：太原市廣宇房地產(chǎn)商務(wù)有限公司廣告設(shè)計(jì)：山西日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)總公司建筑標(biāo)準(zhǔn)：三表遠(yuǎn)程抄送，智能化安全防護(hù)，名牌電梯快捷安靜并24小時(shí)運(yùn)行，電梯與車庫(kù)、地下室相連，上下不用走樓梯。③價(jià)格組合按戶型不同、樓層不同，價(jià)格分布在2780元/平方米—3760元/平方米之間，付款方式采納分期付款或一次付款，分期首付為30％。④銷售執(zhí)行此樓盤銷售點(diǎn)選擇在地段及周邊環(huán)境上，一級(jí)地段，旁邊是醫(yī)藥及醫(yī)療器械一條街和太原市電腦一條街。采納在那個(gè)地點(diǎn)能夠誕生“新思想、新信息、新考慮、新觀念；與文明人、知識(shí)分子為伍”來吸引購(gòu)房者。⑤點(diǎn)評(píng)此樓盤商用、住宅為一體體現(xiàn)了現(xiàn)代住宅風(fēng)格，方便了人們的休閑購(gòu)物，交通便利。但此樓盤屬于高檔住宅，面積大、房款高，不利于工薪階層購(gòu)買，怎么講都市中工薪階層占有絕大部分。●龍?zhí)豆珗@區(qū)域部分樓盤分析1、金色100①地理位置：北大街與解放路交匯處。由于項(xiàng)目坐落在太原市經(jīng)濟(jì)環(huán)境成熟的府西商圈輻射范圍之內(nèi)，項(xiàng)目周邊附屬設(shè)施較為齊全，且臨近“龍?zhí)豆珗@”自然環(huán)境可謂是較為理想。商業(yè)環(huán)境其緊靠太原市消費(fèi)集中的“柳巷商圈”，居民購(gòu)物、休閑、娛樂也十分方便。由于太原市政府近期加大力度改造“城防街”，又為本案制造出專門高的進(jìn)展和升值空間。省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、十八中學(xué)、城防街小學(xué)等院校林立左右，使得這一區(qū)域的教育氛圍十分濃厚。省眼科醫(yī)院、太原市中心醫(yī)院等生活服務(wù)場(chǎng)所坐落四周，又為本案提供了一個(gè)較為優(yōu)越的生活環(huán)境。②分析產(chǎn)品：總建筑面積：9.6萬(wàn)平方米，面積范圍：80㎡—217㎡；住宅面積：8.1萬(wàn)平方米；商用面積：約1.5萬(wàn)；建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)；樓宇分布：北大街一側(cè)為一棟25層典式商住兩用樓，底部四層裙樓為產(chǎn)權(quán)商鋪。南側(cè)為一棟11層住宅樓；配套設(shè)施：主樓由地上一層起設(shè)兩部三菱高速電梯，商鋪部分由南至北分不有4部扶梯，供賣場(chǎng)內(nèi)部的人流組織。園區(qū)內(nèi)設(shè)門禁治理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、家庭聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)等進(jìn)展商：太原市銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：太原市建筑設(shè)計(jì)研究院施工單位：中鐵三局建筑安裝處③價(jià)格組合：按層數(shù)不同，價(jià)格逐漸遞增。起售價(jià)：2600元/平方米，最高價(jià)：3200元/平方米，銀行按揭，進(jìn)行70％銀行按揭，年限為20年，無(wú)價(jià)格優(yōu)惠④分析：此樓盤四層以上為住宅，目前住宅部分差不多銷售差不多完畢，只有170平方米戶型還有2套，朝向均為點(diǎn)式偏房。本案戶型設(shè)計(jì)比較合理，同時(shí)太原市消費(fèi)群體關(guān)于點(diǎn)式住宅的排斥心理較差，關(guān)于銷售并沒有造成專門大的阻礙。其如此就關(guān)于目標(biāo)客戶的購(gòu)買能力沒有太大的限制。已知本項(xiàng)目的商鋪部分差不多安排為太原市的“三友電器”、“三友百貨”、“三友健身館”經(jīng)營(yíng)。分不拿下了一層、二層、三層的經(jīng)營(yíng)權(quán)。在“府西商圈”如此的太原市形成較早的，較為成熟的商圈里經(jīng)營(yíng)“電器”、“百貨”等業(yè)態(tài)，可見開發(fā)商的慧眼獨(dú)具。在“府西”商業(yè)環(huán)境中多數(shù)以辦公寫字樓、餐飲、服務(wù)行業(yè)居多，百貨業(yè)態(tài)的引入無(wú)疑為填補(bǔ)府西商圈的一項(xiàng)商業(yè)空白。同時(shí)運(yùn)用了“產(chǎn)權(quán)式‘銷售方法來吸引投資，關(guān)于開發(fā)商來講短期內(nèi)能夠快速的收攏資金，又能夠提升項(xiàng)目自身形象，聚攏人氣。同時(shí)解放路的改造指日可待，關(guān)于拓展項(xiàng)目周邊商業(yè)潛力也是本項(xiàng)目的一個(gè)巨大的進(jìn)展空間。2、桃園新居①地理位置：該項(xiàng)目緊依華宇購(gòu)物商城，與龍?zhí)豆珗@隔街相望，生活環(huán)境一流。同屬與府西商圈，但其地理位置相關(guān)于金色100來講，本項(xiàng)目更適合于居住，自然環(huán)境優(yōu)越是本項(xiàng)目最大的特點(diǎn)。項(xiàng)目周邊的教育環(huán)境也專門好，太原市第十二中學(xué)距本項(xiàng)目一步之遙，省實(shí)驗(yàn)中學(xué)具本項(xiàng)目也只有5分鐘左右的車程，市委、市政府與本項(xiàng)目隔街相望。市兒童醫(yī)院、省眼科醫(yī)院、市中心醫(yī)院坐落在其附近。由于太原市春秋兩季的風(fēng)沙較大，專門多客戶在選擇住房的時(shí)候都情愿購(gòu)買距公園和水系較近的地段，而龍?zhí)豆珗@又有“太原綠肺”之稱，在項(xiàng)目規(guī)劃上沒有完全依靠龍?zhí)豆珗@的景觀，自身?yè)碛兄型V場(chǎng)，面積在6000平方米左右，為業(yè)戶提供了一個(gè)優(yōu)良的休閑、交流的場(chǎng)所，因此本案正是環(huán)境優(yōu)秀的美宅寶地。②分析產(chǎn)品：樓盤地址處于太原市新建路與旱西關(guān)街交匯處，總占地面積：2.57公頃，住宅面積14.5萬(wàn)平方米，容積率為3.5，綠化面積達(dá)到35％，建筑結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，該項(xiàng)目采納圍合式布局，旱西關(guān)街分布兩棟板式住宅樓，其余4棟分不沿新建路1棟，旱西關(guān)街二條3棟。開發(fā)商：山西雙明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山西易居房地產(chǎn)開放有限公司營(yíng)銷策劃：浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)物業(yè)顧問：北京北辰信和物業(yè)咨詢有限公司供暖：地板低溫輻射采暖電梯：東芝品牌電梯單元可視對(duì)講系統(tǒng)、三表出戶、窗磁報(bào)警系統(tǒng)、戶外緊急求救系統(tǒng)、火災(zāi)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。③價(jià)格組合：3050元/平方米起價(jià)，最高價(jià)為4300元/平方米。隨樓層的增高價(jià)格遞增。首付20％，20銀行年按揭。④銷售狀況：整個(gè)園區(qū)分布五棟高層住宅樓，其中三棟在2003年7月分差不多入住，一棟目前已接近封頂時(shí)期，年底入主。從目前來看，現(xiàn)房剩余房源為170平方米以上的15戶。期房房源所剩面積也在160平方米—237平方米之間。一期銷售率達(dá)到99％，二期銷售率也在50％左右。⑤銷售執(zhí)行：本項(xiàng)目的住宅部分銷售點(diǎn)選擇要緊在周邊環(huán)境上，依靠龍?zhí)豆珗@的自然環(huán)境為項(xiàng)目銷售的最大支點(diǎn)。開發(fā)商在規(guī)劃理念上較為成熟，首先項(xiàng)目的選址和規(guī)模在其所在區(qū)域首屈一指，在空間的規(guī)劃上更注重環(huán)境關(guān)于項(xiàng)目自身產(chǎn)品力的提升。2.75公頃的用地上建筑密度只達(dá)到了27％，這關(guān)于樓宇之間的通風(fēng)和采光都提供了良好的條件。建材標(biāo)準(zhǔn)的選擇也是項(xiàng)目關(guān)于品質(zhì)提升的重要因素，地?zé)岵膳谔卷?xiàng)目是第一家，東芝高速電梯直達(dá)地下停車場(chǎng)，在數(shù)量上能夠保證每戶一位，可見該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是綜合的。⑥項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：在太原市整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，桃園新居的產(chǎn)品定位和客戶群體的一致與和諧為地產(chǎn)項(xiàng)目的首例。其市場(chǎng)推廣策略關(guān)于目標(biāo)受眾來講為最行之有效的。項(xiàng)目的宣傳強(qiáng)調(diào)文化與健康，對(duì)空間的立體思維性強(qiáng)，更貼近生活的空間感受也是業(yè)主選擇的重要緣故。另外，本項(xiàng)目關(guān)于附屬房源的把控也是項(xiàng)目熱銷的緣故之一。大容量的地下停車場(chǎng)做到每戶一位，更能貼近準(zhǔn)客戶對(duì)房源的具體需求。同時(shí)開發(fā)商沒有把項(xiàng)目的景觀和環(huán)境完全依靠于臨近的龍?zhí)豆珗@，在項(xiàng)目的規(guī)劃用地當(dāng)中，犧牲了近6000平方米用于項(xiàng)目自身的景觀規(guī)劃和園藝小品當(dāng)中去，由此可見開發(fā)商的開發(fā)理念有一定的高度?！裼H賢北街部分樓盤分析1、奧林花園(住宅)①