中建地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線關(guān)鍵點(diǎn)分析課件

2012中建地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線

關(guān)鍵點(diǎn)分析和后續(xù)工作思路

2012年11月2012中建地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線

關(guān)鍵點(diǎn)分析和后續(xù)工作思路

2目錄一、設(shè)計(jì)管理工作思維模式二、設(shè)計(jì)管理工作中存在的問題三、后續(xù)工作思路目錄一、設(shè)計(jì)管理工作思維模式一、設(shè)計(jì)管理工作及存在的問題管控思維模式一本手冊(cè)二個(gè)方向三個(gè)要素四個(gè)做到一、設(shè)計(jì)管理工作及存在的問題管控思維模式一本手冊(cè)41.一本手冊(cè)：何謂管理:金文（甲骨文）釋義手冊(cè)管理人員新41.一本手冊(cè)：何謂管理:金文（甲骨文）釋義手冊(cè)管理人員新管：當(dāng)官的頭上兩竹簡(jiǎn)理：理順，梳理管理廣義：應(yīng)用科學(xué)的手段安排組織社會(huì)活動(dòng)，使其有序進(jìn)行。狹義：為保證一個(gè)單位全部業(yè)務(wù)活動(dòng)而實(shí)施的一系列計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制活動(dòng)。管理的基本原則：“用力少，見功多”。

以越少的資源投入、耗費(fèi)，取得越大的功業(yè)、效果。何謂管理管：當(dāng)官的頭上兩竹簡(jiǎn)理：理順，梳理管理何謂管理62.二個(gè)方向：設(shè)計(jì)管理的幾個(gè)方向?qū)?nèi)，對(duì)外橫向，縱向橫向：思維的廣度、視野如各部門之間，如設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、項(xiàng)發(fā)各條業(yè)務(wù)線各兄弟公司之間?？v向：總部與各一線公司之間的管理、溝通對(duì)內(nèi)對(duì)外各業(yè)務(wù)線間協(xié)調(diào)總部與一線公司管理各合作資源協(xié)調(diào)政府等外部資源溝通橫向到邊橫向到邊縱向到底縱向到底62.二個(gè)方向：設(shè)計(jì)管理的幾個(gè)方向?qū)?nèi)對(duì)外各業(yè)務(wù)線間協(xié)調(diào)總部3.三個(gè)要素：質(zhì)量成本進(jìn)度最好3.三個(gè)要素：質(zhì)量成本進(jìn)度最好4.四個(gè)做到：心到：對(duì)待設(shè)計(jì)管理要有責(zé)任心想到：對(duì)待設(shè)計(jì)管理要考慮周到看到：對(duì)待設(shè)計(jì)管理要調(diào)查研究辦到：對(duì)待設(shè)計(jì)管理要落實(shí)到位四個(gè)做到心到想到看到辦到4.四個(gè)做到：心到：對(duì)待設(shè)計(jì)管理要有責(zé)任心想到：對(duì)待設(shè)計(jì)周期限額指標(biāo)設(shè)計(jì)費(fèi)用效果把控產(chǎn)品差異人力資源業(yè)績(jī)考核業(yè)務(wù)配合客觀面對(duì)問題，認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)二、設(shè)計(jì)管理工作存在的問題設(shè)計(jì)周期二、設(shè)計(jì)管理工作存在的問題10規(guī)劃周期方案周期施工圖周期示范區(qū)周期景觀周期室內(nèi)周期含鋼量主要部品造價(jià)示范區(qū)造價(jià)景觀造價(jià)設(shè)計(jì)變更合理設(shè)計(jì)費(fèi)產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)計(jì)失誤率圖紙完善程度材料封樣樣板墻效果把控進(jìn)度成本質(zhì)量對(duì)于設(shè)計(jì)而言，應(yīng)當(dāng)樹立進(jìn)度、成本和質(zhì)量三者相互平衡的宏觀意識(shí)，而非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價(jià)，只有三者平衡才獲得最小的代價(jià)付出。設(shè)計(jì)管理工作的三大關(guān)鍵要素：進(jìn)度、成本和質(zhì)量三者相互平衡10規(guī)劃周期含鋼量產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)度成本質(zhì)量對(duì)于設(shè)計(jì)而言，設(shè)計(jì)管理工作的根本目標(biāo)：提升產(chǎn)品質(zhì)量縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本設(shè)計(jì)管理工作的根本目標(biāo)：提升產(chǎn)品質(zhì)量縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本12應(yīng)避免三種現(xiàn)象：倒排總體計(jì)劃而壓縮設(shè)計(jì)周期定位等輸入條件不全而啟動(dòng)設(shè)計(jì)

正常的設(shè)計(jì)周期設(shè)定是保證品質(zhì)的前提條件之一。正常的設(shè)計(jì)周期應(yīng)包含概念、方案、擴(kuò)初、施工圖和優(yōu)化等五個(gè)階段；正常的設(shè)計(jì)周期有利于設(shè)計(jì)品質(zhì)、圖紙質(zhì)量和建安成本的把控；正常的設(shè)計(jì)周期有利于各專業(yè)之間的交圈；正常的設(shè)計(jì)周期有利于避免設(shè)計(jì)圖紙反復(fù)和人力成本浪費(fèi)。1.設(shè)計(jì)周期：出現(xiàn)設(shè)計(jì)計(jì)劃延遲不及時(shí)預(yù)警12應(yīng)避免三種現(xiàn)象：倒排總體計(jì)劃而壓縮設(shè)計(jì)周期定位等輸入條件13注重制定合理的設(shè)計(jì)各階段工作周期，影響到設(shè)計(jì)質(zhì)量以及項(xiàng)目成本。一期設(shè)計(jì)周期225/240天,示范區(qū)設(shè)計(jì)周期180天設(shè)計(jì)周期行業(yè)指標(biāo)：論證階段設(shè)計(jì)管理階段60天概念規(guī)劃施工圖定位報(bào)告策劃階段95天55天(多層)/70天(高層)建筑方案/擴(kuò)初一期方案密度分析施工圖示范區(qū)方案概念規(guī)劃建筑/景觀/室內(nèi)90天90天13注重制定合理的設(shè)計(jì)各階段工作周期，影響到設(shè)計(jì)質(zhì)量以及項(xiàng)目14應(yīng)避免三種現(xiàn)象：為盲目節(jié)省成本而壓低設(shè)計(jì)費(fèi)為片面追求效果而設(shè)計(jì)費(fèi)失控

合理的設(shè)計(jì)費(fèi)取定是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一。合理的設(shè)計(jì)費(fèi)有利于設(shè)計(jì)單位選擇的合理性；合理的設(shè)計(jì)費(fèi)有利于設(shè)計(jì)單位資源配備優(yōu)先性和設(shè)計(jì)師積極性的發(fā)揮；直接對(duì)具體設(shè)計(jì)人給予的適當(dāng)費(fèi)用，對(duì)積極性的發(fā)揮會(huì)有更積極作用；正常的階段付費(fèi)有助于設(shè)計(jì)工作的順利推進(jìn)；2.設(shè)計(jì)費(fèi)用：為強(qiáng)壓設(shè)計(jì)單位而苛扣設(shè)計(jì)費(fèi)14應(yīng)避免三種現(xiàn)象：為盲目節(jié)省成本而壓低設(shè)計(jì)費(fèi)為片面追求效果15合理設(shè)計(jì)費(fèi)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)具體的項(xiàng)目性質(zhì)、設(shè)計(jì)要求、選擇設(shè)計(jì)單位的不同設(shè)立設(shè)計(jì)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)，如國(guó)內(nèi)一線品牌設(shè)計(jì)公司50元/M2國(guó)內(nèi)二線品牌設(shè)計(jì)公司30元/M2國(guó)外一線品牌設(shè)計(jì)公司方案設(shè)計(jì)費(fèi)200元/M2國(guó)外二線品牌設(shè)計(jì)公司方案設(shè)計(jì)費(fèi)50~100元/M2萬科：北京、上海、深圳：55元/㎡廣州公司：50元/㎡其他地區(qū)公司：

45元/㎡15合理設(shè)計(jì)費(fèi)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)具體的項(xiàng)目性質(zhì)、設(shè)計(jì)要求、選擇設(shè)16應(yīng)避免三種現(xiàn)象：無限額指標(biāo)即開始施工圖設(shè)計(jì)成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失

限額指標(biāo)不是一味節(jié)約投資，也決不是簡(jiǎn)單地將投資砍一刀，而是包含實(shí)事求是，精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。合理的限額指標(biāo)應(yīng)包含含鋼量、主要材料部品、景觀造價(jià)、示范區(qū)造價(jià)設(shè)計(jì)變更簽證率和合理設(shè)計(jì)費(fèi)等；合理的限額指標(biāo)有利于建立全員、全程和全方位成本意識(shí)的建立；合理的限額指標(biāo)有利于各專業(yè)、各業(yè)務(wù)線之間的交圈；合理的限額指標(biāo)有利于在有限的成本內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；合理的限額指標(biāo)為充分調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)院的積極性，在執(zhí)行上應(yīng)當(dāng)和獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制相互掛鉤。3.限額指標(biāo)：不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果16應(yīng)避免三種現(xiàn)象：無限額指標(biāo)即開始施工圖設(shè)計(jì)成本不合理導(dǎo)致17應(yīng)避免三種現(xiàn)象：無封樣的材料樣板即確定中標(biāo)單位無實(shí)體樣板墻即開始大面積施工

嚴(yán)格的樣板把控是實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖和確保設(shè)計(jì)品質(zhì)的重要途徑。嚴(yán)格的樣板把控有利于將設(shè)計(jì)意圖完整的體現(xiàn)到實(shí)際工程；嚴(yán)格的樣板把控有利于對(duì)各種建筑材料的了解；嚴(yán)格的樣板把控有利于設(shè)計(jì)品質(zhì)和圖紙質(zhì)量的把控。4.樣板把控：無施工深化圖紙即大面積施工17應(yīng)避免三種現(xiàn)象：無封樣的材料樣板即確定中標(biāo)單位無實(shí)體樣板18應(yīng)避免三種現(xiàn)象：無視差異導(dǎo)致對(duì)成本的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)無視差異導(dǎo)致對(duì)品質(zhì)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

客觀分析產(chǎn)品差異是開展和評(píng)估設(shè)計(jì)工作的必要過程?？陀^分析產(chǎn)品差異有利于評(píng)估設(shè)計(jì)單位選擇的合理性；客觀分析產(chǎn)品差異有利于評(píng)估整體設(shè)計(jì)周期的合理性；5.產(chǎn)品差異：無視差異導(dǎo)致對(duì)時(shí)間的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)18應(yīng)避免三種現(xiàn)象：無視差異導(dǎo)致對(duì)成本的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)無視差異導(dǎo)致19應(yīng)避免三種現(xiàn)象：忽視人才的引進(jìn)和招聘不重視日常管理的制度化、規(guī)范化

完善良好的管理團(tuán)隊(duì)是開展設(shè)計(jì)工作的基本保障條件之一。完善良好的管理團(tuán)隊(duì)有利于構(gòu)筑完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理架構(gòu)完善良好的管理團(tuán)隊(duì)有利于培養(yǎng)良好的專業(yè)以及綜合素質(zhì)完善良好的管理團(tuán)隊(duì)有利于建立科學(xué)有效的管控流程完善良好的管理團(tuán)隊(duì)有利于保證管理工作的高效準(zhǔn)確6.人力資源：不重視設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和人員培訓(xùn)19應(yīng)避免三種現(xiàn)象：忽視人才的引進(jìn)和招聘不重視日常管理的制度20應(yīng)避免三種現(xiàn)象：設(shè)計(jì)進(jìn)展不溝通設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)不總結(jié)

總部、一線公司雙重的業(yè)績(jī)考核是衡量設(shè)計(jì)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。雙重的業(yè)績(jī)考核有利于加強(qiáng)總部對(duì)一線公司的管理監(jiān)督和專業(yè)支持雙重的業(yè)績(jī)考核有利于確保和提升項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)；雙重的業(yè)績(jī)考核有利于促進(jìn)各項(xiàng)目間的橫向交流；雙重的業(yè)績(jī)考核有利于公司管理水平的整體提高。7.業(yè)績(jī)考核：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)不匯報(bào)20應(yīng)避免三種現(xiàn)象：設(shè)計(jì)進(jìn)展不溝通設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)不總結(jié)

總部、一線21標(biāo)桿企業(yè)的業(yè)績(jī)考核和管控模式：開發(fā)設(shè)計(jì)一線公司矩陣式管理型集團(tuán)總部工程營(yíng)銷項(xiàng)目部項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)，屬于在平衡矩陣的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)的強(qiáng)矩陣項(xiàng)目管理管理模式。避免了傳統(tǒng)強(qiáng)矩陣項(xiàng)目管理模式中項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)過大帶來的風(fēng)險(xiǎn)。也避免了在平衡矩陣項(xiàng)目管理模式下，容易出現(xiàn)職能部門之間的技術(shù)或管理矛盾影響項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及階段性成果標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管控。同時(shí)也強(qiáng)化了總部對(duì)地區(qū)公司風(fēng)險(xiǎn)控制的管理。21標(biāo)桿企業(yè)的業(yè)績(jī)考核和管控模式：開發(fā)設(shè)計(jì)一線公司矩陣式管理22應(yīng)盡量避免的現(xiàn)象：有問題不幫忙解決只等著看笑話

密切的業(yè)務(wù)配合是順利推進(jìn)設(shè)計(jì)工作的基本保障條件之一。密切的業(yè)務(wù)配合有利于設(shè)計(jì)管理者宏觀意識(shí)的建立；密切的業(yè)務(wù)配合有利于對(duì)接前期、營(yíng)銷、成本和工程等多方面條件；密切的業(yè)務(wù)配合有利于評(píng)估整體設(shè)計(jì)周期的合理性，加快推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展；密切的業(yè)務(wù)配合有利于避免各業(yè)務(wù)線不交圈的狀況。8.業(yè)務(wù)配合：只埋頭干自己的活，工作不交圈22應(yīng)盡量避免的現(xiàn)象：有問題不幫忙解決只等著看笑話

密切的業(yè)品質(zhì)考評(píng)業(yè)務(wù)監(jiān)督設(shè)計(jì)資源庫產(chǎn)品資源庫材料資源庫案例總結(jié)庫三、后續(xù)工作思路：搭建總部平臺(tái)，強(qiáng)化一線執(zhí)行品質(zhì)考評(píng)三、后續(xù)工作思路：搭建總部平臺(tái)，強(qiáng)化一線執(zhí)行24

品質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)水平的生命線。建立中建地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)評(píng)比制度，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以此激勵(lì)提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)品質(zhì)的積極性。品質(zhì)考評(píng)將按初審、評(píng)選、獎(jiǎng)勵(lì)三個(gè)流程操作；規(guī)劃設(shè)計(jì)線每年舉行對(duì)全公司在建、新建項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)的公開評(píng)比，通過對(duì)每個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)水平的綜合考評(píng)比較，獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀；規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)的考評(píng)指標(biāo)可包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷定位的忠實(shí)度；規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性和藝術(shù)性；規(guī)劃設(shè)計(jì)從方案到實(shí)施完成效果的連貫性、一致性；規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制的滿意度；規(guī)劃設(shè)計(jì)管理進(jìn)度控制滿意度等五大方面。1.品質(zhì)考評(píng)：操作模式：總部主導(dǎo)、直營(yíng)和局院項(xiàng)目共同參與24

品質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)水平的生命線。建立中建地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)25

建立規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線的監(jiān)督制度。針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線的多級(jí)負(fù)責(zé)體系、時(shí)間管控體系，形成相應(yīng)的監(jiān)督制度。監(jiān)督制度包括規(guī)劃業(yè)務(wù)線內(nèi)總部對(duì)一線公司的監(jiān)督，也包括一線公司與規(guī)劃設(shè)計(jì)部相關(guān)的各個(gè)部門之間的橫向監(jiān)督。品質(zhì)考評(píng)將按調(diào)研、評(píng)審兩個(gè)管理手段操作；為確保公司制度的具體執(zhí)行，應(yīng)將執(zhí)行、監(jiān)督效果與績(jī)效考核制度緊密結(jié)合，做到從上到下層層考核、平級(jí)部門之間互相考核。如包括總部對(duì)一線公司業(yè)務(wù)線的考核，一線各相關(guān)部門之間互相考核；規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線的大量執(zhí)行力集中在一線公司，因此，完善一線公司的執(zhí)行力體系至關(guān)重要。一線公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)經(jīng)理要對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)、銷售額、品質(zhì)、發(fā)展進(jìn)度、成本等全面負(fù)責(zé)，不能僅偏重某方。2.業(yè)務(wù)監(jiān)督：操作模式：總部主導(dǎo)、直營(yíng)和局院項(xiàng)目共同參與25

建立規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線的監(jiān)督制度。針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線的多級(jí)263.四大資源庫（簡(jiǎn)稱四庫全書）加強(qiáng)信息共享，促進(jìn)項(xiàng)目交流，創(chuàng)建資源平臺(tái)，打造設(shè)計(jì)標(biāo)桿合作資源庫產(chǎn)品資源庫案例總結(jié)庫材料資源庫263.四大資源庫（簡(jiǎn)稱四庫全書）合作資源庫27

服務(wù)于各直營(yíng)和局院項(xiàng)目，建立合作資源考察、選擇和評(píng)價(jià)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)資源進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，以保證合作單位的服務(wù)質(zhì)量符合要求。合作單位的選擇將按考察、入庫、招投標(biāo)、評(píng)價(jià)和確定五個(gè)流程操作；合作單位的評(píng)價(jià)每年進(jìn)行一次，同時(shí)竣工完成后形成完整評(píng)價(jià)，如是擬選單位的話則在招投標(biāo)之前進(jìn)行評(píng)價(jià)；合作資源庫將按專業(yè)、檔次和合作狀態(tài)分類。各直營(yíng)和局院項(xiàng)目設(shè)定合作資源專員負(fù)責(zé)對(duì)接。A.合作資源庫：操作模式：總部主導(dǎo)、各直營(yíng)和局院項(xiàng)目共同配合27

服務(wù)于各直營(yíng)和局院項(xiàng)目，建立合作資源考察、選擇和評(píng)價(jià)管28操作模式：總部協(xié)調(diào)、各直營(yíng)和局院項(xiàng)目共同主導(dǎo)

服務(wù)于各直營(yíng)和局院項(xiàng)目，按照“取之于民，用之與民”的原則，體現(xiàn)了信息集成和配合研發(fā)的理念，是直營(yíng)、局院地產(chǎn)共建共享、多方合作的信息資源共享平臺(tái)。產(chǎn)品資源庫將按初審、入庫、更新和存檔四個(gè)流程操作；產(chǎn)品資源庫的項(xiàng)目信息每季度更新一次，每年底發(fā)布一次。同時(shí)每年10月對(duì)竣工完成項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，以項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)資料和實(shí)景圖片的形式進(jìn)行存檔；合作資源庫將按檔次、類型、階段和專業(yè)進(jìn)行分類。各直營(yíng)和局院項(xiàng)目設(shè)定產(chǎn)品專員負(fù)責(zé)對(duì)接。B.產(chǎn)品資源庫：28操作模式：總部協(xié)調(diào)、各直營(yíng)和局院項(xiàng)目共同主導(dǎo)

服務(wù)于各直29操作模式：總部協(xié)調(diào)、各直營(yíng)項(xiàng)目及局院共同主導(dǎo)

服務(wù)各直營(yíng)和局院項(xiàng)目，通過房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)設(shè)計(jì)工作中的具體情況，包括成功案例和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，進(jìn)行歸納與分析，使之系統(tǒng)化、理論化，并找到許多規(guī)律性的東西，使設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線在選擇的道路上走得又快，又好。案例總結(jié)庫將按按初審、入庫、更新和存檔四個(gè)流程操作；案例總結(jié)庫由總部給出標(biāo)準(zhǔn)格式，各公司負(fù)責(zé)具體案例總結(jié)，年底總部負(fù)責(zé)匯總、分類并統(tǒng)一發(fā)布；具體案例由研究對(duì)象、具體事實(shí)、分析與綜合，論證和總結(jié)五個(gè)部分組成；各直營(yíng)和局院項(xiàng)目設(shè)定案例總結(jié)專員負(fù)責(zé)對(duì)接。C.案例總結(jié)庫：29操作模式：總部協(xié)調(diào)、各直營(yíng)項(xiàng)目及局院共同主導(dǎo)

服務(wù)各直營(yíng)30操作模式：總部協(xié)調(diào)、直營(yíng)和局院項(xiàng)目共同主導(dǎo)

服務(wù)各直營(yíng)和局院項(xiàng)目，統(tǒng)一收集工程建設(shè)所用涉及外檐材料，裝修和園林面材，苗木的性能、價(jià)格和產(chǎn)地，為工程建設(shè)及時(shí)提供材料方面的預(yù)測(cè)支持。材料資源庫將按按初審、入庫、更新和存檔四個(gè)流程操作；材料資源庫的材料信息每季度更新一次，每年底發(fā)布一次。；材料資源庫將按材質(zhì)、檔次和產(chǎn)地進(jìn)行分類；各直營(yíng)和局院項(xiàng)目設(shè)定材料專員負(fù)責(zé)對(duì)接。D.材料資源庫：30操作模式：總部協(xié)調(diào)、直營(yíng)和局院項(xiàng)目共同主導(dǎo)

服務(wù)各直營(yíng)和謝謝2012年11月謝謝2012年11月2012中建地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線

關(guān)鍵點(diǎn)分析和后續(xù)工作思路

2012年11月2012中建地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線

關(guān)鍵點(diǎn)分析和后續(xù)工作思路

2目錄一、設(shè)計(jì)管理工作思維模式二、設(shè)計(jì)管理工作中存在的問題三、后續(xù)工作思路目錄一、設(shè)計(jì)管理工作思維模式一、設(shè)計(jì)管理工作及存在的問題管控思維模式一本手冊(cè)二個(gè)方向三個(gè)要素四個(gè)做到一、設(shè)計(jì)管理工作及存在的問題管控思維模式一本手冊(cè)351.一本手冊(cè)：何謂管理:金文（甲骨文）釋義手冊(cè)管理人員新41.一本手冊(cè)：何謂管理:金文（甲骨文）釋義手冊(cè)管理人員新管：當(dāng)官的頭上兩竹簡(jiǎn)理：理順，梳理管理廣義：應(yīng)用科學(xué)的手段安排組織社會(huì)活動(dòng)，使其有序進(jìn)行。狹義：為保證一個(gè)單位全部業(yè)務(wù)活動(dòng)而實(shí)施的一系列計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制活動(dòng)。管理的基本原則：“用力少，見功多”。

以越少的資源投入、耗費(fèi)，取得越大的功業(yè)、效果。何謂管理管：當(dāng)官的頭上兩竹簡(jiǎn)理：理順，梳理管理何謂管理372.二個(gè)方向：設(shè)計(jì)管理的幾個(gè)方向?qū)?nèi)，對(duì)外橫向，縱向橫向：思維的廣度、視野如各部門之間，如設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、項(xiàng)發(fā)各條業(yè)務(wù)線各兄弟公司之間?？v向：總部與各一線公司之間的管理、溝通對(duì)內(nèi)對(duì)外各業(yè)務(wù)線間協(xié)調(diào)總部與一線公司管理各合作資源協(xié)調(diào)政府等外部資源溝通橫向到邊橫向到邊縱向到底縱向到底62.二個(gè)方向：設(shè)計(jì)管理的幾個(gè)方向?qū)?nèi)對(duì)外各業(yè)務(wù)線間協(xié)調(diào)總部3.三個(gè)要素：質(zhì)量成本進(jìn)度最好3.三個(gè)要素：質(zhì)量成本進(jìn)度最好4.四個(gè)做到：心到：對(duì)待設(shè)計(jì)管理要有責(zé)任心想到：對(duì)待設(shè)計(jì)管理要考慮周到看到：對(duì)待設(shè)計(jì)管理要調(diào)查研究辦到：對(duì)待設(shè)計(jì)管理要落實(shí)到位四個(gè)做到心到想到看到辦到4.四個(gè)做到：心到：對(duì)待設(shè)計(jì)管理要有責(zé)任心想到：對(duì)待設(shè)計(jì)周期限額指標(biāo)設(shè)計(jì)費(fèi)用效果把控產(chǎn)品差異人力資源業(yè)績(jī)考核業(yè)務(wù)配合客觀面對(duì)問題，認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)二、設(shè)計(jì)管理工作存在的問題設(shè)計(jì)周期二、設(shè)計(jì)管理工作存在的問題41規(guī)劃周期方案周期施工圖周期示范區(qū)周期景觀周期室內(nèi)周期含鋼量主要部品造價(jià)示范區(qū)造價(jià)景觀造價(jià)設(shè)計(jì)變更合理設(shè)計(jì)費(fèi)產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)計(jì)失誤率圖紙完善程度材料封樣樣板墻效果把控進(jìn)度成本質(zhì)量對(duì)于設(shè)計(jì)而言，應(yīng)當(dāng)樹立進(jìn)度、成本和質(zhì)量三者相互平衡的宏觀意識(shí)，而非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價(jià)，只有三者平衡才獲得最小的代價(jià)付出。設(shè)計(jì)管理工作的三大關(guān)鍵要素：進(jìn)度、成本和質(zhì)量三者相互平衡10規(guī)劃周期含鋼量產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)度成本質(zhì)量對(duì)于設(shè)計(jì)而言，設(shè)計(jì)管理工作的根本目標(biāo)：提升產(chǎn)品質(zhì)量縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本設(shè)計(jì)管理工作的根本目標(biāo)：提升產(chǎn)品質(zhì)量縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本43應(yīng)避免三種現(xiàn)象：倒排總體計(jì)劃而壓縮設(shè)計(jì)周期定位等輸入條件不全而啟動(dòng)設(shè)計(jì)

正常的設(shè)計(jì)周期設(shè)定是保證品質(zhì)的前提條件之一。正常的設(shè)計(jì)周期應(yīng)包含概念、方案、擴(kuò)初、施工圖和優(yōu)化等五個(gè)階段；正常的設(shè)計(jì)周期有利于設(shè)計(jì)品質(zhì)、圖紙質(zhì)量和建安成本的把控；正常的設(shè)計(jì)周期有利于各專業(yè)之間的交圈；正常的設(shè)計(jì)周期有利于避免設(shè)計(jì)圖紙反復(fù)和人力成本浪費(fèi)。1.設(shè)計(jì)周期：出現(xiàn)設(shè)計(jì)計(jì)劃延遲不及時(shí)預(yù)警12應(yīng)避免三種現(xiàn)象：倒排總體計(jì)劃而壓縮設(shè)計(jì)周期定位等輸入條件44注重制定合理的設(shè)計(jì)各階段工作周期，影響到設(shè)計(jì)質(zhì)量以及項(xiàng)目成本。一期設(shè)計(jì)周期225/240天,示范區(qū)設(shè)計(jì)周期180天設(shè)計(jì)周期行業(yè)指標(biāo)：論證階段設(shè)計(jì)管理階段60天概念規(guī)劃施工圖定位報(bào)告策劃階段95天55天(多層)/70天(高層)建筑方案/擴(kuò)初一期方案密度分析施工圖示范區(qū)方案概念規(guī)劃建筑/景觀/室內(nèi)90天90天13注重制定合理的設(shè)計(jì)各階段工作周期，影響到設(shè)計(jì)質(zhì)量以及項(xiàng)目45應(yīng)避免三種現(xiàn)象：為盲目節(jié)省成本而壓低設(shè)計(jì)費(fèi)為片面追求效果而設(shè)計(jì)費(fèi)失控

合理的設(shè)計(jì)費(fèi)取定是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一。合理的設(shè)計(jì)費(fèi)有利于設(shè)計(jì)單位選擇的合理性；合理的設(shè)計(jì)費(fèi)有利于設(shè)計(jì)單位資源配備優(yōu)先性和設(shè)計(jì)師積極性的發(fā)揮；直接對(duì)具體設(shè)計(jì)人給予的適當(dāng)費(fèi)用，對(duì)積極性的發(fā)揮會(huì)有更積極作用；正常的階段付費(fèi)有助于設(shè)計(jì)工作的順利推進(jìn)；2.設(shè)計(jì)費(fèi)用：為強(qiáng)壓設(shè)計(jì)單位而苛扣設(shè)計(jì)費(fèi)14應(yīng)避免三種現(xiàn)象：為盲目節(jié)省成本而壓低設(shè)計(jì)費(fèi)為片面追求效果46合理設(shè)計(jì)費(fèi)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)具體的項(xiàng)目性質(zhì)、設(shè)計(jì)要求、選擇設(shè)計(jì)單位的不同設(shè)立設(shè)計(jì)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)，如國(guó)內(nèi)一線品牌設(shè)計(jì)公司50元/M2國(guó)內(nèi)二線品牌設(shè)計(jì)公司30元/M2國(guó)外一線品牌設(shè)計(jì)公司方案設(shè)計(jì)費(fèi)200元/M2國(guó)外二線品牌設(shè)計(jì)公司方案設(shè)計(jì)費(fèi)50~100元/M2萬科：北京、上海、深圳：55元/㎡廣州公司：50元/㎡其他地區(qū)公司：

45元/㎡15合理設(shè)計(jì)費(fèi)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)具體的項(xiàng)目性質(zhì)、設(shè)計(jì)要求、選擇設(shè)47應(yīng)避免三種現(xiàn)象：無限額指標(biāo)即開始施工圖設(shè)計(jì)成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失

限額指標(biāo)不是一味節(jié)約投資，也決不是簡(jiǎn)單地將投資砍一刀，而是包含實(shí)事求是，精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。合理的限額指標(biāo)應(yīng)包含含鋼量、主要材料部品、景觀造價(jià)、示范區(qū)造價(jià)設(shè)計(jì)變更簽證率和合理設(shè)計(jì)費(fèi)等；合理的限額指標(biāo)有利于建立全員、全程和全方位成本意識(shí)的建立；合理的限額指標(biāo)有利于各專業(yè)、各業(yè)務(wù)線之間的交圈；合理的限額指標(biāo)有利于在有限的成本內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；合理的限額指標(biāo)為充分調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)院的積極性，在執(zhí)行上應(yīng)當(dāng)和獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制相互掛鉤。3.限額指標(biāo)：不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果16應(yīng)避免三種現(xiàn)象：無限額指標(biāo)即開始施工圖設(shè)計(jì)成本不合理導(dǎo)致48應(yīng)避免三種現(xiàn)象：無封樣的材料樣板即確定中標(biāo)單位無實(shí)體樣板墻即開始大面積施工

嚴(yán)格的樣板把控是實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖和確保設(shè)計(jì)品質(zhì)的重要途徑。嚴(yán)格的樣板把控有利于將設(shè)計(jì)意圖完整的體現(xiàn)到實(shí)際工程；嚴(yán)格的樣板把控有利于對(duì)各種建筑材料的了解；嚴(yán)格的樣板把控有利于設(shè)計(jì)品質(zhì)和圖紙質(zhì)量的把控。4.樣板把控：無施工深化圖紙即大面積施工17應(yīng)避免三種現(xiàn)象：無封樣的材料樣板即確定中標(biāo)單位無實(shí)體樣板49應(yīng)避免三種現(xiàn)象：無視差異導(dǎo)致對(duì)成本的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)無視差異導(dǎo)致對(duì)品質(zhì)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

客觀分析產(chǎn)品差異是開展和評(píng)估設(shè)計(jì)工作的必要過程。客觀分析產(chǎn)品差異有利于評(píng)估設(shè)計(jì)單位選擇的合理性；客觀分析產(chǎn)品差異有利于評(píng)估整體設(shè)計(jì)周期的合理性；5.產(chǎn)品差異：無視差異導(dǎo)致對(duì)時(shí)間的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)18應(yīng)避免三種現(xiàn)象：無視差異導(dǎo)致對(duì)成本的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)無視差異導(dǎo)致50應(yīng)避免三種現(xiàn)象：忽視人才的引進(jìn)和招聘不重視日常管理的制度化、規(guī)范化

完善良好的管理團(tuán)隊(duì)是開展設(shè)計(jì)工作的基本保障條件之一。完善良好的管理團(tuán)隊(duì)有利于構(gòu)筑完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理架構(gòu)完善良好的管理團(tuán)隊(duì)有利于培養(yǎng)良好的專業(yè)以及綜合素質(zhì)完善良好的管理團(tuán)隊(duì)有利于建立科學(xué)有效的管控流程完善良好的管理團(tuán)隊(duì)有利于保證管理工作的高效準(zhǔn)確6.人力資源：不重視設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和人員培訓(xùn)19應(yīng)避免三種現(xiàn)象：忽視人才的引進(jìn)和招聘不重視日常管理的制度51應(yīng)避免三種現(xiàn)象：設(shè)計(jì)進(jìn)展不溝通設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)不總結(jié)

總部、一線公司雙重的業(yè)績(jī)考核是衡量設(shè)計(jì)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。雙重的業(yè)績(jī)考核有利于加強(qiáng)總部對(duì)一線公司的管理監(jiān)督和專業(yè)支持雙重的業(yè)績(jī)考核有利于確保和提升項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)；雙重的業(yè)績(jī)考核有利于促進(jìn)各項(xiàng)目間的橫向交流；雙重的業(yè)績(jī)考核有利于公司管理水平的整體提高。7.業(yè)績(jī)考核：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)不匯報(bào)20應(yīng)避免三種現(xiàn)象：設(shè)計(jì)進(jìn)展不溝通設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)不總結(jié)

總部、一線52標(biāo)桿企業(yè)的業(yè)績(jī)考核和管控模式：開發(fā)設(shè)計(jì)一線公司矩陣式管理型集團(tuán)總部工程營(yíng)銷項(xiàng)目部項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)，屬于在平衡矩陣的基礎(chǔ)上進(jìn)行改進(jìn)的強(qiáng)矩陣項(xiàng)目管理管理模式。避免了傳統(tǒng)強(qiáng)矩陣項(xiàng)目管理模式中項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)過大帶來的風(fēng)險(xiǎn)。也避免了在平衡矩陣項(xiàng)目管理模式下，容易出現(xiàn)職能部門之間的技術(shù)或管理矛盾影響項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及階段性成果標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管控。同時(shí)也強(qiáng)化了總部對(duì)地區(qū)公司風(fēng)險(xiǎn)控制的管理。21標(biāo)桿企業(yè)的業(yè)績(jī)考核和管控模式：開發(fā)設(shè)計(jì)一線公司矩陣式管理53應(yīng)盡量避免的現(xiàn)象：有問題不幫忙解決只等著看笑話

密切的業(yè)務(wù)配合是順利推進(jìn)設(shè)計(jì)工作的基本保障條件之一。密切的業(yè)務(wù)配合有利于設(shè)計(jì)管理者宏觀意識(shí)的建立；密切的業(yè)務(wù)配合有利于對(duì)接前期、營(yíng)銷、成本和工程等多方面條件；密切的業(yè)務(wù)配合有利于評(píng)估整體設(shè)計(jì)周期的合理性，加快推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展；密切的業(yè)務(wù)配合有利于避免各業(yè)務(wù)線不交圈的狀況。8.業(yè)務(wù)配合：只埋頭干自己的活，工作不交圈22應(yīng)盡量避免的現(xiàn)象：有問題不幫忙解決只等著看笑話

密切的業(yè)品質(zhì)考評(píng)業(yè)務(wù)監(jiān)督設(shè)計(jì)資源庫產(chǎn)品資源庫材料資源庫案例總結(jié)庫三、后續(xù)工作思路：搭建總部平臺(tái)，強(qiáng)化一線執(zhí)行品質(zhì)考評(píng)三、后續(xù)工作思路：搭建總部平臺(tái)，強(qiáng)化一線執(zhí)行55

品質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)水平的生命線。建立中建地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)評(píng)比制度，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以此激勵(lì)提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)品質(zhì)的積極性。品質(zhì)考評(píng)將按初審、評(píng)選、獎(jiǎng)勵(lì)三個(gè)流程操作；規(guī)劃設(shè)計(jì)線每年舉行對(duì)全公司在建、新建項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)的公開評(píng)比，通過對(duì)每個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)水平的綜合考評(píng)比較，獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀；規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)的考評(píng)指標(biāo)可包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷定位的忠實(shí)度；規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性和藝術(shù)性；規(guī)劃設(shè)計(jì)從方案到實(shí)施完成效果的連貫性、一致性；規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制的滿意度；規(guī)劃設(shè)計(jì)管理進(jìn)度控制滿意度等五大方面。1.品質(zhì)考評(píng)：操作模式：總部主導(dǎo)、直營(yíng)和局院項(xiàng)目共同參與24

品質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)水平的生命線。建立中建地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)56

建立規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線的監(jiān)督制度。針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線的多級(jí)負(fù)責(zé)體系、時(shí)間管控體系，形成相應(yīng)的監(jiān)督制度。監(jiān)督制度包括規(guī)劃業(yè)務(wù)線內(nèi)總部對(duì)一線公司的監(jiān)督，也包括一線公司與規(guī)劃設(shè)計(jì)部相關(guān)的各個(gè)部門之間的橫向監(jiān)督。品質(zhì)考評(píng)將按調(diào)研、評(píng)審兩個(gè)管理手段操作；為確保公司制度的具體執(zhí)行，應(yīng)將執(zhí)行、監(jiān)督效果與績(jī)效考核制度緊密結(jié)合，做到從上到下層層考核、平級(jí)部門之間互相考核。如包括總部對(duì)一線公司業(yè)務(wù)線的考核，一線各相關(guān)部門之間互相考核；規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線的大量執(zhí)行力集中在一線公司，因此，完善一線公司的執(zhí)行力體系至關(guān)重要。一線公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)經(jīng)理要對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)、銷售額、品質(zhì)、發(fā)展進(jìn)度、成本等全面負(fù)責(zé)，不能僅偏重某方。2.業(yè)務(wù)監(jiān)督：操作模式：總部主導(dǎo)、直營(yíng)和局院項(xiàng)目共同參與25

建立規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線的監(jiān)督制度。針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線的多級(jí)573.四大資源庫（簡(jiǎn)稱四庫全書）加強(qiáng)信息共享，促進(jìn)項(xiàng)目交流，創(chuàng)建資源平臺(tái)，打造