房地產(chǎn)工程成本全過(guò)程精細(xì)化管理概述82

房地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程成成本本全全過(guò)過(guò)程程精精細(xì)細(xì)化化管管理理概概述述內(nèi)容容大大綱綱第一一部部分分：：如如何何理理解解房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理第二二部部分分：：如如何何開開展展房房地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目的的成成本本目目標(biāo)標(biāo)管管理理第三三部部分分：：房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)全全過(guò)過(guò)程程成成本本管管理理操操作作要要點(diǎn)點(diǎn)第四四部部分分：：如如何何構(gòu)構(gòu)建建房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)成成本本管管理理體體系系第一一部部分分：：如如何何理理解解房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理二、、成成本本管管理理的的核核心心理理念念與與方方法法一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理的的行行業(yè)業(yè)特特征征三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理的的幾幾個(gè)個(gè)關(guān)關(guān)系系處處理理四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理的的演演化化過(guò)過(guò)程程五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理的的基基本本范范疇疇第二二部部分分：：如如何何開開展展房房地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目的的成成本本目目標(biāo)標(biāo)管管理理一、、成成本本目目標(biāo)標(biāo)及及目目標(biāo)標(biāo)管管理理的的本本質(zhì)質(zhì)意意義義二、、成本本目標(biāo)標(biāo)的的內(nèi)內(nèi)涵涵與與外外延延三、、如如何何制制定定工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本目目標(biāo)標(biāo)四、、成成本本目目標(biāo)標(biāo)的的分分解解方方式式五、、成成本本動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)的的跟跟蹤蹤與與監(jiān)監(jiān)控控六、、保保障障目目標(biāo)標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的的手手段段與與措措施施第三三部部分分：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)全全過(guò)過(guò)程程成成本本管管理理操操作作要要點(diǎn)點(diǎn)一、、成成本本管管理理的的重重點(diǎn)點(diǎn)與與原原則則概概述述二、、立立項(xiàng)項(xiàng)及及策策劃劃階階段段成成本本管管理理三、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段的的成成本本管管理理四、、發(fā)發(fā)包包階階段段的的成成本本管管理理五、、施施工工階階段段的的成成本本管管理理六、、銷銷售售階階段段的的成成本本管管理理七、、竣竣工工結(jié)結(jié)算算及及維維護(hù)護(hù)階階段段的的成成本本管管理理第四四部部分分：：如如何何構(gòu)構(gòu)建建房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)成成本本管管理理體體系系一、、成成本本管管理理體體系系的的構(gòu)構(gòu)成成二、、如如何何形形成成全全員員成成本本管管理理責(zé)責(zé)任任機(jī)機(jī)制制三、、成成本本管管理理部部門門定定位位與與人人才才策策略略第一一部部分分：：如如何何認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理的的行行業(yè)業(yè)特特征征1、產(chǎn)產(chǎn)品品特特點(diǎn)點(diǎn)：：2、實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)過(guò)過(guò)程程：：3、成成本本特特征征：：4、行行業(yè)業(yè)背背景景：：?jiǎn)渭孕?、、地地域域性性開發(fā)發(fā)周周期期長(zhǎng)長(zhǎng)、、產(chǎn)產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)、、制制造造和和經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)多多個(gè)個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，需需大大量量資資源源整整合合與與專專業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)作作構(gòu)成成復(fù)復(fù)雜雜、、影影響響因因素素多多、、變變化化大大內(nèi)部部尚尚不不成成熟熟、、外外部部風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)加加大大一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理的的行行業(yè)業(yè)特特征征基本本內(nèi)內(nèi)容容：：合合理理確確定定+有效效控控制制管理理特特征征：：全全方方位位的的成成本本管管理理：：滲滲透透到到全全過(guò)過(guò)程程的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，需需要要全全員員的的參參與與；；管理理方方法法：：目目標(biāo)標(biāo)管管理理責(zé)責(zé)任任管管理理等等“建立立共共識(shí)識(shí)是是管管理理的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)”二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理的的四四個(gè)個(gè)基基本本理理念念1、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)理理念念：：成成本本管管理理的的目目的的在在于于：：清清除除無(wú)無(wú)效效成成本本、、提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值和和投投資資效效益益、、實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)目目標(biāo)標(biāo)。。(誤區(qū)區(qū)之之一一：：盲盲目目降降低低成成本本)(誤區(qū)區(qū)之之二二：：為為了了產(chǎn)產(chǎn)品品的的效效果果盲盲目目加加大大成成本本)二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理的的四四個(gè)個(gè)基基本本理理念念1、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)理理念念價(jià)值值工工程程研研究究：：V=F/CF—Function功能能C—Cost費(fèi)用用提升價(jià)價(jià)值的的五種種途徑徑及其其適用用環(huán)境境1、F↑↑C↓↓例:方案優(yōu)優(yōu)化2、F→C↓↓例：低低價(jià)中中標(biāo)3、F↓↓C↓↓↓↓成本大大幅下下降，，功能能下降降例例：：想法法設(shè)法法變更更降低低成本本4、F↑↑C→化同樣樣的錢錢，把把產(chǎn)品品做得得更好好例例：限限額設(shè)設(shè)計(jì)5、F↑↑↑C↑↑投入很很高，，售價(jià)價(jià)也很很高細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)的提提高，，性性價(jià)比比的提提高概念：：什么么是效效成本本？什什么是是無(wú)效效成本本？有效成成本：：能形形成有有效產(chǎn)產(chǎn)品及及提升升價(jià)值值，對(duì)對(duì)促進(jìn)進(jìn)營(yíng)銷銷有積積極作作用的的成本本費(fèi)用用。無(wú)效成成本：：房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)過(guò)過(guò)程中中產(chǎn)生生的、、對(duì)形形成產(chǎn)產(chǎn)品提提升價(jià)價(jià)值、、嘲營(yíng)營(yíng)銷沒沒有作作用、、無(wú)法法獲得得客戶戶認(rèn)同同和補(bǔ)補(bǔ)償?shù)牡幕ㄙM(fèi)費(fèi)，屬屬于浪浪費(fèi)的的成本本?？偝杀颈?有效成成本+無(wú)效成成本二、房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的四四個(gè)基基本理理念2、產(chǎn)品品理念念：成成本的的決定定因素素之一一是產(chǎn)產(chǎn)品，，成本本是產(chǎn)產(chǎn)品的的一個(gè)個(gè)屬性性。(誤區(qū)：：產(chǎn)品品管理理與成成本管管理割割裂，，分別別運(yùn)作作)老板定定位時(shí)時(shí)不與與成本本商量量，事事后算算賬，，不賺賺錢，，成本本被動(dòng)動(dòng)設(shè)計(jì)定定產(chǎn)品品時(shí)不不找成成本溝溝通成本管管理：：改變變成本本的被被動(dòng)管管理，，先算算賬再再做事事要降低低成本本：從從產(chǎn)品品優(yōu)化化做起起二、房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的四四個(gè)基基本理理念3、市場(chǎng)場(chǎng)理念念：成成本的的決定定因素素之一一是市市場(chǎng)，，成本本的價(jià)價(jià)格體體現(xiàn)必必須隨隨行就就市。。(誤區(qū)：：脫離離市場(chǎng)場(chǎng)定價(jià)價(jià)格，，無(wú)視視市場(chǎng)場(chǎng)變化化，定定死目目標(biāo))什么是是市場(chǎng)場(chǎng)，什什么是是市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格二、房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的四四個(gè)基基本理理念4、專業(yè)業(yè)理念念：經(jīng)經(jīng)濟(jì)與與技術(shù)術(shù)不可可分，，專業(yè)業(yè)化的的運(yùn)作作是成成本管管理的的前提提。(誤區(qū)：：只要要懂預(yù)預(yù)算、、會(huì)砍砍價(jià)就就可以以管好好成本本)例：定定位失失誤小小戶戶型→大戶型型例：研研究設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范、、政府府收費(fèi)費(fèi)文件件等二、房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理的四四個(gè)基基本理理念成本管管理理理念落落實(shí)：：無(wú)效成成本管管理無(wú)效成成本的的定義義：：消除無(wú)無(wú)效成成本的的措施施：例：限限額設(shè)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方方案優(yōu)優(yōu)化加強(qiáng)施施工圖圖事前前審核核、圖圖紙會(huì)會(huì)審、、減減少設(shè)設(shè)計(jì)變變更確定合合理的的施工工技術(shù)術(shù)方案案(降低廢廢品率率)加強(qiáng)供供應(yīng)商商考察察加大集集中采采購(gòu)力力度嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)規(guī)規(guī)范簽簽證制制度三、房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理中的的幾個(gè)個(gè)關(guān)系系處理理1、三大管管理目目標(biāo)上上的沖沖突：：成本本、品品質(zhì)、、速度度決策中中以經(jīng)經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)決決定取取舍：：強(qiáng)調(diào)有有效投投入：：提高高性價(jià)價(jià)比，，考慮慮潛在在的時(shí)時(shí)間成成本2、成成本預(yù)預(yù)設(shè)與與動(dòng)態(tài)態(tài)變化化的矛矛盾變化是是永恒恒的、、絕對(duì)對(duì)的，，正視視變化化、盡盡可能能確定定需要預(yù)預(yù)測(cè)和和跟蹤蹤外部部帶來(lái)來(lái)的變變化（（市場(chǎng)場(chǎng)、政政策、、資源源）（（風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范范）必須預(yù)預(yù)控內(nèi)內(nèi)部造造成的的變化化（運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理）），對(duì)對(duì)業(yè)務(wù)務(wù)和成成本的的操作作過(guò)程程和結(jié)結(jié)果設(shè)設(shè)定框框架；；（規(guī)規(guī)范運(yùn)運(yùn)作））三、房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理中的的幾個(gè)個(gè)關(guān)系系處理理3、成本本控制制與其其他開開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)的的關(guān)系系成本管管理是是業(yè)務(wù)務(wù)管理理的一一個(gè)方方面，，必須須滲透透在業(yè)業(yè)務(wù)過(guò)過(guò)程中中：：為了強(qiáng)強(qiáng)調(diào)和和監(jiān)控控而提提練出出成本本管理理鏈條條，但但最終終通過(guò)過(guò)業(yè)務(wù)務(wù)管理理實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，最最終體體現(xiàn)在在考慮慮成本本的業(yè)業(yè)務(wù)管管理規(guī)規(guī)定。。4、與與造價(jià)價(jià)業(yè)務(wù)務(wù)之區(qū)區(qū)別和和聯(lián)系系造價(jià)業(yè)業(yè)務(wù)：：開發(fā)發(fā)過(guò)程程所需需，三三算或或五算算，是是成本本管理理基礎(chǔ)礎(chǔ)（僅僅工程程建造造范圍圍）成本管管理：：經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理所需需，成成本預(yù)預(yù)測(cè)、、決策策、計(jì)計(jì)劃、、控制制、核核算、、分析析及考考評(píng)；；（全全部業(yè)業(yè)務(wù)范范圍））(包括設(shè)設(shè)計(jì)、、工程程等所所有業(yè)業(yè)務(wù)部部門)四、房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本的演演化過(guò)過(guò)程我們是是從哪哪里來(lái)來(lái)？以預(yù)結(jié)結(jié)算為為工作作重心心→以不突突破造造價(jià)上上限為為控制制目標(biāo)標(biāo)→以整體體目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)為目目的的的綜合合平衡衡發(fā)掘掘產(chǎn)品品價(jià)值值，提提升開開發(fā)效效益我們將將往哪哪里去去思考：：成本本管理理的終終極目目標(biāo)與與衡量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是什什么五、房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本的基基本范范疇必須知知道的的成本本概念念--全成本本--開發(fā)成成本--建造成成本--工程成成本--其他？？直接/間接成成本，，可變變/固定成成本，，可控控/不可控控成本本，投資、、費(fèi)用用，全全壽命命期成成本（（持有有型物物業(yè)須須關(guān)注注全壽壽命期期成本本）五、房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本的基基本范范疇成本基基本科科目：：（一））、直直接投投資成成本1、土地地成本本：土土地購(gòu)購(gòu)置成成本、、稅費(fèi)費(fèi)、拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)等2、前期期工程程成本本：咨咨詢調(diào)調(diào)研費(fèi)費(fèi)、水水文地地質(zhì)勘勘察費(fèi)費(fèi)、設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)、行行政開開發(fā)費(fèi)費(fèi)用、、前三三通一一平3、建安安工程程成本本：建建安工工程成成本、、樣板板房成成本、、售房房部成成本4、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施成本本：園園林成成本、、市政政配套套設(shè)施施、小小區(qū)管管網(wǎng)等等5、配套套設(shè)施施成本本：物物管用用房、、居委委會(huì)、、幼兒兒園、、垃圾圾站、、運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)館館、設(shè)設(shè)備房房6、開發(fā)發(fā)間接接費(fèi)：：教育育完善善費(fèi)、、物業(yè)業(yè)完善善費(fèi)、、交通通完善善費(fèi)、、資本本化利利息（二））、預(yù)預(yù)備費(fèi)費(fèi)（三））、間間接投投資成成本：：1、營(yíng)銷銷費(fèi)用用2、管理理費(fèi)用用3、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用第二部部分：：如何何開展展房地地產(chǎn)工工程項(xiàng)項(xiàng)目的的成本本目標(biāo)標(biāo)管理理一、成成本目目標(biāo)及及目標(biāo)標(biāo)管理理的本本質(zhì)意意義1、實(shí)行行目標(biāo)標(biāo)管理理的根根本意意義：：--降低成成本？？2、設(shè)定定目標(biāo)標(biāo)成本本的作作用：：動(dòng)態(tài)掌掌控目目標(biāo)成成本---每個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目盈盈利---企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)（可靠靠預(yù)期期）--建立控控制基基準(zhǔn)--保持心心中有有數(shù)--業(yè)務(wù)習(xí)習(xí)慣轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變--設(shè)置目目標(biāo)成成本上上限？？二、成成本目目標(biāo)內(nèi)內(nèi)涵與與外延延1、目標(biāo)標(biāo)成本本的內(nèi)內(nèi)涵：：產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)→→成本本目標(biāo)標(biāo)2、成本本目標(biāo)標(biāo)的范范圍：：3、成本本目標(biāo)標(biāo)的執(zhí)執(zhí)行意意義：：區(qū)別別于成成本測(cè)測(cè)算設(shè)計(jì)不不是為為了畫畫圖設(shè)計(jì)是是為了了做一一個(gè)賺賺錢的的產(chǎn)品品團(tuán)隊(duì)的的目標(biāo)標(biāo)全成本本→開發(fā)成成本→建造成成本三、如如何制制定工工程項(xiàng)項(xiàng)目成成本目目標(biāo)1、目標(biāo)標(biāo)制定定的時(shí)時(shí)間：：新項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展-項(xiàng)目定定位-方案或或擴(kuò)初初階段段2、目標(biāo)標(biāo)制定定的依依據(jù)：：正向向測(cè)算算，反反向倒倒逼——產(chǎn)品市市場(chǎng)、、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)3、目標(biāo)標(biāo)制定定的方方法與與要求求：基基礎(chǔ)指指標(biāo)、、量?jī)r(jià)價(jià)分離離；各各階段段深度度不同同、要要求分分期、、分產(chǎn)產(chǎn)品、、分經(jīng)經(jīng)營(yíng)方方式4、目標(biāo)標(biāo)制定定過(guò)程程的團(tuán)團(tuán)隊(duì)協(xié)協(xié)作方方式：：牽頭頭+配合——討論、、評(píng)審審、會(huì)會(huì)簽5、成本本目標(biāo)標(biāo)的評(píng)評(píng)審與與審批批流程程：評(píng)評(píng)審要要點(diǎn)、、審批批授權(quán)權(quán)樣表目標(biāo)成成本制制定目標(biāo)管管理的的幾個(gè)個(gè)階段段①新項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展——②策劃劃定位位——③方案案或擴(kuò)擴(kuò)初階階段——④施工工圖階階段——⑤施工工組織織與材材料采采購(gòu)——⑥竣工工結(jié)算算：①成本本估算算——②成本本測(cè)算算——③目標(biāo)標(biāo)成本本——④目標(biāo)標(biāo)成本本調(diào)整整——⑤動(dòng)態(tài)態(tài)成本本——⑥結(jié)算算成本本（分分析，，后評(píng)評(píng)估））成本管管理：：前置置目標(biāo)標(biāo)成本本把工作作重心心往前前移目標(biāo)制制定的的方法法：“量?jī)r(jià)分分離”，測(cè)算算指標(biāo)標(biāo)目標(biāo)成成本制制定過(guò)過(guò)程的的團(tuán)隊(duì)隊(duì)協(xié)作作方式式：牽頭部部門：：成控控部配合部部門：：各職職能部部門分組討討論組織評(píng)評(píng)審形成會(huì)會(huì)簽?zāi)繕?biāo)成成本評(píng)評(píng)審要要點(diǎn)結(jié)合產(chǎn)產(chǎn)品、、市場(chǎng)場(chǎng)及成成本本本身的的合理理性一、成成本本本身：：1、與規(guī)規(guī)劃建建設(shè)內(nèi)內(nèi)容對(duì)對(duì)應(yīng)①保證證規(guī)劃劃指標(biāo)標(biāo)的可可靠性性（來(lái)來(lái)源、、版次次與設(shè)設(shè)計(jì)部部門一一致））②。。。。。。。。。。。2、與與建建設(shè)設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和項(xiàng)項(xiàng)目目特特征征對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)①。。。。。。。。。。。。②。。。。。。。。。。。3、成成本本水水平平合合理理①對(duì)比比當(dāng)當(dāng)?shù)氐匾砸酝_開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目②收集集資資料料、、與與其其他他公公司司對(duì)對(duì)比比、、不不同同之之處處給給予予說(shuō)說(shuō)明明4、計(jì)計(jì)算算匯匯總總無(wú)無(wú)誤誤①鏈接接公公式式正正確確（（注注意意超超常常規(guī)規(guī)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)出出現(xiàn)現(xiàn)））②公式式校校驗(yàn)驗(yàn)，，數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)閉閉合合5、符符合合集集團(tuán)團(tuán)深深度度及及格格式式要要求求集團(tuán)團(tuán)樣樣表表四、、目目標(biāo)標(biāo)成成本本分分解解方方式式1、按按合合約約規(guī)規(guī)劃劃分分解解2、按按成成本本科科目目分分解解3、按按管管理理責(zé)責(zé)任任分分解解4、按按財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)核核算算模模型型分分解解5、按按現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出時(shí)時(shí)間間分分解解方式式一一：：按按合合約約規(guī)規(guī)劃劃分分解解目的的：：按按合合同同分分解解分解解依依據(jù)據(jù)：：甲方方的的分分期期與與采采購(gòu)購(gòu)計(jì)計(jì)劃劃（（合合約約規(guī)規(guī)劃劃））分解解內(nèi)內(nèi)容容：：總目目標(biāo)標(biāo)分分解解為為每每個(gè)個(gè)合合同同的的目目標(biāo)標(biāo)分解解時(shí)時(shí)間間：：發(fā)展展計(jì)計(jì)劃劃完完成成后后確確定定分分解解項(xiàng)項(xiàng)及及初初步步分分解解目目標(biāo)標(biāo)，，設(shè)計(jì)計(jì)階階段段完完成成各各目目標(biāo)標(biāo)值值的的確確定定，，招標(biāo)標(biāo)簽簽約約過(guò)過(guò)程程中中調(diào)調(diào)整整（（范范圍圍調(diào)調(diào)整整））方式式二二：：按按工工程程實(shí)實(shí)體體分分解解目的的：：分解解依依據(jù)據(jù)：：項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)內(nèi)內(nèi)容容（（設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)圖圖紙紙及及說(shuō)說(shuō)明明））分解解內(nèi)內(nèi)容容：：總目目標(biāo)標(biāo)分分解解為為分分部部分分項(xiàng)項(xiàng)工工程程目目標(biāo)標(biāo)；；包括括功功能能組組件件的的劃劃分分（（專專業(yè)業(yè)與與分分項(xiàng)項(xiàng)工工程程的的劃劃分分））可細(xì)細(xì)到到分分棟棟分分層層分分構(gòu)構(gòu)件件分解解時(shí)時(shí)間間：：概算算或或預(yù)預(yù)算算完完成成后后分分解解，，招標(biāo)標(biāo)簽簽約約后后及及結(jié)結(jié)算算后后對(duì)對(duì)比比分分析析方式式三三：：按按考考核核責(zé)責(zé)任任分分解解目的的：：分解解依依據(jù)據(jù)：：部門門或或崗崗位位成成本本管管理理職職責(zé)責(zé)及及考考核核辦辦法法分解解內(nèi)內(nèi)容容：：總目目標(biāo)標(biāo)分分解解為為相相關(guān)關(guān)部部門門/崗位位的的成成本本指指標(biāo)標(biāo)，，以以及及管管理理要要求求；；例：：江江陰陰公公司司責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理辦辦法法每月月責(zé)責(zé)任任成成本本匯匯總總匯匯報(bào)報(bào)及及評(píng)評(píng)審審工工作作分解解時(shí)時(shí)間間：：發(fā)展展計(jì)計(jì)劃劃完完成成后后即即可可確確定定責(zé)責(zé)任任，，具體體數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)在在預(yù)預(yù)算算調(diào)調(diào)整整后后確確定定方式式四四：：按按財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)核核算算模模型型分分解解目的的：：分解解依依據(jù)據(jù)：：根據(jù)據(jù)有有關(guān)關(guān)法法規(guī)規(guī)與與制制度度確確定定的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)確確定定的的核核算算對(duì)對(duì)象象劃劃分分方方式式；；分解解內(nèi)內(nèi)容容：：總目目標(biāo)標(biāo)分分解解為為每每種種產(chǎn)產(chǎn)品品/每批批不不同同的的核核算算對(duì)對(duì)象象的的成成本本；；分解解時(shí)時(shí)間間：：核算算原原則則公公司司有有統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)定定，，對(duì)每每個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目具具體體核核算算方方式式應(yīng)應(yīng)在在目目標(biāo)標(biāo)編編制制前前確確定定方式式五五：：按按現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出時(shí)時(shí)間間分分解解目的的：：分解解依依據(jù)據(jù)：：根據(jù)據(jù)工工程程進(jìn)進(jìn)度度與與支支付付方方式式；；分解解內(nèi)內(nèi)容容：：項(xiàng)目目總總成成本本目目標(biāo)標(biāo)分分解解為為每每年年、、季季度度、、月月度度的的支支付付金金額額；；例：：投投資資進(jìn)進(jìn)度度表表分解解時(shí)時(shí)間間：：開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目過(guò)過(guò)程程中中滾滾動(dòng)動(dòng)編編制制從從粗粗到到細(xì)細(xì)。。五、、成成本本動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)的的跟跟蹤蹤與與監(jiān)監(jiān)控控什么么是是動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本？？概念念：：動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的完完工工結(jié)結(jié)算算成成本本動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本如如何何得得出出？？動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本=已發(fā)發(fā)生生成成本本+待發(fā)發(fā)生生成成本本相對(duì)對(duì)工工程程管管理理：：預(yù)預(yù)估估何何時(shí)時(shí)完完工工？？而而不不是是目目前前施施工工至至幾幾層層？？什么么叫叫成成本本發(fā)發(fā)生生:合同同性性成成本本以以是是否否簽簽約約；；例例：：建建安安類類非合合同同性性成成本本以以是是否否支支付付。。例例：：開開發(fā)發(fā)類類如何何從從業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)中中得得出出動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本已發(fā)發(fā)生生成成本本待發(fā)發(fā)生生成成本本合同同性性成成本本非合合同同性性成成本本合同同性性成成本本非合合同同性性成成本本已結(jié)結(jié)算算非結(jié)結(jié)算算合合同同財(cái)務(wù)務(wù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)目標(biāo)標(biāo)成成本本分分解解合同同價(jià)價(jià)變更更簽簽證證結(jié)算算調(diào)調(diào)整整動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本的的反反饋饋機(jī)機(jī)制制何人人、、何何時(shí)時(shí)、、何何種種形形式式反反饋饋———相關(guān)關(guān)責(zé)責(zé)任任部部門門———月度度及及需需要要節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)———月報(bào)報(bào)、、預(yù)預(yù)警警如何何防防止止動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)失失真真———一手手?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)據(jù)臺(tái)臺(tái)帳帳，，保保證證可可追追溯溯———責(zé)任任到到人人且且考考核核到到位位———控制制變變動(dòng)動(dòng)率率（（不不能能出出現(xiàn)現(xiàn)重重大大偏偏差差））各項(xiàng)項(xiàng)變變動(dòng)動(dòng)成成本本的的反反饋饋合同同性性成成本本：：合同同結(jié)結(jié)算算價(jià)價(jià)———臺(tái)帳帳合同同簽簽約約價(jià)價(jià)———臺(tái)賬賬變更更簽簽證證費(fèi)費(fèi)———臺(tái)帳帳待發(fā)發(fā)生生變變更更———月報(bào)報(bào)預(yù)預(yù)估估待簽簽合合同同成成本本———目標(biāo)標(biāo)成成本本分分解解非合合同同性性成成本本：：已付付費(fèi)費(fèi)用用———財(cái)務(wù)務(wù)統(tǒng)計(jì)計(jì)/各責(zé)責(zé)任任部部門門自自行行統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)未付付費(fèi)費(fèi)用用———目標(biāo)標(biāo)分分解解分析析：：合合同同金金額額與與結(jié)結(jié)算算價(jià)價(jià)差差在在哪哪里里？？如如何何準(zhǔn)準(zhǔn)確確把把握握？？動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本編編制制內(nèi)內(nèi)容容與與模模板板動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本反反饋饋：：項(xiàng)目目成成本本及及付付款款情情況況簡(jiǎn)簡(jiǎn)報(bào)報(bào)月報(bào)報(bào)表表：：截截止止每每月月25日前前明確確施施工工進(jìn)進(jìn)度度，，預(yù)預(yù)估估總總控控會(huì)會(huì)相相對(duì)對(duì)準(zhǔn)準(zhǔn)確確管理理情情況況監(jiān)監(jiān)控控：：從可可研研階階段段即即開開始始進(jìn)進(jìn)行行目目標(biāo)標(biāo)成成本本跟跟蹤蹤責(zé)任任成成本本反反饋饋：：月度度成成本本分分析析及及評(píng)評(píng)審審糾糾偏偏看樣樣表表六、、保保障障目目標(biāo)標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的的手手段段與與措措施施執(zhí)行行產(chǎn)產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，落落實(shí)實(shí)到到設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、采采購(gòu)購(gòu)選選型型全全合合約約中中（（預(yù)預(yù)控控交交底底））技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)相相結(jié)結(jié)合合的的手手段段開開展展各各項(xiàng)項(xiàng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)，，努努力力提提升升經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性（（成成本本優(yōu)優(yōu)化化））相關(guān)關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的管管理理模模式式配配套套關(guān)鍵鍵成成果果審審批批環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的目目標(biāo)標(biāo)控控制制作作用用（（成成果果控控制制））實(shí)行行動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)監(jiān)控控，，及及時(shí)時(shí)反反饋饋信信息息，，預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)可可能能變變化化（（信信息息對(duì)對(duì)稱稱））偏差差調(diào)調(diào)整整與與內(nèi)內(nèi)部部平平衡衡，，保保證證總總目目標(biāo)標(biāo)成本本相相關(guān)關(guān)作作業(yè)業(yè)的的過(guò)過(guò)程程與與結(jié)結(jié)果果的的全全面面考考核核（（績(jī)績(jī)效效管管理理））盡量“分開招標(biāo)標(biāo)、總價(jià)價(jià)包干”第三部分分：房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)全全過(guò)程成成本管理理操作要要點(diǎn)一、成本本管理的的重點(diǎn)與與原則概概述成本管理理的重點(diǎn)點(diǎn)識(shí)別——比重大的的，客戶戶敏感的的、市場(chǎng)場(chǎng)不規(guī)范范、技術(shù)術(shù)復(fù)雜的的例如：玻玻璃幕墻墻、園林林、裝修修成本管理理的原則則——重心前置置（成本本的決定定階段））——先算后干干（從在在的階段段到具體體業(yè)務(wù)））二、立項(xiàng)項(xiàng)與策劃劃階段的的成本管管理1、立項(xiàng)階階段：主要工作作：土地地籌劃，，市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，成成本估算算，項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)性性評(píng)價(jià)控制要求求：全面面深入了了解地塊塊和市場(chǎng)場(chǎng)情況，，合理確確定估算算基礎(chǔ)控制重點(diǎn)點(diǎn)：地質(zhì)質(zhì)狀況，，地下地地上管線線；市政政接口的的位置；；紅線內(nèi)內(nèi)拆遷的的費(fèi)用；；周邊規(guī)規(guī)劃及規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)的確定定；政府府壟斷情情況，地地區(qū)產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)工作文件件：《調(diào)研報(bào)告告》《新項(xiàng)目發(fā)發(fā)展成本本估算》《可行性研研究報(bào)告告》二、立項(xiàng)項(xiàng)與策劃劃階段的的成本管管理2、策劃階階段（定定位階段段）“定定位客戶戶需求””主要工作作：確定定項(xiàng)目定定位，制制定產(chǎn)品品目標(biāo)與與發(fā)展計(jì)計(jì)劃控制要求求：準(zhǔn)確確定位目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)，選擇擇性價(jià)比比最好的的產(chǎn)品及及組合控制重點(diǎn)點(diǎn)：產(chǎn)品品檔次（（符合地地塊價(jià)值值），配配套標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，戶型型，層高高及總高高，停車車方式，，特殊要要求工作文件件：《項(xiàng)目建議議書》或《策劃定位位報(bào)告》《項(xiàng)目發(fā)展展成本測(cè)測(cè)算》《項(xiàng)目發(fā)展展計(jì)劃書書》經(jīng)濟(jì)測(cè)算算定位，，有預(yù)測(cè)測(cè)才有決決策三、設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本管管理1、設(shè)計(jì)單單位的選選擇與設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)的的控制2、設(shè)計(jì)管管理工作作重點(diǎn)3、方案設(shè)設(shè)計(jì)階段段4、初步設(shè)設(shè)計(jì)階段段5、施工圖圖設(shè)計(jì)階階段6、設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化實(shí)施施要點(diǎn)三、設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本管管理1、設(shè)計(jì)單單位的選選擇與設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)的的控制①檔次與產(chǎn)產(chǎn)品定位位匹配②同類經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富富③主創(chuàng)人人員與團(tuán)團(tuán)隊(duì)④檔期的的保證⑤設(shè)計(jì)周周期與深深度⑥各階段段的配合合要求，，與甲方方及其他他單位成本目標(biāo)標(biāo)管理內(nèi)內(nèi)容之一一，進(jìn)行行必要的的分?jǐn)偛煌瑱n次次不同標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)簽訂戰(zhàn)略略協(xié)議，，實(shí)現(xiàn)規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)限額設(shè)計(jì)計(jì)的專項(xiàng)項(xiàng)獎(jiǎng)罰，，保證設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)化化零星費(fèi)用用的處理理三、設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本管管理2、設(shè)計(jì)管管理工作作重點(diǎn)①產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)②保持定定位與經(jīng)經(jīng)營(yíng)意圖圖的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)③設(shè)計(jì)單單位的管管理④設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量控制制⑤設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度的控控制⑥合約履履行與管管理⑦與采購(gòu)購(gòu)要求及及市場(chǎng)的的結(jié)合⑧現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)問(wèn)題的解解決設(shè)計(jì)后續(xù)續(xù)服務(wù)設(shè)計(jì)成果果設(shè)計(jì)過(guò)程程管理三、設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本管管理3、設(shè)計(jì)階階段的成成本管理理——方案設(shè)計(jì)計(jì)主要工作作：設(shè)計(jì)計(jì)單位選選擇，方方案優(yōu)化化，制定定成本目目標(biāo)（結(jié)結(jié)合建造造標(biāo)準(zhǔn)）），制定定出圖計(jì)計(jì)劃（結(jié)結(jié)合合約約規(guī)劃））控制要求求：符合合項(xiàng)目定定位，經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理理性最大大，制定定相應(yīng)成成本目標(biāo)標(biāo)控制重點(diǎn)點(diǎn)：設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量及及深度；；設(shè)計(jì)周周期；產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)；優(yōu)化內(nèi)容容：標(biāo)高高確定，，結(jié)構(gòu)形形式，其其他形式式，特殊殊設(shè)備和和功能要要求工作文件件：《設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書》及《限額設(shè)計(jì)計(jì)指引》《成本目標(biāo)標(biāo)》《出圖計(jì)劃劃》三、設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本管管理4、設(shè)計(jì)階階段的成成本管理理——擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)主要工作作：材料料設(shè)備選選型，編編制部品品控制計(jì)計(jì)劃控制要求求：選型型合理，，檔次符符合，技技術(shù)成熟熟，市場(chǎng)場(chǎng)占有率率高控制重點(diǎn)點(diǎn)：電梯梯、空調(diào)調(diào)、門窗窗、欄桿桿、裝修修材料、、園建綠綠化、智智能化、、消防、、防水保保溫材料料、摩托托材料工作文件件：《材料設(shè)備備選用意意見》及《部品控制制計(jì)劃》三、設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本管管理5、設(shè)計(jì)階階段的成成本管理理——施工圖設(shè)設(shè)計(jì)主要工作作：編制制施工圖圖預(yù)算，，對(duì)比目目標(biāo)；落落實(shí)限額額設(shè)計(jì)；；第一次次圖紙會(huì)會(huì)審控制要求求：圖紙紙的質(zhì)量量和時(shí)間間保證；；預(yù)算的的準(zhǔn)確和和分析深深度控制重點(diǎn)點(diǎn)：限額額：鋼筋筋、砼、、外墻、、門窗、、裝修、、管線用用量指標(biāo)標(biāo)；錯(cuò)漏漏碰缺；；工作文件件：《限額設(shè)計(jì)計(jì)合同條條件》《圖紙會(huì)審審紀(jì)要》《施工圖預(yù)預(yù)算》及《成本目標(biāo)標(biāo)調(diào)整報(bào)報(bào)告》三、設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本管管理6、設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化的實(shí)實(shí)施要點(diǎn)點(diǎn)基本定義義：通過(guò)在設(shè)設(shè)計(jì)過(guò)程程設(shè)計(jì)的的進(jìn)行功能能及成本本的評(píng)估估，對(duì)整整體設(shè)計(jì)計(jì)思路或或局部做做法、材材料選用用進(jìn)行檢檢查、比比較、改改進(jìn)，獲獲得更高高性價(jià)比比的設(shè)計(jì)計(jì)成果。。范圍：幾幾乎所有有設(shè)計(jì)，，從方案案開始優(yōu)優(yōu)化；如：土方方、基礎(chǔ)礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)、外立立面、門門窗、精精裝修、、智能化化等所有有項(xiàng)目中間結(jié)果果三、設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本管管理6、設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化的實(shí)實(shí)施要點(diǎn)點(diǎn)>組織保證證：成立立項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)小組組：包括括設(shè)計(jì)、、工程、、項(xiàng)目等等專業(yè)工工程師及及成本人人員，綜綜合控制制設(shè)計(jì)成成果>準(zhǔn)備充充分：：時(shí)間間計(jì)劃劃，收收集數(shù)數(shù)據(jù)>事前控控制：：設(shè)計(jì)計(jì)合約約的簽簽訂：：包括括限額額設(shè)計(jì)計(jì)的指指標(biāo)、、過(guò)程程、配配合條條款、、獎(jiǎng)懲懲條款款>事中控控制：：貼身身跟進(jìn)進(jìn)、典典型測(cè)測(cè)算，，修改改建議議>事后反反饋：：預(yù)算算指標(biāo)標(biāo)、檢檢查調(diào)調(diào)整，，落實(shí)實(shí)獎(jiǎng)懲懲例：結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化——王府結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化鋼鋼筋含含量四、發(fā)發(fā)包階階段的的成本本管理理1、發(fā)包包的方方式與與選擇擇2、供方方資源源管理理為前前提3、技術(shù)術(shù)管理理的保保障4、招標(biāo)標(biāo)及簽簽約過(guò)過(guò)程控5、合同關(guān)鍵條款分析

1、發(fā)包的方式與選擇>發(fā)包方式：——直接委托、招標(biāo)——邀請(qǐng)招標(biāo)、公開招標(biāo)——單項(xiàng)招標(biāo)，戰(zhàn)略或區(qū)域性采購(gòu)招標(biāo)>選取因素：——公司的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，內(nèi)部與外部——對(duì)資源的掌握程度——對(duì)市場(chǎng)的了解程度，包括技術(shù)與供方——什么情況下不經(jīng)招標(biāo)？戰(zhàn)略、、壟斷斷、緊緊急、、零星星最終目目標(biāo)：：合理理的價(jià)價(jià)格整整合合合適的的資源源1、發(fā)包包的方方式與與選擇擇>基本的的合約約模式式：按合同同定價(jià)價(jià)方式式區(qū)分分的合合約模模式包括固固定總總價(jià)和和可調(diào)調(diào)總價(jià)價(jià)有可調(diào)調(diào)單價(jià)價(jià)和不不可調(diào)調(diào)單價(jià)價(jià)“實(shí)報(bào)實(shí)實(shí)銷”，較少少采用用——項(xiàng)目的的復(fù)雜雜程度度——時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)短——項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)外變變化的的多少少——圖紙的的設(shè)計(jì)計(jì)深度度——總價(jià)——單價(jià)——成本加加酬金金單價(jià)/總價(jià)合合同的的選擇擇條件件：1：發(fā)包包的方方式與與選擇擇>建議的的招標(biāo)標(biāo)與合合約模模式1、招標(biāo)標(biāo)方式式：2、計(jì)價(jià)價(jià)方式式：3、定標(biāo)標(biāo)原則則：4、合約約模式式：邀請(qǐng)招招標(biāo)清單計(jì)計(jì)價(jià)圖圖紙紙不全全編不不了清清單，，建議議用模模擬清清單合理低低價(jià)（（前提提：技技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與與資格格預(yù)審審）總價(jià)包包干（（固定定單價(jià)價(jià)，圖圖紙加加清單單）可可調(diào)總總價(jià)1、發(fā)包包的方方式與與選擇擇>通過(guò)合合約規(guī)規(guī)劃確確定發(fā)發(fā)包與與合約約模式式：——實(shí)質(zhì)：：項(xiàng)目目分解解為各各實(shí)施施單元元，以以此整整合資資源>什么是是合約約規(guī)劃劃？其其作用用與基基本內(nèi)內(nèi)容？？——名詞：：合同同分解解文件件；動(dòng)動(dòng)詞：：進(jìn)行行事先先規(guī)劃劃的行行為——作用：：規(guī)范范合同同形成成過(guò)程程及質(zhì)質(zhì)量，，事先先籌劃劃達(dá)成成共識(shí)識(shí)——內(nèi)容：：a合同分分項(xiàng)名名稱b合同范范圍與與界限限劃分分c發(fā)包方方式（（找外外部資資源的的過(guò)程程）d合約模模式（（總價(jià)價(jià)、單單價(jià)、、按實(shí)實(shí)結(jié)算算、根根據(jù)圖圖紙項(xiàng)項(xiàng)目的的具體體情況況而定定）e其他：：時(shí)間間、成成本、、人員員、授授權(quán)2、供方方資源源管理理為前前提>供方管管理要要點(diǎn)：：——統(tǒng)一的的分類類管理理、建建立供供方數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)（供供應(yīng)商商數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)））——投入相相應(yīng)的的人力力與精精力（（至少少一半半的精精力要要用來(lái)來(lái)考察察）——摸清市市場(chǎng)，，有的的放矢矢的引引進(jìn)——維護(hù)已已有合合作，，保持持長(zhǎng)期期穩(wěn)定定經(jīng)營(yíng)營(yíng)（建建立戰(zhàn)戰(zhàn)略合合作））——規(guī)范管管理流流程與與合同同，防防范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)2、供方方資源源管理理為前前提>供方管管理工工作內(nèi)內(nèi)容：：——考察與與調(diào)研研：建建庫(kù)存存檔（（調(diào)查查市場(chǎng)場(chǎng)份額額，產(chǎn)產(chǎn)品的的品牌牌與品品質(zhì)，，技術(shù)術(shù)水平平、價(jià)價(jià)格。。。。。建庫(kù)庫(kù)存檔檔）——評(píng)優(yōu)與與篩選選：分分級(jí)使使用（（確定定等級(jí)級(jí)，酌酌情使使用））——溝通與與交流流：全全方位位的深深入溝溝通了了解（（相互互了解解）——培訓(xùn)與與指導(dǎo)導(dǎo)：技技術(shù)、、管理理、配配合要要求（（技術(shù)術(shù)：設(shè)設(shè)計(jì)及及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)做法法、施施工技技術(shù)等等）技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高高：投投訴少少、維維護(hù)成成本低低用二流流的單單位做做一流流的工工程3、招標(biāo)標(biāo)的技技術(shù)管管理>建立技技術(shù)管管理平平臺(tái)：：——技術(shù)管管理部部門的的配備備設(shè)計(jì)、、工程程、項(xiàng)項(xiàng)目上上的專專業(yè)技技術(shù)人人員——技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的掌控控基本方方法：：調(diào)研研三結(jié)合合原則則：與產(chǎn)品品（定定位與與功能能）與市場(chǎng)場(chǎng)（可可得可可靠））與成本本（目目標(biāo)預(yù)預(yù)算））3、招標(biāo)標(biāo)的技技術(shù)管管理>明確技技術(shù)管管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：——基于規(guī)規(guī)范的的國(guó)家家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)圖紙/設(shè)計(jì)施施工驗(yàn)驗(yàn)收規(guī)規(guī)范——基于市市場(chǎng)的的產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)部品的的選用用例例：技技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)清清單、、門窗窗技術(shù)術(shù)要求求、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)構(gòu)造做做法——基于客客戶的的品質(zhì)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：工藝要要求最終落落實(shí)到到合約約中體體現(xiàn)3、招標(biāo)標(biāo)的技技術(shù)管管理>開展技技術(shù)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研內(nèi)內(nèi)容：：——基本原原理與與理論論——?dú)v史沿沿革——當(dāng)前主主流發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)——應(yīng)用狀狀況及及檔次次——主要品品牌與與廠商商——各自特特征與與優(yōu)缺缺點(diǎn)——價(jià)格與與重要要參數(shù)數(shù)指標(biāo)標(biāo)——選用建建議及及注意意事項(xiàng)項(xiàng)基基本本功能能選選配配功能能4、招標(biāo)標(biāo)及簽簽約過(guò)過(guò)程控控制要要點(diǎn)>招標(biāo)操操作要要點(diǎn)：：——充分準(zhǔn)準(zhǔn)備，，保證證標(biāo)的的完整整清晰晰圖紙、、范圍圍劃分分、技技術(shù)規(guī)規(guī)范要要求、、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)條件件——控制過(guò)過(guò)程和和結(jié)果果，保保證競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性性隊(duì)伍的的選擇擇、過(guò)過(guò)程的的嚴(yán)密密、價(jià)價(jià)格的的掌控控——詳細(xì)評(píng)評(píng)標(biāo)，，保證證價(jià)格格合理理性從總價(jià)價(jià)到單單價(jià)，，不平平衡報(bào)報(bào)價(jià)低價(jià)澄澄清4、招標(biāo)標(biāo)及簽簽約過(guò)過(guò)程控控制要要點(diǎn)>招標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備工工作：：——明確組組織與與人員員——編制招招標(biāo)/發(fā)包計(jì)計(jì)劃：：總體體及單單項(xiàng)——供應(yīng)商商考察察與資資格預(yù)預(yù)審——召開標(biāo)標(biāo)前會(huì)會(huì)議（（招標(biāo)標(biāo)策劃劃會(huì)））范圍與與標(biāo)段段劃分分招標(biāo)方方式與與合同同方式式，評(píng)評(píng)、定定標(biāo)方方式與與原則則分工與與協(xié)調(diào)調(diào)本項(xiàng)招招標(biāo)中中一些些特殊殊事項(xiàng)項(xiàng)，如如現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)條件件等——編寫招招標(biāo)文文件（（合同同條件件）4、招標(biāo)標(biāo)及簽簽約過(guò)過(guò)程控控制要要點(diǎn)>幾個(gè)重重點(diǎn)環(huán)環(huán)節(jié)：：——發(fā)標(biāo)：：包括括踏勘勘、答答疑、、看樣樣——投標(biāo)——評(píng)定標(biāo)標(biāo)：可可能幾幾輪澄澄清——授標(biāo)與與簽約約：包包括合合同談?wù)勁小罄m(xù)工工作：：交底底、移移交、、資料料管理理等4、招標(biāo)標(biāo)及簽簽約過(guò)過(guò)程控控制要要點(diǎn)>總包及及主要要分包包清單單招標(biāo)標(biāo)操作作：——總包——電梯等等專業(yè)業(yè)分包包——鋁合金金專業(yè)業(yè)安裝裝等——精裝修修——環(huán)境綠綠化——智能化化——消防、、人防防等5、合同同關(guān)鍵鍵條款款分析析>合約內(nèi)內(nèi)容要要點(diǎn)：：——合同標(biāo)標(biāo)的描描述與與范圍圍劃分分——雙方的的工作作——合同價(jià)價(jià)款——合同工工期——質(zhì)量要要求——安全文文明及及配合合——材料管管理——變更管管理——支付條條件與與程度度——違約、、索賠賠與獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲——爭(zhēng)議的的解決決及合合同的的中止止方式式——其他附附加條條件內(nèi)內(nèi)容五、施施工階階段的的成本

1、施工準(zhǔn)備階段2、主體施工階段>設(shè)計(jì)變更的管理>現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制>合同款支付管理

>甲方對(duì)材料管理的幾種模式五、施施工階階段成成本管管理—施工準(zhǔn)準(zhǔn)備主要工工作：：第二二次圖圖紙會(huì)會(huì)審，，合同同交底底，施施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)準(zhǔn)備，，施工組組織設(shè)設(shè)計(jì)的的確認(rèn)

控制要求：全面統(tǒng)籌管理，減少臨時(shí)性花費(fèi)；控制場(chǎng)地使用、進(jìn)度和方案

控制重點(diǎn)：三通一平費(fèi)用的控制：水、電、路、土方；臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用的控制：辦公室、圍墻；施工組織設(shè)計(jì)審查

工作文件：《施工組織設(shè)計(jì)》五、施施工階階段成成本管管理—主體施施工主要工工作：：變更更與簽簽證的的管理理（辦辦理，，統(tǒng)計(jì)計(jì)，分工程質(zhì)量及工期的控制；材料控制，索賠辦理施工組織設(shè)計(jì)的確認(rèn)

控制要求：依據(jù)合同，事先核算，完工確認(rèn)，及時(shí)辦理，手續(xù)完備，資料齊全；

控制重點(diǎn)：重大變更：造價(jià)高，影響報(bào)建，影響品質(zhì)，影響工期，影響銷售承諾；關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的付款；每月動(dòng)態(tài)報(bào)表；相關(guān)索賠及時(shí)通知

工作文件：《成本動(dòng)態(tài)報(bào)表》《設(shè)計(jì)變更及簽證系列表單》《付款系列表彰》1、設(shè)計(jì)計(jì)變更更的管管理完整流程中中應(yīng)體現(xiàn)以以下幾個(gè)內(nèi)內(nèi)容：A、設(shè)計(jì)變更更的提出方方式B、原因分析析C、影響分析析D、變更業(yè)務(wù)務(wù)辦理F、審批與發(fā)發(fā)放、溝通通G、與合同和和現(xiàn)場(chǎng)的接接軌H、辦理有關(guān)關(guān)手續(xù)I、實(shí)施結(jié)果果的確認(rèn)J、結(jié)果的處處事（結(jié)算算、索賠）

K、后評(píng)估2、現(xiàn)場(chǎng)簽證證的管理采取事先避避免簽證的的措施：審圖責(zé)任、、合約規(guī)劃劃、措施包包干、配合合事項(xiàng)、材料及工程程樣板、移移交紀(jì)錄規(guī)范簽證過(guò)過(guò)程A、范圍與事事項(xiàng)的認(rèn)定定B、原因的合合理性以及及責(zé)任承擔(dān)擔(dān)C、數(shù)量的認(rèn)認(rèn)定D、造價(jià)的認(rèn)認(rèn)定F、辦理的流流程與手續(xù)續(xù)G、結(jié)算與

H、統(tǒng)計(jì)分析與最終考核

3、合同款的的支付管理理付款方式的的選擇預(yù)付款控制制進(jìn)度款及其其他往來(lái)款款甲供材付款款的控制支付手續(xù)和和要求，避避免扯皮和和索賠防止超付的的要點(diǎn)結(jié)算款與保保修金的支支付4、甲方對(duì)材材料管理的的幾種模式式三種常見方方式：甲供：由甲方購(gòu)買買材料給乙乙方施工的的一種采購(gòu)購(gòu)方式（兩兩方或三方方協(xié)議）甲供乙定：：甲方指定品品牌、確定定價(jià)格（甲甲定乙購(gòu)））或甲方限限定品牌范范圍（甲指指乙購(gòu)）乙供：完全的乙方方購(gòu)買的采采購(gòu)方式4、甲方對(duì)材材料管理的的幾種模式式材料管理方方式的選擇擇：綜合考慮內(nèi)內(nèi)部和外部部條件：A、自身狀況況：資金、內(nèi)部部質(zhì)量及采采購(gòu)管理能能力、技術(shù)術(shù)水平B、材料特點(diǎn)點(diǎn)：對(duì)項(xiàng)目檔次次的影響大大??；現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理難易易程度，如如材料用量量管理、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度配配合管理，，施工質(zhì)量量責(zé)任劃分分；C、市場(chǎng)特性性：價(jià)格波動(dòng)大大小、品牌牌差異大小小D、其他：選選型定樣時(shí)時(shí)間的前后后（尤其總包包招標(biāo)前后后）4、甲方對(duì)材材料管理的的幾種模式式材料管理注注意事項(xiàng)：：確定各種材材料的采購(gòu)購(gòu)方式：落實(shí)所有材材料的采購(gòu)購(gòu)及確認(rèn)計(jì)計(jì)劃：質(zhì)質(zhì)量、價(jià)格格不同采購(gòu)方方式的過(guò)程程管理：甲供材料：：清單及及管理方式式（計(jì)量、、損耗、計(jì)計(jì)劃、卸車、保保管、退貨貨責(zé)任等））甲定乙供材材料：品牌牌和價(jià)格規(guī)規(guī)定乙供材料：：檢驗(yàn)方法法及要求，，材質(zhì)規(guī)格格和品牌的的要求材料樣板管管理：樣板板先行，招招標(biāo)的時(shí)候候給樣板結(jié)算與付款款的注意事事項(xiàng)：稅務(wù)務(wù)處理、數(shù)數(shù)量控制六、銷售階階段的成本本管理營(yíng)銷費(fèi)用的的控制銷售階段的的成本管理理1、營(yíng)銷費(fèi)用用的控制營(yíng)銷策劃：：所有營(yíng)銷銷活動(dòng)與設(shè)設(shè)施費(fèi)用計(jì)劃：：年度預(yù)算算與月度滾滾動(dòng)計(jì)劃費(fèi)