河北房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣案79

初期營(yíng)銷銷推廣報(bào)報(bào)告■市場(chǎng)分分析■■初期期規(guī)劃建建議■■基本本推廣模模式邢臺(tái)市東東南區(qū)宏宏偉建材材廠舊城城改造項(xiàng)項(xiàng)目目錄綱要要第一章市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境研研判第二章項(xiàng)項(xiàng)目目本體研研判第三章項(xiàng)項(xiàng)目定定位與核核心價(jià)值值梳理整體市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目競(jìng)品品動(dòng)態(tài)？？觀點(diǎn)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)品解析析SWOT分析第五章項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行計(jì)劃劃第六章項(xiàng)項(xiàng)目目推案及及價(jià)格策策略項(xiàng)目推售售及定價(jià)價(jià)原則價(jià)格策略略推售策略略第四章產(chǎn)產(chǎn)品品的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)建建議項(xiàng)目概念念定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值值闡述項(xiàng)目VI視覺傳傳達(dá)項(xiàng)目總精精神SLOGAN及推廣調(diào)調(diào)性立面與景景觀規(guī)劃劃戶型與景景觀溢價(jià)價(jià)設(shè)計(jì)產(chǎn)品附加加值市場(chǎng)環(huán)境境研判第一部分分整體市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目競(jìng)品品動(dòng)態(tài)??觀點(diǎn)【1.1.1】邢臺(tái)整體體市場(chǎng)環(huán)環(huán)境：受一線城城市價(jià)格格回落影影響，成成交量大大幅下降降，市場(chǎng)場(chǎng)開始進(jìn)進(jìn)入觀望望期，在在環(huán)境沒沒有松動(dòng)動(dòng)跡象之之前，樓市銷售售速度將將大為放放緩，樓樓市進(jìn)入入冷淡期期；市場(chǎng)供求求狀態(tài)的的逆轉(zhuǎn)，不僅使得得一直保保持在高高位的價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)上升勢(shì)勢(shì)頭得以以控制，，而且隨隨著樓市市低迷的的持續(xù)性性，主導(dǎo)導(dǎo)價(jià)格開開始滯增增長(zhǎng)或零零增長(zhǎng)，，進(jìn)入下下行通道道(請(qǐng)注意，，100-200元左右的的年增長(zhǎng)長(zhǎng)進(jìn)度并并不算價(jià)價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)，而是是通貨膨膨脹)；與前2年年相比，，客群數(shù)數(shù)量和購(gòu)購(gòu)買力都都大大萎萎縮，投投資型客客群基本本不復(fù)存存在。改善性居居住的剛剛性需求求客群成成為市場(chǎng)場(chǎng)主流（（按揭、、產(chǎn)權(quán)、、生活配套套、區(qū)位、、總價(jià)、品質(zhì)、、環(huán)境）。城市早期期的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域早早期為達(dá)達(dá)活泉板板塊、巴巴厘島附附近板塊塊、西北北新區(qū)板板塊、開開發(fā)區(qū)板板塊、七七里河板板塊、永永輝區(qū)板板塊等，，在早期期城市三三年大變變樣過程程中逐漸漸成形，，具備了了當(dāng)期高高端的規(guī)規(guī)劃水平平和優(yōu)秀秀的城市市配套設(shè)設(shè)施———這些區(qū)域域都遠(yuǎn)離離項(xiàng)目所所在的城城市東南南區(qū)域。?！跽w市市場(chǎng)環(huán)境境【1.1.2】邢臺(tái)東南南區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境：：本案所在在的區(qū)域域?yàn)樾吓_(tái)臺(tái)市的老老城區(qū)，，在很長(zhǎng)長(zhǎng)一段時(shí)時(shí)間里沒沒有作為為熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域進(jìn)行行城市整整體升級(jí)級(jí)改造。。周邊區(qū)區(qū)域破敗敗老舊，，環(huán)境和和生活配配套設(shè)施施很差，，沒有成型型的大型型商業(yè)區(qū)區(qū)、休憩憩區(qū)，交交通和路路網(wǎng)情況況也非常常落后。。舊城區(qū)的的改造開開發(fā)難度度和環(huán)境境與配套套的差異異性，使使得項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域未能能吸引大大量地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目入入駐?，F(xiàn)現(xiàn)有項(xiàng)目目數(shù)量少少而分散散，規(guī)劃劃水平低低下，在在立面、、配套、、景觀、、服務(wù)各各方面都都大幅度度弱于市市場(chǎng)同類類水平，，以低端端低價(jià)格格快銷盤盤為主，，借助市市區(qū)內(nèi)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)強(qiáng)售，，無論在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)和營(yíng)銷銷模式水水平上總總體遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與與城市其其他區(qū)域域?！跽w市市場(chǎng)環(huán)境境本案【1.1.3】整體市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的影影響核心影響響：滿足購(gòu)買買力條件件的客戶戶總數(shù)急急劇下降降（依照我我們掌握握的市場(chǎng)場(chǎng)客群數(shù)數(shù)據(jù)，12-14年整整體市場(chǎng)場(chǎng)客群萎萎縮4倍），客群的的特征變變?yōu)椋盒枨螽a(chǎn)品品總價(jià)偏偏低，需需要按揭揭支持，，以改善善性居住住剛性需需求客群群為絕對(duì)對(duì)主力，，對(duì)項(xiàng)目目規(guī)劃和和產(chǎn)品水水平要求求很高。。區(qū)域影響響：周邊項(xiàng)目目的低檔檔性，使使得我們們很容易易在景觀觀、立面面、配套套、規(guī)模模等各方方面躍遷遷同類對(duì)對(duì)手，形形成區(qū)域域市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)軍水平平。但區(qū)區(qū)域環(huán)境境的差異異也會(huì)在在很大程程度上影影響我們們的銷售售價(jià)格和和產(chǎn)品構(gòu)構(gòu)成。使使得我們們無法競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)過城城市其他他區(qū)域同同質(zhì)同價(jià)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手?！?.1.3】】整體市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境/市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)整體環(huán)境境背景下下——區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，，價(jià)格較較低的東東南區(qū)必必將成為為后期熱熱點(diǎn)區(qū)域域相對(duì)于其其他熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域競(jìng)競(jìng)品項(xiàng)目目繁多，，價(jià)格居居高不下下的尷尬尬場(chǎng)面，，在價(jià)格格、產(chǎn)品品、規(guī)劃劃、配套套處于弱弱勢(shì)的東東南區(qū)域域以其不不錯(cuò)的區(qū)區(qū)位和較較低的價(jià)價(jià)格越發(fā)發(fā)引起客客群的關(guān)關(guān)注?？涂腿旱念欘檻]主要要是在環(huán)環(huán)境和產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃上的劣劣勢(shì)———這些都都可以隨隨著區(qū)域域的發(fā)展展和項(xiàng)目目的研發(fā)發(fā)水平得得以解決決。區(qū)域規(guī)劃劃水平和和開發(fā)體體量偏低低這就使得得項(xiàng)目很很容易做做到區(qū)域域領(lǐng)軍大大盤的市市場(chǎng)地位位項(xiàng)目在區(qū)區(qū)域內(nèi)屬屬于首屈屈一指的的大體量量中高層層項(xiàng)目，，較大的的樓間距距、較大大的開發(fā)發(fā)規(guī)模、、全高層層社區(qū)，，這就為為景觀、、全地下下車庫(kù)、、高端會(huì)會(huì)所等能能形成高高端化的的產(chǎn)品配配件形成成了可能能。在產(chǎn)產(chǎn)品上即即遠(yuǎn)超市市場(chǎng)同類類對(duì)手，，奪取區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)客群的的關(guān)注度度。應(yīng)對(duì)措施施：1.后期項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)會(huì)會(huì)所和景景觀工程程準(zhǔn)備充充分，以以情景式式體驗(yàn)銷銷售品質(zhì)質(zhì)體驗(yàn)獲獲取客戶戶信任，，從而獲獲得快速速提價(jià)；；2.注重媒體體輿論作作用，充充分加以以引導(dǎo)和和利用，，使之口口碑傳遞遞確立市市場(chǎng)地位位；3.延長(zhǎng)蓄水水期，準(zhǔn)準(zhǔn)備充分分，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開盤即即紅盤；；新華府幸福里佳洲美地縱觀邢臺(tái)臺(tái)住宅市市場(chǎng)，以以上三個(gè)個(gè)項(xiàng)目在在近年市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中，代代表了本本項(xiàng)目所所在區(qū)域域最高端端規(guī)劃水水平（新新華府））、區(qū)域域樓盤同同類代表表特征（（幸福里里）和邢邢臺(tái)市區(qū)區(qū)同類價(jià)價(jià)格區(qū)間間和同類類購(gòu)買力力客群項(xiàng)項(xiàng)目中的的最高端端地產(chǎn)操操作水平平（佳洲洲美地）），我們們以這三三個(gè)項(xiàng)目目作為參參考案例例?！?.2.1】】競(jìng)品項(xiàng)目目動(dòng)態(tài)3大典型性性標(biāo)桿物物業(yè)研究究——市場(chǎng)競(jìng)品品分析標(biāo)桿產(chǎn)品品市場(chǎng)切切割能力力強(qiáng)——產(chǎn)品標(biāo)桿桿，也是是價(jià)格標(biāo)標(biāo)桿，也也是銷售售量的標(biāo)標(biāo)桿；標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)品品的客戶戶移動(dòng)能能力強(qiáng)，，大量外外來投資資者為標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)品品買單東南區(qū)域域目前的的領(lǐng)軍高高端樓盤盤項(xiàng)目周邊邊的代表表性樓盤盤邢臺(tái)市目目前地產(chǎn)產(chǎn)操作最最為優(yōu)質(zhì)質(zhì)的中端端樓盤1、新華府府——賣的不僅僅是房子子，還是是一種圈圈層的生生活方式式。【1.2.2】】競(jìng)品項(xiàng)目目動(dòng)態(tài)/新華府挑空入戶戶大堂設(shè)設(shè)計(jì)底部三層層貼磚入?yún)^(qū)即下下地下車車庫(kù)的地地上無車車化設(shè)計(jì)計(jì)不錯(cuò)的景景觀規(guī)劃劃和立面面設(shè)計(jì)沿街欄桿桿透綠，，不做底底商1、新華府府——賣的不僅僅是房子子，還是是一種圈圈層的生生活方式式?！?.2.2】】競(jìng)品項(xiàng)目目動(dòng)態(tài)/新華府明廚明衛(wèi)衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化兩梯梯四戶戶戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)，各個(gè)功能能室開間間采光做做的非常常到位總體面積積控制的的也非常常優(yōu)秀底部三層層貼磚入?yún)^(qū)即下下地下車車庫(kù)的地地上無車車化設(shè)計(jì)計(jì)區(qū)域高端端的案場(chǎng)場(chǎng)、較大大的對(duì)外外廣告投投放和優(yōu)優(yōu)秀的物物料設(shè)計(jì)計(jì)通過優(yōu)秀秀的產(chǎn)品品溢價(jià)設(shè)設(shè)計(jì)，使使得新華華府傲然然躍居區(qū)區(qū)域首領(lǐng)領(lǐng)高端大大盤，并并獲得市市場(chǎng)的認(rèn)認(rèn)可。2、幸福福里——低價(jià)即真真理，典典型的低低價(jià)快銷銷樓盤。。【1.2.2】】競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)態(tài)/幸福里里挑空入入戶大大堂設(shè)設(shè)計(jì)以最高高建筑筑密度度，最最低平平均樓樓層，，最高高容積積率為為目標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)計(jì)的樓樓盤，，產(chǎn)品品的溢溢價(jià)基基本沒沒有，，目前前在售售公寓寓式住住宅戶戶型結(jié)結(jié)構(gòu)也也糟糕糕透頂頂。樓盤品品質(zhì)較較為低低下，，典型型的以以低房房?jī)r(jià)為為目標(biāo)標(biāo)銷售售的樓樓盤———這這是區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)各大大樓盤盤的代代表特特征。。盡可能能的降降低開開發(fā)成成本，，以低低價(jià)格格搶占占市場(chǎng)場(chǎng)，快快銷回回籠———區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的代代表性性項(xiàng)目目，與與我們們不存存在同同類客客源的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)3、佳佳洲美美地——同等價(jià)價(jià)格區(qū)區(qū)間（（4000-5000）），同同等目目標(biāo)客客群（（40-50萬萬），，中端端樓盤盤最優(yōu)優(yōu)秀的的規(guī)劃劃和產(chǎn)產(chǎn)品推推廣模模式。?！?.2.2】】競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)態(tài)/新華府府佳洲美美地，，他們們?cè)谝?guī)規(guī)劃上上的優(yōu)優(yōu)勢(shì)并并不非非常明明顯，，采用用低密密度、、不錯(cuò)錯(cuò)的景景觀系系和優(yōu)優(yōu)秀的的戶型型設(shè)計(jì)計(jì)；然然而優(yōu)優(yōu)秀的的鄰里里高端端會(huì)所所、貴貴族樣樣板間間設(shè)計(jì)計(jì)、充充滿薰薰衣草草的景景觀示示范區(qū)區(qū)使得得它成成為邢邢臺(tái)情情景式式體驗(yàn)驗(yàn)銷售售的一一個(gè)極極為成成功的的范例例：以以有限限的資資源做做到了了產(chǎn)品品的最最大溢溢價(jià)化化。成本控控制前前提下下，保保持產(chǎn)產(chǎn)品的的最高高規(guī)劃劃溢價(jià)價(jià)設(shè)計(jì)計(jì)，更更大程程度上上側(cè)重重于項(xiàng)項(xiàng)目推推廣，，將推推廣高高端化化做到到極限限。3、佳佳洲美美地——同等價(jià)價(jià)格區(qū)區(qū)間（（4000-5000）），同同等目目標(biāo)客客群（（40-50萬萬），，中端端樓盤盤最優(yōu)優(yōu)秀的的規(guī)劃劃和產(chǎn)產(chǎn)品推推廣模模式。?！?.2.2】】競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)態(tài)/新華府府？？結(jié)論——區(qū)域市市場(chǎng)呈呈現(xiàn)結(jié)結(jié)構(gòu)性性質(zhì)變變剛性改改善性性居住住客群群占領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)主體體；低價(jià)高高密度度低端端樓盤盤市場(chǎng)場(chǎng)抗性性越來來越大大。標(biāo)桿樓樓盤的的市場(chǎng)場(chǎng)去化化能力力得到到充分分印證證。區(qū)域領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)性性樓盤盤占據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)絕大大部分分客源源。高品質(zhì)質(zhì)溢價(jià)價(jià)設(shè)計(jì)計(jì)范圍圍仍然然在較較低的的產(chǎn)品品成本本耗用用上。。本案誕誕生于于邢臺(tái)臺(tái)東南南區(qū)域域初期期改造造進(jìn)程程中，，具備備獨(dú)有有領(lǐng)先先的態(tài)態(tài)勢(shì)，，純正正的產(chǎn)產(chǎn)品差差異，，升級(jí)級(jí)客戶戶圈層層營(yíng)銷銷，標(biāo)標(biāo)桿性性產(chǎn)品品整合合力，，方能能彰顯顯自我我，去去化出出彩??！項(xiàng)目本本體研研判第二部部分基礎(chǔ)指指標(biāo)產(chǎn)品解解析SWOT分析【2.1.1】】區(qū)域分分析/地塊四四至中糧祥祥云處于城城市東東南核核心區(qū)區(qū)的位位置，，比起起目前前熱點(diǎn)點(diǎn)的西西北新新區(qū)和和七里里河板板塊，，區(qū)位位優(yōu)勢(shì)勢(shì)非常常明顯顯；所欠缺缺的是是周邊邊城市市發(fā)展展的進(jìn)進(jìn)度和和水平平———一個(gè)個(gè)有著著輝煌煌的描描繪可可以解解決客客群的的顧慮慮中小學(xué)學(xué):幼兒園園:綜合商商場(chǎng):醫(yī)院:其他:周邊配配套本案依據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品目目前獲獲得的的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)條件件，做做出價(jià)價(jià)值疏疏導(dǎo)2.5的容容積率率→以18F以上上中高高層為為主體體的社社區(qū)→→意味味著全全地下下車庫(kù)庫(kù)的地地上無無車化化設(shè)計(jì)計(jì)；→意味味著有有著較較大的的樓間間距，，這對(duì)對(duì)于景景觀鋪鋪設(shè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)明明顯；；→意味味著兩兩梯三三、四四戶的的明廚廚明衛(wèi)衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)，，較小小的面面積控控制不不是問問題；；→意味味著有有條件件進(jìn)行行頂層層閣樓樓、角角窗或或弧窗窗、入入戶大大堂、、地上上地下下雙大大堂、、觀景景電梯梯的設(shè)設(shè)置。。12.99公頃頃→195畝畝→預(yù)預(yù)計(jì)開開發(fā)體體量32.5萬萬平→→2500戶→→2000-3000平平米高高端會(huì)會(huì)所、、景觀觀示范范區(qū)、、較高高的營(yíng)營(yíng)銷推推廣方方式、、貴族族化樣樣板間間———這些些應(yīng)當(dāng)當(dāng)都不不是問問題，，也有有足夠夠的條條件能能做到到情景景式體體驗(yàn)銷銷售。。用地性性質(zhì)→較為為方正正的地地塊，，易于于規(guī)劃劃，2.5的容容積率率在高高層住住宅設(shè)設(shè)置上上基本本可吃吃盡→→本項(xiàng)項(xiàng)目有有條件件做出出全封封閉式式純住住宅社社區(qū)，，僅保保留臨臨街底底商部部分作作為商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品———這這也是是市場(chǎng)場(chǎng)上目目前最最好去去化的的產(chǎn)品品形式式?！?.1.4】產(chǎn)品分析/價(jià)值疏導(dǎo)——秉盛地氣，一一貴難求地勢(shì)/區(qū)域首席大盤盤，東南核心心區(qū)領(lǐng)袖，自自然高貴借勢(shì)四平八穩(wěn)穩(wěn)，傳承城際際貴氣既自成體系，，又內(nèi)聯(lián)外通通，開合之間間風(fēng)相叢生。。建造田型格局局，大樓大景景，秉承帝王王氣勢(shì)。產(chǎn)品嚴(yán)格控制制總價(jià)，目標(biāo)標(biāo)最廣大客群群體?！?.2.2】產(chǎn)品解析/項(xiàng)目地勢(shì)【2.3】項(xiàng)目SWOT分析威脅SWOT分析東南區(qū)，首席席純高層大體體量樓盤高舒適，產(chǎn)品品均好性板式布局，升升級(jí)性產(chǎn)品溢溢價(jià)設(shè)計(jì)等提提升品質(zhì)情景式銷售，，高端市場(chǎng)定定位體現(xiàn)，中中低總價(jià)全小區(qū)人車分分流優(yōu)秀的區(qū)位1、項(xiàng)目周邊形形象較差，非非熱點(diǎn)區(qū)域2、商業(yè)和生活活配套不完善善3、區(qū)域平均價(jià)價(jià)格低，短期期內(nèi)無法拉升升4、區(qū)域外熱熱點(diǎn)項(xiàng)目水平平更高，無法法對(duì)抗1、規(guī)模、產(chǎn)品品、立面、景景觀、配套、、會(huì)所——我們有條條件做到區(qū)域域最高的產(chǎn)品品水平政策打壓和近近年嚴(yán)重的市市場(chǎng)萎縮速度度產(chǎn)品并并未形形成區(qū)區(qū)域壓壓倒性性代差差，開開發(fā)周周期較較長(zhǎng)，，容易易被超超過項(xiàng)目定定位與與核心心價(jià)值值梳理理第三部部分項(xiàng)目概概念定定位項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值闡闡述項(xiàng)目VI視視覺傳傳達(dá)項(xiàng)目總總精神神SLOGAN及推廣廣調(diào)性性高品質(zhì)質(zhì)國(guó)際際化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)生生活社社區(qū)項(xiàng)目定定位【3.1】】項(xiàng)目概概念定定位本案產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)創(chuàng)新基礎(chǔ)礎(chǔ)升華華前景景特色色新生代代品質(zhì)質(zhì)生活活東南區(qū)區(qū)新貴貴區(qū)域域城市區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)依依托項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值闡闡述【3.2.1】】項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值體體系-價(jià)值闡闡述國(guó)際化化的理理解：：不是一一味西西化，，而是是打破破文化化局限限把世界界上最最好的的為我我所用用所享享盛世包包容，，海納納百川川。所謂國(guó)國(guó)際化化，并并不是是讓中中國(guó)人人改用用刀叉叉而放放棄筷筷子，，改吃漢漢堡而而放棄棄紅燒燒肉；；這更更多的的是表表示一一種標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和姿態(tài)態(tài)。只有當(dāng)當(dāng)一座座城市市對(duì)自自己的的實(shí)力力有充充分信信心的的時(shí)候候，才有勇勇氣敞敞開大大門，，歡迎迎五湖湖四海海的友友人。。自信與與實(shí)力力之下下，才能從從容自自在的的對(duì)所所有新新鮮事事物取取長(zhǎng)補(bǔ)補(bǔ)短，，充實(shí)實(shí)自己己。正如今今天的的邢臺(tái)臺(tái)，正如今今天的的東南南區(qū)域域，正如今今天的的？？？。每個(gè)時(shí)時(shí)代的的世界界，都都有屬屬于自自己的的世界界之城城。一個(gè)時(shí)時(shí)代的的世界界之城城，永永遠(yuǎn)是是眾人人心目目中的的光榮榮與夢(mèng)夢(mèng)想。?！?.2.2】】項(xiàng)目?jī)r(jià)值體體系-國(guó)際化理解解一次升級(jí)、、一起革命命、一種代代表——這，將將是我們的的聲音！【3.2.3】VI視覺傳傳達(dá)【3.2.5】邢臺(tái)國(guó)際化化社區(qū)的背背景與基礎(chǔ)礎(chǔ)一次升級(jí)、、一起革命命、一種代代表——這，將將是我們的的聲音！東南區(qū)域，，沒有好房房子，這是是邢臺(tái)的理理解我們，在東東南區(qū)域，，創(chuàng)建一個(gè)個(gè)時(shí)代的世世界之城，，永遠(yuǎn)是眾眾人心目中中的光榮與與夢(mèng)想。我們，將是是標(biāo)準(zhǔn)，我我們將是典典范，我們們，將是他他們所膜拜拜的對(duì)象。。調(diào)性與SLOGAN參考【3.4.1】項(xiàng)目調(diào)性與與SLOGAN參考【3.4.2】中糧·祥云國(guó)際社社區(qū)表現(xiàn)力力示意成都。從此微笑涵義內(nèi)斂、、張力十足足的項(xiàng)目精精神內(nèi)核映映射，于平平和中彰顯顯霸氣，于于恬淡間對(duì)對(duì)話世界。。。。InternationalBrandDesignInternationalservicebrandInternationalbrand-orientededucationInternationalclubbrandInternationallandscapeecologyInternationalbusinessconsumerbrandsFinedecoratedinternationalbrand【3.4.1】項(xiàng)目總精神神SLOGAN一個(gè)全新的的人居夢(mèng)想想中糧在祥云云國(guó)際融入入的不僅是是它的品牌牌更多的是用用十八年兢兢兢業(yè)業(yè)的的追求累計(jì)計(jì)而成的品品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)這種品質(zhì)讓讓中糧地產(chǎn)產(chǎn)不斷實(shí)現(xiàn)現(xiàn)夢(mèng)想正是這種品品質(zhì)創(chuàng)造出出超越豪宅宅標(biāo)桿的國(guó)國(guó)際化產(chǎn)品品和生活正是這種品品質(zhì)創(chuàng)造出出卓越輝煌煌的人居價(jià)價(jià)值在祥云國(guó)際際，中糧地地產(chǎn)在不斷斷超越在祥云國(guó)際際，中糧地地產(chǎn)正在營(yíng)營(yíng)造一個(gè)全全球夢(mèng)幻生生活區(qū)在祥云國(guó)際際，正在實(shí)實(shí)現(xiàn)一個(gè)全全新的人居居夢(mèng)想成都心世世界情情外雙楠，三三環(huán)內(nèi)。國(guó)際精工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，城市市都心名邸邸【3.4.1】項(xiàng)目總精神神SLOGAN【備】產(chǎn)品的規(guī)劃劃建議第四部分立面與景觀觀規(guī)劃戶型與景觀觀溢價(jià)設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)品附加值值高層立面要要與周邊形形成明顯差差異化，凸凸顯項(xiàng)目品品質(zhì)與高端端感受，促促進(jìn)銷售基于市場(chǎng)角角度的建議議原則：有有市場(chǎng)驗(yàn)證證的；能體體現(xiàn)項(xiàng)目品品質(zhì)的，促促進(jìn)銷售的的；高層風(fēng)格意意向——尊貴的立面建議1：新古典主主義總體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)追求自自然大氣的的景觀環(huán)境境，通過錯(cuò)錯(cuò)落有致的的建筑布局局形成流動(dòng)動(dòng)的的空間間布局。項(xiàng)項(xiàng)目采用新新古典主義義風(fēng)格，完完美詮釋歐歐洲古典建建筑；超大大園林景觀觀，營(yíng)造細(xì)細(xì)膩浪漫的的南派園林林印象。何為新古典典主義建筑筑？新古典主義義是西方建建筑藝術(shù)現(xiàn)現(xiàn)代變革的的產(chǎn)物。新新古典主義義集成的是是古典主義義及文藝復(fù)復(fù)興建筑根根本上頌揚(yáng)揚(yáng)的是人本本身的美，，在建筑比比例上嚴(yán)格格符合人體體的黃金比比例。這也也是新古典典主義至今今仍就在世世界領(lǐng)域被被廣為采用用、并且不不斷發(fā)展演演變的原因因。新古典主義義高層以標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的三段段式結(jié)構(gòu)造造型，底部部貼磚、上上兩層以面面磚和部分分腰線造型型。何為南派園園林？南派園林始始于唐宋，，盛于明清清。南派園園林精巧的的形式美與與自然大氣氣的現(xiàn)代中中式建筑風(fēng)風(fēng)格相結(jié)合合，兩者形形神兼?zhèn)?，，象征著居居住文明中中超脫的人人生追求，，同時(shí)南派派園林還象象征著與21世紀(jì)“健健康、生態(tài)態(tài)、休閑””的居住理理念，似一一縷清新的的雅韻。講究亭臺(tái)院院落，“于于方寸間見見山水之大大寫意”新古典主義義建筑＋南南派園林＝＝和諧生活活我們的新古古典主義建建筑采用古古典式的三三段式劃分分：頂部錯(cuò)錯(cuò)落有致的的屋頂及檐檐口別具匠匠心的處理理；中部簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔大氣的的比例劃分分；下部細(xì)細(xì)致精密的的細(xì)節(jié)處理理。翹動(dòng)的的檐口，飄飄出的露臺(tái)臺(tái)，精致的的花窗，輕輕松擁有地地中海式的的建筑風(fēng)格格。建筑材材料選擇注注重細(xì)膩的的機(jī)理表現(xiàn)現(xiàn)與色彩的的和諧搭配配；屋頂采采用地中海海式的藍(lán)色色筒瓦，中中段采用米米黃色的面面磚或涂料料，底段采采用咖啡色色石材或面面磚；幾種種色彩巧妙妙搭配，和和諧共處，，勾勒出油油畫般的空空間環(huán)境，，配合牛奶奶咖啡般的的詩(shī)意生活活，勾勒出出動(dòng)人的畫畫卷美景。。參考樣本一一層挑空空大堂與入入口門廊參考樣本銷銷售案場(chǎng)場(chǎng)參考樣本主主景觀湖湖

中式參考樣本景景觀節(jié)點(diǎn)點(diǎn)

花缽和和棧道參考樣本景景觀節(jié)點(diǎn)點(diǎn)

疊水精裝入戶大大堂

入口口大門花花池立面建議2：地中海海風(fēng)格地中海建筑筑風(fēng)格（MediterraneanStyle）閑閑適、、浪漫卻不不乏寧?kù)o是是地中海風(fēng)風(fēng)格建筑所所蘊(yùn)含生活活方式的精精髓所在。。地地中海風(fēng)格格建筑，原原來是特指指沿歐洲地地中海北岸岸沿線的建建筑，特別別是西班牙牙、葡萄牙牙、法國(guó)、、意大利、、希臘這些些國(guó)家南部部沿海地區(qū)區(qū)的住宅。。這些地中中海沿岸的的建筑和當(dāng)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村風(fēng)風(fēng)格的建筑筑相結(jié)合，，產(chǎn)生了諸諸如法國(guó)普普羅旺斯、、意大利托托斯卡納等等地區(qū)的經(jīng)經(jīng)典建筑風(fēng)風(fēng)格。后來來這種建筑筑風(fēng)格融入入歐洲其他他地區(qū)的建建筑特點(diǎn)后后，逐漸演演變成一種種豪宅的符符號(hào)。閑適適、浪漫卻卻不乏寧?kù)o靜的地中海海風(fēng)格建筑筑所蘊(yùn)含的的生活方式式的精髓所所在。長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)的廊廊道，延伸伸至盡頭然然后垂直拐拐彎；半圓圓形高大的的拱門，或或數(shù)個(gè)連接接或垂直交交接；墻面面通過穿鑿鑿或半穿鑿鑿形成鏤空空的景致。。這是地中中海建筑中中最常見的的三個(gè)元素素。地地中海風(fēng)格格的建筑舍舍棄浮華的的石材，用用紅瓦白墻墻營(yíng)造出與與自然合一一的樸實(shí)質(zhì)質(zhì)感。建筑筑外墻的涂涂料經(jīng)過工工匠們一層層層、一遍遍遍的粉刷刷，顏色就就漸漸的沉沉淀下來；；歲月愈久久，顏色愈愈白，味道道愈濃，體體現(xiàn)了一種種傳統(tǒng)的手手藝精神。?！颁伨G”為主主，體現(xiàn)自自然意象和和生態(tài)主題題，以休閑閑小品為點(diǎn)點(diǎn)綴，增加加互動(dòng)空間間公共空間社區(qū)小品通過、景亭亭、廊架、、雕塑等景景觀營(yíng)造出出讓人品味味良久的視視覺層次，，讓花園意意境在生活活中悠然展展開。廣場(chǎng)在營(yíng)造造自然景觀觀的同時(shí)保保留兒童活活動(dòng)場(chǎng)地等等多元功能能，充分融融合現(xiàn)代人人居需求。。產(chǎn)品定位-----景觀建議議水系輔助：：小水系，，以平面加加疊水為主主要形式，，控制成本本。水系——不在于水面面大小，細(xì)細(xì)節(jié)顯示品品質(zhì)規(guī)劃出有故故事的景觀觀體系；水景打造以以平面加小小疊水為主主，控制成成本；景觀建議--鋪裝與水系系的結(jié)合景觀建議--主題雕塑小小品細(xì)節(jié)處理與與整體協(xié)調(diào)調(diào)且極具藝術(shù)術(shù)觀賞效果果……指示系統(tǒng)井蓋處理滲水系統(tǒng)景觀細(xì)節(jié)建建議交通環(huán)線布布置，出入入口人車分分流；同時(shí)時(shí)地庫(kù)入口口和大門主主入口不重重疊。綜合項(xiàng)目定定位，如設(shè)設(shè)地下車位位，建議采采用陽(yáng)光車車庫(kù)的形式式；還應(yīng)注重自自行車位的的充足配置置，同時(shí)將將車棚美化化，融入小小區(qū)景觀中中。地下停車位位地庫(kù)采光庭庭院地庫(kù)側(cè)面采采光地庫(kù)通風(fēng)井井地下車庫(kù)口口人車分流社社區(qū)/陽(yáng)光車位保保障社區(qū)品品質(zhì)自行車棚產(chǎn)品定位———交通組組織建議產(chǎn)品定位———戶型配配比戶型設(shè)計(jì)原原則：1、三室避免免北客廳戶戶型；2、產(chǎn)品以兩兩梯二結(jié)構(gòu)構(gòu)為主；3、一梯兩戶戶，戶型做做到雙南臥臥；4、小高、高高層頂層可可出部分大大平層或躍躍層產(chǎn)品。。戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)品形態(tài)面積區(qū)間套數(shù)比產(chǎn)品類型產(chǎn)品使命溫馨兩居邊戶高層90-10015%剛需產(chǎn)品現(xiàn)金流緊湊三居小高多層110-12040%剛需、剛改產(chǎn)品現(xiàn)金流舒適三居小高多層120-130 30%剛改、改善產(chǎn)品利潤(rùn)貢獻(xiàn)大三居小高多層130-14010%改善產(chǎn)品利潤(rùn)貢獻(xiàn)躍層三/四居頂部戶型140-1505%改善產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)桿

總計(jì)100%“小三室””原則：1.南北通透、全明戶型。布局局緊湊，注注重功能性及舒適性；2.南北雙陽(yáng)臺(tái)臺(tái)（可選做做）、飄窗窗、入戶花花園（可選選做）提供附加值。110㎡，三室兩廳廳入戶花花園明衛(wèi)衛(wèi)飄窗窗緊湊三居戶戶型建議“三室”原原則：1.透廳能臥、全全明戶型，注重重舒適性；2.南北雙陽(yáng)臺(tái)臺(tái)（可選做做）、飄窗窗、入戶花花園（可選選做）提供附加值。130㎡，三室兩兩廳舒適三居居戶型建建議南北雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)可變空間，高性價(jià)比，實(shí)現(xiàn)高配低價(jià)！Loft空間設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)“一家兩天地”高層戶型型的創(chuàng)新新性建議議躍層層LOFT閣閣樓躍層戶型型建議在不影響建建筑風(fēng)格格的前提提下，可將將部分飄飄窗改為為轉(zhuǎn)角觀景景飄窗，將部分分觀景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)改為為270度轉(zhuǎn)角觀觀景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，以增大大采光面面并增強(qiáng)強(qiáng)觀景效效果。270度轉(zhuǎn)角角觀觀景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)轉(zhuǎn)角觀景飄窗選擇性增增設(shè)戶型亮點(diǎn)點(diǎn)建議——附加加值創(chuàng)造造主要針對(duì)對(duì)后續(xù)高高端產(chǎn)品品：可出部分分精裝房房，智能能化家居居立面效果果：首層層、二層層干掛石石材，三三層以上上優(yōu)質(zhì)仿仿石漆。。斷橋鋁合合金窗+LOW-E鍍銀膜低低輻射保保溫玻璃璃：隔音音良好并并且節(jié)省省能耗。。精裝大堂堂：智能能直達(dá)電電梯，建建議業(yè)主主專屬通通道，增增強(qiáng)私密密性與安安全感。。斷橋鋁合金窗+LOE-E鍍銀膜低輻射保溫玻璃入戶大堂汽車大堂雙大堂示意圖產(chǎn)品定位位——附附加值創(chuàng)造全地下車車庫(kù)設(shè)計(jì)計(jì)—入口口地庫(kù)出出入口入戶大堂堂—（最最好是挑挑空2層層）和公公共空間間精裝修修水景觀系系—入口口硬質(zhì)水水景觀帶帶和至少少一個(gè)中中央景觀觀湖緩坡屋頂頂—頂層層躍式觀觀景閣樓樓一層院落落、入戶戶花園、、帶上下下水的露露臺(tái)會(huì)所項(xiàng)目營(yíng)銷銷執(zhí)行計(jì)計(jì)劃第五部分分銷售任務(wù)務(wù)與分解解項(xiàng)目營(yíng)銷銷總綱階段性分分解動(dòng)作作營(yíng)銷費(fèi)用用預(yù)算戰(zhàn)略層面面戰(zhàn)術(shù)層面面首期登場(chǎng)場(chǎng)，以建建立區(qū)域域首領(lǐng)地地位形象象為目標(biāo)標(biāo)，形成成客戶認(rèn)認(rèn)可以區(qū)域領(lǐng)領(lǐng)袖的傲傲然地位位，自然然吸納客客群系統(tǒng)化提提升與明明晰對(duì)于于項(xiàng)目““國(guó)際化化生活””這一核核心價(jià)值值的理解解，并以以此指導(dǎo)導(dǎo)推廣工工作的方方向占領(lǐng)概念念高度，，塑造明明星姿態(tài)態(tài)，充分分發(fā)揮規(guī)規(guī)模和區(qū)區(qū)域領(lǐng)軍軍優(yōu)勢(shì)以以擴(kuò)大影影響力聚合資源源，積累累勢(shì)能，，以情景景式銷售售的表象象壓制客客群細(xì)化執(zhí)行行工作，，在保持持項(xiàng)目品品牌調(diào)性性的前提提下更適適應(yīng)邢臺(tái)臺(tái)東南區(qū)區(qū)域本地地市場(chǎng)在結(jié)合本本地市場(chǎng)場(chǎng)的情況況下對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)的進(jìn)一一步完善善與品質(zhì)質(zhì)提升【5.2.1】】項(xiàng)目營(yíng)銷銷目標(biāo)圈內(nèi)的傳傳播源頭頭最典型意意向領(lǐng)袖袖慕名而來來加深印印象充分體驗(yàn)驗(yàn)產(chǎn)生好好感話題營(yíng)銷銷的初始始點(diǎn)低成本達(dá)達(dá)成覆蓋蓋度業(yè)界傳播播與圈層層傳播樹立差異異化的形形象不斷聚集集提升人人氣引導(dǎo)與預(yù)設(shè)傳播在前主動(dòng)關(guān)注與報(bào)道在后充分利用客戶資源整合與培養(yǎng)服務(wù)商利用已有有資源平平臺(tái)實(shí)現(xiàn)增值值服務(wù)內(nèi)內(nèi)容*涉及企業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略*獨(dú)特現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氛圍同步國(guó)際際生活最大限度度整合資資源，用用綜合傳傳播途徑徑引發(fā)主主動(dòng)探索索工作路徑徑【5.2.3】】項(xiàng)目營(yíng)銷銷工作路路徑業(yè)內(nèi)口碑碑輿論影響響現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)驗(yàn)渠道覆蓋蓋【5.2.4】】項(xiàng)目營(yíng)銷銷重點(diǎn)工工作營(yíng)銷中心心/會(huì)所景觀展示示區(qū)樣板房設(shè)計(jì)原則則：高大大上、趣趣味性、、科技性性體驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷看樓通道樣板間會(huì)所式營(yíng)銷中心心景觀示范范區(qū)一期產(chǎn)品品，高層臨道道自然圍圍合，有有條件打造景觀觀首開區(qū)區(qū)，增強(qiáng)強(qiáng)客戶的的現(xiàn)場(chǎng)體體驗(yàn)感。。關(guān)鍵在細(xì)節(jié)由于本項(xiàng)項(xiàng)目定位位于區(qū)域域領(lǐng)軍產(chǎn)產(chǎn)品，因因此將我我們項(xiàng)目目的客群群訴求調(diào)調(diào)性與他他們的影影響力進(jìn)進(jìn)行對(duì)位位，從而而拉高項(xiàng)項(xiàng)目的高高品質(zhì)調(diào)調(diào)性，讓讓本案成成為真正正的“國(guó)國(guó)際化高高品質(zhì)大大宅首選選”。對(duì)對(duì)于這部部分客群群，我們們以打擊擊意見領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者、、以家庭庭為單位位關(guān)注、、重視客客群修為為、投客客群之所所好、對(duì)對(duì)細(xì)節(jié)的的極致把把握等方方面入手手，在渠渠道、活活動(dòng)立意意、創(chuàng)意意點(diǎn)等多多方位求求變，最最大化推推廣影響響力與客客群的對(duì)對(duì)位，以以巨鹿絕絕無僅有有的壓倒倒性影響響力訴求求，打擊擊邢臺(tái)東東南區(qū)住住宅市場(chǎng)場(chǎng)鏈的客客群。以全面深深入的研研究，我我們得出出了以下下推廣原原則：1、心智競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)在與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手絕絕對(duì)價(jià)值值差別不不大的前前提下，，我們要要迅速跨跨越，在在消費(fèi)者者心中種種下深厚厚的項(xiàng)目目印記。。贏得市市場(chǎng)的不不僅僅是是拼產(chǎn)品品、拼價(jià)價(jià)格或服服務(wù)，而而更是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)標(biāo)客群的的心智選選擇，推推廣必須須使項(xiàng)目目（產(chǎn)品品）躍過過眾多競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者快快速進(jìn)入入目標(biāo)客客群心智智，占據(jù)據(jù)心智優(yōu)優(yōu)勢(shì)位置置，以此此才能迅迅速拉動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)。。2、站位區(qū)隔紅海之中，面面對(duì)著同類價(jià)價(jià)值賣點(diǎn)訴求求的比拼，只只有以獨(dú)特的的站位奠定了了本身生而不不同的唯一性性，以高出其其他對(duì)手的站站位來區(qū)隔化化市場(chǎng)，方可可在競(jìng)爭(zhēng)中占占得先機(jī)，處處于優(yōu)勢(shì)地位位。3、擁有標(biāo)準(zhǔn)制制定的話語(yǔ)權(quán)權(quán)在市場(chǎng)中以項(xiàng)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，，制定標(biāo)準(zhǔn)無無疑就是制定定游戲規(guī)則，，同時(shí)，項(xiàng)目目的每一個(gè)特特點(diǎn)都將在標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)制定的同同時(shí)具有其唯唯一性和先入入為主的深刻刻印記，同時(shí)時(shí)讓項(xiàng)目先人人一步擁有實(shí)實(shí)體化區(qū)隔優(yōu)優(yōu)勢(shì)。4、注重事實(shí)影影響力將項(xiàng)目賣點(diǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為事實(shí)沖沖擊，與客群群進(jìn)行影響力力對(duì)位。推廣廣不是文字游游戲與絢麗畫畫面的組合，，對(duì)于高端人人群而言，只只有推廣中的的事實(shí)影響力力能夠更好地地對(duì)位其消費(fèi)費(fèi)心態(tài)，從而而促進(jìn)營(yíng)銷。。5、推廣的立體體化運(yùn)轉(zhuǎn)快速蓄客，緊緊湊的營(yíng)銷節(jié)節(jié)奏，要求我我們必須以立立體化的推廣廣全力展開才才能最大化實(shí)實(shí)現(xiàn)我們的營(yíng)營(yíng)銷目標(biāo)。根據(jù)以上推廣廣原則，制定定以下推廣綱綱線——第三階段第一階段第四階段階段：形象