xx房地產(chǎn)商業(yè)部分招商手冊(cè)基本素材

無(wú)憂商務(wù)網(wǎng)共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理無(wú)憂商務(wù)網(wǎng)共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理無(wú)憂商務(wù)網(wǎng)共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理無(wú)憂商務(wù)網(wǎng)共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理無(wú)憂商務(wù)網(wǎng)共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理無(wú)憂商務(wù)網(wǎng)共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)卓越管理萬(wàn)科·運(yùn)河?xùn)|1號(hào)商業(yè)部分招商手冊(cè)基本素材前言萬(wàn)科·運(yùn)河?xùn)|1號(hào)是由中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司第一品牌——萬(wàn)科地產(chǎn)東莞萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司精心打造的全新商住型項(xiàng)目。項(xiàng)目位于東莞市南城區(qū)運(yùn)河經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域，分別與南城區(qū)政府、東莞海關(guān)等行政機(jī)關(guān)相鄰，同時(shí)項(xiàng)目周邊聚集了如家樂(lè)福、吉之島、百佳、中華美味食街等大型零售商家及特色街區(qū)。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目地理位置圖項(xiàng)目住宅及公寓戶數(shù)約2000戶，是未來(lái)運(yùn)河經(jīng)濟(jì)帶現(xiàn)有最大的住宅項(xiàng)目。另外項(xiàng)目還擁有17,000平方米的商業(yè)特色街區(qū)，該特色街區(qū)將與住宅項(xiàng)目相分離，形成獨(dú)立形式。該項(xiàng)目的商業(yè)部分，采用保留原由項(xiàng)目位置建筑及文脈特征，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)代商業(yè)的建筑特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)置，使消費(fèi)者在消費(fèi)的同時(shí)又享受了項(xiàng)目帶給人們與眾不同的文化品位特色。使項(xiàng)目成為目前東莞市最具特色的商業(yè)街區(qū)。（配項(xiàng)目設(shè)置效果圖）一、東莞市商業(yè)發(fā)展概況東莞市商業(yè)發(fā)展進(jìn)程縱觀東莞的商業(yè)發(fā)展，可以說(shuō)經(jīng)歷了三個(gè)階段，三種商業(yè)層次的變革。第一個(gè)階段：是改革開(kāi)放后的上個(gè)世紀(jì)，東莞憑借毗鄰香港的地緣優(yōu)勢(shì)，充分利用“三來(lái)一補(bǔ)”的機(jī)遇承接前者的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，連續(xù)20多年GDP年均增長(zhǎng)20％多，直到綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國(guó)地級(jí)市中居于首位，進(jìn)出口總值在全國(guó)大中城市中亦居前列，從一個(gè)農(nóng)業(yè)縣一躍成為有著強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的地級(jí)市。第二個(gè)階段：是自2001年以來(lái)，為了解決城市發(fā)展中的深層次矛盾，東莞開(kāi)始了新一輪的城市化進(jìn)程。其中，政府斥資500億提前兩年著手打造東莞未來(lái)的新城市中心區(qū)，2001年9月貫穿東莞東部的城市大道，更標(biāo)志著一場(chǎng)浩大的新造城運(yùn)動(dòng)拉開(kāi)帷幕。在此背景下，東莞的商業(yè)得到了迅速發(fā)展。第三個(gè)階段：隨著珠三角城市格局的變化，今天的東莞在第二個(gè)階段方興未艾的同時(shí)，又迎來(lái)了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的第三個(gè)階段，即所謂打“區(qū)域牌”的城市運(yùn)營(yíng)時(shí)期。這時(shí)東莞的歷史使命和城市地位都發(fā)生了根本的變化——東莞不僅是作為世界加工業(yè)基地，更是珠三角的東莞，是粵港一體化的東莞，甚至是泛珠三角乃至中國(guó)和全球經(jīng)濟(jì)大融合中的東莞。隨著東莞的城市定位從世界加工廠到國(guó)際制造業(yè)名城，從出口加工基地到區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市的轉(zhuǎn)變，隨著這一時(shí)期城市的發(fā)展更注重城市在區(qū)域中的地位，所承擔(dān)的功能和作用，以及更加積極地融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化之中，商業(yè)作為城市化的推動(dòng)力作用日益明顯。東莞市主城區(qū)商圈從東莞市主城區(qū)商圈發(fā)展的現(xiàn)狀分析，目前主要可分為四大商圈，包括：老商業(yè)發(fā)展中心商圈——以東縱大道為主軸線，東湖廣場(chǎng)、地王國(guó)際廣場(chǎng)、威尼斯商業(yè)中心、銀座商業(yè)中心、盈鋒廣場(chǎng)、美新家居中心、光輝家居中心等連成一體，總營(yíng)業(yè)面積接近100萬(wàn)平方米，是東莞最成熟的老商業(yè)發(fā)展中心；東城大道商圈——東城大道商圈一帶集中了多個(gè)中高檔樓盤(pán)，商圈已見(jiàn)雛形，從雍華庭到星河傳說(shuō)，整條東城中路是東莞新商業(yè)物業(yè)最集中的一條路，其中星河傳說(shuō)正在建造的大型百貨商城已成為外商及置業(yè)者追逐熱點(diǎn)；萬(wàn)江商圈——以麥德龍、80萬(wàn)平方米的華南MALL為代表，正構(gòu)建一個(gè)集旅游觀光、休閑購(gòu)物、商貿(mào)物流于一體的新商圈；東莞大道商圈——以70萬(wàn)平方米的第一國(guó)際為代表的東莞大道商圈，則致力于打造集商業(yè)中心、商務(wù)中心、行政中心、生活中心、文化中心于一體的新商圈。從項(xiàng)目所處的位置分析，項(xiàng)目正處于老商業(yè)發(fā)展中心商圈與東城大道商圈的中間點(diǎn)，地理位置優(yōu)越。從項(xiàng)目的地理分析，主要有以下幾點(diǎn)：隨著東莞整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城區(qū)范圍的迅速擴(kuò)大，本項(xiàng)目所在地正日益成為東莞城市發(fā)展的“重心”地帶，與各城區(qū)中心地帶的距離幾乎相等，與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)距離較近，且交通條件較好，必將成為城市發(fā)展的優(yōu)先地段。消費(fèi)群最大化，由于項(xiàng)目位于兩大商圈的中間點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目消費(fèi)群商圈跨越，形成項(xiàng)目消費(fèi)群的最大化；帶動(dòng)效應(yīng)明顯，由于東莞大道商圈是目前東莞市全力打造最具高檔化的商圈，其整個(gè)商業(yè)構(gòu)造及消費(fèi)群上都會(huì)趨向于高檔、年輕、時(shí)尚化；項(xiàng)目由于地理上的因素，所對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展具有較明顯的帶動(dòng)作用。項(xiàng)目自身位置具有優(yōu)越性，項(xiàng)目地處東莞市的母親河——運(yùn)河旁，隨著該河段治理的完成，河岸風(fēng)光將進(jìn)一步呈現(xiàn)魅力所在，進(jìn)而形成項(xiàng)目不可取代的自然環(huán)境及地理優(yōu)勢(shì)。二、項(xiàng)目消費(fèi)群及消費(fèi)能力測(cè)算五大高端消費(fèi)群、鼎立支持項(xiàng)目發(fā)展目周邊2-3公里近10萬(wàn)的高端消費(fèi)群——該部分消費(fèi)群以家庭消費(fèi)為主，年齡介乎25—45歲之間，整體消費(fèi)能力較高，對(duì)于大型中式酒樓及特色餐飲的消費(fèi)需求較大。2、行政機(jī)關(guān)單位公務(wù)消費(fèi)——該部分消費(fèi)群的消費(fèi)能力較高，并對(duì)產(chǎn)品的消費(fèi)檔次、特色要求較高，消費(fèi)類(lèi)型主要包括公務(wù)接待、公務(wù)員個(gè)人消費(fèi)等。3、商務(wù)消費(fèi)群——指酒店商務(wù)接待，預(yù)計(jì)項(xiàng)目周邊年商務(wù)客流量約在26萬(wàn)左右，該部分消費(fèi)群具有消費(fèi)高的消費(fèi)能力，同時(shí)在品位、檔次及特色要求也相對(duì)較高，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展也將起到一定的積極作用。4、白領(lǐng)消費(fèi)群——指項(xiàng)目周邊商務(wù)寫(xiě)字樓上班人士、該部分以年輕人消費(fèi)群體為主，年齡段介乎23—35歲之間；該部分消費(fèi)群具有較高的消費(fèi)能力；對(duì)于年輕、時(shí)尚化的消費(fèi)項(xiàng)目具有較高的需求量（酒吧、時(shí)尚概念餐飲等）。5、業(yè)務(wù)類(lèi)消費(fèi)群——該部分消費(fèi)群是指進(jìn)入項(xiàng)目周邊事業(yè)單位、商務(wù)機(jī)構(gòu)辦事消費(fèi)群，包括商務(wù)洽談人士、公務(wù)人士等根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目未來(lái)的高端消費(fèi)群數(shù)量將超過(guò)15萬(wàn)人，這將有力的支持項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展。搶占每年38億元餐飲、休閑娛樂(lè)消費(fèi)大市場(chǎng)三大城區(qū)，人口總量約75萬(wàn)（包括非常住人口）；2005年一季度，市民外出就餐及休閑娛樂(lè)支出額約在1,275元。根據(jù)以上數(shù)據(jù)推論：2005年?yáng)|莞市市民外出就餐及休閑娛樂(lè)的總支出額將達(dá)到38億元人民幣以上，如果本項(xiàng)目占據(jù)其中的8%市場(chǎng)分額，則每年項(xiàng)目將達(dá)到3億元人民幣的營(yíng)業(yè)額。綜合以上數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，本項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額1,500元/每月每平方米。（具體商家經(jīng)營(yíng)案目前還未有進(jìn)行東莞商家訪談，暫時(shí)無(wú)法提供，待東莞商家梳理、訪談期方可給出）三、解構(gòu)產(chǎn)品（項(xiàng)目特色）業(yè)態(tài)組合特色項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)定位為以餐飲、休閑娛樂(lè)為主，以突出項(xiàng)目體驗(yàn)式餐飲、休閑娛樂(lè)模式為特色。使項(xiàng)目在規(guī)模及經(jīng)營(yíng)特色上打造目前東莞市真正意義上的首席餐飲、休閑娛樂(lè)MALL！業(yè)態(tài)概念餐廳中式商務(wù)酒樓中式海鮮酒樓量販?zhǔn)終TV酒吧/咖啡/西餐國(guó)際特色餐飲國(guó)內(nèi)特色餐飲其他配套建筑面積/㎡1797204512381957218112421950——商戶要求具有時(shí)尚及概念化特色連鎖大型餐飲經(jīng)營(yíng)企業(yè)著名中式高檔商務(wù)連鎖酒樓著名中高檔粵式海鮮連鎖酒樓著名大型中高檔連鎖KTV經(jīng)營(yíng)商戶咖啡廳、各種類(lèi)型特色酒吧、西餐、茶藝等日本料理、韓國(guó)料理、東南亞美食、法國(guó)、意大利餐廳等粵、湘、川、淮、揚(yáng)、京等各大菜系知名連鎖酒樓超市、美容美發(fā)、SPA、面包店等（配美食圖片）建筑設(shè)設(shè)計(jì)特色萬(wàn)科·運(yùn)河1號(hào)商業(yè)項(xiàng)目以保留原由項(xiàng)目位置建筑及文脈特征，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)代商業(yè)的建筑特點(diǎn)，形成獨(dú)具一格的現(xiàn)代商業(yè)特色。使消費(fèi)者在消費(fèi)的同時(shí)又享受了項(xiàng)目帶給人們與眾不同的文化品位特色。（配項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)效果圖）七十年產(chǎn)權(quán)商業(yè)，實(shí)屬旺鋪中罕見(jiàn)的精品；二樓大鋪均配設(shè)獨(dú)立升降電梯及走梯，獨(dú)立交通系統(tǒng)創(chuàng)造良好經(jīng)營(yíng)條件；二樓大鋪層高達(dá)6米以上，落地玻璃營(yíng)造出色休閑環(huán)境；整體商業(yè)采用曲徑通幽的園林式布局，打破傳統(tǒng)休閑型商業(yè)概念，富于現(xiàn)代文化特色；園林特色（待定）四、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，與經(jīng)營(yíng)管理者的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)與投入力量有很大的關(guān)系，萬(wàn)科物業(yè)有二十年房地產(chǎn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，挾四季花城商業(yè)待、金色家園商業(yè)、萬(wàn)科城風(fēng)情步行街等精品商業(yè)項(xiàng)目的管理實(shí)踐，已成長(zhǎng)為國(guó)內(nèi)一流的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，擁有一支專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，必將成為美好經(jīng)營(yíng)前景的有力保障。經(jīng)營(yíng)管理措施：措施一：………………（視未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理具體安排）五、萬(wàn)科品牌效應(yīng)萬(wàn)科作為中國(guó)知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，近幾年來(lái)開(kāi)發(fā)了許多的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)類(lèi)型主要以住宅和商業(yè)為主，開(kāi)創(chuàng)了如城市花園、四季花城等知名住宅項(xiàng)目。就商業(yè)而言，萬(wàn)科在商業(yè)領(lǐng)域也得到了快速的發(fā)展，依托萬(wàn)科品牌效應(yīng)，其商業(yè)項(xiàng)目在招商及銷(xiāo)售方面也得到了較好的效果。萬(wàn)科四季花城商業(yè)街成為整體項(xiàng)目成功的關(guān)鍵點(diǎn)之一，不但為社區(qū)解決了商業(yè)配套的問(wèn)題，也成為其假日風(fēng)格的點(diǎn)睛之筆，其市場(chǎng)影響極為深遠(yuǎn)，引起了大范圍的效仿。萬(wàn)科金色家園亦以其規(guī)?；L(fēng)格化的特色為基礎(chǔ)，不但成為景田片區(qū)的商業(yè)中心，同時(shí)也帶動(dòng)了景田片區(qū)整體商業(yè)的升級(jí)。深圳萬(wàn)科城·風(fēng)情步行街，項(xiàng)目可銷(xiāo)售鋪位為181間，總建筑面積為12,000平方米，其中項(xiàng)目銷(xiāo)售認(rèn)籌第一天就有270多個(gè)進(jìn)行登記認(rèn)籌，認(rèn)籌場(chǎng)面十分之火爆。從認(rèn)籌者的調(diào)查顯示，將近