8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

遼寧海城國資土地評估有限公司地址：海城市興海大街10號(hào)郵編：114200電話：3205699估價(jià)報(bào)告剩余法評估案例——南臺(tái)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造3期工程國有土地使用權(quán)出讓價(jià)值評估項(xiàng)目背景：海城市土地儲(chǔ)備中心擬將位于海城市南臺(tái)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造3期住宅項(xiàng)目用地對外公開拍賣，委托我所對其公開市場價(jià)值進(jìn)行評估。委估宗地《土地使用和規(guī)劃條件》如下：宗地用途為住宅，規(guī)劃容積率大于等于1.7--2，建筑密度小于30%，建筑限高小于25米，綠地率25%，建筑后退紅線距離主干路大于15米，次干路大于5米。評估基準(zhǔn)日為2008年9月25日。一、地價(jià)影響因素分析一般因素：（略）（二）區(qū)域因素：待估宗地處于海城市南臺(tái)鎮(zhèn)。南臺(tái)鎮(zhèn)，地處海城市北5公里處。轄２３個(gè)行政村，總面積９５平方公里，總?cè)丝冢担比f。南臺(tái)鎮(zhèn)是遼寧省綜合體制改革試點(diǎn)鎮(zhèn)，是北方最大的箱包生產(chǎn)、加工、銷售集散地。南臺(tái)鎮(zhèn)是全國小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)，是遼寧省唯一的小城鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)桿鎮(zhèn)。城區(qū)已初步形成了商貿(mào)開發(fā)區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、外商投資服務(wù)區(qū)、文化娛樂區(qū)和住宅開發(fā)區(qū)的新格局。1、交通條件：南臺(tái)鎮(zhèn)交通極為便利，沈大高速公路、哈大公路、中長鐵路貫穿境內(nèi)，并且中長鐵路在南臺(tái)設(shè)立分站，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)設(shè)有8條公交線路通往城鄉(xiāng)各地，便利的交通為本地市民出行提供了可靠的保障。2、基礎(chǔ)設(shè)施完善度：基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施完善度：主要指區(qū)域內(nèi)給水、排水、郵電、供電、道路及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度。時(shí)至估價(jià)期日，南臺(tái)鎮(zhèn)城區(qū)已在3平方公里范圍內(nèi)全面實(shí)現(xiàn)"六通一平"（供水、排水、供電、通暖、通訊、道路，一平"指地自然平整）。即估價(jià)對象土地區(qū)域范圍內(nèi)道路通暢，形成了供電、供水、和排水體系，供電、供水和排水網(wǎng)絡(luò)，已開通有中國電信、中國移動(dòng)、中國聯(lián)通等固定電話及移動(dòng)電話，電信寬帶已建成網(wǎng)絡(luò)，電信資源充足，電信通訊線路以地下管線為主，輔以架空線路，通訊線路暢通；3、公用設(shè)施完善度：南臺(tái)鎮(zhèn)內(nèi)擁有南臺(tái)箱包大市場\德箱包市場等商業(yè)購物中心；距南臺(tái)鎮(zhèn)政府北行200米，在方園300米范圍內(nèi)布著稅務(wù)局南臺(tái)分局、海城電信局南臺(tái)分所、全市商業(yè)、農(nóng)業(yè)、農(nóng)村合作信用社均在此設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，南臺(tái)醫(yī)院，南臺(tái)高級中學(xué)均設(shè)于本區(qū)域。4區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況南臺(tái)鎮(zhèn)是遼寧省綜合體制改革試點(diǎn)鎮(zhèn)，是全國小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)，是遼寧省唯一的小城鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)桿鎮(zhèn)。城區(qū)已初步形成了商貿(mào)開發(fā)區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、外商投資服務(wù)區(qū)、文化娛樂區(qū)和住宅開發(fā)區(qū)的新格局。南臺(tái)鎮(zhèn)居住類物業(yè)的購買者多半以南臺(tái)鎮(zhèn)居民為主。還有由于南臺(tái)箱包市場輻射效應(yīng)，全國各地特別是從事箱包業(yè)的客商來南臺(tái)鎮(zhèn)投資置業(yè)現(xiàn)象已明顯增長，特別是近年來，外市縣來南臺(tái)海投資置業(yè)的個(gè)人投資者增長極快。近兩年來，隨著個(gè)人資本的增長及投資理念的興起，個(gè)人購買住宅用于出租或轉(zhuǎn)手出售的現(xiàn)象越來越突出，特別是箱包市場周邊房、學(xué)區(qū)房極為暢銷。5、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度：水環(huán)境質(zhì)量：南臺(tái)鎮(zhèn)境內(nèi)主要河流為五道河，水質(zhì)狀況較好，符合國家地面水三類水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)海城市環(huán)境監(jiān)測站監(jiān)測，此河流主要污染物：化學(xué)耗氧量20.6mg/l,氨氮0.33mg/l,懸浮物38.3mg/l；五道河主要污染物：化學(xué)耗氧量16.3mg/l,氨氮3.9mg/l,懸浮物16.1mg/l。大氣環(huán)境質(zhì)量：據(jù)海城市環(huán)境監(jiān)測站監(jiān)測：南臺(tái)值大氣環(huán)境質(zhì)量如下：二氧化硫年日均值為0.07mg/m3,較去年下降3%，接近一級標(biāo)準(zhǔn)，總懸浮顆粒物年日均值為0.26mg/m3,符合國家二級標(biāo)準(zhǔn)。氮氧化物年日均值為0.04mg/m3,好于國家一級標(biāo)準(zhǔn)。以上數(shù)據(jù)表明南臺(tái)鎮(zhèn)大氣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)于國家二級標(biāo)準(zhǔn)。綜上委估宗地所處區(qū)域環(huán)境質(zhì)量較好。（三）個(gè)別因素：1、位置：地處海城市南臺(tái)鎮(zhèn)中心西區(qū)。2、宗地面積：待估宗地面積30000平方米，對規(guī)劃使用無影響。3、宗地形狀：待估宗地形狀為矩形，較規(guī)則，對開發(fā)布局無影響。4、宗地日照通風(fēng)采光：相鄰地塊為辦公樓，日照、通風(fēng)、采光較好。5、城市規(guī)劃限制：根據(jù)現(xiàn)行城市規(guī)劃為住宅，本評估設(shè)定為住宅。6、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件：委估宗地為素地，尚未開發(fā)。7、與商用設(shè)施及公益設(shè)施接近程度：距估價(jià)對象方園1000米范圍內(nèi)，有儲(chǔ)蓄所、醫(yī)院、初中、高中、小學(xué)等學(xué)校等教育機(jī)構(gòu)、電信營業(yè)廳、農(nóng)貿(mào)市場等，公用設(shè)施完善度較好。8、地上建筑物：為待開發(fā)土地，無地上物。9、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度委估宗地周邊為擬開發(fā)住宅樓，暫無綠化帶等景觀設(shè)施，無危險(xiǎn)設(shè)施及污染源，無水源污染及空氣污染,環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度好10、土地使用年限：設(shè)定使用年限70年二、地價(jià)定義：根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場勘察及本評估目的特點(diǎn)，估價(jià)對象設(shè)定用途為住宅，設(shè)定土地使用年限為70年，設(shè)定容積率為1.8，設(shè)定開發(fā)程度為宗地外六通（通上水、通下水、通暖、通路、通電、通訊），宗地內(nèi)場地平整，評估目的為收購價(jià)格，土地取得方式為國有出讓，估價(jià)基準(zhǔn)日為2008年9月25日的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。三、估價(jià)方法《估價(jià)對象為待開發(fā)土地，具備詳盡土地利用規(guī)劃，估價(jià)對象所處區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)、交易市場活躍，且委估宗地可供參照，故選用剩余法進(jìn)行估價(jià)。四、估價(jià)過程待估宗地內(nèi)所建設(shè)的住宅用房與周圍環(huán)境比較協(xié)調(diào)，也符合城市規(guī)劃的要求，可認(rèn)為該地塊處于有效使用狀態(tài)。南臺(tái)鎮(zhèn)內(nèi)與待估宗地所處區(qū)域相類似的住宅用房較多，并已銷售或正在銷售，售價(jià)比較容易確定。鑒于所處區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)育較好，房地產(chǎn)總價(jià)較易確定，故該方法較為適用，本次評估采用動(dòng)態(tài)剩余法。（一）、估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)根據(jù)委估宗地《土地使用和規(guī)劃條件》，委估宗地土地利用如下：容積率大于等于2，建筑密度小于25%，商住比大于20%，建筑限高小于100米，綠地率30%，建筑退紅線距離主干路大于15米，次干路大于5米，機(jī)動(dòng)車泊位大于0.5/100平。1.房地產(chǎn)售價(jià)的確定根據(jù)對南臺(tái)鎮(zhèn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查分析，結(jié)合與待估宗地所在區(qū)域相類似的項(xiàng)目如新華園、金山四季花城、綠都園等，經(jīng)市場調(diào)查選擇三個(gè)樓盤，詳見下表：樓盤名稱位置價(jià)位金山四季花城委估宗地西側(cè)售價(jià)1800-2200元/平方米綠都園委估宗地東側(cè)售價(jià)1700-2000元/平方米新華園委估宗地南側(cè)售價(jià)1850-2150元/平方米考慮到待估宗地區(qū)位條件及該區(qū)域的發(fā)展前景，同時(shí)考慮到建筑物建筑標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)配套設(shè)施及未來房地產(chǎn)市場狀況。確定該項(xiàng)目平均售價(jià)為1900元/平方米。根據(jù)同類項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，確定建設(shè)周期為2年。房屋銷售在建成后需持續(xù)一段時(shí)間，經(jīng)過對該項(xiàng)目特點(diǎn)的分析，確定該項(xiàng)目在完全建成后1年內(nèi)全部售出，確定銷售進(jìn)程如下表：銷售時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)行1年項(xiàng)目進(jìn)行2年項(xiàng)目進(jìn)行3年銷售比例50%80%100%以上均為建成后的價(jià)格，應(yīng)將其折算到估價(jià)期日，一至三年期貸款利率為7.74%，考慮必要的融資費(fèi)用，本報(bào)告折現(xiàn)率按8.0%計(jì)，銷售單價(jià)確定及折現(xiàn)計(jì)算如下：銷售均價(jià)：1950元/平方米。售價(jià)折現(xiàn)值=1×｛50%×(1+8.0%)-0.5+30%×(1+8.0%)-1.5+20%×(1+8.0%)-2.5]｝＝1,781元/平方米2.需投入的建安費(fèi)及有關(guān)費(fèi)用估算⑴建安及配套工程費(fèi)該項(xiàng)費(fèi)用包括擬建建筑的建安工程費(fèi)及配套管網(wǎng)、道路、綠化等相關(guān)工程費(fèi)。根據(jù)遼寧省建筑工程定額及參照南臺(tái)鎮(zhèn)同類結(jié)構(gòu)房屋建筑及裝修費(fèi)用水平，結(jié)合評估地塊建筑物建筑標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)期日的建材市價(jià)水平確定建安工程費(fèi)用為900元/平方米。安裝及配套費(fèi)用，包括水、電、消防、弱電、綠化、道路、小區(qū)等平均為200元/平方米（建筑面積）。建設(shè)工期為2年，假設(shè)第一年資金投入50%，第二年資金投入50%，則該項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算及折現(xiàn)如下：建安及配套工程費(fèi)為1,100元/平方米工程費(fèi)折現(xiàn)值=1,100×[50%×(1+8.0%)-0.5+50%×(1+8.0%)-1.5]=1,019元/平方米⑵專業(yè)費(fèi)用根據(jù)我市同類房地產(chǎn)開發(fā)投資情況，專業(yè)費(fèi)包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理及顧問等費(fèi)用，平均為建安成本的3～5%，本次評估專業(yè)費(fèi)用率取4%，即專業(yè)費(fèi)＝建安及配套工程費(fèi)×專業(yè)費(fèi)費(fèi)率＝1,019元/平方米×4%＝41元/平方米⑶管理費(fèi)根據(jù)我市同類房地產(chǎn)開發(fā)投資情況及現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，管理費(fèi)按建安成本的3%計(jì)，即管理費(fèi)＝建安及配套工程費(fèi)×管理費(fèi)費(fèi)率＝1,019元/平方米×3%=31元/平方米⑷其它不可預(yù)見費(fèi)該項(xiàng)按建安成本2%計(jì)，按建安成本折現(xiàn)算法，不可預(yù)見費(fèi)折算現(xiàn)值為20元/平方米。⑸利息因售價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)及各項(xiàng)收費(fèi)在動(dòng)態(tài)計(jì)算中均已考慮了時(shí)間因素，利息已包含在內(nèi)，此處不再重復(fù)計(jì)算。⑹利潤此處利潤按稅前投資利潤率計(jì)算。結(jié)合我市同類房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，該類項(xiàng)目，公建投資利潤率為15%，即利潤=(地價(jià)+建安及配套工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+各項(xiàng)收費(fèi)+管理費(fèi))×利潤率=166+15%×地價(jià)⑺稅金待估宗地屬其他商服用地，按南臺(tái)鎮(zhèn)現(xiàn)行規(guī)定，當(dāng)前開發(fā)建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生的稅費(fèi)為營業(yè)稅(含城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi))，營業(yè)稅為房屋售價(jià)的5.55%，即稅金=房屋售價(jià)×5.55%=1,781元/平方米×5.55%=98元/平方米⑻銷售費(fèi)用根據(jù)南臺(tái)鎮(zhèn)同類房地產(chǎn)銷售狀況，銷售費(fèi)用平均占售價(jià)的3%～4%，本次評估銷售費(fèi)率取3%，即銷售費(fèi)用＝房屋售價(jià)×銷售費(fèi)率＝1,781元/平方米×3%=53元/平方米3.地價(jià)計(jì)算剩余法計(jì)算地價(jià)的公式為：樓面地價(jià)＝(售價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－管理費(fèi)－不可預(yù)見費(fèi)－利息－利潤－稅金－銷售費(fèi)用)將各有關(guān)參數(shù)代入上式得：樓面地價(jià)≈30