房地產(chǎn)投資計(jì)劃書

房地產(chǎn)投資計(jì)劃書（賀軍20126475）一．宏觀市場環(huán)境介紹(一）宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)形勢好于2012年,政策調(diào)控堅(jiān)持從緊取向宏觀經(jīng)濟(jì)方面：“穩(wěn)增長”政策效果已顯，“十二五規(guī)劃”、“十八大"報(bào)告均提出明確的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，“中央經(jīng)濟(jì)工作會議”繼續(xù)強(qiáng)調(diào)2013年“穩(wěn)中求進(jìn)”基調(diào)，經(jīng)濟(jì)和物價(jià)環(huán)境向好，貨幣政策方面，根據(jù)“中央經(jīng)濟(jì)工作會議”定調(diào),2013年將保持穩(wěn)健取向，新增貨幣量和貨款略有增長,為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)帶來利好,房地產(chǎn)調(diào)控政策方面,處于正常平穩(wěn)過渡和房價(jià)漲幅擴(kuò)大的擔(dān)憂，中央將繼續(xù)從緊取向，抑制投機(jī)和支持保護(hù)合理需求的政策大方向不變.（二）市場趨勢：整體市場好于2012年，去年增速前高后低從經(jīng)濟(jì)環(huán)境基本向好的背景下,預(yù)計(jì)2013年整體市場好于2012年,成交方面，全國商品房銷售面積同比增長5。6％，增幅略高于2012年，基數(shù)效應(yīng)和市場慣性決定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增長約15%，下半年增幅縮小至0.7%。供應(yīng)方面，銷售好轉(zhuǎn)促進(jìn)投資開工企穩(wěn)回升，但受基數(shù)大和保障房貢獻(xiàn)下降影響，增速不會十分突出,預(yù)計(jì)2013年全國新開工面積增速止跌反彈,同比增長9。6％房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長17。1％，增速與2012年基本持平。重點(diǎn)城市2013年下半年新增供應(yīng)仍高于上半年，但上半年同比增長較為明顯，價(jià)格方面，貨幣環(huán)境穩(wěn)定和定向好支持房價(jià)向上態(tài)勢，但全國去化壓力仍較為嚴(yán)峻，整體上行空間有限，預(yù)計(jì)商品房銷售均價(jià)同比上漲7。8%,漲幅略有擴(kuò)大.（三）政策環(huán)境1。國家政策:2月20號，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，會議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，被稱為“國五條”?！皣鍡l”包括完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，并確定擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅到20％；增加普通商品住房及用地供應(yīng)；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；加強(qiáng)市場監(jiān)管等五項(xiàng)措施.2。地區(qū)政策：南昌市對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％;●對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；●對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅；●對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0。7倍,最低首付比例調(diào)整為20％;●對一戶家庭中年滿18周歲子女購買第二套住房,可比照首套住房貸款政策執(zhí)行；●下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0。27個(gè)百分點(diǎn);●申請住房公積金貸款買房的，貸款的最高限額由25萬元和30萬元，相應(yīng)上調(diào)為30萬元和35萬元.居民首次購買住房最低首付比例調(diào)整為20％，購買第二套住房也可比照享受首套住房優(yōu)惠政策；住房公積金貸款最高額提高到35萬元；市政府投入資金購買新建商品住房作為保障性住房。國家出臺國五條,限購等措施明確表明了國家打壓房地產(chǎn)的決心，同時(shí)一線二線城市受國家政策影響比較大，房價(jià)暫時(shí)平緩前進(jìn)。但是，就目前南昌政府對房地產(chǎn)作出的相關(guān)政策來看，南昌房價(jià)并沒有受到很大影響，并且可以這樣說，因?yàn)橥ㄘ浥蛎浺约巴顿Y拉動(dòng)需求的影響，房價(jià)還是在緩慢上升。二．投資房產(chǎn)介紹（南昌市綠地香頌）1基本信息c:\iknow\docshare\data\cur_work\http：\\link？url=br7W48iFTOpRDBB9feZjokvdPqqMRE62vHmlJtd_b8WKYGc6QRE0LAenvzXvD-VyYS8rSTaav00f3K_ToAMPlK-＃行政區(qū)域：紅谷灘區(qū)項(xiàng)目位置：紅谷灘紅角洲嶺口路1188號(紅角洲大學(xué)城）交通狀況：225路綠地香頌站。245路、512路、506路、504路建筑類型：高層、小高層、低層物業(yè)類別：普通住宅主力戶型:三居102平方米開發(fā)商：江西綠地前湖置業(yè)有限公司物業(yè)公司：上海綠地科瑞物業(yè)物業(yè)費(fèi)：“蝶墅”1.7元/月/平方米［1]2價(jià)格信息c:\iknow\docshare\data\cur_work\http：\\link？url=br7W48iFTOpRDBB9feZjokvdPqqMRE62vHmlJtd_b8WKYGc6QRE0LAenvzXvD—VyYS8rSTaav00f3K_ToAMPlK-#均價(jià):5800起價(jià)：5800價(jià)格說明：均價(jià)5800元/平方米付款方式：銀行按揭貸款，公積金貸款,分期付款，一次性付款歷史價(jià)格:［2］價(jià)格時(shí)間最高價(jià)均價(jià)最低價(jià)2011年06月15日12000——115002011年05月26日12000--115002011年04月22日12000-—115003樓盤詳情容積率:1。20c:\iknow\docshare\data\cur_work\http：\\picview\3048615\3048615\0\0dd7912397dda14413d4f4c0b3b7d0a20df486e7。html綠化率:35總戶數(shù):1700建筑面積:230000平方米占地面積：103529平方米[3］4配套信息c:\iknow\docshare\data\cur_work\http：\\link？url=br7W48iFTOpRDBB9feZjokvdPqqMRE62vHmlJtd_b8WKYGc6QRE0LAenvzXvD-VyYS8rSTaav00f3K_ToAMPlK-#周邊商業(yè)：洪客隆超市(即將開業(yè)）；國際展覽中心。周邊公園：摩天輪、贛江市民公園、紅角洲漁舟灣濕地公園、儺文化園、秋水廣場、市民公園、周邊醫(yī)院：中寰醫(yī)院周邊學(xué)校:南昌市十九中，大學(xué)城、南昌五中、江西師大附中紅谷中學(xué)、紅谷一中、紅谷實(shí)驗(yàn)小學(xué)、南昌航空工業(yè)學(xué)院、南昌大學(xué);［4］5售賣信息開盤時(shí)間：2010年04月17日入住時(shí)間:2011年12月31日銷售許可證:·B108#住宅樓[2010］17918,B109#住宅樓[2010］17878，A—1#住宅樓[2010］17880，A-5#住宅樓[2010］17881，B—5＃住宅樓[2010］17882銷售情況：已售完6項(xiàng)目介紹c:\iknow\docshare\data\cur_work\http：\\link？url=br7W48iFTOpRDBB9feZjokvdPqqMRE62vHmlJtd_b8WKYGc6QRE0LAenvzXvD-VyYS8rSTaav00f3K_ToAMPlK-＃綠地香頌其規(guī)劃、建筑、景觀、配套、CIS系統(tǒng)均圍繞“法式建筑理念”與“新古典主義”建筑精神、現(xiàn)代居住理念完美結(jié)合，打造一個(gè)富有濃郁法式風(fēng)情的高品質(zhì)社區(qū).綠地香頌蝶墅全部售罄。高層面積三房98—105平米全城唯一，緊湊、全能。最后一棟火熱預(yù)約中.[三．投資方案（一）投資方式選擇1。投資金額:75萬2。投資品種：75萬投資南昌綠地香頌房產(chǎn)3.投資分析一，綠地香頌2011年03月25日的最新銷售報(bào)價(jià)為均價(jià)5800元/平方米相比上個(gè)銷售周期持平。綠地香頌近35個(gè)月的銷售價(jià)格持平；近9個(gè)月的銷售價(jià)格上漲了300元,漲幅為5.5％；與本項(xiàng)目2010年04月21日第一次對外報(bào)出的5500元相比，11個(gè)月以來，銷售價(jià)格累計(jì)上漲了300元,漲幅為5。5%。INCLUDEPICTURE""INET錯(cuò)誤!未指定文件名。二，截止到12月11日為止,南昌地區(qū)在售住宅項(xiàng)目共72個(gè)。近一個(gè)月內(nèi)，共有1個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲,5個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格出現(xiàn)下跌，另有66個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為10，018.7元/平方米,近半年來持平。三,綠地香頌2011年03月25日的最新銷售報(bào)價(jià)為均價(jià)5800元/平方米。根據(jù)此樓盤產(chǎn)品的最大面積及最小面積計(jì)算出房屋價(jià)格、稅費(fèi)、生活居住成本的價(jià)格區(qū)間供購房者參考，則綠地香頌購置成本大體如下（此數(shù)字僅作參考，最終購置成本以開發(fā)商實(shí)際銷售價(jià)格為準(zhǔn)以上是綠地房產(chǎn)和南昌市地產(chǎn)的對比圖，以及綠地房產(chǎn)價(jià)格明細(xì),我的投資總額是75萬，所以我選擇投資綠地香頌房產(chǎn)，款項(xiàng)一次性付清。四．風(fēng)險(xiǎn)控制（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國際風(fēng)險(xiǎn)等，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測、可以規(guī)避的主要風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)等。1.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)(購買力風(fēng)險(xiǎn))指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。投資周期較長，只要存在通貨膨脹因素，就要面臨通脹風(fēng)險(xiǎn)。2.市場供求風(fēng)險(xiǎn)指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。3。周期風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。4。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn).房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，具有獨(dú)一無二、價(jià)值量大的特性,銷售過程復(fù)雜,其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時(shí)，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。5。利率風(fēng)險(xiǎn)利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響:一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn),會使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。6.政策風(fēng)險(xiǎn)政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等,均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。7.政治風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，直接給建筑物造成損害，會引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。（二）風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。1.計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬額是投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的絕對數(shù)形式，指的是由于冒風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資而取得的超過正常報(bào)酬的額外報(bào)酬。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是投資環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的相對數(shù)形式,指的是額外報(bào)酬占原投資額的比重。2.選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資。這種策略大大降低了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的存在。3.加強(qiáng)市場調(diào)查研。，綜合分析國家政策，經(jīng)濟(jì)環(huán)境，地段，環(huán)境，建筑品質(zhì),產(chǎn)權(quán)狀況,價(jià)值分析以及市場供需分析謹(jǐn)慎投資。4。通過投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)。雞蛋不要放在一個(gè)籃子里，分散投資，分散風(fēng)險(xiǎn)。多種組合策略投資。5。轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)?？梢酝ㄟ^購買相應(yīng)的保險(xiǎn)來講風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。6.通過“期權(quán)”加以控制風(fēng)險(xiǎn)。期權(quán)投資可以給投資者一種在一定時(shí)期內(nèi)以雙方商定的價(jià)格買入或賣出某種商品的權(quán)利.投資者可以通過購買土地期權(quán)，貸款期權(quán)，預(yù)售預(yù)租等期權(quán)方式,減少投資的不確定性.（三）投資預(yù)期收益1.房地產(chǎn)投資預(yù)期收益我預(yù)期在2014年9月賣出，因?yàn)槟喜罔F1號線有望在2015年開通。在地鐵開通前