陽光新城房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告-畢業(yè)設(shè)計

1概述1.1選題背景及意義自1998年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對國民經(jīng)濟的拉動效應(yīng)越來越大，2008年國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比重超過5%,在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的快速增長做出了貢獻(xiàn)。然而，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼的同時，呈現(xiàn)出地區(qū)房產(chǎn)投資“過熱”、空置房總量直線攀升、“爛尾”工程此起彼伏的態(tài)勢，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來諸多的隱患和阻力。究其原因，問題較多源于房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究流于形式。房地產(chǎn)投資受諸多不確定因素影響（投資周期長、不確定性和風(fēng)險程度高、市場供給缺乏彈性、市場需求的廣泛性和多樣性、市場消費的層次性和發(fā)展性等等），因此進行房地產(chǎn)項目的投資分析，需要根據(jù)房地產(chǎn)項目的實際情況，根據(jù)市場因素、經(jīng)濟因素等多方面的分析，做到項目決策的可行性、可操作性。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，從提出到完成一般經(jīng)過6個階段:項目的設(shè)想、機會分析、可行性分析、投資決策、實施和總結(jié)。在房地產(chǎn)項目開發(fā)周期的各階段中，從房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)想的提出到項目的評估決策是整個項目開發(fā)的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項目整體目標(biāo)的完成。一般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時分析多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多個可行方案中選出最優(yōu)秀方案，只能是在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價，合理取舍。項目的可行性分析及投資效益是一個項目決策分析的基礎(chǔ)，并為項目的投資決策分析提供充分的依據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，建設(shè)周期長，建設(shè)人力、資金密集，影響因素多，而目前行業(yè)缺乏一個規(guī)范、全面、科學(xué)的可行性論證的操作模式和理論，項目投資決策依靠個人主觀經(jīng)驗判斷已經(jīng)嚴(yán)重制約了行業(yè)的發(fā)展。從房地產(chǎn)業(yè)多年的經(jīng)驗來看，只有通過廣泛的市場調(diào)查后，進行有效的房地產(chǎn)項目可行性研究，通過對比和精確分析各種數(shù)據(jù)、指標(biāo)等，開發(fā)企業(yè)才能確定是否進行投資和如何進行投資。較為準(zhǔn)確的可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策的基礎(chǔ)，是項目建設(shè)單位決策性的文件，同時也是其他投資者的合資理由根據(jù)。國內(nèi)外房地產(chǎn)項目可行性研究現(xiàn)狀可行性研究的產(chǎn)生具有歷史必然性，這是因為長期投資項目不僅投資數(shù)額大、回收期長，而且存在著投資機遇上的選擇性、投資空間的流動性和投資收益的不確定性，稍有不慎，就會使大量投資付之東流，造成投資失敗，給投資者、社會乃至整個國民經(jīng)濟造成損失，這就在客觀上需要產(chǎn)生一種在建設(shè)前期能夠?qū)椖康耐顿Y數(shù)額、投資效益、資源狀況、環(huán)境保護、生產(chǎn)經(jīng)營條件、產(chǎn)品設(shè)計、市場形勢以及總體規(guī)劃等方面進行全方位分析論證的方法?？尚行匝芯空沁m應(yīng)這種需要而產(chǎn)生的?？尚行匝芯孔鳛殚_發(fā)前期對項目進行技術(shù)經(jīng)濟論證的一種科學(xué)方法，最早起源于美國，而應(yīng)用于房地產(chǎn)項目的可行性研究最早也是出現(xiàn)在20世紀(jì)30年代的美國。在第二、三次世界大戰(zhàn)后，特別是20世紀(jì)60年代以來，新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，世界科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟管理科學(xué)的迅猛發(fā)展，可行性研究不斷得到充實、完善和發(fā)展，逐步形成為一整套系統(tǒng)的科學(xué)研究方法?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也越來越重視可行性研究的作用，將它視為房地產(chǎn)項目管理全過程中最重要的環(huán)節(jié)，國外一些專家和學(xué)者分別從房地產(chǎn)的區(qū)位選擇、投資資金籌措、投資成本和收益、投資風(fēng)險不確定性等方面對房地產(chǎn)項目投資的可行性進行了闡述和論證。此外，聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)、國際復(fù)興開發(fā)銀行等世界性組織，經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD)、亞洲開發(fā)銀行等區(qū)域性經(jīng)濟組織，分別編寫了包括房地產(chǎn)項目在內(nèi)的投資項目可行性研究教材。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，可行性研究的理論與實踐在國外己經(jīng)比較成熟。我國房地產(chǎn)項目可行性研究主要是由政府倡導(dǎo)發(fā)起，1981年國家計委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中的一個重要技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入基本建設(shè)程序”。1983年國家計委又頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》，進一步明確了可行性研究的程序編制、內(nèi)容和評審辦法，把可行性研究作為編制和審批項目設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)和依據(jù)。隨著改革開放的不斷深化，市場經(jīng)濟的觀念在人們的頭腦里更為加強，在建設(shè)項目的可行性研究中，經(jīng)濟效益評價日益受到人們的重視。1987年9月國家計委發(fā)布了《關(guān)于建設(shè)項目評價工作的暫行規(guī)定》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法》等四個文件，填補了我國在可行性研究中有關(guān)經(jīng)濟評價方面缺乏系統(tǒng)方法和國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的空白。進入20世紀(jì)90年代，隨著國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展，國家宏觀投資環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，投資建設(shè)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問題，與新會計制度接軌和國際慣例接軌，1993年4月國家計委會同建設(shè)部重新頒布了修改后的《關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價參數(shù)》等四個新文件。這些文件的頒發(fā)，對建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作做出了統(tǒng)一規(guī)定，并要求各個投資主體、各種資金來源、各種投資方式興辦的大中型建設(shè)項目，限額以上技術(shù)改造項目均應(yīng)按此方法與參數(shù)進行經(jīng)濟評價。這標(biāo)志著我國建設(shè)項目可行性研究經(jīng)濟評價的理論和方法體系日益完善，保證了投資決策的科學(xué)化、規(guī)范化、程序化，從而在很大程度上避免了投資決策的失誤。為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價工作，建設(shè)部于2000年9月頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，從發(fā)布之日起在全國試行。2002年國家計委委托中國國際工程咨詢公司組織編寫的《投資項目可行性研究指南》投入使用，這是自《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第2版)以來由國家計委層面組織出版的最新一本關(guān)于前期工作的指導(dǎo)性文件。據(jù)稱，這是我國第一部與國際慣例接軌、在國家層次上用以指導(dǎo)全國投資項目可行性研究工作的規(guī)范性文本，總結(jié)了我國可行性研究近20年的實踐，并注重借鑒吸收國際有益經(jīng)驗，包括可行性研究內(nèi)容與方法，可行性研究報告編制大綱兩大部分。以上1993年頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》和2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》中，作為房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究重要內(nèi)容的市場調(diào)查與預(yù)測、規(guī)劃設(shè)計、市場定位、經(jīng)營方式、租售價格的確定等，缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見。同時房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究還沒有一套完整的、可操作的評價指標(biāo)體系，現(xiàn)有的指標(biāo)僅僅是經(jīng)濟評價指標(biāo)。由于在理論上缺乏指導(dǎo)性，因此在房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告編制過程中，對市場預(yù)測、項目策劃等重要內(nèi)容分析依據(jù)不科學(xué)，缺乏指導(dǎo)性，項目投資決策者的主觀行為導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究流于形式。此外，目前進行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)偏低，水平參差不齊，知識結(jié)構(gòu)單一，導(dǎo)致可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜性、不可預(yù)見性等客觀因素，可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進行科學(xué)、合理的分析預(yù)測;缺少對規(guī)劃設(shè)計方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場的客觀預(yù)測:不能對產(chǎn)品價格進行符合市場發(fā)展趨勢的準(zhǔn)確分析:成本測算習(xí)慣于社會平均水平，不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測算投資費用，致使進行經(jīng)濟評價分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真?？傮w而言，同西方研究成熟國家相比，我國的房地產(chǎn)項目可行性研究還處在待發(fā)展階段?？尚行匝芯扛攀隹尚行匝芯康母拍羁尚行匝芯渴枪こ添椖繑M建之前，通過對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟和社會等方面的問題進行全面分析、論證和評價，從而確定項目是否可行或選擇最佳實施方案的一項工作。它是有關(guān)決策人(包括宏觀管理當(dāng)局與投資當(dāng)事人)作出正確可靠投資決策的前提與保障。房地產(chǎn)項目可行性研究是在建設(shè)項目的投資前期，通過對項目的投資環(huán)境和條件調(diào)查研究，對各種建設(shè)方案、技術(shù)方案以及項目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營方案實施的可能性、技術(shù)先進性和經(jīng)濟合理性進行分析和評價的過程。主要包括項目概況、項目建設(shè)理由與目標(biāo)、市場調(diào)查和需求分析、規(guī)劃設(shè)計方案、項目的建設(shè)工期、投資估算、資源供應(yīng)、經(jīng)濟分析和財務(wù)評價，社會評價以及結(jié)論等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)過程中首要的和最關(guān)鍵的工作?？尚行匝芯康奶攸c1、可行性研究的對象是投資項目，研究的目的是論證項目是否具有技術(shù)和經(jīng)濟上的可行性英文“可行性(Feasibiltiy)”一詞的原義，是指一項事物可以做到的、現(xiàn)實行得通的、有成功把握的可能性。即是指技術(shù)上的先進性和適應(yīng)性，產(chǎn)品在市場上的可接受性或容納性，財務(wù)上的經(jīng)濟合理性和盈利性，符合社會生產(chǎn)力發(fā)展的需要，對國民經(jīng)濟的貢獻(xiàn)性和對社會效益的創(chuàng)造性等。2、可行性研究是項目建設(shè)前期的一項工作可行性研究是在項目正式投資之前進行的，它研究的不是既定項目的經(jīng)濟效果，也不是為既定項目找依據(jù)，而是為未來項目作論證，以避免或減少決策失誤。3、可行性研究具有綜合性的特點要判斷某一投資項目是否具有可行性，必須具有大量資料進行全面分析，應(yīng)當(dāng)從各個投資主體的立場出發(fā)，結(jié)合有關(guān)法律、制度規(guī)定，充分考慮國民經(jīng)濟需要、公眾安全、就業(yè)以及環(huán)境保護等因素，分析市場資源條件、建設(shè)規(guī)模、工藝技術(shù)、建設(shè)工期、所需資金及籌集渠道、建成后的經(jīng)濟效益和社會效益等情況，考察并落實項目在技術(shù)上是否先進、投資結(jié)構(gòu)是否合理、財務(wù)上有無保障、經(jīng)濟上能否獲得效益。因此，它具有較強的綜合性。當(dāng)然，這項工作也相對比較復(fù)雜?？尚行匝芯康某绦?、組織準(zhǔn)備。對擬建的工程項目進行可行性研究，首先要確定工作人員，組建可行性研究工作小組，具體負(fù)責(zé)可行性分析的構(gòu)想，經(jīng)費籌集，制定研究計劃等。2、資料收集及市場調(diào)查。收集的資料主要有政府的方針，政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會經(jīng)濟發(fā)展，交通，地質(zhì)，氣象等方面的技術(shù)資料以及房地產(chǎn)市場分析的資料等。現(xiàn)場實地調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場的自然，經(jīng)濟，社會，技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)，戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，地上地下障礙物調(diào)查，非居民戶生產(chǎn)經(jīng)營狀況調(diào)查等。3、方案編制與優(yōu)化。在取得信息資料后，要對其進行整理和篩選。在此基礎(chǔ)上，對項目的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、場址方案、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、環(huán)境保護方案、組織機構(gòu)設(shè)置方案、以及項目投資與資金籌措方案等，進行備選方案的編制，并進行方案論證后，提出推薦方案。4、編寫研究報告書。可行性分析報告書是對可行性分析全過程的描述，其內(nèi)容要與研究內(nèi)容相同，內(nèi)容全面，詳實。可行性研究的工作階段國外大型工程項目的可行性研究一般包括投資機會研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個階段，我國的大型工程項目一般也把可行性研究分為三個階段，只是在提法上有一定的區(qū)別，并沒有實質(zhì)的不同。1、投資機會研究階段投資機會研究亦稱投資鑒定，亦即尋求最佳投資機會的活動。投資機會研究又分為一般投資機會研究和具體投資機會研究。一般投資機會研究是以一個地區(qū)，一種行業(yè)或一種資源為對象進行的，以識別投資機會，對投資方向進行的研究。具體項目投資機會研究則是在一般投資機會研究的基礎(chǔ)上，對按以選定的投資地點和行業(yè)提出的具體投資項目所進行的機會研究。當(dāng)然，對大多數(shù)房地產(chǎn)投資者而言，除了地點的選擇以外，其投資機會研究都是針對具體項目進行的。投資機會研究階段要提供可能進行投資建設(shè)的項目，如果投資者認(rèn)為提供的項目有利可圖，再進行下一步更為詳細(xì)的研究分析。因而，這一階段的工作比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是詳細(xì)的分析。一般是根據(jù)已有的類似工程來估算投資額，按照當(dāng)時的市場價來估算項目收入，并按大致的百分比來估算稅費。2、初步可行性研究階段初步可行性研究在我國亦稱預(yù)可行性研究，它是指在機會研究的基礎(chǔ)上，對項目可行與否所作的較為詳細(xì)的分析論證。初步可行性研究是介于機會研究與詳細(xì)可行性研究之間的一個中間階段，起著承上啟下的作用，對于大型的、結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的工程項目而言，是一個不可缺少的階段。初步可行性研究主要解決的問題是分析投資機會研究的結(jié)論，初步判斷項目投資是否可行，決定是否進行下一步的可行性分析。初步可行性研究與詳細(xì)可行性研究的區(qū)別主要在于獲得資料的詳細(xì)程度不同，計算結(jié)果的精度不同，并且分析的深度不同。對一些中小型投資項目，或某些投資機會研究已獲得足夠資料的項目，往往就越過初步可行性分析階段，直接進入詳細(xì)可行性分析階段。3、詳細(xì)可行性研究階段詳細(xì)可行性研究亦稱最終可行性研究，它是工程項目決策的重要階段。在該階段，要全面分析項目的全部組成部分和可能遇到的各種問題，并最終形成可行性研究的書面成果—可行性研究報告?？尚行匝芯康膬?nèi)容房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容因項目的復(fù)雜程度，環(huán)境狀況和具體情況而有所不同，但一份規(guī)范的可行性研究報告應(yīng)包括三個方面的內(nèi)容，既項目的市場可行性研究，項目的技術(shù)可行性研究和項目的經(jīng)濟可行性研究。其具體應(yīng)該包括以下內(nèi)容:1、項目概況是對項目總體情況進行的描述和說明。主要具備:（1）項目名稱；（2）該項目提出的背景；（3）項目具備的基本條件，包括項目的地理位置，交通，人口，自然環(huán)境，社會經(jīng)濟條件，水文，地質(zhì)，植被等環(huán)境條件；（4）項目的性質(zhì)及主要特點；（5）項目開發(fā)建設(shè)的社會經(jīng)濟發(fā)展前景，在城市總體規(guī)劃中的地位及作用等；（6）項目開發(fā)建設(shè)的宗旨，開發(fā)規(guī)模，總體構(gòu)想，主要功能及主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)；（7）項目開發(fā)建設(shè)的社會經(jīng)濟意義。2、市場調(diào)查分析與需求預(yù)測具體包括如下:（1）市場供給分析及預(yù)測；（2）市場需求分析及預(yù)測；（3）市場價格分析以及未來走勢預(yù)測；（4）自身競爭力以及競爭對手分析；（5）相關(guān)市場如建材市場，勞動力市場等的調(diào)查分析。3、規(guī)劃方案的優(yōu)選房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)容繁雜，涉及因素多，僅依靠個別指標(biāo)來衡量其優(yōu)劣是非是非常困難的。評價一個項目的優(yōu)劣，還要綜合考慮社會，技術(shù)，環(huán)境，生態(tài)等諸多方面，因此，需要對開發(fā)項目進行綜合評價。綜合評價的方法很多，包括評分綜合評價法，層次分析法，灰色綜合評價法，模糊數(shù)學(xué)綜合評價法等。最常用的是評分綜合評價法。評分綜合評價法就是對方案的各項指標(biāo)規(guī)定一個滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個權(quán)重，根據(jù)計算模型計算各個方案的綜合單指標(biāo)評分值，由此得出總綜合分值，依次選擇最優(yōu)方案的方法。具體內(nèi)容包括如下:（1）規(guī)劃設(shè)計，包括建筑物主要參數(shù)，建筑物布局，市政設(shè)施以及其他公用設(shè)施配套等的確定和選擇；（2）對多種方案進行總體性描述；（3）詳細(xì)介紹選定方案的情況，包括建筑物布局，功能劃分，道路交通，市政設(shè)施及公用設(shè)施分布，建筑物主要技術(shù)參數(shù)，項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。4、開發(fā)進度安排具體包括:大型項目分階段、分片施工的實施進度，主題工程、附屬工程的開發(fā)進度，各項作業(yè)活動的統(tǒng)籌安排等。5、項目投資估算對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。主要有開發(fā)直接費（土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費）和開發(fā)間接費（管理費、銷售費用、財務(wù)費用、其他費用、不可預(yù)見費、稅費）。6、資金的籌集方案及籌資成本估算主要有：資金的籌集方案、資金的籌集成本、項目的還貸能力，支付能力分析等。7、財務(wù)評價房地產(chǎn)項目的財務(wù)評價是指按照國家現(xiàn)行會計、稅收等制度，選取贏利能力、償債能力等多項指標(biāo)進行分析，考察項目的財務(wù)狀況、獲利能力和所取得的經(jīng)濟效果。項目的財務(wù)評價是通過一系列財務(wù)評價指標(biāo)反映出來的。這些指標(biāo)可以分為贏利能力指標(biāo)(價值型、效率型、期限型指標(biāo))，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)凈現(xiàn)值率、投資報酬率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等;償債能力指標(biāo)，如借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等。按照是否考慮時間因素的影響，可以將財務(wù)評價指標(biāo)分為動態(tài)評價指標(biāo)和靜態(tài)評價指標(biāo)，動態(tài)評價指標(biāo)考慮時間因素對資金的影響，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率等;靜態(tài)評價指標(biāo)不考慮時間因素對資金的影響，如靜態(tài)投資回收期、投資報酬率等。在大型項目和開發(fā)、回收期長的項目中，為準(zhǔn)確測算，通常應(yīng)統(tǒng)籌考慮動態(tài)評價指標(biāo)和靜態(tài)評價指標(biāo)。在中小型項目和回收期短的項目測算中，可僅使用靜態(tài)評價指標(biāo)。（1）贏利能力指標(biāo)(價值型、效率型指標(biāo))a.凈現(xiàn)值(NPV)財務(wù)凈現(xiàn)值是指將項目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和，其計算公式為:-t公式中，NPV為項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值;CI和CO分別為現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量;t為時期，ic為折現(xiàn)率，一般用行業(yè)基準(zhǔn)收益率或期望的預(yù)期收益率。一般用財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評價項目的經(jīng)濟可行性，如NPV＞0，則項目可以投入:如NPV＜0，則項目應(yīng)該被放棄。b.內(nèi)部收益率(IRR)內(nèi)部收益率的實質(zhì)就是使投資方案在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。計算公式為:(1+FIRR)-t=O公式中，CI和CO分別為現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量，(CI-CO)t為項目在第t年的凈現(xiàn)金流量。IRR主要是反映資金的使用效率。c.投資報酬率(投資收益率R)投資報酬率是指項目在正常年份的凈收益或項目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分?jǐn)?shù)表示，計算公式為:投資收益率=(年凈收益/投資總額)100%投資收益率可分為稅前投資收益率和稅后投資收益率，在項目評價中，該指標(biāo)通常用來和行業(yè)的平均投資收益率進行比較，以判斷該項目投資贏利能力能否達(dá)到行業(yè)的平均水平。（2）償債能力指標(biāo)項目有無支付債務(wù)能力也是項目是否能成功的關(guān)鍵因素，項目償債能力指標(biāo)包括借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等，在項目回收期較短時，通?？刹豢紤]償還期，僅測算項目的其他償債指標(biāo)。在具體項目運作中，可編制“資金來源及使用計劃表”“借款還本付息表”等表格。8、風(fēng)險分析風(fēng)險分析是可行性分析的一項重要內(nèi)容，通過對影響投資效果的社會，經(jīng)濟，環(huán)境，政策，市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運作過程中對關(guān)鍵因素進行控制提供可靠依據(jù)。同時根據(jù)風(fēng)險的可能性為投資者了解項目的風(fēng)險大小幾風(fēng)險來源提供參考。具體包括:（1）房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析。（2）不確定性分析，包括:盈虧平衡分析，敏感性分析以及概率分析等內(nèi)容。9、國民經(jīng)濟評價國民經(jīng)濟評價是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。國民經(jīng)濟評價是指根據(jù)國民經(jīng)濟長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)和社會需要，衡量房地產(chǎn)投資項目對社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實際貢獻(xiàn)。它是從整個國民經(jīng)濟發(fā)展的角度來分析評價房地產(chǎn)投資項目需要國家付出的代價和對國家做出的貢獻(xiàn)，是從國家宏觀經(jīng)濟角度分析項目的微觀經(jīng)濟效益。國民經(jīng)濟評價包括社會效益評價和環(huán)境效益評價。社會效益是指項目投資為滿足社會需求所做貢獻(xiàn)的大小。環(huán)境效益是指項目開發(fā)給城市環(huán)境改善帶來的效益。10、結(jié)論及建議根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標(biāo)，對項目的可行與否作出明確結(jié)論，針對本項目存在的問題提出建議并對建議的效果作出估計。2項目概況與市場分析項目概況綜述項目名稱與承辦單位概況項目名稱：XXX承辦單位概況：承辦單位是XXX鴻億集團房地產(chǎn)開發(fā)，注冊資本3000萬元。開發(fā)資質(zhì)為二級。公司主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)，商品房銷售，室內(nèi)外裝飾設(shè)計，建筑材料銷售。公司自一九九八成立以來，一直致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，專注工程規(guī)范，嚴(yán)抓工程質(zhì)量，手續(xù)完善，保障住戶利益。近年來開發(fā)的龍澤園房地產(chǎn)項目深受濱城人民歡迎。公司秉承“質(zhì)量第一，信譽至上”的信念，投入了大量的資金，給住戶交上了滿意的答卷，得到了濱城百姓的認(rèn)可。在此基礎(chǔ)上，公司全體員工再接再厲，開發(fā)了龍港區(qū)首個封閉式小區(qū)“XXX”。XXX鴻億房地產(chǎn)開發(fā)在歷經(jīng)十多年成長過程中始終堅持以人文主義理想為指導(dǎo)，堅守社會責(zé)任與義務(wù)，秉承“真誠、善意、精致、完美”的核心價值觀，以“為員工創(chuàng)造平臺，為客戶創(chuàng)造價值，為城市創(chuàng)造美麗，為社會創(chuàng)造財富”為企業(yè)使命，致力于為社會創(chuàng)造文明、和諧、溫馨、優(yōu)雅的居住文化及人文環(huán)境，為城市和歷史留下優(yōu)秀的建筑作品。投資項目提出的背景房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。現(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。鴻億集團為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)XXX。項目投資環(huán)境與必要性XXX是遼寧省XXX轄區(qū)，位于渤海北部海濱，遼東灣岸的一座半島上，于秦皇島、錦州港之間。XXX一個風(fēng)景秀麗的海濱旅游區(qū)。境內(nèi)有兩個海濱浴場和五座秀麗的公園。區(qū)內(nèi)歷史人文景觀頗豐，張學(xué)良別墅，筑港紀(jì)念等遺址，至今保存完好。XXX礦產(chǎn)資源十分豐富，探明礦藏30余種，石油、天然氣儲量可觀，開發(fā)利用前景廣闊。XXX是以二、三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新型城區(qū)。金屬冶煉、機械造船、藥物化工、新型建材為支柱的工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。國家特大型企業(yè)、亞洲最大的鋅冶煉基地—XXX有色金屬集團和中國最大的造船企業(yè)—渤船重工有限責(zé)任公司都坐落于區(qū)內(nèi)。建區(qū)二十年來，XXX經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，發(fā)展布局日趨合理，對外開放縱深發(fā)展，經(jīng)濟實力明顯增強，一個繁榮富庶、文明美麗的現(xiàn)代化沿海開放新城區(qū)正在遼西走廊、渤海之濱崛起。龍港開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了歷年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的XXX龍港新城的奮斗目標(biāo)。隨著XXX經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民生活水平不斷提高，人口的不斷增加，商品住房是有一個潛在的巨大的需求，可見XXX房地產(chǎn)開發(fā)市場前景相當(dāng)可觀。本項目可行性研究的主要依據(jù)（1）項目建議書及其批復(fù)文件；（2）國家及XXX頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；（3）XXX國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要；（4）XXX2009、2010年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報；（5）XXX城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）；（6）XXXXXX的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；（7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；（8）《XXX區(qū)基準(zhǔn)地價》；（9）XXX及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料；（10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書；（11）編制《報告》的委托合同；（12）其他有關(guān)依據(jù)資料。市場調(diào)查與預(yù)測市場調(diào)查根據(jù)XXX統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字顯示，2009年商品房每平方米均價為2700多元，2010年1-8月份每平方米均為2900多元，價格上漲了13%。一些具有優(yōu)勢地段的房子價格漲幅明顯。教育園區(qū)的房價都在4000元/平方米以上，飛天廣場及客運站附近的樓盤價格最高，已經(jīng)超過6000元/平方米，老城區(qū)的一部分新樓盤的價格也在4000元/平方米上下。從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。目前XXX住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在90m2以下的占總量的%,住宅面積在90m2以上占總量的54.2%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,90m購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查,XXX購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,承受總價格在21-30萬之間的占30.5%，承受總價格在31-40萬的占24.50%，承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,XXX購房者所能承受的價格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。產(chǎn)品需求預(yù)測根據(jù)XXX國民經(jīng)濟與社會發(fā)展公報顯示，目前XXX房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴大，商品房銷售火爆。2009全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資億元，比上年增長31.3%，房地產(chǎn)完成投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)12.8%，全年房屋施工面積397.8萬平方米，增長5.5%，其中：住宅施工面積348.2萬平方米，增長5.7%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積34.6萬平方米，增長7.1%。房屋竣工面積萬平方米，下降17.7%，其中住宅竣工面積119.7萬平方米，下降17.9%商業(yè)營業(yè)用房竣工面積15.2萬平方米，下降20.4%。商品房銷售面積287.2萬平方米，增長102.0%，其中住宅銷售面積萬平方米，增長83.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積38.4萬平方米，增長412.0%。商品房銷售額億元，增長383.3%。商品房空置面積27.2萬平方米，下降69.4%截止到2010年7月底，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：XXX在XXX房地產(chǎn)市場中，不論是投資還是經(jīng)營都占據(jù)六成多。2010年前7個月，XXX房地產(chǎn)完成投資億元，房屋施工面積平方米，房屋竣工面積20.6萬平方米，商品房銷售面積57.1萬平方米。其中，XXX房地產(chǎn)完成投資億元，房屋施工面積176.5萬平方米，房屋竣工面積12.6另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。價格預(yù)測據(jù)調(diào)查，今年XXX還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2009年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動XXX房價繼續(xù)走高。另外據(jù)了解，XXX是海濱城市，與其相鄰的秦皇島也是海濱城市，兩市相比房價仍然有上升的空間。近年XXX基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展，為XXX商品房的銷售提供了契機，這將導(dǎo)致XXX商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。從原因上看，主要有四：(1)在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。(2)需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。(3)購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。(4)住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價格上揚。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約起價：2709元/㎡，均價：2850元/㎡。市場競爭力與風(fēng)險分析競爭力分析多方企業(yè)紛紛進入XXX。由于XXX人口逐年增多，消費市場擴大，加上本市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量開發(fā)企業(yè)紛紛入駐XXX以爭奪市場。天馬、鵬程、凌云等大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的注入，使XXX房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在XXX居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于XXX，靠近南山公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所教育學(xué)校（西苑小學(xué)、實驗小學(xué)、龍灣中學(xué)、鋅廠中學(xué)、第八高中、鋅廠職業(yè)技術(shù)學(xué)校等），具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于741XXX近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。市場風(fēng)險分析1.XXX居民小區(qū)主要居住對象為在XXXXXX的核心地帶工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐移動、聯(lián)通、網(wǎng)通、鐵通、等諸多資訊運營商的從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：（1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。（2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。XXX的核心地帶工作的白領(lǐng)階層，入駐移動、聯(lián)通、網(wǎng)通、鐵通、等諸多資訊運營商的從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。（3）對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險不會太大.2.通貨膨脹的防護能力：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風(fēng)險。3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣受銀行利率影響，依照目前政府政策，風(fēng)險較小。3建設(shè)規(guī)模條件、產(chǎn)品方案與廠址選擇3.1建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金的有限（3000萬元），XXX項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率，綠化覆蓋率45%。規(guī)劃小區(qū)內(nèi)建造大規(guī)模的綠化帶、XXX第一人工湖水瀑布、幼兒園、會所、超市、運動設(shè)施表3-1擬建項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表Table3-1Aimingprojectmaintechnicalandeconomicindexestable項目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層地下車庫面積平方米4820停車位個240項目建設(shè)條件項目氣象、水文、地質(zhì)、地形條件通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。項目周圍環(huán)境與社會經(jīng)濟現(xiàn)狀小區(qū)擬建于XXX的東部地區(qū)，地處XXX的核心地帶，北臨錦葫南路，南接遼寧省五點一線觀光路—濱海路，西側(cè)是果園小區(qū)與龍澤園小區(qū)，東側(cè)擁臨南山公園。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。湛藍(lán)的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。小區(qū)地處XXX，且周邊有多所教育基地（西苑小學(xué)、實驗小學(xué)、龍灣中學(xué)、鋅廠中學(xué)、第八高中、鋅廠職業(yè)技術(shù)學(xué)校等），學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高薪技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的購房能力，銷售市場相當(dāng)可觀。建設(shè)項目相關(guān)參數(shù)1.供水本項目上水從附近一條DN1000mm2.雨、污水排放就進排入XXX已建成的污水管線。3.供熱擬從XXX新敷設(shè)的供熱干線接入。4.供電擬采用雙路供電，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣引入了天然氣高壓線，建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。項目投入總資金及效益情況本項目投入自有資金3000萬元，貸款萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金萬元。本項目完成后，預(yù)計銷售收入為2萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加萬元、所得稅萬元、提取法定盈余公積金及公益金萬元后，預(yù)計累計未分配利潤為萬元。3.3產(chǎn)品方案3.3.1戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技XXX高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。XXX項目主要居住對象為在XXX的核心地帶工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐移動、聯(lián)通、網(wǎng)通、鐵通、等諸多資訊運營商的從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：表3-2戶型分配表Table3-2Doortypepointsmeterdistribution樓型戶型格式面積（㎡）數(shù)量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺64B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺64②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺80D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺80③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺2643.3.2技術(shù)設(shè)備條件（1）室外外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。（2）室內(nèi)內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。窗：戶外窗用彩鋁窗。門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。（3）配套設(shè)備：電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。電視、、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。煤氣：煤氣管道安裝到廚房。給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。（4）智能化系統(tǒng)：安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。3.3.3道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。3.3.4小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。建設(shè)廠址選擇眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)：（1）造就XXX建設(shè)規(guī)劃的要求。（2）適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。（3）適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。（4）擁有便利的交通條件。（5）滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要?；谏鲜鑫覀冞x定擬建于XXX的東部地區(qū)，地處XXX的核心地帶，北臨錦葫南路，南接遼寧省五點一線觀光路—濱海路，西側(cè)是果園小區(qū)與龍澤園小區(qū)，東側(cè)擁臨錦葫南路南山公園。選擇此地理位置理由：1、便捷交通：5分鐘生活圈，購物、醫(yī)療、學(xué)校等配套近在咫尺。毗鄰3路、11路公交車車站，到新區(qū)、老區(qū)只需十幾分鐘車程。2、完善教育：小區(qū)周邊具有優(yōu)質(zhì)的教育服務(wù)（西苑小學(xué)、實驗小學(xué)、龍灣中學(xué)、鋅廠中學(xué)、第八高中、鋅廠職業(yè)技術(shù)學(xué)校等）3、完備醫(yī)療：小區(qū)周邊擁有的完備醫(yī)療（XXX醫(yī)院、鋅廠職工醫(yī)院、慈濟醫(yī)院、成大方圓藥房、XXX大藥房等）。4、優(yōu)越配套：玉皇商城、榮祥超市、真的超市、馬仗房超市、隆泰市場、西山坡市場、富都家居廣場、中國郵政等為您提供生活及購物的便利；中行、工行、農(nóng)行、建行、中信銀行、葫蘆市商業(yè)銀行、信達(dá)證券、中國人壽、共同為您的理財提供專業(yè)的參考與支持；宏業(yè)商業(yè)小街內(nèi)有各類餐飲、娛樂場所，如有親朋好友聚會，家門口就可以滿足需求；移動、聯(lián)通、網(wǎng)通、鐵通、等諸多資訊運營商就在周圍，給您提供優(yōu)質(zhì)的資訊服務(wù)平臺。4項目環(huán)境影響評價環(huán)境條件調(diào)查XXX提出社區(qū)內(nèi)設(shè)置人工瀑布和人工湖，水流急下，浪花飛濺，使業(yè)主仿佛置身于大自然的懷抱。同時小區(qū)擬定修建多個休閑廣場、社區(qū)服務(wù)場所，讓您不出社區(qū)，就可以享受健康、便利的生活。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的XXX，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。施工期環(huán)境影響分析施工期污染源1、施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲主要是施工機械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。2、施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。3、施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。4、施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施工期環(huán)境影響分析1、施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表4-3。2、施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：（1）現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；（2）施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；（3）施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；（4）建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。表4-1交通運輸車輛聲級Table4-1Transportvehiclecome施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575表4-2各施工階段主要噪聲源狀況Table4-2Eachconstructionstagemainnoisesourcescondition施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85表4-3各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）Table4-3Eachconstructionstageday,nightcomeestimatedUnits:dB(A)施工階段晝間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。大氣污染源分析1、地下車庫廢氣XXX建有240個停車位的停車場，地下車庫面積4820平方米，層高約米。停車場設(shè)有兩個進出口。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為米，排氣量約7000立方米2、天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛榱⒎矫?h，平均燃?xì)饬繛榱⒎矫?h，996戶居民共用天然氣2420000立方米水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米公眾參與XXX環(huán)境影響評價“公眾參與”的目的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為XXX人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。勞動安全與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。勞動安全衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。（1）有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能。（2）危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2．安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：（1）在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。（2）對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。（3）對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。（4）對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1．火災(zāi)危險性分析分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運輸過程中的火災(zāi)危險性等。2．調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。3．消防措施和設(shè)施根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。5投資估算、資金籌措與財務(wù)分析投資估算 1、根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量根據(jù)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表看到本建設(shè)項目總占地面積約10萬平方米，總建筑面積接近13萬平方米（其中公建面積約1.3萬平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場0.7萬平方米，綠化面積近4.該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為：a.居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。b.屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2800平方米共計56萬人民幣c.其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算，共計65.36萬人民幣。(2)土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400萬人民幣。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、以及供氣方面的配置情況如下：a.供水：本項目上水從附近一條DN1000mmb.雨，污水排放：就進排入XXX已建成的污水管線。c.供熱：擬從XXX新敷設(shè)的供熱干線接入。d.供電：擬采用雙路供電，變壓器容量為8000千伏安。e.供氣：引入了天然氣高壓線，建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。f.路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。g.小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。2、根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得：表5-1總投資估算匯總表Table5-1withtotalinvestmentofestimatingsummaryform序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費2建筑工程費3安裝工程費4其他投資費5項目管理費6不可遇見費7建設(shè)期利息946.568總投資表5-2開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表Table5-2developmentprojectinvestmentinfixedassetsestimatetable序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費2建設(shè)工程費建筑工程費安裝工程費3其他投資費4項目管理費5不可預(yù)見費6建設(shè)期利息7項目投資總額融資方案XXX建設(shè)項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標(biāo)資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費用等。隨著建設(shè)項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1.籌措和利用自有資金3000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。2．用銀行貸款萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險3.房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于XXX處在學(xué)校集中地區(qū)，估計將會有許多教師來購房，由于教師條件相對較好，預(yù)計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。預(yù)計房屋預(yù)售金可達(dá)萬元。編制資金流動計劃，確定資金的需求額表5-3資金流動計劃表Table5-3Cashflowschedule序號項目建設(shè)期2009201020112012小計1投資分年計劃35%35%30%100%建設(shè)投資建設(shè)期利息1小計2資金籌措自有資金30003000貸款銷售款收入資金的任用和管理隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題：1.資金本問題主要包括以下幾個方面（1）由于資金的時間價值形成的利息。（2）注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。（3）當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。（4）銀行借款的成本率。2.優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問題具體優(yōu)化方法如下：（1）分期分年度辦理銀行保函和保險費。（2）將工程初期準(zhǔn)備費用單列項目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。（3）根據(jù)工程進度，有選擇地租賃施工用機械設(shè)備。（4）材料設(shè)備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。（5）向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3.及時回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。（詳見附表10、11、12）表5-4風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表Table5-4Riskfactorsandriskdegreeanalysistables序號風(fēng)險因素名稱風(fēng)險程度災(zāi)難性嚴(yán)重性較大一般1市場風(fēng)險▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲設(shè)項目法人項目財務(wù)評價財務(wù)評價大致可分為3個步驟：第一步，進行財務(wù)基礎(chǔ)資料預(yù)測。編制財務(wù)評價的輔助報表。通過項目的市場調(diào)查預(yù)測分析和技術(shù)與投資方案分析，確定產(chǎn)品方案和合理的生產(chǎn)規(guī)模，選擇生產(chǎn)工藝方案、設(shè)備方案、工程技術(shù)方案、建設(shè)地點和投資方案，擬定項目實施進度計劃等，據(jù)此進行財務(wù)預(yù)測，獲得項目投資、生產(chǎn)成本、營業(yè)收入和利潤等一系列財務(wù)基礎(chǔ)資料。第二步，編制和評估財務(wù)評價的基本報表。將上述輔助報表中的基礎(chǔ)資料進行匯總，編制出現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表和借款還本付息估算表等5類主要財務(wù)基本報表，并對這些報表進行分析評估。第三步，計算財務(wù)評價的各項指標(biāo)，分析項目的財務(wù)可行性。利用各基本報表可直接計算出一系列財務(wù)評價的指標(biāo)，包括反映項目的盈利能力、償債能力和財務(wù)生存能力的靜態(tài)和動態(tài)指標(biāo)，將這些指標(biāo)值與國家有關(guān)部門規(guī)定的基準(zhǔn)值進行對比，就可得出項目在財務(wù)上是否可行的評價結(jié)論。銷售收入、銷售稅金及附加估算銷售收入是指企業(yè)在一定時期內(nèi)產(chǎn)品銷售的貨幣收入總額。用公式表示：銷售收入＝產(chǎn)品銷售數(shù)量×產(chǎn)品單價。銷售收入的發(fā)生，是以商品產(chǎn)品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和已提供的勞務(wù)為依據(jù)，其主要標(biāo)志是收到貨款或取得收取款項的權(quán)利。在采用分期付款銷售的情況下，通常以每期收到的貨款作為該期實現(xiàn)的銷售收入。對于生產(chǎn)周期較長的商品產(chǎn)品，通常按生產(chǎn)完工程度，分期確認(rèn)銷售收入。例如，建筑安裝企業(yè)按項目施工工程進度計算的銷售收入。銷售稅金是根據(jù)商品買賣或勞動服務(wù)的流轉(zhuǎn)額征收的稅金，是屬于流轉(zhuǎn)稅的范疇。銷售稅金及附加包括：增值稅、消費稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅、教育費附加。（估算見附表5）利潤和利潤分配損益亦稱財務(wù)成果，企業(yè)的利潤或虧損。企業(yè)營業(yè)的損益是指在業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中，以各項財務(wù)收入抵補各項財務(wù)支出后形成的損益。在一定時期內(nèi)，各項營業(yè)收入抵補各項營業(yè)支出后的差額，就是企業(yè)經(jīng)營的最終成果。收入超過支出，就是企業(yè)的純益；反之，則是純損。企業(yè)營業(yè)的損益集中反映其業(yè)務(wù)經(jīng)營活動各方面的效益，是其最終的財務(wù)成果，是衡量其經(jīng)營管理的重要指標(biāo)。利潤分配，是將企業(yè)實現(xiàn)的凈利潤，按照國家財務(wù)制度規(guī)定的分配形式和分配順序，在國家、企業(yè)和投資者之間進行的分配。利潤分配的過程與結(jié)果，是關(guān)系到所有者的合法權(quán)益能否得到保護，企業(yè)能否長期、穩(wěn)定發(fā)展的重要問題，為此，企業(yè)必須加強利潤分配的管理和核算。企業(yè)利潤分配的主體一般有國家、投資者、企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部職工；利潤分配的對象主要是企業(yè)實現(xiàn)的凈利潤；利潤分配的時間即確認(rèn)利潤分配的時間是利潤分配義務(wù)發(fā)生的時間和企業(yè)作出決定向內(nèi)向外分配利潤的時間。（詳見附表6）財務(wù)指標(biāo)1、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表（附表8），可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值萬元財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=27.50%經(jīng)過表中計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0,表明項目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）>8%,且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。2、項目投資利潤率、投資利稅率、投資回收期、借款償還期項目總投資額為萬元，總銷售收入為萬元，總銷售利潤額為萬元（見損益和利潤分配表附表6）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額×100％＝47.95％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入×100％＝30.66％投資回收期＝年（根據(jù)現(xiàn)金流量表附表8）3、流動資金廣義的流動資金。指企業(yè)全部的流動資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、存貨（材料、在制品、及成品）、應(yīng)收帳款、有價證券、預(yù)付款等項目。狹義的流動資金＝流動資產(chǎn)－流動負(fù)債。即所謂凈流動資金(networkingcapital)。依照此一定義，流動資產(chǎn)的資金來源，除流動負(fù)債外，應(yīng)另辟長期來源。凈流動資金的多寡代表企業(yè)的流動地位，凈流動資金越多表示凈流動資產(chǎn)愈多，其短期償債能力較強，因而其信用地位也較高，在資金市場中籌資較容易，成本也較低。（估算表詳見附表7）財務(wù)評價結(jié)論通過以上分析，本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的，本項目有著十分強的生存能力和競爭力。6風(fēng)險分析敏感性分析考慮到項目事實過程中未知因素的變化，本報告就項目建設(shè)投資與銷售收入在（+10%，-10%）之間變化時，對該項目的盈利能力影響進行敏感性分析。表6-1敏感性分析表Table6-1Sensitivityanalysistables序號不確定因素變化率（%）內(nèi)部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數(shù)基本方案1產(chǎn)品價格10%56-10%-82建設(shè)投資10%8-10%38由上述分析圖可以看出，本項目中總投資潤率受銷售單價以及投資成本的影響較大，但是從總體上來看，項目所能承受風(fēng)險能力較強。風(fēng)險分析為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對XXX投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。項目主要風(fēng)險識別1、自然風(fēng)險自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。2、政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。3、經(jīng)濟風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險因國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)險。4、技術(shù)風(fēng)險房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。5、社會風(fēng)險社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。項目風(fēng)險程度分析1、自然風(fēng)險本項目位于XXX的核心地帶，易受周圍物業(yè)影響，需要注意防火、防洪。2、政策風(fēng)險本項目建設(shè)期兩年，銷售期預(yù)計兩年，時間跨度大，易受政策影響，有一定的政策風(fēng)險。3、經(jīng)濟風(fēng)險受金融危機的影響，我國最近一段時間經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，XXX地區(qū)也不例外，進而對居民消費水平以及消費態(tài)度產(chǎn)生較大影響，給本項目帶來了較大的經(jīng)濟風(fēng)險。4、技術(shù)風(fēng)險現(xiàn)在相關(guān)方面的技術(shù)已經(jīng)相當(dāng)成熟，風(fēng)險較小。5、社會風(fēng)險自新世紀(jì)以來，XXX規(guī)劃日漸完善，雖有不少改進的地方，但總體上已處于規(guī)劃完畢等待逐步實施的階段，而本項目緊跟相關(guān)部門的規(guī)劃步驟，時刻把握相關(guān)政策的脈絡(luò)，有較高的社會風(fēng)險抗衡能力。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。XXX項目經(jīng)過各方反復(fù)論證研究，并進行了大量的，完備的相關(guān)調(diào)查，各方面決策盡量做到更好，具有良好的自我調(diào)整以及改進能力。項目風(fēng)險防范與降低及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。該項目控制風(fēng)險的方式包括三項措施：（1）通過加快進度來回避風(fēng)險開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法常常為快速完成開發(fā)項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。（2）通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。（3）通過加強管理來控制風(fēng)險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風(fēng)險。6.3風(fēng)險對策基本對策處理方法通常包括損失自留和保險轉(zhuǎn)嫁。針對本項目，部分可估的小風(fēng)險可以通過事先預(yù)測來盡量避免，可以做算是自留處置；同時可以針對本項目進行保險投保，即通過把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁來降低可能的損失。6.3.2風(fēng)險對策的策略合理選用技術(shù)方案，做好施工組織安排，從源頭上堵截風(fēng)險發(fā)生的可能性；針對XXX項目進行工程投保；本工程準(zhǔn)備了適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險準(zhǔn)備金。6.3.3風(fēng)險對策的重點1、在工程開始前，對XXX的政治經(jīng)濟進行了充分的的考察與分析，同時本公司有大量了解相關(guān)知識的專業(yè)人士，如法律、施工技術(shù)累人員等，以避免在項目開發(fā)過程中出現(xiàn)不可估量的風(fēng)險損失發(fā)生。2、在項目研究工程中詳細(xì)研讀了招投標(biāo)的相關(guān)文件，采用可調(diào)總價的合同計價方式，爭取通過公平合理的合同條款，以減少相應(yīng)風(fēng)險。上述風(fēng)險預(yù)測和對策措施包括在項目計劃中，對特別重大的風(fēng)險提出了專門的分析報告。對做出的風(fēng)險對策措施，充分考慮可能產(chǎn)生的風(fēng)險，因為任何措施都可能帶來新的問題。6.3.4風(fēng)險監(jiān)控風(fēng)險監(jiān)控是工程項目實施階段的一項重要工作。（1）風(fēng)險監(jiān)控的方法風(fēng)險監(jiān)控主要對工程費用、工程進度和工程質(zhì)量進行監(jiān)控。本工程將采用橫道圖法、贏得值分析法、表格分析法等方法。（2）風(fēng)險監(jiān)控糾正措施

通過對風(fēng)險進行跟蹤監(jiān)控，來把握項目風(fēng)險的現(xiàn)狀，了解工程項目風(fēng)險對策措施的效果，并發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險。7社會評價項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量XXX居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到45%，由于本小區(qū)地處各學(xué)校附近將會吸引大批教師前來居住。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會?？梢姡卷椖康慕ㄔO(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處多所學(xué)校附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯，在小區(qū)附近有西苑小學(xué)、實驗小學(xué)、龍灣中學(xué)、鋅廠中學(xué)、第八高中、鋅廠職業(yè)技術(shù)學(xué)校等。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。社會評價結(jié)論總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用，詳見表7-1。表7-1項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施Table7-1Projectconstructioninfluenceonthesocietyandtherelevantmeasures社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對XXX的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無無無8研究結(jié)論與建議8.1建設(shè)方案的綜合分析評價與推薦方案總體描述XXXXXX的各項建設(shè)項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢,調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機構(gòu)決定實行獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。推薦方案的優(yōu)缺點描述優(yōu)點1、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。2、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性項目總建筑面積:12.9項目總投資:萬元項目財務(wù)凈現(xiàn)值:萬元項目財務(wù)內(nèi)部收益率:27.50%上