樓盤(pán)項(xiàng)目定位報(bào)告文件

269/269XX城項(xiàng)目定位報(bào)告目錄XX城項(xiàng)目定位篇………4—12頁(yè)一、定位考慮…………………5頁(yè)二、原定位……………………6頁(yè)三、新定位……………………6頁(yè)四、新定位考慮因素…………6頁(yè)五、新定位詮釋………………7頁(yè)XX城項(xiàng)目分析篇……13—50頁(yè)一、項(xiàng)目分析綜述…………14頁(yè)二、項(xiàng)目綜合分析…………14頁(yè)可借鑒項(xiàng)目分析篇……51—78頁(yè)一、綜述……………………52頁(yè)二、可借鑒項(xiàng)目分析………52頁(yè)三、可借鑒項(xiàng)目總結(jié)………78頁(yè)XX城目標(biāo)客戶篇……79—99頁(yè)一、定性研究報(bào)告…………79頁(yè)二、定量研究報(bào)告…………87頁(yè)三、目標(biāo)客戶定位和描述…………………97頁(yè)XX城項(xiàng)目建議篇…………………100—135頁(yè)一、項(xiàng)目的核心價(jià)值體系…………………101頁(yè)二、產(chǎn)品建議………………115頁(yè)XX城項(xiàng)目旅游篇…………………138—142頁(yè)一、旅游與房地產(chǎn)之間的關(guān)系……………139頁(yè)二、項(xiàng)目旅游開(kāi)發(fā)類型定位………………139頁(yè)三、人類生活追求的過(guò)程…………………139頁(yè)四、杭州旅游市場(chǎng)類型分析………………140頁(yè)五、XX城旅游目標(biāo)市場(chǎng)模擬圖…………141頁(yè)XX城項(xiàng)目定位篇一、XX城項(xiàng)目定位考慮天都城原先的定位天都城原先的定位對(duì)比對(duì)比天都城新的定位天都城新的定位考慮因素天都城新的定位天都城新的定位考慮因素天都城新定位詮釋二、XX城項(xiàng)目原先定位中國(guó)第一座國(guó)際生活示范都市三、現(xiàn)在XX城項(xiàng)目核心形象定位廣廈·XX城——暢意國(guó)際生活四、新的核心形象定位考慮因素4.1由于項(xiàng)目原先的定位概念差不多在市場(chǎng)上做了長(zhǎng)期大量的推廣工作，同時(shí)項(xiàng)目原先的定位差不多深入人心，預(yù)訂XX城項(xiàng)目的客戶都明白XX城是一個(gè)國(guó)際生活示范的衛(wèi)星城，假如我們要將此深入人心的定位全部推翻重新定位，勢(shì)必會(huì)冒著專門(mén)大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同樣還要投入比原先更為巨大的廣告宣傳費(fèi)用。同時(shí)我們認(rèn)為，XX城的規(guī)模優(yōu)勢(shì)在原先的定位中得到專門(mén)好的體現(xiàn)，那個(gè)也是項(xiàng)目的實(shí)際狀況，因此沒(méi)有必要將起推翻，只是將起在原先顯著的地位加以淡化些。4.2現(xiàn)在XX城新的定位是抓住原先項(xiàng)目所述求的最中心點(diǎn)，杭州市民經(jīng)歷度最深刻的內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上我們做了一個(gè)第一步的調(diào)整和休整，那個(gè)調(diào)整是項(xiàng)目總體方案調(diào)整的最穩(wěn)妥的一步，可不能在市場(chǎng)上和差不多預(yù)訂的客戶中產(chǎn)生巨大的負(fù)面效應(yīng)。4.3新的定位與老的定位差不是新的定位要緊力推一種生活方式，而原先的定位只是完成整體項(xiàng)目在開(kāi)始時(shí)候必須做的第一步——項(xiàng)目推舉的工作。由于本項(xiàng)目的專門(mén)性，當(dāng)市場(chǎng)全部了解項(xiàng)目狀況后，因該作一個(gè)比較穩(wěn)妥的轉(zhuǎn)型工作，從項(xiàng)目本身動(dòng)身進(jìn)行述求，那個(gè)時(shí)候當(dāng)人們認(rèn)識(shí)了項(xiàng)目后，應(yīng)該告訴他們?cè)谌绱说捻?xiàng)目中，你將會(huì)是如何樣的生活，如此的生活你會(huì)得到什么，這些你得到的內(nèi)容，是無(wú)法從其他項(xiàng)目上得到的，那個(gè)確實(shí)是XX城大項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在。定位詮釋廣廈·XX城廣廈·XX城——杭州衛(wèi)星城的代名詞“城”給人的感受確實(shí)是大，這和XX城6579畝的宏大占地面積相得益彰，一個(gè)“城”字將XX城的規(guī)模和體量表現(xiàn)地淋漓盡致；“都+城”確實(shí)是都市的概念，他給人的第二感受是繁華，里面是無(wú)奇不有，是居家生活的一個(gè)好地點(diǎn)，那個(gè)也符合當(dāng)初營(yíng)造XX城的概念和方法，預(yù)備把他作成一個(gè)杭州新（副）都市中心的初衷和方法；“天”表達(dá)出來(lái)項(xiàng)目無(wú)限的漂亮，勾畫(huà)出來(lái)的人家仙境的美妙設(shè)想，總體給人一種“此景只在天上有，人間難得幾回見(jiàn)”的感受；“XX城”在前期通過(guò)大量的市場(chǎng)推廣工作，差不多在杭州市民心目中奠定下杭州第一大項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，差不多將XX城是杭州第一個(gè)衛(wèi)星城的概念深入人心，給整個(gè)杭州市居民構(gòu)畫(huà)出一幅漂亮的居住家園的藍(lán)圖；“廣廈”作為XX城該項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)商，從進(jìn)展商品牌戰(zhàn)略的角度來(lái)來(lái)考慮，在項(xiàng)目前期應(yīng)該充分發(fā)揮廣廈集團(tuán)在杭州市場(chǎng)上強(qiáng)有力的實(shí)力背景帶動(dòng)項(xiàng)目的先期開(kāi)發(fā)運(yùn)作，給當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)者一個(gè)強(qiáng)有力的信心和實(shí)力的保證，在XX城項(xiàng)目中后期，能夠通過(guò)XX城的項(xiàng)目成功操作，帶動(dòng)提升廣廈在房地產(chǎn)方面的品牌優(yōu)勢(shì)，讓當(dāng)?shù)刭?gòu)房者清晰明白，廣廈不僅是實(shí)力的象征，更是優(yōu)質(zhì)精品樓盤(pán)的保證。希望通過(guò)“XX城”項(xiàng)目使廣廈房產(chǎn)擠身杭州第一品牌房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行列，與綠城、南都、坤和這些杭州品牌房地產(chǎn)商并駕齊驅(qū)。暢意暢意——舒適、悠閑、生態(tài)的生活環(huán)境，高品位、高品質(zhì)、有內(nèi)涵的生活方式居住層面上的超越——“暢意”讓人聯(lián)想到舒服、寫(xiě)意，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中如何能夠讓人感受到舒服呢？因此是項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，有山有水；社區(qū)內(nèi)配套齊全，居家便利、人性化的居住氛圍和氣息，滿足人們居住宅需的等各個(gè)方面和層次的需求；從個(gè)人居住的空間來(lái)講，合理且中意的居住空間環(huán)境，高質(zhì)量的物業(yè)治理和私秘安全的個(gè)人居住空間。這是暢意在第一居住層面上的超越需求。附加價(jià)值層面的超越——“暢意”第二層面是不僅僅超越居住需求，而是附加價(jià)值或者是小資生活方式的體現(xiàn)。在那個(gè)層面上應(yīng)該更加注重生活品質(zhì)和質(zhì)量，處處體現(xiàn)出XX城大社區(qū)、大配套、高起點(diǎn)所帶來(lái)的高品位生活的意境。充分利用XX城多而全的便利配套服務(wù)、全面結(jié)合觀光旅游、美食天地、購(gòu)物廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)中心、休閑娛樂(lè)、醫(yī)療教育等優(yōu)勢(shì)，塑造出XX城獨(dú)有濃郁的社區(qū)文化氛圍。文化及個(gè)人內(nèi)涵上的超越——“暢意”第三層面上的超越將是XX城社區(qū)文化內(nèi)涵和社區(qū)核心精神上的超越。這一層面上的超越基礎(chǔ)，只有航母式的復(fù)合房產(chǎn)項(xiàng)目才能夠充分地表現(xiàn)出來(lái)。隨著房地產(chǎn)日漸成熟和杭州購(gòu)房者對(duì)居住要求的不斷提高，買(mǎi)房差不多不僅僅是為了單純的滿足人們的居住需要，而是他整個(gè)生活的一個(gè)不可分割的重要部分，也是他品位和追求的價(jià)值體現(xiàn)。他應(yīng)該是“馬斯洛需求理論”的第五重的價(jià)值表現(xiàn)——“自我實(shí)現(xiàn)的需要”，因?yàn)樗畈欢嗍菍⒆≌旧硗耆谌肓怂鎮(zhèn)€生活，也是他自我整體表現(xiàn)的一個(gè)重要方式。我們不是簡(jiǎn)單地在賣(mài)房子，也不是單純的一個(gè)社區(qū)，而是要表達(dá)那個(gè)時(shí)代、那個(gè)社會(huì)中、特定的群體特征，因此只有充分考慮到這點(diǎn)，能夠讓客戶在購(gòu)房的同時(shí)，感受實(shí)現(xiàn)了“馬斯洛需求理論的第五重——自我實(shí)現(xiàn)的需要”，這才是“暢意”的最高層面上的超越。國(guó)際生活國(guó)際生活——是令人無(wú)限向往和向往的美好生活方式“國(guó)際”首先XX城的項(xiàng)目從一開(kāi)始就以高起點(diǎn)，不管從建筑規(guī)劃、景觀、建筑等方方面面，結(jié)合國(guó)際團(tuán)隊(duì)來(lái)為“XX城”規(guī)劃一個(gè)全新恢弘的版圖，開(kāi)創(chuàng)杭州國(guó)際化生活新起點(diǎn)；“國(guó)際”從第二點(diǎn)來(lái)講，是一種大的包容，不管是建筑形態(tài)、建筑風(fēng)格依舊生活方式，因此XX城擁有寬敞的規(guī)模，能夠有足夠的胸襟包容各種優(yōu)秀的事物，形成自己獨(dú)有的國(guó)際化風(fēng)格魅力。而由于項(xiàng)目本身目前規(guī)劃設(shè)想以法式為主，法式是國(guó)際中的一個(gè)部分。法國(guó)給人一種最浪漫的感受，法式生活給人一種最有品位的生活方式，然而本項(xiàng)目在新的規(guī)劃調(diào)整中將結(jié)合目前已有的規(guī)劃做進(jìn)一步的調(diào)整和完善，將大量穿插國(guó)際化的因素，他將不局限與法式，日后他將建成一個(gè)真正意義上的國(guó)際化的生活社區(qū)，不管從建筑、景觀、配套及生活方式方面，他將成為一個(gè)全新意義上的國(guó)際化生活社區(qū)和文化精髓?！吧睢薄S著杭州市民的居住環(huán)境、可支配收入及品位等方面地不斷提高，差不多不再滿足原先單純的居住需要，他們需要更好的居住環(huán)境和氛圍，也就造成目前杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越注重整個(gè)社區(qū)的營(yíng)造，從杭州整個(gè)社區(qū)硬件營(yíng)造來(lái)看，他已列入中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)造的第一流水準(zhǔn)范疇內(nèi)。同時(shí)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)來(lái)看，不斷滿足購(gòu)房者的需求是一個(gè)大趨勢(shì)，象從“原先的4P轉(zhuǎn)向4C，然后進(jìn)入現(xiàn)在的需求整合時(shí)代”。廣廈集團(tuán)也充分認(rèn)識(shí)到這種趨勢(shì)變化，因此不管在前期規(guī)劃依舊先造景后造房等種種細(xì)節(jié)上充分表現(xiàn)出廣廈房產(chǎn)差不多決定將“XX城”營(yíng)造成一個(gè)杭州最好的生活社區(qū)的決心和戰(zhàn)略決策?！皣?guó)際生活”那個(gè)概念充分考慮到項(xiàng)目差不多在市場(chǎng)上建立的認(rèn)知度，并維持項(xiàng)目原先“中國(guó)第一座國(guó)際生活示范都市”的概念上做進(jìn)一步的調(diào)整和修正，將項(xiàng)目的主訴求點(diǎn)述講的更加清晰明確，同時(shí)加深市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也為項(xiàng)目開(kāi)始整體轉(zhuǎn)型作出最穩(wěn)妥的第一步，因?yàn)槟莻€(gè)概念的述求在文字上差不多變化不大，然而這些文字所述求的重點(diǎn)開(kāi)始變化，開(kāi)始更加突出以購(gòu)房者為導(dǎo)向，開(kāi)始明確倡導(dǎo)性地提出“國(guó)際生活”方式的概念。從項(xiàng)目伊始到現(xiàn)在，廣廈房產(chǎn)一直希望XX城能夠給杭州市民帶來(lái)一種新的、國(guó)際化的、舒適的生活環(huán)境和方式，廣廈房產(chǎn)原本希望“XX城”提供如此一個(gè)良好的環(huán)境，希望吸引符合如此好的環(huán)境的優(yōu)秀人士前來(lái)居住，從而從軟、硬件方面全面突顯出XX城是杭州真正意義上的國(guó)際生活社區(qū)的樣板工程的初衷和目的。暢意國(guó)際生活暢意國(guó)際生活——倡導(dǎo)杭州新時(shí)代居住的新方式和新理念通過(guò)上面各細(xì)分點(diǎn)的闡述，我們現(xiàn)在專門(mén)明確的明白該項(xiàng)目的核心形象定位?，F(xiàn)在我們要做的是生活方式的訴求和表達(dá)，希望通過(guò)向生活方式的轉(zhuǎn)變，從而給從購(gòu)房者的立場(chǎng)上來(lái)關(guān)心他完成他對(duì)XX城的夢(mèng)想藍(lán)圖?！皶骋?國(guó)際生活”從最核心的提出XX城的目的是“開(kāi)創(chuàng)一個(gè)新的國(guó)際生活的樣板空間”。從杭州本地話來(lái)讀“暢意國(guó)際生活=創(chuàng)意國(guó)際生活”，如此也比較符合項(xiàng)目最初衷和最理想化思想。因?yàn)閄X城那個(gè)項(xiàng)目體量巨大，它差不多開(kāi)創(chuàng)了杭州復(fù)合房產(chǎn)的先河，同樣他同時(shí)也在開(kāi)創(chuàng)和倡導(dǎo)杭州新時(shí)代居住的新方式和新理念。廣廈·XX城，暢意國(guó)際生活——一座國(guó)際化風(fēng)格建筑的社區(qū)，融合國(guó)際文化與生活的方式，涵蓋商業(yè)、教育、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療、科教、娛樂(lè)等設(shè)施與服務(wù)，蘊(yùn)藏豐富旅游開(kāi)發(fā)資源的配套完善的國(guó)際化高品位居住的花園新都市。XX城項(xiàng)目分析篇一、項(xiàng)目分析綜述由于本項(xiàng)目不是一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，他是一個(gè)集房地產(chǎn)、旅游、休閑運(yùn)動(dòng)于一體的泛地產(chǎn)項(xiàng)目，因此對(duì)XX城的項(xiàng)目分析上存在著專門(mén)大的困難點(diǎn)，傳統(tǒng)意義上的SWOT分析，差不多不適合XX城的項(xiàng)目了。因此為了讓大伙兒都十分了解XX城項(xiàng)目的各種概況，我們將項(xiàng)目從以下四大部分進(jìn)行闡述，本篇SWOT項(xiàng)目分析共分為1.社會(huì)因素2.企業(yè)因素3.項(xiàng)目因素4.競(jìng)爭(zhēng)因素四個(gè)大的因素，而每個(gè)大因素都會(huì)包含不同各項(xiàng)小因素，我們會(huì)針對(duì)每個(gè)小因素作出一個(gè)SWOT分析，以便我們大伙兒充分認(rèn)識(shí)清晰XX城的各個(gè)方面。二、項(xiàng)目綜合分析2.1社會(huì)因素類區(qū)位因素：經(jīng)濟(jì)總量據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2002年杭州全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1780億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.2%，連續(xù)十二年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)接著得到調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值765億元，增長(zhǎng)14.6%。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的7.1：50.6：42.3調(diào)整為6.3：50.7：43.0，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重提高0.7百分點(diǎn)。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)2.8萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)12.4%，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)到3400美元。財(cái)政收入2002年，杭州全市財(cái)政收入接著快速增長(zhǎng)，2002年全市財(cái)政總收入達(dá)257.14億元，比上年增長(zhǎng)28.2%，其中地點(diǎn)財(cái)政收入118.32億元，增長(zhǎng)34.6%。Strength（優(yōu)勢(shì)）：都市競(jìng)爭(zhēng)能力優(yōu)勢(shì)

杭州是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最具競(jìng)爭(zhēng)力的20個(gè)都市之一，房地產(chǎn)行業(yè)整體水平高，不管從相關(guān)的房地產(chǎn)政策法規(guī)、市場(chǎng)和購(gòu)房者來(lái)講，相對(duì)全國(guó)專門(mén)多地點(diǎn)相對(duì)比較成熟和規(guī)范，因此也就只有在如此一個(gè)成熟的市場(chǎng)和購(gòu)房環(huán)境下，XX城所倡導(dǎo)的生活方式才可能實(shí)現(xiàn)，并得到市場(chǎng)和購(gòu)房者的認(rèn)同與理解。歷史優(yōu)勢(shì)

“上有天堂，下游蘇杭”、“山清水秀，七大古都”歷史留給了杭州無(wú)盡的品牌財(cái)寶，而XX城項(xiàng)目位于杭州那個(gè)漂亮的旅游都市，870畝的歡樂(lè)四季公園作為XX城房地產(chǎn)項(xiàng)目的強(qiáng)有力的優(yōu)勢(shì)，一定能夠讓居住在XX城內(nèi)的業(yè)主，充分感受到杭州那個(gè)都市的漂亮，以及切切實(shí)實(shí)感受到XX城的所倡導(dǎo)和營(yíng)建的生活方式是何等的漂亮與暢意。區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展態(tài)勢(shì)優(yōu)勢(shì)

杭州市地處我國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲，人均GDP高，人均可支配收入高，人均消費(fèi)能力、潛力大，對(duì)生活質(zhì)量要求高，從而也促使了杭州房地產(chǎn)價(jià)格一直持續(xù)走高的緣故之一。只有足夠購(gòu)買(mǎi)力的市場(chǎng)和房產(chǎn)價(jià)格走高的情況，XX城項(xiàng)目才會(huì)面臨無(wú)限的成功契機(jī)。區(qū)域核心優(yōu)勢(shì)

杭州市是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的浙江省的唯一單一的核心都市，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、交通、文教、衛(wèi)生、旅游的中心，對(duì)全省的地市縣具有專門(mén)強(qiáng)的吸引力與輻射力，象XX城作為杭州第一個(gè)真正意義上的衛(wèi)星城，完全有機(jī)會(huì)吸引周邊省內(nèi)市場(chǎng)的人群前來(lái)購(gòu)買(mǎi)XX城。Opportunity（機(jī)會(huì)）：進(jìn)展趨勢(shì)因素

隨著社會(huì)都市化的進(jìn)程的加劇，將會(huì)形成浙江省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通全方位的向杭州集中，都市的進(jìn)展更加迅速的循環(huán)促進(jìn)進(jìn)展規(guī)律，也符合杭州市政府提出的大杭州的概念，以及“住在杭州”的一個(gè)目標(biāo)，以此為背景，將會(huì)對(duì)杭州的房地產(chǎn)進(jìn)展起到極大的推進(jìn)作用和無(wú)限的商機(jī)；區(qū)位連帶因素

杭州處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角的區(qū)域內(nèi)，以余杭為中心，車程以1.5小時(shí)為半徑圓的輻射范圍內(nèi)，有長(zhǎng)江三角洲1.5億高收入群體，人口稠密，可支配收入高，消費(fèi)能力與潛力巨大，那個(gè)市場(chǎng)帶動(dòng)了杭州的整體的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同樣也為杭州的房地產(chǎn)與旅游業(yè)提供了強(qiáng)有利的支撐，隨著長(zhǎng)三角之間的互動(dòng)日趨和諧完美，整個(gè)杭州乃至余杭的進(jìn)展機(jī)會(huì)不可限量；區(qū)位SWOT分析：本項(xiàng)目位于杭州市，而歷史以及現(xiàn)狀留給杭州無(wú)盡的財(cái)寶，七大古都，長(zhǎng)三角的區(qū)域范圍內(nèi)，世界第六大都市群，這些差不多上歷史與區(qū)位給予在杭州的XX城項(xiàng)目強(qiáng)有力的優(yōu)勢(shì)和進(jìn)展機(jī)會(huì)。然而，這些優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)大都含蓋了杭州那個(gè)市場(chǎng)大環(huán)境，講明XX城項(xiàng)目有一個(gè)良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，關(guān)鍵在與XX城如何充分結(jié)合好項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)，與杭州那個(gè)大市場(chǎng)完美的融合在一起。區(qū)域環(huán)境因素Strength（優(yōu)勢(shì)）：撤市變區(qū)

余杭撤市變區(qū)，增強(qiáng)了余杭與杭州市的聯(lián)系，余杭差不多成為了杭州的一個(gè)新區(qū)，同時(shí)也將是形成杭州的一個(gè)新的副中心都市的都市新格局，這點(diǎn)來(lái)來(lái)講，余杭的進(jìn)展前景更為寬敞,關(guān)于XX城項(xiàng)目來(lái)講，差不多在行政上摘掉“郊縣”的帽子，從而會(huì)得到更多的整體市政的配套優(yōu)勢(shì)支持；衛(wèi)星城鎮(zhèn)

臨平作為杭州市的三個(gè)衛(wèi)星都市進(jìn)展重點(diǎn)之一，臨平關(guān)于其他區(qū)來(lái)講，有專門(mén)大的空間與潛力，XX城作為臨平的一個(gè)重點(diǎn)衛(wèi)星城，勢(shì)必也將是臨平進(jìn)展的重中之重，這將為XX城的進(jìn)展提供了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)；Weakness（劣勢(shì)）：消費(fèi)者心理因素

在杭州市尤其是老市民的心理照舊認(rèn)為余杭仍是一個(gè)不發(fā)達(dá)和方便的地點(diǎn)，他們選擇在此購(gòu)房多多少少都會(huì)有點(diǎn)顧慮，包括現(xiàn)在一些中青年人對(duì)，XX城所在的區(qū)域認(rèn)同感依舊專門(mén)低的，那個(gè)狀況也是十分自然，XX城項(xiàng)目所處的位置目前狀況并不是十分的完善，是存在專門(mén)多需要改進(jìn)的地點(diǎn)，因此關(guān)鍵是我們?nèi)绾稳I(yíng)造一個(gè)衛(wèi)星城，如何去幸免那個(gè)不利點(diǎn)。宗地現(xiàn)狀因素

目前該區(qū)域除了還在逐步完善中的歡樂(lè)四季公園，剩余的部分差不多上依舊大量的農(nóng)田和耕地等，整體上來(lái)講XX城的項(xiàng)目用地尚未有完善的開(kāi)工跡象，同時(shí)在項(xiàng)目第一至三期的用地上，項(xiàng)目預(yù)備動(dòng)工的痕跡也不明顯，包括現(xiàn)場(chǎng)工地圍墻等都沒(méi)有設(shè)置，讓差不多預(yù)定的人群到現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法明白第一至三期的具體位置在哪里。與此同時(shí)，XX城項(xiàng)目的周邊道路狀況也是十分令人擔(dān)憂的，從項(xiàng)目宗地的總體來(lái)講，目前的狀況是十分令人擔(dān)憂的，是極需要進(jìn)一步的完善。XX城項(xiàng)目周邊景觀因素

杭州分布著眾多的自然、人文、人造各類景觀，然而在臨平地區(qū)，項(xiàng)目周邊，這類的景觀是少之又少，特不貧乏，同時(shí)項(xiàng)目周邊的黃鶴山和上塘河并沒(méi)有給項(xiàng)目帶來(lái)足夠的可借鑒資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)上塘河的污染還需要要進(jìn)一步的整治，盡管XX城周邊有山有水，然而那個(gè)山和水并不是XX城的項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，有專門(mén)多地點(diǎn)反而給XX城項(xiàng)目帶來(lái)不利的因素。消費(fèi)熱點(diǎn)板塊因素

杭州市民較為普遍同意的近郊樓盤(pán)要緊分布在城西的三墩區(qū)快、富陽(yáng)銀湖開(kāi)發(fā)區(qū)、之江和濱江區(qū)等地區(qū)，這些區(qū)域內(nèi)的物業(yè)類不有一般的住宅和不墅兩種。而XX城項(xiàng)目位于杭州市北部，與這些熱點(diǎn)板塊有一定具體，同時(shí)XX城所在區(qū)域的住宅板塊并沒(méi)有成為市場(chǎng)消費(fèi)的熱點(diǎn)。然而和這些熱點(diǎn)板快來(lái)對(duì)比分析，同樣屬于郊區(qū)板塊，同時(shí)我們的產(chǎn)品類型和銷售價(jià)格處與一個(gè)價(jià)格范圍帶中，那么本項(xiàng)目將會(huì)和這些熱點(diǎn)板塊產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)沖突，關(guān)于那些差不多是市場(chǎng)消費(fèi)熱點(diǎn)的板塊來(lái)講，XX城同樣以郊區(qū)板塊的產(chǎn)品來(lái)講是處在明顯的不利因素中。工業(yè)分布因素

杭州市北部是杭州的傳統(tǒng)重工業(yè)比較密集的地點(diǎn)，由于重工業(yè)對(duì)噪聲、水、環(huán)境等存在多方面的阻礙以及破壞，而XX城項(xiàng)目又位于工業(yè)周邊，容易促使消費(fèi)者產(chǎn)生一定的心理抗性；Opportunity（機(jī)會(huì)）：區(qū)域以后進(jìn)展的規(guī)劃因素

杭州市大力革新原由的餓都市布局，順利地實(shí)施蕭山、余杭撤市變區(qū)，形成了以“一主三副”為主城的“大杭州”新格局，處于“臨平城”規(guī)劃范圍內(nèi)的XX城，將成為杭州重點(diǎn)建設(shè)的都市中心區(qū)域之一，尤其是市政府一系列的利好政策的強(qiáng)力支持下，能夠清晰地看出XX城在整個(gè)杭州的都市進(jìn)展中，將被給予舒緩都市人口，承擔(dān)起中央居住區(qū)的重要功能，成為新世紀(jì)新杭州的都市副中心。區(qū)域旅游市場(chǎng)的空白點(diǎn)

杭州的旅游市場(chǎng)要緊是以自然觀光和佛教旅游為主，盡管近幾年有大量的人造景點(diǎn)的興起，相對(duì)而言，度假旅游在杭州比較缺乏。當(dāng)杭州市政府提出“住在杭州”的口號(hào)，希望把杭州建設(shè)成為全國(guó)“最適宜居住的都市”，給房地產(chǎn)和旅游帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。余杭區(qū)東部沒(méi)有知名的旅游景點(diǎn)，市場(chǎng)差不多處于有待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，處在XX城項(xiàng)目地塊中的黃鶴山，假如通過(guò)開(kāi)發(fā)商的富有成效的規(guī)劃，那么就能夠?yàn)楹贾菔忻衩枥L出一幅漂亮的生活畫(huà)卷，不僅能夠帶動(dòng)歡樂(lè)四季公園的旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，也對(duì)XX城住宅項(xiàng)目起到推動(dòng)作用。Threaten（威脅）：市政規(guī)劃對(duì)消費(fèi)者的潛移默化阻礙

在杭州市政規(guī)劃中，東部和南部為要緊居住的進(jìn)展方向，西部和北部由于受到各種自然、社會(huì)因素的制約，阻礙了都市向外的擴(kuò)張，然而目前城西差不多形成了杭州居住郊區(qū)化的雛形，盡管政府打算、總體規(guī)劃在某種程度上能夠左右都市布局變化的方向，但只能停留在宏觀的層面上，而最終的事實(shí)依舊要靠市場(chǎng)去發(fā)揮作用，然而由于政府宣傳、市政配套等因素的局限性，在摸中程度上給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)增加了相應(yīng)的難度，同樣也會(huì)因政府的宣傳等因素，潛移默化的阻礙消費(fèi)者的消費(fèi)行為；區(qū)域SWOT分析：從XX城項(xiàng)目所處的余杭星橋鎮(zhèn)的總體形式來(lái)看，有優(yōu)勢(shì)，有劣勢(shì)。然而，所有的優(yōu)勢(shì)稍顯單薄，所有的機(jī)會(huì)大概還要時(shí)刻來(lái)驗(yàn)證，而劣勢(shì)、威脅卻是實(shí)實(shí)在在存在的，通過(guò)綜合所有優(yōu)劣點(diǎn)的權(quán)重來(lái)看，區(qū)域因素是XX城項(xiàng)目的一個(gè)劣勢(shì)，需要時(shí)刻來(lái)改變這一切。市政因素Strength（優(yōu)勢(shì)）：33929工程的臨丁路的建設(shè)通車目前，杭州市區(qū)的交通狀況尚不盡如人意，杭州市政府為了進(jìn)一步完善和政治杭州市的交通狀況，開(kāi)始實(shí)施了“33929”工程，差不多上完成杭州市區(qū)道路的“兩縱兩橫”骨架網(wǎng)絡(luò)，把8大城區(qū)、鈔票江新城以及各開(kāi)發(fā)區(qū)、高教園區(qū)“一網(wǎng)兜進(jìn)”，差不多實(shí)現(xiàn)半小時(shí)交通圈。到2003年底，差不多完成33條道路、9座橋梁、2條隧道和9個(gè)入城口的建設(shè)。兩年大會(huì)戰(zhàn)建設(shè)工程將緩解制約杭州都市化進(jìn)程的交通“瓶頸”，為五年內(nèi)在市區(qū)形成“一環(huán)、三縱、三橫”的道路主骨架、完全實(shí)現(xiàn)半小時(shí)大都市快速交通圈奠定基礎(chǔ)。33929工程中的臨丁路－繞城公路入城口將在年底建設(shè)完成同時(shí)通車，由于XX城原先的天平路將會(huì)與臨丁路相銜接，如此將會(huì)給本項(xiàng)目和外界的交通帶來(lái)極大的便利因素。Weakness（劣勢(shì)）：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、供排水、電力、電信、燃?xì)獾纫蛩?/p>

在XX城項(xiàng)目的規(guī)劃中，可能會(huì)有12萬(wàn)左右的居民入住XX城，這些居民所需要的教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、供排水、電力、電信、燃?xì)獾鹊仁姓?wèn)題，就目前狀況而言，都不夠解決，都需要開(kāi)發(fā)商大筆的投資改善；目前項(xiàng)目周邊的污水排放設(shè)置為1萬(wàn)立方米/

日，項(xiàng)目的需求是3萬(wàn)立方米/

日；項(xiàng)目周邊能夠?yàn)轫?xiàng)目提供的35KW(升級(jí)后可達(dá)到110KW)的星橋變電站不能滿足項(xiàng)目規(guī)劃用電13.6萬(wàn)千瓦的需求；4000門(mén)電話的星橋鎮(zhèn)電信局完全不能滿足1萬(wàn)門(mén)電話的需求；Opportunity（機(jī)會(huì)）：規(guī)劃的晚，建設(shè)的晚，建設(shè)品質(zhì)就會(huì)越高

目前XX城項(xiàng)目周邊沒(méi)有完整以及滿足項(xiàng)目的市政配套設(shè)施，然而，隨著項(xiàng)目的進(jìn)展進(jìn)度，市政配套會(huì)逐步完善，而越是晚建設(shè)的市政配套，就會(huì)越完善，就會(huì)考慮越周到，就會(huì)幸免越多往?？紤]不周的問(wèn)題，就會(huì)越適應(yīng)消費(fèi)者當(dāng)前消費(fèi)者的需求，相信隨著XX城項(xiàng)目的不斷開(kāi)發(fā)建設(shè)，這些市政配套等問(wèn)題將會(huì)盡快的規(guī)劃、建設(shè)完善的；Threaten（威脅）：市政建設(shè)的未知速度

市政配套的速度快，可能對(duì)項(xiàng)目可不能產(chǎn)生負(fù)面阻礙，然而，假如建設(shè)速度慢，那么將直接阻礙項(xiàng)目的美譽(yù)度、阻礙項(xiàng)目的知名度，直接阻礙項(xiàng)目的銷售，因此市政配套建設(shè)我們無(wú)法操縱，因此我們必須目前的著重點(diǎn)還要加強(qiáng)小區(qū)和項(xiàng)目本身的營(yíng)造。市政SWOT分析：人少、地荒、缺乏生氣以及配套設(shè)施還專門(mén)滯后是對(duì)目前宗地的總體評(píng)價(jià)。而我們對(duì)XX城項(xiàng)目市政后期規(guī)劃的高品質(zhì)的期望僅僅是期望，不可能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的銷售阻礙。然而一旦沒(méi)有市政的配套，就不可能有百姓中意的生活，就沒(méi)有項(xiàng)目的成功。市政因素，是項(xiàng)目的一個(gè)較大的劣勢(shì)與威脅。交通因素道路交通去年一年，杭州全市公路路網(wǎng)建設(shè)又有新進(jìn)展。繞城北線二期、繞城東線暨下沙大橋工程項(xiàng)目貫穿，杭寧高速公路杭州段、杭金衢高速公路杭州段開(kāi)通。全市新增公路里程166.3千米，其中高速公路里程68.6千米。年末公路里程6560.48千米，其中高等級(jí)公路里程1336.15千米。都市建設(shè)“33929”工程（全面實(shí)現(xiàn)33條道路、9座橋梁、2個(gè)隧道、9個(gè)入城口建成和整治的目標(biāo)）建設(shè)首戰(zhàn)告捷。復(fù)興立交、文暉立交、望江立交、南山路、上塘路高架（文暉路至輕紡路）及02省道-繞城公路西線入城口等工程已建成通車，城區(qū)的路網(wǎng)布局得到進(jìn)一步完善。都市環(huán)境綜合治理取得新成效。全年完成市區(qū)37條道路的環(huán)境綜合整治，整治道路66公里；全年折除違章建筑77萬(wàn)平方米；整治房屋立面1521幢，完成屋頂“平改坡”200幢。全年城鎮(zhèn)差不多建設(shè)和更新改造投資中用于道路、供排水、公用事業(yè)、電力等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資183.78億元，比上年增長(zhǎng)20.1%。都市公共交通快速進(jìn)展。年末市區(qū)公交線路238條，比上年末增加44條；公交營(yíng)運(yùn)線路總長(zhǎng)度達(dá)3007千米，增加549千米；公交營(yíng)運(yùn)車輛2775輛，增加537輛；全年公共汽車和電車客運(yùn)量61712萬(wàn)人次。一大批新型公交車內(nèi)路運(yùn)營(yíng)，市民乘車環(huán)境得到較大改善。水、電、氣的供應(yīng)能力提高，服務(wù)進(jìn)一步規(guī)范。全年市區(qū)供水量52095萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)0.2%，生活用水量26000萬(wàn)噸，增長(zhǎng)1.1%。市區(qū)用電量156.61億千瓦時(shí)，比上年增長(zhǎng)17.6%，其中居民生活用電18.76億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)11.8%。年末市區(qū)居民家庭人工煤氣用戶18.39萬(wàn)戶，比上年增長(zhǎng)9.5%。Strength（優(yōu)勢(shì)）：杭州交通樞紐因素

杭州是華東交通主樞紐之一，同時(shí)更是浙江省的水、陸、空交通中心，便利的交通使人的大范圍轉(zhuǎn)移以及流淌的顯現(xiàn)日益增多，關(guān)于項(xiàng)目而言，就有可能有更多的消費(fèi)者選擇杭州那個(gè)都市，選擇XX城項(xiàng)目的可能性；XX城項(xiàng)目交通因素

XX城項(xiàng)目距離余杭臨平鎮(zhèn)5.3KM，目前去杭州市中心車程約為40分鐘，距上海170KM，項(xiàng)目毗鄰320國(guó)道、杭州外環(huán)高速公路、臨丁路、滬杭高速公路。便捷的大交通環(huán)境，和四通八達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)，對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)來(lái)講能夠方便游客其拿來(lái)度假休閑，對(duì)XX城的住宅項(xiàng)目來(lái)講，能夠享受便捷的交通路網(wǎng)，同時(shí)還能夠享受郊區(qū)田園式的生活方式；Weakness（劣勢(shì)）：交通現(xiàn)狀不容樂(lè)觀

就目前而言，通往XX城的道路并不是十分的好，項(xiàng)目周圍的道路十分狹窄，同時(shí)道路整體都不是十分平坦。同時(shí)從市區(qū)內(nèi)到XX城走高速干道還要面對(duì)收費(fèi)的問(wèn)題，同時(shí)走高速干道在相應(yīng)的路程公里數(shù)講將顯得比較遙遠(yuǎn)，然而從其他非高速干道上到達(dá)XX城，則道路狀況實(shí)在是差強(qiáng)人意，極需改善，否則對(duì)項(xiàng)目的推廣極為不利，同時(shí)給日后小區(qū)業(yè)主的出入帶來(lái)極大的不便利性。軌道交通的改線阻礙巨大

杭州市一期輕軌的改道，促使XX城項(xiàng)目交通的方便、快捷、準(zhǔn)時(shí)的優(yōu)勢(shì)蕩然無(wú)存；Opportunity（機(jī)會(huì)）：政府以后二號(hào)線的規(guī)劃

杭州市規(guī)劃的軌道交通二號(hào)線有通過(guò)項(xiàng)目同時(shí)會(huì)有至少一個(gè)停靠站點(diǎn)，彌補(bǔ)了交通的缺陷，豐富了交通的可選擇行，增加了XX城項(xiàng)目的附加值；政府形象工程的規(guī)劃

杭州市規(guī)劃的“33929工程”中有涉及到XX城項(xiàng)目的道路的規(guī)劃，政府高角度的規(guī)劃，能夠讓項(xiàng)目與整個(gè)市政道路，乃至整個(gè)都市的融合程度更高，如此就會(huì)更加吸引消費(fèi)者，剔除消費(fèi)者的陌生感；Threaten（威脅）：政府規(guī)劃的不預(yù)期性

由于有了軌道一號(hào)線的教訓(xùn)，軌道二號(hào)線的規(guī)劃，同樣存在大量的不確定性因素，假如再次出現(xiàn)反復(fù)，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目阻礙極大，在營(yíng)銷推廣上要慎重考慮宣傳軌道交通一項(xiàng)；交通SWOT分析：XX城項(xiàng)目目前交通狀況十分不理想，以后的規(guī)劃有專門(mén)多的漂亮向往，然而，向往能否實(shí)現(xiàn)，要打個(gè)問(wèn)號(hào)，向往什么時(shí)候能夠?qū)崿F(xiàn)，還要打個(gè)問(wèn)號(hào)。因此，從我們所列出的優(yōu)劣分析來(lái)看，有一些問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目的阻礙可不能專門(mén)大，然而，二號(hào)線的阻礙是至關(guān)重要。因此，綜合評(píng)定來(lái)看，交通對(duì)與項(xiàng)目來(lái)講，目前并沒(méi)有足夠的優(yōu)勝，然而到今后他的優(yōu)勢(shì)將有可能突顯出來(lái)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素消費(fèi)市場(chǎng)杭州去年消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)較旺。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額523.53億元，比上年增長(zhǎng)14.1%。其中市區(qū)426.36億元，增長(zhǎng)14.2%；五縣（市）97.17億元，增長(zhǎng)13.6%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額347.09億元，增長(zhǎng)17.4%；餐飲業(yè)55.28億元，增長(zhǎng)27.7%；其他行業(yè)121.16億元，增長(zhǎng)1.1%。連鎖超市進(jìn)展迅速。年末市區(qū)有連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)43個(gè)，連鎖門(mén)店735個(gè)，年銷售額達(dá)到60.99億元，比上年增長(zhǎng)57.1%。Strength（優(yōu)勢(shì)）：杭州市總體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

杭州市第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由2001年的7.1：50.6：42.3調(diào)整為2002年的6.3：50.7：43.0，第三產(chǎn)業(yè)所占比例的提升講明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理，人均收入增加，可支配收入增加，對(duì)項(xiàng)目而言，消費(fèi)者的增多成為可能，一旦人們的收入水平得到持續(xù)增長(zhǎng)，他們的對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)增長(zhǎng)，如此的良性的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)，會(huì)在日后一段時(shí)刻內(nèi)，增加改善目前居住環(huán)境的購(gòu)房群體的數(shù)量，也會(huì)增加投資房產(chǎn)的群體數(shù)量，如此有助于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)健的進(jìn)展。Weakness（劣勢(shì)）：余杭市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待提高

余杭區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由2000年的12.8：54.3：32.9調(diào)整為2001年的12.3：54.0：33.7；與杭州市同期平均水平相比，其中第一產(chǎn)業(yè)高出5.2個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)高于3.4個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)低于平均水平8.6個(gè)百分點(diǎn)。這充分講明余杭區(qū)的量化以及結(jié)構(gòu)狀況在杭州市總體范圍來(lái)講依舊處于一個(gè)中等偏下的水平，項(xiàng)目所處的區(qū)域的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)處于杭州市中等偏下的水平，也確實(shí)是講當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)環(huán)境比較其他地區(qū)還有差距。購(gòu)買(mǎi)XX城的那些群體至少應(yīng)該是杭州平均收入水平的中等人士，同時(shí)在該區(qū)域內(nèi)的居民自身的居住條件都還能夠，加上該區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)收入偏低，造成了XX城吸引區(qū)域客戶的困難性增加，一旦一個(gè)項(xiàng)目不能有一定數(shù)量的比例的區(qū)域客戶前來(lái)支持那個(gè)項(xiàng)目，那個(gè)項(xiàng)目在整體銷售上會(huì)面對(duì)專門(mén)多困難。Opportunity（機(jī)會(huì)）：差距產(chǎn)生提升的可能

盡管目前余杭的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后于杭州市的平均水平，但隨著杭州市整體經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷完善，余杭的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與提升的空間將會(huì)專門(mén)大，隨著產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和區(qū)域群體的需求不斷提升，加之XX城項(xiàng)目日后規(guī)模效應(yīng)日見(jiàn)顯現(xiàn)，會(huì)有專門(mén)大的可能去吸引區(qū)域消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買(mǎi)XX城。產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)SWOT分析：杭州市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是特不健康與良好的。然而，產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)只能講明人們的收入結(jié)構(gòu)，收入水平。盡管這對(duì)項(xiàng)目來(lái)講是個(gè)優(yōu)勢(shì)。這一點(diǎn)，關(guān)于所有處在杭州的房地產(chǎn)項(xiàng)目都有擁有的，然而余杭的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平對(duì)XX城來(lái)講不不是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，從長(zhǎng)久來(lái)看只能確實(shí)是一個(gè)機(jī)會(huì)，他對(duì)項(xiàng)目目前的利好阻礙不是專門(mén)大。杭州以及余杭房地產(chǎn)狀況因素杭州去年完成房地產(chǎn)投資196.37億元，比上年增長(zhǎng)39.4%。建筑業(yè)接著保持較快進(jìn)展。全年建筑業(yè)增加值129億元，比上年增長(zhǎng)10.6%。各類房屋施工面積2722.35萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.4%；房屋竣工面積834.41萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.5%。去年，杭州房地產(chǎn)業(yè)接著進(jìn)展。全年商品房施工面積1876.7萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)29.5%；竣工面積529.41萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.6%。商品房銷售面積414.55萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)14.1%。居民居住條件進(jìn)一步改善。全年完成住宅建設(shè)投資162.86億元，比上年增長(zhǎng)56.3%；住宅施工面積1577.77萬(wàn)平方米，竣工面積464.49萬(wàn)平方米。年末市區(qū)居民人均居住面積12.5平方米，農(nóng)民人均住房面積52.7平方米，分不比上年提高1.3和3.7平方米。去年四季度，我市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)景氣狀況連續(xù)一季、二季、三季的高位態(tài)勢(shì)。反映本行業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的企業(yè)景氣指數(shù)為168.2。景氣調(diào)查顯示，三季度新開(kāi)工面積增加的企業(yè)占23.8％，景氣指數(shù)為117.1，比上季和上年同期分不上升7.8、24.3點(diǎn)；完成投資增長(zhǎng)的企業(yè)占44.0％，景氣指數(shù)為135.4，處在"較為景氣"區(qū)；商品房預(yù)售、銷售面積景氣指數(shù)分不比上年同期上升8.8、17.8點(diǎn)；商品房銷售價(jià)格穩(wěn)步上漲，本季的商品房銷售價(jià)格為145.5點(diǎn)，分不比三季、二季、一季和上年同期上升11.8、7.1、16.3和40.8點(diǎn)。企業(yè)盈利狀況良好。54.7％的房地產(chǎn)企業(yè)反應(yīng)利潤(rùn)總額增加，景氣指數(shù)比上季和去年同期分不上升4.5、5.7點(diǎn)。Strength（優(yōu)勢(shì)）：杭州市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展良好

杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。1998年以來(lái)，杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際完成投資額的年增長(zhǎng)幅度在17%以上。2002年完成房地產(chǎn)投資額196.4億元，同比增長(zhǎng)39.4%。其中完成商品房住宅建設(shè)投資148.3億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總建設(shè)投資的75.5%。2002年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)11.6%，同比增長(zhǎng)17.1%，為都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展做出了重大貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)差不多成為杭州市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，從這一點(diǎn)來(lái)講為XX城塑造了一個(gè)特不優(yōu)秀的市場(chǎng)和消費(fèi)的空間，XX城項(xiàng)目只有在杭州整體房產(chǎn)前景持續(xù)量性進(jìn)展的前提下，才會(huì)得到巨大的成功契機(jī)。房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺

房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺。1998年以來(lái)，房地產(chǎn)預(yù)售總量年均保持在260萬(wàn)平方米以上，其中住宅預(yù)售總量每年差不多保持在210萬(wàn)平方米以上。2002年住宅施工面積1455萬(wàn)平方米，住宅開(kāi)工面積714.7萬(wàn)平方米，竣工面積412.5萬(wàn)平方米。銷、預(yù)售面積673.2萬(wàn)平方米，是住宅竣工總量的163.2%。與此同時(shí)，2002年經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工面積118萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.4%，竣工97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)86.5%。也只有在如此一個(gè)購(gòu)銷兩旺的市場(chǎng)下，才會(huì)有機(jī)會(huì)產(chǎn)生“工作在都市，生活在郊區(qū)”的可能性，同時(shí)才有機(jī)會(huì)突出XX城所倡導(dǎo)的生活方式在已購(gòu)房群體中產(chǎn)生認(rèn)同。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)更加規(guī)范

老市區(qū)土地市場(chǎng)治理規(guī)范，收購(gòu)儲(chǔ)備效果顯著，房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，明令禁止土地炒買(mǎi)炒賣(mài)行為。表現(xiàn)在：一是供地總量和結(jié)構(gòu)合理。從老市區(qū)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)和房屋空置能夠得到充分反映，2002年1～10月份，高、中、低價(jià)位住宅供應(yīng)量分不為3974戶、16319戶、5313戶，分不占住宅供應(yīng)總量的15.6%、64.2%、20.2%，空置面積只有1.5萬(wàn)平方米；二是禁止了土地炒買(mǎi)炒賣(mài)問(wèn)題，營(yíng)造了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行的環(huán)境。只有一個(gè)規(guī)范的是房地產(chǎn)運(yùn)做環(huán)境，才會(huì)帶動(dòng)杭州房地產(chǎn)的良性進(jìn)展，符合杭州市政府的“住在杭州”的口號(hào)，以便吸引更多的外區(qū)域人士入住杭州，如此有助于XX城下時(shí)期向周邊外區(qū)域推廣。Weakness（劣勢(shì)）：盡管房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展專門(mén)好，然而存在結(jié)構(gòu)問(wèn)題

盡管杭州市近幾年房?jī)r(jià)總體一直上升，但上漲絕對(duì)量不一。盡管杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，然而城區(qū)供銷矛盾大大高于郊區(qū)區(qū)域?？傮w而言，都市絕對(duì)量的增長(zhǎng)高于郊區(qū)，西湖等風(fēng)景區(qū)的增長(zhǎng)高于其他地區(qū)，XX城項(xiàng)目所處的區(qū)域增長(zhǎng)絕對(duì)量并不是專門(mén)好，上漲空間不容樂(lè)觀；行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加；

杭州市房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)過(guò)快，銀行資金在房地產(chǎn)生產(chǎn)、消費(fèi)資金中的份額較大，銀行風(fēng)險(xiǎn)有所增加；目前杭州房產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象差不多引起中央的注意，同時(shí)央行差不多著手對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售的貸款等問(wèn)題提出新的要求和方式，XX城作為一個(gè)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)銷售的項(xiàng)目，一定會(huì)在今后面對(duì)更為規(guī)范和嚴(yán)格的新國(guó)家政策，如何規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，XX城應(yīng)該著手從長(zhǎng)期開(kāi)始預(yù)備。Opportunity（機(jī)會(huì)）：杭州市房?jī)r(jià)總體一直上升

依照杭州市房地產(chǎn)交易所提供的數(shù)據(jù)，從2000年到2002年10月份，老市區(qū)房產(chǎn)交易平均價(jià)格分不為每平方米3426元、3703元和4043元。據(jù)浙江省城調(diào)隊(duì)統(tǒng)計(jì)資料顯示，商品房?jī)r(jià)格從1998年的每平方米3278元，增長(zhǎng)到2002年上半年的每平方米4749元，漲幅達(dá)44.8%，而同期GDP增長(zhǎng)速度達(dá)到53%，盡管杭州市的房地產(chǎn)增長(zhǎng)的絕對(duì)量與增幅都專門(mén)高，然而綜合GDP與物價(jià)的增幅來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲仍具有較大的空間，消費(fèi)者持續(xù)消費(fèi)成為可能。那個(gè)市場(chǎng)空間給本項(xiàng)目的規(guī)劃調(diào)整帶來(lái)一定量的市場(chǎng)接納度，也有助于XX城如此的相對(duì)價(jià)格較低的項(xiàng)目吸引更多市區(qū)的購(gòu)買(mǎi)群體。余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展勢(shì)頭良好

房地產(chǎn)業(yè)呈迅猛進(jìn)展勢(shì)頭。全年商品房施工面積189.2萬(wàn)平方米，竣工面積76.7萬(wàn)平方米，分不比上年增長(zhǎng)58.6%和107.3%，有良好的市場(chǎng)進(jìn)展勢(shì)頭，講明市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域差不多開(kāi)始慢慢同意，只要杭州的購(gòu)房市場(chǎng)開(kāi)始同意余杭那個(gè)市場(chǎng)，XX城將會(huì)在今后面臨無(wú)限的進(jìn)展空間和價(jià)格的上漲。Threaten（威脅）：行業(yè)進(jìn)展周期因素

從中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展周期規(guī)律來(lái)看，6-8年是一個(gè)周期，好的區(qū)域會(huì)維持在10年左右，杭州市房地產(chǎn)差不多持續(xù)6年以上的火熱，其中近5年內(nèi)沒(méi)有跌落，高度繁榮的背后可能暗示危機(jī)，假如行業(yè)出現(xiàn)下滑，出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)與大盤(pán)XX城來(lái)講，損失慘重，特不是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式以“大手筆”的開(kāi)發(fā)方式的話，XX城一定要緊密關(guān)注和分析杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。增長(zhǎng)的預(yù)期防范因素

余杭區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)展勢(shì)頭過(guò)猛，2001年商品房施工面積189.2萬(wàn)平方米，竣工面積76.7萬(wàn)平方米，分不比上年增長(zhǎng)58.6%和107.3%，正所謂有漲必有跌，大漲的同時(shí)預(yù)示危機(jī)的到來(lái)。盡管講余杭區(qū)域的增長(zhǎng)要緊集中在西面部分，我們應(yīng)該能夠看出余杭西面是整個(gè)余杭房產(chǎn)的支柱，假如西面的房產(chǎn)開(kāi)始出現(xiàn)危機(jī)，作為余杭北面的XX城項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)受到一定的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)行業(yè)SWOT分析：杭州房地產(chǎn)近些年來(lái)進(jìn)展一直欣欣向榮，這關(guān)于處于杭州的XX城來(lái)講，有了一個(gè)好的市場(chǎng)環(huán)境，那么XX城項(xiàng)目的成功相對(duì)而言更容易些，然而，還有依照項(xiàng)目的具體情況具體分析。繁榮的背后到底是什么，也許大廈將傾，也許是杞人憂天，也許是更好的進(jìn)展前景。總而言之，好的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目來(lái)講依舊優(yōu)勢(shì)，依舊機(jī)會(huì)。政府、政策因素居民收入和儲(chǔ)蓄城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高。據(jù)抽樣調(diào)查，全年市區(qū)居民人均可支配收入11778元，比上年增長(zhǎng)8.1%；人均生活費(fèi)支出9215元，增長(zhǎng)5%。全年農(nóng)民人均純收入5242元，比上年增長(zhǎng)7.1%；人均生活費(fèi)支出3957元，增長(zhǎng)13.7%。居民儲(chǔ)蓄接著增加。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額1183.4億元，比年初增加241.55億元，其中城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額949.23億元，比年初增加209.54億元。都市環(huán)境深入實(shí)施“藍(lán)天、碧水、綠色、清靜”工程，都市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步改善。年內(nèi)關(guān)停污染企業(yè)153家，省市重點(diǎn)工程—七格污水處理廠一期工程建成運(yùn)行。全市工業(yè)固體廢物綜合利用率94%，工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率96%，二氧化硫排放達(dá)標(biāo)率93%，煙塵排放達(dá)標(biāo)率97%，粉塵排放達(dá)標(biāo)率92%。市區(qū)區(qū)域環(huán)境噪聲等效聲級(jí)56分貝，都市交通噪音平均值68分貝。加強(qiáng)都市綠化建設(shè)，都市生態(tài)環(huán)境得到改善。全年市區(qū)新增綠地面積770萬(wàn)平方米，年末市區(qū)園林綠地面積達(dá)到7772公頃，公共綠地面積達(dá)到1373公頃，建成區(qū)綠化覆蓋率35.98%，市區(qū)人均占有公共綠地面積7.85平方米。杭州市榮獲“國(guó)際花園都市”稱號(hào)。Strength（優(yōu)勢(shì)）：政府的居住規(guī)劃

從杭州市整體規(guī)劃中，3-5萬(wàn)人規(guī)模的居住區(qū)設(shè)置40-45個(gè)，其中主城設(shè)置30-40個(gè)，其中主城設(shè)置分布在城中、城東、城北等地。我們XX城項(xiàng)目處于在城北區(qū)域，是杭州市政府規(guī)劃中的一個(gè)居住區(qū)，如此，從政府得到的優(yōu)惠政策與政府支持，確信大于不是政府規(guī)劃的居住區(qū)域，加之XX城項(xiàng)目差不多列入杭州市都市規(guī)劃的范圍內(nèi)，XX城將會(huì)得到更寬敞的進(jìn)展優(yōu)勢(shì)。余杭區(qū)政府的規(guī)劃

在余杭區(qū)大力進(jìn)展旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在新一輪的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展規(guī)劃中，把旅游行業(yè)視為新興行業(yè)，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。余杭區(qū)把度假旅游作為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，XX城的四季公園確實(shí)是迎合了區(qū)政府的規(guī)劃；Weakness（劣勢(shì)）：住房貸款利率阻礙

國(guó)家政府貸款利率調(diào)整，盡管提升了投資壁壘，有利削弱房地產(chǎn)泡沫，但同時(shí)也增加了為了改善居住條件、無(wú)房者的實(shí)現(xiàn)愿望的難度。政府出臺(tái)的這條政策會(huì)對(duì)所有的開(kāi)發(fā)商普遍產(chǎn)生阻礙，因此，對(duì)XX城來(lái)講，“殺傷力”要小于其他樓盤(pán)；政府規(guī)劃的都市進(jìn)展方向

心理因素。杭州市政住宅的進(jìn)展中，東部、南部差不多明確成為都市的進(jìn)展指向，重點(diǎn)區(qū)域是下沙和濱江，西部、北部由于受各種自然、社會(huì)因素的制約，阻礙了都市向外的擴(kuò)張；這將促使人們心理會(huì)對(duì)XX城產(chǎn)生的誤區(qū)與障礙；Opportunity（機(jī)會(huì)）：政府都市進(jìn)展方向的規(guī)劃

近些年來(lái)，杭州市政府提出的“游在杭州、住在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州”的大的都市進(jìn)展思路，要把杭州建設(shè)成為“最適合居住的都市”。對(duì)此來(lái)講，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)面向全省、面向全國(guó)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了寬敞的市場(chǎng)空間。從目前項(xiàng)目政府的思路、口號(hào)來(lái)看，可謂“旺名不旺地”，在那個(gè)時(shí)候，XX城項(xiàng)目應(yīng)該積極加大和加快項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)力度，爭(zhēng)取作出一個(gè)示范單位來(lái)，吸引更多的人居住在XX城。Threaten（威脅）：房?jī)r(jià)全國(guó)關(guān)注

最近正在進(jìn)行的人大會(huì)議上，有專門(mén)多的人大代表提出了當(dāng)前中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高這一問(wèn)題，其中杭州房地產(chǎn)價(jià)格差不多在前一時(shí)刻范圍內(nèi)引起國(guó)家的重視，這勢(shì)必會(huì)阻礙國(guó)家對(duì)此做出相應(yīng)的政策調(diào)整，假如確實(shí)出臺(tái)政策，那么阻礙的就不是一個(gè)兩個(gè)項(xiàng)目，而是包括XX城在內(nèi)的所有項(xiàng)目；政府換屆阻礙

由于XX城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，政府換屆、政策變更，關(guān)于XX城那個(gè)依靠專門(mén)多政府政策的項(xiàng)目而言，將會(huì)產(chǎn)生不可預(yù)估的阻礙；政府政策SWOT分析：盡管政府會(huì)換屆，盡管政府有可能會(huì)有政策限制，然而，政府的種種服務(wù)依舊服務(wù)于市民，是為將杭州建成更美好的花園都市的愿望，相信隨著杭州的不斷進(jìn)展，XX城會(huì)有一個(gè)更寬敞的成長(zhǎng)空間。政府因素，關(guān)于項(xiàng)目而言，是一個(gè)優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)。住宅郊區(qū)化因素Strength（優(yōu)勢(shì)）：都市進(jìn)展進(jìn)程的需要

隨著都市進(jìn)展的進(jìn)程，都市的中心區(qū)域，往往成為公眾共同享用的地點(diǎn)，不再是個(gè)人的專署，取代高層住宅的將是辦公場(chǎng)所、娛樂(lè)場(chǎng)所、廣場(chǎng)、商業(yè)場(chǎng)所等等各種公眾場(chǎng)所。XX城正是位于衛(wèi)星城區(qū)的項(xiàng)目，適應(yīng)潮流的進(jìn)展；開(kāi)發(fā)趨勢(shì)的需要

市內(nèi)土地資源稀缺，市內(nèi)土地寥寥無(wú)幾，商品房開(kāi)發(fā)的后續(xù)儲(chǔ)備用的不足，開(kāi)發(fā)成本大大增加，房產(chǎn)價(jià)格也將不斷上漲，如此同樣也大大增加了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，然而購(gòu)房群體的承受度可不能和房?jī)r(jià)一樣同比例上漲，因此選擇住宅郊區(qū)化也是日后購(gòu)房和開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)；消費(fèi)心理逐步形成

住宅郊區(qū)化的心理正在逐步形成。當(dāng)一個(gè)都市都市化水平進(jìn)展到相當(dāng)?shù)乃揭院螅娣葱?yīng)開(kāi)始產(chǎn)生，擺脫喧鬧、擁擠的都市，選擇高品味、高生活質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的低容積率的住宅，那些更貼近自然的住宅將成為一種時(shí)尚；消費(fèi)群體逐步形成

消費(fèi)的群體的逐步形成。從省調(diào)查隊(duì)的調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，每百戶杭州居民中學(xué)生與小學(xué)生的比例為14：11，這充分講明杭州市目前年齡結(jié)構(gòu)問(wèn)題，中青年群體的上升，婚姻、住房問(wèn)題的顯現(xiàn)，無(wú)足夠的積蓄、高月收是他們的普遍特點(diǎn)，這位項(xiàng)目提供了一片穩(wěn)定的消費(fèi)群體；由于都市中，寸土寸金，關(guān)于那些中等收入的家庭以及需要改善住房條件的人來(lái)講，XX城如此的高品質(zhì)的郊區(qū)住宅將會(huì)將會(huì)是他們的選擇范圍；Weakness（劣勢(shì)）：購(gòu)買(mǎi)群體的同意度

住宅郊區(qū)化的概念，人們同意還要待以時(shí)日。目前住宅郊區(qū)化的概念剛剛形成，要想人們普遍同意，還要慢慢培植，還要人們慢慢的領(lǐng)悟，要讓這些群體認(rèn)同如此的概念，XX城必須要加快項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將XX城項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)盡快展現(xiàn)給購(gòu)房群體，讓他們同意和喜愛(ài)。Opportunity（機(jī)會(huì)）：有待勾畫(huà)和實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想

人們對(duì)住宅郊區(qū)化的理解還不是特不深刻，他們只是對(duì)住在郊區(qū)話有著一種美好的夢(mèng)想，那個(gè)就需要我們?nèi)I(yíng)造和完善他們的夢(mèng)想。我們一邊有目的宣傳引導(dǎo)，一邊開(kāi)發(fā)營(yíng)造。因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)上沒(méi)有可和XX城相比較的項(xiàng)目，因此，只要我們努力去營(yíng)造，一定能夠夢(mèng)想將在XX城是實(shí)現(xiàn)。Threaten（威脅）：低成品低品位的思維誤區(qū)

進(jìn)展商選擇在郊區(qū)開(kāi)發(fā)，首先是因?yàn)橥恋爻杀颈容^低，如此他的銷售價(jià)格也可不能象市區(qū)內(nèi)一樣的高，希望通過(guò)低價(jià)格來(lái)吸引購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。然而從消費(fèi)者的考慮動(dòng)身，選擇住宅郊區(qū)化，有部分人是因?yàn)槭袇^(qū)內(nèi)的價(jià)格因素，然而依照杭州市目前的狀況而分析發(fā)覺(jué)，那些購(gòu)買(mǎi)郊區(qū)的住宅的人對(duì)居住的要求會(huì)專門(mén)高，也就造成，專門(mén)多郊區(qū)低價(jià)位、低品質(zhì)的住宅銷售不掉的狀況，因此假如我們不能正確認(rèn)識(shí)清晰郊區(qū)化住宅的本質(zhì)現(xiàn)象，會(huì)產(chǎn)生“低價(jià)位、低品質(zhì)”的認(rèn)知，降低項(xiàng)目營(yíng)建成本的投入，如此對(duì)對(duì)項(xiàng)會(huì)帶來(lái)十分大的威脅性。住宅郊區(qū)化SWOT分析：開(kāi)發(fā)趨勢(shì)，有！消費(fèi)者，有！消費(fèi)心理，有！因此，難度依舊有一點(diǎn)的。假以時(shí)日，人們對(duì)住宅郊區(qū)化的消費(fèi)心理的形成，那個(gè)時(shí)候，對(duì)項(xiàng)目而言，確實(shí)是進(jìn)展的黃金時(shí)期。XX城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期在以后6－10年左右，以后3－4年，杭州市專門(mén)多大盤(pán)一期項(xiàng)目將能夠陸續(xù)入住。隨著各家開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的烘托，隨著開(kāi)發(fā)商住宅郊區(qū)化理念的培植，住宅郊區(qū)化差不多漸入人心了。住宅郊區(qū)化對(duì)XX城項(xiàng)目而言，絕對(duì)是優(yōu)勢(shì)。2.2企業(yè)自身因素企業(yè)自身因素Strength（優(yōu)勢(shì)）：資金實(shí)力

作為一家上市公司，企業(yè)的資金雄厚，綜合競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)。這為項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)奠定下堅(jiān)實(shí)的資金保障；品牌效用

廣廈品牌，在杭州、浙江乃至全國(guó)，差不多上一個(gè)品牌，品牌優(yōu)勢(shì)在消費(fèi)者心理具有良好的美譽(yù)度，對(duì)廣廈每一個(gè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目差不多上優(yōu)勢(shì)。人才優(yōu)勢(shì)

憑借廣廈的品牌形象以及資金實(shí)力，更能籠絡(luò)到能為自己出謀劃策的人才，有了優(yōu)秀的人才，是項(xiàng)目的成功的保障；建筑實(shí)力

廣廈是建筑行業(yè)的排頭兵，其建筑的建筑，是質(zhì)量的保證；行業(yè)經(jīng)驗(yàn)

廣廈不僅僅是一個(gè)有鈔票的“入門(mén)漢”，而是一個(gè)擁有一定行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，同時(shí)成功開(kāi)發(fā)了一些項(xiàng)目，只有那些有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，才能夠得到市場(chǎng)消費(fèi)者的認(rèn)可；政府關(guān)系

廣廈集團(tuán)，與國(guó)家建設(shè)部、省、市政府具有良好的關(guān)系。有了良好的政府關(guān)系，能夠讓項(xiàng)目在相關(guān)的市政配套等到專門(mén)多實(shí)惠與保障；Weakness（劣勢(shì)）：品牌誤區(qū)

廣廈作為一個(gè)品牌，更多的體現(xiàn)在建筑行業(yè)，改變這種消費(fèi)者潛意識(shí)認(rèn)識(shí)如要廣廈做出長(zhǎng)久不懈的努力。這種改變，要通過(guò)開(kāi)發(fā)商不斷的推出項(xiàng)目，得到市場(chǎng)的認(rèn)可，在用項(xiàng)目反培植、拓展品牌，這是一個(gè)反復(fù)的過(guò)程，如此會(huì)保證項(xiàng)目的成功，開(kāi)發(fā)商不僅受益一個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)受益終身；人才瓶頸

容易吸引人才，不意味著就有好的人才，就目前項(xiàng)目狀況而言，經(jīng)營(yíng)旅游產(chǎn)業(yè)，需要大批專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的人才。這些人才對(duì)項(xiàng)目先期開(kāi)發(fā)的四季公園的成功運(yùn)營(yíng)以及維護(hù)專門(mén)重要，直接關(guān)系到項(xiàng)目的成功與否；開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與能力

廣廈作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有限，而且分散，開(kāi)發(fā)如此大的項(xiàng)目更是頭一回，大盤(pán)的開(kāi)發(fā)與一般樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)不可同日而語(yǔ)。XX城對(duì)與廣廈來(lái)講既是機(jī)會(huì)，也是考驗(yàn)，一個(gè)6579余畝的項(xiàng)目，壓力大，對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求專門(mén)高；市場(chǎng)營(yíng)銷掌握能力

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，不僅僅是好的產(chǎn)品就能夠得到市場(chǎng)的認(rèn)可，有效的市場(chǎng)營(yíng)銷、廣告宣傳、促銷手段都會(huì)拉動(dòng)市場(chǎng)需求，吸引消費(fèi)者，目前杭州市場(chǎng)上除了綠城和南都還做的比較優(yōu)秀，其余專門(mén)多的進(jìn)展商還需要進(jìn)一步的加強(qiáng)；Opportunity（機(jī)會(huì)）：品牌綜合多樣化

關(guān)于廣廈來(lái)講，XX城那個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)最快速度樹(shù)立廣廈房產(chǎn)的品牌形象，讓人們重新認(rèn)識(shí)廣廈的品牌，廣廈不僅僅是有實(shí)力，在建筑行業(yè)排頭兵，同樣在房地產(chǎn)行業(yè)也是佼佼者，同樣在旅游方面也是出類拔萃，物業(yè)治理方面也是十分優(yōu)秀……希望通過(guò)XX城這一個(gè)項(xiàng)目，重新塑造廣廈的品牌，建成一個(gè)綜合多樣化的品牌形象。成功模式的可借鑒性廣廈差不多不止一個(gè)類似XX城如此大體量的項(xiàng)目，如此假如XX城項(xiàng)目操作成功了，能夠?yàn)閺V廈的其他項(xiàng)目提供了一個(gè)可借鑒的模式，同樣在XX城操作成功后，廣廈有了如此的操作模式，能夠在其他地點(diǎn)同樣開(kāi)發(fā)建設(shè)衛(wèi)星都市，作到企業(yè)經(jīng)營(yíng)都市的第一品牌。Threaten（威脅）：經(jīng)營(yíng)能力

關(guān)于廣廈開(kāi)發(fā)商而言，XX城與歡樂(lè)四季公園的開(kāi)發(fā)不僅僅是一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念，而是一個(gè)泛地產(chǎn)的概念，關(guān)于企業(yè)而言，可能是一個(gè)經(jīng)營(yíng)概念，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)旅游公園，然而泛地產(chǎn)的概念不僅僅是短期的問(wèn)題，關(guān)鍵依舊要看能否長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的考驗(yàn)極大。項(xiàng)目利益項(xiàng)目最終的利益是在最后開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目上，因此前期的應(yīng)運(yùn)投入應(yīng)該慎重注意，幸免先期投入過(guò)大，造成后期承擔(dān)高額的開(kāi)發(fā)成本，增加后期的風(fēng)險(xiǎn)性，如此的話，將直接減少進(jìn)展商的直接利潤(rùn)；開(kāi)發(fā)商SWOT分析：雄厚的資金實(shí)力、良好的行業(yè)品牌、得到廣泛消費(fèi)者的認(rèn)可，這差不多上廣廈吸引消費(fèi)者，投資者，乃至有才之士的資本。然而，廣廈還需要把這些資源良好的嫁接到XX城項(xiàng)目當(dāng)中來(lái)，有了各種資源作為保證，并不能保障項(xiàng)目的成功，只是成功的概率增大而已。開(kāi)發(fā)商，是項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)。2.3項(xiàng)目因素項(xiàng)目體量、規(guī)模因素Strength（優(yōu)勢(shì)）：規(guī)模優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目體量大、規(guī)模也大、配套功能齊全等。最集中的體現(xiàn)確實(shí)是規(guī)模效應(yīng)和降低成本；品牌維護(hù)

廣廈集團(tuán)能夠利用那個(gè)在杭州乃至浙江都特不知名的項(xiàng)目提升廣廈作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在業(yè)內(nèi)的知名度與美譽(yù)度；長(zhǎng)遠(yuǎn)角度從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，規(guī)模優(yōu)勢(shì)將會(huì)成為房地產(chǎn)巨大的賣(mài)點(diǎn)；Weakness（劣勢(shì)）：大規(guī)模要大規(guī)模的規(guī)劃

項(xiàng)目體量大、規(guī)模大，對(duì)項(xiàng)目的小區(qū)規(guī)劃、公建配套、社區(qū)治理等方面提出專門(mén)高的要求，在規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)如此的一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，需要極大的投入度和準(zhǔn)確性，造成項(xiàng)目操作的難度大。Opportunity（機(jī)會(huì)）：可持續(xù)性進(jìn)展

有利于企業(yè)規(guī)劃可持續(xù)性進(jìn)展的概念，穩(wěn)定廣廈作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)質(zhì)量，增加可持續(xù)性收入；Threaten（威脅）：各方壓力

體量大、規(guī)模大，耗用眾多人力、物力、財(cái)力等，以及有太多的不可預(yù)見(jiàn)因素，一旦稍有不甚，會(huì)給廣廈集團(tuán)帶來(lái)極大的負(fù)面效果；項(xiàng)目體量規(guī)模SWOT分析：大，有大的好處。小，有小的優(yōu)點(diǎn)。然而，這些差不多上站在某一個(gè)角度講的。大，確信是優(yōu)點(diǎn)多過(guò)缺點(diǎn)的，然而要看誰(shuí)來(lái)操作。就廣廈集團(tuán)操作XX城項(xiàng)目而言，沒(méi)有操作過(guò)如此大，甚至是沒(méi)有操作過(guò)接近這么大的項(xiàng)目都，困難可想而知，然而，假如操作成功，廣廈的收益不僅僅是名利雙收，還有更為寶貴的經(jīng)驗(yàn)等等。XX城項(xiàng)目，對(duì)廣廈集團(tuán)來(lái)講，是機(jī)會(huì)，更是威脅。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期因素Strength（優(yōu)勢(shì)）：總體資金投入小作為這么一個(gè)大的項(xiàng)目，因?yàn)樗拈_(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，當(dāng)項(xiàng)目啟動(dòng)后，項(xiàng)目的資金投入就會(huì)相應(yīng)的減少，要緊靠滾動(dòng)資金來(lái)開(kāi)發(fā)完成項(xiàng)目整體運(yùn)作。Weakness（劣勢(shì)）：工程施工阻礙

開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，施工周期就長(zhǎng)，早期入住的客戶確信會(huì)受到后期項(xiàng)目建筑時(shí)各種噪聲的阻礙；不可控因素阻礙

開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目要調(diào)整的因素多，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，不可遇見(jiàn)、不可操縱的因素多；Opportunity（機(jī)會(huì)）：能夠及時(shí)調(diào)整

由于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，能夠及時(shí)依照實(shí)際情況調(diào)整項(xiàng)目的規(guī)劃和配套，將先前沒(méi)有考慮到的問(wèn)題及時(shí)做以解決和完善。Threaten（威脅）：人員連貫性、人員素養(yǎng)要求

項(xiàng)目具有專門(mén)長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，每個(gè)周期可能都需要不同的開(kāi)發(fā)思路、操作手法，對(duì)操作人員要求過(guò)高；項(xiàng)目的連貫性和平穩(wěn)性由于項(xiàng)目實(shí)在是太大，一定出現(xiàn)任何偏差，會(huì)直接阻礙項(xiàng)目日后的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，因此項(xiàng)目的關(guān)鍵是平穩(wěn)性和銜接性好，否則會(huì)給項(xiàng)目造成的后果是無(wú)法可能的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期SWOT分析：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，遇到的問(wèn)題就多，遇到的問(wèn)題多，操作難度就大，操作難度大，項(xiàng)目遇到的阻力就大。開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目而言，是一個(gè)威脅。項(xiàng)目前期因素Strength（優(yōu)勢(shì)）：項(xiàng)目的市場(chǎng)形象差不多確立作為XX城在市場(chǎng)上差不多建立了一定的市場(chǎng)知名度，同時(shí)在杭州購(gòu)房群體中差不多樹(shù)立了衛(wèi)星城的概念，這對(duì)項(xiàng)目日后的推廣帶來(lái)極大的便利性和利好性。Weakness（劣勢(shì)）：項(xiàng)目的形象和工程進(jìn)度作為XX城在市場(chǎng)推廣差不多有專門(mén)多時(shí)刻了，然而項(xiàng)目整體的工程進(jìn)度依舊比較緩慢，給差不多預(yù)訂了的購(gòu)房者的信心方面帶來(lái)一定的不利因素。對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)程度不夠在市場(chǎng)上盡管專門(mén)多人都明白XX城，也明白XX城是一個(gè)衛(wèi)星城的概念，然而他們對(duì)XX城具體是什么，并能夠給購(gòu)房者具體帶來(lái)什么好處并不是專門(mén)清晰和了解項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)SWOT分析：?jiǎn)尉晚?xiàng)目前期開(kāi)發(fā)而言，既有好的地點(diǎn)，也有不足的地點(diǎn)，然而假如考慮到前期開(kāi)發(fā)結(jié)束以后的所帶來(lái)的連鎖反映，那是不可估量的。容，則興，落，則敗。這關(guān)于XX城來(lái)講，絕對(duì)是機(jī)會(huì)與威脅并存，然而，從廣廈投入的精力、物力、財(cái)力來(lái)看，以及廣廈的積極的態(tài)度，這絕對(duì)是一個(gè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的公建配套因素Strength（優(yōu)勢(shì)）：規(guī)劃優(yōu)勢(shì)上的優(yōu)勢(shì)由于XX城住宅目前還沒(méi)有真正的開(kāi)始建筑，從規(guī)劃上來(lái)看，XX城的在項(xiàng)目?jī)?nèi)的規(guī)劃配套設(shè)施依舊比較完善和全面的，差不多上滿足了作為一個(gè)衛(wèi)星城所需要的各種配套要求。Weakness（劣勢(shì)）：有用的不方便性從項(xiàng)目差不多開(kāi)始推出的50萬(wàn)方來(lái)看，每個(gè)小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施依舊相對(duì)比較弱的，他們差不多要緊是依靠社區(qū)的大配套，給日后入住的業(yè)主會(huì)在實(shí)際生活中帶來(lái)一定的不便利性。Opportunity（機(jī)會(huì)）：重新完善由于項(xiàng)目的要緊交通干道的問(wèn)題，項(xiàng)目的整體規(guī)劃需要重新調(diào)整完善，在這么一個(gè)天賜的良機(jī)有機(jī)會(huì)依照實(shí)際情況完善先前沒(méi)有考慮完善的部分，讓XX城變得更加合理與舒適。Threaten（威脅）：重復(fù)性由于項(xiàng)目的體量實(shí)在是太大，同時(shí)是逐步分區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目首先要滿足每個(gè)小區(qū)的生活配套問(wèn)題，還要考慮到整個(gè)項(xiàng)目的大配套的問(wèn)題，那么我們就需要慎重考慮到項(xiàng)目每一個(gè)環(huán)節(jié)，幸免項(xiàng)目在共建配套上的重復(fù)性。項(xiàng)目體量規(guī)模SWOT分析：由于項(xiàng)目目前還沒(méi)有開(kāi)始建設(shè)，共建配套的問(wèn)題差不多在入住前差不多發(fā)覺(jué)了，加上規(guī)劃調(diào)整的問(wèn)題，正好能夠在此同時(shí)完善XX城共建配套的種種不足部分，將以完善修改，那個(gè)對(duì)本項(xiàng)目來(lái)講是一個(gè)絕好的機(jī)會(huì)點(diǎn)。主題公園因素；Strength（優(yōu)勢(shì)）：正確的開(kāi)發(fā)思路

先造景觀，再造房屋，先聚人期，后聚財(cái)氣。隨著主題公園的試營(yíng)業(yè)，主題公園差不多在社會(huì)中形成了一定的知名度與阻礙度，對(duì)項(xiàng)目的整體形象與銷售都會(huì)起到積極的作用；Weakness（劣勢(shì)）：要道完善尚需時(shí)日

目前，主題公園只是試運(yùn)營(yíng)時(shí)期，要想滿足具有十分“挑剔”眼光的杭州市民的來(lái)講，還要假以時(shí)日完善，然而目前過(guò)早的公開(kāi)歡樂(lè)四季公園對(duì)XX城項(xiàng)目沒(méi)有帶來(lái)足夠的關(guān)心，反而會(huì)降低歡樂(lè)四季公園對(duì)購(gòu)房人的奇妙吸引力；Opportunity（機(jī)會(huì)）：不斷完善調(diào)整歡樂(lè)四季公園差不多正式試營(yíng)業(yè)了，如此能夠充分了解旅游者對(duì)歡樂(lè)四季公園的感受，在歡樂(lè)四季公園還在不斷的完善過(guò)程中加以調(diào)整，讓他更加能夠?yàn)閄X城住宅服務(wù)，也能開(kāi)創(chuàng)出杭州一個(gè)旅游新景點(diǎn)。Threaten（威脅）：考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)公園項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能力

經(jīng)營(yíng)與創(chuàng)新的能力。旅游項(xiàng)目，是有類不的，觀光旅游，講的是歷史；佛教朝拜，講的是持之以恒；人造景觀，講的創(chuàng)新；度假旅游，講的參與，正所謂，只有溝通，才有可能。而項(xiàng)目的歡樂(lè)四季公園，是一個(gè)人造與自然結(jié)合的項(xiàng)目，是一個(gè)房地產(chǎn)與旅游度假相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)。然而，項(xiàng)目的現(xiàn)狀與規(guī)劃與人們心中的期待相差甚遠(yuǎn)，如何將此彌補(bǔ)同時(shí)長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)下去，對(duì)廣廈集團(tuán)來(lái)講是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。項(xiàng)目體量規(guī)模SWOT分析：假如把歡樂(lè)四季公園作為住宅項(xiàng)目的一個(gè)附屬品，那么歡樂(lè)四季公園項(xiàng)目的繁榮得到市民的認(rèn)可，確信會(huì)促進(jìn)XX城項(xiàng)目的銷售。然而，這種連帶效用是考驗(yàn)歡樂(lè)四季公園項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)狀況的。公園對(duì)XX城住宅項(xiàng)目來(lái)講是一個(gè)機(jī)會(huì)，然而從經(jīng)營(yíng)歡樂(lè)四季公園的角度來(lái)考慮，那么它將是一個(gè)十分嚴(yán)峻的考驗(yàn)。4.4競(jìng)爭(zhēng)因素Strength（優(yōu)勢(shì)）：第一個(gè)衛(wèi)星城從市場(chǎng)上來(lái)看，其他項(xiàng)目在規(guī)模體量上都要比本項(xiàng)目要?。ǔ四隙嫉牧间疚幕瘓@），然而作為杭州第一個(gè)真正衛(wèi)星城的概念確實(shí)是XX城，其他項(xiàng)目差不多上望塵莫及的，包括南都的良渚文化園盡管他的體量比本項(xiàng)目要大，然而他還在規(guī)劃中，在市場(chǎng)推廣和購(gòu)房群體中，XX城差不多占得先機(jī)，并樹(shù)立了第一個(gè)杭州衛(wèi)星城的項(xiàng)目概念。歡樂(lè)四季公園我們和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之間歡樂(lè)四季公園是本項(xiàng)目的一個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)，其他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案到目前為止都沒(méi)有象XX城那樣擁有如此主題鮮亮的公園優(yōu)勢(shì)，這點(diǎn)是其他項(xiàng)目無(wú)法相比擬的。項(xiàng)目規(guī)劃在XX城的項(xiàng)目規(guī)劃中具有特不多的優(yōu)勢(shì)，這些在項(xiàng)目?jī)?nèi)部的優(yōu)勢(shì)是其他項(xiàng)目無(wú)法相提并論等，特不是XX城規(guī)劃的大氣方面更是令人嘆為觀止的，如：118米的埃菲爾鐵塔、歡樂(lè)大街和五星級(jí)度假會(huì)所等，這些差不多上XX城在項(xiàng)目規(guī)劃中不可爭(zhēng)議的強(qiáng)有力的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)。Weakness（劣勢(shì)）：區(qū)域板塊的認(rèn)知度從市場(chǎng)上來(lái)看，同樣作為余杭區(qū)，市場(chǎng)上對(duì)余杭西面的同意度要明顯比北面的同意度要高，這是因?yàn)槲髅媸呛贾莘康禺a(chǎn)最先起步的地點(diǎn)，同時(shí)西面差不多形成了一定居住氛圍的雛形。項(xiàng)目所在地的區(qū)域不僅比起余杭西面市場(chǎng)認(rèn)知度要低，同時(shí)同樣要比南面的濱江板快要弱專門(mén)多，目前濱江板快差不多是大杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)新熱點(diǎn)，同時(shí)濱江板塊還將持續(xù)升溫。與大杭州的進(jìn)展戰(zhàn)略不符杭州在整體規(guī)劃進(jìn)展的方向是，以主城為基礎(chǔ)，沿跨江、沿江兩條軸線，向東和向南進(jìn)展，嚴(yán)格操縱向西進(jìn)展。由于北面進(jìn)展受到已有工業(yè)區(qū)的阻隔，且與市中心、水源和排污口反向而馳，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用高，使本已縱橫失衡的都市地域結(jié)構(gòu)更不合理，阻礙都市交通的合理組織。Opportunity（機(jī)會(huì)）：深化復(fù)合地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)XX城只有充分利用他規(guī)模優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮歡樂(lè)四季公園對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的帶動(dòng)作用，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)歡樂(lè)四季公園的促進(jìn)作用，將這兩點(diǎn)做一良好的整合，突出XX城項(xiàng)目的復(fù)合地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，從而進(jìn)一步加深突出表現(xiàn)XX城所倡導(dǎo)及營(yíng)造的生活方式，對(duì)項(xiàng)目的定位做出深化闡述，不再以單純房地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行推廣，而是以整合的復(fù)合地產(chǎn)概念優(yōu)勢(shì)進(jìn)行出擊。功能配套XX城因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)模大，配套齊全，這是項(xiàng)目一個(gè)絕好的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，只有充分將項(xiàng)目的配套功能加以完善和盡快投入使用，如此，如此會(huì)對(duì)XX城項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)限的推廣銷售機(jī)會(huì)，只有讓人們充分感受到XX城所帶來(lái)的舒適和便利性，才能夠讓XX城進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的飛躍時(shí)期。Threaten（威脅）：價(jià)格、產(chǎn)品的的競(jìng)爭(zhēng)在和目前現(xiàn)有的大盤(pán)和近郊樓盤(pán)相競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，這些項(xiàng)目和XX城價(jià)格差不多上處于一個(gè)價(jià)格范圍帶內(nèi)，同時(shí)專門(mén)多大盤(pán)和近郊樓盤(pán)在他們項(xiàng)目所處的區(qū)域要比XX城所在區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度要高，同樣這些項(xiàng)目不乏優(yōu)秀的不墅產(chǎn)品，在同樣的近郊板塊，價(jià)格差不多上也在一個(gè)范圍帶內(nèi)，專門(mén)容易產(chǎn)生直接的價(jià)格和產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)；購(gòu)房群體的爭(zhēng)奪購(gòu)買(mǎi)近郊項(xiàng)目的群體十分清晰，同時(shí)這些群體對(duì)區(qū)域的依靠性相對(duì)比較弱，因此他們?cè)趨^(qū)域選擇范圍就比較大，因此他們?cè)谥脴I(yè)時(shí)候會(huì)注重更多的部分。在同樣的價(jià)格范圍帶內(nèi)，近郊的項(xiàng)目會(huì)對(duì)這些購(gòu)房群體產(chǎn)生爭(zhēng)奪，如此勢(shì)必造成XX城和這些項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)不僅僅是項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，更是置業(yè)板塊和生活方式之間的競(jìng)爭(zhēng)。以后市場(chǎng)的因素由于XX城項(xiàng)目體量大，相應(yīng)的開(kāi)發(fā)周期和銷售周期也比較長(zhǎng)，如此以后市場(chǎng)專門(mén)多的不確定因素對(duì)XX城項(xiàng)目的阻礙專門(mén)大，不管從政策方面、購(gòu)房群體依舊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等方面的因素，都會(huì)對(duì)XX城造成專門(mén)多不可預(yù)測(cè)的威脅因素。項(xiàng)目體量規(guī)模SWOT分析：從競(jìng)爭(zhēng)因素分析來(lái)看，XX城在該因素狀況內(nèi)，首先是面對(duì)著是威脅，至于項(xiàng)目的機(jī)會(huì)要緊是看廣廈房產(chǎn)如何去做和把握的問(wèn)題，因此我們應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到那個(gè)嚴(yán)峻的狀況，我們才能夠充分挖掘項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，從而去化項(xiàng)目的不利因素。因此從競(jìng)爭(zhēng)因素上來(lái)評(píng)判，首先是威脅，機(jī)會(huì)也是有的，要緊看XX城如何去把握的問(wèn)題。附注：以上的競(jìng)爭(zhēng)因素要緊考慮的方面是杭州目前1000畝體量以上的樓盤(pán)，加上對(duì)余杭、濱江、富陽(yáng)、蕭山等近郊板塊的對(duì)比分析，由于現(xiàn)在只是項(xiàng)目定位報(bào)告，因此不具體針對(duì)各案進(jìn)行分析，只是對(duì)該競(jìng)爭(zhēng)因素作一總體概述，等到日后產(chǎn)品營(yíng)銷時(shí)再進(jìn)行具體的競(jìng)爭(zhēng)分析?？山梃b項(xiàng)目分析篇一、綜述由于XX城的項(xiàng)目體量巨大，在杭州是一個(gè)泛地產(chǎn)的創(chuàng)舉，為了確保XX城項(xiàng)目的操作成功，我們希望能夠通過(guò)其他市場(chǎng)上一些大項(xiàng)目的成功操作經(jīng)驗(yàn)或者某些優(yōu)秀的推廣模式，供XX城參考及借鑒。由于XX城項(xiàng)目在杭州是一個(gè)創(chuàng)舉，因此在杭州差不多上沒(méi)有一個(gè)能夠完全值得能夠借鑒的項(xiàng)目，加上杭州杭州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要比上海、深圳和廣州等都市要滯后，因此我們將通過(guò)其他比杭州房地產(chǎn)更為進(jìn)展成熟的都市中的某些項(xiàng)目的分析，希望能夠給XX城一個(gè)啟迪，然而由于本篇報(bào)告的時(shí)刻緣故，我們將只先推舉上海某些成功項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)推廣方式進(jìn)行分析闡述，希望能夠得到廣廈的共鳴。二、可借鑒項(xiàng)目分析聯(lián)洋新社區(qū)社區(qū)范圍聯(lián)洋新社區(qū)東起羅山路，西至民生路，南起錦繡路，北至楊高路，構(gòu)成了聯(lián)洋新社區(qū)。聯(lián)洋新社區(qū)總占地面積為2平方公里，社區(qū)總建筑面積為250萬(wàn)平方米。聯(lián)洋品牌理念的確立

品牌，不僅僅是一個(gè)名稱，而是一種關(guān)系和一種商業(yè)文化。品牌維系著生產(chǎn)商、產(chǎn)品、消費(fèi)者之間的良性互動(dòng)關(guān)系。這種關(guān)系貫穿整個(gè)企業(yè)活動(dòng)的各個(gè)方面、各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)進(jìn)展時(shí)期，從而使“品牌”成為囊括整個(gè)企業(yè)文化的符號(hào)。同時(shí)，品牌往往與商業(yè)活動(dòng)聯(lián)系在一起。關(guān)于消費(fèi)者，它意味超越物資使用與情感的滿足，屬于高層次的消費(fèi)需求。聯(lián)洋新社區(qū)的品牌建設(shè)將給予住宅超越空間和功能主義的巨大附加值。這一點(diǎn)是符合現(xiàn)代消費(fèi)觀念和新經(jīng)濟(jì)理念的。

聯(lián)洋集團(tuán)從分析自身優(yōu)勢(shì)入手，確立自己的品牌內(nèi)涵。聯(lián)洋新社區(qū)擁有2平方公里的土地，在地理位置上占據(jù)了極大的優(yōu)勢(shì)。它西臨浦東行政文化中心，毗鄰上?？萍拣^、浦東圖書(shū)館；南對(duì)140萬(wàn)平方米的世紀(jì)公園，東南則是數(shù)平方公里的高檔不墅區(qū)，聯(lián)洋新社區(qū)具有建設(shè)高檔住宅優(yōu)越的條件。1999年，聯(lián)洋人明確了“聯(lián)洋新社區(qū)——制造新生活”的品牌定位和核心價(jià)值。圍繞那個(gè)定位點(diǎn)以及價(jià)值核心，聯(lián)洋開(kāi)始搭建整個(gè)品牌的具體框架。聯(lián)想品牌策略的實(shí)施在一個(gè)成熟穩(wěn)定的市場(chǎng)中，只有當(dāng)有策略的創(chuàng)意和有效的傳播處于良性循環(huán)中，同時(shí)這兩者時(shí)刻貫穿品牌運(yùn)作的全過(guò)程時(shí)品牌才能脫穎而出。也確實(shí)是講，成功的品牌離不開(kāi)有策略的創(chuàng)新和有效的傳播。塑造整體社區(qū)品牌，確保品牌內(nèi)涵統(tǒng)一

聯(lián)洋集團(tuán)為了防止不同樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商思路不同破壞社區(qū)的整體性，提出了“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一治理”的經(jīng)營(yíng)模式并形成了整體性開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一集中配套，區(qū)域性治理的整體化社區(qū)理念。（1）整體性開(kāi)發(fā)

聯(lián)洋集團(tuán)自己并不是包干2平方公里土地的所有建設(shè)，而是把滬上高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)商請(qǐng)進(jìn)來(lái)。如此聯(lián)洋能夠從具體的操作中解脫出來(lái)，用心承擔(dān)整體開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)師、規(guī)劃師的角色。第一步，聯(lián)洋從同濟(jì)大學(xué)都市規(guī)劃與建筑研究所衣來(lái)所長(zhǎng)吳志強(qiáng)教授擔(dān)綱，制定了聯(lián)洋新社區(qū)《引導(dǎo)性規(guī)劃》。規(guī)劃中導(dǎo)入一整套國(guó)際上先進(jìn)的都市住宅建設(shè)理念和高端的技術(shù)支持，涵蓋了建筑、綠化、交通、文化等方面的設(shè)計(jì)思路，使整個(gè)社區(qū)的開(kāi)發(fā)具有完整性和統(tǒng)一性，確保了居住的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境。在《引導(dǎo)性規(guī)劃》的實(shí)施過(guò)程中，聯(lián)洋公司將此《規(guī)劃》報(bào)請(qǐng)規(guī)劃委員會(huì)審核批準(zhǔn)，使之成為政府的規(guī)范性文件，起到了引導(dǎo)和監(jiān)督的使用，使每一家開(kāi)發(fā)商有了統(tǒng)一建筑方向。如此一來(lái)，整個(gè)聯(lián)洋新社區(qū)盡管有十家開(kāi)發(fā)單位，但均服從整體規(guī)劃，保持著統(tǒng)一的基調(diào)，朝著最具人性化居住空間的方面進(jìn)展。聯(lián)洋的誕生被稱為“人性空間的中心坐標(biāo)”；清水園的賣(mài)點(diǎn)在于“生活源·不于此”；水清木華在于小園林般的雅致；羅丹廣場(chǎng)更是布滿著人文氣息的時(shí)尚空間。第二步，聯(lián)洋與進(jìn)入社區(qū)的上實(shí)、天安、仁恒等業(yè)界十大知名開(kāi)發(fā)商聯(lián)合，按引導(dǎo)性規(guī)劃分不開(kāi)發(fā)各街坊。并為了社區(qū)建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧、綜合協(xié)調(diào)，開(kāi)創(chuàng)性地建立了“聯(lián)洋新社區(qū)企業(yè)聯(lián)合會(huì)”，在發(fā)揚(yáng)各自品牌特色的前提下，協(xié)調(diào)各家開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行社區(qū)整體開(kāi)發(fā)。兩項(xiàng)措施從宏觀上確保了品牌運(yùn)作的一貫性。（2）統(tǒng)一性配套

為了整合社區(qū)資源，在社區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，聯(lián)洋新社區(qū)實(shí)施集中配套的新模式，建設(shè)了“聯(lián)洋鄰里中心”形成商住分離的模式。集中配套，一方面資源配置更合理，另一方面幸免了各開(kāi)發(fā)商重復(fù)投資、重復(fù)建設(shè)，使資源實(shí)現(xiàn)最大程度上的合理配置，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。

聯(lián)洋在許多街坊剛剛啟動(dòng)的情況下，先建起了高起點(diǎn)、全功能的鄰里中心，學(xué)校超市、俱樂(lè)部等一應(yīng)俱全。尤其是按四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的laya俱樂(lè)部，占地達(dá)1萬(wàn)4千多平方米，集商務(wù)不墅、豪華客房、中西餐廳、鋼琴酒吧、健身中心、棋牌等于一體，為滿足社區(qū)居民的休閑、健身、娛樂(lè)制造了優(yōu)良的條件。（3）區(qū)域性治理這要緊是從物業(yè)治理方面進(jìn)行的整合處理。目的是建立一個(gè)多元化、綜合性、高檔次的物業(yè)總管系統(tǒng)和一個(gè)人中共享、設(shè)備共享、信息共享的“整體物管”大框架。目前，負(fù)責(zé)社區(qū)治理的聯(lián)洋港力物業(yè)差不多接管了聯(lián)洋新社區(qū)、聯(lián)洋花園、天安花園、進(jìn)才中學(xué)等近20個(gè)項(xiàng)目的綜合物業(yè)治理，涉及住宅、辦公、商業(yè)、文教、體育等多類型、多層次物業(yè)，治理面積逾50萬(wàn)平方米，并還擁有上海第一支社區(qū)女騎警安保巡邏隊(duì)。同時(shí)，聯(lián)洋新社區(qū)領(lǐng)先實(shí)行社區(qū)治理信息化系統(tǒng)，通過(guò)局域網(wǎng)將社區(qū)內(nèi)各咱信息和服務(wù)匯聚到“一網(wǎng)了然”。而“社區(qū)一卡通”更是使持卡者能夠在社區(qū)內(nèi)所有服務(wù)場(chǎng)所和項(xiàng)目中通告無(wú)阻，以滿足客戶需求及與供應(yīng)方形成良好的合作關(guān)系，在溝通和強(qiáng)化治理中，為業(yè)主的日常生活帶來(lái)方便。創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)的品牌社區(qū)，依托品牌景觀實(shí)體（1）物質(zhì)景觀在策略的創(chuàng)新確保了聯(lián)洋新社區(qū)規(guī)劃的統(tǒng)一性、配套服務(wù)的整體性和治理的有效性。種種努力最后都落實(shí)在聯(lián)洋集團(tuán)精心打造的高品質(zhì)生態(tài)居住社區(qū)。

整個(gè)社區(qū)盡管由不同的開(kāi)發(fā)商建筑，然而都遵循了“聯(lián)洋新社區(qū)——制造新生活”的品牌定位。不管是水清木華、金色維也納，依舊聯(lián)洋華庭、聯(lián)洋新苑，都追求以人為本的景觀設(shè)計(jì)原則。整個(gè)社區(qū)的大景觀營(yíng)造獨(dú)具匠心，樓盤(pán)綠化面積達(dá)到50%以上。盡和聯(lián)洋新社區(qū)南有140萬(wàn)平方公里的世紀(jì)公園，東臨富有2.26平方公里草坪的湯臣國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部，北接花團(tuán)錦簇的世紀(jì)大道，西靠花樹(shù)繁盛的浦東行政文化中心，然而，聯(lián)洋新社區(qū)的版圖上依舊圈下了52.31%的綠化空間。為了克服建筑層層延展遮擋了社區(qū)北面的住戶綠景的問(wèn)題，聯(lián)洋集團(tuán)在社區(qū)的東部和北部開(kāi)鑿了一條連貫的水系，并圍繞它建立一片融合了水體與植被的綠化走廊，以確保聯(lián)洋的每一個(gè)住戶都能生活在綠色的環(huán)抱中。在社區(qū)總體空間朝向上，聯(lián)洋并未受傳統(tǒng)的“面南背北”設(shè)計(jì)的阻礙，而是選擇了面朝西南世紀(jì)公園，從而更好地利用了“世紀(jì)公園”這一外在資源。規(guī)劃師還在臨近世紀(jì)公園的地塊中辟出一條綠色走廊，讓世紀(jì)公園滿目的蒼翠沿著走廊引入社區(qū)內(nèi)，五條綠色走廊為社區(qū)建起了一個(gè)巨大的呼吸系統(tǒng)，與社區(qū)建筑形成“相互觀賞，相互補(bǔ)給”的模式。另外，考慮到上海的亞熱帶海洋性氣候，水、氣、光、熱都會(huì)阻礙微生態(tài)環(huán)境，因此規(guī)劃了合圍和封閉結(jié)構(gòu)的通風(fēng)體系使住戶能在自然條件下更為舒適地生活。在社區(qū)立面和景觀視野規(guī)劃上，為了與浦東中央行政文化中心特點(diǎn)相協(xié)調(diào)，也為了利用世紀(jì)公園這一景觀，聯(lián)洋新社區(qū)的整體采取了西低東高、南低北高的走勢(shì)。自羅山路望聯(lián)洋，樓群自南向北漸次升高，到小區(qū)中央時(shí)又急轉(zhuǎn)直下，一路走低，跨過(guò)北部水系后再度揚(yáng)起……仿佛是大自然的音符。在聯(lián)洋新社區(qū)如峰巒般起伏的樓群中，每一幢建筑物因周邊大環(huán)境的變化而變化，形成一派世紀(jì)都會(huì)、文化名邦的氣象。

社區(qū)的空間結(jié)構(gòu)更是采取了通透的設(shè)計(jì)理念，以保證由綠化和水域組成的中央開(kāi)敞空間的開(kāi)闊性和流暢性，沿中心綠帶只設(shè)置低密度的建筑，然后向兩則逐漸增加密度，使得景觀相對(duì)優(yōu)越的地段得到高標(biāo)準(zhǔn)的利用，同時(shí)也在空間上形成更開(kāi)闊的視覺(jué)通道，使更多的建筑得到觀景的視線。此外，聯(lián)洋規(guī)劃師還要求開(kāi)發(fā)商把臨近中心綠化帶的建筑物底層架空，達(dá)到強(qiáng)化開(kāi)敞空間帶的通透性、層次感和立體感的作用，以使更多的人能夠享用這一共有的生態(tài)和景觀資源。（2）文化景觀

除了建筑景觀和自然景觀和強(qiáng)力打造外，聯(lián)洋集團(tuán)還強(qiáng)調(diào)社區(qū)的人文景觀的制造。社區(qū)的真諦在于提高居民的生活質(zhì)量，這將直接阻礙每一個(gè)社區(qū)的生命力。因?yàn)?，建筑是物質(zhì)的，物質(zhì)空間是有限的；而精神和文化是無(wú)限的，只有兩者結(jié)合，才富于社區(qū)的生命力。聯(lián)洋8848足球隊(duì)，聯(lián)洋新社區(qū)中國(guó)圍棋棋圣賽，羅丹廣場(chǎng)，聯(lián)洋建筑博物館等具體運(yùn)作，差不多上豐富社區(qū)文化的嘗試，但這依舊外在的。文化是不能被給予的，社區(qū)的內(nèi)在動(dòng)力來(lái)源于居住者之間的交流。因此，聯(lián)洋新社區(qū)建設(shè)公共文化設(shè)施，努力制造以后的社區(qū)居民交流大環(huán)境。人與人接觸、互動(dòng)，就會(huì)有精神和文化的碰撞，就會(huì)有思想和方法的交流。聯(lián)洋人把對(duì)新社區(qū)文化教育的期待，落實(shí)到文化空間的建設(shè)和溝通氛圍的培育上，其中最有特色的確實(shí)是開(kāi)放式教育和無(wú)圍墻治理。學(xué)校與社會(huì)（社區(qū)