四川某項目營銷戰(zhàn)略與執(zhí)行報告（PPT）

中環(huán)西岸觀邸項目營銷戰(zhàn)略與執(zhí)行報告貳零零捌年叁月貳拾肆2008年實現(xiàn)銷售額約10.694億元的業(yè)績；2008年實現(xiàn)啟回款額約5.347億元的業(yè)績；2008年實現(xiàn)銷售面積約1.6萬方的銷售面積；備注：(1)回款金額按銷售金的50％計算

我們的目標以上測算僅為初步估算12345608年成都樓市的看法和判斷項目競爭市場分析項目優(yōu)劣勢分析整體營銷推廣策略項目整體售價及08年售價項目整體營銷推廣費用比例及08年推廣費預估

目錄問題7提報重點回顧

08年成都樓市的看法和判斷宏觀政策影響整體供求關(guān)系市場綜合判斷

第一部分（一）07年房地產(chǎn)宏觀政策：多層次、多角度1、物權(quán)法政策逐步明晰，將影響樓宇持有成本預期。2、國土資源部首次明確“兩限房”將納入住房保障。3、…（二）土地市場政策：提高開發(fā)用地成本1、城鎮(zhèn)土地使用稅提高兩倍，外資企業(yè)納入征收范圍2、…（三）二手房市場：購置成本提升1、新規(guī)出爐：12月1日起外資炒二手房下月起全面受限2、…

（四）金融政策：主要抑制投資1、央行銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政（9、27銀貸新政）2、…

（五）針對開發(fā)商的政策：全面從緊1、預售款監(jiān)管2、…（六）針對消費者的政策：體現(xiàn)民生1、成都：年滿35歲，單身或外來從業(yè)人員也可申購限價房2、…宏觀政策影響1、嚴控資金，通過增加資金成本、收縮信貸量、減少海外資本等手段控制潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)化速度和量2、嚴控土地，通過大規(guī)模推出小宗土地，快速開工，土地閑置清理等措施提高市場供應量，控制房價的上漲幅度3、嚴控產(chǎn)品，通過90/70，五類住房土地占居住用地70%等方針，卡住市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)4、嚴控需求，保障部分低收入人群需求，抑制投資性需求。政策效應總結(jié):08年的市場將會在比較嚴格的政策環(huán)境下穩(wěn)健發(fā)展!

08年成都樓市的看法和判斷宏觀政策影響整體供求關(guān)系市場綜合判斷

第二部分(一)、歷年主城區(qū)市場比較供銷總量

200220032004200520062007供應面積4434874856939071350銷售面積5626326886768641198銷售額157185223255368635銷售均價25802923324137704256530320032004200520062007供應增幅10%0%43%31%49%銷售增幅12%9%-2%28%39%銷售額增幅18%21%14%44%73%均價增幅13%11%16%13%24%小結(jié)：1、2007年主城區(qū)的住宅銷售量突破1198萬平米，同比增長39%；同時均價突破5300元/平方米

2、2006年供銷比1.05，2007年供銷比1.13，市場整體平衡，供應略大于銷售趨勢出現(xiàn)整體供求關(guān)系縱向時間

供應面積供應占比成交面積成交占比均價供銷比1環(huán)內(nèi)9027476.7%7204926.0%70271.251-2環(huán)9578827.1%8047376.7%60461.192-3環(huán)785704458.2%688317757.4%52571.143環(huán)外378919528.1%358057329.9%48781.06（二）、成都2007年環(huán)域、方位市場狀況

供應面積供應占比成交面積成交占比均價供銷比中9027476.7%7204926.0%70271.25東290328721.5%248153920.7%51931.17南335334924.8%361445930.1%53690.93西357263326.5%283175723.6%54251.26北277485320.5%234073419.5%46391.19總結(jié)：單一的價格促銷，會容易被淹沒，且對后期價格拉升造成不利影響；積極運用有利因素，在充分彰顯項目特性與區(qū)域價值的前提下，價格促銷方能成為爭奪市場的有利武器。

橫向環(huán)線、方位小結(jié)：1、價格是決定成交量最重要因素。從環(huán)域看，價格與供銷比成反比。

2、從方位看，價格并非是決定供銷比唯一關(guān)鍵性因素。

08年成都樓市的看法和判斷宏觀政策影響整體供求關(guān)系市場綜合判斷（一）需求求角度分析析1、2007年的房地產(chǎn)產(chǎn)市場經(jīng)過過06年和07年的政策調(diào)調(diào)控，市場場對產(chǎn)品的的需求發(fā)生生了轉(zhuǎn)變，，并導致2008上半年將在在供需雙方方僵持局面面：A、自住需求求仍在不斷斷增加B、從駐足觀觀望到真實實需求集中中釋放的時時間不會太太久。C、購房決策策趨于理性性，對預期期判斷更加加謹慎，D、住房需求求面積——進一步轉(zhuǎn)向向緊湊、精精致、適用用的中小戶戶型，性價價比優(yōu)勢是是今年的競競爭重點。。E、改善性需需求觀望期期相對較長長，對產(chǎn)品品要求更高高。但只要要調(diào)動客戶戶預期到位位（需要通通過區(qū)域未未來價值和和產(chǎn)品價值值進行整合合）。這種種客戶能夠夠帶動市場場。市場綜合判判斷（二）供銷銷趨勢分析析1、2008年整體放量量趨勢2、整體呈現(xiàn)現(xiàn)供應放大大趨勢、需需求緊縮趨趨勢，主城城區(qū)放量將將可能超過過1500萬平方米，，但成交不不會同步成成長。但隨隨著觀望期期結(jié)束，成交會在6-7月開始回暖暖。預計成交與與07年成交持平平。3、08年二至三環(huán)環(huán)仍是供應應的成交主主力，城東區(qū)域成成熟加快，，對剛性需需求支持加加大。4、三環(huán)城南和和城西供應應投放加快快，區(qū)域利利好，將刺激該板板塊成為同同方位3環(huán)內(nèi)區(qū)域替替代，成交交比例進一一步提升。?？偨Y(jié)：各方方位價格不不平衡局面面仍將維持持。城西價格：：受新增供供應量消化化，價格難難以快速走走高，漲幅幅趨于平穩(wěn)穩(wěn)。城南價格，，成為08年房價領(lǐng)跑跑。預計計三環(huán)外，，城南均價價將率先突突破7000價格線。從從而刺激整整體價格上上行。城北價格：：繼續(xù)低價價高量的局局面。預計計下半年價價格提升較較快。今年年應為此類類土地，準準備適合產(chǎn)產(chǎn)品線。城東價格：：上行阻力力相對較大大，在下半半年局面在在地鐵2號線刺激下下提速。資資源性項目目應可提前前開始價格格啟動。項目競爭市市場分析競爭環(huán)境分分析第三部分本案案萬科西嶺愛美高從規(guī)劃看，，未來國賓板板塊及周邊邊被定位高高檔住宅市市場的熱門門板塊其他他板塊已經(jīng)經(jīng)無法比擬擬，板塊內(nèi)緊鄰鄰的萬科西西嶺和愛美美高地塊及及待拍地將成為本案案主要競爭爭對手?。ㄒ唬┲饕偁帉κ质纸缍ㄈf科西嶺本案愛美高待拍地塊：：容積率5.0，建筑密度度≤25％預計拍賣價價格：1000～1200萬元競爭環(huán)境分分析通達性較為為樂觀公路系統(tǒng)：：地塊路網(wǎng)網(wǎng)密集，交交通便捷。。地鐵規(guī)劃：：成都地鐵鐵2號線西起點點站位于項項目附近的的成灌客運運站，對于于項目地的的價值提升升極為有利利。目前，周邊邊已有中信東南新新城、中新新項目、華華僑城、中中海國際社社區(qū)等重大房地地產(chǎn)開發(fā)項項目正在建建設(shè)中；預預計將來該該區(qū)域?qū)l(fā)發(fā)展為一片片新城，在在基礎(chǔ)設(shè)施施、商業(yè)配配套上都將將逐漸向城城市副中心心等級發(fā)展展。（二）周邊邊潛在項目目分布（三）競爭爭對手地價價及樓面地地價與本案案對比與本案相鄰鄰的有愛美美高地塊和和萬科西嶺嶺，愛美高高與本案規(guī)規(guī)劃條特別別件相似，，但地價及樓面地地價（理論論上最低樓樓面地價））本案居中中，針對其他兩兩者本案未未來價格制定定是未來營營銷關(guān)鍵因因素之一！！我們們從從在在售售典典型型樓樓盤盤的的價格格、、品品牌牌、、產(chǎn)產(chǎn)品品、、附附加加值值的角角度度，，選選取取區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)具具有有典典型型競競爭爭性性的的四四個個項項目目進進行行重重要要指指標標逐逐一一分分析析價格格品牌牌附加加值值產(chǎn)品品（四四））競競爭爭對對手手特特征征分分析析附加加值值（生生活活方方式式、、增增值值服服務務））總評評品牌牌產(chǎn)品品價格格13顆星星14顆星星營銷銷推推廣廣高層層高層層、、聯(lián)排排物業(yè)業(yè)類類型型預計計入入市市不不詳詳均8200元/平價格格（（元元/平方方米米））愛美美高高萬科科西西嶺嶺可以以看看出出在在生生活活方方式式以及及增增值值服服務務方方面面可可以作作為為本本項項目目創(chuàng)新新的的營銷銷手手法法放放大大項項目目價價值體體系系的的的突突破破口口??！總結(jié)結(jié)：：在白白熱熱化化的的市市場場競競爭爭下下，，作作為為高高檔檔住住宅宅區(qū)區(qū)的的國國賓賓板板塊塊需需要要創(chuàng)創(chuàng)新新引引入入：：生活活方方式式增值值服服務務項目目優(yōu)優(yōu)劣劣勢勢分分析析SWOT第四四部部分分選擇擇ST營銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)略略模模型型以以充充分分認認識識項項目目優(yōu)優(yōu)劣劣勢勢，，如如何何規(guī)規(guī)避避市市場場威威脅脅是是項項目目營營銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)略略核核心心命命脈脈SWOT優(yōu)勢-----Strength劣勢-----Weak城西區(qū)域極高居住認可度板塊規(guī)劃良好開發(fā)前景（高檔生活區(qū)）項目地價競爭優(yōu)勢板塊的交通優(yōu)勢支撐(高檔生活)配套不完善老成灌路、羊西線、金牛段現(xiàn)狀差板塊內(nèi)敏感性競爭激烈機會-----OpportunitySO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略板塊規(guī)劃對項目未來的升值潛力比較現(xiàn)有對手創(chuàng)新的營銷手法以充分展示項目優(yōu)勢，利用市場機會抓住市場為核心手段；凸現(xiàn)項目核心價值，打造稀缺性的特點，形成項目核心競爭力規(guī)避項目劣勢，抓住市場機遇為核心策略；通過取勢制造市場熱點，通過強勢來回避弱勢威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略1.緊鄰的競爭對手導致的客戶分流2.客戶仍存在觀望狀態(tài)，預期價格較低3.區(qū)域項目隱性供應較大以充分展示項目優(yōu)勢，規(guī)避市場威脅為核心手段；塑造新的價值體系，制造項目唯一性已規(guī)避項目劣勢，避免項目威脅帶來的風險；突破客戶對區(qū)域既有的評價標準，回避弱勢整體體營營銷銷策策略略銷售售策策略略推廣廣策策略略總體體戰(zhàn)戰(zhàn)略略競爭爭策策略略客戶戶策策略略第五五部部分分營銷銷鋪鋪排排計計劃劃總體體戰(zhàn)戰(zhàn)略略戰(zhàn)略略要要點點：：整合合體體驗驗式式營營銷銷在營營銷銷上上必必須須做做到到“整合合體體驗驗營營銷銷”，而而且且從從始始至至終終建建立立“戰(zhàn)略略營營銷銷”的觀觀念念。。為什什么么說說要要建建立立“戰(zhàn)略略營營銷銷”的觀觀念念？？因為為：：①、、本本項項目目開開發(fā)發(fā)對對中中環(huán)環(huán)來來說說是是重重大大的的，，決決定定命命運運的的舉舉措措，，它它的的每每一一個個動動作作、、每一一次次成成敗敗都都和和中中環(huán)環(huán)品品牌牌休休憩憩相相關(guān)關(guān)。。②、、唯有有一一個個長長期期的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略經(jīng)經(jīng)營營決決策策和和操操作作系系統(tǒng)統(tǒng)才才能能保保證證項項目目在開開發(fā)發(fā)周周期期中中能夠夠適適應應政政策策、、城城市市建建設(shè)設(shè)、、經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展、、需需求求變變動動、、生生活活方方式式變變更更、、環(huán)環(huán)境境變變化等等一一系系列列社社會會經(jīng)經(jīng)濟濟戰(zhàn)戰(zhàn)略略要要素素的的變變遷遷，，甚甚至至包包括括政政治治、、國國際際市市場場與與全全球球經(jīng)經(jīng)濟的的影影響響，，這這樣樣才才能能增增強強本本項項目目各方方面面的的抗抗風風險險能能力力。。整合合從從細細微微開開始始??！體驗驗從從感感官官入入手手??！整體體營營銷銷策策略略銷售售策策略略推廣廣策策略略總體體戰(zhàn)戰(zhàn)略略項目目解解析析客戶戶策策略略第五五部部分分營銷銷鋪鋪排排計計劃劃項目目解解析析解析析要要點點：：如何何制制定定未未來來競競爭爭策策略略首首先先明明確確項項目目內(nèi)內(nèi)外外固固有有的的核核心心因因素素外部部核核心心因因素素：：項目目地地板板塊塊描描述述：：位位于于城城市市經(jīng)經(jīng)濟濟和和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟濟兩兩大大經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長極極之之間間，，屬屬于于城城市市快快速速發(fā)發(fā)展展的的中中樞樞地地帶帶——西輔城核心區(qū)區(qū)。內(nèi)部核心因素素：1、產(chǎn)品套型主力區(qū)間所占比例產(chǎn)品狀態(tài)對應人群套二85-90m2約40%舒適型高級白領(lǐng)、個體戶、中小企業(yè)管理層套三110-130m2約50%舒適型高新西區(qū)企業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人、大中企業(yè)高管理層，政府高級公務員、高級教授套三以上S180m2約10%豪華型企業(yè)董事財富階級2、配套：景觀大道高爾夫推桿練練習場綠化組團公共休憩廣場場…在內(nèi)外核心因因素明確前提提下，如何整整合客戶與項項目關(guān)聯(lián)的核核心價值點是是營銷推廣中中的命脈因素素。整體營銷策略略銷售策略推廣策略總體戰(zhàn)略項目解析客戶策略營銷鋪排計劃劃客戶策略1）高新西區(qū)私私營業(yè)主2）成都職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人3）大中企業(yè)高高級管理層4）政府高級公公務員5）高級教師核心客戶重要客戶偶得客戶1）高級白領(lǐng)2）中小企業(yè)的的管理層3）個體戶炫耀型富貴階階層經(jīng)營型財富階階級1）追求生活品品質(zhì)的四川省省人策略要點：尋找訴求的核核心價值點他們的核心共共性：年輕化喜歡創(chuàng)新他們的核心共共性：生活品質(zhì)居住舒適服務完善層次分類整體營銷策略略銷售策略推廣策略總體戰(zhàn)略項目解析客戶策略營銷鋪排計劃劃策略要點：建立排他性城城市宜居標準準推廣策略新奧斯曼主義義！奧斯曼主義起起源土耳其，，代表當時的的財富階級享享有優(yōu)越的精精神生活與物物質(zhì)載體。新奧斯曼主義義：近期流行行于歐洲，意意指時下能夠夠為城市資產(chǎn)產(chǎn)人群提供更更優(yōu)質(zhì)、更具具品味的產(chǎn)品品和服務來營營造City格調(diào)的生活方方式!國際優(yōu)越私人服務標準!倡導格調(diào)生活方式!享受舒適型城市生活氛圍!享受舒適型城城市生活氛圍圍!外部賣點：城西板塊——關(guān)鍵詞：上風風上水、生態(tài)態(tài)、文化、純純居住，自然然條件優(yōu)越，，以生態(tài)居家家為主題，較較其他區(qū)域更更趨內(nèi)斂。高檔居住氛圍逐漸形成，，預計不久的的將來周邊生活配套套設(shè)施將逐步步完善。國際優(yōu)越私人人服務標準!內(nèi)部賣點：項目增值服務務：標準一：設(shè)立住戶服務務臺：24小時服務，以以最快速度為為住戶解決各各類問題；標準二：問詢服務：指指路等接送服服務：汽車服服務、租車服服務、接機服服務標準三：旅游服務：個個性化旅游服服務線路介紹紹，訂餐服務務：推薦餐館館，標準四：訂制服務：訂訂票服務：飛飛機票、火車車票、戲票訂訂花服務：鮮鮮花預訂、異異地送花標準五：其它服務：美美容、按摩、、跑腿、看孩孩子、郵票等等標準六：物業(yè)園藝綠化化，物業(yè)管理理公司定期為為住戶花園進進行園藝美化化；標準七：家務服務，應應住戶要求物物業(yè)管理公司司可以為住戶戶安排專職人人員協(xié)助住戶戶處理日常家家務；標準八：洗衣服務，物物業(yè)管理公司司為住戶洗衣衣、送衣服務務；標準九：汽車租貨，物物業(yè)管理公司司配有汽車租租貨服務，攜攜帶司機或住住戶駕駛均可可，以方便住住戶外出；標準十：商務服務，設(shè)設(shè)立小型商務務中心，向住住戶提供商務務信息和秘書書服務；標準十一：小型超級市場場。為住戶準準備各類生活活用品、食品品等，方便客客戶隨時可買買到日常所需需物品。倡導格調(diào)生活活方式!營造意境賣點點：尊貴、品質(zhì)、、唯我私人體貼優(yōu)越（一）強勢形形象定位——城市名片典宅宅關(guān)鍵詞：高端端國賓、唯物物、稀有、臻臻藏版、西岸觀邸國賓?唯物?臻藏版（二）樹立典典范形象具體措施：用高圍墻、售樓樓處廣告牌、、燈光、條幅幅、標識導示示系統(tǒng)等，進行了項目地地盤的包裝，，突出國賓中中心區(qū)高品質(zhì)質(zhì)大盤氣勢（三）建立鮮鮮明的主色調(diào)調(diào)系色調(diào)要求：1.與潛在客戶的的氣質(zhì)相一致致2.與項目的私人人典宅形象相相一致3.與主要競爭項項目保持一定定的差異性建議顏色：酒紅、灰色(四)媒體公關(guān)組合合手段競爭對手表現(xiàn)方向手段方式萬科西嶺西嶺U8體系西嶺冬日溫暖行動萬科居住改善計劃萬科青年置業(yè)計劃…1.商報華西大量的形象廣告2.公交站臺及沿路路牌展示3.成都樓市、居周刊報道4.公關(guān)形式舉辦品鑒會5.焦點、搜狐網(wǎng)絡廣告中海國際社區(qū)中海地產(chǎn)承辦首屆“人居”與“教育”高峰論壇倡導新鄰居時代中海的使命…1.商報華西大幅度的形象和軟文廣告2.公交站臺及沿路路牌展示3.二、三環(huán)戶外廣告4.公關(guān)形式舉辦品鑒會5.樣板房展示傳播載體傳播方向描述傳播對象傳播力度電視少量投資，可在入市引爆時做特殊報道成都市區(qū)報紙亮相、開盤、重大活動以商報華西為主成都市區(qū)戶外二、三環(huán)沿路路牌及戶外成都周邊2級城市人群和面向全國高端消費群雜志居周刊、成都樓市、地產(chǎn)商雜志刊物投放形象廣告和內(nèi)頁軟文成都和沿海城市乃至全國高端消費人群網(wǎng)絡自建的項目網(wǎng)站，結(jié)合焦點、搜房廣告成都、全國甚至是華僑人群區(qū)域公關(guān)活動營銷渠道傳播成都乃至全國高端人群電臺、分眾暫時不考慮//////////////////我們組合遵循循的原則：高高調(diào)性、爆炸炸性、持續(xù)性性、精維度（五）搶占中中高端渠道具體措施：1.高端住宅區(qū)生活遐想時間：4月下旬——6月地點：四星級級以上賓館、、主要高檔餐餐館、主要咖咖啡館活動形式：資資料架、展架架長期擺放，，設(shè)立零時咨咨詢點進行巡巡展目的：建立項項目與高檔場場所之間的關(guān)關(guān)聯(lián)，讓客戶戶充分遐想國國際住區(qū)生活活2.與其它高端渠渠道互動充分利用市場場上現(xiàn)有高端端渠道，如銀銀行VIP客戶、中國移移動VIP客戶，在渠道道刊物上進行行推廣3.城市品質(zhì)住宅宅標準論壇計計劃，發(fā)布城城市典宅十一一個標準時間：5月初地點：喜來登登國際大酒店店參與人員：政政府官員、業(yè)業(yè)內(nèi)專家、媒媒體記者、潛潛在客戶等活動形式：舉舉行國際住區(qū)區(qū)標準論壇，，并發(fā)布高端端國際住區(qū)標標準目的：塑造排排他性價值體體系，建立新新的評價標準準，并通過論論壇來建立影影響力(六)創(chuàng)新渠道拓展展具體措施：1.紅酒文化鑒賞賞月時間：整個6月參與人員：老老客戶和潛在在客戶活動形式：與與酒吧合作，，在售樓處展展示/傳播與項目氣氣質(zhì)相匹配的的紅酒文化,紅酒品鑒目的：直接提提升上門量,并通過體驗給給客戶留下深深刻印象，推推動小眾傳播播2.夏日德國黑啤啤節(jié)時間:7月下旬至8月底活動形式:在售樓處外搭搭建零時的桌桌椅和遮陽設(shè)設(shè)施，舉辦夏夏日德國啤酒酒暢飲活動,通過向特定的的客戶群發(fā)放放啤酒券,讓老客戶和潛潛在客戶參與與目的:直接提升上門門量,并通過體驗給給客戶留下深深刻印象，推推動小眾傳播播3.濃情咖啡文化化月時間:11月-12月參與人員:咖啡店人員、、老客戶、潛潛在客戶活動形式:和品牌咖啡店店聯(lián)合在售樓樓處進行咖啡啡文化展示和和咖啡品嘗活活動。目的：再次展展示氣質(zhì)，創(chuàng)創(chuàng)造體驗營銷銷，促進傳播播帶動銷售。。具體措施：1.開盤前進行VIP卡認籌——主要為了積累累誠意客戶，，開盤集中成成交，促進其其他客戶購買買2.對VIP卡進行分級——VIP卡分兩種，一一種人氣卡，，一種誠意卡卡。人氣卡認認籌門檻相對對低，內(nèi)含一一定額度的售售樓處消費金金額，可以吸吸引上門量，，推動客戶傳傳播；誠意卡卡認籌門檻相相對較高，享享受的優(yōu)惠額額度相對較大大，客戶示范范性較大！（七）VIP分級整體營銷策略略銷售策略推廣策略總體戰(zhàn)略項目解析客戶策略營銷鋪排計劃劃價格策略根據(jù)競爭定價價法：6500元/㎡說明：以最近近萬科市場均均價以及和愛愛美高拍賣地地價作為依據(jù)據(jù)，用比較定定價法制定出本項項目入入市價價格，，在我我們打打造獨獨有的的生活活方式式和服服務理理念的的同時時價格格卻處處于中中等位置置，在在營銷銷中以以絕對對的優(yōu)優(yōu)勢為為項目目帶來來銷售售速度度和利利潤．．初始均均價拉拉升：：6500元入市后后期6500元/㎡入市中中期入市初初期6800元/㎡7000元/㎡推售策略低價入入市場場，低低開高高走策策略根據(jù)項項目市市場圈圈層分分析對對比，，本案案啟動動區(qū)開開盤已已具備備低價價入市市，低低開高高走策策略形形式．．開盤盤會后后逐步步調(diào)整整項目目平均均價格格入市控控制總總價策策略因項目目低價價入市市，控控制總總價策策略自自然形形成，，結(jié)合合其他他服務務支撐撐，定定能蓄蓄滿意意向客客戶啟動區(qū)區(qū)銷售售尾聲聲抬價價策略略一旦進進入項目啟動區(qū)區(qū)銷售售尾聲聲時期期，銷銷售價價格快快速提提升，，也為為二期期推出出奠定定良性性礎(chǔ)．．付款方方式多多樣化化策略略因為有有低總總價策策略，，置業(yè)業(yè)門檻檻會變變寬，，那付付款方方式可可采取取一次次性、、分期期、按按揭多多樣化化小步慢慢跑策策略啟動區(qū)區(qū)銷售售中，，可每每兩月月提價價一次次，每每次１１％以以下，，刺激激目標標客群群購買買欲望望項目整整體售售價及及08年售價價價格策策略整體營營銷策策略銷售策策略推廣策策略總體戰(zhàn)戰(zhàn)略項目解解析客戶策策略營銷鋪鋪排計計劃2008年度營營銷鋪鋪排續(xù)銷、、預定定一期1批3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月開盤持銷預定開盤持銷活動媒體推推廣時間5月30日前5月24日樣板板房全全面對對外5月10日城市市典宅宅標準準發(fā)布布4月22日起開開始在在知名名消費費場所展展示互互動4月18日房交交會亮亮相節(jié)點6月21日一期期開盤盤6月1日起正正式認認籌論壇及及標準準發(fā)布布媒體體配合合（報報紙））戶外媒媒體品品質(zhì)形形象全全新出出街前期客客戶DM/短信半徑1公里范范圍短短信殺殺客8月紅酒酒文化化鑒賞賞月6、9月高端端場所所渠道道活動動計劃劃7月下至至8月夏日日啤酒酒節(jié)9月忠誠誠業(yè)主主代表表評出出并實實施獎獎勵6-10月一期期續(xù)銷銷9月20日左右右開始始認籌籌6月中心心景觀觀示范范區(qū)開開放6月1日至10月20日相應活活動的的報道道和軟軟文炒炒作（（報紙紙）項目賣賣點系系列推推廣戶外的的更新新渠道媒媒體的的推廣廣（如如銀行行會員員雜志志）誠意客客戶短短信/老客戶戶短信信場所宣宣傳手手冊推推廣10月1日至12月31日10月下旬旬二期期開盤盤9月上旬旬開始始蓄客客10月中秋秋賞月月活動動樓盤獎獎項重要設(shè)設(shè)備簽簽約儀儀式12月濃情情咖啡啡文化化月活活動相應活活動的的報道道和軟軟文炒炒作（（報紙紙）DM/短信戶外的的更新新目標為開盤盤造勢勢蓄客客一期實實現(xiàn)銷銷售60%一期1持續(xù)銷銷售90%二期實實現(xiàn)銷銷售70%綜合銷銷售完完成90-95%客戶及及推廣廣策略略客戶：：前期期積累累客戶戶推廣：：強勢勢樹立立城市市典宅宅形象象，建建立影影響力力，提提升前前期客客戶信信心客戶：：口碑碑傳播播和多多渠道道拓展展客戶戶推廣：：多渠渠道推推廣，，展示示賣點點，擴擴散影響力力客戶：：老帶帶新、、渠道道拓展展客戶戶和觀觀望客客戶推廣：：價值值印證證，增增強客客戶信信心二期項目整整體售售價及及08年售價價整體推推廣費費用及及08年比列列費用估估算考慮到到本項項目的的目標標客群群和競競爭狀狀況，，整體體推廣廣費用用按1%提?。ǎò?0億元銷銷售收收入計計，全全年營營銷費費用在在1000萬左右右，我我們預預計為為800萬），根根據(jù)整整體推推廣思思路在在各期期不平平均性性使用用。營銷費用估估算2008年度營銷費費用安排曲曲線營銷強度營銷投入比例40%320萬營銷投入比比例20%160萬價格曲線8月2日10月18日12平價入市，，建立影響力力3借勢提價價值印證，，提升信心，再度提提價一期1批3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月二期5月3日營銷投入比例30%240萬備注：根據(jù)據(jù)客戶積累累情況和預預售證領(lǐng)取取情況同時充分分分析主要競競爭對手的的推售情況況以800萬計營銷投入比例10%80萬續(xù)銷、預定定開盤持銷預定開盤持銷項目整體售售價及08年售價提報重點回回顧重點回顧報告策劃重重心回顧市場各方位價格不平衡局面仍將維持。競爭板塊內(nèi)競爭需要引入生活方式和服務理念創(chuàng)新策略總綱整合體驗式營銷策略分解客戶策略、項目解析推廣策略、銷售策略營銷鋪排、費用預算具體舉措引入新奧斯曼主義生活引爆計劃：產(chǎn)品發(fā)布會生活標準，倡導生活方式體驗展示：前期咨詢處、售樓處（會所）、園林、樣板房、服務重要渠道及活動：高端客戶渠道、公關(guān)展示活動ThankYou!銷售管理方方案銷售管理范范疇客戶管理銷控管理合約管理銷售工具案場環(huán)境財務配合市場信息營銷執(zhí)行項目總監(jiān)項目策劃組策劃經(jīng)理項目銷售經(jīng)理銷售主管銷售秘書銷售代表10人客戶服務部經(jīng)理銷售秘書策劃助理2人客戶服務主辦銷售主管市場協(xié)理2人組織架架構(gòu)崗位職責項目總監(jiān)銷售經(jīng)理銷售主管銷售代表策劃經(jīng)理策劃助理企業(yè)資源調(diào)配營銷策略指導客戶平臺維護銷售能力提升銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計銷售團隊調(diào)配銷售政策建議客戶渠道擴展營銷方案編撰營銷執(zhí)行配合市場信息分析銷售現(xiàn)場管理客戶接待配合銷售流程管理銷售人員管理客戶投訴受理市場數(shù)據(jù)收集行業(yè)政策紀錄小型方案編撰推廣執(zhí)行配合銷售電話接聽來訪客戶接待項目信息展示客戶問題解答產(chǎn)品成交促成交易手續(xù)完成競爭樓盤調(diào)查銷售團隊組組建組建標準1、24歲以上，性性別不限，，?？茖W歷歷以上，形形象氣質(zhì)佳佳，知識結(jié)結(jié)構(gòu)和個人人修養(yǎng)良好好，多元化化人才優(yōu)先先。2、具有良好好的溝通能能力、表達達能力、學學習能力，，富有激情情和團隊精精神，具有有強烈的責責任心及挑挑戰(zhàn)高薪的的信心，并并能承受一一定的工作作壓力。3、具有敏銳銳的洞察力力和行業(yè)信信息捕捉能能力。4、有品牌地地產(chǎn)企業(yè)銷銷售經(jīng)驗者者或知名服服務行業(yè)市市場工作經(jīng)經(jīng)歷者優(yōu)先先。組建渠道1、公司現(xiàn)有有員工為主主2、人力資源源企業(yè)推薦薦3、同業(yè)優(yōu)秀秀人才聘請請4、其它行業(yè)業(yè)引進善待員工沒有滿意度度的員工，，就不會有有滿意度的的客戶。很很難想像缺缺乏穩(wěn)定、、激情、敬敬業(yè)和目標標堅定的員員工能帶給給客戶優(yōu)質(zhì)質(zhì)的服務。。1、確立以價價值為導向向的薪酬管管理制度，，提供良好好高于行業(yè)業(yè)平均水平平的薪資待待遇。2、改善工作作結(jié)構(gòu)，提提升員工成成就感。3、注重員工工溝通，關(guān)關(guān)注員工個個性需要。。4、開放企業(yè)業(yè)平臺，員員工參與分分享企業(yè)成成長。5、規(guī)劃員工工發(fā)展，努努力明確員員工成長路路徑。銷售部日常常銷售流程程工作準備：：儀容儀儀表精精神狀態(tài)銷銷售工工具準備來電接聽：：禮貌用用語上門接待：：致歡迎迎來意咨咨詢自自我介紹客客戶引引導項目介紹：：區(qū)位介介紹產(chǎn)產(chǎn)品介紹配配套介紹紹開發(fā)發(fā)團隊項目體驗：：樣板區(qū)區(qū)房景景觀環(huán)境境物業(yè)業(yè)服務商務談判：：了解解客戶需求求置業(yè)業(yè)推薦疑疑問解答答風險險提示特特殊要求求受理交易促成：：定房房按揭揭客戶資信信查詢簽簽約禮貌送客：：禮儀儀標準致致歡送辭辭信息歸檔：：客戶信信息成成交信息息疑疑難信息服務延續(xù)：：進度告告知活活動告知疑疑問咨咨詢交房配合：：預驗房房時間告知知預預驗房辦理理交交房事項項提醒客戶管理客戶區(qū)別管理客戶意向甄別客戶會、信息表客戶誠意鑒定客戶轉(zhuǎn)化管理合同簽約管理客戶會、信息表誠意金、入會費排號、預選房管理軟件、網(wǎng)上簽約售后服務管理項目信息告知、客戶意見反饋銷售管理概概要銷售管理概概要優(yōu)秀的團隊隊戰(zhàn)斗力完善的管理理競爭機制制高效的促銷銷能力人性化的協(xié)協(xié)調(diào)工作激情四溢的的銷售精英英強而有效的的前期培訓訓敏銳的市場場洞察力銷售是一個個團隊性的的活動。從前期培訓訓到實戰(zhàn)過過程，都圍圍繞著“銷售力”這一終端目目的而進行行。在整體體銷售活動動中，任何何有關(guān)項目目的講解甚甚至言行舉舉止都于客客源緊密相相連！我們相信：：來源于更更為專業(yè)和和敬業(yè)的團團隊，將是是項目銷售售力的有效效保證！完善的售后后服務銷售管理——健全的管理理制度客戶滿意度度案場制度業(yè)務管理數(shù)據(jù)管理案場管理團隊建設(shè)團團隊管理風險控制客戶服務銷售關(guān)懷及及增值服務務架構(gòu)、執(zhí)行、培訓訓、監(jiān)督、、考核、總總結(jié)、外部控制：：問題客戶采樣檢查服務細分客戶關(guān)懷增值服務現(xiàn)場接待客戶跟蹤認購簽約客戶回訪內(nèi)部控制：：銷售道具銷售承諾案場管理案場制度業(yè)務管理數(shù)據(jù)管理銷售行為規(guī)規(guī)范管理業(yè)務管理制制度銷控管理客戶管理早、晚、周周、月例會會過程跟蹤和和督導置業(yè)顧問數(shù)據(jù)管理項目銷售數(shù)據(jù)管理競品調(diào)查表客戶信息反反饋來訪客戶登登記本來電客戶登登記本置業(yè)顧問信信息記錄數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析計劃和總結(jié)結(jié)廣告信息反反饋登記本本成交客戶登登記表周報月報日報銷售管理——案場銷售管理——完善的監(jiān)督督制度項目經(jīng)理監(jiān)監(jiān)督制度案場經(jīng)理監(jiān)監(jiān)督制度尺度巡盤制制度客戶滿意度度調(diào)查制度度全員管理制制度自我監(jiān)督建立立體化化的監(jiān)督制制度，確保保服務標準準；結(jié)果作為置置業(yè)顧問考考核和晉升升的重要指指標；多重管理與與分管相結(jié)結(jié)合，強化化自我監(jiān)督督的意識；；銷售管理——嚴格的考核核制度客戶情況銷售情況管理服從學習成長考核培訓內(nèi)部管理罰獎立體化的監(jiān)監(jiān)督制度保保證考核的的全面、客客觀、公正正通過考評機機制，對于于優(yōu)秀置業(yè)業(yè)顧問給予予獎勵；半年度/年度優(yōu)秀置置業(yè)顧問可可獲得外出出考察機會會；銷售為王，，升職加薪薪團隊整體嘉嘉獎、考察察年度公司評評獎置業(yè)顧問考考評每月考評記記錄、處罰罰績效淘汰制制度管理無效淘淘汰制度公司客戶關(guān)關(guān)系中心關(guān)關(guān)于客戶滿滿意度提升升討論會產(chǎn)品培訓培訓一角銷售管理——我們的服務務用熱情打動動您，用專專業(yè)征服您您……蓉上坊曦曦城玨玨士院院——實現(xiàn)銷售目目標！——提高銷售力力！——塑造好的形形象！——………關(guān)鍵是：通通過管理，，提升客戶的的滿意度，最終實現(xiàn)現(xiàn)口碑銷售售！我們的業(yè)主主推薦率達達60%我們的業(yè)主主推薦成交交率達70%我們的客戶戶滿意度達達85%幾個數(shù)據(jù)我們通過管管理，提升了客戶戶滿意度，最終實現(xiàn)現(xiàn)口碑銷售！服務團隊及及方式中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過了二二十年的大大浪淘沙之之后留下的是日日益理性的的消費者和和堅定而有有眼光的經(jīng)經(jīng)營者我們信服，，產(chǎn)品力是是基本的載載體，也是是所有策劃劃力的開始始我們信服，，策劃力是是巨大的熱熱情，也是是光榮的使使命。。。。。。。尺幅千里，，度量萬方方尺度地產(chǎn)產(chǎn)，由從從事市場場調(diào)查、、地產(chǎn)研研究、建建筑設(shè)計計、地產(chǎn)產(chǎn)營銷、、商業(yè)運運營管理理等房地地產(chǎn)上下下游領(lǐng)域域多個專專業(yè)公司司構(gòu)成，，是成都都搭建如如此完備備服務平平臺的地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)機構(gòu)！！服務內(nèi)容容市場是載載體，在市場的的脈絡中中尋找生生存之道道……尺度地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務涉涉及與與兩兩大大板塊，，以對房房地產(chǎn)開開發(fā)全程程服務與與運營全全面策劃劃的不同同把握，，凸顯自自身優(yōu)勢勢所在。。尺度，在在這個領(lǐng)領(lǐng)域游刃刃有余，，自如游游移。常規(guī)地產(chǎn)產(chǎn)宏觀地產(chǎn)產(chǎn)主要服務內(nèi)容立項研究投資分析市場定位價值評估城市經(jīng)營戰(zhàn)略區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展策略規(guī)劃概念設(shè)計推廣策劃銷售組織與管理房地產(chǎn)全程服務依托等部門的強力支持可提供等諸多市場視角出發(fā)的深具附加價值的全面解決方案；在項目執(zhí)行過程中，尺度地產(chǎn)所具備的得天獨厚的系統(tǒng)規(guī)范作業(yè)程序，將有力控制市場營銷作業(yè)的偏差。市場營銷服務專業(yè)調(diào)研地產(chǎn)研究營銷顧問管理實踐營銷執(zhí)行控制品牌工程企業(yè)形象提升分析方法銷售力推廣執(zhí)行力企業(yè)形象維護后續(xù)資源整合市場數(shù)據(jù)立項咨詢決策依據(jù)營銷服務全程營銷流程圖產(chǎn)品優(yōu)勢整合合理而緊緊密的組組織，將帶來事事半功倍倍的運作作效率……組織機構(gòu)構(gòu)服務項目目執(zhí)行力與與感染力力，成成為策劃力的的最終表表現(xiàn)形式式……尺度服務務中海、萬萬科、中中大、首首創(chuàng)、市市政府、、國土局局、房管管局、規(guī)劃局……目前尺度度榮任中中國海外外集團營營銷顧問問，參與與項目有有中海格格林威治治城、中中海國際際社區(qū)、、中海龍龍灣半島島、中海海蘭庭。2005年尺度榮榮任浙江江中大集集團中大大·君悅金沙沙項目營營銷顧問問。2005年尺度榮榮任中鐵鐵二局房房地產(chǎn)開開發(fā)營銷銷顧問。。2005年尺度受受邀協(xié)助助市政府府對城市市中心區(qū)區(qū)精品住住宅的課課題進行行研究。。2005年尺度代代理銷售售的藍水水灣項目目創(chuàng)造40天銷售逾逾1800套房屋的的奇跡。。2005年總共代代理近百百萬平米米物業(yè)的的銷售及及商業(yè)運運營，成成功銷售售了逾40萬平米。。2006年尺度開拓了了近30個不同物業(yè)形形態(tài)的樓盤，，進行全程或或單項的合作作，業(yè)務遍及及整個中國西西部。2006年尺度與萬科科地產(chǎn)結(jié)成戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟，成成功代理了加加州灣項目的的全程營銷，，10月，尺度又與與萬科再次攜攜手，全程營銷銷溫江朗潤園園項目。加州州灣項目榮獲獲萬科集團““黃金大獎””及“客戶滿滿意度全國第第一”。2007年，南充香檳檳小鎮(zhèn)項目順順利開盤，制制造當?shù)貭I銷銷奇跡；成都，萬科朗朗潤園、南郡郡7英里、交大綠綠嶺、中房紅紅楓嶺、鴻運運之星等項目目順利啟動；；外地，德陽、、綿陽、西安安、自貢……尺度經(jīng)典案例例地圖錦江·東湖花園，創(chuàng)城東南價格新高蜀風花園城，成就金沙典范人文社區(qū)區(qū)域內(nèi)，中大君悅金沙，金沙蘭亭中海國際社區(qū)，萬科·朗潤園，中海龍灣半島藍水灣，標志城東北李家沱區(qū)域繁榮再現(xiàn)萬科·加州灣，領(lǐng)導沙灣區(qū)域發(fā)展提速文殊坊，成功啟動歷史文化保護片區(qū)商業(yè)化運作興元綠洲天府長城-南熙里青羊區(qū)CBD發(fā)展研究北湖印象城市精品住宅研究郊縣房地產(chǎn)發(fā)展研究中海格林威治城首創(chuàng)愛這城潤揚項目彭州城市定位黃龍溪古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃研究太平新巷不動遷商業(yè)規(guī)劃中房紅楓嶺南郡·7英里雕墅中海蘭庭錦江·東湖花園，創(chuàng)城東南價格新高蜀風花園城，成就金沙典范人文社區(qū)區(qū)域內(nèi)，中大君悅金沙，金沙蘭亭中海國際社區(qū)，萬科·朗潤園，中海龍灣半島藍水灣，標志城東北李家沱區(qū)域繁榮再現(xiàn)萬科·加州灣，領(lǐng)導沙灣區(qū)域發(fā)展提速文殊坊，成功啟動歷史文化保護片區(qū)商業(yè)化運作興元綠洲天府長城-南熙里青羊區(qū)CBD發(fā)展研究北湖印象城市精品住宅研究郊縣房地產(chǎn)發(fā)展研究中海格林威治城首創(chuàng)愛這城潤揚項目彭州城市定位黃龍溪古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃研究太平新巷不動遷商業(yè)規(guī)劃中房紅楓嶺南郡·7英里雕墅中海蘭庭萬科·加州灣－－2006年尺度創(chuàng)造的的奇跡2006年1月，萬科在拍拍賣場上拿下下沙灣區(qū)域的的一塊地。3月，萬科通過過層層選拔攜攜手尺度。8月5日，加州灣項項目一期312套開盤，當天天銷售超過85％，實現(xiàn)均價價約5000元/㎡，當月回款95％以上。10月14日，加州灣二二期開盤，推推出499套，當天銷售售又一次超過過85％。8月，加州灣項項目以當年拿拿地當年開盤盤，區(qū)域價格格最高，銷售售速度最快的的業(yè)績，獲得得萬科集團珍珍稀的“黃金大獎”。加州灣，沙灣灣區(qū)域的地標標建筑，必將將成為引領(lǐng)沙沙灣區(qū)域街區(qū)區(qū)復興的領(lǐng)袖袖。萬科，充分認認識到，萬科科的品牌、產(chǎn)產(chǎn)品、文化+尺度的全程營營銷理念、執(zhí)執(zhí)行力、專業(yè)業(yè)性，項目業(yè)業(yè)績將獲得飛飛速提高。因因此，萬科科將溫江朗潤潤園項目（光光華大道新地地標）再次委委托尺度，創(chuàng)創(chuàng)一年內(nèi)委托托兩個項目給給一個代理機機構(gòu)的新記錄錄。萬科·朗潤園（2007年全程營銷項項目）成都光華大道道上第一個33層高層建筑項項目。本項目難點：：如何在以低低層、多層項項目為主的市市場環(huán)境中，，找到項目核核心競爭力，，制訂推廣策策略？如何準準確找到客戶戶，為項目尋尋找市場出路路？解決：營銷創(chuàng)創(chuàng)新、差異調(diào)調(diào)整、主動出出擊。交大·綠嶺（2007年全程營銷項項目）成都成仁版塊塊毗河高層項項目。目前處于開盤盤期。南郡7英里（2007年全程營銷項項目）成都城南150畝城市別墅社社區(qū)。目前處于熱銷銷期。中房紅楓嶺（2007年全程營銷項項目）成都城東320畝高層建筑群群落，將容納納約8000戶住戶居住。。目前處于二期期開盤準備期期。藍水灣——2005年尺度創(chuàng)造的的奇跡2005年12月，所有業(yè)內(nèi)內(nèi)人士都在談談論的一個項項目－－藍水水灣。3天銷售1000套房，40天銷售逾1800套房。所有房源均在在定購之日后后七天內(nèi)簽訂訂完畢銷售合合同。創(chuàng)造成都市銷銷售速度與銷銷售面積皆最最快的新記錄錄。整合力－－經(jīng)經(jīng)過近一年的的項目跟蹤服服務，終于扭扭轉(zhuǎn)項目定位位；銷售力－－銷銷售管理能力力，20萬平方米同時時開盤并不做做銷控，如何何駕馭？銷售服務團隊隊，咨詢、選選房、定房、、收款、簽訂訂合同、辦理理貸款、客戶戶服務均在同一時期啟動動，如何協(xié)調(diào)調(diào)？我們，完成了了。中海國際社區(qū)區(qū)（全程營銷顧顧問）項目位于成都都市城西主干干道羊市街西西延線上，三三環(huán)路與繞城城高速路之間間占地1986畝，建筑面積積約120萬平米，其中中公共配套設(shè)設(shè)施約16萬平米，住區(qū)區(qū)約104萬平米，別墅墅高層為主。。主要節(jié)點工作作：完成該項目土土地投資可行行性分析與初初步定位判斷斷；完成該項目總總體開發(fā)策略略及各期產(chǎn)品品線安排計劃劃；完成該項目多多點啟動的方方案及各期產(chǎn)產(chǎn)品形式建議議；完成該項目鄰鄰里中心、中中軸線、街區(qū)區(qū)三大主題定定位；完成該項目啟啟動區(qū)的產(chǎn)品品安排及價格格策略；從市場角度指指導廣告公司司的營銷推廣廣策略；從市場角度指指導規(guī)劃設(shè)計計單位進行方方案設(shè)計。中大君悅金沙沙（2006－2007全程營銷顧問問）項目位于青羊羊區(qū)青江西路路，西單商場場旁。占地235畝，總建筑面面積為30萬平方米，以以高層和小高高層電梯公寓寓為主。主要節(jié)點工作作：從市場角度指指導廣告公司司進行推廣執(zhí)執(zhí)行；該項目總營銷銷戰(zhàn)略；分期營銷方案案；階段性推廣策策略；現(xiàn)場銷售指導導。興元綠洲（全程營銷顧顧問）該項目位于金金牛金府路旁旁交大路以東東市政公園以以西。占地110畝，建筑面積積為376252平方米，其中中住宅面積323547平方米，商業(yè)業(yè)建筑面積1616平方米。高層層電梯為主。。主要節(jié)點工作作：完成該項目總總營銷戰(zhàn)略；；完成該項目的的產(chǎn)品安排及及價格策略；；現(xiàn)場銷售指導導；從市場角度指指導廣告公司司進行推廣執(zhí)執(zhí)行。金沙蘭亭（全程營銷））占地：20畝，13000㎡㎡容積率：3.8總建筑面積：：42000㎡㎡產(chǎn)品形態(tài)：高高層電電梯開盤時間：2006年11月中旬銷售價格：均均價約約4600-5000元/㎡占地:28畝容積率:3.8綠地率:約30%總建筑面積:72000平米總居住戶數(shù):562戶產(chǎn)品形態(tài):電梯洋房預計開盤:2007年7月德陽外灘地1號(全程營銷)占地:348畝容積率:0.78綠化率:53%總建筑面積:1819484㎡居住建筑面積積：179294㎡配套公建建建筑面積：：2300㎡㎡總居住戶數(shù)數(shù):1223戶，總停車車位：896輛產(chǎn)品形態(tài):坡地別墅預計開盤:2007年上半年綿陽半山藍藍灣（銷售代理））尺度的經(jīng)營營目標——與品牌開發(fā)發(fā)商同甘共共苦與新銳開發(fā)發(fā)商共同成成長尺度獲得的的部分榮譽譽★中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會房房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)運營模式式推薦單位位★首屆中中國西部房房地產(chǎn)十大大營銷機構(gòu)構(gòu)★成都十十大新銳營營銷機構(gòu)★成都市市“金芙蓉蓉杯”十大大杰出營銷銷傳播機構(gòu)構(gòu)★成都市市“金芙蓉蓉杯”最佳佳營銷公司司金獎★2005年成都市十十大金牌代代理行……尺度資源體體系★廣泛媒體資資源（廣電電集團、成成都報業(yè)等等媒體）★政府資資源（地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)的政政府職能機機構(gòu)）★客戶圈圈層資源（（中國會所所、CEO俱樂部等））★擁有上萬萬戶穩(wěn)定客客戶資源，，保證產(chǎn)品品信息有效效定向的發(fā)發(fā)布渠道★旅游資源源（文旅集集團、康輝輝集團）尺尺度與康輝輝旅游公司司共建客戶戶平臺，尺尺度代理的的項目將在在康輝全省省超過100個門市上架架宣傳，并并通過康輝輝客戶管理理系統(tǒng)定向向傳播，保保證產(chǎn)品信信息直達具具有中高端端消費能力力的消費群群體。★尺度擁有有近百名工工作人員組組成的營銷銷隊伍，營營銷經(jīng)驗豐豐富、作戰(zhàn)戰(zhàn)能力強……本項目服務務細則銷售代理執(zhí)執(zhí)行目的1）、全面執(zhí)執(zhí)行既定的的項目營銷銷推廣計劃劃。2）、銷售隊隊伍組建及及專業(yè)培訓訓。3）、銷售管管理與現(xiàn)場場管理。4）、客戶把把握與交易易促成。5）、市場危危機預測及及規(guī)避。6）、實現(xiàn)項項目利潤最最大化。7）、銷售模模式建立、、調(diào)試至正正常運行。。銷售代理執(zhí)執(zhí)行主要工工作1）、不斷斷完善整合合傳播及銷銷售推廣計計劃，監(jiān)控控營銷策略略使銷售推推廣計劃更更系統(tǒng)、高高效地執(zhí)行行，創(chuàng)造較較高的邊際際效益。2）、建立立銷售信息息反饋系統(tǒng)統(tǒng)，及時檢檢驗營銷策策略執(zhí)行效效果，及時時調(diào)整價格格策略、促促俏手段等等，減少銷銷售障礙，，盡快實現(xiàn)現(xiàn)銷售目標標。3）、制定定銷售推廣廣計劃，開開展整合營營銷推廣。。4）、完成成開盤前的的準備工作作。5）、嚴格格執(zhí)行傳播播推廣、銷銷售組織、、過程控制制等既定程程序與方案案。6）、重大大、非常規(guī)規(guī)、危急事事件的公關(guān)關(guān)。7）、評估估各階段促促銷效果。。8）、監(jiān)控控評估廣告告效果，必必要時予以以修正。9）、提出出具有前瞻瞻性的下階階段促銷活活動建議。。10）、預測與與規(guī)避不確確定影響因因素。11）、競爭樓樓盤銷售動動態(tài)報告。。營銷推廣報報告的執(zhí)行行效果監(jiān)控控、評估及及修正1）效果測評評形式·進行性測評評·結(jié)論性測評評2）實施效果果測評的主主要指標·銷售收入·企業(yè)利潤·品牌形象和和企業(yè)形象象1）售前資料料準備－法法律文件、、樓宇說明書書、合同文文本、其它它2）銷售過程程控制·銷售實施--物業(yè)情況介介紹--客戶心理