物業(yè)管理及案例分析課件

物業(yè)管理法律制度

教師：胡先明物業(yè)管理法律制度教師：胡先明1物業(yè)管理概述

物業(yè)管理沿革1、傳統(tǒng)物業(yè)管理：起源于19世紀(jì)60年代的英國。2、我國物業(yè)管理：我國內(nèi)地的物業(yè)管理受香港的物業(yè)管理影響，起源于20世紀(jì)80年代，以廣州、深圳發(fā)展得最早。物2（二）物業(yè)管理的概念、特點和原則：1、物業(yè)管理的概念：是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對其物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的活動。2、物業(yè)管理的特點：（1）物業(yè)管理的社會化；（2）物業(yè)管理的專業(yè)化；（3）物業(yè)管理的市場化。3、物業(yè)管理的原則：（1）業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則；（2）物業(yè)管理公司實行合同聘用的原則；（3）社會化管理、企業(yè)化經(jīng)營原則；4、由物業(yè)管理公司實行統(tǒng)一的、全方位、多層次管理服務(wù)的原則。（二）物業(yè)管理的概念、特點和原則：3（三）物業(yè)管理的內(nèi)容：1、常規(guī)性的公共服務(wù)；2、針對性的專項服務(wù)；3、委托性的特約服務(wù)。（四）不同用途的物業(yè)的管理：1、寫字樓管理；2、住宅管理；3、公共商業(yè)樓宇管理；4、旅游賓館管理；5、工業(yè)廠房管理。（五）物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)：1、物業(yè)管理的策劃階段；2、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段；3、物業(yè)管理的啟動階段；4、物業(yè)管理的日常運作階段。（（三）物業(yè)管理的內(nèi)容：1、常規(guī)性的公共服務(wù)；2、針對性的專項4物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)

國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)5二、業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會1、業(yè)主：是指物業(yè)的所有人。2、業(yè)主大會：是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。3、業(yè)主委員會：是在物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主選舉的成員組成的，代表和維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益的自治管理組織。（二）業(yè)主大會和業(yè)主公約1、業(yè)主大會的權(quán)利：（1）選舉、撤換業(yè)主委員會組成人員；（2）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（3）通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會的章程；（4）、批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同；（5）決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；（6）決定物業(yè)管理的其他重要事項。二、業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會63、業(yè)主大會的議題：（1）聽取業(yè)主委員會工作報告；（2）審議和通過上一年度財務(wù)決算報告和下一年度財務(wù)預(yù)算；（3）審議與通過《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》等文件；（4）決定物業(yè)管理公司的選聘、續(xù)聘與改聘；（5）業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減；（6）需討論決定的其他事項。4、業(yè)主公約：是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約性質(zhì)，是由全體業(yè)主承諾，并對全體業(yè)主和使用人有共同約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。3、業(yè)主大會的議題：（1）聽取業(yè)主委員會工作報告；（2）審議7（三）業(yè)主委員會：1、業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位：業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，受業(yè)主大會和廣大業(yè)主監(jiān)督。2、業(yè)主委員會的產(chǎn)生與組織：（1）業(yè)主大會的產(chǎn)生：①第一屆業(yè)主委員會，在物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下由第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生；②業(yè)主委員會每屆任期一般為2年，由業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉。（三）業(yè)主委員會：8（2）業(yè)主委員會的組織：①根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小，業(yè)主委員會設(shè)委員若干名，其中主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生；②業(yè)主委員會主任通常由主要業(yè)主代表擔(dān)任，住宅小區(qū)可選熱心公眾事業(yè)、對物業(yè)管理有較多了解、有一定威信和組織工作能力的人擔(dān)任；③業(yè)主委員會聘任執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理本會日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以不是本會委員；④業(yè)主委員會主任、副主任、執(zhí)行秘書為兼職或?qū)Ｂ?。主任、副主任、?zhí)行秘書和經(jīng)業(yè)主委員會同意的其他人員可根據(jù)承擔(dān)的工作情況獲適當(dāng)津貼，津貼由業(yè)主分?jǐn)?；⑤業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。每屆任期一般為2年，可連選連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認(rèn)。3、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)：（1）業(yè)主委員會的權(quán)利：①召集和主持業(yè)主大會；②草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案、修訂草案并報業(yè)主大會通過；③采取公開招標(biāo)等方式聘請物業(yè)管理企業(yè)，代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理委托合同；④審議物業(yè)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法：物業(yè)管理服務(wù)費通常由業(yè)主委員會提出物業(yè)管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司據(jù)此提出測算依據(jù)和收費標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂物業(yè)管理委托合同予以確定；⑤審議年度管理工作計劃，年度費用預(yù)算；⑥檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作；⑦監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；⑧業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。（2）業(yè)主委員會的組織：①根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小，業(yè)主委員會設(shè)委9業(yè)主委員會的義務(wù)①籌備業(yè)主大會并負(fù)責(zé)向其報告工作；②執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議，接受所有業(yè)主的監(jiān)督；③貫徹執(zhí)行督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；④嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項管理目標(biāo)的實現(xiàn)；⑤接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府對物業(yè)的管理事項提出的要求。業(yè)主委員會的義務(wù)①籌備業(yè)主大會并負(fù)責(zé)向其報告工作；②執(zhí)行業(yè)10三、物業(yè)委托管理（一）物業(yè)管理公司的法律地位：1、物業(yè)管理公司的概念：是指根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，對物業(yè)實行專業(yè)化管理，并收取相應(yīng)報酬的經(jīng)濟(jì)組織。2、物業(yè)管理公司的法律地位：（1）物業(yè)管理公司依合同實施物業(yè)管理，其管理權(quán)源于業(yè)主；（2）物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人，與業(yè)主委員會在法律地位上是平等的；（3）物業(yè)管理公司必須與業(yè)主委員會合作，實施對物業(yè)的管理。三、物業(yè)委托管理（一）物業(yè)管理公司的法律地位：11物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)（1）權(quán)利：①根據(jù)有關(guān)法規(guī)并結(jié)合實際情況制定管理辦法；②依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實施管理；③依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費；④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；⑥有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)；⑦可以實行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費。（2）義務(wù)：①履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營；②接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督；③重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)；④接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)；⑤定期向全體業(yè)主公布管理費用收支賬目；⑥物業(yè)管理委托合同終止時，須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)。物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)（1）權(quán)利：①根據(jù)有關(guān)法規(guī)并結(jié)合實際12物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用13業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。14法律責(zé)任未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。法律責(zé)任未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政15未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，16擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的17挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門18加強(qiáng)物業(yè)管理立法，完善物業(yè)管理體制政府對物業(yè)管理市場的監(jiān)督、管理：一是在立法上還須加強(qiáng)；二是民主管理意識仍需加強(qiáng)；三是有的地方政府物業(yè)管理體制仍未理順。（三）物業(yè)管理公司的規(guī)模效益和科學(xué)管理：現(xiàn)階段的物業(yè)管理有幾種方式，一種是由開發(fā)公司組織成立物業(yè)管理公司管理物業(yè)，這是未成立業(yè)主委員會之前的普遍現(xiàn)象；一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理；一種是由房管部門所屬房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)管理企業(yè)，管理原先已管理的公房。按照規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論，企業(yè)只有達(dá)到一定生產(chǎn)規(guī)模才能形成最佳效益。目前我國物業(yè)管理絕大多數(shù)仍未形成規(guī)模效益，物業(yè)管理公司只管一幢物業(yè)或一個住宅小區(qū)，而清潔、保安、維修、綠化等都必須有專門人才，物業(yè)管理成本大，加大了業(yè)主的負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)代化的物業(yè)管理急需有規(guī)模、上檔次的物業(yè)管理集團(tuán)。加強(qiáng)物業(yè)管理立法，完善物業(yè)管理體制政府對物業(yè)管理市場的監(jiān)督、19常見物業(yè)管理糾紛及解析隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入和住宅商品化的不斷發(fā)展，物業(yè)管理在我國逐步推廣，物業(yè)管理糾紛日益增多，影響了人民生活和社會安定，成為社會各界普遍關(guān)注的焦點。作為物業(yè)管理企業(yè)如何正確運用法律法規(guī)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險，化解物業(yè)管理糾紛和矛盾，推動行業(yè)健康發(fā)展，創(chuàng)建和諧社會，成為物業(yè)管理公司迫切需要解決的問題。

物業(yè)管理合同、物業(yè)維修、欠費、違章搭建、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、收費不規(guī)范、被盜、車輛保管、建筑物致人損害、相鄰關(guān)系、小區(qū)安全責(zé)任、常見物業(yè)管理糾紛及解析隨著城鎮(zhèn)住房制20物業(yè)糾紛的主要表現(xiàn)形式1物業(yè)管理合同糾紛：物業(yè)維修、欠費、違章搭建、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、收費不規(guī)范、被盜、車輛保管糾紛等2物業(yè)侵權(quán)糾紛：共有關(guān)系糾紛、相鄰關(guān)系糾紛、建筑物致人損害糾紛等。物業(yè)糾紛的主要表現(xiàn)形式1物業(yè)管理合同糾紛：物業(yè)維修、欠費21訂立物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意問題1、物業(yè)服務(wù)合同基本內(nèi)容：(1)雙方當(dāng)事人姓名和住所；(2)物業(yè)管理區(qū)域和范圍；(3)物業(yè)服務(wù)事項；(4)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量;(5)物業(yè)服務(wù)費用；(6)物業(yè)服務(wù)期限；(7)雙方權(quán)利和義務(wù)；(8)違約責(zé)任；(9)其他事項.2、訂立物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意問題1、物業(yè)服務(wù)合同基本內(nèi)容：(122物業(yè)管理常見糾紛案例分析一天，某商品住宅小區(qū)的物業(yè)公司張貼布告稱，“為了安全起見，將要關(guān)閉一扇小區(qū)大門，請廣大業(yè)主從另一個大門出入。同時將在被關(guān)閉的那扇大門附近的空地上開設(shè)酒吧，對外營業(yè)?！睂嶋H上，物業(yè)公司將該酒吧承包給小區(qū)內(nèi)的一個業(yè)主經(jīng)營。對此，廣大業(yè)主非常不滿，認(rèn)為出入小區(qū)不方便，占用空地也影響小區(qū)環(huán)境，紛紛要求打開那扇被關(guān)閉的大門，停止在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營酒吧。物業(yè)公司的解釋說，關(guān)閉大門是為了減少閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，保證小區(qū)安全，物業(yè)公司有權(quán)這么做。酒吧設(shè)在空地上，不影響業(yè)主的日常生活。承包酒吧的業(yè)主則認(rèn)為自己作為業(yè)主有權(quán)使用小區(qū)公共用地。請問，物業(yè)公司和該業(yè)主的說法有道理嗎？

物業(yè)管理常見糾紛案例分析一天，某商品住宅小區(qū)的物業(yè)公司張貼布23答：物業(yè)公司和承包經(jīng)營酒吧的業(yè)主對封門開酒吧事件的解釋不能成立。

物業(yè)公司受小區(qū)業(yè)主委員會的委托進(jìn)行管理活動，所以物業(yè)公司的權(quán)限不能超出被授權(quán)的范圍。此糾紛中，物業(yè)公司在未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)委會的授權(quán)，其關(guān)閉大門和開設(shè)酒吧的行為是不當(dāng)?shù)?，?yīng)當(dāng)加以糾正。

承包酒吧的業(yè)主所提出的理由也站不住腳。每個業(yè)主對于小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施都有合理的使用權(quán)，但不能對某一公共設(shè)施有專門的使用權(quán)，否則就侵犯了其他業(yè)主的使用權(quán)。答：物業(yè)公司和承包經(jīng)營酒吧的業(yè)主對封門開酒吧事件的解釋不能成24業(yè)主家中被盜物業(yè)管理公司應(yīng)否賠償案情原告李某系被告某置業(yè)公司所開發(fā)的鄭州市江山路某小區(qū)的一名業(yè)主。2005年8月31日，原被告簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，其中第二條第四款約定，“被告對小區(qū)的主出入口24小時當(dāng)值，定時小區(qū)巡邏，對封閉小區(qū)的人員、物品、車輛進(jìn)出及突發(fā)事件的應(yīng)變與防范提供安全方面的服務(wù)”。2007年12月30日晚，原告妻子向公安機(jī)關(guān)報案稱家中被盜，被盜物品有電視機(jī)、抽油煙機(jī)、燃?xì)庠?、餐具等，共價值2萬余元。后雙方就賠償事宜協(xié)商未果，2008年2月原告訴至法院，要求被告賠償損失2萬余元。業(yè)主家中被盜物業(yè)管理公司應(yīng)否賠償案情25分歧本案在審理過程中，對于被告應(yīng)否對原告的損失負(fù)賠償責(zé)任，有兩種不同觀點：一、物業(yè)管理公司具有為業(yè)主提供安全防范的義務(wù)，依據(jù)雙方約定和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理公司對原告物品被盜應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。二、根據(jù)雙方約定，被告的義務(wù)是維護(hù)小區(qū)的公共秩序，不是對每家每戶予以保護(hù)，對于業(yè)主財產(chǎn)不具看管義務(wù)，并且被告在合同義務(wù)范圍內(nèi)不存在過錯，因此應(yīng)駁回原告的訴訟請求。分歧26評析近年來，因住戶財產(chǎn)丟失和毀損引發(fā)的糾紛中，物業(yè)管理糾紛案件逐漸增多，小區(qū)的安全保衛(wèi)是物業(yè)管理公司的一項重要職責(zé)和義務(wù)。對于小區(qū)內(nèi)發(fā)生的車輛丟失、財產(chǎn)被盜造成的損失，物業(yè)管理公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任？應(yīng)依據(jù)不同情況具體分析：一、物業(yè)管理公司負(fù)賠償責(zé)任。該種情況的前提是物業(yè)管理公司存在過錯，具有違約行為和雙方有明確約定其對業(yè)主的財產(chǎn)丟失、毀損承擔(dān)賠償責(zé)任。由于我國沒有關(guān)于物業(yè)管理保安義務(wù)的直接規(guī)定，對于業(yè)主財產(chǎn)安全保護(hù)義務(wù)主要來自于物業(yè)服務(wù)合同的約定。現(xiàn)實中使用的物業(yè)服務(wù)合同，一般都規(guī)定了物業(yè)管理公司的保安職責(zé)，所交納的物業(yè)服務(wù)費中也包含了保安費一項。如果物業(yè)管理公司沒有履行與業(yè)主之間的約定義務(wù)，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的住戶財產(chǎn)損失，住戶的財產(chǎn)損失與物業(yè)管理公司疏于管理的行為之間有因果關(guān)系，則物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。二、物業(yè)管理公司不負(fù)賠償責(zé)任。由于物業(yè)管理合同在我國《合同法》中無明文規(guī)定，人們對于該類合同性質(zhì)及雙方權(quán)利義務(wù)無明確認(rèn)識。筆者認(rèn)為，在法律無明確規(guī)定前，審理此類案件可以適當(dāng)參照委托合同，并結(jié)合《民法總則》中的公平原則處理。一般來講，物業(yè)公司對業(yè)主的財產(chǎn)并不具有保管義務(wù)，它只是接受業(yè)主的委托提供服務(wù)，屬于新類型的合同義務(wù)，物業(yè)管理公司承擔(dān)的是過錯責(zé)任。如果產(chǎn)生糾紛，物業(yè)公司的舉證義務(wù)是證明其依據(jù)合同履行了義務(wù)，在合同義務(wù)的范圍內(nèi)沒有過錯行為，即應(yīng)免除其賠償責(zé)任。同時，物業(yè)公司所收取的物業(yè)管理費相對于其承擔(dān)的賠償責(zé)任是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不成比例的，如果僅僅因為業(yè)主向物業(yè)管理公司交納了一定的物業(yè)管理費而要求其承擔(dān)業(yè)主的損失，則實質(zhì)上是讓物業(yè)公司承擔(dān)了保險公司的責(zé)任，違背了收益與風(fēng)險相一致的理論和責(zé)任承擔(dān)的比例原則，在道義上也有失公平。具體到本案來說，原被告之間簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同符合法律規(guī)定，為有效合同，但該合同并沒有明確約定業(yè)主的財產(chǎn)丟失由物業(yè)公司進(jìn)行賠償，所以物業(yè)公司對業(yè)主的財產(chǎn)并不具有保管的義務(wù)。而且原告提供的證據(jù)只是報案材料，并不能提供證據(jù)證實丟失財產(chǎn)的種類和價值，故原告要求被告賠償損失的訴訟請求于法無據(jù)，不應(yīng)支持。

評析27房屋質(zhì)量有問題，業(yè)主可以拒交管理費嗎現(xiàn)在的小區(qū)，在建設(shè)、銷售過程中出現(xiàn)不少問題，例如房屋建筑質(zhì)量差、發(fā)布虛假廣告、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或面積有誤差、房款計算錯誤等等。這些問題要等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來，而造成這些問題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢，對此不聞不問，很多業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費作為抗議和斗爭的方法，業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢？房屋質(zhì)量有問題，業(yè)主可以拒交管理費嗎現(xiàn)在的小區(qū)，在建設(shè)、銷28說法：對于這個問題，從法律的角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人，業(yè)主不應(yīng)該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費。

說法：對于這個問題，從法律的角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種29房子沒住，交不交管理費案情簡介：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)出為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費？

認(rèn)為房屋細(xì)部有問題，并提出了自己的意見，但雙收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法是否意味著房屋已經(jīng)交付使用了呢？房子沒住，交不交管理費案情簡介：某女士購買了一套期房，在辦30說法：該女士，雖然她對開發(fā)商的交付提出了自己的意見，但如果這些意見不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗收合格等），同時又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以提了同的細(xì)部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。

因此，對于其后的物管費應(yīng)當(dāng)交付。

說法：該女士，雖然她對開發(fā)商的交付提出了自己的意見，但如果這31物業(yè)管理費誰說了算

案情簡介：家住廣州海珠區(qū)某花園的駱先生稱，在購房時開發(fā)商承諾物業(yè)管理費為0.6元每平方米,有管道煤氣、24小時熱水等配套服務(wù)，且寫進(jìn)了購房合同，但入住近1年了，非但管道煤氣、24小時熱水等沒有落實，物業(yè)管理費反而漲到0.8元每平方米。物業(yè)管理公司回答說："開發(fā)商說的不算數(shù)"，收費是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定的，而開發(fā)商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。物業(yè)管理費誰說了算案情簡介：家住廣州海珠區(qū)某花園的駱先生稱32說法：物業(yè)管理與房屋買賣是兩種獨立的法律關(guān)系，前者是買賣合同關(guān)系，后者是服務(wù)合同關(guān)系。這兩種合同關(guān)系雖然在主體方面有些重合，比如購房客房往往就是住戶，而賣房的開發(fā)商也可能又承擔(dān)了物業(yè)管理者的角色，但兩種合同的關(guān)系是獨立的。開發(fā)商無權(quán)將有關(guān)物業(yè)管理的條款直接寫入售樓合同中，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司直接與購房客戶簽訂協(xié)議。但在售房前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，售樓時向購房者作出必要的說明。如果開發(fā)商在購房合同中承諾了物業(yè)管理條款、內(nèi)容，而購房客戶認(rèn)為自己是受誤導(dǎo)而簽約的，房客可以要求撤銷購房合同，雙方退房退款；如果客戶因此遭受損失，還可以提出索賠。說法：物業(yè)管理與房屋買賣是兩種獨立的法律關(guān)系，前者是買賣合同33業(yè)主汽車被盜物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？

一天清晨，某業(yè)主找到物業(yè)公司，稱其前晚停在小區(qū)停車場的一輛紅色跑車不見了，停車場值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天的出入的任何記錄，業(yè)主也不能出示記時卡或車輛出入證，于是讓業(yè)主自行到公安機(jī)關(guān)報案。10個月后，物業(yè)公司接到法院傳票和保險公司起訴書副本，稱保險公司已將紅色跑車賠付給業(yè)主并獲得了代位索賠權(quán)，車主在車輛丟失前已交了一年的停車場停放管理費，車主與停車場已構(gòu)成保管合同關(guān)系，要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。”業(yè)主汽車被盜物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？

一天清晨，某業(yè)主找到物34分析：停車場車輛丟失爭議的焦點是停車場停放車輛關(guān)系是停車位有償使用，還是車輛保管，如果是保管關(guān)系，保管合同是否成立等。（同樣的道理，車輛在小區(qū)內(nèi)被損壞，物業(yè)公司是否賠償，也要看是屬不屬于車輛保管關(guān)系）最關(guān)鍵的標(biāo)準(zhǔn)還有一點，就是車輛有沒有交付給停車場實際控制，這往往是糾紛判決的關(guān)鍵。分析：停車場車輛丟失爭議的焦點是停車場停放車輛關(guān)系是停車位有35深圳“高空拋物案”一審判決引發(fā)物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注

2008年3月18日,備受社會各界尤其是物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的深圳南山好來居大廈高空拋物案一審終于有了結(jié)果。深圳市南山區(qū)人民法院一審判決,被告好來居大廈的物業(yè)服務(wù)公司——深圳市錦峰物業(yè)經(jīng)營管理有限公司承擔(dān)30%的責(zé)任,賠償原告229945元。這一事件在深圳物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部引起較大反響,不少物業(yè)服務(wù)公司擔(dān)心好來居小區(qū)的這一判例將會給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來極大的經(jīng)營風(fēng)險。深圳“高空拋物案”一審判決引發(fā)物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注2008年336四季花城組建業(yè)委會起風(fēng)波

2008年6月，物業(yè)公司決定組織成立業(yè)主委員會，經(jīng)過一個多月的籌備，成立了籌備小組，推選出３３位候選人，并張貼出選舉辦法和候選人名單。但遭到了小區(qū)部分業(yè)主的反對。張貼《業(yè)主維權(quán)聯(lián)絡(luò)小組通告》聲稱：業(yè)主對業(yè)主代表候選人名單表示極大的異議和強(qiáng)烈反對，因為名單的出臺缺乏公開、公正、透明及合法性，未能反映和代表大多數(shù)業(yè)主的真實意志。要求從新確定候選人

２３日，市房管局物業(yè)辦介入此事。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

四季花城組建業(yè)委會起風(fēng)波2008年6月，物業(yè)公司決定組織37給物業(yè)下逐客令長春市武夷嘉園物業(yè)糾紛2009年12月，長春市二道區(qū)武夷嘉園小區(qū)業(yè)主委員會通過居民投票解聘興達(dá)物業(yè)業(yè)，可是物業(yè)稱居民欠費就是不走。業(yè)主委員會主任

稱：緩交物業(yè)費是因服務(wù)差。很多基礎(chǔ)設(shè)施不完整，我們不怪物業(yè)，可是他們卻都推到開發(fā)商身上，而且還互相掩蓋一些問題，業(yè)主遭罪得不到服務(wù)。公司王經(jīng)理稱只要交了欠費立刻就走。我出去也可以，把我們炒掉正常，是業(yè)主的權(quán)利，那我的費用咋辦？不想交錢，還想把我們清出去，哪有這樣的好事？給物業(yè)下逐客令長春市武夷嘉園物業(yè)糾紛2009年12月，長38針鋒相對——業(yè)主反映問題物業(yè)一一回應(yīng)

業(yè)主方：興達(dá)物業(yè)公司把一樓的綠地賣給一樓業(yè)主了，而這綠地是公用的。王經(jīng)理：對于為什么占綠地，那是因為有的業(yè)主家被盜過，所以有業(yè)主找到物業(yè)，要求安裝護(hù)欄，物業(yè)提供的材料，收取了4000元，是業(yè)主自己施工的。業(yè)主方：在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，在16棟安裝3G信號塔。王經(jīng)理：3G塔在樓頂興建是公共面積，物業(yè)沒有通知業(yè)主，這是公益性的，大家都使電話。那時也沒有成立業(yè)主委員會，如果有一定會先溝通的?！安贿^想拆除3G塔是不可能的，但可以協(xié)調(diào)?！睒I(yè)主方：必須辦門卡，辦卡得交物業(yè)費，不交就不給辦，一家門卡10元，車卡是30元。而這些都是開發(fā)商應(yīng)該提供給業(yè)主的，不該收錢。最可氣的是本來是封閉小區(qū)，可附近的濱河小區(qū)的居民也能拿著門卡進(jìn)出。王經(jīng)理：有的業(yè)主不買門禁卡把門都踢壞好幾次了，門禁卡不存在捆綁收費。業(yè)主方：最激化矛盾的是興達(dá)物業(yè)把搞陶瓷展銷的弄到院里。后來因為業(yè)主反對此事，錢退給人家才沒事了。王經(jīng)理：“對于陶瓷展銷的事，具體的我不知道，但業(yè)主不同意，所以錢我們退回去了?！睒I(yè)主方：車庫改成住家、商店、洗腳房子、理發(fā)店,這些都需要審批的，一問物業(yè)，就說管不了。王經(jīng)理：“車庫改成住家，改成啥我都干涉不了，我們沒有執(zhí)法權(quán)。我下過通知，不聽也沒辦法，也不能強(qiáng)制拆了。”針鋒相對——業(yè)主反映問題物業(yè)一一回應(yīng)39解決辦法：1、選聘新的物業(yè)公司之后，前期合同就自動終止，只要新的物業(yè)進(jìn)入，興達(dá)就必須撤離。對于業(yè)主欠費這一塊，可以通過法律途徑解決,并不影響新的物業(yè)公司進(jìn)駐。2、雙方平等協(xié)商，物業(yè)改進(jìn)不足，提高服務(wù)水平，重新取得業(yè)主的信任。解決辦法：1、選聘新的物業(yè)公司之后，前期合同就自動終止，只要40

1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。

3、命運給你一個比別人低的起點是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!

5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽光自然就會蔓延開來。陽光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個當(dāng)下，一萬個美麗的未來抵不過一個溫暖的現(xiàn)在。

6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。

7、生命的美麗，永遠(yuǎn)展現(xiàn)在她的進(jìn)取之中;就像大樹的美麗，是展現(xiàn)在它負(fù)勢向上高聳入云的蓬勃生機(jī)中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風(fēng)擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。

9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強(qiáng)。人生無完美，曲折亦風(fēng)景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風(fēng)景就在下一個拐彎處。

10、有些事想開了，你就會明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無濟(jì)于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認(rèn)識到我們的所見所聞都是假象，認(rèn)識到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。

15、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺上，當(dāng)有人愿意在臺下陪你度過無數(shù)個沒有未來的夜時，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個機(jī)會，而消極的人則在每個機(jī)會中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。

20、每一個成就和長進(jìn)，都蘊含著曾經(jīng)受過的寂寞、灑過的汗水、流過的眼淚。許多時候不是看到希望才去堅持，而是堅持了才能看到希望。

1、這世上，沒有誰活得比誰容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。

2、當(dāng)熱誠變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無處容身。缺乏熱誠的人也沒有明確的目標(biāo)。熱誠使想象的輪子轉(zhuǎn)動。一個人缺乏熱誠就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂和工作，兩者保持熱誠，就是最快樂的人。熱誠使平凡的話題變得生動。

3、起點低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場馬拉松比賽，拼的不是起點，而是堅持的耐力和成長的速度。只要努力不止，進(jìn)步也會不止。

4、如果你不相信努力和時光，那么時光第一個就會辜負(fù)你。不要去否定你的過去，也不要用你的過去牽扯你的未來。不是因為有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。

5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動自己才能推動世界，只要推動自己就能推動世界。

6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。

7、每個人的心里，都藏著一個了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂觀，培養(yǎng)著豁達(dá)，堅持著善良，只要在路上，就沒有到達(dá)不了的遠(yuǎn)方！

8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會因為你的抱怨不滿而為你改變，你能做到的只有改變你自己！

9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來的。

10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會覺得解脫。但舌頭總會不由自主地往那個空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無視，留下的那個空缺永遠(yuǎn)都在，偶爾甚至?xí)惓炷睢＿m應(yīng)是需要時間的，但牙總是要拔，因為太痛，所以終歸還是要放手，隨它去。

11、這個世界其實很公平，你想要比別人強(qiáng)，你就必須去做別人不想做的事，你想要過更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。

12、逆境給人寶貴的磨煉機(jī)會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強(qiáng)者。自古以來的偉人，大多是抱著不屈不撓的精神，從逆境中掙扎奮斗過來的。

13、不同的人生，有不同的幸福。去發(fā)現(xiàn)你所擁有幸運，少抱怨上蒼的不公，把握屬于自己的幸福。你，我，我們大家都可以經(jīng)歷幸福的人生。

14、給自己一份堅強(qiáng)，擦干眼淚；給自己一份自信，不卑不亢；給自己一份灑脫，悠然前行。輕輕品，靜靜藏。為了看陽光，我來到這世上；為了與陽光同行，我笑對憂傷。

15、總不能流血就喊痛，怕黑就開燈，想念就聯(lián)系，疲憊就放空，被孤立就討好，脆弱就想家，不要被現(xiàn)在而蒙蔽雙眼，終究是要長大，最漆黑的那段路終要自己走完。

16、在路上，我們生命得到了肯定，一路上，我們有失敗也有成功，有淚水也有感動，有曲折也有坦途，有機(jī)遇也有夢想。一路走來，我們熟悉了陌生的世界，我們熟悉了陌生的面孔，遇人無數(shù)，匆匆又匆匆，有些成了我們忘不掉的背影，有些成了我們一生的風(fēng)景。我笑，便面如春花，定是能感動人的，任他是誰。

17、努力是一種生活態(tài)度，與年齡無關(guān)。所以，無論什么時候，千萬不可放縱自己，給自己找懶散和拖延的借口，對自己嚴(yán)格一點兒，時間長了，努力便成為一種心理習(xí)慣，一種生活方式！

18、自己想要的東西，要么奮力直追，要么干脆放棄。別總是逢人就喋喋不休的表決心或者哀怨不斷，做別人茶余飯后的笑點。

19、即使不能像依米花那樣畫上完美的感嘆號，但我們可以歌詠最感人的詩篇；即使不能阻擋暴風(fēng)雨的肆虐，但我們可以左右自己的心情；即使無法預(yù)料失敗的打擊，但我們可以把它當(dāng)作成功的一個個驛站。

20、能力配不上野心，是所有煩擾的根源。這個世界是公平的，你要想得到，就得學(xué)會付出和堅持。每個人都是通過自己的努力，去決定生活的樣子。1、只要有堅強(qiáng)的意志力，就自然而然地會有能耐、機(jī)靈和知識。

2、你們應(yīng)該培養(yǎng)對自己，對自己的力量的信心，百這種信心是靠克服障礙，培養(yǎng)意志和鍛煉意志而獲得的。

3、堅強(qiáng)的信念能贏得強(qiáng)者的心，并使他們變得更堅強(qiáng)。

4、天行健，君子以自強(qiáng)不息。

5、有百折不撓的信念的所支持的人的意志，比那些似乎是無敵的物質(zhì)力量有更強(qiáng)大的威力。

6、永遠(yuǎn)沒有人力可以擊退一個堅決強(qiáng)毅的希望。

7、意大利有一句諺語：對一個歌手的要求，首先是嗓子、嗓子和嗓子……我現(xiàn)在按照這一公式拙劣地摹仿為：對一個要成為不負(fù)于高爾基所聲稱的那種“人”的要求，首先是意志、意志和意志。

8、執(zhí)著追求并從中得到最大快樂的人，才是成功者。

9、三軍可奪帥也，匹夫不可奪志也。

10、發(fā)現(xiàn)者，尤其是一個初出茅廬的年輕發(fā)現(xiàn)者，需要勇氣才能無視他人的冷漠和懷疑，才能堅持自己發(fā)現(xiàn)的意志，并把研究繼續(xù)下去。

11、我的本質(zhì)不是我的意志的結(jié)果，相反，我的意志是我的本質(zhì)的結(jié)果，因為我先有存在，后有意志，存在可以沒有意志，但是沒有存在就沒有意志。

12、公共的利益，人類的福利，可以使可憎的工作變?yōu)榭少F，只有開明人士才能知道克服困難所需要的熱忱。

13、立志用功如種樹然，方其根芽，猶未有干；及其有干，尚未有枝；枝而后葉，葉而后花。

14、意志的出現(xiàn)不是對愿望的否定，而是把愿望合并和提升到一個更高的意識水平上。

15、無論是美女的歌聲，還是鬢狗的狂吠，無論是鱷魚的眼淚，還是惡狼的嚎叫，都不會使我動搖。

16、即使遇到了不幸的災(zāi)難，已經(jīng)開始了的事情決不放棄。

17、最可怕的敵人，就是沒有堅強(qiáng)的信念。

18、既然我已經(jīng)踏上這條道路，那么，任何東西都不應(yīng)妨礙我沿著這條路走下去。

19、意志若是屈從，不論程度如何，它都幫助了暴力。

20、有了堅定的意志，就等于給雙腳添了一對翅膀。

21、意志堅強(qiáng)，就會戰(zhàn)勝惡運。

22、只有剛強(qiáng)的人，才有神圣的意志，凡是戰(zhàn)斗的人，才能取得勝利。

23、卓越的人的一大優(yōu)點是：在不利和艱難的遭遇里百折不撓。

24、疼痛的強(qiáng)度，同自然賦于人類的意志和剛度成正比。

25、能夠巋然不動，堅持正見，度過難關(guān)的人是不多的。

26、鋼是在烈火和急劇冷卻里鍛煉出來的，所以才能堅硬和什么也不怕。我們的一代也是這樣的在斗爭中和可怕的考驗中鍛煉出來的，學(xué)習(xí)了不在生活面前屈服。

27、只要持續(xù)地努力，不懈地奮斗，就沒有征服不了的東西。

28、立志不堅，終不濟(jì)事。

29、功崇惟志，業(yè)廣惟勤。

30、一個崇高的目標(biāo)，只要不渝地追求，就會居為壯舉；在它純潔的目光里，一切美德必將勝利。1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而41

物業(yè)管理法律制度

教師：胡先明物業(yè)管理法律制度教師：胡先明42物業(yè)管理概述

物業(yè)管理沿革1、傳統(tǒng)物業(yè)管理：起源于19世紀(jì)60年代的英國。2、我國物業(yè)管理：我國內(nèi)地的物業(yè)管理受香港的物業(yè)管理影響，起源于20世紀(jì)80年代，以廣州、深圳發(fā)展得最早。物43（二）物業(yè)管理的概念、特點和原則：1、物業(yè)管理的概念：是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對其物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的活動。2、物業(yè)管理的特點：（1）物業(yè)管理的社會化；（2）物業(yè)管理的專業(yè)化；（3）物業(yè)管理的市場化。3、物業(yè)管理的原則：（1）業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則；（2）物業(yè)管理公司實行合同聘用的原則；（3）社會化管理、企業(yè)化經(jīng)營原則；4、由物業(yè)管理公司實行統(tǒng)一的、全方位、多層次管理服務(wù)的原則。（二）物業(yè)管理的概念、特點和原則：44（三）物業(yè)管理的內(nèi)容：1、常規(guī)性的公共服務(wù)；2、針對性的專項服務(wù)；3、委托性的特約服務(wù)。（四）不同用途的物業(yè)的管理：1、寫字樓管理；2、住宅管理；3、公共商業(yè)樓宇管理；4、旅游賓館管理；5、工業(yè)廠房管理。（五）物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)：1、物業(yè)管理的策劃階段；2、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段；3、物業(yè)管理的啟動階段；4、物業(yè)管理的日常運作階段。（（三）物業(yè)管理的內(nèi)容：1、常規(guī)性的公共服務(wù)；2、針對性的專項45物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)

國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)46二、業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會1、業(yè)主：是指物業(yè)的所有人。2、業(yè)主大會：是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。3、業(yè)主委員會：是在物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主選舉的成員組成的，代表和維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益的自治管理組織。（二）業(yè)主大會和業(yè)主公約1、業(yè)主大會的權(quán)利：（1）選舉、撤換業(yè)主委員會組成人員；（2）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（3）通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會的章程；（4）、批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同；（5）決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；（6）決定物業(yè)管理的其他重要事項。二、業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會473、業(yè)主大會的議題：（1）聽取業(yè)主委員會工作報告；（2）審議和通過上一年度財務(wù)決算報告和下一年度財務(wù)預(yù)算；（3）審議與通過《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》等文件；（4）決定物業(yè)管理公司的選聘、續(xù)聘與改聘；（5）業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減；（6）需討論決定的其他事項。4、業(yè)主公約：是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約性質(zhì)，是由全體業(yè)主承諾，并對全體業(yè)主和使用人有共同約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。3、業(yè)主大會的議題：（1）聽取業(yè)主委員會工作報告；（2）審議48（三）業(yè)主委員會：1、業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位：業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，受業(yè)主大會和廣大業(yè)主監(jiān)督。2、業(yè)主委員會的產(chǎn)生與組織：（1）業(yè)主大會的產(chǎn)生：①第一屆業(yè)主委員會，在物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下由第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生；②業(yè)主委員會每屆任期一般為2年，由業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉。（三）業(yè)主委員會：49（2）業(yè)主委員會的組織：①根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小，業(yè)主委員會設(shè)委員若干名，其中主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生；②業(yè)主委員會主任通常由主要業(yè)主代表擔(dān)任，住宅小區(qū)可選熱心公眾事業(yè)、對物業(yè)管理有較多了解、有一定威信和組織工作能力的人擔(dān)任；③業(yè)主委員會聘任執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理本會日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以不是本會委員；④業(yè)主委員會主任、副主任、執(zhí)行秘書為兼職或?qū)Ｂ?。主任、副主任、?zhí)行秘書和經(jīng)業(yè)主委員會同意的其他人員可根據(jù)承擔(dān)的工作情況獲適當(dāng)津貼，津貼由業(yè)主分?jǐn)?；⑤業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。每屆任期一般為2年，可連選連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認(rèn)。3、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)：（1）業(yè)主委員會的權(quán)利：①召集和主持業(yè)主大會；②草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案、修訂草案并報業(yè)主大會通過；③采取公開招標(biāo)等方式聘請物業(yè)管理企業(yè)，代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理委托合同；④審議物業(yè)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法：物業(yè)管理服務(wù)費通常由業(yè)主委員會提出物業(yè)管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司據(jù)此提出測算依據(jù)和收費標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂物業(yè)管理委托合同予以確定；⑤審議年度管理工作計劃，年度費用預(yù)算；⑥檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作；⑦監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；⑧業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。（2）業(yè)主委員會的組織：①根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小，業(yè)主委員會設(shè)委50業(yè)主委員會的義務(wù)①籌備業(yè)主大會并負(fù)責(zé)向其報告工作；②執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議，接受所有業(yè)主的監(jiān)督；③貫徹執(zhí)行督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；④嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項管理目標(biāo)的實現(xiàn)；⑤接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府對物業(yè)的管理事項提出的要求。業(yè)主委員會的義務(wù)①籌備業(yè)主大會并負(fù)責(zé)向其報告工作；②執(zhí)行業(yè)51三、物業(yè)委托管理（一）物業(yè)管理公司的法律地位：1、物業(yè)管理公司的概念：是指根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，對物業(yè)實行專業(yè)化管理，并收取相應(yīng)報酬的經(jīng)濟(jì)組織。2、物業(yè)管理公司的法律地位：（1）物業(yè)管理公司依合同實施物業(yè)管理，其管理權(quán)源于業(yè)主；（2）物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人，與業(yè)主委員會在法律地位上是平等的；（3）物業(yè)管理公司必須與業(yè)主委員會合作，實施對物業(yè)的管理。三、物業(yè)委托管理（一）物業(yè)管理公司的法律地位：52物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)（1）權(quán)利：①根據(jù)有關(guān)法規(guī)并結(jié)合實際情況制定管理辦法；②依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實施管理；③依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費；④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；⑥有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)；⑦可以實行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費。（2）義務(wù)：①履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營；②接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督；③重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)；④接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)；⑤定期向全體業(yè)主公布管理費用收支賬目；⑥物業(yè)管理委托合同終止時，須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)。物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)（1）權(quán)利：①根據(jù)有關(guān)法規(guī)并結(jié)合實際53物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用54業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。55法律責(zé)任未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。法律責(zé)任未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政56未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，57擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的58挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門59加強(qiáng)物業(yè)管理立法，完善物業(yè)管理體制政府對物業(yè)管理市場的監(jiān)督、管理：一是在立法上還須加強(qiáng)；二是民主管理意識仍需加強(qiáng)；三是有的地方政府物業(yè)管理體制仍未理順。（三）物業(yè)管理公司的規(guī)模效益和科學(xué)管理：現(xiàn)階段的物業(yè)管理有幾種方式，一種是由開發(fā)公司組織成立物業(yè)管理公司管理物業(yè)，這是未成立業(yè)主委員會之前的普遍現(xiàn)象；一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理；一種是由房管部門所屬房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)管理企業(yè)，管理原先已管理的公房。按照規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論，企業(yè)只有達(dá)到一定生產(chǎn)規(guī)模才能形成最佳效益。目前我國物業(yè)管理絕大多數(shù)仍未形成規(guī)模效益，物業(yè)管理公司只管一幢物業(yè)或一個住宅小區(qū)，而清潔、保安、維修、綠化等都必須有專門人才，物業(yè)管理成本大，加大了業(yè)主的負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)代化的物業(yè)管理急需有規(guī)模、上檔次的物業(yè)管理集團(tuán)。加強(qiáng)物業(yè)管理立法，完善物業(yè)管理體制政府對物業(yè)管理市場的監(jiān)督、60常見物業(yè)管理糾紛及解析隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入和住宅商品化的不斷發(fā)展，物業(yè)管理在我國逐步推廣，物業(yè)管理糾紛日益增多，影響了人民生活和社會安定，成為社會各界普遍關(guān)注的焦點。作為物業(yè)管理企業(yè)如何正確運用法律法規(guī)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險，化解物業(yè)管理糾紛和矛盾，推動行業(yè)健康發(fā)展，創(chuàng)建和諧社會，成為物業(yè)管理公司迫切需要解決的問題。

物業(yè)管理合同、物業(yè)維修、欠費、違章搭建、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、收費不規(guī)范、被盜、車輛保管、建筑物致人損害、相鄰關(guān)系、小區(qū)安全責(zé)任、常見物業(yè)管理糾紛及解析隨著城鎮(zhèn)住房制61物業(yè)糾紛的主要表現(xiàn)形式1物業(yè)管理合同糾紛：物業(yè)維修、欠費、違章搭建、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、收費不規(guī)范、被盜、車輛保管糾紛等2物業(yè)侵權(quán)糾紛：共有關(guān)系糾紛、相鄰關(guān)系糾紛、建筑物致人損害糾紛等。物業(yè)糾紛的主要表現(xiàn)形式1物業(yè)管理合同糾紛：物業(yè)維修、欠費62訂立物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意問題1、物業(yè)服務(wù)合同基本內(nèi)容：(1)雙方當(dāng)事人姓名和住所；(2)物業(yè)管理區(qū)域和范圍；(3)物業(yè)服務(wù)事項；(4)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量;(5)物業(yè)服務(wù)費用；(6)物業(yè)服務(wù)期限；(7)雙方權(quán)利和義務(wù)；(8)違約責(zé)任；(9)其他事項.2、訂立物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意問題1、物業(yè)服務(wù)合同基本內(nèi)容：(163物業(yè)管理常見糾紛案例分析一天，某商品住宅小區(qū)的物業(yè)公司張貼布告稱，“為了安全起見，將要關(guān)閉一扇小區(qū)大門，請廣大業(yè)主從另一個大門出入。同時將在被關(guān)閉的那扇大門附近的空地上開設(shè)酒吧，對外營業(yè)。”實際上，物業(yè)公司將該酒吧承包給小區(qū)內(nèi)的一個業(yè)主經(jīng)營。對此，廣大業(yè)主非常不滿，認(rèn)為出入小區(qū)不方便，占用空地也影響小區(qū)環(huán)境，紛紛要求打開那扇被關(guān)閉的大門，停止在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營酒吧。物業(yè)公司的解釋說，關(guān)閉大門是為了減少閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，保證小區(qū)安全，物業(yè)公司有權(quán)這么做。酒吧設(shè)在空地上，不影響業(yè)主的日常生活。承包酒吧的業(yè)主則認(rèn)為自己作為業(yè)主有權(quán)使用小區(qū)公共用地。請問，物業(yè)公司和該業(yè)主的說法有道理嗎？

物業(yè)管理常見糾紛案例分析一天，某商品住宅小區(qū)的物業(yè)公司張貼布64答：物業(yè)公司和承包經(jīng)營酒吧的業(yè)主對封門開酒吧事件的解釋不能成立。

物業(yè)公司受小區(qū)業(yè)主委員會的委托進(jìn)行管理活動，所以物業(yè)公司的權(quán)限不能超出被授權(quán)的范圍。此糾紛中，物業(yè)公司在未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)委會的授權(quán)，其關(guān)閉大門和開設(shè)酒吧的行為是不當(dāng)?shù)?，?yīng)當(dāng)加以糾正。

承包酒吧的業(yè)主所提出的理由也站不住腳。每個業(yè)主對于小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施都有合理的使用權(quán)，但不能對某一公共設(shè)施有專門的使用權(quán)，否則就侵犯了其他業(yè)主的使用權(quán)。答：物業(yè)公司和承包經(jīng)營酒吧的業(yè)主對封門開酒吧事件的解釋不能成65業(yè)主家中被盜物業(yè)管理公司應(yīng)否賠償案情原告李某系被告某置業(yè)公司所開發(fā)的鄭州市江山路某小區(qū)的一名業(yè)主。2005年8月31日，原被告簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，其中第二條第四款約定，“被告對小區(qū)的主出入口24小時當(dāng)值，定時小區(qū)巡邏，對封閉小區(qū)的人員、物品、車輛進(jìn)出及突發(fā)事件的應(yīng)變與防范提供安全方面的服務(wù)”。2007年12月30日晚，原告妻子向公安機(jī)關(guān)報案稱家中被盜，被盜物品有電視機(jī)、抽油煙機(jī)、燃?xì)庠睢⒉途叩?，共價值2萬余元。后雙方就賠償事宜協(xié)商未果，2008年2月原告訴至法院，要求被告賠償損失2萬余元。業(yè)主家中被盜物業(yè)管理公司應(yīng)否賠償案情66分歧本案在審理過程中，對于被告應(yīng)否對原告的損失負(fù)賠償責(zé)任，有兩種不同觀點：一、物業(yè)管理公司具有為業(yè)主提供安全防范的義務(wù)，依據(jù)雙方約定和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理公司對原告物品被盜應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。二、根據(jù)雙方約定，被告的義務(wù)是維護(hù)小區(qū)的公共秩序，不是對每家每戶予以保護(hù)，對于業(yè)主財產(chǎn)不具看管義務(wù)，并且被告在合同義務(wù)范圍內(nèi)不存在過錯，因此應(yīng)駁回原告的訴訟請求。分歧67評析近年來，因住戶財產(chǎn)丟失和毀損引發(fā)的糾紛中，物業(yè)管理糾紛案件逐漸增多，小區(qū)的安全保衛(wèi)是物業(yè)管理公司的一項重要職責(zé)和義務(wù)。對于小區(qū)內(nèi)發(fā)生的車輛丟失、財產(chǎn)被盜造成的損失，物業(yè)管理公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任？應(yīng)依據(jù)不同情況具體分析：一、物業(yè)管理公司負(fù)賠償責(zé)任。該種情況的前提是物業(yè)管理公司存在過錯，具有違約行為和雙方有明確約定其對業(yè)主的財產(chǎn)丟失、毀損承擔(dān)賠償責(zé)任。由于我國沒有關(guān)于物業(yè)管理保安義務(wù)的直接規(guī)定，對于業(yè)主財產(chǎn)安全保護(hù)義務(wù)主要來自于物業(yè)服務(wù)合同的約定?，F(xiàn)實中使用的物業(yè)服務(wù)合同，一般都規(guī)定了物業(yè)管理公司的保安職責(zé)，所交納的物業(yè)服務(wù)費中也包含了保安費一項。如果物業(yè)管理公司沒有履行與業(yè)主之間的約定義務(wù)，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的住戶財產(chǎn)損失，住戶的財產(chǎn)損失與物業(yè)管理公司疏于管理的行為之間有因果關(guān)系，則物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。二、物業(yè)管理公司不負(fù)賠償責(zé)任。由于物業(yè)管理合同在我國《合同法》中無明文規(guī)定，人們對于該類合同性質(zhì)及雙方權(quán)利義務(wù)無明確認(rèn)識。筆者認(rèn)為，在法律無明確規(guī)定前，審理此類案件可以適當(dāng)參照委托合同，并結(jié)合《民法總則》中的公平原則處理。一般來講，物業(yè)公司對業(yè)主的財產(chǎn)并不具有保管義務(wù)，它只是接受業(yè)主的委托提供服務(wù)，屬于新類型的合同義務(wù)，物業(yè)管理公司承擔(dān)的是過錯責(zé)任。如果產(chǎn)生糾紛，物業(yè)公司的舉證義務(wù)是證明其依據(jù)合同履行了義務(wù)，在合同義務(wù)的范圍內(nèi)沒有過錯行為，即應(yīng)免除其賠償責(zé)任。同時，物業(yè)公司所收取的物業(yè)管理費相對于其承擔(dān)的賠償責(zé)任是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不成比例的，如果僅僅因為業(yè)主向物業(yè)管理公司交納了一定的物業(yè)管理費而要求其承擔(dān)業(yè)主的損失，則實質(zhì)上是讓物業(yè)公司承擔(dān)了保險公司的責(zé)任，違背了收益與風(fēng)險相一致的理論和責(zé)任承擔(dān)的比例原則，在道義上也有失公平。具體到本案來說，原被告之間簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同符合法律規(guī)定，為有效合同，但該合同并沒有明確約定業(yè)主的財產(chǎn)丟失由物業(yè)公司進(jìn)行賠償，所以物業(yè)公司對業(yè)主的財產(chǎn)并不具有保管的義務(wù)。而且原告提供的證據(jù)只是報案材料，并不能提供證據(jù)證實丟失財產(chǎn)的種類和價值，故原告要求被告賠償損失的訴訟請求于法無據(jù)，不應(yīng)支持。

評析68房屋質(zhì)量有問題，業(yè)主可以拒交管理費嗎現(xiàn)在的小區(qū)，在建設(shè)、銷售過程中出現(xiàn)不少問題，例如房屋建筑質(zhì)量差、發(fā)布虛假廣告、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或面積有誤差、房款計算錯誤等等。這些問題要等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來，而造成這些問題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢，對此不聞不問，很多業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費作為抗議和斗爭的方法，業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢？房屋質(zhì)量有問題，業(yè)主可以拒交管理費嗎現(xiàn)在的小區(qū)，在建設(shè)、銷69說法：對于這個問題，從法律的角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人，業(yè)主不應(yīng)該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費。

說法：對于這個問題，從法律的角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種70房子沒住，交不交管理費案情簡介：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)出為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費？

認(rèn)為房屋細(xì)部有問題，并提出了自己的意見，但雙收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法是否意味著房屋已經(jīng)交付使用了呢？房子沒住，交不交管理費案情簡介：某女士購買了一套期房，在辦71說法：該女士，雖然她對開發(fā)商的交付提出了自己的意見，但如果這些意見不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗收合格等），同時又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以提了同的細(xì)部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。

因此，對于其后的物管費應(yīng)當(dāng)交付。

說法：該女士，雖然她對開發(fā)商的交付提出了自己的意見，但如果這72物業(yè)管理費誰說了算

案情簡介：家住廣州海珠區(qū)某花園的駱先生稱，在購房時開發(fā)商承諾物業(yè)管理費為0.6元每平方米,有管道煤氣、24小時熱水等配套服務(wù)，且寫進(jìn)了購房合同，但入住近1年了，非但管道煤氣、24小時熱水等沒有落實，物業(yè)管理費反而漲到0.8元每平方米。物業(yè)管理公司回答說："開發(fā)商說的不算數(shù)"，收費是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定的，而開發(fā)商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。物業(yè)管理費誰說了算案情簡介：家住廣州海珠區(qū)某花園的駱先生稱73說法：物業(yè)管理與房屋買賣是兩種獨立的法律關(guān)系，前者是買賣合同關(guān)系，后者是服務(wù)合同關(guān)系。這兩種合同關(guān)系雖然在主體方面有些重合，比如購房客房往往就是住戶，而賣房的開發(fā)商也可能又承擔(dān)了物業(yè)管理者的角色，但兩種合同的關(guān)系是獨立的。開發(fā)商無權(quán)將有關(guān)物業(yè)管理的條款直接寫入售樓合同中，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司直接與購房客戶簽訂協(xié)議。但在售房前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，售樓時向購房者作出必要的說明。如果開發(fā)商在購房合同中承諾了物業(yè)管理條款、內(nèi)容，而購房客戶認(rèn)為自己是受誤導(dǎo)而簽約的，房客可以要求撤銷購房合同，雙方退房退款；如果客戶因此遭受損失，還可以提出索賠。說法：物業(yè)管理與房屋買賣是兩種獨立的法律關(guān)系，前者是買賣合同74業(yè)主汽車被盜物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？

一天清晨，某業(yè)主找到物業(yè)公司，稱其前晚停在小區(qū)停車場的一輛紅色跑車不見了，停車場值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天的出入的任何記錄，業(yè)主也不能出示記時卡或車輛出入證，于是讓業(yè)主自行到公安機(jī)關(guān)報案。10個月后，物業(yè)公司接到法院傳票和保險公司起訴書副本，稱保險公司已將紅色跑車賠付給業(yè)主并獲得了代位索賠權(quán)，車主在車輛丟失前已交了一年的停車場停放管理費，車主與停車場已構(gòu)成保管合同關(guān)系，要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。”業(yè)主汽車被盜物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？

一天清晨，某業(yè)主找到物75分析：停車場車輛丟失爭議的焦點是停車場停放車輛關(guān)系是停車位有償使用，還是車輛保管，如果是保管關(guān)系，保管合同是否成立等。（同樣的道理，車輛在小區(qū)內(nèi)被損壞，物業(yè)公司是否賠償，也要看是屬不屬于車輛保管關(guān)系）最關(guān)鍵的標(biāo)準(zhǔn)還有一點，就是車輛有沒有交付給停車場實際控制，這往往是糾紛判決的關(guān)鍵。分析：停車場車輛丟失爭議的焦點是停車場停放車輛關(guān)系是停車位有76深圳“高空拋物案”一審判決引發(fā)物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注

2008年3月18日,備受社會各界尤其是物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的深圳南山好來居大廈高空拋物案一審終于有了結(jié)果。深圳市南山區(qū)人民法院一審判決,被告好來居大廈的物業(yè)服務(wù)公司——深圳市錦峰物業(yè)經(jīng)營管理有限公司承擔(dān)30%的責(zé)任,賠償原告229945元。這一事件在深圳物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部引起較大反響,不少物業(yè)服務(wù)公司擔(dān)心好來居小區(qū)的這一判例將會給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來極大的經(jīng)營風(fēng)險。深圳“高空拋物案”一審判決引發(fā)物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注2008年377四季花城組建業(yè)委會起風(fēng)波

2008年6月，物業(yè)公司決定組織成立業(yè)主委員會，經(jīng)過一個多月的籌備，成立了籌備小組，推選出３３位候選人，并張貼出選舉辦法和候選人名單。但遭到了小區(qū)部分業(yè)主的反對。張貼《業(yè)主維權(quán)聯(lián)絡(luò)小組通告》聲稱：業(yè)主對業(yè)主代表候選人名單表示極大的異議和強(qiáng)烈反對，因為名單的出臺缺乏公開、公正、透明及合法性，未能反映和代表大多數(shù)業(yè)主的真實意志。要求從新確定候選人

２３日，市房管局物業(yè)辦介入此事。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

四季花城組建業(yè)委會起風(fēng)波2008年6月，物業(yè)公司決定組織78給物業(yè)下逐客令長春市武夷嘉園物業(yè)糾紛2009年12月，長春市二道區(qū)武夷嘉園小區(qū)業(yè)主委員會通過居民投票解聘興達(dá)物業(yè)業(yè)，可是物業(yè)稱居民欠費就是不走。業(yè)主委員會主任

稱：緩交物業(yè)費是因服務(wù)差。很多基礎(chǔ)設(shè)施不完整，我們不怪物業(yè)，可是他們卻都推到開發(fā)商身上，而且還互相掩蓋一些問題，業(yè)主遭罪得不到服務(wù)。公司王經(jīng)理稱只要交了欠費立刻就走。我出去也可以，把我們炒掉正常，是業(yè)主的權(quán)利，那我的費用咋辦？不想交錢，還想把我們清出去，哪有這樣的好事？給物業(yè)下逐客令長春市武夷嘉園物業(yè)糾紛2009年12月，長79針鋒相對——業(yè)主反映問題物業(yè)一一回應(yīng)

業(yè)主方：興達(dá)物業(yè)公司把一樓的綠地賣給一樓業(yè)主了，而這綠地是公用的。王經(jīng)理：對于為什么占綠地，那是因為有的業(yè)主家被盜過，所以有業(yè)主找到物業(yè)，要求安裝護(hù)欄，物業(yè)提供的材料，收取了4000元，是業(yè)主自己施工的。業(yè)主方：在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，在16棟安裝3G信號塔。王經(jīng)理：3G塔在樓頂興建是公共面積，物業(yè)沒有通知業(yè)主，這是公益性的，大家都使電話。那時也沒有成立業(yè)主委員會，如果有一定會先溝通的?！安贿^想拆除3G塔是不可能的，但可以協(xié)調(diào)?！睒I(yè)主方：必須辦門卡，辦卡得交物業(yè)費，不交就不給辦，一家門卡10元，車卡是30元。而這些都是開發(fā)商應(yīng)該提供給業(yè)主的，不該收錢。最可氣的是本來是封閉小區(qū)，可附近的濱河小區(qū)的居民也能拿著門卡進(jìn)出。王經(jīng)理：有的業(yè)主不買門禁卡把門都踢壞好幾次了，門禁卡不存在捆綁收費。業(yè)主方：最激化矛盾的是興達(dá)物業(yè)把搞陶瓷展銷的弄到院里。后來因為業(yè)主反對此事，錢退給人家才沒事了。王經(jīng)理：“對于陶瓷展銷的事，具體的我不知道，但業(yè)主不同意，所以錢我們退回去了?！睒I(yè)主方：車庫改成住家、商店、洗腳房子、理發(fā)店,這些都需要審批的，一問物業(yè)，就說管不了。王經(jīng)理：“車庫改成住家，改成啥我都干涉不了，我們沒有執(zhí)法權(quán)。我下過通知，不聽也沒辦法，也不能強(qiáng)制拆了?！贬樹h相對——業(yè)主反映問題物業(yè)一一回應(yīng)80解決辦法：1、選聘新的物業(yè)公司之后，前期合同就自動終止，只要新的物業(yè)進(jìn)入，興達(dá)就必須撤離。對于業(yè)主欠費這一塊，可以通過法律途徑解決,并不影響新的物業(yè)公司進(jìn)駐。2、雙方平等協(xié)商，物業(yè)改進(jìn)不足，提高服務(wù)水平，重新取得業(yè)主的信任。解決辦法：1、選聘新的物業(yè)公司之后，前期合同就自動終止，只要81

1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。

3、命運給你一個比別人低的起點是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少。口里不說多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!

5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽光自然就會蔓延開來。陽光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個當(dāng)下，一萬個美麗的未來抵不過一個溫暖的現(xiàn)在。

6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。

7、生命的美麗，永遠(yuǎn)展現(xiàn)在她的進(jìn)取之中;就像大樹的美麗，是展現(xiàn)在它負(fù)勢向上高聳入云的蓬勃生機(jī)中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風(fēng)擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。

9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強(qiáng)。人生無完美，曲折亦風(fēng)景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風(fēng)景就在下一個拐彎處。

10、有些事想開了，你就會明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無濟(jì)于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認(rèn)識到我們的所見所聞都是假象，認(rèn)識到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。

15、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺上，當(dāng)有人愿意在臺下陪你度過無數(shù)個沒有未來的夜時，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個機(jī)會，而消極的人則在每個機(jī)會中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。