山東大型城市綜合項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位研究

商業(yè)

第一街

商業(yè)業(yè)態(tài)定位研究

2013.04.22項(xiàng)目核心問(wèn)題分析項(xiàng)目本體分析區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位人流動(dòng)線建議目錄項(xiàng)目核心問(wèn)題分析本報(bào)告需解決核心問(wèn)題

如何在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的現(xiàn)狀下，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的差異化定位，帶動(dòng)項(xiàng)目快速去化。項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析京滬高鐵棗莊規(guī)劃二路站安僑公寓換乘站淮河路站海河路站太陽(yáng)廣場(chǎng)換乘站鳳鳴湖換乘站龜山公園換乘站京滬高鐵站新規(guī)劃汽車站BRT所經(jīng)路線BRT經(jīng)停站點(diǎn)本案項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目情況項(xiàng)目位置：薛城區(qū)昆侖山路錢江路交匯處產(chǎn)品形態(tài)：由多棟獨(dú)立的商業(yè)體組成成的開放式的商業(yè)廣場(chǎng)總建筑面積：20萬(wàn)方項(xiàng)目本體分析參考案例分析：大寧國(guó)際購(gòu)物中心相通點(diǎn)：物業(yè)結(jié)構(gòu)形成因素參考點(diǎn)：業(yè)態(tài)布局動(dòng)線設(shè)置項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)占地面積55000平方米酒店面積30000平方米總建筑面積250000平方米辦公樓面積40000平方米建筑棟數(shù)15棟商業(yè)面積120000平方米停車位1300個(gè)車庫(kù)面積50000平方米電梯每棟均有至少2部設(shè)備房面積10000平方米參考案案例分分析：：大寧寧國(guó)際際購(gòu)物物中心心相通點(diǎn)點(diǎn)一：：形成成因素素市市中中心商商業(yè)不不斷外外溢而而形成成的區(qū)區(qū)域配配套商商業(yè)上海市市中心心地價(jià)價(jià)不斷斷提升升，市市區(qū)人人口不不斷向向邊緣緣化延延伸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，閘北北邊緣緣地區(qū)區(qū)人口口密度度不斷斷上升升，達(dá)達(dá)到80萬(wàn)人口口，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有有的落落后陳陳舊、、規(guī)模模偏小小的商商業(yè)設(shè)設(shè)施已已經(jīng)不不能滿滿足居居民的的需求求，因因此兩兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目同同樣是是在市市區(qū)逐逐步飽飽和而而向周周邊區(qū)區(qū)拓展展的城城市新新區(qū)；；相通點(diǎn)二：：物業(yè)業(yè)類型型同同時(shí)時(shí)開放放與半半開放放式的的廣場(chǎng)場(chǎng)式商商業(yè)步步行街街區(qū)大寧國(guó)際是由十十多棟商業(yè)業(yè)單體組合合而成的開開放半開放放式商業(yè)組組團(tuán)，每棟棟樓梯都有有一個(gè)獨(dú)立立的商業(yè)主主題，同時(shí)時(shí)用連廊將將多棟商業(yè)業(yè)體串聯(lián)起起來(lái)參考案例分分析：大寧寧國(guó)際購(gòu)物物中心零售業(yè)

休閑娛樂(lè)業(yè)

非商業(yè)用途

餐飲業(yè)

酒店

一樓業(yè)態(tài)分布圖

二樓業(yè)態(tài)分布圖

三樓業(yè)態(tài)分布圖

四樓業(yè)態(tài)分布圖

參考案例分分析：大寧寧國(guó)際購(gòu)物物中心縱向定主題橫向定業(yè)態(tài)橫向橫向縱向參考案例分分析：上海海金橋國(guó)際際購(gòu)物中心心金橋國(guó)際購(gòu)物中心陸家嘴人民廣場(chǎng)7km項(xiàng)目純商業(yè)業(yè)建筑面積積9.8萬(wàn)方，包括括寫字樓在在內(nèi)，總建建筑體量18萬(wàn)方。位于金橋路路、張揚(yáng)北北路交界處處，緊靠軌軌交6號(hào)線金橋路路站，距離離陸家嘴商商圈7km?？拷饦蜷_開發(fā)區(qū)，6公里半徑輻輻射范圍涵涵括聯(lián)洋社社區(qū)、證大大家園、外外高橋保稅稅區(qū)等十個(gè)個(gè)涉外住宅宅商務(wù)區(qū)。。由11棟商業(yè)建筑筑單體錯(cuò)落落有致組成成。相通點(diǎn)一：：區(qū)位因素素遠(yuǎn)離城市目前正正中心，同同屬區(qū)域性性新興商圈圈；相通點(diǎn)二：：物業(yè)特征征同為開放半開開放型建筑筑單體組合合而成，各各棟單體之之間用連廊廊結(jié)合；相通點(diǎn)：物業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)位因素參考點(diǎn)：業(yè)態(tài)布局物業(yè)特征參考案例分分析：上海海金橋國(guó)際際購(gòu)物中心心在商業(yè)末端端設(shè)置卡通通尼樂(lè)園目目的性消費(fèi)費(fèi)，引導(dǎo)商商業(yè)價(jià)值。。沿街區(qū)域設(shè)設(shè)置家居家家紡主題業(yè)業(yè)態(tài)，進(jìn)行行產(chǎn)權(quán)劃分分切割銷售售。商業(yè)布局借借鑒點(diǎn)：各各節(jié)點(diǎn)的妥妥善把握拐角處配置置大型商業(yè)業(yè)，同時(shí)引引進(jìn)大型連連鎖電器賣賣場(chǎng)。拐角價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)設(shè)置內(nèi)街街入口引導(dǎo)導(dǎo)人流由11棟單體錯(cuò)落落有致排布布而成單體之間或或用休閑退退臺(tái)串聯(lián)或用時(shí)尚氣氣息連廊串串聯(lián)業(yè)態(tài)/物業(yè)特色借借鑒點(diǎn)：連廊借鑒點(diǎn)：各具主題的的單棟商業(yè)業(yè)圍合而成成的時(shí)尚商商業(yè)街區(qū)。。借鑒點(diǎn)：1、2、3、7、8座業(yè)態(tài)功能能各有側(cè)重重，通過(guò)特特色連廊連連接形成一一個(gè)有機(jī)整整體。參考案例分分析：上海海金橋國(guó)際際購(gòu)物中心心區(qū)域商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀及趨勢(shì)勢(shì)分析鴻基萬(wàn)尚城天潤(rùn)萬(wàn)象城中央天街嘉豪國(guó)際本案區(qū)域商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀及趨勢(shì)勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——鴻基萬(wàn)尚城項(xiàng)目位置：薛城區(qū)臨山路與永福路交匯處產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)加住宅總建筑面積：8萬(wàn)方開發(fā)商：棗莊金天鴻基置業(yè)有限公司主力面積：10～40㎡

一到三層銷售價(jià)格：未定銷售政策：未定區(qū)域商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀及趨勢(shì)勢(shì)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于薛薛城區(qū)，從從負(fù)二層到到地上五層層，營(yíng)業(yè)面面積4萬(wàn)方，從電電子產(chǎn)品，，到珠寶首首飾，化妝妝品，精品品飾品，皮皮革，運(yùn)動(dòng)動(dòng)休閑，四四五層涵蓋蓋大型影院院，KTV，美食廣場(chǎng)場(chǎng)。中央天街項(xiàng)目位置：棗莊新城黃河路與六盤山路交匯處南50米產(chǎn)品形態(tài)：商場(chǎng)市綜合商業(yè)地產(chǎn)總建筑面積：9萬(wàn)方開發(fā)商：山東至信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力面積：20-50㎡（商鋪）銷售價(jià)格：商鋪一樓2萬(wàn)元/㎡，三樓四樓8000元/㎡，公寓單價(jià)3580元/㎡銷售政策：5年返租，前3年每年7%，5年1.3倍回購(gòu)項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于棗棗莊市新城城區(qū)，9萬(wàn)㎡的商業(yè)業(yè)主要是為為傾力打造造集品牌超超市、精品品百貨、美美食休閑、、五星級(jí)酒酒店等功能能為一體的的商場(chǎng)式商商業(yè)綜合體體。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀及趨勢(shì)勢(shì)分析嘉豪國(guó)際公館項(xiàng)目位置：棗莊新城區(qū)光明大道南側(cè)產(chǎn)品形態(tài)：綜合商業(yè)地產(chǎn)總建筑面積：9.8萬(wàn)方開發(fā)商：浙商聯(lián)合實(shí)業(yè)主力面積：50㎡（商鋪）銷售價(jià)格：1.7萬(wàn)元/㎡左右銷售政策：包租的形式，具體的還未確定。目前在售卡階段項(xiàng)目分析嘉豪國(guó)際公公寓是商住住一體的城城市綜合體體，落成后后與舜天國(guó)國(guó)際大廈形形成新城區(qū)區(qū)最大商圈圈，提供衣衣，食，住住，玩為一一體的服務(wù)務(wù)，將步行行街、商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)、休休憩綠地、、會(huì)館、娛娛樂(lè)中心。。目前在售售的是二期期項(xiàng)目，一一期的超市市和商場(chǎng)部部分預(yù)計(jì)5月1開業(yè)。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀及趨勢(shì)勢(shì)分析天潤(rùn)萬(wàn)象城項(xiàng)目位置：棗莊薛城區(qū)泰山路與珠江路交叉口產(chǎn)品形態(tài)：住宅、公寓、寫字樓、裙房商業(yè)總建筑面積：不祥開發(fā)商：棗莊天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于棗棗莊市薛城城區(qū)，與本本項(xiàng)目距離離最近。整整個(gè)項(xiàng)目為為住宅、寫寫字樓加商商業(yè)的綜合合體。其中中商業(yè)部分分為裙房商商業(yè)，定位位為餐飲娛娛樂(lè)為主區(qū)域商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀及趨勢(shì)勢(shì)分析區(qū)域市場(chǎng)主主要競(jìng)品個(gè)個(gè)案均以餐餐飲、娛樂(lè)樂(lè)、休閑為為主要業(yè)態(tài)態(tài)，重復(fù)、、重復(fù)、再再重復(fù)。。。。。我們，還要要再重復(fù)么么？項(xiàng)目整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT分析面積分割小，總價(jià)低地塊方正，便于布局距離市中心有一定距離，具有良好的獨(dú)立性；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅新興開發(fā)區(qū)區(qū)域，區(qū)域域成熟度不不夠，高鐵效應(yīng)周周期較長(zhǎng)，，商業(yè)發(fā)展展會(huì)存在較較長(zhǎng)培育期期；本地塊目前前交通極為為不便新區(qū)及高鐵鐵站是未來(lái)來(lái)重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域，必必然有較大的政策策支持區(qū)域各項(xiàng)目目商業(yè)的同同質(zhì)化嚴(yán)重重，為本項(xiàng)項(xiàng)目創(chuàng)新拔高提供了了機(jī)會(huì)；區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)大開發(fā)，，體量巨大大較大加上上項(xiàng)目自身身的人口及及消費(fèi)人群群為本項(xiàng)目目商業(yè)的發(fā)發(fā)展提供了了人群支撐撐；未來(lái)人口導(dǎo)導(dǎo)入數(shù)量大大，商業(yè)發(fā)發(fā)展的后勁勁較足。區(qū)域內(nèi)同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)嚴(yán)重，大量量同質(zhì)化商商業(yè)項(xiàng)目正正在推向市市場(chǎng)，未來(lái)來(lái)供應(yīng)量巨巨大。項(xiàng)目整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略定位甲方需求甲方需求以快速快速速去化為目目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀區(qū)域成熟度度不夠項(xiàng)目同質(zhì)化化，嚴(yán)重分分流客戶。。項(xiàng)目目限限制制條條件件目前前周周邊邊配配套套極極不不完完善善居住住人人口口不不足足以以支支撐撐項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)無(wú)公公共共交交通通區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀項(xiàng)目目限限制制條條件件項(xiàng)目目整整體體發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略我們們應(yīng)應(yīng)該該如如何何定定位位？？別人人都都在在做做餐餐飲飲、、休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)為為主主要要業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的商商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目整整體體發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略跳脫脫區(qū)區(qū)域域激激烈烈同同質(zhì)質(zhì)化化市市場(chǎng)場(chǎng)，，尋尋找找市市場(chǎng)場(chǎng)空空白白點(diǎn)點(diǎn)，，導(dǎo)導(dǎo)入入高高目目的的性性消消費(fèi)費(fèi)的的主主題題商商業(yè)業(yè)，，主主動(dòng)動(dòng)尋尋求求差差異異化化休閑閑休憩憩休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)婚紗紗攝攝影影外來(lái)來(lái)旅旅游游休休閑閑人人口口導(dǎo)導(dǎo)入通過(guò)過(guò)主主題題消消費(fèi)費(fèi)引引導(dǎo)導(dǎo)的的消消費(fèi)費(fèi)人人群群主題題購(gòu)購(gòu)物物休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)家庭庭消消費(fèi)費(fèi)商業(yè)業(yè)功能能薛城城區(qū)區(qū)域域近近鄰鄰家家庭庭全全家家式式消消費(fèi)費(fèi)商圈圈引引導(dǎo)導(dǎo)的的區(qū)區(qū)域域性性人人群群消消費(fèi)費(fèi)辦公公功能能辦公公居住住商業(yè)業(yè)棗莊莊現(xiàn)現(xiàn)代代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展帶帶動(dòng)動(dòng)商商務(wù)務(wù)需需求求通過(guò)過(guò)目目的的性性引引導(dǎo)導(dǎo)的的全全市市范范圍圍內(nèi)內(nèi)商商務(wù)務(wù)新新城城消消費(fèi)費(fèi)需需求求交通通樞紐紐休憩憩公共共服服務(wù)務(wù)商業(yè)業(yè)毗鄰鄰高高速速干干道道服服務(wù)務(wù)需求求導(dǎo)導(dǎo)入入軌道道交交通通捷捷運(yùn)運(yùn)系系統(tǒng)統(tǒng)消消費(fèi)費(fèi)需需求求導(dǎo)入入目標(biāo)標(biāo)客客群群導(dǎo)導(dǎo)入入延伸伸功功能能需需求求兒童童主主題題社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)家庭庭消消費(fèi)費(fèi)棗莊莊人人口口剛性性需需求求導(dǎo)導(dǎo)入入徐州州、、濟(jì)濟(jì)南南等等地地自自住型型、、投投資資型型客客戶戶導(dǎo)導(dǎo)入入棗莊莊人人口口改善善型型、、投投資資型型需需求求導(dǎo)導(dǎo)入入居住住功能能商務(wù)功能集群社區(qū)服務(wù)集群休閑娛樂(lè)集群商業(yè)功能集群生活集群客群選選擇擇將項(xiàng)項(xiàng)目目可可供供發(fā)發(fā)展展的的主主要要功功能能進(jìn)進(jìn)行行客客群群導(dǎo)導(dǎo)入入，，從從而而延延伸伸出出新新的的功功能能需需求求，，在在分分化化出出項(xiàng)項(xiàng)目目主主要要的的消消費(fèi)費(fèi)集集群群，，主主要要包包括括：：項(xiàng)目目周周召召基基礎(chǔ)礎(chǔ)社社區(qū)區(qū)型型人人群群消消費(fèi)費(fèi)消費(fèi)費(fèi)集集群群結(jié)結(jié)論論項(xiàng)目目整整體體發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略業(yè)態(tài)重點(diǎn)篩選結(jié)果重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展功功能能有限限發(fā)發(fā)展展功功能能選擇擇發(fā)發(fā)展展功功能能功能吸引力白領(lǐng)日常零售美容美體時(shí)尚健身特色美食婚紗攝影時(shí)尚KTV主題購(gòu)物精品商超時(shí)尚零售品味家居食品兒童早教兒童游樂(lè)項(xiàng)目匹配度牛排/零點(diǎn)餐廳主題題亮亮點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目整整體體發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略經(jīng)營(yíng)營(yíng)主主題題定定位位BusinessFashionFamily流行時(shí)尚體驗(yàn)空間都市家庭生活空間商務(wù)時(shí)尚休閑中心同事聚會(huì)都市麗人/白領(lǐng)生活商務(wù)洽談服務(wù)酒店生活配套商務(wù)宴請(qǐng)風(fēng)尚推廣活動(dòng)創(chuàng)意體驗(yàn)活動(dòng)時(shí)尚文化傳播獨(dú)有品牌私享運(yùn)動(dòng)新品發(fā)布親子天地婚紗攝影基地溫馨家庭活動(dòng)休閑朋友聚會(huì)人性化貼心服務(wù)項(xiàng)目目整整體體發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略以兒童童體體驗(yàn)驗(yàn)親親子子樂(lè)樂(lè)園園、、運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)商商品品奧奧特特萊萊斯斯、、婚婚紗紗攝攝影影為主主題題的的高端端主主題題婚婚禮禮策策劃劃、、婚婚紗紗訂訂做做及及租租賃賃、、鮮鮮花花裝裝飾飾、、結(jié)結(jié)婚婚化化妝妝，，婚婚紗紗拍拍照照，，一一切切與與結(jié)結(jié)婚婚相相關(guān)關(guān)的的問(wèn)問(wèn)題題都都能能在在這這里里得得到到解解決決婚紗攝影主題集合各種運(yùn)動(dòng)動(dòng)品牌，以?shī)W奧特萊斯的形形式出現(xiàn)，做做棗莊市第一一個(gè)運(yùn)動(dòng)品牌牌奧特萊斯店店運(yùn)動(dòng)商品奧特萊斯主題開創(chuàng)棗莊兒童童職業(yè)體驗(yàn)中中心的先河，，直接帶領(lǐng)孩子子走進(jìn)與生活活息息相關(guān)的的各種企業(yè)，，切實(shí)的體驗(yàn)驗(yàn)成人的生活活，鍛煉到孩孩子的各種能力，關(guān)愛(ài)的的孩子的家家長(zhǎng)怎能錯(cuò)過(guò)過(guò)兒童體驗(yàn)、親子樂(lè)園主題商務(wù)休閑餐飲飲/商務(wù)宴請(qǐng)/同事聚會(huì)/白領(lǐng)生活零售售（皮具/飾品/樂(lè)扣）/酒店服務(wù)配套套商務(wù)時(shí)尚休閑中心經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：時(shí)尚男女服飾飾/牛仔個(gè)性休閑閑/休閑運(yùn)動(dòng)品牌牌/快時(shí)尚/國(guó)際時(shí)尚品牌牌/流行美食/時(shí)尚KTV等流行時(shí)尚體驗(yàn)空間經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：兒童品牌零售售/精品家居/時(shí)尚生活護(hù)理理/家庭聚會(huì)餐飲飲/親子樂(lè)園等都市家庭生活空間項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位位婚紗攝影、家居館、休休閑運(yùn)動(dòng)、健健身網(wǎng)吧、教育培訓(xùn)時(shí)尚購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)奧特萊斯斯、兒童天地、兒童娛樂(lè)培訓(xùn)、精品高端零售售、品牌零售、3C數(shù)碼、商務(wù)配套、休閑餐飲電影院、兒童娛樂(lè)體驗(yàn)驗(yàn)、KTV、美食廣場(chǎng)業(yè)態(tài)功能布局局1F2F3F4F每個(gè)層面均有有設(shè)有特定的的主題元素，，將此類目的的性消費(fèi)的業(yè)業(yè)態(tài)和吸引人人流的餐飲娛娛樂(lè)業(yè)態(tài)放置置在高樓層，，有效的拉動(dòng)動(dòng)垂直動(dòng)線時(shí)尚精品百貨貨兒童娛樂(lè)體驗(yàn)驗(yàn)運(yùn)動(dòng)奧特萊斯斯婚紗攝影主題特色運(yùn)動(dòng)奧特萊斯斯兒童天地項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位位1F——品牌零售、休休閑餐飲商務(wù)配套：航空公司、旅旅行社、銀行行等；品牌旗艦店：：吸引中高端消消費(fèi)者，塑造造高端形象精品商業(yè)步行行街：吸引年輕時(shí)尚尚消費(fèi)者；滿足本項(xiàng)目目人群隨機(jī)性性消費(fèi)品牌超市、家家電：目的性消費(fèi)，，吸引客群，，引導(dǎo)垂動(dòng)線線西式快餐/甜品：付租能力相對(duì)對(duì)較高，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)轉(zhuǎn)角處商業(yè)業(yè)價(jià)值；引導(dǎo)垂直動(dòng)線；名煙、名酒、、茶葉、商務(wù)務(wù)禮品：付租能力相對(duì)對(duì)較高，且具有目的的性消費(fèi)的特特點(diǎn)精品百貨區(qū)：：吸引高端消費(fèi)費(fèi)人群3C數(shù)碼廣場(chǎng)、精精品小家電：：主題性商業(yè)，，吸引特定的的消費(fèi)人群，，以目的性消消費(fèi)為主業(yè)態(tài)功能布局局——1F沿街商業(yè)分布布中高檔零售售業(yè)態(tài)，既具有良好的的展示面，形成品牌牌集聚效應(yīng)，又在一定程程度上提升商商業(yè)價(jià)值1F業(yè)態(tài)品牌推薦品牌旗艦店海瀾之家、雅戈?duì)?、哥弟、金鯊魚、波司登精品商業(yè)步行街ONLY、VERYMODE、歐時(shí)力、ELAND、BASICHOUSE品牌超市、家電世紀(jì)聯(lián)華，家得利、國(guó)美、華潤(rùn)萬(wàn)家精品百貨區(qū)周大福、老鳳祥、LEVIS、卡西歐、天梭、施華洛世奇、寶島眼鏡業(yè)態(tài)功功能布布局——1F業(yè)態(tài)品牌推薦3C數(shù)碼廣場(chǎng)、精品小家電宏圖三胞、迪信通、松下、三星、手機(jī)專賣、索尼商務(wù)配套銀行、旅行社、航空公司、藥房、便利店商務(wù)禮品名煙專賣、名酒專賣、茶葉專賣西式快餐/甜品KFC、麥當(dāng)勞、必勝客、85度C、宜芝多、許留山業(yè)態(tài)功功能布布局——1F項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)定定位2F———親子、、運(yùn)動(dòng)動(dòng)奧特特萊斯斯及品品牌零零售商務(wù)配配套：：航空公公司、、旅行行社、、銀行、、火車車票預(yù)預(yù)售點(diǎn)點(diǎn)等；；紳士生生活館館：吸引中中產(chǎn)階階級(jí)消消費(fèi)者者，滿滿足品品味男男士高高端需需求品牌超超市、、家電電：目的性性消費(fèi)費(fèi)，吸吸引客客群，，引導(dǎo)導(dǎo)垂動(dòng)動(dòng)線西式快快餐/甜品：：付租能能力相相對(duì)較較高，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)轉(zhuǎn)角角處商商業(yè)價(jià)價(jià)值；引導(dǎo)導(dǎo)垂直動(dòng)動(dòng)線；時(shí)尚女女人街街、女女人世世界：：女人的的購(gòu)物物天堂堂，引引領(lǐng)時(shí)時(shí)尚潮潮流的的購(gòu)物物新風(fēng)風(fēng)尚動(dòng)感地地帶：：吸引潮潮流時(shí)時(shí)尚人人士，，年輕輕人的的時(shí)尚尚聚集集地咖啡廳廳：品味生生活，，提升升整體體商業(yè)業(yè)形象象品牌旗旗艦店店：吸引中中高端端消費(fèi)費(fèi)者，，塑造造高端端形象象，一一付二二的形形式形形成垂垂直動(dòng)動(dòng)線，，吸引引人流流兒童天天地：：以兒童童為主主題的的商業(yè)業(yè)聚集集地，，形成成目的的性消消費(fèi)，，提升升商業(yè)業(yè)價(jià)值值業(yè)態(tài)功功能布布局——2F品牌旗旗艦店店采用用一復(fù)復(fù)二的的形式式，將將品牌牌效應(yīng)應(yīng)垂直直化利利用，，有效效的拉拉動(dòng)垂垂直動(dòng)動(dòng)線。。且本本層設(shè)設(shè)置以以親子子和運(yùn)運(yùn)動(dòng)品品奧特特萊斯斯為特特色的的主題題購(gòu)物物，有有效引引導(dǎo)人人流2F業(yè)態(tài)品牌推薦品牌旗艦店海瀾之家、哥弟、雅戈?duì)枴⒔瘐忯~、波司登紳士生活館G2000、ESPRIT、LEE、七匹狼、金利來(lái)品牌超市、家電世紀(jì)聯(lián)華，家得利、國(guó)美、華潤(rùn)萬(wàn)家運(yùn)動(dòng)商品奧特萊斯（與3樓相連）耐克、CAT、阿迪達(dá)斯、361、李寧業(yè)態(tài)功功能布布局——2F業(yè)態(tài)品牌推薦時(shí)尚女人街達(dá)芙妮、百麗、依戀系列、貝拉維拉、兒童天地迪斯尼、麗嬰坊、天線寶寶、SNOOPY、兒童早教中心女人世界浪莎、歐迪芬、上海故事西式快餐/甜品KFC、麥當(dāng)勞、必勝客、85度C、宜芝多、許留山業(yè)態(tài)功功能布布局——2F項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)定定位3F———浪漫婚婚紗、、休閑閑娛樂(lè)樂(lè)主題題廣場(chǎng)場(chǎng)健身、、臺(tái)球球、網(wǎng)網(wǎng)吧：：目的性性消費(fèi)費(fèi)人群群，將將人群群向高高處引引導(dǎo)品牌超超市、、家電電：目的性性消費(fèi)費(fèi)，吸吸引客客群，，引導(dǎo)導(dǎo)垂直直動(dòng)線線美食廣廣場(chǎng)：：付租能能力相相對(duì)較較高，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)轉(zhuǎn)角角處商商業(yè)價(jià)價(jià)值；引導(dǎo)導(dǎo)垂直動(dòng)動(dòng)線；家居生生活館館：倡導(dǎo)精精致生生活，，提升升生活活品質(zhì)質(zhì)。目目的性性消費(fèi)，，對(duì)樓樓層不不敏感感，引引導(dǎo)垂垂直動(dòng)動(dòng)線休閑運(yùn)運(yùn)動(dòng)‘‘戶外外裝備備：吸引潮潮流時(shí)時(shí)尚人人士，，年輕輕人的的時(shí)尚尚聚集集地品牌餐餐飲：：良好的的景觀觀展示示面，，婚紗攝攝影：：目的性性消費(fèi)費(fèi)人群群，將將人群群向高高處引引導(dǎo)教育培培訓(xùn)機(jī)機(jī)構(gòu)：：語(yǔ)言教教育、、家教教培訓(xùn)訓(xùn)、藝藝術(shù)培培訓(xùn)等等。目目的性性消費(fèi)，，對(duì)樓樓層不不敏感感，引引導(dǎo)垂垂直動(dòng)動(dòng)線個(gè)人護(hù)護(hù)理中中心：：休閑足足浴、、SPA按摩、、美容容養(yǎng)發(fā)發(fā)等。。目的的性消消費(fèi)，，對(duì)樓樓層不不敏感感，引引導(dǎo)垂垂直動(dòng)動(dòng)線業(yè)態(tài)功功能布布局——3F3F此層以以婚紗紗攝影影為主主題，，同時(shí)時(shí)利用用餐飲飲、休休閑、、娛樂(lè)樂(lè)業(yè)態(tài)態(tài)強(qiáng)大大的號(hào)號(hào)召力力，將將目的的性消消費(fèi)者者引入入高樓樓層業(yè)態(tài)品牌推薦品牌超市、家電世紀(jì)聯(lián)華，家得利、國(guó)美、華潤(rùn)萬(wàn)家婚紗攝影千子晨婚紗攝影健身、臺(tái)球、網(wǎng)吧一兆韋德健身、東方網(wǎng)點(diǎn)、丁俊暈臺(tái)球俱樂(lè)部運(yùn)動(dòng)商品奧特萊斯（與2樓相連）耐克、阿迪達(dá)斯、李寧、特步、Kappa、匡威業(yè)態(tài)功功能布布局——3F業(yè)態(tài)品牌推薦個(gè)人護(hù)理中心克麗緹娜、東田造型、王磊形象設(shè)計(jì)公司家居生活館羅萊家紡、博洋家紡、BASICHOUSE教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)安博教育、迪士尼少兒英語(yǔ)、吉的堡兒童早教中心、新東方教育美食廣場(chǎng)、品牌餐飲避風(fēng)塘、望湘園、辛香匯、海底撈業(yè)態(tài)功功能布布局——3F項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)定定位4F———兒童體體驗(yàn)主主題館館、電電影、、休閑閑娛樂(lè)樂(lè)電影院院、電電玩城城、旱旱冰場(chǎng)場(chǎng)：目的性性消費(fèi)費(fèi)，吸吸引客客群，