房地產(chǎn)價格評估概述課件

第四章房地產(chǎn)價格評估基本要求：了解房地產(chǎn)概念、特點(diǎn)和分類，理解房地產(chǎn)評估的基本理論和房地產(chǎn)價格體系，掌握房地產(chǎn)評估的收益法、市場法、成本法和剩余法的基本技能。講授要點(diǎn)：房地產(chǎn)概念和特點(diǎn)，評估的基本理論，房地產(chǎn)的價格種類，影響房地產(chǎn)價格的因素，房地產(chǎn)評估的四種方法。重點(diǎn)及難點(diǎn)：房地產(chǎn)價格體系，成本法、市場法和收益法第四章房地產(chǎn)價格評估基本要求：了解房地產(chǎn)概念、特點(diǎn)和分類1第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述一、房地產(chǎn)的概念（一）土地：指處于陸地的表層范圍內(nèi)，以土壤、巖石、礦物、水等為基本物質(zhì)要素，處于不同地質(zhì)地貌水文和氣候狀態(tài)，且受到人類活動持續(xù)影響的自然--經(jīng)濟(jì)綜合體。（二）地產(chǎn)：是土地財產(chǎn)或土地資產(chǎn)的簡稱（實(shí)物及其財產(chǎn)權(quán)利）。（三）房地產(chǎn)：指房屋及其附屬物和承載房屋及其附屬物的土地，以及它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述一、房地產(chǎn)的概念2（四）不動產(chǎn)的概念指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利。如何判斷是否屬于建筑附著物？取決于附著程度和是否適用于不動產(chǎn)的經(jīng)營和使用。（四）不動產(chǎn)的概念指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損3

各種概念之間的關(guān)系：

各種概念之間的關(guān)系：4二、房地產(chǎn)特點(diǎn)（一）不可移動性（位置固定性）（二）耐用（耗）性（三）異質(zhì)性（差異性、個別性）（四）高價值性（五）供給有限性（六）投資和消費(fèi)雙重性（七）房地產(chǎn)構(gòu)成實(shí)體的二元性二、房地產(chǎn)特點(diǎn)（一）不可移動性（位置固定性）5三、房地產(chǎn)類型（一）居住類房地產(chǎn)（二）商業(yè)類房地產(chǎn)（三）休閑類房地產(chǎn)（四）公共事業(yè)類房地產(chǎn)（五）工業(yè)類房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)類型（一）居住類房地產(chǎn)6四、如何描述房地產(chǎn)

（一）位置、四至、形狀、面積、層數(shù)和高度；（二）建筑結(jié)構(gòu)、裝修、附屬設(shè)備，建成年月，建筑質(zhì)量，維修保養(yǎng)情況，采光通風(fēng)隔音隔熱；（三）建筑外觀及平面格局，利用現(xiàn)狀，產(chǎn)權(quán)情況，地質(zhì)基礎(chǔ)狀況，地上基礎(chǔ)設(shè)施改良狀況。四、如何描述房地產(chǎn)

（一）位置、四至、形狀、面積、層數(shù)和高度7例題：某宗土地5000平方米，土地上建一棟9層的辦公樓，辦公樓首層面積1000平方米，第2－9層每層建筑面積900平方米，則由此計算出的建筑容積率為（）。

A.2.75B.1.82

C.1.64D.5.32例題：某宗土地5000平方米，土地上建一棟9層的辦公樓，辦8【正確答案】：C

【答案解析】：建筑總面積＝1000＋900×8＝8200（平方米）

容積率＝建筑總面積/土地總面積＝8200/5000＝1.64。【正確答案】：C

【答案解析】：建筑總面積＝1000＋909例題：某宗土地面積為5000平方米，單價為1200元/平方米，國家規(guī)定的容積率為5，建筑密度為0.5。則樓面地價為（）。

A.120元/平方米

B.240元/平方米

C.360元/平方米

D.480元/平方米例題：某宗土地面積為5000平方米，單價為1200元/平10【正確答案】：B

【答案解析】：樓面地價＝土地單價/容積率＝1200/5＝240（元/平方米）。【正確答案】：B

【答案解析】：樓面地價＝土地單價/容積率＝11五、房地產(chǎn)價格評估的理論基礎(chǔ)（一）地租理論房地產(chǎn)價格評估概述課件12（二）土地價格理論

V=∑ai/(1+r)i

六、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

（二）土地價格理論13房地產(chǎn)價格的構(gòu)成（一）土地價格的構(gòu)成1、土地價格由土地原始價值、公共投資與環(huán)境改良價值、私人投資改良價值和未來價值四項因素表現(xiàn)出來的土地交易貨幣額。2、土地價格由純農(nóng)地價格、土地用途轉(zhuǎn)換成本、土地價值的預(yù)期增值、不確定性的風(fēng)險補(bǔ)償費(fèi)、可達(dá)性（區(qū)位或位置）價值構(gòu)成。房地產(chǎn)價格的構(gòu)成（一）土地價格的構(gòu)成14例題：有一宗土地，出讓年期為40年，已使用25年，預(yù)計未來10年每年的凈收益額為20萬元，第11年開始每年的凈收益額為30萬元，假定折現(xiàn)率為10％，則該宗土地的評估值最接近于（）。A.200.45萬元B.166.74萬元

C.155.00萬元D.145.25萬元例題：有一宗土地，出讓年期為40年，已使用25年，預(yù)計未來115【正確答案】：B

【答案解析】：土地評估值＝20×（P/A，10％，10）＋30×（P/A，10％，5）×（P/F,10％,10）=166.74（萬元）【正確答案】：B

【答案解析】：土地評估值＝20×（P/A，16（二）建筑物價格的構(gòu)成主要是指房屋建筑及其附屬物的價格，不包括土地價格。若建筑物為新建成狀態(tài)時，價格主要由以下幾部分組成：建筑工程費(fèi)，設(shè)備及安裝工程費(fèi)，設(shè)計費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等其它費(fèi)用。若建筑物已經(jīng)使用若干年，則用全新重置價格減價值損耗。（二）建筑物價格的構(gòu)成17（三）房地產(chǎn)價格的構(gòu)成房地產(chǎn)價格是建筑物連同其所占用土地的價格。房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場供求作用形成的。從生產(chǎn)價格理論角度，可以分解為：（三）房地產(chǎn)價格的構(gòu)成房地產(chǎn)價格是建筑物連同其所占用土地的價18七、房地產(chǎn)價格種類（一）土地價格的種類：市場價格、市場價值、土地所有權(quán)（使用權(quán)）價格、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、課稅價格、征用價格、抵押價格、總價格、樓面地價、評估價格。（二）房地產(chǎn)價格的種類：商品房價格、經(jīng)濟(jì)適用房價格、標(biāo)準(zhǔn)價、成本價等等。房地產(chǎn)價格評估概述課件19八、影響房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響城市土地價格的因素1、一般因素（1）社會因素：社會穩(wěn)定狀況、人口狀況、城市化。（2）經(jīng)濟(jì)因素：國民經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展趨勢、金融環(huán)境、稅負(fù)。（3）制度和政策因素：土地制度及政策、住房制度和政策。2、區(qū)域因素（1）商業(yè)區(qū)：商業(yè)區(qū)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營種類、競爭情況、繁華程度，交通狀況，區(qū)域環(huán)境、顧客來源及購買力。（2）住宅區(qū)：自然景觀及環(huán)境，交通及距離商業(yè)中心情況，基礎(chǔ)及公益設(shè)施配置情況，文化素養(yǎng)及治安狀況。（3）工業(yè)區(qū)：原料供應(yīng)，交通，勞動力成本，基礎(chǔ)設(shè)施配置，相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集程度，環(huán)境污染狀況。八、影響房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響城市土地價格的因素20例題：房地產(chǎn)評估中，土地取得費(fèi)包括（）。

A.土地補(bǔ)償費(fèi)

B.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

C.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)

D.青苗補(bǔ)償費(fèi)

E.安置補(bǔ)助費(fèi)例題：房地產(chǎn)評估中，土地取得費(fèi)包括（）。

A.土地補(bǔ)償21【正確答案】：ADE

【答案解析】：選項BC屬于土地開發(fā)費(fèi)?！菊_答案】：ADE

【答案解析】：選項BC屬于土地開發(fā)費(fèi)。22（二）影響建筑物價格的因素

1、建筑構(gòu)造、裝修和設(shè)備；2、規(guī)模及高度；3、用途；4、地區(qū)；5、物價水平。（二）影響建筑物價格的因素

1、建筑構(gòu)造、裝修和設(shè)備；23九、房地產(chǎn)價格評估原則特別要遵守合法性原則，具體表現(xiàn)：1、合法產(chǎn)權(quán)；2、利用方式合法；3、交易或處分方式合法。九、房地產(chǎn)價格評估原則特別要遵守合法性原則，具體表現(xiàn)：24例題：土地的三通一平指的是（）。

A.通水、通路、通電、平整地面

B.通水、通熱、通路、平整地面

C.通水、通路、通氣、平整地面

D.通水、通訊、通電、平整地面例題：土地的三通一平指的是（）。

A.通水、通路、通電25【正確答案】：A【正確答案】：A26例題：影響房地產(chǎn)價格的一般因素包括（）。（多選題）

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素

B.人口因素

C.教育科研水平和治安因素

D.城市規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)略因素

E.商服繁華因素例題：影響房地產(chǎn)價格的一般因素包括（）。（多選題）

A27【正確答案】：ABCD

【答案解析】：影響房地產(chǎn)價格的因素包括一般因素、區(qū)域因素、個別因素。E選項是區(qū)域因素的內(nèi)容?！菊_答案】：ABCD

【答案解析】：影響房地產(chǎn)價格的因素包28十、房地產(chǎn)估價的程序接受委托擬訂方案搜集資料實(shí)地勘察選定方法估價確定估價結(jié)果撰寫估價報告估計目的與對象估價時點(diǎn)與完成期限技術(shù)路線、工作計劃與人力安排位置、環(huán)境、外觀、結(jié)構(gòu)、裝修估價方法適用性？基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性？計算過程？估價原則？十、房地產(chǎn)估價的程序接受委托擬訂方案搜集資料實(shí)地勘察選定方法29第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估一、成本法理論（一）成本法的基本原理理論基礎(chǔ)：改良地塊價格為土地價格和改良物殘余價值之和。MV=LV+IV=LV+（RCN-D）

（二）適用范圍：最適用于折舊較少和建筑成本易于評估的新建筑物評估，也適用于折舊額能準(zhǔn)確估計的舊建筑物評估，以及市場交易數(shù)據(jù)資料缺乏的房地產(chǎn)類型評估。（三）估價步驟：1、搜集估價對象資料；2、估算土地價格、重置成本或重建成本、折舊；3、估算附屬改良物的重置成本及折舊；4、求出房地產(chǎn)價格。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估30二、重置成本估算（一）重置成本的構(gòu)成開發(fā)成本、管理費(fèi)、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。（二）重置成本估算方法1、工料測量法（承包商法）：要求按建筑成本組成部分和次級組成部分，分項列記出所有的勞動力、原材料等直接成本和所有間接成本項目。2、分部分項法：首先將建筑物分成數(shù)個分部或分項工程，然后利用建筑工程概算定額查出各分部或分項工程的單位成本，分別乘以分部的工程量，累加求得建筑總成本，再加上間接費(fèi)、利潤等求得重建成本。3、單位比較法：將所有直接成本和間接成本相加，然后用一恰當(dāng)?shù)膯挝粩?shù)量去除，即得到單位成本。4、指數(shù)調(diào)整法：用適當(dāng)?shù)慕ㄖ锍杀局笖?shù)作為趨勢因子，對估價對象建筑物的歷史成本加以調(diào)整，從而得到建筑物的重置成本。二、重置成本估算（一）重置成本的構(gòu)成31（三）土地（重置）價格估算估算可以采用市場比較法、建筑成本扣除法、基準(zhǔn)地價修正法、土地重置成本估算法等求得；我國房地產(chǎn)市場交易的只是土地使用權(quán)，因而評估業(yè)務(wù)中只涉及土地使用權(quán)價格的評估。土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益應(yīng)用例題P82

（三）土地（重置）價格估算32例題：假定土地資本化率為8％，建筑物資本化率為7％，土地價值為2500萬元，建筑物價值為7500萬元，則房地產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為（）。

A.7.50%B.7.25%

C.6.45%D.6.25%例題：假定土地資本化率為8％，建筑物資本化率為7％，土地價值33【正確答案】：B

【答案解析】：綜合資本化率r＝（8%×2500＋7%×7500）/（2500＋7500）＝7.25％【正確答案】：B

【答案解析】：綜合資本化率r＝（8%×2534三、建筑物貶值（折舊）的估算

（一）貶值原因1、實(shí)體性貶值；2、功能性貶值；3、經(jīng)濟(jì)性貶值。（二）貶值的估算我國房地產(chǎn)估算貶值的方法只采用經(jīng)濟(jì)耐用年限法。具體分為三種情況：1、按照直線貶值法，建筑物貶值額=（c-s）t/n;2、雙倍余額遞減貶值法，貶值額=c-c(1-2/n)t;3、成新折扣法，貶值額=c（1-q）.注明：c建筑物重置價格或重建價格；s預(yù)期建筑物在經(jīng)濟(jì)耐用年限末的凈殘值；t實(shí)際已使用年限；n總經(jīng)濟(jì)耐用年限；q建筑物成新率。4、例題：P84。三、建筑物貶值（折舊）的估算

（一）貶值原因35第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場法評估一、市場比較法基本原理1、又稱交易實(shí)例比較法、現(xiàn)行市價比較法等，它是將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點(diǎn)近期已經(jīng)發(fā)生的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例進(jìn)行比較，通過對交易實(shí)例價格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算出估價對象的市場價值的方法。2、該法適用范圍：適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高、有較多交易實(shí)例發(fā)生的地區(qū)或房地產(chǎn)類型。

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場法評估36二、市場比較法估價步驟

1.搜集交易實(shí)例2.選取可比交易實(shí)例3.建立價格可比基礎(chǔ)4.進(jìn)行交易情況修正5.進(jìn)行交易日期修正6.進(jìn)行區(qū)域因素修正7.進(jìn)行個別因素修正年限修正系數(shù)為:〔1-1/（1+r）m〕/〔1-1/（1+r）n〕

8.確定比準(zhǔn)價格二、市場比較法估價步驟

1.搜集交易實(shí)例37

三、回歸分析法四、基準(zhǔn)地價修正法五、比較法應(yīng)用舉例三、回歸分析法38房地產(chǎn)價格評估概述課件39例題：基準(zhǔn)地價修正法從理論和方法的角度看，屬于（）。

A.收益法

B.成本法

C.市場法

D.參數(shù)法例題：基準(zhǔn)地價修正法從理論和方法的角度看，屬于（）。

40【正確答案】：C【正確答案】：C41第四節(jié)房地產(chǎn)價格的收益法評估一、收益法的基本理論（一）收益法原理及適用范圍又稱收益資本化法或投資法，它是將估價對象在估價時點(diǎn)后的所有正常純收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（也稱資本化率）折算到估價時點(diǎn)價值的方法。

第四節(jié)房地產(chǎn)價格的收益法評估42適用范圍：適用于有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營用房地產(chǎn)的估價。收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫

(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價對象目前為自用或空閑的公寓，雖然目前沒有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因此可以將其設(shè)想為出租的情況下來運(yùn)用此方法估價。適用范圍：適用于有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營用房地產(chǎn)的估價43（二）收益法的估價步驟：1、搜集對象房地產(chǎn)的經(jīng)營收入、費(fèi)用等相關(guān)資料；2、估算潛在毛收入和有效毛收入；3、估算經(jīng)營費(fèi)用和年凈收益；4、估算適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率和選用適宜的計算公式，求出收益價格。（二）收益法的估價步驟：44例題：根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的租金水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)未來月租金收益為每建筑平米200元，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％，總建筑面積為7000平方米，出租率為75％，則所開發(fā)房地產(chǎn)的總價為（）億元。（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）

A.3.75B.0.1

C.1.09D.1.26例題：根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的租金水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房地45【正確答案】：D

【答案解析】：房地產(chǎn)的總價＝200×12×7000×75％×1/10％＝1.26（億元）?！菊_答案】：D

【答案解析】：房地產(chǎn)的總價＝200×12×46二、凈收益估算1.潛在毛收入估算2.有效毛收入估算3.經(jīng)營費(fèi)用估算4.凈收益估算二、凈收益估算47三、折現(xiàn)率估算1.市場提取法（比較法）2.資本資產(chǎn)定價模型3.投資資本結(jié)構(gòu)組合法

r=rm×m+re×（1-m）

4.債務(wù)保證率法

r=DCR×rm×mDCR=NOI/Im

三、折現(xiàn)率估算48四、殘余法A=VL

×rL+Vb×rb

VL=（A-Vb×rb）/rL或Vb=（A-VL

×rL）/rb五、收益法應(yīng)用舉例四、殘余法49第五節(jié)房地產(chǎn)價格的假設(shè)開發(fā)法評估

一、假設(shè)開發(fā)法基本理論（一）假設(shè)開發(fā)法原理及適用范圍1、將生地開發(fā)為熟地租售生地價格=預(yù)期開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-購買生地的稅費(fèi)2、在熟地上建造房屋租售熟地價格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-熟地上建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-購買熟地的稅費(fèi)3、由生地建造房屋租售生地價格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地開發(fā)為熟地及建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-購買生地的稅費(fèi)第五節(jié)房地產(chǎn)價格的假設(shè)開發(fā)法評估504、將毛地開發(fā)為熟地租售毛地價格=預(yù)期開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-購買毛地的稅費(fèi)5、由毛地建造房屋租售毛地價格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地開發(fā)為熟地及建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-購買毛地的稅費(fèi)6、將舊房屋裝修改造為新房屋后租售舊房屋價格=預(yù)期裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值-裝修改造成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-裝修改造投資利潤-購買舊房屋的稅費(fèi)7、將在建工程完成為房地產(chǎn)租售在建工程價格=預(yù)期續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤-購買在建工程的稅費(fèi)4、將毛地開發(fā)為熟地租售51

（二）假設(shè)開發(fā)法估價步驟:1.調(diào)查估價對象的基本情況2.選擇最佳開發(fā)利用方式3.估計開發(fā)周期4.預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值5.估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、購買估價對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)6.進(jìn)行具體的計算二、應(yīng)用舉例（二）假設(shè)開發(fā)法估價步驟:52例題：以下不屬于土地開發(fā)費(fèi)用的是（）。

A.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

B.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)

C.安置補(bǔ)助費(fèi)

D.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)例題：以下不屬于土地開發(fā)費(fèi)用的是（）。

A.基礎(chǔ)設(shè)施配53【正確答案】：C

【答案解析】：安置補(bǔ)助費(fèi)屬于土地的取得費(fèi)用?！菊_答案】：C

【答案解析】：安置補(bǔ)助費(fèi)屬于土地的取得費(fèi)用54第六節(jié)在建工程評估

一、在建工程的特點(diǎn)（一）種類多，差異大；（二）其投資完成額與其實(shí)際完成工作量較難一致；（三）其建設(shè)工期長短差別較大。第六節(jié)在建工程評估

一、在建工程的特點(diǎn)55例題：對于實(shí)際完工量比較少的在建工程，一般可以采用（）進(jìn)行評估。

A.成本法

B.形象進(jìn)度法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.路線價法

E.基準(zhǔn)地價修正法例題：對于實(shí)際完工量比較少的在建工程，一般可以采用（）進(jìn)56【正確答案】：AC

【答案解析】：參考2010全國注冊資產(chǎn)評估師考試教材214頁?！菊_答案】：AC

【答案解析】：參考2010全國注冊資產(chǎn)評57二、在建工程評估方法（一）進(jìn)度工程法指以工程預(yù)算為依據(jù)，按勘察時確定的完工程度評估在建工程價值的一種方法。適用范圍：施工期較短且價格變化較小的在建工程。二、在建工程評估方法58在建工程評估值=在建建筑工程預(yù)算預(yù)算造價×在建建筑工程完工程度在建建筑工程完工程度=∑[各部位完成進(jìn)度（%）×各部位占建筑工程預(yù)算的比例（%）]在建建筑工程完工程度=設(shè)備價值×安裝工程價×工程完工程度（%）在建工程評估值=在建建筑工程預(yù)算預(yù)算造價×在建建筑工程完工程59（二）變動因素調(diào)整法就是采用對在建工程實(shí)際完成部分因價格變化和設(shè)計變更因素，分別計算各調(diào)整數(shù)額，經(jīng)歸集加總后，與在建工程實(shí)際支出相加減，確定在建工程的評估值。在建工程評估值=在建工程實(shí)際支出+∑[已完工部分材料、人工費(fèi)用價格變化造成的增減額]+∑[已完工部分各項間接費(fèi)、銀行貸款利率變化造成的增減額]+∑[已完工部分設(shè)計變更影響造價的金額]（二）變動因素調(diào)整法就是采用對在建工程實(shí)際完成部分因價格變化60第四章房地產(chǎn)價格評估基本要求：了解房地產(chǎn)概念、特點(diǎn)和分類，理解房地產(chǎn)評估的基本理論和房地產(chǎn)價格體系，掌握房地產(chǎn)評估的收益法、市場法、成本法和剩余法的基本技能。講授要點(diǎn)：房地產(chǎn)概念和特點(diǎn)，評估的基本理論，房地產(chǎn)的價格種類，影響房地產(chǎn)價格的因素，房地產(chǎn)評估的四種方法。重點(diǎn)及難點(diǎn)：房地產(chǎn)價格體系，成本法、市場法和收益法第四章房地產(chǎn)價格評估基本要求：了解房地產(chǎn)概念、特點(diǎn)和分類61第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述一、房地產(chǎn)的概念（一）土地：指處于陸地的表層范圍內(nèi)，以土壤、巖石、礦物、水等為基本物質(zhì)要素，處于不同地質(zhì)地貌水文和氣候狀態(tài)，且受到人類活動持續(xù)影響的自然--經(jīng)濟(jì)綜合體。（二）地產(chǎn)：是土地財產(chǎn)或土地資產(chǎn)的簡稱（實(shí)物及其財產(chǎn)權(quán)利）。（三）房地產(chǎn)：指房屋及其附屬物和承載房屋及其附屬物的土地，以及它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述一、房地產(chǎn)的概念62（四）不動產(chǎn)的概念指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利。如何判斷是否屬于建筑附著物？取決于附著程度和是否適用于不動產(chǎn)的經(jīng)營和使用。（四）不動產(chǎn)的概念指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損63

各種概念之間的關(guān)系：

各種概念之間的關(guān)系：64二、房地產(chǎn)特點(diǎn)（一）不可移動性（位置固定性）（二）耐用（耗）性（三）異質(zhì)性（差異性、個別性）（四）高價值性（五）供給有限性（六）投資和消費(fèi)雙重性（七）房地產(chǎn)構(gòu)成實(shí)體的二元性二、房地產(chǎn)特點(diǎn)（一）不可移動性（位置固定性）65三、房地產(chǎn)類型（一）居住類房地產(chǎn)（二）商業(yè)類房地產(chǎn)（三）休閑類房地產(chǎn)（四）公共事業(yè)類房地產(chǎn)（五）工業(yè)類房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)類型（一）居住類房地產(chǎn)66四、如何描述房地產(chǎn)

（一）位置、四至、形狀、面積、層數(shù)和高度；（二）建筑結(jié)構(gòu)、裝修、附屬設(shè)備，建成年月，建筑質(zhì)量，維修保養(yǎng)情況，采光通風(fēng)隔音隔熱；（三）建筑外觀及平面格局，利用現(xiàn)狀，產(chǎn)權(quán)情況，地質(zhì)基礎(chǔ)狀況，地上基礎(chǔ)設(shè)施改良狀況。四、如何描述房地產(chǎn)

（一）位置、四至、形狀、面積、層數(shù)和高度67例題：某宗土地5000平方米，土地上建一棟9層的辦公樓，辦公樓首層面積1000平方米，第2－9層每層建筑面積900平方米，則由此計算出的建筑容積率為（）。

A.2.75B.1.82

C.1.64D.5.32例題：某宗土地5000平方米，土地上建一棟9層的辦公樓，辦68【正確答案】：C

【答案解析】：建筑總面積＝1000＋900×8＝8200（平方米）

容積率＝建筑總面積/土地總面積＝8200/5000＝1.64?！菊_答案】：C

【答案解析】：建筑總面積＝1000＋9069例題：某宗土地面積為5000平方米，單價為1200元/平方米，國家規(guī)定的容積率為5，建筑密度為0.5。則樓面地價為（）。

A.120元/平方米

B.240元/平方米

C.360元/平方米

D.480元/平方米例題：某宗土地面積為5000平方米，單價為1200元/平70【正確答案】：B

【答案解析】：樓面地價＝土地單價/容積率＝1200/5＝240（元/平方米）。【正確答案】：B

【答案解析】：樓面地價＝土地單價/容積率＝71五、房地產(chǎn)價格評估的理論基礎(chǔ)（一）地租理論房地產(chǎn)價格評估概述課件72（二）土地價格理論

V=∑ai/(1+r)i

六、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

（二）土地價格理論73房地產(chǎn)價格的構(gòu)成（一）土地價格的構(gòu)成1、土地價格由土地原始價值、公共投資與環(huán)境改良價值、私人投資改良價值和未來價值四項因素表現(xiàn)出來的土地交易貨幣額。2、土地價格由純農(nóng)地價格、土地用途轉(zhuǎn)換成本、土地價值的預(yù)期增值、不確定性的風(fēng)險補(bǔ)償費(fèi)、可達(dá)性（區(qū)位或位置）價值構(gòu)成。房地產(chǎn)價格的構(gòu)成（一）土地價格的構(gòu)成74例題：有一宗土地，出讓年期為40年，已使用25年，預(yù)計未來10年每年的凈收益額為20萬元，第11年開始每年的凈收益額為30萬元，假定折現(xiàn)率為10％，則該宗土地的評估值最接近于（）。A.200.45萬元B.166.74萬元

C.155.00萬元D.145.25萬元例題：有一宗土地，出讓年期為40年，已使用25年，預(yù)計未來175【正確答案】：B

【答案解析】：土地評估值＝20×（P/A，10％，10）＋30×（P/A，10％，5）×（P/F,10％,10）=166.74（萬元）【正確答案】：B

【答案解析】：土地評估值＝20×（P/A，76（二）建筑物價格的構(gòu)成主要是指房屋建筑及其附屬物的價格，不包括土地價格。若建筑物為新建成狀態(tài)時，價格主要由以下幾部分組成：建筑工程費(fèi)，設(shè)備及安裝工程費(fèi)，設(shè)計費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等其它費(fèi)用。若建筑物已經(jīng)使用若干年，則用全新重置價格減價值損耗。（二）建筑物價格的構(gòu)成77（三）房地產(chǎn)價格的構(gòu)成房地產(chǎn)價格是建筑物連同其所占用土地的價格。房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場供求作用形成的。從生產(chǎn)價格理論角度，可以分解為：（三）房地產(chǎn)價格的構(gòu)成房地產(chǎn)價格是建筑物連同其所占用土地的價78七、房地產(chǎn)價格種類（一）土地價格的種類：市場價格、市場價值、土地所有權(quán)（使用權(quán)）價格、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、課稅價格、征用價格、抵押價格、總價格、樓面地價、評估價格。（二）房地產(chǎn)價格的種類：商品房價格、經(jīng)濟(jì)適用房價格、標(biāo)準(zhǔn)價、成本價等等。房地產(chǎn)價格評估概述課件79八、影響房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響城市土地價格的因素1、一般因素（1）社會因素：社會穩(wěn)定狀況、人口狀況、城市化。（2）經(jīng)濟(jì)因素：國民經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展趨勢、金融環(huán)境、稅負(fù)。（3）制度和政策因素：土地制度及政策、住房制度和政策。2、區(qū)域因素（1）商業(yè)區(qū)：商業(yè)區(qū)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營種類、競爭情況、繁華程度，交通狀況，區(qū)域環(huán)境、顧客來源及購買力。（2）住宅區(qū)：自然景觀及環(huán)境，交通及距離商業(yè)中心情況，基礎(chǔ)及公益設(shè)施配置情況，文化素養(yǎng)及治安狀況。（3）工業(yè)區(qū)：原料供應(yīng)，交通，勞動力成本，基礎(chǔ)設(shè)施配置，相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集程度，環(huán)境污染狀況。八、影響房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響城市土地價格的因素80例題：房地產(chǎn)評估中，土地取得費(fèi)包括（）。

A.土地補(bǔ)償費(fèi)

B.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

C.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)

D.青苗補(bǔ)償費(fèi)

E.安置補(bǔ)助費(fèi)例題：房地產(chǎn)評估中，土地取得費(fèi)包括（）。

A.土地補(bǔ)償81【正確答案】：ADE

【答案解析】：選項BC屬于土地開發(fā)費(fèi)?！菊_答案】：ADE

【答案解析】：選項BC屬于土地開發(fā)費(fèi)。82（二）影響建筑物價格的因素

1、建筑構(gòu)造、裝修和設(shè)備；2、規(guī)模及高度；3、用途；4、地區(qū)；5、物價水平。（二）影響建筑物價格的因素

1、建筑構(gòu)造、裝修和設(shè)備；83九、房地產(chǎn)價格評估原則特別要遵守合法性原則，具體表現(xiàn)：1、合法產(chǎn)權(quán)；2、利用方式合法；3、交易或處分方式合法。九、房地產(chǎn)價格評估原則特別要遵守合法性原則，具體表現(xiàn)：84例題：土地的三通一平指的是（）。

A.通水、通路、通電、平整地面

B.通水、通熱、通路、平整地面

C.通水、通路、通氣、平整地面

D.通水、通訊、通電、平整地面例題：土地的三通一平指的是（）。

A.通水、通路、通電85【正確答案】：A【正確答案】：A86例題：影響房地產(chǎn)價格的一般因素包括（）。（多選題）

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素

B.人口因素

C.教育科研水平和治安因素

D.城市規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)略因素

E.商服繁華因素例題：影響房地產(chǎn)價格的一般因素包括（）。（多選題）

A87【正確答案】：ABCD

【答案解析】：影響房地產(chǎn)價格的因素包括一般因素、區(qū)域因素、個別因素。E選項是區(qū)域因素的內(nèi)容?！菊_答案】：ABCD

【答案解析】：影響房地產(chǎn)價格的因素包88十、房地產(chǎn)估價的程序接受委托擬訂方案搜集資料實(shí)地勘察選定方法估價確定估價結(jié)果撰寫估價報告估計目的與對象估價時點(diǎn)與完成期限技術(shù)路線、工作計劃與人力安排位置、環(huán)境、外觀、結(jié)構(gòu)、裝修估價方法適用性？基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性？計算過程？估價原則？十、房地產(chǎn)估價的程序接受委托擬訂方案搜集資料實(shí)地勘察選定方法89第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估一、成本法理論（一）成本法的基本原理理論基礎(chǔ)：改良地塊價格為土地價格和改良物殘余價值之和。MV=LV+IV=LV+（RCN-D）

（二）適用范圍：最適用于折舊較少和建筑成本易于評估的新建筑物評估，也適用于折舊額能準(zhǔn)確估計的舊建筑物評估，以及市場交易數(shù)據(jù)資料缺乏的房地產(chǎn)類型評估。（三）估價步驟：1、搜集估價對象資料；2、估算土地價格、重置成本或重建成本、折舊；3、估算附屬改良物的重置成本及折舊；4、求出房地產(chǎn)價格。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估90二、重置成本估算（一）重置成本的構(gòu)成開發(fā)成本、管理費(fèi)、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。（二）重置成本估算方法1、工料測量法（承包商法）：要求按建筑成本組成部分和次級組成部分，分項列記出所有的勞動力、原材料等直接成本和所有間接成本項目。2、分部分項法：首先將建筑物分成數(shù)個分部或分項工程，然后利用建筑工程概算定額查出各分部或分項工程的單位成本，分別乘以分部的工程量，累加求得建筑總成本，再加上間接費(fèi)、利潤等求得重建成本。3、單位比較法：將所有直接成本和間接成本相加，然后用一恰當(dāng)?shù)膯挝粩?shù)量去除，即得到單位成本。4、指數(shù)調(diào)整法：用適當(dāng)?shù)慕ㄖ锍杀局笖?shù)作為趨勢因子，對估價對象建筑物的歷史成本加以調(diào)整，從而得到建筑物的重置成本。二、重置成本估算（一）重置成本的構(gòu)成91（三）土地（重置）價格估算估算可以采用市場比較法、建筑成本扣除法、基準(zhǔn)地價修正法、土地重置成本估算法等求得；我國房地產(chǎn)市場交易的只是土地使用權(quán)，因而評估業(yè)務(wù)中只涉及土地使用權(quán)價格的評估。土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益應(yīng)用例題P82

（三）土地（重置）價格估算92例題：假定土地資本化率為8％，建筑物資本化率為7％，土地價值為2500萬元，建筑物價值為7500萬元，則房地產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為（）。

A.7.50%B.7.25%

C.6.45%D.6.25%例題：假定土地資本化率為8％，建筑物資本化率為7％，土地價值93【正確答案】：B

【答案解析】：綜合資本化率r＝（8%×2500＋7%×7500）/（2500＋7500）＝7.25％【正確答案】：B

【答案解析】：綜合資本化率r＝（8%×2594三、建筑物貶值（折舊）的估算

（一）貶值原因1、實(shí)體性貶值；2、功能性貶值；3、經(jīng)濟(jì)性貶值。（二）貶值的估算我國房地產(chǎn)估算貶值的方法只采用經(jīng)濟(jì)耐用年限法。具體分為三種情況：1、按照直線貶值法，建筑物貶值額=（c-s）t/n;2、雙倍余額遞減貶值法，貶值額=c-c(1-2/n)t;3、成新折扣法，貶值額=c（1-q）.注明：c建筑物重置價格或重建價格；s預(yù)期建筑物在經(jīng)濟(jì)耐用年限末的凈殘值；t實(shí)際已使用年限；n總經(jīng)濟(jì)耐用年限；q建筑物成新率。4、例題：P84。三、建筑物貶值（折舊）的估算

（一）貶值原因95第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場法評估一、市場比較法基本原理1、又稱交易實(shí)例比較法、現(xiàn)行市價比較法等，它是將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點(diǎn)近期已經(jīng)發(fā)生的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例進(jìn)行比較，通過對交易實(shí)例價格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算出估價對象的市場價值的方法。2、該法適用范圍：適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高、有較多交易實(shí)例發(fā)生的地區(qū)或房地產(chǎn)類型。

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場法評估96二、市場比較法估價步驟

1.搜集交易實(shí)例2.選取可比交易實(shí)例3.建立價格可比基礎(chǔ)4.進(jìn)行交易情況修正5.進(jìn)行交易日期修正6.進(jìn)行區(qū)域因素修正7.進(jìn)行個別因素修正年限修正系數(shù)為:〔1-1/（1+r）m〕/〔1-1/（1+r）n〕

8.確定比準(zhǔn)價格二、市場比較法估價步驟

1.搜集交易實(shí)例97

三、回歸分析法四、基準(zhǔn)地價修正法五、比較法應(yīng)用舉例三、回歸分析法98房地產(chǎn)價格評估概述課件99例題：基準(zhǔn)地價修正法從理論和方法的角度看，屬于（）。

A.收益法

B.成本法

C.市場法

D.參數(shù)法例題：基準(zhǔn)地價修正法從理論和方法的角度看，屬于（）。

100【正確答案】：C【正確答案】：C101第四節(jié)房地產(chǎn)價格的收益法評估一、收益法的基本理論（一）收益法原理及適用范圍又稱收益資本化法或投資法，它是將估價對象在估價時點(diǎn)后的所有正常純收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（也稱資本化率）折算到估價時點(diǎn)價值的方法。

第四節(jié)房地產(chǎn)價格的收益法評估102適用范圍：適用于有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營用房地產(chǎn)的估價。收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫

(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價對象目前為自用或空閑的公寓，雖然目前沒有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因此可以將其設(shè)想為出租的情況下來運(yùn)用此方法估價。適用范圍：適用于有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營用房地產(chǎn)的估價103（二）收益法的估價步驟：1、搜集對象房地產(chǎn)的經(jīng)營收入、費(fèi)用等相關(guān)資料；2、估算潛在毛收入和有效毛收入；3、估算經(jīng)營費(fèi)用和年凈收益；4、估算適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率和選用適宜的計算公式，求出收益價格。（二）收益法的估價步驟：104例題：根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的租金水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)未來月租金收益為每建筑平米200元，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％，總建筑面積為7000平方米，出租率為75％，則所開發(fā)房地產(chǎn)的總價為（）億元。（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）

A.3.75B.0.1

C.1.09D.1.26例題：根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的租金水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房地105【正確答案】：D

【答案解析】：房地產(chǎn)的總價＝200×12×7000×75％×1/10％＝1.26（億元）?！菊_答案】：D

【答案解析】：房地產(chǎn)的總價＝200×12×106二、凈收益估算1.潛在毛收入估算2.有效毛收入估算3.經(jīng)營費(fèi)用估算4.凈收益估算二、凈收益估算107三、折現(xiàn)率估算1.市場提取法（比較法）2.資本資產(chǎn)定價模型3.投資資本結(jié)構(gòu)組合法

r=rm×m+re×（1-m）

4.債務(wù)保證率法

r=DCR×rm×mDCR=NOI/Im

三、折現(xiàn)率估算108四、殘余法A=VL

×rL+Vb×rb

VL=（A-Vb×rb）/rL或Vb=（A-VL

×rL）/rb五、收益法應(yīng)用舉例四、殘余法109第五節(jié)房地產(chǎn)價格的假設(shè)開發(fā)法評估

一、假設(shè)開發(fā)法基本理論（一）假設(shè)開發(fā)法原理及適用范圍1、將生