某項(xiàng)目營銷策略提報(bào)課件

洪雅項(xiàng)目營銷策略提報(bào)洪雅項(xiàng)目營銷策略提報(bào)1目錄第四章營銷策略第三章項(xiàng)目策略第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)分析第一章區(qū)域市場分析目錄第四章營銷策略第三章項(xiàng)目策略第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)分2周邊競品分布觀瀾城邦領(lǐng)秀卓越城本案南岸國際布拉格廣場區(qū)域競爭市場老城區(qū)南岸區(qū)周邊競品分布觀瀾城邦領(lǐng)秀卓越城本案南岸國際布拉格廣場區(qū)域競爭3主要競品分析南岸國際南岸國際位于青衣江大橋南橋頭，面臨青衣江，背靠陽坪山，處于依山臨水、環(huán)境優(yōu)雅、空氣清新、生態(tài)宜人的南岸新城絕版地段，是南岸新城的核心區(qū)域。主要競品分析南岸國際南岸國際位于青衣江大橋南橋頭，面臨青衣江43室2廳2衛(wèi)115-117㎡2室2廳1衛(wèi)86㎡南岸國際-產(chǎn)品分析戶型特點(diǎn)：通風(fēng)采光良好贈(zèng)送面積大，增加空間實(shí)用率

戶型特點(diǎn)：客廳轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)主臥帶寬大陽臺(tái)通風(fēng)采光良好實(shí)用性觀景三房3室2廳2衛(wèi)115-117㎡2室2廳1衛(wèi)86㎡南岸國際-5優(yōu)勢：1.項(xiàng)目體量大，開發(fā)商具有一定實(shí)力。2.臨近青衣江大橋，方便進(jìn)出繁華的老城區(qū)。3.項(xiàng)目自帶商業(yè)，生活便利。4.贈(zèng)送面積大，采光好。5.價(jià)格優(yōu)勢明顯。劣勢：1.位置略偏。2.區(qū)域發(fā)展成熟度不高，配套發(fā)展需要時(shí)間。3.樓棟之間間距小，隱秘性差。4.戶型設(shè)計(jì)無亮點(diǎn)。5.管理不善，銷售員素質(zhì)較差。南岸國際-優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：南岸國際-優(yōu)劣勢分析6主要競品分析觀瀾城邦觀瀾城邦位于洪雅縣青衣江南岸，由景地基業(yè)、信和地產(chǎn)聯(lián)手打造，是洪雅的超大型復(fù)合社區(qū)代表。在建筑形態(tài)上有高層電梯華宅、小高層電梯洋房、多層情景洋房到聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅等供購房者選擇。主要競品分析觀瀾城邦觀瀾城邦位于洪雅縣青衣江南岸，由景地基業(yè)73室2廳2衛(wèi)101㎡3室2廳1衛(wèi)87㎡觀瀾城邦-產(chǎn)品分析戶型特點(diǎn)：戶型方正通風(fēng)采光良好開敞廚房，直連生活陽臺(tái)

戶型特點(diǎn)：玄關(guān)入戶，采光充足次臥雙飄窗，采光良好實(shí)用性觀景三房3室2廳2衛(wèi)101㎡3室2廳1衛(wèi)87㎡觀瀾城邦-產(chǎn)品分析8優(yōu)勢：1.實(shí)力開發(fā)企業(yè)，專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營管理。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，臨青衣江，視野相互無遮擋，保證大部分戶型可欣賞青衣江風(fēng)光。3.客戶認(rèn)可度高，深受老年人喜愛。4.配套設(shè)施完善，舒適度較高。5.線上線下相結(jié)合的推廣方式，效果較好。6.銷售人員專業(yè)水平較高。劣勢：1.位置略偏。1.區(qū)域發(fā)展成熟度不高，配套發(fā)展需要時(shí)間。觀瀾城邦-優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：觀瀾城邦-優(yōu)劣勢分析9主要競品分析領(lǐng)秀卓越城領(lǐng)秀卓越城118畝秀域，由20棟樓組成，最低7層最高11層。是針對30%的剛需客戶，70%改善型客戶精心打造的一個(gè)精英社區(qū)；采用創(chuàng)新法式7、9、11層電梯景觀洋房設(shè)計(jì)，戶型空間舒適、超寬樓距、超大中庭、法式坡地園林。卓越城是獨(dú)棟商業(yè)步行街、星級(jí)酒店、純住宅3者相結(jié)合的高端社區(qū)主要競品分析領(lǐng)秀卓越城領(lǐng)秀卓越城118畝秀域，由20棟樓組成103室2廳2衛(wèi)77㎡2室2廳1衛(wèi)69㎡領(lǐng)秀卓越城-產(chǎn)品分析戶型特點(diǎn)：戶型方正通風(fēng)采光良好贈(zèng)送率高戶型特點(diǎn)：直面市政公園，采光充足功能性強(qiáng)贈(zèng)送率高3室2廳2衛(wèi)77㎡2室2廳1衛(wèi)69㎡領(lǐng)秀卓越城-產(chǎn)品分析11優(yōu)勢：1.地段好，交通方便快捷。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，品質(zhì)突出。3.配套設(shè)施完善，舒適度較高。4.銷售人員專業(yè)水平較高。劣勢：1.價(jià)格偏高。2.據(jù)反映，目前項(xiàng)目出現(xiàn)資金運(yùn)作問題，風(fēng)險(xiǎn)度高。領(lǐng)秀卓越城-優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：領(lǐng)秀卓越城-優(yōu)劣勢分析12主要競品分析布拉格廣場布拉格廣場位于洪雅縣老城區(qū)，為洪雅中央核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，交通便利，擁有成熟的生活配套。本案中心區(qū)為縣政府重點(diǎn)工程——世界銀行貸款項(xiàng)目“引青入城”工程，高品質(zhì)商業(yè)洋房奢享江河美景，讓城市生活煥然一新。主要競品分析布拉格廣場布拉格廣場位于洪雅縣老城區(qū)，為洪雅中央13優(yōu)勢：1.地段好，交通方便快捷。2.“引青入城”項(xiàng)目支持，水資源豐富3.配套設(shè)施完善，舒適度較高。劣勢：1.業(yè)態(tài)無統(tǒng)一規(guī)劃，空租率高。2.大部分商業(yè)是拆遷補(bǔ)償，缺乏統(tǒng)一管理。3.售樓部缺乏管理，銷售人員態(tài)度懶散、專業(yè)度低。布拉格廣場-商業(yè)優(yōu)劣勢分析商業(yè)價(jià)格：單價(jià)3萬/平方米40萬/1L，24萬/2L，20萬/3L優(yōu)勢：布拉格廣場-商業(yè)優(yōu)劣勢分析商業(yè)價(jià)格：單價(jià)3萬/平方米14區(qū)域競品小結(jié)未來2-3年，舒適大戶型產(chǎn)品將成為市場空白，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存未來，本案住宅產(chǎn)品所面對的競爭壓力大未來市場供應(yīng)以中端改善型產(chǎn)品為主，以經(jīng)濟(jì)型三居、改善型三居為主力戶型，滿足首置剛需、首改為主。洪雅縣目前在售項(xiàng)目眾多，市場競爭激烈，價(jià)格保持在2000—4000元/㎡，去化較差，中低端剛需產(chǎn)品供應(yīng)量大，未來2-3年城區(qū)市場還是以去庫存為主。區(qū)域競品小結(jié)未來2-3年，舒適大戶型產(chǎn)品將成為市場空白，機(jī)遇15目錄第四章營銷策略第三章項(xiàng)目策略第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)分析第一章區(qū)域市場分析目錄第四章營銷策略第三章項(xiàng)目策略第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)分16項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目目前住宅均價(jià)為3800元/㎡總價(jià)在20萬—50萬元之間。商業(yè)單價(jià)為8000-25000元/㎡總價(jià)在15萬—500萬之間。住宅與商業(yè)配比為1:1。項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目目前住宅均價(jià)為3800元/㎡17風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)劣勢優(yōu)勢新區(qū)地塊稀缺，土地增值，區(qū)位價(jià)值看漲項(xiàng)目所處區(qū)域交通道路暢通，距離市區(qū)一橋之隔青衣江江景、陽坪山森林公園、臨江景觀公園、觀光棧道四大優(yōu)勢景觀項(xiàng)目處于青衣江風(fēng)水龍頭位置稀缺教育資源，只有本項(xiàng)目的業(yè)主子女能夠讀洪雅一小戶型較為豐富，能滿足各類客戶的購房需求南岸區(qū)區(qū)域發(fā)展成熟度不高。對當(dāng)?shù)厝巳狈ξ氐匦尾灰?guī)則、高差感覺明顯設(shè)計(jì)缺乏合理性，不利于整體規(guī)劃目前區(qū)域內(nèi)人流量較少，人氣不足，商業(yè)、配套、氛圍都較差價(jià)格比起其他競品項(xiàng)目無任何優(yōu)勢樓棟之間間距小，隱秘性差宏觀調(diào)控政策對三四線城市房地產(chǎn)的扶持較大未來市場供應(yīng)以中端改善型產(chǎn)品為主，以經(jīng)濟(jì)型三居、改善型三居為主力戶型，滿足首置剛需、首改為主本案周邊缺乏較高檔次的休閑、餐飲、娛樂、購物等商業(yè)配套，為本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)開發(fā)提供了市場空間主要客戶群體為當(dāng)?shù)厝?，市場供大于求在售品質(zhì)項(xiàng)目較多，將會(huì)分流相當(dāng)部分的客戶群，也影響本項(xiàng)目的形象提升觀瀾城邦與本案地理位置、價(jià)格相近，但其項(xiàng)目規(guī)模大、品牌知名度大，市場競爭激勵(lì)。SWOT分析風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)劣勢優(yōu)勢南岸區(qū)區(qū)域發(fā)展成熟度不高。對當(dāng)?shù)厝巳狈ξ?8結(jié)論：本項(xiàng)目的區(qū)位、交通、價(jià)格、配套相比于其他項(xiàng)目無任何競爭優(yōu)勢。如果沒有特色的產(chǎn)品將很難提升項(xiàng)目的品質(zhì)及檔次，這將影響到項(xiàng)目的銷售去化速度及銷售價(jià)格，進(jìn)而影響項(xiàng)目的利潤率及開發(fā)商的品牌度提升。結(jié)論：本項(xiàng)目的區(qū)位、交通、價(jià)格、配套相比于其他項(xiàng)目無任何競爭19目錄第四章營銷策略第三章項(xiàng)目策略第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)分析第一章區(qū)域市場分析目錄第四章營銷策略第三章項(xiàng)目策略第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)分20如何突破？策略思考戰(zhàn)術(shù)層面戰(zhàn)略層面從競爭項(xiàng)目中找到項(xiàng)目的突破口，項(xiàng)目層面競爭。如何突破項(xiàng)目層面，思考項(xiàng)目能為城市帶來什么？城市影響力的層面。如何突破？策略思考戰(zhàn)術(shù)層面戰(zhàn)略層面從競爭項(xiàng)目中找到項(xiàng)目的突破21戰(zhàn)術(shù)層面戰(zhàn)術(shù)層面22戰(zhàn)術(shù)層面如何實(shí)現(xiàn)？戰(zhàn)術(shù)層面其他項(xiàng)目的優(yōu)勢體現(xiàn)在物質(zhì)方面，如何超越物質(zhì)？戰(zhàn)術(shù)層面如何實(shí)現(xiàn)？戰(zhàn)術(shù)層面其他項(xiàng)目的優(yōu)勢體現(xiàn)在物質(zhì)方面，如何23案例分析小米成功秘訣是參與感2015年上半年共售出手機(jī)3470萬部。小米的秘訣是什么？第一是參與感；第二是參與感；第三還是參與感。從產(chǎn)品開發(fā)、以營銷、到服務(wù)，用戶全程參與。小米賣的不是手機(jī)，是參與感。案例分析小米成功秘訣是參與感2015年上半年共售出手機(jī)34724阿那亞成功秘訣是歸屬感阿那亞是一個(gè)北戴河邊的別墅項(xiàng)目，去年銷售額是10個(gè)億，但是它沒有做任何廣告，每個(gè)業(yè)主都是“托”。他的成功在與構(gòu)建了社群的概念。這個(gè)社群并不是說它現(xiàn)在僅僅是有很多的微信群，它現(xiàn)在的業(yè)主微信群已經(jīng)有1000多人，總共有48個(gè)分群，從時(shí)尚、投資，到美食團(tuán)購，包括業(yè)主的互助群。業(yè)主買了這個(gè)房子之后，到那邊不僅有房子，最重要他覺得那邊他有一幫新認(rèn)識(shí)的朋友，提升了客戶對項(xiàng)目的歸屬感。案例分析阿那亞成功秘訣是歸屬感阿那亞是一個(gè)北戴河邊的別墅項(xiàng)目，去年銷25案例分析幸福公社成功秘訣是參與感+歸屬感幸福公社是我司自主開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在前期無推廣支撐下，一期300套產(chǎn)品在1年售完，二期未動(dòng)工情況下，就已銷售近百套。其成功在于產(chǎn)品上通過DIY院子充分發(fā)揮客戶的創(chuàng)造性，同時(shí)營造各種興趣班：國學(xué)班、民藝班、雨花公益班......創(chuàng)造良好的人與人之間的鄰里關(guān)系，并且在一期住宅產(chǎn)品銷售完畢后，還在持續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目投入和打造，實(shí)現(xiàn)客戶參與和認(rèn)同。案例分析幸福公社成功秘訣是參與感+歸屬感幸福公社是我司自主開26三個(gè)項(xiàng)目的共同體現(xiàn)了客戶的“四感”締造項(xiàng)目的認(rèn)同感和歸屬感是本案的核心三個(gè)項(xiàng)目的共同體現(xiàn)了客戶的“四感”締造項(xiàng)目的認(rèn)同感和歸屬感是27項(xiàng)目旨在制造洪雅的快樂生活模式形象廣告語：新天地新生活項(xiàng)目旨在制造洪雅的快樂生活模式形象廣告語：新天地28新生活體系的構(gòu)建小區(qū)文化建設(shè)營銷活動(dòng)物業(yè)配合快樂至上商業(yè)新生活體系的構(gòu)建小區(qū)文化建設(shè)營銷活動(dòng)物業(yè)配合快樂至上商業(yè)29小區(qū)文化建設(shè)本著以人為本的思路，滿足人性中對文化的追求。照顧到人們對于所居住物業(yè)的精神需要、進(jìn)而形成小區(qū)特有的文化氛圍和格調(diào)，增加住戶對小區(qū)的歸屬感，從而提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)。小區(qū)文化建設(shè)本著以人為本的思路，滿足人性中對文化的追求。照顧30小區(qū)營銷活動(dòng)充分利用休閑廣場的優(yōu)勢，舉辦各類文化娛樂活動(dòng)。在活動(dòng)形式上做到豐富多樣，關(guān)注不同群體的不同需求?；顒?dòng)的舉行并不需要有什么重大的意義，輕松愉悅的感官享受才是參與的目的。所以，活動(dòng)在策劃和組織時(shí)需做到健康、娛樂性強(qiáng)。

小區(qū)營銷活動(dòng)充分利用休閑廣場的優(yōu)勢，舉辦各類文化娛樂活動(dòng)。在31商業(yè)活動(dòng)通過盛大的活動(dòng)推廣，一方面可以展示企業(yè)的雄厚實(shí)力，另一方面可以將商業(yè)街的市場定位、業(yè)態(tài)定位等信息迅速傳播開來。在提高人氣的同時(shí)，提升項(xiàng)目品牌知名度，塑造濃郁的商業(yè)氛圍，促進(jìn)商鋪銷售，形成繁華商圈。

商業(yè)活動(dòng)通過盛大的活動(dòng)推廣，一方面可以展示企業(yè)的雄厚實(shí)力，另32物業(yè)公司的員工在某種意義上也同樣是社區(qū)的一部分組成。在服務(wù)過程中，他們的服飾、言行舉止、服務(wù)過程以及營造的氛圍都會(huì)傳遞給住戶。這就要求物業(yè)公司要做好管理和配合工作。物業(yè)配合物業(yè)公司的員工在某種意義上也同樣是社區(qū)的一部分組成。在服務(wù)過33戰(zhàn)略層面戰(zhàn)略層面34濃縮城市精華，彰顯城市魅力—城市名片外灘-上海后海-北京寬窄巷子-成都解放碑-重慶濃縮城市精華，彰顯城市魅力—城市名片外灘-上海后海-北京寬窄351.文化效應(yīng)城市名片作為一個(gè)城市的文化符號(hào)，對擴(kuò)大城市的影響力，提高城市的知名度，提升城市的文化品位，具有重大意義。城市名片能夠準(zhǔn)確反映城市的靈魂，全面提升城市品位，強(qiáng)化城市精神，提高城市知名度，擴(kuò)大城市影響。2.經(jīng)濟(jì)效應(yīng)城市名片對旅游業(yè)的提質(zhì)增效，提升城市文化品味，擴(kuò)大對外宣傳，樹立良好的對外形象，擴(kuò)大招商引資等方面將起到積極促進(jìn)作用。城市名片的優(yōu)勢1.文化效應(yīng)城市名片的優(yōu)勢36思考1？戰(zhàn)略層面當(dāng)人們提及洪雅，游人能想到什么？思考1？戰(zhàn)略層面當(dāng)人們提及洪雅，游人能想到什么？37豐富的旅游資源瓦屋山（于2011年被評(píng)為中國十大最具潛力景區(qū)）、玉屏山、金舟山、八面山、九龍山等地文景觀；青衣江、花溪河、周公河、白沙河、鴛鴦池、蘭溪瀑布、雙洞溪、桃源溫泉等水域風(fēng)光。瓦屋山國家森林公園柳江古鎮(zhèn)豐富的旅游資源瓦屋山國家森林公園柳江古鎮(zhèn)38四大文化寶藏道教文化青羌民俗文化洪雅十雅歷史文化四川眉山地區(qū)洪雅縣境內(nèi)的瓦屋山，是古代蜀中著名的道教仙山。瓦屋山是張陵在蜀中創(chuàng)教的據(jù)點(diǎn)，具有悠久的道教歷史源流，滲透著少數(shù)民族文化的神韻。洪雅瓦屋山地處青衣江流域，秦漢時(shí)期的主要居民是羌人。這支羌人因生息在青衣江上游，人們稱之為青衣羌。雅女、雅魚、雅連、雅筍、雅茶、雅杉、雅石、雅紙、雅牛、雅豬合稱洪雅十雅。洪雅縣于593年（隋開皇十三年）置縣，唐宋時(shí)期屬眉山郡，改嘉州為府后，屬嘉定府。漢代文化、青羌文化、碼頭文化豐富。戰(zhàn)略層面四大文化寶藏道教文化青羌民俗文化洪雅十雅歷史文化戰(zhàn)略層面39成都那么問題來了——在洪雅縣城到底玩什么？洪雅城區(qū)柳江古鎮(zhèn)雅安樂山瓦屋山？玩什么結(jié)論可以看出，洪雅縣雖具有豐富的旅游資源，但真正被大眾所熟知的多為瓦屋山公園和柳江古鎮(zhèn)兩地。而縣城并未有一個(gè)能吸引游客停留的地方，甚至很多游客都不會(huì)選擇進(jìn)縣城。成都那么問題來了——在洪雅縣城到底玩什么？洪雅城區(qū)柳江古鎮(zhèn)雅40青衣江及其330條大小支流、山溪覆蓋了洪雅縣1896．49平方公里的土地，為這片沃土提供了充足的水源，為洪雅這個(gè)千年古縣注入了長盛不衰的生命活力，青衣江是洪雅的母親河名副其實(shí)。本案本案地處洪雅古碼頭—臨江瓦渡之上。依托豐富的水資源及水文化可以打造擁有江岸線、天然山體景觀的文化碼頭。青衣江及其330條大小支流、山溪覆蓋了洪雅縣141昔日繁華的水陸碼頭——臨江瓦渡20世紀(jì)50年代前，洪雅縣沒有公路，陸路運(yùn)輸全靠人力肩挑背扛，大宗貨物則靠水路運(yùn)輸，青衣江成了洪雅與外界聯(lián)系的黃金水道。而碼頭正是水路運(yùn)勢最重要的環(huán)節(jié)，這里是歷史文化塵封已久的記憶碎片。昔日繁華的水陸碼頭——臨江瓦渡42“文化”：突出以人才、文化、創(chuàng)新為根本的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)核心；“碼頭”：既突顯項(xiàng)目長達(dá)一公里的江岸線景觀資源優(yōu)勢，亦充分展示了文化悠閑的屬性，體現(xiàn)出項(xiàng)目獨(dú)特的歷史沉淀韻味。洪雅文化碼頭“文化”：突出以人才、文化、創(chuàng)新為根本的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)核心；洪43案例分析耍都的全名叫“耍都文化廣場”，是成都一個(gè)很有名的集美食、娛樂、休閑于一體的地方，建筑古色古香，很有特色，而且交通便利，離武侯祠和錦里都很近。好友相聚或是開懷暢飲，或是享受麻辣誘惑，耍都都是一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的地方。而且一個(gè)“?！弊指堑莱隽顺啥既四欠N從容自在的形神之色。成都耍都是成都休閑生活的典型代表案例分析耍都的全名叫“耍都文化廣場”，是成都一個(gè)很有名的集美44本案與文化碼頭連成一體、相輔相成，將文化碼頭打造成集餐飲、娛樂、休閑、文化為一體的洪雅城市會(huì)客廳。我們希望讓文化碼頭成為這樣一個(gè)地方，許多人來到這里并不是為了傳統(tǒng)意義上的一頓飯,而是把這當(dāng)成休閑放松的絕佳場所......某項(xiàng)目營銷策略提報(bào)課件45文化碼頭洪雅的碼頭風(fēng)情線洪雅首站餐飲娛樂休閑文化集群定位語文化碼頭洪雅的碼頭風(fēng)情線洪雅首站餐飲46【文化碼頭】消費(fèi)者體驗(yàn)1歷史文化長廊2江景，城景。3有意思的商家。4燈紅酒綠的夜場氛圍。5人：美女，帥哥，社會(huì)精英。兼容吃、住、游、購、娛的洪雅碼頭風(fēng)情文化【文化碼頭】1歷史文化長廊2江景，城景。3有意思的商家。4燈47吃、住、游、購、娛一體化、一站式；吃、住、游、購、娛細(xì)節(jié)打造，建筑細(xì)節(jié)，景觀細(xì)節(jié)，商家細(xì)節(jié)......吃、住、游、購、娛一體化、一站式；48中國飲食文化街：目的：引進(jìn)品牌餐飲，塑造影響力建議品牌：川菜中知名品牌商業(yè)描述：以川菜為主，其他特色菜系為輔。吃中國飲食文化街：吃49特色小吃街：目的：地方特色小吃，嘗遍各地美味建議品牌：國內(nèi)特色小吃、大排檔商業(yè)描述：洪雅當(dāng)?shù)孛〕砸约八拇〕詾橹?。吃特色小吃街：?0主題精品酒店：目的：打造“新碼頭文化”居住理念商業(yè)描述：1.文化性強(qiáng)（碼頭文化、洪雅傳統(tǒng)文化塑造）。2.時(shí)尚性強(qiáng)（符合現(xiàn)代人對居住美與享受的標(biāo)準(zhǔn)）。住主題精品酒店：住51游歷史文化長廊：目的：塑造洪雅碼頭文化，旅游主題更加濃郁商業(yè)描述：街頭雕塑、浮雕、壁畫等（青衣江文化相關(guān)元素，纖夫、漁船、河灘、歷史故事等）。游歷史文化長廊：52游青衣江夜景：目的：增加城市的魅力指數(shù)，帶動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)商業(yè)描述：1.展示大（面積：整個(gè)青衣江岸）。2.主題強(qiáng)（碼頭文化長廊，洪雅首個(gè)）。3.方式多（實(shí)物、多媒體等方式）。游青衣江夜景：53購（碼頭）雜貨鋪：目的：特色購物、當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)、旅游紀(jì)念品商業(yè)描述：1.多元性（打造中國乃至世界著名港口文化：上海、香港、阿姆斯特丹、悉尼、東京、倫敦）。2.紀(jì)念性（售賣世界各國旅游文化禮品）。購（碼頭）雜貨鋪：54娛港口主題一條街：目的：打造港口（碼頭）娛樂文化商業(yè)描述：1.港口文化：（打造中產(chǎn)主題咖啡、酒吧街，以港口文化為主調(diào)）。2.多元性：（咖啡廳、茶莊、酒吧等，滿足各類人群需求）。3.軟裝點(diǎn)綴：（通過軟裝、雕塑小品等來凸顯文化主題）。娛港口主題一條街：55娛高端商務(wù)會(huì)所：目的：濱江商務(wù)會(huì)所商業(yè)描述：1.娛樂化：（高端商務(wù)休閑、娛樂會(huì)所）。2.商務(wù)化：（針對高端商務(wù)人群消費(fèi)）。3.會(huì)員制：（高端會(huì)員制度，預(yù)約服務(wù)）。娛高端商務(wù)會(huì)所：56客群增容家庭客群旅游客群企業(yè)客群為剛需家庭和改善家庭提供良好的生活環(huán)境。同時(shí)打造以家庭為主導(dǎo)客群的健康休閑度假目的地。為游客提供包括吃、住、行、購等全方位旅游服務(wù)，也包括旅游信息服務(wù)、旅游景區(qū)宣傳展示等等，起到一個(gè)旅游集散地的作用。為企業(yè)提供旅游度假、可用于企業(yè)的內(nèi)部培訓(xùn)、商務(wù)接待、舉辦公共活動(dòng)的度假目的地。在文化碼頭旅游區(qū)的推動(dòng)下，本案客戶群體將會(huì)從單一的家庭客群轉(zhuǎn)變?yōu)槿N客群相互結(jié)合的新方式。能夠提高項(xiàng)目的知名度，有效帶動(dòng)項(xiàng)目住宅及商業(yè)的銷售?？腿涸鋈菁彝タ腿郝糜慰腿浩髽I(yè)客群為剛需家庭和改善家庭提供良好57目錄第四章營銷策略第三章項(xiàng)目策略第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)分析第一章區(qū)域市場分析目錄第四章營銷策略第三章項(xiàng)目策略第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)分581、如何提高及保持項(xiàng)目在區(qū)域市場的呼聲？2、如何在城區(qū)眾多樓盤中脫穎而出，火爆銷售？根據(jù)對洪雅市場及本案的了解，應(yīng)解決兩大核心問題：根據(jù)對洪雅市場及本案的了解，應(yīng)解決兩大核心問題：59品牌力的提升品牌價(jià)值體系=本體價(jià)值（規(guī)劃、產(chǎn)品、景觀、配套、資源等）+形象價(jià)值（品牌形象包裝推廣、生活方式演繹、賣場氛圍營造等）+情感價(jià)值（銷售及物業(yè)服務(wù)、人性化關(guān)懷、歸屬感、認(rèn)同感、口碑傳播等）項(xiàng)目后續(xù)產(chǎn)品的成功開發(fā)和銷售必須立足于項(xiàng)目整體品牌力的全面提升，也是后期產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)溢價(jià)空間的必由之路。如何全面提升項(xiàng)目的品牌力？品牌力的提升品牌價(jià)值體系=本體價(jià)值（規(guī)劃、產(chǎn)品、景觀、配套、60品牌力提升策略全面提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值體系品牌價(jià)值體系品牌力三維度立足于項(xiàng)目的本體價(jià)值體系不斷強(qiáng)化項(xiàng)目的形象價(jià)值體系深度傳播項(xiàng)目的情感價(jià)值體系擴(kuò)大項(xiàng)目知名度加強(qiáng)市場美譽(yù)度深化客戶忠誠度品牌力提升策略全面提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值體系品牌價(jià)值體系品61執(zhí)行策略為支撐本項(xiàng)目的銷售，建議從以下5個(gè)方面展開工作：1.客戶線：利用積累的客戶資源，拓寬客戶來源；2.推廣線：樹立項(xiàng)目形象，通過客戶精準(zhǔn)定位后，鎖定營銷渠道，提高市場知名度；3.展示線：完善項(xiàng)目現(xiàn)場及服務(wù)展示，提升來訪客戶對于項(xiàng)目的認(rèn)可；4.活動(dòng)線：大活動(dòng)造形象，小活動(dòng)提升現(xiàn)場人氣，達(dá)到品牌與客戶雙贏；5.銷售線：組建專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)，引導(dǎo)客戶對于項(xiàng)目的深度認(rèn)可，最終實(shí)現(xiàn)成交。執(zhí)行策略為支撐本項(xiàng)目的銷售，建議從以下5個(gè)方面展開工作：1.62整體推盤策略小批量、多批次一方面能夠試探市場行情，另一方面每次加推一點(diǎn)點(diǎn)，就會(huì)給人一銷售就基本賣光的感覺，人為地制造了供不應(yīng)求的緊張局面，促使消費(fèi)者盡快下單。少量加推可以試水市場，如果客戶群比較大，可以加快節(jié)奏繼續(xù)推盤；如果得不到市場認(rèn)同，可以及時(shí)方便地調(diào)整策略。先期開盤進(jìn)行適當(dāng)銷控，以中小戶型房源和部分優(yōu)質(zhì)房源相搭配的方式開辟市場，后期根據(jù)銷售情況及時(shí)調(diào)整銷售策略。整體推盤策略小批量、多批次一方面能夠試探市場行63?充分利用項(xiàng)目在洪雅積累的豐富的客戶資源，進(jìn)行客戶深挖，形成口碑傳播；本案在洪雅銷售多年，擁有數(shù)百組客戶資源，可通過電話回訪等形式進(jìn)行客戶宣傳、深挖，形成口碑傳播；?鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展；洪雅縣下轄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在大量潛在置業(yè)客戶，建議覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展，進(jìn)行項(xiàng)目宣傳，發(fā)放資料，客戶登記。?定點(diǎn)直投梳理出洪雅主要大型商場、餐飲、娛樂、酒店、銀行、電信等場所，與其洽談合作，增設(shè)項(xiàng)目資料的宣傳點(diǎn)；?與媒介合作，共享平臺(tái)資源通過與滁房網(wǎng)、新浪地產(chǎn)等合作，組織看房團(tuán)等，定期組織其手上客戶進(jìn)行現(xiàn)場看房，增加現(xiàn)場人氣，拓寬客戶渠道；客戶拓展策略?充分利用項(xiàng)目在洪雅積累的豐富的客戶資源，進(jìn)行客戶深挖，形成64?組織團(tuán)購，實(shí)現(xiàn)批量銷售重點(diǎn)突破縣政府機(jī)關(guān)單位、教育、醫(yī)療等單位系統(tǒng)的客戶資源；成立專人負(fù)責(zé)，給與團(tuán)購客戶一定優(yōu)惠，可通過與企業(yè)聯(lián)誼、產(chǎn)品定向推介、定向優(yōu)惠的形式進(jìn)行；?成交客戶與意向客戶維系與深挖通過短信、經(jīng)常性的客戶維系小活動(dòng)，老帶新優(yōu)惠等進(jìn)行客戶資源維系，促進(jìn)項(xiàng)目口碑傳播，實(shí)現(xiàn)老客帶新客的目的；?競品攔截招一些年紀(jì)相對大一點(diǎn)的阿姨，在每個(gè)競品項(xiàng)目門口進(jìn)行競品攔截，簡要介紹項(xiàng)目情況，邀約到訪。某項(xiàng)目營銷策略提報(bào)課件65尋找一批固定的兼職派發(fā)人員，進(jìn)行專業(yè)的崗前培訓(xùn)，有統(tǒng)一的說辭，采用考核上崗制度，配合項(xiàng)目的置業(yè)顧問分組進(jìn)行拓客。除前期的客戶積累外，更重要的是在一些重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)前，通過單頁派發(fā)等形式、來宣傳項(xiàng)目并拓展客戶。為了促進(jìn)現(xiàn)場人氣，可以根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，讓客戶憑借宣傳單頁來到售樓部，可領(lǐng)取一份禮品。流動(dòng)宣傳車大客戶拓展定點(diǎn)散發(fā)趕集下鄉(xiāng)散發(fā)掃街派單區(qū)域聯(lián)動(dòng)call客尋找一批固定的兼職派發(fā)人員，進(jìn)行專業(yè)的崗前培訓(xùn)66方式一：“城市點(diǎn)亮生活”交通補(bǔ)貼計(jì)劃通過宣傳，讓所有進(jìn)城客戶憑借當(dāng)天進(jìn)城車票前往售樓部報(bào)銷現(xiàn)金（最高限額10元/人次），這樣可以有效地讓客戶到達(dá)售樓部現(xiàn)場，增加營銷中心人氣，感受項(xiàng)目品質(zhì)和銷售信息，促進(jìn)項(xiàng)目傳播?？蛻糇蟀瓦M(jìn)城憑票來到售樓部銷售員核對車票，并對項(xiàng)目進(jìn)行講解帶領(lǐng)客戶參觀樣板間及形象展示廳到財(cái)務(wù)室換錢，登記客戶信息客戶離開方式一：“城市點(diǎn)亮生活”交通補(bǔ)貼計(jì)劃通過宣傳，讓所有進(jìn)城客戶67方式二：公交車體廣告投入讓周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民經(jīng)常性接觸項(xiàng)目廣告。最終在客戶心中形成強(qiáng)制性廣告植入，讓客戶只要進(jìn)城就會(huì)看到我們，只要買房，就一定會(huì)想起我們。方式二：公交車體廣告投入讓周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民經(jīng)常性接觸項(xiàng)目廣68方式三：“返鄉(xiāng)置業(yè)”計(jì)劃針對未回鄉(xiāng)客戶返鄉(xiāng)置業(yè)特別優(yōu)惠活動(dòng)返鄉(xiāng)置業(yè)任我行針對已回鄉(xiāng)客戶節(jié)假日“回家”行動(dòng)節(jié)假日“有家”行動(dòng)線上線下針對返鄉(xiāng)客戶做好線上線下相結(jié)合的營銷模式。方式三：“返鄉(xiāng)置業(yè)”計(jì)劃針對未回鄉(xiāng)客戶返鄉(xiāng)置業(yè)特別優(yōu)惠活動(dòng)返69方式四：縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)泛營銷隨著房地產(chǎn)市場營銷的不斷發(fā)展，泛營銷以及成為銷售的一個(gè)重要手段。村頭巷尾的便利店是鄉(xiāng)村里的人流聚集地，給予便利店老板以利益，讓他們幫助營銷，可以快速傳播項(xiàng)目品牌。一二手房聯(lián)動(dòng)，可以通過在二手房中介擺放展架，提供單頁的形勢宣傳項(xiàng)目，另外，二手房帶訪成交也可以給予獎(jiǎng)勵(lì)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)的巴士司機(jī)，他們知道鄉(xiāng)鎮(zhèn)老百姓的各種情況，即可利用他們來幫助項(xiàng)目銷售，也可以從他們口中得知鄉(xiāng)鎮(zhèn)百姓的近況。方式四：縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)泛營銷隨著房地產(chǎn)市場營銷的不斷發(fā)展，泛營銷70方式五：老帶新策略通過利益激勵(lì)，激發(fā)老業(yè)主的影響力，讓圈層效應(yīng)擴(kuò)大化；而在縣城市場，老帶新更應(yīng)該成為營銷最重要的工具之一，縣城內(nèi)，通常會(huì)出現(xiàn)整村前往同一項(xiàng)目的情況，有效、充分調(diào)動(dòng)老客戶的積極性和資源，使老業(yè)主成為有效的營銷渠道之一。對“老業(yè)主介紹新客戶”采取遞進(jìn)式獎(jiǎng)勵(lì)辦法，并且獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)用，兌現(xiàn)及時(shí)。方式五：老帶新策略通過利益激勵(lì)，激發(fā)老業(yè)主的影71立體化現(xiàn)場包裝（印象和口碑）形成目標(biāo)客戶的定向傳播戶外出街（主體形象）鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告網(wǎng)絡(luò)資源派單、競品客戶截流、巡展Call客、大客戶團(tuán)購、泛營銷建立直效營銷渠道高端客戶短信群發(fā)路口大牌、桁架、道旗形成客戶網(wǎng)絡(luò)資源立體化現(xiàn)場包裝（印象和口碑）形成目標(biāo)客戶的定向傳播戶外出街（72THANKS！THANKS！73洪雅項(xiàng)目營銷策略提報(bào)洪雅項(xiàng)目營銷策略提報(bào)74目錄第四章營銷策略第三章項(xiàng)目策略第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)分析第一章區(qū)域市場分析目錄第四章營銷策略第三章項(xiàng)目策略第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)分75周邊競品分布觀瀾城邦領(lǐng)秀卓越城本案南岸國際布拉格廣場區(qū)域競爭市場老城區(qū)南岸區(qū)周邊競品分布觀瀾城邦領(lǐng)秀卓越城本案南岸國際布拉格廣場區(qū)域競爭76主要競品分析南岸國際南岸國際位于青衣江大橋南橋頭，面臨青衣江，背靠陽坪山，處于依山臨水、環(huán)境優(yōu)雅、空氣清新、生態(tài)宜人的南岸新城絕版地段，是南岸新城的核心區(qū)域。主要競品分析南岸國際南岸國際位于青衣江大橋南橋頭，面臨青衣江773室2廳2衛(wèi)115-117㎡2室2廳1衛(wèi)86㎡南岸國際-產(chǎn)品分析戶型特點(diǎn)：通風(fēng)采光良好贈(zèng)送面積大，增加空間實(shí)用率

戶型特點(diǎn)：客廳轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)主臥帶寬大陽臺(tái)通風(fēng)采光良好實(shí)用性觀景三房3室2廳2衛(wèi)115-117㎡2室2廳1衛(wèi)86㎡南岸國際-78優(yōu)勢：1.項(xiàng)目體量大，開發(fā)商具有一定實(shí)力。2.臨近青衣江大橋，方便進(jìn)出繁華的老城區(qū)。3.項(xiàng)目自帶商業(yè)，生活便利。4.贈(zèng)送面積大，采光好。5.價(jià)格優(yōu)勢明顯。劣勢：1.位置略偏。2.區(qū)域發(fā)展成熟度不高，配套發(fā)展需要時(shí)間。3.樓棟之間間距小，隱秘性差。4.戶型設(shè)計(jì)無亮點(diǎn)。5.管理不善，銷售員素質(zhì)較差。南岸國際-優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：南岸國際-優(yōu)劣勢分析79主要競品分析觀瀾城邦觀瀾城邦位于洪雅縣青衣江南岸，由景地基業(yè)、信和地產(chǎn)聯(lián)手打造，是洪雅的超大型復(fù)合社區(qū)代表。在建筑形態(tài)上有高層電梯華宅、小高層電梯洋房、多層情景洋房到聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅等供購房者選擇。主要競品分析觀瀾城邦觀瀾城邦位于洪雅縣青衣江南岸，由景地基業(yè)803室2廳2衛(wèi)101㎡3室2廳1衛(wèi)87㎡觀瀾城邦-產(chǎn)品分析戶型特點(diǎn)：戶型方正通風(fēng)采光良好開敞廚房，直連生活陽臺(tái)

戶型特點(diǎn)：玄關(guān)入戶，采光充足次臥雙飄窗，采光良好實(shí)用性觀景三房3室2廳2衛(wèi)101㎡3室2廳1衛(wèi)87㎡觀瀾城邦-產(chǎn)品分析81優(yōu)勢：1.實(shí)力開發(fā)企業(yè)，專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營管理。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，臨青衣江，視野相互無遮擋，保證大部分戶型可欣賞青衣江風(fēng)光。3.客戶認(rèn)可度高，深受老年人喜愛。4.配套設(shè)施完善，舒適度較高。5.線上線下相結(jié)合的推廣方式，效果較好。6.銷售人員專業(yè)水平較高。劣勢：1.位置略偏。1.區(qū)域發(fā)展成熟度不高，配套發(fā)展需要時(shí)間。觀瀾城邦-優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：觀瀾城邦-優(yōu)劣勢分析82主要競品分析領(lǐng)秀卓越城領(lǐng)秀卓越城118畝秀域，由20棟樓組成，最低7層最高11層。是針對30%的剛需客戶，70%改善型客戶精心打造的一個(gè)精英社區(qū)；采用創(chuàng)新法式7、9、11層電梯景觀洋房設(shè)計(jì)，戶型空間舒適、超寬樓距、超大中庭、法式坡地園林。卓越城是獨(dú)棟商業(yè)步行街、星級(jí)酒店、純住宅3者相結(jié)合的高端社區(qū)主要競品分析領(lǐng)秀卓越城領(lǐng)秀卓越城118畝秀域，由20棟樓組成833室2廳2衛(wèi)77㎡2室2廳1衛(wèi)69㎡領(lǐng)秀卓越城-產(chǎn)品分析戶型特點(diǎn)：戶型方正通風(fēng)采光良好贈(zèng)送率高戶型特點(diǎn)：直面市政公園，采光充足功能性強(qiáng)贈(zèng)送率高3室2廳2衛(wèi)77㎡2室2廳1衛(wèi)69㎡領(lǐng)秀卓越城-產(chǎn)品分析84優(yōu)勢：1.地段好，交通方便快捷。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，品質(zhì)突出。3.配套設(shè)施完善，舒適度較高。4.銷售人員專業(yè)水平較高。劣勢：1.價(jià)格偏高。2.據(jù)反映，目前項(xiàng)目出現(xiàn)資金運(yùn)作問題，風(fēng)險(xiǎn)度高。領(lǐng)秀卓越城-優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：領(lǐng)秀卓越城-優(yōu)劣勢分析85主要競品分析布拉格廣場布拉格廣場位于洪雅縣老城區(qū)，為洪雅中央核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，交通便利，擁有成熟的生活配套。本案中心區(qū)為縣政府重點(diǎn)工程——世界銀行貸款項(xiàng)目“引青入城”工程，高品質(zhì)商業(yè)洋房奢享江河美景，讓城市生活煥然一新。主要競品分析布拉格廣場布拉格廣場位于洪雅縣老城區(qū)，為洪雅中央86優(yōu)勢：1.地段好，交通方便快捷。2.“引青入城”項(xiàng)目支持，水資源豐富3.配套設(shè)施完善，舒適度較高。劣勢：1.業(yè)態(tài)無統(tǒng)一規(guī)劃，空租率高。2.大部分商業(yè)是拆遷補(bǔ)償，缺乏統(tǒng)一管理。3.售樓部缺乏管理，銷售人員態(tài)度懶散、專業(yè)度低。布拉格廣場-商業(yè)優(yōu)劣勢分析商業(yè)價(jià)格：單價(jià)3萬/平方米40萬/1L，24萬/2L，20萬/3L優(yōu)勢：布拉格廣場-商業(yè)優(yōu)劣勢分析商業(yè)價(jià)格：單價(jià)3萬/平方米87區(qū)域競品小結(jié)未來2-3年，舒適大戶型產(chǎn)品將成為市場空白，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存未來，本案住宅產(chǎn)品所面對的競爭壓力大未來市場供應(yīng)以中端改善型產(chǎn)品為主，以經(jīng)濟(jì)型三居、改善型三居為主力戶型，滿足首置剛需、首改為主。洪雅縣目前在售項(xiàng)目眾多，市場競爭激烈，價(jià)格保持在2000—4000元/㎡，去化較差，中低端剛需產(chǎn)品供應(yīng)量大，未來2-3年城區(qū)市場還是以去庫存為主。區(qū)域競品小結(jié)未來2-3年，舒適大戶型產(chǎn)品將成為市場空白，機(jī)遇88目錄第四章營銷策略第三章項(xiàng)目策略第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)分析第一章區(qū)域市場分析目錄第四章營銷策略第三章項(xiàng)目策略第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)分89項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目目前住宅均價(jià)為3800元/㎡總價(jià)在20萬—50萬元之間。商業(yè)單價(jià)為8000-25000元/㎡總價(jià)在15萬—500萬之間。住宅與商業(yè)配比為1:1。項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目目前住宅均價(jià)為3800元/㎡90風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)劣勢優(yōu)勢新區(qū)地塊稀缺，土地增值，區(qū)位價(jià)值看漲項(xiàng)目所處區(qū)域交通道路暢通，距離市區(qū)一橋之隔青衣江江景、陽坪山森林公園、臨江景觀公園、觀光棧道四大優(yōu)勢景觀項(xiàng)目處于青衣江風(fēng)水龍頭位置稀缺教育資源，只有本項(xiàng)目的業(yè)主子女能夠讀洪雅一小戶型較為豐富，能滿足各類客戶的購房需求南岸區(qū)區(qū)域發(fā)展成熟度不高。對當(dāng)?shù)厝巳狈ξ氐匦尾灰?guī)則、高差感覺明顯設(shè)計(jì)缺乏合理性，不利于整體規(guī)劃目前區(qū)域內(nèi)人流量較少，人氣不足，商業(yè)、配套、氛圍都較差價(jià)格比起其他競品項(xiàng)目無任何優(yōu)勢樓棟之間間距小，隱秘性差宏觀調(diào)控政策對三四線城市房地產(chǎn)的扶持較大未來市場供應(yīng)以中端改善型產(chǎn)品為主，以經(jīng)濟(jì)型三居、改善型三居為主力戶型，滿足首置剛需、首改為主本案周邊缺乏較高檔次的休閑、餐飲、娛樂、購物等商業(yè)配套，為本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)開發(fā)提供了市場空間主要客戶群體為當(dāng)?shù)厝?，市場供大于求在售品質(zhì)項(xiàng)目較多，將會(huì)分流相當(dāng)部分的客戶群，也影響本項(xiàng)目的形象提升觀瀾城邦與本案地理位置、價(jià)格相近，但其項(xiàng)目規(guī)模大、品牌知名度大，市場競爭激勵(lì)。SWOT分析風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)劣勢優(yōu)勢南岸區(qū)區(qū)域發(fā)展成熟度不高。對當(dāng)?shù)厝巳狈ξ?1結(jié)論：本項(xiàng)目的區(qū)位、交通、價(jià)格、配套相比于其他項(xiàng)目無任何競爭優(yōu)勢。如果沒有特色的產(chǎn)品將很難提升項(xiàng)目的品質(zhì)及檔次，這將影響到項(xiàng)目的銷售去化速度及銷售價(jià)格，進(jìn)而影響項(xiàng)目的利潤率及開發(fā)商的品牌度提升。結(jié)論：本項(xiàng)目的區(qū)位、交通、價(jià)格、配套相比于其他項(xiàng)目無任何競爭92目錄第四章營銷策略第三章項(xiàng)目策略第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)分析第一章區(qū)域市場分析目錄第四章營銷策略第三章項(xiàng)目策略第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)分93如何突破？策略思考戰(zhàn)術(shù)層面戰(zhàn)略層面從競爭項(xiàng)目中找到項(xiàng)目的突破口，項(xiàng)目層面競爭。如何突破項(xiàng)目層面，思考項(xiàng)目能為城市帶來什么？城市影響力的層面。如何突破？策略思考戰(zhàn)術(shù)層面戰(zhàn)略層面從競爭項(xiàng)目中找到項(xiàng)目的突破94戰(zhàn)術(shù)層面戰(zhàn)術(shù)層面95戰(zhàn)術(shù)層面如何實(shí)現(xiàn)？戰(zhàn)術(shù)層面其他項(xiàng)目的優(yōu)勢體現(xiàn)在物質(zhì)方面，如何超越物質(zhì)？戰(zhàn)術(shù)層面如何實(shí)現(xiàn)？戰(zhàn)術(shù)層面其他項(xiàng)目的優(yōu)勢體現(xiàn)在物質(zhì)方面，如何96案例分析小米成功秘訣是參與感2015年上半年共售出手機(jī)3470萬部。小米的秘訣是什么？第一是參與感；第二是參與感；第三還是參與感。從產(chǎn)品開發(fā)、以營銷、到服務(wù)，用戶全程參與。小米賣的不是手機(jī)，是參與感。案例分析小米成功秘訣是參與感2015年上半年共售出手機(jī)34797阿那亞成功秘訣是歸屬感阿那亞是一個(gè)北戴河邊的別墅項(xiàng)目，去年銷售額是10個(gè)億，但是它沒有做任何廣告，每個(gè)業(yè)主都是“托”。他的成功在與構(gòu)建了社群的概念。這個(gè)社群并不是說它現(xiàn)在僅僅是有很多的微信群，它現(xiàn)在的業(yè)主微信群已經(jīng)有1000多人，總共有48個(gè)分群，從時(shí)尚、投資，到美食團(tuán)購，包括業(yè)主的互助群。業(yè)主買了這個(gè)房子之后，到那邊不僅有房子，最重要他覺得那邊他有一幫新認(rèn)識(shí)的朋友，提升了客戶對項(xiàng)目的歸屬感。案例分析阿那亞成功秘訣是歸屬感阿那亞是一個(gè)北戴河邊的別墅項(xiàng)目，去年銷98案例分析幸福公社成功秘訣是參與感+歸屬感幸福公社是我司自主開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在前期無推廣支撐下，一期300套產(chǎn)品在1年售完，二期未動(dòng)工情況下，就已銷售近百套。其成功在于產(chǎn)品上通過DIY院子充分發(fā)揮客戶的創(chuàng)造性，同時(shí)營造各種興趣班：國學(xué)班、民藝班、雨花公益班......創(chuàng)造良好的人與人之間的鄰里關(guān)系，并且在一期住宅產(chǎn)品銷售完畢后，還在持續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目投入和打造，實(shí)現(xiàn)客戶參與和認(rèn)同。案例分析幸福公社成功秘訣是參與感+歸屬感幸福公社是我司自主開99三個(gè)項(xiàng)目的共同體現(xiàn)了客戶的“四感”締造項(xiàng)目的認(rèn)同感和歸屬感是本案的核心三個(gè)項(xiàng)目的共同體現(xiàn)了客戶的“四感”締造項(xiàng)目的認(rèn)同感和歸屬感是100項(xiàng)目旨在制造洪雅的快樂生活模式形象廣告語：新天地新生活項(xiàng)目旨在制造洪雅的快樂生活模式形象廣告語：新天地101新生活體系的構(gòu)建小區(qū)文化建設(shè)營銷活動(dòng)物業(yè)配合快樂至上商業(yè)新生活體系的構(gòu)建小區(qū)文化建設(shè)營銷活動(dòng)物業(yè)配合快樂至上商業(yè)102小區(qū)文化建設(shè)本著以人為本的思路，滿足人性中對文化的追求。照顧到人們對于所居住物業(yè)的精神需要、進(jìn)而形成小區(qū)特有的文化氛圍和格調(diào)，增加住戶對小區(qū)的歸屬感，從而提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)。小區(qū)文化建設(shè)本著以人為本的思路，滿足人性中對文化的追求。照顧103小區(qū)營銷活動(dòng)充分利用休閑廣場的優(yōu)勢，舉辦各類文化娛樂活動(dòng)。在活動(dòng)形式上做到豐富多樣，關(guān)注不同群體的不同需求?；顒?dòng)的舉行并不需要有什么重大的意義，輕松愉悅的感官享受才是參與的目的。所以，活動(dòng)在策劃和組織時(shí)需做到健康、娛樂性強(qiáng)。

小區(qū)營銷活動(dòng)充分利用休閑廣場的優(yōu)勢，舉辦各類文化娛樂活動(dòng)。在104商業(yè)活動(dòng)通過盛大的活動(dòng)推廣，一方面可以展示企業(yè)的雄厚實(shí)力，另一方面可以將商業(yè)街的市場定位、業(yè)態(tài)定位等信息迅速傳播開來。在提高人氣的同時(shí)，提升項(xiàng)目品牌知名度，塑造濃郁的商業(yè)氛圍，促進(jìn)商鋪銷售，形成繁華商圈。

商業(yè)活動(dòng)通過盛大的活動(dòng)推廣，一方面可以展示企業(yè)的雄厚實(shí)力，另105物業(yè)公司的員工在某種意義上也同樣是社區(qū)的一部分組成。在服務(wù)過程中，他們的服飾、言行舉止、服務(wù)過程以及營造的氛圍都會(huì)傳遞給住戶。這就要求物業(yè)公司要做好管理和配合工作。物業(yè)配合物業(yè)公司的員工在某種意義上也同樣是社區(qū)的一部分組成。在服務(wù)過106戰(zhàn)略層面戰(zhàn)略層面107濃縮城市精華，彰顯城市魅力—城市名片外灘-上海后海-北京寬窄巷子-成都解放碑-重慶濃縮城市精華，彰顯城市魅力—城市名片外灘-上海后海-北京寬窄1081.文化效應(yīng)城市名片作為一個(gè)城市的文化符號(hào)，對擴(kuò)大城市的影響力，提高城市的知名度，提升城市的文化品位，具有重大意義。城市名片能夠準(zhǔn)確反映城市的靈魂，全面提升城市品位，強(qiáng)化城市精神，提高城市知名度，擴(kuò)大城市影響。2.經(jīng)濟(jì)效應(yīng)城市名片對旅游業(yè)的提質(zhì)增效，提升城市文化品味，擴(kuò)大對外宣傳，樹立良好的對外形象，擴(kuò)大招商引資等方面將起到積極促進(jìn)作用。城市名片的優(yōu)勢1.文化效應(yīng)城市名片的優(yōu)勢109思考1？戰(zhàn)略層面當(dāng)人們提及洪雅，游人能想到什么？思考1？戰(zhàn)略層面當(dāng)人們提及洪雅，游人能想到什么？110豐富的旅游資源瓦屋山（于2011年被評(píng)為中國十大最具潛力景區(qū)）、玉屏山、金舟山、八面山、九龍山等地文景觀；青衣江、花溪河、周公河、白沙河、鴛鴦池、蘭溪瀑布、雙洞溪、桃源溫泉等水域風(fēng)光。瓦屋山國家森林公園柳江古鎮(zhèn)豐富的旅游資源瓦屋山國家森林公園柳江古鎮(zhèn)111四大文化寶藏道教文化青羌民俗文化洪雅十雅歷史文化四川眉山地區(qū)洪雅縣境內(nèi)的瓦屋山，是古代蜀中著名的道教仙山。瓦屋山是張陵在蜀中創(chuàng)教的據(jù)點(diǎn)，具有悠久的道教歷史源流，滲透著少數(shù)民族文化的神韻。洪雅瓦屋山地處青衣江流域，秦漢時(shí)期的主要居民是羌人。這支羌人因生息在青衣江上游，人們稱之為青衣羌。雅女、雅魚、雅連、雅筍、雅茶、雅杉、雅石、雅紙、雅牛、雅豬合稱洪雅十雅。洪雅縣于593年（隋開皇十三年）置縣，唐宋時(shí)期屬眉山郡，改嘉州為府后，屬嘉定府。漢代文化、青羌文化、碼頭文化豐富。戰(zhàn)略層面四大文化寶藏道教文化青羌民俗文化洪雅十雅歷史文化戰(zhàn)略層面112成都那么問題來了——在洪雅縣城到底玩什么？洪雅城區(qū)柳江古鎮(zhèn)雅安樂山瓦屋山？玩什么結(jié)論可以看出，洪雅縣雖具有豐富的旅游資源，但真正被大眾所熟知的多為瓦屋山公園和柳江古鎮(zhèn)兩地。而縣城并未有一個(gè)能吸引游客停留的地方，甚至很多游客都不會(huì)選擇進(jìn)縣城。成都那么問題來了——在洪雅縣城到底玩什么？洪雅城區(qū)柳江古鎮(zhèn)雅113青衣江及其330條大小支流、山溪覆蓋了洪雅縣1896．49平方公里的土地，為這片沃土提供了充足的水源，為洪雅這個(gè)千年古縣注入了長盛不衰的生命活力，青衣江是洪雅的母親河名副其實(shí)。本案本案地處洪雅古碼頭—臨江瓦渡之上。依托豐富的水資源及水文化可以打造擁有江岸線、天然山體景觀的文化碼頭。青衣江及其330條大小支流、山溪覆蓋了洪雅縣1114昔日繁華的水陸碼頭——臨江瓦渡20世紀(jì)50年代前，洪雅縣沒有公路，陸路運(yùn)輸全靠人力肩挑背扛，大宗貨物則靠水路運(yùn)輸，青衣江成了洪雅與外界聯(lián)系的黃金水道。而碼頭正是水路運(yùn)勢最重要的環(huán)節(jié)，這里是歷史文化塵封已久的記憶碎片。昔日繁華的水陸碼頭——臨江瓦渡115“文化”：突出以人才、文化、創(chuàng)新為根本的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)核心；“碼頭”：既突顯項(xiàng)目長達(dá)一公里的江岸線景觀資源優(yōu)勢，亦充分展示了文化悠閑的屬性，體現(xiàn)出項(xiàng)目獨(dú)特的歷史沉淀韻味。洪雅文化碼頭“文化”：突出以人才、文化、創(chuàng)新為根本的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)核心；洪116案例分析耍都的全名叫“耍都文化廣場”，是成都一個(gè)很有名的集美食、娛樂、休閑于一體的地方，建筑古色古香，很有特色，而且交通便利，離武侯祠和錦里都很近。好友相聚或是開懷暢飲，或是享受麻辣誘惑，耍都都是一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的地方。而且一個(gè)“耍”字更是道出了成都人那種從容自在的形神之色。成都耍都是成都休閑生活的典型代表案例分析耍都的全名叫“耍都文化廣場”，是成都一個(gè)很有名的集美117本案與文化碼頭連成一體、相輔相成，將文化碼頭打造成集餐飲、娛樂、休閑、文化為一體的洪雅城市會(huì)客廳。我們希望讓文化碼頭成為這樣一個(gè)地方，許多人來到這里并不是為了傳統(tǒng)意義上的一頓飯,而是把這當(dāng)成休閑放松的絕佳場所......某項(xiàng)目營銷策略提報(bào)課件118文化碼頭洪雅的碼頭風(fēng)情線洪雅首站餐飲娛樂休閑文化集群定位語文化碼頭洪雅的碼頭風(fēng)情線洪雅首站餐飲119【文化碼頭】消費(fèi)者體驗(yàn)1歷史文化長廊2江景，城景。3有意思的商家。4燈紅酒綠的夜場氛圍。5人：美女，帥哥，社會(huì)精英。兼容吃、住、游、購、娛的洪雅碼頭風(fēng)情文化【文化碼頭】1歷史文化長廊2江景，城景。3有意思的商家。4燈120吃、住、游、購、娛一體化、一站式；吃、住、游、購、娛細(xì)節(jié)打造，建筑細(xì)節(jié)，景觀細(xì)節(jié)，商家細(xì)節(jié)......吃、住、游、購、娛一體化、一站式；121中國飲食文化街：目的：引進(jìn)品牌餐飲，塑造影響力建議品牌：川菜中知名品牌商業(yè)描述：以川菜為主，其他特色菜系為輔。吃中國飲食文化街：吃122特色小吃街：目的：地方特色小吃，嘗遍各地美味建議品牌：國內(nèi)特色小吃、大排檔商業(yè)描述：洪雅當(dāng)?shù)孛〕砸约八拇〕詾橹鳌３蕴厣〕越郑撼?23主題精品酒店：目的：打造“新碼頭文化”居住理念商業(yè)描述：1.文化性強(qiáng)（碼頭文化、洪雅傳統(tǒng)文化塑造）。2.時(shí)尚性強(qiáng)（符合現(xiàn)代人對居住美與享受的標(biāo)準(zhǔn)）。住主題精品酒店：住124游歷史文化長廊：目的：塑造洪雅碼頭文化，旅游主題更加濃郁商業(yè)描述：街頭雕塑、浮雕、壁畫等（青衣江文化相關(guān)元素，纖夫、漁船、河灘、歷史故事等）。游歷史文化長廊：125游青衣江夜景：目的：增加城市的魅力指數(shù)，帶動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)商業(yè)描述：1.展示大（面積：整個(gè)青衣江岸）。2.主題強(qiáng)（碼頭文化長廊，洪雅首個(gè)）。3.方式多（實(shí)物、多媒體等方式）。游青衣江夜景：126購（碼頭）雜貨鋪：目的：特色購物、當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)、旅游紀(jì)念品商業(yè)描述：1.多元性（打造中國乃至世界著名港口文化：上海、香港、阿姆斯特丹、悉尼、東京、倫敦）。2.紀(jì)念性（售賣世界各國旅游文化禮品）。購（碼頭）雜貨鋪：127娛港口主題一條街：目的：打造港口（碼頭）娛樂文化商業(yè)描述：1.港口文化：（打造中產(chǎn)主題咖啡、酒吧街，以港口文化為主調(diào)）。2.多元性：（咖啡廳、茶莊、酒吧等，滿足各類人群需求）。3.軟裝點(diǎn)綴：（通過軟裝、雕塑小品等來凸顯文化主題）。娛港口主題一條街：128娛高端商務(wù)會(huì)所：目的：濱江商務(wù)會(huì)所商業(yè)描述：1.娛樂化：（高端商務(wù)休閑、娛樂會(huì)所）。2.商務(wù)化：（針對高端商務(wù)人群消費(fèi)）。3.會(huì)員制：（高端會(huì)員制度，預(yù)約服務(wù)）。娛高端商務(wù)會(huì)所：129客群增容家庭客群旅游客群企業(yè)客群為剛需家庭和改善家庭提供良好的生活環(huán)境。同時(shí)打造以家庭為主導(dǎo)客群的健康休閑度假目的地。為游客提供包括吃、住、行、購等全方位旅游服務(wù)，也包括旅游信息服務(wù)、旅游景區(qū)宣傳展示等等，起到一個(gè)旅游集散地的作用。為企業(yè)提供旅游度假、可用于企業(yè)的內(nèi)部培訓(xùn)、商務(wù)接待、舉辦公共活動(dòng)的度假目的地。在文化碼頭旅游區(qū)的推動(dòng)下，本案客戶群體將會(huì)從單一的家庭客群轉(zhuǎn)變?yōu)槿N客群相互結(jié)合的新方式。能夠提高項(xiàng)目的知名度，有效帶動(dòng)項(xiàng)目住宅及商業(yè)的銷售。客群增容家庭客群旅游客群企業(yè)客群為剛需家庭和改善家庭提供良好130目錄第四章營銷策略第三章項(xiàng)目策略第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)分析第一章區(qū)域市場分析目錄第四章營銷策略第三章項(xiàng)目策略第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)分1311、如何提高及保持項(xiàng)目在區(qū)域市場的呼聲？2、如何在城區(qū)眾多樓盤中脫穎而出，火爆銷售？根據(jù)對洪雅市場及本案的了解，應(yīng)解決兩大核心問題：根據(jù)對洪雅市場及本案的了解，應(yīng)解決兩大核心問題：132品牌力的提升品牌價(jià)值體系=本體價(jià)值（規(guī)劃、產(chǎn)品、景觀、配套、資源等）+形象價(jià)值（品牌形象包裝推廣、生活方式演繹、賣場氛圍營造等）+情感價(jià)值（銷售及物業(yè)服務(wù)、人性化關(guān)懷、歸屬感、認(rèn)同感、口碑傳播等）項(xiàng)目后續(xù)產(chǎn)品的成功開發(fā)和銷售必須立足于項(xiàng)目整體品牌力的全面提升，也是后期產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)溢價(jià)空間的必由之路。如何全面提升項(xiàng)目的品牌力？品牌力的提升品牌價(jià)值體系=本體價(jià)值（規(guī)劃、產(chǎn)品、景觀、配套、133品牌力提升策略全面提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值體系品牌價(jià)值體系品牌力三維度立足于項(xiàng)目的本體價(jià)值體系不斷強(qiáng)化項(xiàng)目的形象價(jià)值體系深度傳播項(xiàng)目的情感價(jià)值體系擴(kuò)大項(xiàng)目知名度加強(qiáng)市場美譽(yù)度深化客戶忠誠度品牌力提升策略全面提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值體系品牌價(jià)值體系品134執(zhí)行策略為支撐本項(xiàng)目的銷售，建議從以下5個(gè)方面展開工作：1.客戶線：利用積累的客戶資源，拓寬客戶來源；2.推廣線：樹立項(xiàng)目形象，通過客戶精準(zhǔn)定位后，鎖定營銷渠道，提高市場知名度；3.展示線：完善項(xiàng)目現(xiàn)場及服務(wù)展示，提升來訪客戶對于項(xiàng)目的認(rèn)可；4.活動(dòng)線：大活動(dòng)造形象，小活動(dòng)提升現(xiàn)場人氣，