住宅樓管理方案5篇

住宅樓管理方案5篇名目第1篇高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（1）第2篇a高檔住宅樓盤入伙管理方案第3篇高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（2）第4篇高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（3）第5篇住宅樓基礎(chǔ)工程安全管理方案

【第1篇】高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（2）

高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(2)

其次篇前期介入的工作內(nèi)容

1.前期介入的一般程序:由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作方案并根據(jù)方案實施。

2.前期介入的工作內(nèi)容:前期介入主要分五個階段實現(xiàn):規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。

第一節(jié):規(guī)劃設(shè)計階段介入

規(guī)劃設(shè)計階段包括:

物業(yè)對項目總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)留意的內(nèi)容提出合理劃建議。

規(guī)劃設(shè)計評估的程序:

1.地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參加某項詳細項目規(guī)劃設(shè)計的評估,并供應(yīng)評估報告。

2.物業(yè)接到書面知會后,于3日內(nèi)回復(fù),由相關(guān)部門牽頭組成評估小組,并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料名目。

3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料);設(shè)計文件(規(guī)劃圖、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等)。

4.地產(chǎn)接到資料名目后準時內(nèi)向物業(yè)供應(yīng)詳細資料,對不能供應(yīng)的資料,書面知會物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項目、設(shè)計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目狀況并解答疑問。

5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi),組織評估小組討論,完成項目及類似典型項目的實地考察。

6.評估小組依據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內(nèi)容,及項目說明會、實地考察狀況,于一周內(nèi)具體編寫完成《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》,并提交物業(yè)相關(guān)部門。

7.物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告3日內(nèi),組織公司評審組對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》進行評審。

8.評估小組依據(jù)物業(yè)公司評審會議的看法,于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的修改。

9.經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。

10.物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評估報告提交地產(chǎn)公司。

11.項目規(guī)劃設(shè)計總體評估要點:

住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)溝通協(xié)調(diào)。

住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充分。

建筑與自然和諧,采光、通風(fēng)充分,環(huán)境美麗。

生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。

設(shè)備、設(shè)施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等牢靠完善。

注意環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。

安全防衛(wèi)設(shè)計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。

智能化配置先進,網(wǎng)絡(luò)資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。

便于物業(yè)組織管理,節(jié)省管理成本。

各項技術(shù)經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。

項目規(guī)劃設(shè)計分類評估要點:

1.安保布局

a)便于安保管理區(qū)域分割,消退管理死角。

b)便于安保管理視線的巡查,避開管理的盲點。

c)人員及車輛各級出入口設(shè)置清楚,便于動態(tài)管理。

d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全,可實行有效措施防范。

e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應(yīng)快速。

2.消防布局

a)消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用牢靠。

b)消防車道設(shè)置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。

c)消防登高面(場地)設(shè)置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。

d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理,符合國家規(guī)范。

3.交通布局

a)各級道路的功能安排充分合理,有層次感,線路清楚,便于分流管理。

b)主要道路和出入口人車分流,在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%,聯(lián)排別墅等高標準住宅應(yīng)按戶數(shù)1:1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標可以根據(jù)不同地區(qū)需求進行調(diào)整),便于停放。

d)有條件,宜設(shè)置地下機動車停車庫,應(yīng)符合國家規(guī)范。

4.生活配置

a)依據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充分市政、商業(yè)用房。

b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化消遣、交通等的配套服務(wù)功能。

c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件,應(yīng)盡量避開產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。

d)如住宅區(qū)設(shè)置會所,宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜依據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。

(指標供參考)

5.設(shè)備配套

a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿意使用需要,并留有適當擴展余地。

b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟牢靠。

c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理,便于維護保養(yǎng)。

d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采納節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采納節(jié)能自熄開關(guān),十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標志。

e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi),給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越,電梯井不應(yīng)緊鄰臥房,緊鄰書房及起居室時,應(yīng)實行隔音措施。

6.智能化配置

a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控

系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央掌握中心聯(lián)網(wǎng)。

b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺系統(tǒng)。

c)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央掌握中心聯(lián)網(wǎng)。

d)中央掌握中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央掌握中心的距離和由此造成的信號衰減。

e)智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進性、設(shè)備標準化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)牢靠性及可擴性,采納成熟產(chǎn)品。

7.房屋單體

a)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿意其特別要求。

b)墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。

d)住宅分戶門宜采納統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

e)住宅外窗應(yīng)考慮開啟便利,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

f)廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2―3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜避開窗口設(shè)置。

g)衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房,餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥房、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥房墻面布置。

h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置,地漏位置合理,便于檢修。

i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理,便于檢修。

j)宜采納垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風(fēng)帽。

k)底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

l)房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。

m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應(yīng)考慮防盜措施。

n)陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采納垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。

8.室內(nèi)配置

a)室內(nèi)空調(diào)機位設(shè)置合理,應(yīng)與家具布置一并考慮。臥房內(nèi)宜避開對床直吹。

b)室外空調(diào)機位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機座、安全隱藏。

c)室外空調(diào)機位應(yīng)考慮安裝及修理便利。距離過近而對吹的室外機應(yīng)相互錯開,與鄰套住宅機座相

d)鄰時,應(yīng)實行安全隔離措施。

e)空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。

f)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應(yīng)靠近室內(nèi)機位,管中應(yīng)距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。

g)當戶型或廳房過大時,應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。

h)如使用小型中央空調(diào),層高應(yīng)大于3.3m,并留有室外機位置。

i)室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理,應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計安排合理。

j)電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置,且不宜并行設(shè)置。

k)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進戶對講。

l)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。

9.綠化配置

a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充分,造型美麗。

b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。

c)綠化品種相宜當?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂密期長,成活率高,抗病蟲性好。

d)綠化品種便于養(yǎng)護,養(yǎng)護成本節(jié)省。

e)綠化布局不遮攔住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習(xí)慣。

f)綠化品種宜無污染,兼具汲取有害污染功能(如尾氣)。

g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。

10.景觀配置

a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。

b)采納水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。

c)水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。

d)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。

e)景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護,宜采納牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。

11.公共空間

a)應(yīng)充分考慮雨水排泄力量的設(shè)計,避開排泄不暢通。

b)宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。

c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量削減對住戶的影響。

d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于150m)。

e)各類表具、表箱設(shè)置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄,宜預(yù)留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應(yīng)有防雨措施。

f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。

g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設(shè)置相應(yīng)愛護措施。

h)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。

12.生態(tài)環(huán)保

a)住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。

b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。

c)住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。

d)周邊應(yīng)無直接或間接嚴峻影響住戶的污染源。

e)宜采納對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。

f)垃圾收集宜采納有害、有機、無機的分類收集,宜采納垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號放射裝置應(yīng)選擇隱藏位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。

h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。

13.管理用房

a)物業(yè)管理處

管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、修理清潔綠化工具房、

員工休息室、員工生活用房。

總面積:依據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:

管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0.2(指標供參考)

位置:住宅區(qū)中央,底層。

b)業(yè)委會、居委會(依據(jù)當?shù)卣?

功能:辦公室、資料室、會議室、接待室

面積:依據(jù)詳細狀況而定

位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處

14.新材料、新技術(shù)

a)應(yīng)盡量采納較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。

b)試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證,先行試點。

c)采納新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充分備品備件。

d)采納新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的修理養(yǎng)護便利及成本。

15.管理成本測算

a)對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。

b)管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設(shè)計緣由造成差距過大,應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商,相應(yīng)改進規(guī)劃、設(shè)計。

16.與相像典型項目的比較

a)相像點

b)差異點

c)優(yōu)勢

d)劣勢

【第2篇】住宅樓基礎(chǔ)工程安全管理方案

1安全管理目標

1.1管理方針

在施工管理中,我們要始終如一的堅持'安全第一、預(yù)防為主'的安全管理方針,以安全促生產(chǎn),以安全保目標。

1.2管理目標

杜絕重大人身傷亡事故和機械事故,一般工傷事故頻率掌握在0.5‰以下,確保安全生產(chǎn)。

1.3管理目標分解圖

2安全管理體系

施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理體系是施工企業(yè)和施工現(xiàn)場整個管理體系的一個組成部分,包括為制定、實施、審核和保持'安全第一,預(yù)防為主'方針和安全管理目標所需的組織結(jié)構(gòu)、方案活動、職責(zé)、程序、過程和資源。

施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理體系的建立不僅是為了滿意工程項目部自身安全生產(chǎn)的要求,同時也是為了滿意相關(guān)方(政府、投資者、業(yè)主、保險公司、社會)對施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理體系的持續(xù)改善和安全生產(chǎn)保證力量的信任。

2.1組織機構(gòu)

以項目經(jīng)理為首,由生產(chǎn)副經(jīng)理、總工程師、棟號責(zé)任工程師、專業(yè)安全工程師,各施工隊及各施工班組等各方面的管理人員組成本標段工程的安全管理組織機構(gòu)。

2.2安全生產(chǎn)責(zé)任制

1項目經(jīng)理:全面負責(zé)施工現(xiàn)場的安全措施、安全生產(chǎn)等,保證施工現(xiàn)場的安全。

2生產(chǎn)副經(jīng)理經(jīng)理:直接對安全生產(chǎn)負責(zé),督促、支配各項安全工作,并按規(guī)定組

織檢查、做好記錄。

3項目總工程師:制定項目安全技術(shù)措施和分部工程安全方案,督促安全措施落實解決施工過程中擔(dān)心全的技術(shù)問題。

4機電負責(zé)人:保證所使用的各類機械的安全使用,監(jiān)督機械操作人員保證遵章操作,并對用電機械進行安全檢查。

5棟號長(專業(yè)工程師):負責(zé)上級支配的安全工作的實施,制定分項工程的安全方案,進行施工前的安全交底工作,監(jiān)督并參加班組的安全學(xué)習(xí)。

6其他部門:生產(chǎn)調(diào)度室保證進場施工人員的安全技術(shù)素養(yǎng),掌握加班加點,保證勞逸結(jié)合;財務(wù)部門保證用于安全生產(chǎn)上的經(jīng)費;后勤、行政部門保證工人的基本生活條件,保證工人健康;材料部門應(yīng)選購合格的用于安全生產(chǎn)及勞防的產(chǎn)品和材料。

2.3安全管理制度

1編制安全生產(chǎn)技術(shù)措施制度

除施工組織設(shè)計對安全生產(chǎn)有原則要求外,凡重大分項工程的施工分別由施工隊、項目經(jīng)理部編制安全生產(chǎn)技術(shù)措施,措施要有針對性。施工隊編制的措施由項目總工程師審批,項目部編制的措施由公司總工程師審批。

2安全技術(shù)交底制

施工員向班組、土建負責(zé)人向施工員、項目總工程師向土建負責(zé)人及施工隊層層交底。交底要有文字資料,內(nèi)容要求全面、詳細、針對性強。交底人、接受人均應(yīng)在交底資料上簽字,并注明收到日期。

3特別工種職工實行持證上崗制度

對電工、電氣焊工、起重吊裝工、機械操作工、架子工等特別工種實行持證上崗,無證者不得從事上述工種的作業(yè)。

4安全檢查制度

項目部每半月、施工隊每十天定期作安全檢查,平常作不定期檢查,每次檢查都要有記錄,對查出的事故隱患要限期整改。對未按要求整改的要給單位或當事人以經(jīng)濟懲罰,直至停工整頓。

5安全驗收制度

凡大中型機械安裝、腳手架搭設(shè)、電氣線路架設(shè)等項目完成后,都必需經(jīng)過有關(guān)部門檢查驗收合格后,方可試車或投入使用。

6安全生產(chǎn)合同制度

項目經(jīng)理與公司簽定'安全生產(chǎn)責(zé)任書'、勞務(wù)隊與分公司簽定'安全生產(chǎn)合同'、操作工人與勞務(wù)隊簽定'安全生產(chǎn)合同'并訂立'安全生產(chǎn)誓約';用'合同'和'誓約'來強化各級領(lǐng)導(dǎo)和全體員工的安全責(zé)任及安全意識,加強自身安全愛護意識。

7事故處理'四不放過制度'

發(fā)生安全事故,必需嚴格查處。做到事故緣由不明、責(zé)任不清、責(zé)任者未受到教育、沒有預(yù)防措施或措施不力不得放過。

2.4安全教育

安全教育既是施工企業(yè)安全管理工作的重要組成部分,也是施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)的一個重要方面工作。

1安全教育的全員性:安全教育是企業(yè)全部人員上崗前的先決條件,任何人不得例外。

2安全教育的長期性:安全教育貫徹了每個工作的全過程,貫穿了每個工程施工的全過程,貫穿了施工企業(yè)生產(chǎn)的全過程。因此,安全教育的任務(wù)'任重而道遠',不應(yīng)當也不行能是一勞永逸的。

3安全教育的專業(yè)性:安全生產(chǎn)的管理性與技術(shù)性結(jié)合,使得安全教育具有專業(yè)性要求。

3安全技術(shù)措施

3.1安全防護

3.1.1腳手架防護

(1)外墻腳手架所搭設(shè)所用材質(zhì)、標準、方法均應(yīng)符合國家標準。

(2)外腳手架每層滿鋪腳手板,使腳手架與結(jié)構(gòu)之間不留空隙,外側(cè)用密目安全網(wǎng)全封閉。

(5)安全網(wǎng)在國家定點生產(chǎn)廠購買,并索取合格證。進場后,由項目部安全員驗收合格后方可投入使用。

3.1.2'四口'防護

(1)通道口:用鋼管搭設(shè)寬2米、寬4米的架子,頂面滿鋪雙層竹笆,兩層竹笆的間距為800mm,用鐵絲綁扎堅固。

(2)預(yù)留洞口:

邊長在500mm以下時,樓板配筋不要切斷,用木板掩蓋洞口,并固定。樓面洞口邊長在1500mm以上時,四周必需設(shè)兩道護身欄桿,如圖3.1.1。

豎向不通行的洞口用固定防護欄桿;豎向需通行的洞口,裝活動門扇,不用時鎖好。

(3)樓梯口

樓梯扶手用粗鋼筋焊接搭設(shè),欄桿的橫桿應(yīng)為兩道。如圖3.1.2。

3.1.3臨邊防護

地下室基坑周邊均需用粗鋼筋制作成護欄,高度不小于1.2m,外掛安全網(wǎng),刷紅白警戒色。

3.1.4交叉作業(yè)的防護

凡在同一立面上、同時進行上下作業(yè)時,屬于交叉作業(yè),應(yīng)遵守下列要求:

(1)禁止在同一垂直面的上下位置作業(yè),否則中間應(yīng)有隔離防護措施。

(2)在進行模板安拆、架子搭設(shè)拆除、電焊、氣割等作業(yè)時,其下方不得有人操作。模板、架子拆除必需遵守安全操作規(guī)程,并應(yīng)設(shè)立警戒標志,專人監(jiān)護。

(3)高空作業(yè)人員應(yīng)帶工具袋,嚴禁從高處向下拋擲物料。

(4)嚴格執(zhí)行'三寶一器'使用制度。凡進入施工現(xiàn)場的人員必需按規(guī)定戴好安全帽,按規(guī)定要求使用安全帶和安全網(wǎng)。用電設(shè)備必需安裝質(zhì)量好的漏電愛護器?，F(xiàn)場作業(yè)人員不準赤背,高空作業(yè)不得穿硬底鞋。

3.2分項工程施工安全技術(shù)措施

3.2.1鋼筋工程

(1)工程所用的鋼筋全部在加工場集中加工,鋼筋加工前由負責(zé)鋼筋加工的工長對加工機械(切斷機、彎曲機、對焊機、調(diào)直機等)的安全操作規(guī)程及留意事項進行交底,并由機械技師全部機械性能進行

檢查,合格后方可使用。

(2)綁扎邊柱、邊梁鋼筋應(yīng)搭設(shè)防護架,高空綁扎鋼筋和安放骨架,須搭設(shè)防護架或馬道。

(3)多人全運鋼筋、起落、轉(zhuǎn)停動作要全都,人工傳送不得在同一垂直線上,鋼筋堆放要分散,穩(wěn)當,防止傾角和塌落。

(4)綁扎3米以上柱、墻體鋼筋時,搭設(shè)操作通道和操作架,禁止在骨架上攀登和行走。

(5)綁扎框架梁必需有外防護架的條架下進行,外防護架高度必需高出作業(yè)面1.2米,無臨邊防護不系安全帶不得從事臨邊鋼筋綁扎作業(yè)。

3.2.2模板工程

(1)支設(shè)柱模和梁模板時,不準站在梁柱模板操作和梁底板上行走,更不允許利用拉桿,支撐攀登上、下。

(2)支模應(yīng)按工序進行,模板在沒有固定好之前不得進行下道工序,否則模板受外界影響簡單倒塌傷人。

(3)高空臨邊作業(yè)時,有高外墜落和掉下材料的危急,支模人員上下應(yīng)走通道,嚴禁利用模板、欄桿、支撐上下,站在活動平臺上支模。,要系安全帶,工具要順手放入工具袋內(nèi),禁止拋任何物體。

(4)模板拆除應(yīng)經(jīng)工長統(tǒng)一支配,操作時應(yīng)按先外后里分段進行,嚴禁硬撬、硬砸或大面積撬落和拉倒,不得留下松動和懸掛的模板。拆下的模板應(yīng)準時運到指定地點,清理刷隔離劑,按規(guī)格堆放整齊備用。高空作業(yè)嚴禁投擲材料。

3.2.3混凝土工程

(1)使用振動器的作業(yè)人員,穿膠鞋,戴絕緣手套,使用帶有漏電愛護的開關(guān)箱。

(2)嚴禁用振動棒撥鋼筋和模板,或?qū)⒄駝影舢斪麇N使用,操作時使振搗棒頭到鋼筋里或其硬物而受到損壞。

(3)用繩拉平板振動器時,拉繩要求干燥絕緣,振搗器與平板保持緊固,電源線固定在平板上。

(4)混凝土泵輸出的混凝土在澆搗面處不要積累過量,以免引起過載。

4機械設(shè)備的安全使用

本工程有塔吊3臺、中小型機械設(shè)備若干,要消退機械損害事故,重視機械的安全使用是非常重要的。機械在使用中應(yīng)嚴格遵守安全操作規(guī)程。重點考慮三大機械:

1統(tǒng)一要求

1)塔吊司機定期進行身體檢查,凡有不適合登高作業(yè)的疾病者,不得擔(dān)當司機。

2)三大機械配有足夠的司機,以適應(yīng)二班或三班制施工的需要。

3)塔吊運作時設(shè)專人指揮。司機和指揮人員持證上崗。

4)執(zhí)行上班檢查、定期保養(yǎng)、定期小、中、大修制度,不允許帶病運轉(zhuǎn)。

5)塔吊、輸送泵的管道、提升井架要按機械說明要求,預(yù)埋鐵件固定在建筑物上,并應(yīng)堅固穩(wěn)定。

6)塔吊按要求設(shè)置防雷裝置,接地要符合要求。

7)塔吊如遇六級以上大風(fēng)、暴雨、濃霧、雷暴要停止運作。嚴禁司機酒后上崗。

2塔吊安全使用

1)塔吊運轉(zhuǎn)、頂升必需嚴格遵守塔吊安全操作規(guī)程,嚴禁違章作業(yè)。

2)吊高限位器、力矩限位器必需敏捷牢靠,吊鉤、鋼絲繩保險裝置應(yīng)完整有效。零部件齊全,滑潤系統(tǒng)正常。電纜、電線無破損或外裸,不脫鉤、無松繩現(xiàn)象。零星、細碎物資應(yīng)有不致漏出的容器盛裝。起吊后應(yīng)在立地3m左右高度觀看吊物正常后才連續(xù)起吊,并作水平轉(zhuǎn)動動作,吊重之下不得站人。

3)塔吊安裝完畢,經(jīng)南京市勞動局有關(guān)部門驗收合格后方可正式投入使用。

3混凝土輸送泵使用安全

1)每班班前須檢查泵體各部位、油路系統(tǒng)、電氣系統(tǒng),一切正常后再開動泵機。

2)停止輸送后應(yīng)對泵體、管路進行清洗,以備下次再用。

3)管道接頭和垂直段的附強裝置必需堅固牢靠,螺栓應(yīng)擰緊。應(yīng)常常檢查螺栓松緊狀況,以防止松脫造成事故。

4)向溜槽內(nèi)鏟送砼的人員,應(yīng)有堅固不滑的站板,防止混凝土漿液濺起后滑。

5)輸送泵應(yīng)搭防砸、防雨、防曬的防護棚。

6)泵送設(shè)備的停車制動和鎖緊制動應(yīng)同時使用,輪胎應(yīng)楔緊,水源應(yīng)正常和水箱儲滿清水,料斗內(nèi)應(yīng)無雜物,各潤滑點應(yīng)潤滑正常。泵送設(shè)備的各部螺栓應(yīng)緊固,管道接頭應(yīng)緊固密封,防護裝置應(yīng)齊全牢靠。各部位操作開關(guān),調(diào)整手柄,手輪,掌握桿,旋塞等應(yīng)在正確位置。壓力系統(tǒng)應(yīng)正常無泄露。

7)裝備好清洗管的清洗用品,作業(yè)前,必需先按規(guī)定配制的水泥漿潤滑管道。無關(guān)人員必需離開管道。應(yīng)隨時監(jiān)視各種儀表和指示燈,發(fā)覺不正常時,技師調(diào)整或處理。入出輸送管堵塞時,應(yīng)進行逆向運轉(zhuǎn)返料斗,必要時拆管排解堵塞,泵送工作應(yīng)連續(xù)作業(yè),必需暫停時應(yīng)隔6-10分鐘,泵送一次,若停止較長時間后,泵送時,應(yīng)逆向運轉(zhuǎn)一至二個行程,然后順向泵送。泵送時料斗內(nèi)應(yīng)保持肯定數(shù)量的混凝土,不得吸空。

8)應(yīng)保持水箱內(nèi)儲水,發(fā)覺水質(zhì)渾濁并有較多砂粒時準時檢查處理。泵送系統(tǒng)受壓力時,不得開啟任何輸送管道和液壓管道。液壓系統(tǒng)的安全閥不得任意調(diào)整。蓄能只能沖入氨氣。

9)作業(yè)后,必需將料斗內(nèi)和管理內(nèi)混凝土全部輸出,然后對泵機、料斗、管道進行清洗。用壓縮空氣沖壓管道時,管理出口端前方10米內(nèi)不得站人,并應(yīng)用金屬網(wǎng)籃等收集沖出的泡沫橡膠及砂石粒。

4其他中小型機械安全使用

1)中小型機械應(yīng)在操作場所懸掛安全操作規(guī)程牌,操作人員應(yīng)熟識其內(nèi)容,并按要求操作。應(yīng)持證上崗,操作時用心致志,不得將自己的機械交他人操作。機械要做到上有蓋、下有墊,電箱要有安全裝置,要有漏電愛護裝置。

2)對電鋸、鋼筋機械,其傳動部分應(yīng)有防護罩,電鋸應(yīng)有安全裝置,要有漏電愛護裝置。

3)電焊機一次線接機處,應(yīng)有愛護罩,電線不得任意布放,放置露天應(yīng)有防雨裝置。手把線不亂拉,手把要絕緣,不跑電、不隨便拖地。

4)攪拌機應(yīng)放平、平穩(wěn),離合器、制動器要靈敏牢靠。

5)乙炔瓶上應(yīng)有明顯標志。瓶上應(yīng)有防震圈,要防暴、防曬。

5安全用電管理

5.1安全用電技術(shù)管理

1施工現(xiàn)場臨時用電按有關(guān)要求建立安全技術(shù)檔案。

2用電由具備相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)的持證專業(yè)人員管理。

3用電設(shè)施的運行及維護人員必需具備下列條件:

1)經(jīng)醫(yī)生檢查無阻礙從事電氣工作的病癥。

2)把握必要的電氣學(xué)問,考試合格并取得合格證書。

3)把握觸電解救法和人工呼吸法。

4)新參與工作的維護電工、臨時工、實習(xí)人員,上崗前必需經(jīng)過安全教育,考試合格后在正式電工帶領(lǐng)下,方可參與指定的工作。

5.2巡察

1惡劣天氣易發(fā)生斷線、電氣設(shè)備損壞、絕緣降低等事故,應(yīng)加強巡察和檢查。為了巡察人員的安全,在觀看家要做好。

2架空線路的巡察和檢查,每季不應(yīng)少于1次。

3配電盤應(yīng)每班巡察檢查1次。

4各種電氣設(shè)施應(yīng)定期進行巡察檢查,每次巡察檢查的狀況和發(fā)覺的問題應(yīng)記入運行日志內(nèi)。

5接地裝置應(yīng)定期檢查。

5.3用電管理應(yīng)符合下列要求:

1現(xiàn)場需要用電時,必需提前提出申請,經(jīng)用電管理部門批準,通知維護班組進行接引。

2接引電源工作,必需由維護電工進行,并應(yīng)設(shè)專人進行監(jiān)護。

3施工用電用畢后,由施工現(xiàn)場用電負責(zé)人通知維護班組,進行拆除。

4嚴禁非電工拆裝電氣設(shè)備,嚴禁亂拉亂接電源。

5配電室和現(xiàn)場的開關(guān)箱、開關(guān)柜應(yīng)加鎖。

6電氣設(shè)備明顯部位應(yīng)設(shè)'嚴禁靠近,以防確電'的標志。

7施工現(xiàn)場大型用電設(shè)備等,設(shè)專人進行維護和管理。

6安全消防措施

6.1現(xiàn)場安全消防組織機構(gòu)

1管理組織

消防安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組:針對本項目成立消防安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組,以項目經(jīng)理為組長,項目質(zhì)安副經(jīng)理為副組長,各安全工程師、專業(yè)工程師、施工隊隊長、現(xiàn)場保安員為組員。

2職責(zé)與任務(wù)

1)定期分析施工人員的思想狀況,做到心中有數(shù)。

2)常常檢查消防器材,以保證消防的牢靠性。

3)常常檢查現(xiàn)場的消防規(guī)定執(zhí)行狀況,發(fā)覺問題準時訂正。

4)定期對職工進行消防教育,提高思想熟悉,一旦發(fā)生災(zāi)難事故,做到召之即來,團結(jié)奮斗。

3義務(wù)消防隊

1)本標段工程以本項目經(jīng)理為義務(wù)消防隊隊長、以項目安全負責(zé)人為副隊長,項目施工人員組成義務(wù)消防隊員。

2)定期進行教育訓(xùn)練,熟識把握防火、滅火學(xué)問和消防器材的使用方法,做到能防火和撲救火災(zāi)。

6.2防火教育

1現(xiàn)場要有明顯的防火宣揚標志,每月對職工進行一次防火教育,定期組織防火檢查,建立防火工作檔案。

2電工、焊工從事電氣設(shè)備安裝和電、氣焊切割作業(yè),要有操作證和用火證。動火前,要清除四周易燃物,配備看火人員和滅火用具。用火證當日有效,動火地點變換,要重新辦理用火證手續(xù)。

3施工材料的存放、保管,應(yīng)符合防火安全要求,庫房應(yīng)用非燃材料支搭。易燃易爆物品,應(yīng)專庫儲存,分類單獨存放,保持通風(fēng)、用火符合防火規(guī)定。

6.3消防安全措施

1機電設(shè)備

1)機械操作,要束緊袖口,女工發(fā)辮要挽入帽內(nèi)。

2)機械和動力機的機座必需穩(wěn)固。轉(zhuǎn)動的危急部位要安設(shè)防護裝置。工作前必需檢查機械、儀表、工具等,確認完好方可使用。

3)電氣設(shè)備和線路必需絕緣良好,電線不得與金屬物綁在一起;各種電動機必需按規(guī)定接零接地,并設(shè)置單一開關(guān);遇有臨時停電或停工休息時,必需拉閘加鎖。

4)施工機械和電器設(shè)備不得帶病運轉(zhuǎn)和超負荷作業(yè),發(fā)覺不正常狀況應(yīng)停機檢查,不得在運轉(zhuǎn)中修理。

5)電氣、儀表、管道和設(shè)備試運轉(zhuǎn),應(yīng)嚴格根據(jù)單項安全技術(shù)規(guī)定進行,運轉(zhuǎn)時不得擦洗和修理,嚴禁將頭手伸入機械行程范圍內(nèi)。

6)在架空輸電線路下面工作應(yīng)停電。不能停電時,應(yīng)有隔離防護措施。起重機不得在架空輸電線路下面工作,通過架空輸電線路時應(yīng)將起重臂落下。在架空輸電線路一側(cè)工作時,不論在任何狀況下,起重臂、鋼絲繩或重物等與架空輸電線路的最近距離應(yīng)不小于下表的規(guī)定。

輸電線路電壓1kv以下1-20kv35-110kv154kv220kv

允許與輸電線路的最近距離(m)1.52456

7)行燈電壓不得超過36v,在潮濕場所或金屬容器內(nèi)工作時,行燈電壓不得超過12v。

8)受壓容器應(yīng)配備相應(yīng)的安全閥、壓力表,并避開暴曬、碰撞;氧氣瓶嚴防沾染油脂;氧炔燃焊割,必需有防止回火的安全裝置。

2焊接工程

1)電焊工

電焊機外殼,必需接地良好,其電源的裝拆應(yīng)由電工進行。電焊機要設(shè)單獨的開關(guān),開關(guān)應(yīng)放在防雨的閘箱內(nèi),拉合時應(yīng)帶手套側(cè)向操作。焊鉗與把線必需絕緣良好,連接堅固,更換焊條應(yīng)帶手套。在潮濕地點工作,應(yīng)站在絕緣膠板或木板上。嚴禁帶壓力的容器或管理道上施焊,焊接帶電的設(shè)備必需先切斷電源。焊接儲存過易燃、易爆、有毒物品的容器或管道,必需清除潔凈,并將全部孔口打開。在密閉金屬容器內(nèi)施工時,容器必需牢靠接地,通風(fēng)良好,并有人監(jiān)護,嚴禁向容器內(nèi)輸入氧氣。焊接預(yù)熱工件時,應(yīng)有石棉布或擋板等隔熱措施。把線、地線禁止與鋼絲繩接觸,更不得用鋼絲繩、腳手架或機電設(shè)備代替零線。全部地線接頭,必需連接堅固。更換場地移動把線時應(yīng)切斷電源,并不得手持把線爬梯登高。多臺電焊機在一起集中施焊時,焊接平臺或焊件必需接地,并應(yīng)有隔光板。工作結(jié)束應(yīng)切斷焊機電源,并檢查操作地點,確認無火災(zāi)隱患手,方可離開。

2)氣焊工

氣焊操作人員必需遵守安全使用危急品的有關(guān)規(guī)定。氧氣瓶與乙炔瓶所放的位置,距火源不得少于10米。乙炔瓶要放在空氣流通好的地方,要立放固定使用,嚴禁臥放使用。施工現(xiàn)場四周不得有易燃物、易爆物品。裝置要常常檢查和修理,防止漏氣。同時要嚴禁氣路沾油,以防止引起火災(zāi)危急。夏天不得放在日光下直射或高溫處,溫度不要超過35℃。使用乙炔瓶時,必需配備專用的炔減壓器和回火防止器。每變換一次工作地點,都要進行上述要求檢查。

氣焊工必需遵守下列安全操作要點:瓶閥開啟要緩慢平穩(wěn),以防止氣體損壞減壓器。在點火或工作過程中發(fā)生回火時,要馬上關(guān)閉氧氣閥門,隨后再關(guān)閉乙炔閥門。重新點火前,要用氧氣將混合管內(nèi)和殘余氣體吹凈后進行。

3可燃可爆物資存放與管理

施工材料的存放、保管,應(yīng)符合防火安全要求,庫房應(yīng)用非燃材料搭設(shè)。易燃易爆物品應(yīng)專庫儲存,分類單獨存放,保持通風(fēng),用電符合防火規(guī)定,化學(xué)類易燃品和壓縮可燃性氣體容器等,應(yīng)按其性質(zhì)設(shè)置專用庫房分類存放,其庫房的耐火等級和防火要求應(yīng)符合公安部制定的《倉庫防火安全管理規(guī)章》,使用后的廢棄物料應(yīng)準時消退。

用易燃易爆物品,必需嚴格防火措施,指定防火負責(zé)人,配備滅火器材,確保施工安全。

4明火作業(yè)

1)用電氣設(shè)備和化學(xué)危急品,必需技術(shù)規(guī)范和操作規(guī)程,嚴格防火措施,確保施工安全,禁止違章作業(yè)。施工作業(yè)用火必需經(jīng)保衛(wèi)部門審批,領(lǐng)取用火證,方可作業(yè)。用火證只在指定地點和限定時間內(nèi)有效。

2)具有火災(zāi)危急的場所禁止動用明火,確需動用明火時,必需事先向主管部辦理審批手續(xù),并采納嚴密的消防措施,切實保證安全。

3)現(xiàn)場生產(chǎn),生活用火均應(yīng)經(jīng)主管消防的領(lǐng)導(dǎo)批準,任何人不準擅自動用明火。使用明火時,要遠離易燃物,并備有消防車器材。

4)現(xiàn)場設(shè)吸煙室,場內(nèi)嚴禁吸煙。

5)現(xiàn)場從事電氣焊人員均應(yīng)受過消防學(xué)問教育,持有操作合格證。在作業(yè)前辦理用火手續(xù),并配備適當?shù)目椿鹑藛T,看火人員隨身應(yīng)有滅火器具,再焊接過程中不準離開崗位。

5季節(jié)施工

1)大風(fēng)大雨前后,要檢查工地臨時設(shè)施、腳手架、機電設(shè)備、臨時線路,發(fā)覺傾斜、變形、下沉、漏雨漏電等現(xiàn)象,應(yīng)準時修理加固,有嚴峻危急的,馬上排解。

2)腳手架、塔吊、易燃易爆倉庫等應(yīng)設(shè)置臨時避雷裝置,對機電設(shè)備的電氣開關(guān),要有防雨,防潮設(shè)施。

3)現(xiàn)場道路應(yīng)加強維護,斜道和腳手板應(yīng)有防滑措施。

4)夏季作業(yè)應(yīng)調(diào)整作息時間,從事高溫作業(yè)的場所,應(yīng)加強通風(fēng)和降溫措施。

6、現(xiàn)場堆料防火措施

材堆放不要過多,垛之間應(yīng)保持肯定的防火間距,木材加工的廢料要準時清理,以防自燃。

7、治安保衛(wèi)措施

為了維護社會治安,加強對施工現(xiàn)場保衛(wèi)工作的管理,愛護國家財產(chǎn)和職工人身安全,確保施工現(xiàn)場保衛(wèi)工作的正常有序,促進建設(shè)工程順當進行,按時交工,依據(jù)本項目實際每周對現(xiàn)場保衛(wèi)工作進行一次檢查,對現(xiàn)場保衛(wèi)定期檢查提出的問題限期整改,并按期進行復(fù)查。檢查內(nèi)容如下:

1加強對全體施工人員的管理,把握各施工隊伍人員底數(shù),檢查各隊的職工'三證'是否齊全,無證人員、非施工人員馬上退場,并對施工隊負責(zé)人進行懲罰。

2加強對職工的政治思想教育,在施工場內(nèi)嚴禁賭博酗酒,傳播淫穢物品和打架斗毆。

3施工現(xiàn)場保衛(wèi)值班人員必需佩帶袖標上崗,門衛(wèi)及值班人員記錄完整明確。

4施工現(xiàn)場易燃、易爆物品設(shè)有專庫,專人負責(zé)保管,進出料記錄明確,做好成品愛護工作,并制定詳細措施嚴防盜竊,破壞和治安事故的發(fā)生。

5門衛(wèi)值班記錄

1)外來人員聯(lián)系業(yè)務(wù)或找人,門衛(wèi)必需先驗明證件,進行登記后方可進入工地。

2)門衛(wèi)值班每天記錄完整清晰,值班人員上班時不得睡覺、喝酒,不得隨便離開崗位,發(fā)覺問題準時向主管領(lǐng)導(dǎo)報告。

3)進入工地的材料,門衛(wèi)值班人員必需進行登記,注明材料規(guī)格、品種、數(shù)量,車的種類和車號。

【第3篇】a高檔住宅樓盤入伙管理方案

z高檔住宅樓盤入伙管理方案

入伙的定義

物業(yè)入伙,是指業(yè)主收到房地產(chǎn)開發(fā)商開具的書面入住通知書,到物業(yè)公司辦理完結(jié)相關(guān)手續(xù)。

一、物業(yè)入伙的方法和基本流程

1.入住前期所收取的各項費用的確定

確定開頭計收管理費的時間。一般入住時間在上半月的,從當月15日開頭計收;入住時間在下半月的,從下月起計收。地產(chǎn)承諾贈送業(yè)主管理費的,由地產(chǎn)按期支付管理費。

確定需要預(yù)交管理費的月數(shù)。根據(jù)深圳市相關(guān)規(guī)定預(yù)交管理費不得超過三個月(但個別業(yè)主如拒交的,也可不預(yù)交,讓業(yè)主選擇按月交納)。煤氣開通費用。此筆費用可由煤氣公司收取,事前須與當?shù)毓久簹夤救〉寐?lián)系,現(xiàn)場辦理。

門禁卡工本費。此筆費用由地產(chǎn)公司確定免費卡數(shù)量,通常在入伙時贈送

2-3張給業(yè)主,超過數(shù)量應(yīng)根據(jù)成本價收取。

有線電視費用。此筆費用可由有線電視臺現(xiàn)場收取,事前須與有線電視臺確定收費細項(如主機、副機等),同時應(yīng)在入住須知中注明,以供業(yè)主參考。寬頻網(wǎng)費用。此筆費用可由網(wǎng)絡(luò)公司現(xiàn)場收取。

裝修類費用。確定垃圾清運費、裝修工人進出工本費等費用。物業(yè)管理項目代收裝修稅的,需要取得政府部門的文件。

其它需要確定的費用。

2、業(yè)主入住指引預(yù)備

入住指引包括的內(nèi)容為:歡迎詞,業(yè)主入住需預(yù)備和攜帶的資料,入住辦理流程,裝修辦理流程,業(yè)主在入住時需要交納的費用,業(yè)主在驗房和裝修時的一些小常識和裝修規(guī)定等。

入住指引的內(nèi)容既要清晰、明白,具體,又要避開長篇累牘,讓業(yè)主感覺繁雜和摸不著頭腦。

業(yè)主入住指引應(yīng)在入住前,隨地產(chǎn)的《入伙通知書》一并發(fā)給業(yè)主。入住前,地產(chǎn)與物業(yè)應(yīng)確定防盜門、窗花、遮陽棚等的樣式,包括款式、規(guī)格、用材等。如小區(qū)允許在陽臺安裝防盜網(wǎng)的,還需要確定防盜網(wǎng)的樣式。

3、入住時需要預(yù)備的資料

在入住前兩個月確定好入住時業(yè)主需要填寫的資料,提前印刷或復(fù)印好。以下資料供參考:

序號資料份數(shù)備注

一式三業(yè)主一份,物業(yè)管理項目一份,業(yè)委1業(yè)主公約

份會一份。

2業(yè)主(住戶)資料卡即業(yè)主(住戶)檔案登記表一式二

3托付銀行代收款協(xié)議業(yè)主一份,物業(yè)管理項目一份。

4房屋交付驗收表業(yè)主驗房時記錄問題的表格一式二份

4前期物業(yè)管理協(xié)議書業(yè)主一份,物業(yè)管理項目一份。份

5業(yè)主檔案袋按戶數(shù)確定印刷數(shù)量

6一般資料袋按戶數(shù)確定印刷數(shù)量

7物品領(lǐng)用登記表

8鑰匙領(lǐng)(借)用登記表

9裝修申請相關(guān)資料

與相關(guān)公共事業(yè)部門,如煤氣、有線電視、電話、水電等,確定開戶需要

10水電氣開戶資料

辦理的手續(xù),獵取開戶時需要填寫的資料和收款收據(jù)。

將以上入住指引和入住資料按戶分裝在資料袋中。并跟蹤地產(chǎn)《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》等的預(yù)備狀況。

《住戶手冊》。建議結(jié)合本項目實際狀況印刷《住戶手冊》,便于在入伙時派送。內(nèi)容可涵蓋項目物業(yè)管理的內(nèi)容,如常用電話、周邊配套、小區(qū)配套、服務(wù)項目介紹、裝修常識介紹等內(nèi)容。

重申防盜門、窗花、陽臺推拉門、遮陽棚等的樣式,包括款式、規(guī)格、用材等。如小區(qū)允許在陽臺安裝防盜網(wǎng)的,還需要確定防盜網(wǎng)的樣式。

房內(nèi)有配送的簡單設(shè)施的,如智能化設(shè)施等,需要預(yù)備好設(shè)施的操作說明書、保修卡等等。

為備業(yè)主在入住當時辦理裝修手續(xù),需要預(yù)備肯定數(shù)量的各戶型房屋設(shè)計平面圖、水電走向圖等。

入住時業(yè)主填寫的資料需要預(yù)備一份已填好的樣木,并展現(xiàn)在入住辦理現(xiàn)場。

4、入住現(xiàn)場展板的預(yù)備

入住展板的內(nèi)容通常包括:公司簡介、入住指引、入住辦理流程、裝修辦理流程、收費指引、家居裝修溫馨提示、資料樣本等。

物業(yè)應(yīng)依據(jù)入住展板的內(nèi)容,設(shè)計美觀的入伙展板。入伙展板的背景可選擇項目的實景。展板的內(nèi)容應(yīng)盡量避開冗長的文字,以流程圖為主。

5、入住其它工作預(yù)備

預(yù)備入住宅需其它的物資,如入住現(xiàn)場布置的桌椅、住戶鑰匙掛板、展板架、

點鈔驗鈔機(如采納pos機收費時,要留意將物業(yè)和地產(chǎn)的收費區(qū)分刷卡收取,

以便于今后核對)、公章(業(yè)務(wù)章),圓珠筆、訂書機、回形針、印油等。

為便利臨時復(fù)印之需,在入住現(xiàn)場應(yīng)備有復(fù)印機。

飲水機/飲料、糖果,預(yù)備一些午餐供中午仍在入住現(xiàn)場的業(yè)主用。

聯(lián)系銀行收款事宜。

6.物業(yè)與地產(chǎn)的工作對接

提前兩個月對接入住的精確?????時間,并做好提前入住的預(yù)備。

對接入伙前的接管驗收工作。(略)

對接入伙住前清潔的問題。物業(yè)在入住前進行房屋的清潔工作一般需要15天。在進行清潔工作時,物業(yè)應(yīng)避開產(chǎn)生局部未清潔的現(xiàn)象,室內(nèi)和花園內(nèi)的垃圾要處理掉,對玻璃、廚廁等明顯地方,要保持潔凈,入戶門應(yīng)有歡迎牌,對坐便器等清潔后應(yīng)貼上封條。

對接集中辦理入住的場地。盡量在會所辦理入住手續(xù),以便同時可以向業(yè)主展現(xiàn)和推廣會所的服務(wù)項目。確定好入住的線路,包括車行和人行線路,尤其是分期開發(fā)的小區(qū),要考慮到不影響已入住業(yè)主的正常生活。

對接入住現(xiàn)場和路線的布置(含標識)工作。地產(chǎn)、物業(yè)進行入住現(xiàn)場的布置工作,布置時應(yīng)留意考慮到人行出入口的位置,人員較多的入住各流程可采

取流水線的方式布置,人員比較少的業(yè)主可實行“一對一”服務(wù)辦理方式。

入住問題說辭統(tǒng)一。依據(jù)實際狀況,針對重點投訴和客戶主要關(guān)懷的問題,地產(chǎn)和物業(yè)共同制定對客戶的入住問題說辭統(tǒng)一,并培訓(xùn)到參加入住工作的全部工作人員。

對接返修工作事宜。

對接地產(chǎn)各部門及各專業(yè)的責(zé)任分工,合理部署,準時溝通協(xié)調(diào),確保入伙工作的順當開展。

7.入住流程和崗位支配

二、入伙流程

引導(dǎo)業(yè)主到現(xiàn)場辦理入住手續(xù)。

確認業(yè)主身份:核驗《入住通知書》、業(yè)主身份證原件等以確認業(yè)主身份。

物業(yè)伴隨業(yè)主驗房。驗房人員對業(yè)主提出的問題記錄在《房屋交付驗收表》上。

售后服務(wù)部支配施工隊返修,返修完畢進行驗收,并通知業(yè)主驗房和辦理入住。

地產(chǎn)在入住現(xiàn)場應(yīng)預(yù)備查驗面積報告和相關(guān)資料,支配工程、銷售人員,便于業(yè)主查驗和詢問。

1、物業(yè)公司辦理入住手續(xù)

入住各崗位的職責(zé)支配

序號崗位責(zé)任職責(zé)備注人

回收《入住通知書》;入住通知書,業(yè)

核對業(yè)主身份、檢查業(yè)主資料卡填寫完整主身份證復(fù)印

1資料發(fā)放崗性、銀行存折和復(fù)印件齊全性;件、照片、銀行

業(yè)主資料分袋裝好;存折、家庭成員

發(fā)放需填寫的資料,交填寫資料崗;身份證復(fù)印件等

填寫流程卡。業(yè)主需要懇求

引導(dǎo)業(yè)主填寫資料;

代為填寫的,其

針對所填寫的各項資料向業(yè)主解釋和回

2填寫資料崗簽名處肯定要求業(yè)主本人親自填寫

答業(yè)主的詢問;

引導(dǎo)業(yè)主到驗資料崗。

核對顧客所填內(nèi)容是否精確?????無誤;

將資料分袋裝好,物業(yè)管理項目保存的資

料裝入檔案袋并進行標識,另一套資料裝尤其留意核對

3核驗資料崗

入資料袋,請業(yè)主保管好;代辦的資料另帳號和用戶名

外單獨存放;

引導(dǎo)業(yè)主到收費處。

登記業(yè)主資料和需要辦理ic卡的數(shù)量;

ic卡辦理

4發(fā)放ic卡;

崗

引導(dǎo)業(yè)主辦理其它交費手續(xù)。

依據(jù)辦理的相關(guān)手續(xù)收取費用;一些款項需分

登記已交費的住戶(事先計算并打印每戶類開收據(jù),裝修

5收費崗正常狀況下應(yīng)交金額);費須待裝修審

批通過后方可

引導(dǎo)業(yè)主到領(lǐng)鑰匙處。收取

發(fā)放鑰匙給業(yè)主,填寫《鑰匙使用登記全部鑰匙均需

6鑰匙發(fā)放崗

表》;做好標識

領(lǐng)取《房屋交付驗收表》;

伴隨業(yè)主驗房;

7伴隨驗房崗

伴隨業(yè)主抄錄水電表底數(shù);

將房屋交付驗收表交鑰匙發(fā)放崗。

接受審批裝修申請

和圖紙;

現(xiàn)場不能批復(fù)

查驗裝修隊的資質(zhì);

8裝修辦理崗的告之業(yè)主答

引導(dǎo)業(yè)主交納裝修費;

復(fù)時間

辦理裝修許可證和出入證。

9現(xiàn)場協(xié)調(diào)崗協(xié)調(diào)復(fù)印和其它溝通事項。

將核驗完畢的業(yè)主資料錄入電腦;

10資料錄入崗

流程卡放入業(yè)主檔案袋。

特殊事務(wù)處

11處理突發(fā)大事

理崗(組)

12現(xiàn)場總協(xié)調(diào)由入伙工作小組指定人員擔(dān)當

注:各責(zé)任人在辦理完畢本崗位職責(zé)時,需要在流程卡上簽字。

各崗位的責(zé)任人在支配時留意有入伙閱歷和無入伙閱歷員工的合理搭配。分期開發(fā)的小區(qū),在辦理入住時,人員支配上要考慮確保其它管理服務(wù)工作正常開展。

入伙工作人員需每日提前15分鐘到達入住現(xiàn)場,預(yù)備入住工作。對于業(yè)主提出的問題,如回答不上來的,需予以記錄,并在每日碰頭會上提出。每日入伙工作結(jié)束召開碰頭會,對當天入伙工作進行總結(jié),對不便直接處理的問題給出統(tǒng)一說辭。

入伙辦理工作人員應(yīng)留意禮貌禮儀,穿工作服,戴工牌。

2、入住信息的準時發(fā)布

集中入住信息時,每日物業(yè)須將入住信息發(fā)至公司。

3、入住現(xiàn)場突發(fā)大事的處理

入住時應(yīng)加強對集中辦理現(xiàn)場的愛護。盡量避開業(yè)主在入住現(xiàn)場停留時間過長,防止惡意竄通等。

業(yè)主拒簽《房屋交付驗收表》,拒絕辦理入住時,應(yīng)準時化解業(yè)主怨氣,并由地產(chǎn)代表負責(zé)協(xié)調(diào)。

業(yè)主拒交相關(guān)費用,可視狀況實行敏捷變通的方式處理。

4、入住培訓(xùn)

在支配好入住時各相關(guān)崗位后,應(yīng)對全部參與入住的工作人員進行入住培訓(xùn),內(nèi)容包括:現(xiàn)場各崗位的職責(zé)、安排,入住統(tǒng)一說辭、模擬演練。

5、業(yè)主檔案的錄入

【第4篇】高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（1）

高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(1)

前言

物業(yè)管理作為一個獨立的、特地的企業(yè)行為,于20世紀80年月初首先在我國的深圳、廣州消失。其后,隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)、高速進展和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支柱性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)地位的確立,物業(yè)管理便成為一個新興行業(yè),并由南往北、由沿海向內(nèi)地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞,高速度崛起著、壯大著、進展著。2023年全國物業(yè)管理條例也在年內(nèi)頒布。作為中國物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳,其住宅區(qū)物業(yè)管理掩蓋率已達到90%以上;物業(yè)管理觀念深化廣闊城鎮(zhèn)居民人心,不少人還自發(fā)地意識到“買物業(yè),就是買管理”,“要問物業(yè)價格,先問有無良好的物業(yè)管理”等?？傊?物業(yè)管理行業(yè)已成為了中國服務(wù)性行業(yè)中的佼佼者,成為了一個熱門行業(yè),一個前程看好的朝陽行業(yè)。

然而,正像其它一切事物一樣,在其進展過程中尤其是初始階段的進展過程中總難免要消失或存在這樣或那樣的問題和困難。目前,物業(yè)管理投訴居高不下;

管理不規(guī)范;小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備不全,管理修理困難等問題,已經(jīng)影響到物業(yè)管理的前進、進展,也影響到業(yè)主們的利益。這些問題當然有這方面或那方面等諸多緣由,但如何做好物業(yè)管理的前期介入,對物業(yè)進行前期管理已經(jīng)引起多數(shù)物業(yè)公司的高度重視。

第一篇物業(yè)管理前期介入的定義和作用

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段,包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等,就參加介入,從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面供應(yīng)有益的建設(shè)性看法,以確保物業(yè)設(shè)計和建筑質(zhì)量,為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理制造條件,同時有效的前期介入可以削減接管驗收時的返修工作量,為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。隨著地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的進展、壯大,已經(jīng)有不少的開發(fā)商意識到前期介入是保證產(chǎn)品、品牌的重要條件,是實施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實踐證明,前期介入具有以下作用:

1.有利于優(yōu)化設(shè)計,完善設(shè)計細節(jié)

物業(yè)管理公司在項目設(shè)計階段,從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的閱歷對所管理物業(yè)的設(shè)計進行端詳,對不當之處提出修改方案,可優(yōu)化設(shè)計,完善設(shè)計中的細節(jié),避開一些在后期工作中難以解決的問題。例如:小區(qū)在設(shè)計車輛和人行出入口時候,物業(yè)公司會建議在保證車輛和行人正常出行的狀況下,出入口要少,利于物業(yè)支配崗位,并節(jié)省人工成本。會所產(chǎn)權(quán)一般歸進展商全部,其運營費用是獨立于物業(yè)管理費。很明顯,那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放的會所,除非收費昂貴,否則是不行能不虧的。所以在前期介入階段,物業(yè)公司為保證日后會所的良性運行提出可行方案,否則虧本經(jīng)營,將使會所功能下降,甚至形同虛設(shè),最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準大跌。

2.有利于提高房屋建筑質(zhì)量

由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料,對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題非常了解,通過參加物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理,強化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控,并盡可能把房屋質(zhì)量隱患毀滅在建筑過程中,從而提高房屋的建筑質(zhì)量。另外在施工管理時候,開發(fā)商會派出工程師協(xié)作工程監(jiān)理對施工單位進行管理,但是由于人員少,而且工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面,所以工程質(zhì)量還會存在肯定問題,但是物業(yè)公司修理人員介入施工現(xiàn)場管理,絕不會通融,會要求施工單位嚴格根據(jù)設(shè)計圖紙施工,由于日后消失的任何建筑質(zhì)量問題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司,所以可以提高房屋建筑質(zhì)量。

3.有利于保證物業(yè)的使用功能

物業(yè)管理公司通過參加竣工驗收和接管驗收,按有關(guān)標準嚴格驗收,能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。

4.有利于加強對所管物業(yè)的全面了解

物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的修理養(yǎng)護工作,必需對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等狀況了如指掌,對于圖紙改動或增、減部分作出仔細記錄。例如;管線節(jié)點的設(shè)置往往和設(shè)計圖紙所標位置有肯定差距,假如布置管線時不在現(xiàn)場作記錄,在后期管理中,可能就會消失脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說,物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深,而對設(shè)備安裝、管線布置等狀況則應(yīng)充分把握,便于后期管理。由于加強了對所管物業(yè)的全面了解,就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ),可提高驗收質(zhì)量,縮短驗收時間,對驗收中發(fā)覺的仍需改進之處,也比較清晰,簡單交涉和協(xié)調(diào)。

5.前期介入有利于后期管理工作的進行

物業(yè)管理公司通過前期介入,保證了設(shè)計、建筑質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解,對后期的物業(yè)管理就帶來了許多便利,既便于修理保養(yǎng)方案的支配與實施,又能保證修理質(zhì)量,從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時,在前期管理中,經(jīng)過一段時間的磨合,便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、修理、綠化等各部門之間的關(guān)系,建立順暢的服務(wù)渠道,有利于后期管理工作的進行。

6.有利于樹立物業(yè)管理公司的形象

假如接管與入住同步進行,物業(yè)管理公司即使再努力,也會被各項繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額,折騰不出頭緒,并且簡單忙中出錯,以致嚴峻影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。

【第5篇】高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案（3）

高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案(3)

其次節(jié)、銷策劃階段介入

營銷策劃階段包括:

物業(yè)管理模式討論、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內(nèi)容和簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的協(xié)作、以及客戶信息的跟蹤處理。

物業(yè)管理模式討論:

通過對新物業(yè)管理項目的深化了解和調(diào)研分析,以及對目標客戶群的需求調(diào)研分析,獲得該項目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應(yīng)親密結(jié)合項目管理特色,可以管理服務(wù)概念為主提出,如招商物業(yè)推出的“蘭溪谷禮賓式管理模式”、“城市主場酒店式管理模式”、“海月社區(qū)區(qū)域客戶助理”管理模式等。

服務(wù)內(nèi)容根據(jù)項目的特點及客戶群體,結(jié)合當?shù)鼐用裣M力量及服務(wù)成本測算,有針對性的提出服務(wù)內(nèi)容,如家政服務(wù)、家教服務(wù)、護理服務(wù)、禮儀服務(wù)、代購服務(wù)、交通、消遣、飲食、購物、托幼、體育及會所服務(wù)及社區(qū)文體服務(wù),并對以上服務(wù)內(nèi)容進一步細化,重點展現(xiàn)改進、創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容。

完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產(chǎn)公司的批準,并與樓盤營銷相結(jié)合,必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進行推介和答疑。

編制《物業(yè)管理方案》:

在項目正式完成營銷推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃,同時也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》重要依據(jù)。

1.編制程序

地產(chǎn)下發(fā)托付物業(yè)管理的意向書,并供應(yīng)具體的項目資料。

物業(yè)對項目及周邊狀況的考察和調(diào)研。

制訂編制方案落實責(zé)任人,完成項目物業(yè)管理方案初稿。

召集專題會議,修改補充相關(guān)內(nèi)容。

報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批閱,并組織召開物業(yè)管理方案評審會。

在該項目物業(yè)管理方案評審會上,向地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門介紹方案主要內(nèi)容,聽取評審看法。

依據(jù)地產(chǎn)評審看法,修改方案,定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批后,組織實施。

2.物業(yè)管理方案包含內(nèi)容

物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式、服務(wù)內(nèi)容、內(nèi)部管理機制、管理服務(wù)標準、品質(zhì)掌握方式、資源要求及管理費測算等內(nèi)容。

簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》

《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認后,據(jù)此與地產(chǎn)簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》,并在房屋銷售時幫助地產(chǎn)購買者簽訂《業(yè)主臨時公約》。

銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷售活動的協(xié)作、以及客戶信息的跟蹤處理

1.人員籌備:依據(jù)營銷現(xiàn)場的要求配備相應(yīng)工作人員;并對工作人員進行禮儀、售樓學(xué)問、物業(yè)管理專業(yè)學(xué)問等崗前培訓(xùn)工作;進行崗前考核,合格者上崗。

2.規(guī)范管理:編寫各崗位工作說明書,服務(wù)操作流程,使工作標準化、模板化如《售樓處服務(wù)操作規(guī)程》、《樣板房服務(wù)操作規(guī)程》等。

3.溝通:定期與營銷中心負責(zé)人進行溝通,了解營銷狀況、所需協(xié)作工作及日常工作的開展狀況;不定時與營銷人員溝通,了解現(xiàn)有工作的不足之處,并準時進行整改;每月以簡報的形式向地產(chǎn)相關(guān)部門匯報當月的工作狀況及下月的工作方案。

4.日常管理:不定時檢查、督促員工做好現(xiàn)場接待、服務(wù)、秩序維護及物品等的管理工作;協(xié)作營銷做好樓盤推廣活動,落實相應(yīng)工作;準時對客戶信息進行跟蹤、處理、回訪;

營銷策劃階段應(yīng)留意事項:

物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣揚和承諾的內(nèi)容,依據(jù)地產(chǎn)需要供應(yīng)物業(yè)推介資料,地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣揚和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認。地產(chǎn)應(yīng)適時支配物業(yè)相關(guān)人員參與相關(guān)培訓(xùn),依據(jù)地產(chǎn)托付要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場幫助地產(chǎn)進行銷售推廣,了解客戶狀況,進行客戶調(diào)查,并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。

第三節(jié)施工建設(shè)階段介入

物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5-6個月。

施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容

1.成立工程介入小組,一般2~3人,專業(yè)組人員專業(yè)搭協(xié)作理,具有水電氣專業(yè)學(xué)問和良好的溝通技巧,并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接,準時回復(fù)物業(yè)的建議。

2.介入小組根據(jù)施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進,發(fā)覺問題準時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內(nèi)容有:工作方案、檢查狀況及對問題處理的建議。

3.實行填報前期介入狀況周報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)覺的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門,并跟進所呈報問題解決狀況。

4.物業(yè)定期參與地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會,準時溝通相關(guān)問題和進度。

5.物業(yè)對介入中發(fā)覺的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進問題整改落實狀況。

物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)留意的要點

1.了解托付項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱藏工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質(zhì)量通病及隱藏工程等特別過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,留意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。

2.地下室工程

地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問題的常發(fā)部位。因此,依據(jù)其設(shè)計實行的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項:

a)無論實行何種防水設(shè)計施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排解。嚴禁帶水或泥漿進行防

水工程施工。

b)采納防水混凝土結(jié)構(gòu)時,除嚴格根據(jù)設(shè)計要求計算混凝土的協(xié)作比之外,應(yīng)重點檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時,應(yīng)嚴格根據(jù)規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴格按規(guī)范施工;養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應(yīng)嚴格監(jiān)控,此項是承建商常常忽視的工序,但對砼的防水力量有較大的影響。

c)采納水泥砂漿防水層,除按設(shè)計及規(guī)范施工外,應(yīng)留意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。

3.回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后消失下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開裂等問題。因此,應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控,有問題應(yīng)堅決要求返工,否則后患無窮。

4.樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要緣由,亦是物業(yè)在以后的修理工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點留意。

a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列勻稱等問題,均造成以后樓板的開裂,特殊是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查,同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免消失露筋現(xiàn)象。

b)砼澆注:除進展商的監(jiān)理人員留意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題,物業(yè)參加監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工消失問題,通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面消失大面積滲水,還會消失難以檢查修理的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,消失外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致修理困難,故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴格監(jiān)控。

5.砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部消失裂縫的現(xiàn)象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,