惠升江陰項目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議簡稿

惠升江陰項目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議簡稿江陰首席城市豪宅形象定位演繹一個城市的珍藏ThetreasureofCity帝景天城珍藏特質一：稀缺性稀缺一：CAD心臟物業(yè)稀缺二：天華一風雨一帝景三大景觀軸線交匯點稀缺三：文化活力廣場，城市時尚文化發(fā)源地唯一的江陰，唯一的帝景天城珍藏特質二：代表性帝景天城，一座城市的榮耀圍合氣勢，代表城市胸懷恢宏建筑，彰顯城市高度寬大露臺，檢閱全城風景水岸商街，聚集城市人氣特色會所，匯聚城市精華珍藏特質三：體驗性領域生活：居上流之上尊貴身份——入口、大堂、通道處處體現身份的尊崇頂級物管——具有國際水準的英式管家服務專屬會所——極致休閑、從容商務開闊空間一一高層中的別墅生活隱于鬧市——出則繁華，入則靜謐住宅產品客戶定位核心客戶重要客戶偶得客戶來源：江陰市區(qū)普通公務員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高級公務員、個體工商戶職業(yè)：公務員、個體工商戶行業(yè)：政府機關、醫(yī)院、電力、電信、移動、零售業(yè)等目的：改善居住、投資、儲值江陰城區(qū)老總、鄉(xiāng)鎮(zhèn)老板、私企業(yè)主、城區(qū)中高端公務員泛公務員階層、個體工商戶與江陰有工作緣的外地人外國人來源：市區(qū)、東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)：企業(yè)高管、私營企業(yè)主、政府高官和泛公務員行業(yè)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營企業(yè)、貿易、大型制造企業(yè)、三資企業(yè)、政府機關、媒體等目的：投資、儲值、身份象征、改善居住目的：居住、投資江陰高端客戶構成180-20015%城市生活向往型小業(yè)主追求工作便利型改善居住環(huán)境型改善居住品質型追求身份地位型追求生活高度型類型140-16020%普通公務員90-15010%外地生意人150-18015%高端公務員180-25030%鄉(xiāng)鎮(zhèn)老板180-30010%城區(qū)老總需求面積（m2）百分比客戶分類本項目戶型面積區(qū)間定位20%30%20%25%30%贈送比率90m2140-160m2170—180m2200m2250以上Itf面積區(qū)間盡可能少25%15%5%套數比五房以上二房四房三、四房三房戶型戶型面積定位原則：戶型面積定位：面積區(qū)間考慮江陰目前產品戶型定位；目標客戶價值趨向；由于項目定位高檔，價格較高，增加贈送,提高性格比；戶型面積進行分級，以滿足不同層級的客戶的需求,避免內部競爭參考市場，并結合本項目客戶定位，確定本項目中產品價值體系：面向中高端群體，打造高附加值產品體系層級140-160體現舒適感，以高附加值取勝產品面積作用產品策略在保證舒適度前提下，強化特色，給足超值感對應客戶第?級：標桿產品第二級：主流產品第三級：創(chuàng)新產品300240-260170-200價值標桿，奠定高端豪宅形象回現金流，形成項目熱銷，加快銷售速度創(chuàng)新點被感知，構成項目特色，去化困難位置改善居住、城市生活向往者改善居住、追求新生活體驗一價格敏感型客戶資源占有、標簽財富階層體現豪華感與奢侈感第四級：問題產品90平以下針對項目后期中產階層客戶——品質敏感型客戶通過低價策略，及戶型拼合改變功能的方式去化低價策略，可拼合空間住宅：140-160:170-180:200:250=332：916：212：112 =213></a>.l%:58.3%:13.5%:7.1% (合計16></a><Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>572套)面積配比住宅:商業(yè)：辦公:會所=25.5:3.0:1.8：0.37(萬平米)物業(yè)發(fā)展建議的出發(fā)點—打造江陰珍藏級城市豪宅”“一個城市的珍藏”：給出能形成價值點和競爭力的因素基于“競爭的價值增加”符合客戶價值取向物業(yè)建議原則總結城市豪宅的KPI,基于競爭的價值增加并結合客戶需求，確定江陰珍藏級城市豪宅價值體系：昭示性標志性私屬感領地感強有力的建筑沖擊震撼的景觀展示易感知的空間改善專屬的私家會所標簽感體驗感舒適度尊貴感安全性暢達率居住的空間改善新技術的合理運用便利的專屬服務充沛的停車位?個城市的珍藏江陰珍藏級城市豪宅價值體系之一： “標簽感”主要表現在：建筑規(guī)劃建筑立面社區(qū)出入口的設計強有力的建筑沖擊震撼的景觀展示易感知的空間改善專屬的私家會所目前江陰市場高容積率的樓盤缺失，規(guī)劃中考慮的基本原則有：1、整體規(guī)劃中對土地價值充分挖掘；2、規(guī)劃要凸顯項目的品質和氣勢；3、規(guī)劃布局要考慮對物業(yè)價值的提升；4、規(guī)劃布局要形成產品的價值梯度；5、規(guī)劃要充分考慮產品的市場可實現度和投入產出比；6、不同物業(yè)保證各自的純粹性，以減少相互的影響。規(guī)劃原則項目周邊為“江陰經濟社會發(fā)展成果”所簇擁，是江陰未來發(fā)展理念的標志區(qū)區(qū)域特征“四軸”城市開發(fā)風光帶為我所享，市民廣場臨于城下，是向往的品質生活住區(qū)區(qū)域特征天華城市中軸線大橋公園景觀帶水景市民廣場濱江景觀帶本項目地塊極具稀缺性；地塊東西狹長，南北進深短（高容積率的物業(yè)布排受到局限）占地面積：約124.48畝 建筑面積：約30萬平方米項目地塊技術指標：A：占地52325.93平米（合78.49畝），綜合用地，容積率43.5；B：占地30662.92平米（合45.99畝），綜合用地，容積率W4.0；河南岸不考慮住宅。資料來源：開發(fā)商提供地塊特征AB待出讓限高80米公交總站濱江三村天華中心國土大樓居住價值由中心向兩側遞減，同時由北向南遞減；商業(yè)價值以被分割的南向地塊最高項目地塊價值分析⑴河道以南商業(yè)價值最大化：一獨立性強，與A、B地塊分離；沿河水岸，凸顯商業(yè)的風情；⑵地塊的居住價值：A>B>C>D>E:一南向：城市景觀中軸；一北向：五館一中心；⑶地塊的社區(qū)入口應分別設置在東、西側：一香山路和文華東路暢達性高，社區(qū)的可進入性便捷；一東、西側進入視野通透性強緩解高容積率帶來的壓迫感。地塊分析待出讓限高80米公交總站國土大樓天華中心濱江三村AEED對視性獨立性昭示性資源條件地塊價值分級參考原則圍合式布局布排物業(yè)（點、板結合），做足容積率，控制樓高，降低銷售風險基于地塊東西狹長，應盡量減少南向高層的面寬，保證日照；南北圍合式布局，增大容積率的放置可行性;減少超高層的出現概率，降低市場銷售風險。規(guī)劃建議一上圖：常州一九洲國際花園左圖：沈陽一新世界花園打造東西向的景觀主軸與天華城市中軸線形成內外軸心，消除景觀盲點，帶動低區(qū)物業(yè)去化沿東西向規(guī)劃景觀主軸內外景觀結合，消除景觀盲點（與天華城市中軸、五館一中心、水景廣場、黃山公園等形成近景以和遠景的景觀體系）規(guī)劃建議二A、B地塊東西向景觀主軸的延續(xù)，更加有效的增強分散地塊的整體感上圖：武漢一聯想融科智地項目通過連廊加強東西地塊之間有機聯系，并考慮建筑風格、景觀中軸、商業(yè)街鋪的呼應與融合，以彰顯項目的整體氣勢規(guī)劃建議三連廊可采用鋼化玻璃和綠化的方式提升形象資源優(yōu)勢最大化，隨著資源優(yōu)勢的遞減，布排的產品體量愈少，創(chuàng)新力愈高,以均衡整體市場實現度如圖：地塊的居住價值：A>B>C>D>E,物業(yè)布排的考慮方向：A位置放置超高層樓體，產品力趨弱；B位置放置”品“字型板樓，產品力適中；C、D位置放置點式或板樓，產品力較高；E位置放置產品力高的SKY-townhouse或市場價值低的辦公物業(yè)。*具體建議，后續(xù)詳述。規(guī)劃建議四待出讓限高80米公交總站國土大樓天華中心濱江三村AABBCCDEEDF各戶型產品之間力求差異性，以削弱內部競爭，營造各自賣點，提高成交直效性規(guī)劃建議五1）組團的差異化通過園林景觀的差異最易讓客戶感知；2）各物業(yè)創(chuàng)新的差異化：超高層樓體,可考慮平層/復式雙空間，并附加入戶花園、空中院館、雙層挑高露臺等多項創(chuàng)新；”品“字型樓體，可考慮空中院館、錯層陽臺的使用等；點式或板樓，可考慮入戶花園、錯層陽臺等；SKY-townhouse：入戶花園、客廳挑空、贈送露臺等。*具體戶型參考，后續(xù)詳述。以住宅最大化為規(guī)劃方向，底商最大化，集中商業(yè)以南向風情商業(yè)街為主,辦公主要以分攤容積率考慮，酒店不予考慮規(guī)劃建議六不同物業(yè)保證各自的純粹性，以減少相互的影響；盡量減少超高層的出現，實際設計時，盡量降低樓高；北向住宅和南向板式層高3.0米，東西向層高2.9米，圓樓層高3.1米。ABAl45FB145F辦公9FA330FB518FB233FB418FB630F7></a><Bstyle='color:white;background-color:#886800'>B334FA233FA534F商業(yè)3FA418F社區(qū)全地下車庫或半地下車庫處理，實現真正的人車分流交通組織充分利用規(guī)劃市政道路出入口盡量遠離高價值物業(yè)區(qū)域盡量做到人車分流，車行路沿社區(qū)外環(huán)線布置；社區(qū)外車行動線與地下停車場出入口設置相協調；盡量減少社區(qū)入口，以降低物業(yè)管理成本規(guī)劃建議七

江陰珍藏級城市豪宅價值體系之一:標江陰珍藏級城市豪宅價值體系之一:標“標簽感”主要表現在:簽建筑規(guī)劃建筑立面社區(qū)出入口的設計強有力的建筑沖擊震撼的景觀展示易感知的空間改善專屬的私家會所江陰現有中高端樓盤外立面風格由歐式向現代風格轉化，以瓷磚為主要貼面材料江南華都現代風格/整體式/玻璃+瓷磚/淺色系/平頂名雅居歐式風格一現代/分段式瓷附深色系f暖色調/坡屋頂麗都花園現代風格/分段式/瓷磚+涂料/淺色系/平頂海瀾名花苑歐式風格/分段式/瓷磚/深色系/坡屋頂市場掃描名雅居-一期名雅居二期海瀾名花苑麗島華都高端城市豪宅外立面多為石材或鋁板，基于顏色的專屬性和維護的安全性，采用鋁板的傾向更強外立面：貼面鋁板鋁板可定制專屬的顏色，色調保持持久，賦予了建筑極強的可識別性，極具現代氣息，倍顯尊貴。湯臣--品金色海岸發(fā)展趨勢本項目外立面建議：現代風格材質：石材+高級墻面石專，顏色偏中性建議外立面采用現代風格采用分段式：底部石材、上部鋁板外墻立面線條整體統一，又有變化，富有韻律感商業(yè)以石材鋪設里面，配以深色鋁合金型材突出項目高端品味風格建議建筑頂部的處理考慮增加柱狀架空層，增強項目的儀式感，彰顯非凡品質建筑頂部的處理是加強項目昭示性最常用的手法采用柱狀架空，形態(tài)看似皇冠，彰顯項目的尊貴感夜間配上燈光的處理，非常具有儀式感，突出項目品質頂部處理江陰珍藏級城市豪宅價值體系之一： “標簽感”主要表現在：簽建筑規(guī)劃建筑立面社區(qū)出入口的設計強有力的建筑沖擊震撼的景觀展示易感知的空間改善專屬的私家會所B地塊的入口，基于香山路昭示性、通達性強，考慮高臺設計，以充分彰顯項目的規(guī)模氣勢和高端品質，兩邊分別設置人行、車行出入方向出入口建議入口設置符合傳統文化、體現尊貴的大型雕塑，對外形成項目標志性的視覺隹占?，、、、八、、，入口的儀式感。ABA地塊鑒于不減少臨街面的損失，出入口以“外平內高”的設計來彰顯氣勢,兩邊設置車行通道出入口建議AB江陰珍藏級城市豪宅價值體系之一： “標簽感”主要表現在：標簽強有力的建筑沖擊震撼的景觀展示易感知的空間改善專屬的私家會所選擇主題性的泰式皇家園林，營造風情盡顯尊貴，提升低區(qū)物業(yè)價值，持續(xù)為銷售發(fā)力泰式皇家園林選擇參考：泰式皇家風格更容易打造出豪宅感覺水系的運用，視覺沖擊力強，寓意財富禽類等小品景觀非常具有情趣，易拉近與客戶之間的距離泰式皇家園林是東南亞風格的典型代表，神秘、尊貴感強，有較強的營銷價值，尤其在項目中后期能以實景展示基本特點：水系：水常是大面積地坦露著，無遮無攔，水不深可見底，水岸很淺，有沙灘的感覺植被：棕桐等植物營造風情小品：常用禽類、小獸等增添情趣石材：局部的運用可充分體現品質與尊貴園林建議以水景為主題，通過臺地、下沉增加落差，豐富園林的立體感，弱化高層物業(yè)帶來的壓迫感社區(qū)景觀強調以水景為特色，做到小而精致運用疊泉、噴泉、涌泉、潛水系等，營造千變萬化的水景形態(tài)中庭景觀可由兒童嬉水池、或特色疊水組成增加小品景觀的設置園林建議一風格協調精致的小品設置豐富了園林的觀賞性，提升了園林的品質感，增添了情趣，激發(fā)業(yè)主的想象空間園林建議二構筑植被梯度，營造過渡空間，讓共享與私密性兼顧，增強居住舒適性，提高生活品質園林建議三充分利用商業(yè)頂部做綠化空間，加大綠化空間，形成豐富的立體園林園林建議四商業(yè)頂部形成公共空間園林設計能充分提升項目形象，推動營銷節(jié)奏，但仍需有效控制成本常用控制成本的方法：多打造組團間小尺度步行空間淺水系，減少建設與維護成本綠化植被的選擇，本地樹種為主，竹可多用，少量高檔喬木用于主展示區(qū)和重要節(jié)點減少硬鋪裝，以軟材質運用為主。小尺度步行空間淺水系園林建議五江陰珍藏級城市豪宅價值體系之一： “標簽感”主要表現在：標強有力的建筑沖擊震撼的景觀展示易感知的空間改善專屬的私家會所架空層：引入綠化、放置休憩沙發(fā)、改建活動場所等，制造泛會所交流空間空間改善入戶大堂：局部挑空，占用外部空間，以石材或瓷磚鋪設，引入綠化和休憩沙發(fā)等，提升品質感空間改善候梯廳：挑空設計，以石材或瓷磚鋪設，燈光考究、并放置茶幾、花束等小品，營造品質生活氛圍空間改善地下侯梯廳和入戶大門，也是提高客戶對項目高端形象認知的有效途徑由地下車庫可以經電梯間直接入戶地下停車候梯間裝修相比底層簡化，能適當體現項目的氣派和豪宅特質可通過設置花束小品緩解層高不足帶來的壓抑感，同時提升形象入戶大門也可適當加寬，加高，充分彰顯尊貴氣勢空間改善江陰珍藏級城市豪宅價值體系之一： “標簽感”主要表現在：標簽強有力的建筑沖擊震撼的景觀展示易感知的空間改善專屬的私家會所設置分會所，建議以廊橋連接，總體原則：不影響住宅，不占用商業(yè)面積北向高層底商B地塊會所北向高層底商會所南向高層南向高層A地塊會所建議人行天橋建議融入藝術氣質，成為項目賣點建議東地塊會所約2500平米，泳池和大堂局部挑空，彰顯氣勢1.5米7.2米3.6米會所建議B地塊康體養(yǎng)生會所功能考慮方向：恒溫泳池、桑拿、壁球室、健身房等會所設計原則：提升項目形象和知名度，保證可持續(xù)經營B地塊會所功能建議約2500平米：業(yè)主專享，服務社區(qū)功能：以江陰客戶習慣消費的形式設定功能：底層設置恒溫泳池，二層布置壁球房、健身房、乒乓球室等；亞標準泳池即可（20X40）、健身房等主要針對業(yè)主設置，面積不宜過大，但裝修要高檔次，體現尊貴。會所建議A地塊休閑商務會所功能考慮方向：雪茄房、紅酒品鑒室、棋牌室、臺球室、茶點休息室、游藝廳等會所設計原則：提升項目形象和知名度，保證可持續(xù)經營A地塊會所功能建議約1200平米：營造私屬的高尚生活，設置功能：雪茄房、紅酒品鑒室、棋牌室、臺球室、茶點休息室、游藝廳等；配以資訊、鑒賞類專業(yè)期刊、雜志等，是業(yè)主消費時間之佳所，體現非凡生活禮遇。會所建議江陰珍藏級城市豪宅價值體系之二： “體驗感”主要表現在:體驗居住尺度的增加居住功能的深化居住體驗的延伸居住的空間改善新技術的合理運用便利的專屬服務充沛的停車位城市豪宅戶型的KPI體系錯層、大平層、復式等新穎的建筑形式等其他功能深化空間尺度開間方正、南北通透通透性體驗延伸SKY—townhouse、SKY-villa別墅感 （有天有地）干濕分區(qū)、動靜分區(qū)、主次區(qū)分功能區(qū)分書房、獨立衣帽房、健身房、工人房等彈性功能送陽臺、凸窗、落地窗、夾層、地下室等面積性價比入戶花園、陽光房、錯層露臺、空中院館等舒適度客廳普遍開間5米以上主臥開間不小于3.6米空間尺度戶型配比房均面積房間數指數主要以150m?以上大戶型四、五房/l5-50m?；三房方5,上方米左右以四、五房為主，少量三房詮釋層面研究的案例大舜天成北京富力城雅頌居熙園星河國際香蜜湖1號黃埔雅苑世聯模型本項目戶型建議方向居住空間尺度感隨面積增加而增大，臥室、客廳開間隨面積的增加適度增大,客廳開間不低于4.8米或寬廳設計，主臥開間在4.2米左右180平及以上面積戶型，臥室設計為獨立套房，帶衛(wèi)生間、書房、更衣室，部分可以增加化妝間隨面積的增加增設功能空間，陽光房、健身房、獨立工人房等注重創(chuàng)新，如錯層、挑空設計；增加贈送面積。主要包括：增加飄窗、入戶花園、錯層露臺、陽光房等。同時還可以增加，空中院館、私家候梯間等戶型建議基于容積率的考慮、城市規(guī)劃需要、彰顯項目氣勢，建議城市中軸線北端布排超高層充分考慮布排方式上的創(chuàng)新，以解決容積率與超高層銷售風險的矛盾，本項目建議：標準層以1000平米以上為宜，以消化容積率；各戶型的布置與創(chuàng)新解決居住的舒適度，迎合客戶需求，以保證其市場實現度；以下戶型僅供參考，以發(fā)散思維。戶型建議下圖：標準層130平方米，客廳朝北、主人房朝南，有入戶花園、雙層挑高陽臺的創(chuàng)新亮點，建議放大至180平米（三房）奇數層偶數層戶型建議下圖：標準層163平方米，客廳、主人房等三房朝南，有空中院館、雙層挑高陽臺的創(chuàng)新亮點，建議面積放大至200平米（四房）奇數層偶數層戶型建議下圖：標準層140平方米，三房和客廳均朝南，有入戶花園、錯層露臺的創(chuàng)新亮點，建議面積放大至170平米（三房）平層復式戶型建議項目外立面氣勢恢宏，足以彰顯項目氣勢戶型外立面47層,150高層面積：本項目北向建議考慮放置“品"字型戶型，以空中院館為創(chuàng)新亮點左圖：169平米，贈送18平米右圖：158平米，贈送16平米戶型建議“品”字型結構適合安排90平米以內的戶型，考慮拼合性，并保證拼合之后的舒適度二房二廳+二房二廳=四房兩廳（帶工人房）88.10m2+88.10m2=176.80m2一特點拼合后形成大廳空間及寬景陽臺，擁有良好的通風采光，且在功能分布上做到主次分離，增強主人空間的私密性。相鄰房型以大面寬客廳并鄰，方便一起做一個較大的寬景陽臺，在拼合之后，擁有一個非常寬敞舒適的客廳與餐廳，適用于那些喜歡呼朋引伴，交際待客的客戶。戶型建議本項目南向建議布排減少面寬、加大進深的點式高層，以錯層陽臺、空中院館為創(chuàng)新亮點，建議面積在200/250平米（四房及以上）加大進深的戶型：181平米減少面寬的戶型：196平米戶型建議本項目南向建議布排150—180平方米板式產品，以空中院館與南向陽臺錯層贈送為創(chuàng)新亮點三房兩廳兩衛(wèi)戶型創(chuàng)新：下沉式空中院館。樓板下沉，形成院落的感覺客廳開間5.1米，直接連接景觀陽臺，視野開闊主臥開間4.2米，設更衣室，大平面轉角景觀凸窗奇數層偶數層下沉式空中院館戶型建議空中院館、陽臺錯層贈送基于挖掘容積率的考量，在日照影響弱的地塊北側轉角處，可適當考慮加些縮減面寬提升容積率的創(chuàng)新建筑單體3房2廳3衛(wèi)板樓復式下層戶型創(chuàng)新：132平方米的小復式贈送面積達約56.53-58.34平方米前庭后院設計客廳層高5.8米前庭后院設計挑空客廳5.8米層高復式設計戶型建議建議面積放大至：約150平米贈送面積：約60平米，極高附加值3房2廳3衛(wèi)板樓復式下層復式設計戶型創(chuàng)新：132平方米的小復式前庭后院設計客廳層高5.6米戶型建議頂層復式（空中別墅）退臺設計，加大附加值的贈送，提高去化率退臺空中別鴕客廳挑空，頂層主人套房，別墅級的生活體驗儲藏室，多功能房等空間的利用，增加居住的舒適便捷大露臺空中花園，居高臨下，一覽城市景觀客廳挑空大退臺空中花園主臥套房戶型建議建議戶型設計時可考慮部分布排錯層、復式的產品，以雙層挑高露臺、挑空客廳為創(chuàng)新亮點戶型建議左圖：復式結構右圖：錯層設計兩款設計都不影響標準層的結構江陰珍藏級城市豪宅價值體系之二： “體驗感”主要表現在:體驗居住的空間改善新技術的合理運用便利的專屬服務充沛的停車位居住質量的提升居住安全的保障居住私密的營造目前江陰房產市場高科技及智能化水平停留在初級階段，水平有待進一步提升客戶需求：客戶對于高科技和智能化水平停留在概念階段，但通過訪談發(fā)現客戶需求可引導，且客戶對改善其居住直效性高的新科技運用興趣濃厚現有樓盤使用的高科技產品停留在初級水平，有待進一步提升中空玻璃外墻外保溫屋頂采用聚苯乙烯擠塑板保溫雨水收集處理利昌.怡江城外墻、屋面采用保溫技術門窗使用中空玻璃雨水收集系統太陽能熱水器門禁設防紅外監(jiān)控電子巡更可視對講-k通閉路電視監(jiān)控系統、可視對講、LED公告顯示系統分質凈水供應外墻保溫雨水再利用中空玻璃屋面保溫防水系統生活垃圾收運及生化處理外墻保溫成套技術雨水收集成套技術智能化成套技術春江華庭港城名邸圣廷苑麗都城市花園市場掃描在控制成本的前提下，適當采用讓客戶易感知新技術，拉升項目形象，提高居住品質新風系統、斷熱鋁材窗框、外墻保溫系統、中空鍍膜LOW-E玻璃、中水系統+直飲水系統、生態(tài)滅蚊機提高舒適度識別系統：刷卡入小區(qū)、可視門禁、電梯刷卡入戶、指紋識別保安系統：周界報警、紅外線監(jiān)控、車輛識別、家庭防盜保障安全性智能家居系統：將照明控制理念和家居智能化概念引入日常生活戶式中央空調中央背景音樂：音源設在廚房，各個房間設有末端中央吸塵系統24小時熱水系統無線局域網提升尊貴感本案建議城市豪宅運用的主流新技術在提高舒適度上可考慮外墻保溫系統、中空鍍膜LOW—E玻璃、生態(tài)滅蚊機本案建議本項目生態(tài)節(jié)能創(chuàng)新建議重點考慮帶來客戶關注度高，對居住品質提升明顯，相對低成本高營銷價值的節(jié)能新技術由于高層、超高層產品的出現，帶來較大的風噪，需加裝中空玻璃，以降低噪音影響，鍍膜以降低紫外線的輻射外墻保溫系統可有效降低空調的使用率推薦生態(tài)節(jié)能型住宅技術住宅規(guī)格55元/平方米3500元/個衛(wèi)生間同層排水系統1臺/10000平建面0.76元/平方米6000元/臺生態(tài)滅蚊機若都采用，則成本約提高600元/平方米左右。住宅規(guī)格10元/平方米1060元/戶食物垃圾處理機包括材料費和人工費11元/平方米50元/平方米（車庫地面）地下車庫防水層世界頂級德國旭格250元/平方米1500元/平方米（窗面積）斷熱鋁材窗框鍍膜按150元/平方米計算100元650元/平方米（窗面積）中空鍍膜LOW-E玻璃10元中水、直飲水、雨水收集系統85元外墻保溫系統此價格為直徑63毫米規(guī)格1元60元/個不銹鋼雙封地漏10元變壓式止逆煙道30-50新風系統備注單位建筑面積價格（元/平方米）價格節(jié)能技術外墻保溫系統采用歐洲標準四層外墻防護技術，總厚度420至520厘米能嚴密阻止冷熱輻射和傳導干掛幕墻起到“遮陽傘”的功能，保護外保溫板不受雨雪侵蝕，可以抵擋輻外保溫方式防止冷/熱橋產生，優(yōu)于內保溫流動空氣層揮發(fā)保溫板水汽，永久保持保溫板的干燥及保溫效果傳熱系數低至0.2至0.3室內室外外墻保溫截面斷橋加厚混凝土外墻加厚保溫層流動空氣層干掛磚幕墻干掛幕墻進氣散熱伸縮縫空氣層外保溫混凝土層干掛彩釉玻璃斷橋干掛龍骨架Moma外墻系統本案建議外窗系統LOW-E鍍銀膜低輻射保溫玻璃輻射率從0.84降低到0.04至0.12,可通過可見光而阻擋遠紅外線（人體所感受的熱即是遠紅外線）起到了更好的隔音與隔熱的作用。獨特的鍍膜層隔絕紫外線輻射LOW-E鍍銀膜（內充氨氣）低輻射保溫玻璃，雙向阻熱窗框與窗洞之間采用保溫板（美國歐文斯克寧）做隔熱處理世界頂級德國SCHUCO（旭格）斷熱鋁合金窗框結構。雙面膠條咬口，窗框內、外鋁皮之間有硬尼龍斷熱層本案建議生態(tài)滅蚊機“生態(tài)滅蚊機”（滅蚊磁場），此項技術經美國疾病控制中心及國防部實用驗證，能消滅4000平米范圍內的蚊子及其他吸血性昆蟲，而對人體無任何傷害。該系統：運用仿生學原理，模仿人類呼吸排出的二氧化碳、濕氣及熱，利用液化石油氣經催化作用產生極準確濃度的二氧化碳，從而吸引大量吸血蚊蟲并最終消滅利用--種清潔、專利發(fā)明的counterflow技術，運用蚊蟲飛行時的氣體動力原理，能在呼出二氧化碳的同時，真空吸捕大量的吸血蚊蟲，當他們飛近滅蚊磁場找獵物時，便會被真空器吸入蚊網，最后被封干致死。不使用任何殺蟲劑或電蚊網。24小時不間斷工作，捕捉夜晚活動與白天活動的吸血昆蟲，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。能夠大量吸引并捕捉會產卵的雌蚊自身發(fā)電，采用標準的的液化氣供應能源，無需任何電力。安全&無聲不使用殺蟲劑，不釋放任何對環(huán)境有害的氣體。極其安靜，沒有任何噪音本案建議在提高安全性上可考慮刷卡入小區(qū)、刷卡入大堂、可視門禁、電梯刷卡入戶本案建議入戶刷卡彩色可視對講電梯刷卡

江陰珍藏級城市豪宅價值體系之二:“體驗感”主要表現在:江陰珍藏級城市豪宅價值體系之二:“體驗感”主要表現在:驗居住的空間改善新技術的合理運用便利的專屬服務充沛的停車位物業(yè)管理方式選擇：聘請“第一太平戴維斯”作物業(yè)管理顧問成本、利潤是這種選擇要考慮的重要因素，因此選擇偏向：規(guī)模大、檔次高、容易樹立品牌的項目。專業(yè)化管理，質量保證，發(fā)展商省心，業(yè)主滿意市場化專業(yè)物業(yè)管理公司直接參與執(zhí)行長期合作，公司間合作關系、責任、利潤分成比例、人員流動等因素造成物業(yè)管理的復雜和不確定性結合專業(yè)公司的專業(yè)經驗，可以發(fā)展成為專業(yè)、規(guī)范、獨立、有品牌的物業(yè)管理公司物業(yè)發(fā)展商與市場專業(yè)物業(yè)管理公司合作缺乏經驗，對物業(yè)管理質量不能夠提供保證。管理比較靈活前期投入比較低發(fā)展商成立物業(yè)管理公司管理顧問服務時間一般是1?2年，費用每年高達10?20萬元；顧問公司只負責前期物業(yè)管理建議，對服務時間以外物業(yè)管理沒有責任。專業(yè)化指導、培訓、制度建立、人員組織，系列顧問產品為發(fā)展自身物業(yè)管理搭建高平臺。聘請專業(yè)物業(yè)管理公司作顧問問題優(yōu)點方式本項目特點：樹立江陰首席豪宅，社區(qū)物業(yè)管理的重要性突出項目總體規(guī)模大，涉及近千戶人家；同時物業(yè)類別多樣，客戶層面廣，需要專業(yè)的物管經驗根據江陰市場現狀、成本及營銷推廣價值綜合考慮，建議采用：聘請專業(yè)物業(yè)管理公司作顧問物業(yè)建議建議物管服務內容除常規(guī)的內容外，應突出給予客戶品質生活感知的專屬服智能化周界防越報警系統閉路電視監(jiān)捽系統24小時定時不定時安保巡邏對講訪客系統消防系統寬帶、電話、有線電視的信息網絡系統物業(yè)管理系統電表、水表、煤氣戶外遠程抄表系統周全物管安保服務信息服務生活服務公共衛(wèi)生保潔/生活設施維護/綠化、花卉園藝管理車輛停放管理各類費用代收代繳鐘點工統一管理定餐、送餐服務/定票、送票服務干洗上門送取服務客戶為中高收入財富階層，除對安全性、停車管理之外比較關注的是提供專屬的服務：物業(yè)建議專業(yè)的物業(yè)管理是高檔社區(qū)生活品質的保證，物業(yè)管理前置可帶來較高的營銷價值根據不同物業(yè)類別，分組團管理基本服務：保安、消防、衛(wèi)生、車輛、綠化等管理超值性服務：會所的優(yōu)惠消費、信息網絡系統、及時家居維修、真情互動關愛、健康生活等服務物業(yè)建議江陰珍藏級城市豪宅價值體系之二： “體驗感”主要表現在：體驗居住的空間改善新技術的合理運用便利的專屬服務充沛的停車位規(guī)劃條件跟客戶需求車位數存在一定差距，可靈活解決（預留改造空間）車位建議規(guī)劃條件住宅：1輛/戶 1600個停車位商業(yè)辦公：80輛/萬平米5x80=4002000x35=7萬平米車位面積從市場需求看商業(yè)辦公：80輛/萬平米5x80=4003182121.5:12002241122:1250以上11909161.3:1170-1803323321：1140-160車位數戶數車位配比戶型面積2500x35=8.75萬平米并引入全景地下車庫，部分車位空間凈高3.6米，為以后車位緊張時改造為機械車位部分保證地下機械車位凈高3.6米，即可架設雙層機械車位；簡易機械車位每組停放5臺車，機械成本在10萬/組左右；車位比接近L3:1車位建議物業(yè)發(fā)展建議二：商業(yè)案例：深圳城市豪宅——純水岸波托菲諾是城市豪宅，其商業(yè)盡量集中化處理，以減少對住宅的影響其商業(yè)先通過定向招商，引入部分知名商家，成功營造出高品質感的社區(qū)休閑街區(qū)，形成目的型商業(yè)，使得消費群體成功從區(qū)域內客戶突圍，影響全城通過商業(yè)氛圍的成功營造，有效的帶動和促進了住宅的銷售。案例借鑒未引進社區(qū)性超市或大型超市的社區(qū)店C區(qū)社區(qū)服務街B區(qū)水岸休閑街A區(qū)精品街功能定位自由選擇美容美發(fā)、銀行、郵電局、鮮花店、干洗店、家政服務店等古羅馬咖啡吧、丹桂軒、SPR咖啡、Illy咖啡、可頌坊、舞鶴、金莎巧克力、酒吧、紅酒專賣、咖啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜點箋尼古拉?巴索蒂小提琴行、范思哲、PAULSMITH、“OROP”（歐羅普）首飾行、FRED首飾行以化裝品、首飾為主，輔以藝術品、小提琴、紀念品等關聯品牌功能劃分純水岸商業(yè)功能組合：以精品店、高檔餐飲、行政服務和社區(qū)服務類業(yè)態(tài)為主ABC案例借鑒武漢城市豪宅一金色華府容積率4.98,綠化率35%。金色華府由2棟28層和8棟31層圍合而成周邊分布眾多企事業(yè)單位，啟動時商業(yè)形態(tài)不成熟，附近多是較初級的商業(yè)業(yè)態(tài)案例借鑒金色華府商業(yè)功能組合：以行政單位、精品店、中高檔餐飲為主三大支柱業(yè)態(tài)——行政單位銀行、煙草公司等三大支柱業(yè)態(tài)——精品店保時捷、spa、服裝等三大支柱業(yè)態(tài)——中高檔餐飲Cofe、茶餐廳等（另有個別辦公企業(yè)和部分社區(qū)服務類業(yè)態(tài)一面包房、干洗店等）案例借鑒建議項目商業(yè)街規(guī)劃的原則與特點品質感就是在建筑風格和立面表現上營造一種高端的成熟商業(yè)氛圍，與本項目住宅的高端定位相協調景觀性整體建筑構成一個獨特景觀，通過合理規(guī)劃，形成良好的生態(tài)環(huán)境,坐擁“陽光、綠樹、長廊、廣場……”主題式娛樂消費、休閑消費、文化消費等多種消費模式逐漸轉變成獨立的主題單元，有利于盤活整條街區(qū)，并滿足消費者多元化的需求體驗性通過建筑形態(tài)的創(chuàng)新，把不同的人聚在一起，讓人們在這里自由穿梭，這就是最宜人的都市休閑生活體驗底商面積最大化風情商業(yè)集中化充分考慮對周邊資源的利用對住宅的影響最小化整體形象品質協調化商業(yè)建議規(guī)劃原則規(guī)劃特點不同物業(yè)保證各自的純粹性，以減少相互的影響，商業(yè)以底商和河道南向集中商業(yè)為主底商兩層，開間不小于6米，進深控制在12米左右，單位面積控制在200平米，一層層高4.2米，二層層高3.3米，以地塊周長滿鋪設計；河道南向三層集中商業(yè)，一層層高4.8米，二、三層層高4.2米，進深15米，開間8米，東西長約135米，南北寬約15米，單層2000平米左右；辦公考慮易商易住易辦公的模糊定位。商業(yè)建議AB集中商業(yè)3F住宅底商2F辦公9F商業(yè)規(guī)劃布局的建議一、整體規(guī)劃布局整體布局：商業(yè)街+集中風情商業(yè)1、集中風情商業(yè)放置在水岸最具風情的地方，方便人流、車流的進入性；考慮建設一層地下停車位，并充分利用退線空間預留部分地面停車位。如圖： 標示，以高端餐飲為主；2、商業(yè)街劃分為主題街區(qū)，便于分期分區(qū)進行招商和業(yè)態(tài)的規(guī)劃。同時這種多中心布局有利于大體量商業(yè)的消化。區(qū)以銀行、郵政、便利店、干洗店等企事業(yè)或社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)為主等；區(qū)以時尚產品為主的商業(yè)業(yè)態(tài):如時裝、珠寶、琴行、紅酒、手表等精品店；與河南岸形成呼應的水岸風情商業(yè)；區(qū)以美容美發(fā)、SPA,汽車等相對獨立商業(yè)為主水景廣場可考慮做成主題性很強的風格，營造文化品位，突顯差異化。AB商業(yè)建議底商以體現項目高形象的精品店打造AB商業(yè)建議底商兩層，開間不小于6米，進深控制在12米左右，單位面積控制在200平米，一層層高4.2米，二層層高3.3米，以地塊周長滿鋪設計；河道南岸為風情集中商業(yè)，以三層布局，一層單獨，二、三層聯動（設有大退臺）A商業(yè)建議三層集中商業(yè)，一層層高4.8米，二、三層層高4.2米，進深15米，開間8米，東西長約135米，南北寬約15米，單層2000平米左右；河岸商業(yè)在竣工后需立刻做好高品質的櫥窗展示和前廳展示，營造成熟商業(yè)氛圍，促進銷售江南華都商業(yè)建議第三部分啟動區(qū)與分期開發(fā)由于江陰市場剛性需求弱化，改善性需求也不旺盛，同時現正發(fā)售的樓盤多集中在城西，區(qū)域認知度相對不高，影響市場整體銷售成回落趨勢市場掃描目前房產財富化特征明顯，區(qū)位優(yōu)勢梢好和營銷相對規(guī)范的樓盤去化量有明顯提高，高端客戶已出現溢出的現狀（到無錫、江蘇、上海置業(yè)）中端中端中端中端中端檔次共24萬，已推2期 共去化9萬方約36套06年中15萬方麗島華都約40套約30套約12套約7套月均去化8萬平米06年初05.10（一期-1）05.11（一期-2）05.9（一期）06.9（二期）06.5開盤時間5萬15.5萬方25.5萬方15.5萬方未來供應備注樓盤名市場梢好樓盤年均去化量共17萬平，已去化12萬方港城名邸已去化&5萬方已去化2.5萬平已去化&5萬方已去化2.5萬平已去化1.5萬方（未含商業(yè)）圣廷苑共28萬方，已推的12萬春江華庭共17萬方，已推4萬利昌怡江城市場掃描啟動區(qū)規(guī)模建議考慮約5萬方一個城市的珍藏年均去化量在8萬平米/樓盤左右項目啟動區(qū)總建面約12萬平米，計劃07年底回款2.3個億，年度推案4.7萬m?比較合適 （按70%實現度考慮）考慮因素項目整體定位市場消化速度資金及開發(fā)計劃31豪華四房31170舒適四房1581028%31160豪華三房33F品字樓1200025%80150舒適三房34Fsky-TH640018F圓樓30F圓樓594101400032323256預計套數11200180豪華四房250頂級四房18F高層建筑面積10%20%套數比建面合計200豪華四房舒適四房房型170戶型面積產品類型啟動區(qū)規(guī)模建議以B地塊作為啟動區(qū)，并以南向產品作為預先面市的考慮啟動區(qū)的選取考慮因素：有震撼的展示面具有昭示性、進入條件好便于工程施工*鑒于洋排巷地塊2.2萬平米，限高80米，對項目會造成?定影響，建議以B地塊南向產品先行面市啟動區(qū)位置AB廣場出讓土地國土大樓售樓處選擇一期：建議選擇市中心星級酒店大堂或其他具有代表性的區(qū)域設置展示中心二期：選擇一期中底商作為售樓處AB廣場出讓土地國土大樓三、四期：使用會所作為售樓處開發(fā)策略：以樓王（中軸圓樓）產品樹立價值標桿，香山路的出入口做展