深圳區(qū)域型生活購物中心喜薈城案例分析

深圳區(qū)域型生活購物中心喜薈城案例分析2013年7月百仕達(dá)樂湖是深圳百仕達(dá)集團(tuán)百仕達(dá)花園第五期。位于羅湖太寧路北側(cè)東樂路以西愛國路以東，靠近東湖公園，是一個集休閑購物，文化娛樂，特色餐飲，體育健身，酒店辦公樓等多功能于一體的建筑綜合體。物業(yè)組成：該項目占地面積4萬余平方米，總建筑面積超過30萬平方米，商業(yè)建面4萬余㎡。包括：四棟32-34層的住宅樓；裙樓商業(yè)—喜薈城；一棟代建的34層的酒店、寫字樓?！繇椖扛艣r百仕達(dá)樂湖案例分析——喜薈城居住氛圍濃厚：喜薈城位于羅湖百仕達(dá)片區(qū)，周邊主要被住宅小區(qū)圍繞，居住氛圍濃厚。交通便利：項目位于太寧路上與愛國路交匯處，周邊道路四通八大，附近有多條公交線路；規(guī)劃建設(shè)中的3條地鐵線——3、5、7號線縱橫交匯?！繇椖扛艣r二、案例分析——喜薈城商業(yè)定位——喜薈城在羅湖以區(qū)域型生活購物中心的型態(tài)出現(xiàn)，與傳統(tǒng)的人民南、東門、地王“金三角”形成了很好互補(bǔ)，雙方的目標(biāo)客群、輻射商圈、功能定位、品牌組合均有差異，一主一次形成梯形互補(bǔ)。目標(biāo)客群——喜薈城以服務(wù)于區(qū)域性家庭消費(fèi)需求為導(dǎo)向，致力于解決家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的中產(chǎn)消費(fèi)者假日購物休閑、提升生活品質(zhì)的需求。喜薈城的出現(xiàn)，正好填補(bǔ)了羅湖在次級商業(yè)中心上的空白，補(bǔ)齊了“羅湖東”這個優(yōu)質(zhì)居住片區(qū)的“商業(yè)短板”，使羅湖商業(yè)格局更為完善和合理。經(jīng)營特色——以時尚、親子、美食為三大主題，設(shè)計中加入藝術(shù)潮流元素?！羯虡I(yè)資料案例分析——喜薈城喜薈城采取“主力店+專門店”的門店組合形式餐飲：漢拿山、星巴克、滿記、黃記煌、毛家飯店家居：全棉時代、你可居、服裝：G2000、ochirly、JACK&JONES、Levi’s、NIKE、CONVERSE、CROCS、護(hù)理/藥品：屈臣氏、二天堂、絲域養(yǎng)發(fā)館童裝/玩具：翻斗樂園、成長腳印、喜洋洋吉之島：日本永旺集團(tuán)下屬公司，是日本及亞洲知名的百貨零售企業(yè)。洲立影城：香港洲立影院，配備有5個高檔次影廳、500多個座位。圣豐城酒家：創(chuàng)于06年，主營“精美點(diǎn)心、經(jīng)典粵菜”，粵菜經(jīng)典品牌。西湖春天：連鎖餐飲企業(yè)，創(chuàng)建于二十世紀(jì)八十年代中期，經(jīng)過二十余年不斷發(fā)展，創(chuàng)立了“西湖春天”、“江南廚子”、“江南味道”三大品牌，完美美容：五星級連鎖美容纖體中心。GSD纖體塑身館喜薈城其它重要品牌喜薈城主力店鋪：◆業(yè)態(tài)組合案例分析——喜薈城主力店面積喜薈城主力店總面積約10570平方米，占總建筑面積的比例約25.9%，占總實用面積的39.2%。主力店較多，規(guī)模不集中，其中最大的是吉之島，約5766平方米；由于自身區(qū)位條件良好，覆蓋羅湖大部分住宅名盤的居民人氣旺。喜薈城的業(yè)態(tài)比例中，休閑娛樂的比例相對較低，零售業(yè)，餐飲的比例較高?！糁髁Φ昵闆r案例分析——喜薈城一層平面圖1層主力店與名品店結(jié)合分布，多為大眾型餐飲及中高檔服裝類店鋪，有利于聚集人氣。品牌：喜薈城一層主要分布的品牌有圣豐城、漢拿山、面點(diǎn)王、滿記、G2000、BASICHOUSE、ochirly，Levi’s、NIKE、CONVERSE、SELECTED等；定位：多為中高檔品牌，符合項目定位，樹立社區(qū)型家庭購物中心形象。布局：主力店及餐飲類品牌店主要分布在盡端處，多為靠近太寧路一側(cè)，有利于聚集人氣，拉動人流平面流動，提升鋪位整體價值；重要服裝類重要品牌店主要分布在中間段?？腿海涸搶又饕?0-35歲的年輕消費(fèi)人群為主；主出入口主出入口主出入口主力店圣豐城餐飲餐飲餐飲餐飲購物中心的左邊由于為地下室，為盡端，人流量較差，把主力店圣豐城酒家放于此，吸引人流，提升這邊的鋪位價值。把快餐店放于主入口，集聚人群，帶動內(nèi)部商業(yè)發(fā)展，并更好的突出項目的整體定位。備注：由于地面的高低，不平整，黃色部分為地下室、深紅色部分為地上，即購物中心的一層高低◆業(yè)態(tài)分布案例分析——喜薈城品牌：二層主要分布有吉之島一層、洲立影院、西湖春天、星巴克、屈臣氏、JACK&JONES、ONLY、VEROMODA、銀行等；吉之島一層主要為超級市場、家庭用品、小家電、個人護(hù)理品、茶酒等。定位：基本上都是國內(nèi)外大眾品牌，延續(xù)中高檔品牌，形成連貫性；客戶向上延伸。布局：餐飲和重要品牌店主要分布在兩端節(jié)點(diǎn)和中間節(jié)點(diǎn)，拉動人流平面流動；電影院放于中庭廣場正上方，昭示性較強(qiáng)，提高整個購物中心在消費(fèi)者心目中休閑娛樂的分量；銀行復(fù)式，使二層本身地段最差的鋪位，能實現(xiàn)價值最大化；客群：二層的客戶主要是25-35歲之間，是喜薈城的主力消費(fèi)客戶群體。2樓的特色主要是吉之島、洲立影院、餐飲、時尚女裝結(jié)合分布，引導(dǎo)人流平面與上下流動。洲立影院西湖春天吉之島餐飲餐飲餐飲餐飲銀行二層平面圖◆業(yè)態(tài)分布案例分析——喜薈城品牌：三層主要分布有吉之島二層、洲立影院、完美美容、GSD纖體塑身館、反斗樂園、你可居、全棉時代、黃記煌、毛家飯店等；吉之島二層主要為中檔男女服裝、男女鞋包、餐飲等。定位：主要品牌大多延續(xù)中高端大眾檔次。布局：本層多為美容美體、餐飲、家庭生活和兒童類品牌店，品牌性較強(qiáng)，客戶主要為目的性消費(fèi)者，使本身相對獨(dú)立的店鋪，得到價值提升；同時拉動人流橫向移動。客群：主要是25-40歲之間的家庭消費(fèi)者者，以女性為主。3樓主力店與餐飲結(jié)合分布，以美容美體作為主力店，完善業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，本層分布較多家庭生活、個人護(hù)理、兒童類品牌店。洲立影院吉之島餐飲美容美體反斗樂園個人護(hù)理、娛教中心餐飲三層平面圖◆業(yè)態(tài)分布案例分析——喜薈城清晰定位，找準(zhǔn)主要消費(fèi)客戶群，以滿足經(jīng)營要求推到商業(yè)定位；立足周邊消費(fèi)群的基礎(chǔ)上，對外輻射。以主力店帶動人氣，適當(dāng)提高餐飲比例輻射外圍人氣。招商品牌面向主流客戶群，時尚、大眾，覆蓋面廣，確保經(jīng)營。定位啟發(fā)案例啟發(fā)主力店在各層結(jié)合分布，且每層的主力店業(yè)態(tài)不同。可以從垂直方向完善業(yè)態(tài)種類，拉動人流垂直流動。餐飲直接帶動人氣，應(yīng)均勻分布在各層之間，多分布在兩端以及中間節(jié)點(diǎn)處。主要為中高端品牌，便利性餐飲及飲料咖啡等主要分布在1F昭示性強(qiáng)的位置，有利于聚集人氣，營造氛圍。