關(guān)于房屋居間合同案件的法律分析

精品資料精品資料可編輯可編輯關(guān)于房屋居間合同案件的法律分析摘要近年來 ,我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛 ,二手房中介服務(wù)行業(yè)也伴隨取得了長足的發(fā)展 ,其通過信息搜尋、傳播等手段為房屋需求雙方快速交易搭建了一個(gè)平臺,有力地推動了房地產(chǎn)市場的繁榮 ,成為房地產(chǎn)市場中不可或缺的組成部分。同時(shí),作為一種新興行業(yè),由于市場監(jiān)管不到位、行業(yè)缺乏自律及相關(guān)法律規(guī)定諸多空白,房地產(chǎn)中介行業(yè)中的問題也日益地暴露出來 ,因居間合同引發(fā)的糾紛日益增多 ,對房地產(chǎn)市場和社會的和諧穩(wěn)定產(chǎn)生了不良影響。關(guān)鍵詞房屋居間合同案件法律分析中圖分類號 :D926文獻(xiàn)標(biāo)識碼 :A一、居間合同案件的總體特點(diǎn)與趨勢l、收案數(shù)目居高不下 ,與房產(chǎn)糾紛類案件數(shù)量眾多相呼應(yīng)。這一現(xiàn)象反映了近兒年來我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 ,人們對二手房中介服務(wù)行業(yè)需求增長的現(xiàn)狀。2、調(diào)、撤案件占據(jù)絕大部分 ,但調(diào)、撤案件的比例不斷下降,案件調(diào)解難度逐漸加大。3、原告絕大多數(shù)為居間人即受托人 ,訴訟請求主要是要求委托人支付傭金或違約金 ,但也開始呈現(xiàn)出復(fù)雜、多樣的特點(diǎn)。4、該類合同中充斥著大量格式條款 ,這也為眾多的法律糾紛埋下了伏筆。結(jié)合上述趨勢預(yù)測 ,隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展 ,人們對于二手房中介服務(wù)的需求將不斷擴(kuò)大 ,但由于該類合同的法律規(guī)定尚不健全 ,案件裁判的許多標(biāo)準(zhǔn)尚不統(tǒng)一 ,2010年及以后的居間合同案件仍將居高不下 ,案情也將更加復(fù)雜 ,法院裁判的難度也會不斷加大。二、居間合同案件審理中的難點(diǎn)通過對這兩年司法實(shí)踐中居間合同案件的分析可以發(fā)現(xiàn),該類案件越來越復(fù)雜 ,且在案件的審理過程中存在諸多爭議,司法實(shí)踐中亦有不同法院作出了不盡一致的判決 ,存在同案不同判的現(xiàn)象?，F(xiàn)將該些案件審理中亟待明確的難點(diǎn)問題分析如下:（一）認(rèn)定居間是否成功的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一 ,從而導(dǎo)致對居間報(bào)酬給付條件的標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一。居間成功的標(biāo)準(zhǔn)就在于促成“合同成立”,但審判實(shí)踐中對于如何認(rèn)定“合同成立”存在不同的觀點(diǎn)和做法。一種觀點(diǎn)是只要買賣雙方簽訂買賣合同 ,就可以認(rèn)定中介公司促成合同成立,居間行為履行完畢 ,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定中介機(jī)構(gòu)居間成功 ,委托方應(yīng)當(dāng)按約支付居間報(bào)酬;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為 ,房地產(chǎn)居間合同是一種特殊的居間合同,買賣合同的簽訂不代表交易一定能夠完成,中介機(jī)構(gòu)全面規(guī)范履行居間義務(wù)也是其獲取傭金的必要條件。因此 ,應(yīng)全面審查合同未能履行的責(zé)任及居問人在此過程中是否依據(jù)誠實(shí)信用原則,按照法律規(guī)定和行業(yè)規(guī)范全面履行了居間義務(wù)。（二）“跳中介”的行為難以認(rèn)定。居間人基于對委托人的信任付出大量勞動卻得不到相應(yīng)回報(bào),委托人的行為無疑違背了誠信原則,然而對于認(rèn)定當(dāng)事人行為是否屬于惡意“跳中介”存在難點(diǎn)。尤其在居間協(xié)議簽訂之后,買賣房屋的上下家以居間協(xié)議履行存在瑕疵或標(biāo)的房屋不符合要求為由而解除居間協(xié)議時(shí) ,很難判斷買賣雙方是否惡意。在這種情況下,買賣房屋的上下家后來簽訂的房屋交易合同雖得益于居間人的居間行為,但居間人對于委托人的不正當(dāng)行為在取證上存在困難,不容易保護(hù)居間人的報(bào)酬請求權(quán)。（三）居間合同中格式條款的效力認(rèn)定意見不統(tǒng)一,從而導(dǎo)致同類案件裁判結(jié)果不同。居間合同一般采用格式條款的形式,居間人在設(shè)立合同條款時(shí),會提前考慮到各種風(fēng)險(xiǎn)可能 ,以合同條款預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生 ,比如不訂約支付違約金條款、 獨(dú)家委托條款等等。至于這些條款的效力,有人認(rèn)為 ,這些格式條款系中介公司事先單方擬定,雙方未就內(nèi)容進(jìn)行充分協(xié)商 ,限制了委托人權(quán)利的行使,加重了委托人的責(zé)任,應(yīng)認(rèn)定無效。有人認(rèn)為基于合同自由原則,委托人在簽訂居間合同時(shí)是知曉這些格式條款存在的委托人選擇同中介公司簽訂居間合同也完全是自己意思自治的結(jié)果,且目前二手房交易市場尚不規(guī)范,交易中誠信缺失委托方為追求自己利益最大化而損害中介公司利益的現(xiàn)象普遍存在,因而這些格式條款的內(nèi)容并不違反法律規(guī)定 ,不應(yīng)否認(rèn)其效力,否則將會打壓中介行業(yè)發(fā)展的積極性。（四）居間活動支出的必要費(fèi)用難以細(xì)化。由于對于必要費(fèi)用如何計(jì)算法律沒有明確規(guī)定 ,其具體數(shù)額則一般由法院酌定 ,從目前的司法實(shí)踐來看 ,對于居間費(fèi)用的判決,不同法院存在不同的判決結(jié)果。三、如何解決這些難題（一）認(rèn)定居間成功及確定居間報(bào)酬給付條件的標(biāo)準(zhǔn)。目前審判實(shí)踐中,存在大量買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同但最終未能履行的情況,根據(jù)法條規(guī)定 ,我們可以看出居間成功的標(biāo)準(zhǔn)就在于促成“合同成立” ,但是如何認(rèn)定“合同成立”從而確定在什么情況下應(yīng)該支付居間報(bào)酬存在爭議。要解決這個(gè)問題 ,首先要明確居間的性質(zhì) ,筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)居間合同作為一種特殊的居間合同 ,買賣合同的簽訂不代表交易一定能夠完成 ,中介機(jī)構(gòu)全面規(guī)范履行居間義務(wù)也是其獲取報(bào)酬的必要條件 ,因此應(yīng)當(dāng)全面審查合同未能履行的責(zé)任及居間人在居間過程中是否依據(jù)誠實(shí)信用原則按照法律規(guī)定和行業(yè)規(guī)范全面履行了居間義務(wù)。如果中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)全面履行了居間義務(wù) ,促成雙方簽訂買賣合同,此后的履行不能并非中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任 ,那么委托人不能以合同未履行為由拒付中介報(bào)酬。（二）對“跳中介”行為的定義以及對該行為責(zé)任的界定?！疤薪椤笔侵肝腥伺c系爭房屋的買受人在利益的驅(qū)動下,在居間人介紹雙方認(rèn)識或在達(dá)成協(xié)議后以標(biāo)的房屋不符合要求或居間服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)為由甩掉居間人 ,私下達(dá)成交易或委托其他中介公司進(jìn)行居間,逃避支付居間報(bào)酬的行為。對于“跳中介 "行為的責(zé)任界定 ,筆者認(rèn)為關(guān)鍵要看中介公司提供服務(wù)的范圍以及交易雙方協(xié)商的程度 ,具體而言應(yīng)綜合考察中介公司是否積極提供中介服務(wù)、委托人是否利用中介公司提供的信息私下與出賣人訂立合同、委托人有無惡意逃避支付傭金的義務(wù)等等。如果居間人只是與房屋買受人簽訂看房確認(rèn)書,沒有協(xié)商過其他交易條件 ,或是進(jìn)行過協(xié)商,但交易條件并沒有固定 ,那么當(dāng)事人跳中介的行為并不應(yīng)該認(rèn)定為惡意 ,此時(shí)委托人無需向原中介公司支付居間報(bào)酬但如果原中介公司為此付出過勞動,那么一般只需支持委托人向原中介公司支付必要的勞務(wù)費(fèi)用。如果中介公司與房屋買受人不僅僅簽訂了看房確認(rèn)書,而且三方對房屋買賣交易條件進(jìn)行有效協(xié)商并最終簽訂了三方居間協(xié)議,此時(shí)委托方無正當(dāng)理由拒絕居間公司的服務(wù)私下與買受人簽訂交易合同或者委托其他中介公司進(jìn)行居間服務(wù)的行為應(yīng)認(rèn)定為惡意,委托人應(yīng)向居間人支付全部的居間報(bào)酬,防止居間人的合同目的因委托人的不當(dāng)行為而落空。（三）對于居間合同中格式條款效力的認(rèn)定。在審判實(shí)踐中,居間合同中如果注明“在委托期限內(nèi)不得存在任何反悔不再出售或不再購買等行為,否則構(gòu)成違約,仍應(yīng)支付相當(dāng)于報(bào)酬的違約金” ,筆者認(rèn)為這樣的格式條款加重了買賣方責(zé)任并對買賣雙方是否簽訂買賣合同的意思自治的權(quán)利作出了限制,違反了合同自愿原則 ,同時(shí)也有悖于合同法關(guān)于居間人未促成合同成立不得請求支付報(bào)酬的規(guī)定 ,認(rèn)定該格式條款無效。而對于獨(dú)家委托協(xié)議約定委托期限內(nèi)委托人不得擅自取消該項(xiàng)委托或另行委托第三人 ,否則構(gòu)成違約,仍應(yīng)支付居間人相當(dāng)于報(bào)酬的違約金這樣的格式條款則不簡單認(rèn)定無效。一般認(rèn)為,與委托合同類似 ,居間合同的訂立以委托人與居問人之間的相互信任為前提,因而居間關(guān)系成立并生效后,如果一方對另一方產(chǎn)生了不信任 ,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其有權(quán)解除合同。但是,得隨時(shí)解除合同的權(quán)利是否為委托人的“主要權(quán)利”并以此為據(jù)認(rèn)定獨(dú)家委托協(xié)議中的條款排除了委托方“主要權(quán)利”因而無效 ,僅此似乎還欠說服力 ,但可以肯定的是,提供該條款的一方限制了對方的權(quán)利。因而,更好的做法是結(jié)合委托書文本 ,看格式條款提供方在訂立合同時(shí)是否采用足以引起對方注意的文字、符號、字條等特別標(biāo)識并按照對方的要求對該格式條款予以說明,且在訴訟中提供格式條款一方能否舉證說明其已盡合理提示及說明義務(wù)。如果提供格式條款一方舉證不能,且相對方申請撤銷該格式條款 ,法院予以支持更為妥當(dāng)。（四）居間活動支出的必要費(fèi)用。必要費(fèi)用的給付數(shù)額 ,法律并沒有規(guī)定一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn) ,筆者認(rèn)為居間人可以就自己擔(dān)付的費(fèi)用請求委托人返還 ,或者雙方可約定先有委托人預(yù)付 ,多退少補(bǔ) ,但委托人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用以“必要費(fèi)用” 為限 ,即居間人為居間活動的進(jìn)行而必需且合理地支出的費(fèi)用,超出這一限度的費(fèi)用支出則由居間人自行負(fù)擔(dān)。為此 ,居間人在要求委托人負(fù)擔(dān)費(fèi)用時(shí)有義務(wù)說明費(fèi)用的支出項(xiàng)目以及必要憑證 ,否則委托人可以拒絕承擔(dān)費(fèi)用。從目前的審判實(shí)踐來看 ,《合同法》所規(guī)定的“從事居間活動支出的必要費(fèi)用”這一表述過于籠統(tǒng),不夠清晰 ,缺乏可操作性 ,筆者也認(rèn)為目前的居間收費(fèi)過于混亂 ,應(yīng)出臺法律加以規(guī)制。四、對策與建議在一些較為發(fā)達(dá)的國家和地區(qū),80%左右的房地產(chǎn)交易是通過房地產(chǎn)中介撮合促成的,可見房地產(chǎn)中介的存在對房地產(chǎn)市場的發(fā)展的重要性。與國外這些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比,我國房地產(chǎn)中介行業(yè)尚處于早期的摸索階段 ,不可避免存在一些負(fù)面現(xiàn)象。以下提出一些簡單的對策和建議 ,旨在為規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序、化解房地產(chǎn)中介糾紛、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展提供思路。（一）立法補(bǔ)充和完善。我國目前僅有《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》等幾部簡單的法律法規(guī)對房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范 ,雖然各地行政部門也相繼出臺了一些辦法、條例之類的地方性法規(guī) ,但其效力、范圍遠(yuǎn)不能滿足中介市場發(fā)展的需要 ,不能有效規(guī)范市場行為。這就需要立法機(jī)關(guān)盡快制訂、出臺專門規(guī)制房地產(chǎn)中介服務(wù)的法律法規(guī) ,針對現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的各種情況進(jìn)行規(guī)定 ,改善目前這種同案不同判的混亂情況,真正做到司法公平。（二）強(qiáng)化職業(yè)素質(zhì) ,制訂中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)道德規(guī)范。我國目前房地產(chǎn)居間活動缺乏行業(yè)的統(tǒng)籌規(guī)劃和行業(yè)自律,致使一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及工作人員為片面追求利潤,不講職業(yè)道德 ,損害中介行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此,可以通過制訂中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員職業(yè)道德規(guī)范來提高相關(guān)人員的職業(yè)水平和道德素質(zhì) ,以此減少房地產(chǎn)交易活動中糾紛的發(fā)生。（三）加強(qiáng)信息共享,促進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。在房地產(chǎn)居間合同案件的審理過程中存在諸多爭議,但由于解決這些爭議的標(biāo)準(zhǔn)尚不統(tǒng)一,司法實(shí)踐中普遍存在不同法院同案不同判的現(xiàn)象。要解決這個(gè)問題 ,除了做出統(tǒng)一的法律規(guī)定外 ,在各個(gè)法院之間進(jìn)行信息共享、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)就顯得極為重要 ,這也有利于避免當(dāng)事人利用不同法院的判決損害他人合法權(quán)益 ,真正實(shí)現(xiàn)法律的目的。 另外 ,針對某些地區(qū)還存在的管轄地域爭議 ,應(yīng)認(rèn)真貫徹“便于當(dāng)事人進(jìn)行訴訟、便于人民法院行使審判權(quán)”的兩便原則。（四）加大法制宣傳力度。通過開展法律講座、社區(qū)普法等各