商品房買賣合同糾紛實例課件

開發(fā)商交付不符合交付條件商品房的違約責任葉華章

2015年4月18日開發(fā)商交付不符合交付條件商品房的違約責任商品房買賣合同約定，開發(fā)商應將符合《住宅項目交付使用管理辦法》規(guī)定的商品房交付購房人，如果交付時商品房未經(jīng)竣工驗收備案，不符合合同約定的交付條件，屬于瑕疵履行。瑕疵履行屬于違約行為，開發(fā)商應當承擔違約責任。商品房買賣合同約定，開發(fā)商應將符合《住宅項目案例：2012年10月11日，原告張某向被告某房地產(chǎn)開發(fā)商購買商品房一套，雙方約定被告應當在2013年12月31日前向原告履行交房義務，被告如違約，應自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按日向原告支付已交付房價款萬分之三的違約金。案例：2012年10月11日，原告張某向被告某房地產(chǎn)開發(fā)商購2014年1月17日，被告通知原告領取涉案商品房的鑰匙并領取預期交房違約金2500元。后原告得知涉案房屋于2014年5月14日才完成竣工驗收備案。現(xiàn)原告起訴要求被告承擔自2014年1月18日至2014年5月14日的逾期交房違約金。2014年1月17日，被告通知原告領取涉案商品房的鑰匙并領取對于上述案件，存在兩種觀點：一是應駁回原告的訴訟請求?！蛾P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！北景钢?，雙方當事人沒有另外約定，房地產(chǎn)公司將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，則房屋的交付使用義務已經(jīng)履行完畢，客觀上已不存在違約行為，原告無權再主張預期交房責任。對于上述案件，存在兩種觀點：二是被告應當承擔逾期交房后的違約金。根據(jù)商品房買賣合同約定，被告應將符合《住宅項目交付使用管理辦法》規(guī)定的商品房交付原告，但被告交付時商品房未經(jīng)竣工驗收備案，不符合合同約定交付條件，屬于瑕疵履行。瑕疵履行屬于違約行為，原告有權要求被告承擔違約責任。二是被告應當承擔逾期交房后的違約金。根據(jù)商品房買賣合同約定，那么，本案中被告的交付行為應當是合同履行行為，但是是否屬于瑕疵履行以及是否應當承擔違約責任？那么，本案中被告的交付行為應當是合同履行行為，但是是否屬于瑕首先，被告的行為構成瑕疵履行。瑕疵履行是指債務人雖然履行，但其履行并不符合規(guī)定或約定的條件，致減少或喪失履行的價值或效用的情形。根據(jù)瑕疵履行的上述定義，構成瑕疵履行應當具備以下四個方面構成要件：1.當事人一方已經(jīng)作出了履行合同的行為，即必須有一方的積極行為，如無履行行為，只能構成不能履行、拒絕履行或遲延履行；首先，被告的行為構成瑕疵履行。瑕疵履行是指債務人雖然履行，但2.履行標的不符合合同的約定即存在瑕疵。所謂瑕疵是指一方當事人交付或提供的標的物的種類、品質(zhì)、質(zhì)量、標準等不符合合同的約定；3.履行行為造成了履行利益的損害。履行利益，又稱積極利益，是指一方當事人合理期待另一方完全履行合同而產(chǎn)生的合法利益，包括既得利益與可得利益。4.須可歸責于履行合同的一方。2.履行標的不符合合同的約定即存在瑕疵。所謂瑕疵是指一方當事本案中，被告于2014年1月17日將房屋交付原告的行為屬于被告的積極履行行為；被告將未經(jīng)竣工驗收備案的房屋交付給原告的行為屬于交付標的物的標準不符合合同的約定；被告的遲延交付行為造成了原告利益的損失；原告利益損失應歸結于被告的瑕疵履行所致。故而，被告的行為構成瑕疵履行。本案中，被告于2014年1月17日將房屋交付原告的行為屬于被其次，被告應當承擔瑕疵履行的法律責任。最高法院的司法解釋將轉(zhuǎn)移占有視為交付，該交付行為既包括全面履行行為也包括瑕疵履行行為，轉(zhuǎn)移占有后原告仍有權要求被告承擔違約責任?！逗贤ā返谝话僖皇l規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。”其次，被告應當承擔瑕疵履行的法律責任。最高法院的司法解釋將轉(zhuǎn)第一百一十三條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。第一百一十三條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義第三，被告瑕疵履行責任的確定。瑕疵履行屬于違約行為，違約方可能要承擔給付違約金或給付損害賠償金的責任。違約金是對損害賠償金數(shù)額的預先確定，因而違約金與損害賠償金不可同時存在。當事人可在訴訟過程中可以選擇要求違約方承擔違約責任或損害賠償責任。本案中，原告選擇要求被告承擔違約責任是對自己訴訟權利的處分，應予準許。第三，被告瑕疵履行責任的確定。瑕疵履行屬于違約行為，違約方可根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。違約金的適用雖不以實際損失發(fā)生為要件，但最終違約金數(shù)額大小的確定與實際損失額密切相關，即法院或仲裁機構對違約金數(shù)額的調(diào)整是以實際損失額為參照標準。本案在確定被告承擔的具體違約金數(shù)額時，可根據(jù)當事人的申請以及因違約行為給原告造成的實際損失情況進行調(diào)整。根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金低于造成商品房交付使用條件的法律界定商品房買賣合同糾紛實例課件商品房買賣中因購房人與開發(fā)商對合同約定的商品房交付使用條件理解不一，房屋交付環(huán)節(jié)引發(fā)的糾紛逐漸增多。文章從案例出發(fā)，分析實踐做法和現(xiàn)行法律規(guī)定，認為商品房交付使用條件是竣工驗收合格，如果當事人另外約定“需要提交竣工驗收備案表”,則應依當事人約定。商品房買賣中因購房人與開發(fā)商對合同約定的商品房交付使用條件理具體分析來看，房屋交付環(huán)節(jié)上出現(xiàn)的糾紛主要有兩種情況，一是開發(fā)商通知交房時，因買受人對合同約定的商品房交付使用條件的理解與開發(fā)商不一致，認為該房屋未達到交付使用的條件而拒絕受領引發(fā)糾紛；二是買受人接受房屋后認為房屋不符合交付使用條件而主張開發(fā)商違約，要求給付逾期交房違約金。具體分析來看，房屋交付環(huán)節(jié)上出現(xiàn)的糾紛主要有兩種情況，一是開審判實踐中，各方對涉及商品房交付使用條件的法律法規(guī)的理解觀點不一。因此，有必要厘清現(xiàn)行規(guī)定對商品房交付使用條件的涵義，準確認定合同約定的商品房交付使用條件，依法維護購房人和商品房開發(fā)商合法權益。審判實踐中，各方對涉及商品房交付使用條件的法律法規(guī)的理解觀點商品房買賣合同糾紛實例2008年11月26日，原告孔某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，被告將其開發(fā)的某公寓1幢東區(qū)1202號商品房出賣給原告，約定出賣人應在2008年6月30日前依照國家和地方政府有關規(guī)定，將具備商品房驗收合格條件，并符合合同約定的商品房交付給原告。商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示合同規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。商品房買賣合同糾紛實例合同訂立后原告依約支付全部房款，被告于2008年10月8日電話通知原告交房，次日交房時因原告主張延期交房的賠償而致交房未果。合同訂立后原告依約支付全部房款，被告于2008年10月8日電同年10月16日，被告向原告發(fā)出掛號信，書面通知原告收房。10月19日原告再次與被告交接房屋，但因原告認為被告出具的當?shù)卣嚓P文件不足以說明商品房驗收合格，堅持要求被告提供工程竣工驗收備案表并拒絕交接致交房未果而訴至法院，要求被告支付逾期交房違約金。2009年1月13日，被告向法院提供由施工單位、監(jiān)理單位、建設單位（本案被告）、設計單位和城建檔案管理機關五單位蓋章的單位工程竣工驗收證明書,但未辦理竣工驗收備案手續(xù)并取得竣工驗收備案登記表。同年10月16日，被告向原告發(fā)出掛號信，書面通知原告收房。1法院認為，2009年1月13日被告提供的單位工程竣工驗收證明書證實某公寓1號樓經(jīng)建設、設計、施工、監(jiān)理等單位進行了竣工驗收，結論均為“同意驗收”。因此，被告開發(fā)的該樓盤1號樓已經(jīng)驗收合格，能證實2009年1月13日后訟爭房屋達到了合同約定的“具備驗收合格條件”的交付條件。法院認為，2009年1月13日被告提供的單位工程竣工驗收證明至于原告主張的竣工驗收備案表才能證明訟爭房屋驗收合格問題，因備案只是“驗收合格”之后的一個行政內(nèi)部監(jiān)管程序，不是“交付使用”的必備條件，且竣工驗收備案表亦不是雙方合同約定的交付條件，故被告是否辦理竣工驗收備案登記并不影響被告向原告交付房屋。但被告前兩次通知交房時并未提供雙方約定應出示的商品房驗收合格的證明文件，由此產(chǎn)生的逾期交房責任應由被告承擔。至于原告主張的竣工驗收備案表才能證明訟爭房屋驗收合格問題，因訴訟中，被告于2009年2月19日開庭時向法院提交訟爭房屋的《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》和單位工程竣工驗收證明書并同意交房，但原告仍拒絕接受，故此后逾期交房責任由原告自己承擔。另被告延期交房三個月有事實依據(jù)，符合合同約定。綜上，法院判決被告承擔從2008年10月1日至2009年2月13日止的逾期交房違約金。訴訟中，被告于2009年2月19日開庭時向法院提交訟爭房屋的引發(fā)當事人之間矛盾的主要因素，是雙方對合同約定的商品房交付使用條件的理解不一樣，這也是雙方主要的爭議焦點。問題在于如何跳出雙方各自思維定勢，從現(xiàn)行法律法規(guī)中找出對商品房交付使用條件的規(guī)定，認真加以厘清，準確理解立法用意并在實務中予以適用。引發(fā)當事人之間矛盾的主要因素，是雙方對合同約定的商品房交付使實踐中對商品房交付使用條件的一般約定及理解實踐中對商品房交付使用條件的一般約定及理解商品房買賣合同履行過程中，依約交付符合國家相關法律法規(guī)規(guī)定和雙方合同約定條件的商品房俗稱交房是開發(fā)商應當履行的主要義務，依約接收符合合同約定的房屋則是買受人應當履行的一項義務，否則將承擔相應法律責任。商品房買賣合同履行過程中，依約交付符合國家相關法律法規(guī)規(guī)定和對于房屋的交付使用條件的約定，原建設部和國家工商行政管理局于2000年9月13日出臺了《商品房買賣合同示范文本》，該示范文本第八條交付期限中明確約定：“出賣人應當在某年某月某日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第＿_種條件，并符合合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗收合格；2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格；4、該商品房取得商品房住宅交付使用批準文件；5、_____?！睂τ诜课莸慕桓妒褂脳l件的約定，原建設部和國家工商行政管理局于實踐中，商品房買賣雙方對交付使用條件一般選擇第1項，即約定“依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備商品房驗收合格條件或經(jīng)驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”。案例中雙方當事人對交付條件的約定也是采用第1項。此約定從表面來看并無問題，但在實際操作中卻會出現(xiàn)大相徑庭的兩種不同解釋。實踐中，商品房買賣雙方對交付使用條件一般選擇第1項，即約定在合同履行過程中，開發(fā)商主張的解釋是:經(jīng)驗收合格或具備驗收合格條件是經(jīng)開發(fā)商、勘察、設計、施工和工程監(jiān)理五方驗收合格；而買受人的理解卻不同：經(jīng)驗收合格是指開發(fā)商將該工程進行竣工驗收備案取得相關手續(xù)即竣工驗收備案表，這樣才能證明該房屋驗收合格經(jīng)官方確認達到交房的前提條件。在合同履行過程中，開發(fā)商主張的解釋是:經(jīng)驗收合格或具備驗收合現(xiàn)行法律法規(guī)框架下對“商品房交付使用條件”的正確理解現(xiàn)行法律法規(guī)框架下對“商品房交付使用條件”的正確理解現(xiàn)行法律法規(guī)的框架下，如何正確理解“商品房交付使用條件”，即俗稱的交房應該具備什么樣的條件，是解決上述案例中雙方當事人矛盾以及類似糾紛的關鍵。

對于商品房交付使用條件，現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定有以下一些：現(xiàn)行法律法規(guī)的框架下，如何正確理解“商品房交付使用條件”，即1．[法律］1995年1月1日頒布實施并于2007年8月30日修改的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！?．[法律］1995年1月1日頒布實施并于2007年8月302．[行政法規(guī)］1998年7月20日發(fā)布施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”2．[行政法規(guī)］1998年7月20日發(fā)布施行的《城市房地產(chǎn)開3．[行政法規(guī)］2000年1月30日頒布施行的《建設工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收?！ㄔO工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。”3．[行政法規(guī)］2000年1月30日頒布施行的《建設工程質(zhì)量第四十九條規(guī)定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１５日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。”第四十九條規(guī)定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１4．[部門規(guī)章］2000年4月7日發(fā)布施行的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第四條規(guī)定：“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案?！?．[部門規(guī)章］2000年4月7日發(fā)布施行的《房屋建筑工程和第五條規(guī)定：“建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：（一）工程竣工驗收備案表；（二）工程竣工驗收報告?？⒐を炇請蟾鎽敯üこ虉蠼ㄈ掌冢┕ぴS可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；第五條規(guī)定：“建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；（四）工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（五）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應當提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！钡诎藯l規(guī)定：“備案機關發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內(nèi)，責令停止使用，重新組織竣工驗收。（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具5．[部門規(guī)章］2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第三十條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。5．[部門規(guī)章］2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦對于上述法律法規(guī)關于商品房交付使用條件的規(guī)定，法學界、司法實務界的觀點不甚一致，與上述案例中開發(fā)商和購房者之間的分歧類似，歸納起來主要有兩種：對于上述法律法規(guī)關于商品房交付使用條件的規(guī)定，法學界、司法實一種觀點認為只要訟爭商品房所在樓經(jīng)過了開發(fā)商組織的勘察、設計、施工、監(jiān)理四方驗收，出具了四方簽字蓋章的驗收合格證明并達到合同約定的其他條件，即達到了上述約定中的商品房交付使用條件，可以交付；一種觀點認為只要訟爭商品房所在樓經(jīng)過了開發(fā)商組織的勘察、設計另一種觀點認為，根據(jù)相關法律規(guī)定，房屋經(jīng)驗收合格后必須在十五日內(nèi)向當?shù)亟ㄔO主管部門申請備案，建設部門發(fā)現(xiàn)竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應當責令停止使用重新組織竣工驗收。因此，竣工驗收的要求是取得“工程竣工驗收備案表”，未經(jīng)過驗收備案并取得竣工驗收備案表則不符合合同約定的“驗收合格”交付使用條件，開發(fā)商未按約定交房應該承擔逾期交房違約金。另一種觀點認為，根據(jù)相關法律規(guī)定，房屋經(jīng)驗收合格后必須在十五綜合上述法規(guī)法規(guī)和部門規(guī)章中對商品房交付使用條件的規(guī)定，筆者分析認為，商品房交付的前提條件之一是經(jīng)過建設部門組織的勘察、設計、施工、監(jiān)理四方驗收，并形成了驗收合格的確認文件。具有驗收合格的確認文件是現(xiàn)行法律法規(guī)和部門規(guī)章中對房屋交付使用的強制性規(guī)定。綜合上述法規(guī)法規(guī)和部門規(guī)章中對商品房交付使用條件的規(guī)定，筆者因為房屋的建筑質(zhì)量安全與否直接關系到社會公眾安危，屬于社會公共利益的范疇，而竣工驗收合格是目前國家對于建筑質(zhì)量安全設置的唯一評價標準，必須嚴格執(zhí)行，未經(jīng)驗收合格不得交付使用。而對于案例中原告所述的竣工驗收備案表只是建設行政主管部門履行建設行政管理職能的表現(xiàn)，備案行為與工程竣工驗收合格與否沒有直接聯(lián)系，不能作為評價開發(fā)商是否履行法定義務的標準。因為房屋的建筑質(zhì)量安全與否直接關系到社會公眾安危，屬于社會公國務院辦公廳分別在2002年和2004年發(fā)布的《關于第一批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》和《關于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》中將“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收”和“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收”項目予以取消。由此可見，國家在對商品房竣工驗收的管理上已確立了由開發(fā)商申請、政府批準并組織驗收向開發(fā)商自行組織、政府監(jiān)督的制度性轉(zhuǎn)變。國務院辦公廳分別在2002年和2004年發(fā)布的《關于第一批取另外，根據(jù)建設部辦公廳在2003年10月28日作出的關于對深圳市建設局《關于商品房主體結構質(zhì)量重新核驗有關問題的請示》的復函中提到：“《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》是1998年7月發(fā)布的，而《建設工程質(zhì)量管理條例》是2000年1月發(fā)布的，依據(jù)《立法法》第83條的規(guī)定‘新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定?！硗?，根據(jù)建設部辦公廳在2003年10月28日作出的關于對深根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第16條和第49條的相關規(guī)定，商品房經(jīng)建設單位組織竣工驗收合格后即可交付使用，建設行政主管部門依法對已竣工的建設工程不再進行質(zhì)量核驗，核發(fā)竣工驗收證書。因此，購房人認為房屋的主體結構質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機構進行質(zhì)量檢測。”根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第16條和第49條的相關規(guī)定，商由此可知，經(jīng)過竣工驗收合格的房屋交付使用后，購房人如果認為房屋主體結構質(zhì)量不合格的仍然享有救濟手段，那就是委托具有相應資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機構進行質(zhì)量檢測，如果檢測不合格的可向開發(fā)商提出相應賠償主張。由此可知，經(jīng)過竣工驗收合格的房屋交付使用后，購房人如果認為房因此，我們可以得出這樣的結論：在商品房交付使用條件的理解上，如果雙方只是約定“將驗收合格并符合合同約定的其他條件的房屋在指定期限內(nèi)交付”，只要開發(fā)商在工程竣工后組織了勘察、設計、施工、監(jiān)理四方共同參加的竣工驗收，并形成了竣工驗收合格的確認文件，就達到了商品房交付使用的條件，可以交付。因此，我們可以得出這樣的結論：在商品房交付使用條件的理解上，當然，如果雙方當事在上述約定基礎上另行約定將“提交竣工驗收備案表”作為交房條件之一，則應該認定雙方的此項約定有效，確認雙方的意思表示，將竣工驗收確認文件和竣工驗收備案表作為是否符合交房條件的裁判標準。當然，如果雙方當事在上述約定基礎上另行約定將“提交竣工驗收備商品房逾期交付糾紛的幾個法律問題商品房逾期交付糾紛的幾個法律問題商品房逾期交付糾紛案件包括開發(fā)商在約定期限未交付和在不具備交付條件的情況下提前交付即非正確交付兩種情形。無論是哪種情形，交付期限的認定決定著違約金計算的截止日期，直接關系到雙方當事人的切身利益，是該類案件審理中的重點。具體案件中，交付期限的認定與交付條件、房屋質(zhì)量等問題相互交織，認定難度較大。商品房逾期交付糾紛案件包括開發(fā)商在約定期限未交付和在不具備交一、交付條件與交付期限的認定城市房地產(chǎn)管理法第26條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。建筑法第61條也規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?？梢娫诋斍胺煽蚣芟?，開發(fā)項目竣工后經(jīng)驗收合格為商品房的法定交付條件，反映到書面材料上即為取得《竣工驗收備案證書》。一、交付條件與交付期限的認定當然，開發(fā)商和買受人可以在合同中約定交付條件，但約定交付條件低于上述法定條件的應為無效，應以上述法定條件為交付條件；如約定條件高于法定條件的，則以約定交付條件為標準。近三年清浦法院審結的涉蘇中公司、萬誠公司、恒輝公司、聯(lián)盛公司案件，合同中均約定交付條件為商品房經(jīng)驗收合格并取得《竣工驗收備案證書》。當然，開發(fā)商和買受人可以在合同中約定交付條件，但約定交付條件通常情形下，開發(fā)商將取得《竣工驗收備案證書》或符合約定條件的商品房交付買受人，如屬于逾期交付，違約金計算至實際交付之日即可。如商品房未取得《竣工驗收備案證書》或不符合約定條件，買受人則有權拒絕領取房屋。通常情形下，開發(fā)商將取得《竣工驗收備案證書》或符合約定條件的但有些案例中開發(fā)商將并未取得《竣工驗收備案證書》或不符合約定條件的商品房交付買受人，而買受人也同意接收商品房。案件審理時，買受人又往往以商品房并不具備交付條件為由，要求將交付期限順延至符合交付條件之日。但有些案例中開發(fā)商將并未取得《竣工驗收備案證書》或不符合約定司法實踐之中，各地法院對此觀點并不一致。福建高院關于審理城市房地產(chǎn)管理法施行后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的意見第三十六條規(guī)定：預售的商品房未經(jīng)驗收合格，但已實際交付使用，預購方以預售交付房屋不符合合格條件主張實際交付之日后逾期交付違約金的，不予支持?；窗仓性旱闹笇б庖娽槍Υ藛栴}也認為：商品房符合使用條件的，買受人同意接受的，視為交付。司法實踐之中，各地法院對此觀點并不一致。福建高院關于審理城市我們認為，這兩種情形下，買受人明知商品房不符合交付條件而領取房屋并實際占有，應視為買受人同意變更約定的交付條件，視為商品房已經(jīng)交付，違約金應計算至實際交付之日。我們認為，這兩種情形下，買受人明知商品房不符合交付條件而領取二、房屋質(zhì)量與交付期限的認定

審判實踐中，主要存在兩種情形：一是買受人認為房屋存在質(zhì)量問題而拒絕領取房屋；二是買受人領取房屋后認為房屋存在質(zhì)量問題，而主張將違約金計算至房屋修復之日。二、房屋質(zhì)量與交付期限的認定最高法院《商品房買賣司法解釋》第十二條規(guī)定：因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，商品房買受人可以解除合同。可見，房屋主體結構質(zhì)量不合格的，買受人才可以拒絕收房。然而，在實踐中導致買受人拒收房屋往往是房屋質(zhì)量存在瑕疵，諸如地面不平整、墻面裂縫、局部滲水、水管漏水、門窗損壞等，這些情形能否成為買受人拒絕收房屋的正當理由呢？最高法院《商品房買賣司法解釋》第十二條規(guī)定：因房屋主體結構質(zhì)買受人購買商品房的目的在于居住使用，因此我們認為判斷買受人主張理由是否成立，在于其主張商品房質(zhì)量問題是否影響到該房屋的正常居住使用。對于第二種情形，買受人已經(jīng)實際占有使用房屋，如房屋質(zhì)量存在問題，開發(fā)商應承擔相應的維修、更換、重做等違約責任，給買受人造成損失的，還應向商品房買受人賠償損失，買受人可依法向開發(fā)商主張商品房存在質(zhì)量問題的違約責任。這與逾期交付的違約責任并非屬于同一范疇，買受人主張不應得到支持。買受人購買商品房的目的在于居住使用，因此我們認為判斷買受人主三、配套設施與交付期限的認定

毋庸置疑，基礎配套設施是買受人正常居住生活的必備條件。買受人因配套設施不完善拒絕收房，買受人的理由一般包括道路不完整、沒有通電、沒有通氣、綠化不完善、電信設施不到位等。我們認為，認定標準依然在于配套設施不完善是否影響到該房屋的正常居住使用。若因配套設施不完善導致了買受人不能正常居住使用，買受人的主張應予支持。三、配套設施與交付期限的認定關于違約金數(shù)額的調(diào)整

審判實踐中，商品房買賣合同中都對賠償數(shù)額計算方法作了約定，但約定的標準有較大差距，如涉萬誠公司案件將計算標準定為日萬分之五、涉聯(lián)盛公司案件定為日萬分之一。合同法第一百一十四條賦予了當事人依法定條件和程序請求調(diào)整違約金數(shù)額的權利?！渡唐贩抠I賣司法解釋》第十六條對如何調(diào)整違約金數(shù)額作了規(guī)定。關于違約金數(shù)額的調(diào)整根據(jù)上述司法解釋規(guī)定，其參照標準在于買受人實際損失。然而在具體案例中，買受人往往難以提供有效證據(jù)對自己的實際損失予以證明。這種情形下買受人的實際損失如何認定？《商品房買賣司法解釋》沒有明確規(guī)定。根據(jù)上述司法解釋規(guī)定，其參照標準在于買受人實際損失。然而在具各地司法實踐對此觀點也不統(tǒng)一，主要存在兩種方式：一是以同期銀行貸款利息為標準確定損失數(shù)額；二是按同地段租金標準確定損失數(shù)額，如湖南省寧鄉(xiāng)縣人民法院判決張某訴長沙教育基建開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛一案中，法院依據(jù)開發(fā)商評估申請委托寧鄉(xiāng)縣價格認證中心進行價格評估，進而依據(jù)評估結論確定損失。各地司法實踐對此觀點也不統(tǒng)一，主要存在兩種方式：一是以同期銀淮安中院指導意見對于損失的認定是以同期銀行貸款利息為標準，從而對違約金數(shù)額進行調(diào)整。如清浦法院審理的涉萬誠公司案件中，判決書關于實際損失的認定表述為：原告所交的房款若由原告占有，原告應有相應的利息收益，即原告的損失主要表現(xiàn)為利息損失。淮安中院指導意見對于損失的認定是以同期銀行貸款利息為標準，從應該看到，每個買受人購房目的、自身情況等因素的不同，決定了其實際損失必然也不一樣，按同地段租金標準確定損失數(shù)額的前提為買受人購買商品房的目的是出租而并非居住。因此，所有案件都采用此種方式認定實際損失，其合理性值得商榷。況且，按同地段租金標準確定損失數(shù)額涉及到評估程序，如此一來導致大批量案件都進入評估程序，既加重了當事人的訟累，也制約了司法效率的提升。應該看到，每個買受人購房目的、自身情況等因素的不同，決定了其我們認為，在買受人損失確難查明，法律、司法解釋對損失如何認定沒有明確規(guī)定的情況下，采取同期銀行貸款利息為標準確定損失數(shù)額，不失為處理該類大批量案件的有效方式。實踐中，也為絕大部分案件當事人所認可。我們認為，在買受人損失確難查明，法律、司法解釋對損失如何認定有些案件中，買受人要求根據(jù)《商品房買賣司法解釋》第十七條第三款規(guī)定，堅持對其損失予以評估進而確定其實際損失，如在陳某、韓某與萬誠公司商品房銷售合同糾紛案［5］中，陳某當庭提出申請，要求對其損失予以評估。我們認為，《商品房買賣司法解釋》第十七條第三款適用的前提為“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法”，在合同中已經(jīng)約定“損失賠償額計算方法”的情況下，不應適用上述司法解釋中關于按租金標準確定實際損失的規(guī)定，買受人的主張不應得到支持。有些案件中，買受人要求根據(jù)《商品房買賣司法解釋》第十七條第三關于免責事由的認定逾期交付違約責任的免責事由包括法定免責事由與約定免責事由，不可抗力是法定免責事由之一。實踐中，商品房買賣合同都對不可抗力條款作了約定，并列舉了不可抗力的情形，但其列舉的情形有些并不屬于不可抗力的范疇，如涉聯(lián)盛公司案件商品房買賣合同將不可抗力約定為：“本合同所指的不可抗力的范圍包括自然災害、政府行為以及其他無法預見、避免或控制的事件等，如政府通知停止施工、政府部門延遲批復、規(guī)劃調(diào)整等”。關于免責事由的認定關于免責事由的認定顯然，政府部門延遲批復并非不可抗力，只能視為約定的免責事由。因此，在具體案件的審理中，判定逾期交付抗辯理由是否屬于不可抗力不能依據(jù)合同約定，應該嚴格根據(jù)具體案情按照法律規(guī)定予以認定關于免責事由的認定當然，商品房買賣合同中即使開發(fā)商逾期交付抗辯理由確為不可抗力，但其在法定或合同約定的期限內(nèi)未告知買受人，或者不可抗力發(fā)生在逾期交付后，開發(fā)商仍應當承擔逾期交付之違約責任。如沈某、陳某與蘇中公司商品房銷售合同糾紛一案，

約定商品房交付日期為2008年6月1日，實際交付日為2008年12月25日，審理中蘇中公司提供政府部門高考期間停工通知，主張違約金計算期限應相應扣除。顯然，政府部門高考期間要求停工屬于不可抗力，但其發(fā)生于約定商品房交付日期之后，開發(fā)商主張不應得到支持。當然，商品房買賣合同中即使開發(fā)商逾期交付抗辯理由確為不可抗力實踐中，除不可抗力外，商品房買賣合同中一般還約定了其他免責事由，范圍較廣，有些甚至將停水停電、不交物業(yè)費等約定為免責事由，對買受人極為不利。實踐中，除不可抗力外，商品房買賣合同中一般還約定了其他免責事那么，是否合同中所約定的免責事由都當然成為開發(fā)商逾期交付的正當抗辯理由？毫無疑問，商品房買賣合同為格式合同，系開發(fā)商單方面提供，在審判實踐中不能局限于合同約定作出機械認定，對合同的約定免責事由仍應予以重新作出判定，對于違反法律規(guī)定屬于無效或者可撤銷約定條款的，應認定無效或法律釋明告知買受人可行使撤銷權。那么，是否合同中所約定的免責事由都當然成為開發(fā)商逾期交付的正如張某與聯(lián)盛公司商品房買賣合同糾紛一案，合同中約定買受人不交納取暖費，開發(fā)商可以延遲交付房屋，該約定免除了開發(fā)商的主要責任，加重了買受人的責任，排除了買受人主要權利，約定應為無效。如張某與聯(lián)盛公司商品房買賣合同糾紛一案，合同中約定買受人不交謝謝！謝謝！開發(fā)商交付不符合交付條件商品房的違約責任葉華章

2015年4月18日開發(fā)商交付不符合交付條件商品房的違約責任商品房買賣合同約定，開發(fā)商應將符合《住宅項目交付使用管理辦法》規(guī)定的商品房交付購房人，如果交付時商品房未經(jīng)竣工驗收備案，不符合合同約定的交付條件，屬于瑕疵履行。瑕疵履行屬于違約行為，開發(fā)商應當承擔違約責任。商品房買賣合同約定，開發(fā)商應將符合《住宅項目案例：2012年10月11日，原告張某向被告某房地產(chǎn)開發(fā)商購買商品房一套，雙方約定被告應當在2013年12月31日前向原告履行交房義務，被告如違約，應自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按日向原告支付已交付房價款萬分之三的違約金。案例：2012年10月11日，原告張某向被告某房地產(chǎn)開發(fā)商購2014年1月17日，被告通知原告領取涉案商品房的鑰匙并領取預期交房違約金2500元。后原告得知涉案房屋于2014年5月14日才完成竣工驗收備案?，F(xiàn)原告起訴要求被告承擔自2014年1月18日至2014年5月14日的逾期交房違約金。2014年1月17日，被告通知原告領取涉案商品房的鑰匙并領取對于上述案件，存在兩種觀點：一是應駁回原告的訴訟請求。《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！北景钢?，雙方當事人沒有另外約定，房地產(chǎn)公司將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，則房屋的交付使用義務已經(jīng)履行完畢，客觀上已不存在違約行為，原告無權再主張預期交房責任。對于上述案件，存在兩種觀點：二是被告應當承擔逾期交房后的違約金。根據(jù)商品房買賣合同約定，被告應將符合《住宅項目交付使用管理辦法》規(guī)定的商品房交付原告，但被告交付時商品房未經(jīng)竣工驗收備案，不符合合同約定交付條件，屬于瑕疵履行。瑕疵履行屬于違約行為，原告有權要求被告承擔違約責任。二是被告應當承擔逾期交房后的違約金。根據(jù)商品房買賣合同約定，那么，本案中被告的交付行為應當是合同履行行為，但是是否屬于瑕疵履行以及是否應當承擔違約責任？那么，本案中被告的交付行為應當是合同履行行為，但是是否屬于瑕首先，被告的行為構成瑕疵履行。瑕疵履行是指債務人雖然履行，但其履行并不符合規(guī)定或約定的條件，致減少或喪失履行的價值或效用的情形。根據(jù)瑕疵履行的上述定義，構成瑕疵履行應當具備以下四個方面構成要件：1.當事人一方已經(jīng)作出了履行合同的行為，即必須有一方的積極行為，如無履行行為，只能構成不能履行、拒絕履行或遲延履行；首先，被告的行為構成瑕疵履行。瑕疵履行是指債務人雖然履行，但2.履行標的不符合合同的約定即存在瑕疵。所謂瑕疵是指一方當事人交付或提供的標的物的種類、品質(zhì)、質(zhì)量、標準等不符合合同的約定；3.履行行為造成了履行利益的損害。履行利益，又稱積極利益，是指一方當事人合理期待另一方完全履行合同而產(chǎn)生的合法利益，包括既得利益與可得利益。4.須可歸責于履行合同的一方。2.履行標的不符合合同的約定即存在瑕疵。所謂瑕疵是指一方當事本案中，被告于2014年1月17日將房屋交付原告的行為屬于被告的積極履行行為；被告將未經(jīng)竣工驗收備案的房屋交付給原告的行為屬于交付標的物的標準不符合合同的約定；被告的遲延交付行為造成了原告利益的損失；原告利益損失應歸結于被告的瑕疵履行所致。故而，被告的行為構成瑕疵履行。本案中，被告于2014年1月17日將房屋交付原告的行為屬于被其次，被告應當承擔瑕疵履行的法律責任。最高法院的司法解釋將轉(zhuǎn)移占有視為交付，該交付行為既包括全面履行行為也包括瑕疵履行行為，轉(zhuǎn)移占有后原告仍有權要求被告承擔違約責任?！逗贤ā返谝话僖皇l規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失?！逼浯?，被告應當承擔瑕疵履行的法律責任。最高法院的司法解釋將轉(zhuǎn)第一百一十三條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。第一百一十三條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義第三，被告瑕疵履行責任的確定。瑕疵履行屬于違約行為，違約方可能要承擔給付違約金或給付損害賠償金的責任。違約金是對損害賠償金數(shù)額的預先確定，因而違約金與損害賠償金不可同時存在。當事人可在訴訟過程中可以選擇要求違約方承擔違約責任或損害賠償責任。本案中，原告選擇要求被告承擔違約責任是對自己訴訟權利的處分，應予準許。第三，被告瑕疵履行責任的確定。瑕疵履行屬于違約行為，違約方可根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。違約金的適用雖不以實際損失發(fā)生為要件，但最終違約金數(shù)額大小的確定與實際損失額密切相關，即法院或仲裁機構對違約金數(shù)額的調(diào)整是以實際損失額為參照標準。本案在確定被告承擔的具體違約金數(shù)額時，可根據(jù)當事人的申請以及因違約行為給原告造成的實際損失情況進行調(diào)整。根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金低于造成商品房交付使用條件的法律界定商品房買賣合同糾紛實例課件商品房買賣中因購房人與開發(fā)商對合同約定的商品房交付使用條件理解不一，房屋交付環(huán)節(jié)引發(fā)的糾紛逐漸增多。文章從案例出發(fā)，分析實踐做法和現(xiàn)行法律規(guī)定，認為商品房交付使用條件是竣工驗收合格，如果當事人另外約定“需要提交竣工驗收備案表”,則應依當事人約定。商品房買賣中因購房人與開發(fā)商對合同約定的商品房交付使用條件理具體分析來看，房屋交付環(huán)節(jié)上出現(xiàn)的糾紛主要有兩種情況，一是開發(fā)商通知交房時，因買受人對合同約定的商品房交付使用條件的理解與開發(fā)商不一致，認為該房屋未達到交付使用的條件而拒絕受領引發(fā)糾紛；二是買受人接受房屋后認為房屋不符合交付使用條件而主張開發(fā)商違約，要求給付逾期交房違約金。具體分析來看，房屋交付環(huán)節(jié)上出現(xiàn)的糾紛主要有兩種情況，一是開審判實踐中，各方對涉及商品房交付使用條件的法律法規(guī)的理解觀點不一。因此，有必要厘清現(xiàn)行規(guī)定對商品房交付使用條件的涵義，準確認定合同約定的商品房交付使用條件，依法維護購房人和商品房開發(fā)商合法權益。審判實踐中，各方對涉及商品房交付使用條件的法律法規(guī)的理解觀點商品房買賣合同糾紛實例2008年11月26日，原告孔某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，被告將其開發(fā)的某公寓1幢東區(qū)1202號商品房出賣給原告，約定出賣人應在2008年6月30日前依照國家和地方政府有關規(guī)定，將具備商品房驗收合格條件，并符合合同約定的商品房交付給原告。商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示合同規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。商品房買賣合同糾紛實例合同訂立后原告依約支付全部房款，被告于2008年10月8日電話通知原告交房，次日交房時因原告主張延期交房的賠償而致交房未果。合同訂立后原告依約支付全部房款，被告于2008年10月8日電同年10月16日，被告向原告發(fā)出掛號信，書面通知原告收房。10月19日原告再次與被告交接房屋，但因原告認為被告出具的當?shù)卣嚓P文件不足以說明商品房驗收合格，堅持要求被告提供工程竣工驗收備案表并拒絕交接致交房未果而訴至法院，要求被告支付逾期交房違約金。2009年1月13日，被告向法院提供由施工單位、監(jiān)理單位、建設單位（本案被告）、設計單位和城建檔案管理機關五單位蓋章的單位工程竣工驗收證明書,但未辦理竣工驗收備案手續(xù)并取得竣工驗收備案登記表。同年10月16日，被告向原告發(fā)出掛號信，書面通知原告收房。1法院認為，2009年1月13日被告提供的單位工程竣工驗收證明書證實某公寓1號樓經(jīng)建設、設計、施工、監(jiān)理等單位進行了竣工驗收，結論均為“同意驗收”。因此，被告開發(fā)的該樓盤1號樓已經(jīng)驗收合格，能證實2009年1月13日后訟爭房屋達到了合同約定的“具備驗收合格條件”的交付條件。法院認為，2009年1月13日被告提供的單位工程竣工驗收證明至于原告主張的竣工驗收備案表才能證明訟爭房屋驗收合格問題，因備案只是“驗收合格”之后的一個行政內(nèi)部監(jiān)管程序，不是“交付使用”的必備條件，且竣工驗收備案表亦不是雙方合同約定的交付條件，故被告是否辦理竣工驗收備案登記并不影響被告向原告交付房屋。但被告前兩次通知交房時并未提供雙方約定應出示的商品房驗收合格的證明文件，由此產(chǎn)生的逾期交房責任應由被告承擔。至于原告主張的竣工驗收備案表才能證明訟爭房屋驗收合格問題，因訴訟中，被告于2009年2月19日開庭時向法院提交訟爭房屋的《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》和單位工程竣工驗收證明書并同意交房，但原告仍拒絕接受，故此后逾期交房責任由原告自己承擔。另被告延期交房三個月有事實依據(jù)，符合合同約定。綜上，法院判決被告承擔從2008年10月1日至2009年2月13日止的逾期交房違約金。訴訟中，被告于2009年2月19日開庭時向法院提交訟爭房屋的引發(fā)當事人之間矛盾的主要因素，是雙方對合同約定的商品房交付使用條件的理解不一樣，這也是雙方主要的爭議焦點。問題在于如何跳出雙方各自思維定勢，從現(xiàn)行法律法規(guī)中找出對商品房交付使用條件的規(guī)定，認真加以厘清，準確理解立法用意并在實務中予以適用。引發(fā)當事人之間矛盾的主要因素，是雙方對合同約定的商品房交付使實踐中對商品房交付使用條件的一般約定及理解實踐中對商品房交付使用條件的一般約定及理解商品房買賣合同履行過程中，依約交付符合國家相關法律法規(guī)規(guī)定和雙方合同約定條件的商品房俗稱交房是開發(fā)商應當履行的主要義務，依約接收符合合同約定的房屋則是買受人應當履行的一項義務，否則將承擔相應法律責任。商品房買賣合同履行過程中，依約交付符合國家相關法律法規(guī)規(guī)定和對于房屋的交付使用條件的約定，原建設部和國家工商行政管理局于2000年9月13日出臺了《商品房買賣合同示范文本》，該示范文本第八條交付期限中明確約定：“出賣人應當在某年某月某日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第＿_種條件，并符合合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗收合格；2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格；4、該商品房取得商品房住宅交付使用批準文件；5、_____?！睂τ诜课莸慕桓妒褂脳l件的約定，原建設部和國家工商行政管理局于實踐中，商品房買賣雙方對交付使用條件一般選擇第1項，即約定“依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備商品房驗收合格條件或經(jīng)驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”。案例中雙方當事人對交付條件的約定也是采用第1項。此約定從表面來看并無問題，但在實際操作中卻會出現(xiàn)大相徑庭的兩種不同解釋。實踐中，商品房買賣雙方對交付使用條件一般選擇第1項，即約定在合同履行過程中，開發(fā)商主張的解釋是:經(jīng)驗收合格或具備驗收合格條件是經(jīng)開發(fā)商、勘察、設計、施工和工程監(jiān)理五方驗收合格；而買受人的理解卻不同：經(jīng)驗收合格是指開發(fā)商將該工程進行竣工驗收備案取得相關手續(xù)即竣工驗收備案表，這樣才能證明該房屋驗收合格經(jīng)官方確認達到交房的前提條件。在合同履行過程中，開發(fā)商主張的解釋是:經(jīng)驗收合格或具備驗收合現(xiàn)行法律法規(guī)框架下對“商品房交付使用條件”的正確理解現(xiàn)行法律法規(guī)框架下對“商品房交付使用條件”的正確理解現(xiàn)行法律法規(guī)的框架下，如何正確理解“商品房交付使用條件”，即俗稱的交房應該具備什么樣的條件，是解決上述案例中雙方當事人矛盾以及類似糾紛的關鍵。

對于商品房交付使用條件，現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定有以下一些：現(xiàn)行法律法規(guī)的框架下，如何正確理解“商品房交付使用條件”，即1．[法律］1995年1月1日頒布實施并于2007年8月30日修改的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！?．[法律］1995年1月1日頒布實施并于2007年8月302．[行政法規(guī)］1998年7月20日發(fā)布施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”2．[行政法規(guī)］1998年7月20日發(fā)布施行的《城市房地產(chǎn)開3．[行政法規(guī)］2000年1月30日頒布施行的《建設工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收?！ㄔO工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用?！?．[行政法規(guī)］2000年1月30日頒布施行的《建設工程質(zhì)量第四十九條規(guī)定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１５日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收?！钡谒氖艞l規(guī)定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１4．[部門規(guī)章］2000年4月7日發(fā)布施行的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第四條規(guī)定：“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案?！?．[部門規(guī)章］2000年4月7日發(fā)布施行的《房屋建筑工程和第五條規(guī)定：“建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：（一）工程竣工驗收備案表；（二）工程竣工驗收報告?？⒐を炇請蟾鎽敯üこ虉蠼ㄈ掌?，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；第五條規(guī)定：“建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；（四）工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（五）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應當提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！钡诎藯l規(guī)定：“備案機關發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內(nèi)，責令停止使用，重新組織竣工驗收。（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具5．[部門規(guī)章］2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第三十條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。5．[部門規(guī)章］2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦對于上述法律法規(guī)關于商品房交付使用條件的規(guī)定，法學界、司法實務界的觀點不甚一致，與上述案例中開發(fā)商和購房者之間的分歧類似，歸納起來主要有兩種：對于上述法律法規(guī)關于商品房交付使用條件的規(guī)定，法學界、司法實一種觀點認為只要訟爭商品房所在樓經(jīng)過了開發(fā)商組織的勘察、設計、施工、監(jiān)理四方驗收，出具了四方簽字蓋章的驗收合格證明并達到合同約定的其他條件，即達到了上述約定中的商品房交付使用條件，可以交付；一種觀點認為只要訟爭商品房所在樓經(jīng)過了開發(fā)商組織的勘察、設計另一種觀點認為，根據(jù)相關法律規(guī)定，房屋經(jīng)驗收合格后必須在十五日內(nèi)向當?shù)亟ㄔO主管部門申請備案，建設部門發(fā)現(xiàn)竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應當責令停止使用重新組織竣工驗收。因此，竣工驗收的要求是取得“工程竣工驗收備案表”，未經(jīng)過驗收備案并取得竣工驗收備案表則不符合合同約定的“驗收合格”交付使用條件，開發(fā)商未按約定交房應該承擔逾期交房違約金。另一種觀點認為，根據(jù)相關法律規(guī)定，房屋經(jīng)驗收合格后必須在十五綜合上述法規(guī)法規(guī)和部門規(guī)章中對商品房交付使用條件的規(guī)定，筆者分析認為，商品房交付的前提條件之一是經(jīng)過建設部門組織的勘察、設計、施工、監(jiān)理四方驗收，并形成了驗收合格的確認文件。具有驗收合格的確認文件是現(xiàn)行法律法規(guī)和部門規(guī)章中對房屋交付使用的強制性規(guī)定。綜合上述法規(guī)法規(guī)和部門規(guī)章中對商品房交付使用條件的規(guī)定，筆者因為房屋的建筑質(zhì)量安全與否直接關系到社會公眾安危，屬于社會公共利益的范疇，而竣工驗收合格是目前國家對于建筑質(zhì)量安全設置的唯一評價標準，必須嚴格執(zhí)行，未經(jīng)驗收合格不得交付使用。而對于案例中原告所述的竣工驗收備案表只是建設行政主管部門履行建設行政管理職能的表現(xiàn)，備案行為與工程竣工驗收合格與否沒有直接聯(lián)系，不能作為評價開發(fā)商是否履行法定義務的標準。因為房屋的建筑質(zhì)量安全與否直接關系到社會公眾安危，屬于社會公國務院辦公廳分別在2002年和2004年發(fā)布的《關于第一批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》和《關于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》中將“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收”和“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收”項目予以取消。由此可見，國家在對商品房竣工驗收的管理上已確立了由開發(fā)商申請、政府批準并組織驗收向開發(fā)商自行組織、政府監(jiān)督的制度性轉(zhuǎn)變。國務院辦公廳分別在2002年和2004年發(fā)布的《關于第一批取另外，根據(jù)建設部辦公廳在2003年10月28日作出的關于對深圳市建設局《關于商品房主體結構質(zhì)量重新核驗有關問題的請示》的復函中提到：“《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》是1998年7月發(fā)布的，而《建設工程質(zhì)量管理條例》是2000年1月發(fā)布的，依據(jù)《立法法》第83條的規(guī)定‘新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定。’另外，根據(jù)建設部辦公廳在2003年10月28日作出的關于對深根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第16條和第49條的相關規(guī)定，商品房經(jīng)建設單位組織竣工驗收合格后即可交付使用，建設行政主管部門依法對已竣工的建設工程不再進行質(zhì)量核驗，核發(fā)竣工驗收證書。因此，購房人認為房屋的主體結構質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機構進行質(zhì)量檢測?！备鶕?jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第16條和第49條的相關規(guī)定，商由此可知，經(jīng)過竣工驗收合格的房屋交付使用后，購房人如果認為房屋主體結構質(zhì)量不合格的仍然享有救濟手段，那就是委托具有相應資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機構進行質(zhì)量檢測，如果檢測不合格的可向開發(fā)商提出相應賠償主張。由此可知，經(jīng)過竣工驗收合格的房屋交付使用后，購房人如果認為房因此，我們可以得出這樣的結論：在商品房交付使用條件的理解上，如果雙方只是約定“將驗收合格并符合合同約定的其他條件的房屋在指定期限內(nèi)交付”，只要開發(fā)商在工程竣工后組織了勘察、設計、施工、監(jiān)理四方共同參加的竣工驗收，并形成了竣工驗收合格的確認文件，就達到了商品房交付使用的條件，可以交付。因此，我們可以得出這樣的結論：在商品房交付使用條件的理解上，當然，如果雙方當事在上述約定基礎上另行約定將“提交竣工驗收備案表”作為交房條件之一，則應該認定雙方的此項約定有效，確認雙方的意思表示，將竣工驗收確認文件和竣工驗收備案表作為是否符合交房條件的裁判標準。當然，如果雙方當事在上述約定基礎上另行約定將“提交竣工驗收備商品房逾期交付糾紛的幾個法律問題商品房逾期交付糾紛的幾個法律問題商品房逾期交付糾紛案件包括開發(fā)商在約定期限未交付和在不具備交付條件的情況下提前交付即非正確交付兩種情形。無論是哪種情形，交付期限的認定決定著違約金計算的截止日期，直接關系到雙方當事人的切身利益，是該類案件審理中的重點。具體案件中，交付期限的認定與交付條件、房屋質(zhì)量等問題相互交織，認定難度較大。商品房逾期交付糾紛案件包括開發(fā)商在約定期限未交付和在不具備交一、交付條件與交付期限的認定城市房地產(chǎn)管理法第26條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。建筑法第61條也規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?？梢娫诋斍胺煽蚣芟?，開發(fā)項目竣工后經(jīng)驗收合格為商品房的法定交付條件，反映到書面材料上即為取得《竣工驗收備案證書》。一、交付條件與交付期限的認定當然，開發(fā)商和買受人可以在合同中約定交付條件，但約定交付條件低于上述法定條件的應為無效，應以上述法定條件為交付條件；如約定條件高于法定條件的，則以約定交付條件為標準。近三年清浦法院審結的涉蘇中公司、萬誠公司、恒輝公司、聯(lián)盛公司案件，合同中均約定交付條件為商品房經(jīng)驗收合格并取得《竣工驗收備案證書》。當然，開發(fā)商和買受人可以在合同中約定交付條件，但約定交付條件通常情形下，開發(fā)商將取得《竣工驗收備案證書》或符合約定條件的商品房交付買受人，如屬于逾期交付，違約金計算至實際交付之日即可。如商品房未取得《竣工驗收備案證書》或不符合約定條件，買受人則有權拒絕領取房屋。通常情形下，開發(fā)商將取得《竣工驗收備案證書》或符合約定條件的但有些案例中開發(fā)商將并未取得《竣工驗收備案證書》或不符合約定條件的商品房交付買受人，而買受人也同意接收商品房。案件審理時，買受人又往往以商品房并不具備交付條件為由，要求將交付期限順延至符合交付條件之日。但有些案例中開發(fā)商將并未取得《竣工驗收備案證書》或不符合約定司法實踐之中，各地法院對此觀點并不一致。福建高院關于審理城市房地產(chǎn)管理法施行后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的意見第三十六條規(guī)定：預售的商品房未經(jīng)驗收合格，但已實際交付使用，預購方以預售交付房屋不符合合格條件主張實際交付之日后逾期交付違約金的，不予支持?；窗仓性旱闹笇б庖娽槍Υ藛栴}也認為：商品房符合使用條件的，買受人同意接受的，視為交付。司法實踐之中，各地法院對此觀點并不一致。福建高院關于審理城市我們認為，這兩種情形下，買受人明知商品房不符合交付條件而領取房屋并實際占有，應視為買受人同意變更約定的交付條件，視為商品房已經(jīng)交付，違約金應計算至實際交付之日。我們認為，這兩種情形下，買受人明知商品房不符合交付條件而領取二、房屋質(zhì)量與交付期限的認定

審判實踐中，主要存在兩種情形：一是買受人認為房屋存在質(zhì)量問題而拒絕領取房屋；二是買受人領取房屋后認為房屋存在質(zhì)量問題，而主張將違約金計算至房屋修復之日。二、房屋質(zhì)量與交付期限的認定最高法院《商品房買賣司法解釋》第十二條規(guī)定：因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，商品房買受人可以解除合同。可見，房屋主體結構質(zhì)量不合格的，買受人才可以拒絕收房。然而，在實踐中導致買受人拒收房屋往往是房屋質(zhì)量存在瑕疵，諸如地面不平整、墻面裂縫、局部滲水、水管漏水、門窗損壞等，這些情形能否成為買受人拒絕收房屋的正當理由呢？最高法院《商品房買賣司法解釋》第十二條規(guī)定：因房屋主體結構質(zhì)買受人購買商品房的目的在于居住使用，因此我們認為判斷買受人主張理由是否成立，在于其主張商品房質(zhì)量問題是否影響到該房屋的正常居住使用。對于第二種情形，買受人已經(jīng)實際占有使用房屋，如房屋質(zhì)量存在問題，開發(fā)商應承擔相應的維修、更換、重做等違約責任，給買受人造成損失的，還應向商品房買受人賠償損失，買受