法學(xué)系房地產(chǎn)法課件5

法學(xué)系房地產(chǎn)法課件5第一頁，共35頁。特征：

1．房屋預(yù)售合同法律關(guān)系的主體一方是特定的。2．房屋預(yù)售合同的標的是尚在建設(shè)中的房屋，具有多種不確定性（物理狀況、權(quán)利狀況、履約能力、誠信度等）——因此，潛在巨大的風險。3．商品房預(yù)售要受到較強的國家干預(yù)。第二頁，共35頁。存在風險1、質(zhì)量風險2、計量風險3、虛假宣傳風險4、規(guī)劃變更風險5、定金風險6、合同風險7、產(chǎn)權(quán)風險8、延期交房風險第三頁，共35頁。商品房預(yù)售的強制保險制度臺灣：商品房預(yù)售保險制度（履約保險或履約保證）韓國：大韓住宅保證株式會社第四頁，共35頁。二、商品房預(yù)售的法律性質(zhì)附期限房屋買賣行為第五頁，共35頁。三、商品房預(yù)售的條件(五證齊全)1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。(建設(shè)用地規(guī)劃許可證\國有土地使用權(quán)證)2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證。3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定了施工進度和竣工交付日期。4、取得商品房預(yù)售許可證。根據(jù)我國《商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當提交相應(yīng)證件及資料。第六頁，共35頁。實務(wù)中應(yīng)注意問題：問題一：取得商品房預(yù)售許可證與其他幾個條件之間的關(guān)系（平行關(guān)系？/包含關(guān)系？）預(yù)購人能否僅憑借開發(fā)商具有商品房預(yù)售許可證來判定預(yù)售人具有預(yù)售資格而不考慮其他條件？第七頁，共35頁。問題二：無預(yù)售證銷售商品房的法律后果？(1)合同效力：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。

案例：開發(fā)商以未取得預(yù)售許可證退定案第八頁，共35頁。

(2)懲罰性賠償：出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。第九頁，共35頁。<解釋>第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第十頁，共35頁。案例分析一房二賣適用懲罰性賠償2001年11月，李某與甲房地產(chǎn)公司簽訂了房屋預(yù)售合同，購買了一套407萬的商品房。按合同約定，應(yīng)在2002年5月1日前交房。李某在2001年11月交清了所有房款。2002年7月，甲房地產(chǎn)公司以購房人同意退房為由，單方面向區(qū)房產(chǎn)交易管理所申請撤銷預(yù)售登記備案。同年8月，又將該房屋賣給了別人，并辦理了房產(chǎn)證。而李某全然不知。當李某得知被欺騙后，即提起訴訟。第十一頁，共35頁。《解釋》第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第十二頁，共35頁。四、商品房預(yù)售的程序

1、售前宣傳2、簽訂商品房預(yù)售合同3、辦理登記備案手續(xù)(問題;如沒有辦理,合同有效否?解釋第6條)

商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。4、辦理入住手續(xù)5、辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)

交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)依法持有關(guān)憑證到房產(chǎn)管理機關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。第十三頁，共35頁。注意：商品房預(yù)售中的登記制度A預(yù)售登記：開發(fā)商進行預(yù)售之前必須要進行的行政登記程序。B商品房預(yù)售合同的登記備案（解釋第6條）C預(yù)告登記第十四頁，共35頁。

<解釋>第六條當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。第十五頁，共35頁。登記備案的法律效力——債權(quán)物權(quán)化1、預(yù)購人的優(yōu)先購買權(quán)。（可對抗第三人）2、預(yù)購人的期待權(quán)。預(yù)購人取得對未來房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的期待權(quán)。案例：預(yù)售商品房的物權(quán)預(yù)告登記行為可以對抗其后在此基礎(chǔ)上產(chǎn)生的抵押權(quán)第十六頁，共35頁。登記備案制與預(yù)告登記的區(qū)別1、登記備案制有較強行政色彩。偏重行政管理性質(zhì)。2、登記備案制是對預(yù)售人的強制性義務(wù)要求，必須在規(guī)定時間內(nèi)履行。第十七頁，共35頁。五、預(yù)售款監(jiān)管制度《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第十八頁，共35頁。第二十九條商品房預(yù)售款是預(yù)購人依照合同的約定，預(yù)先支付給預(yù)售人，在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設(shè)費用的款項。

第三十條預(yù)售人在商品房項目所在地的銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶內(nèi)的款項，在項目竣工之前，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。預(yù)售人有多個商品房預(yù)售項目的，應(yīng)當分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。

第三十一條預(yù)購人應(yīng)當按合同約定的付款時間，將商品房預(yù)售款直接存入商品房預(yù)售款專用帳戶，憑銀行出具的存款憑證，向預(yù)售人換領(lǐng)交款收據(jù)。。。。。。。

第十九頁，共35頁。

第三十二條預(yù)售的商品房所在地的市、縣房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)負責監(jiān)督管理商品房預(yù)售款收存和使用。第三十三條預(yù)售人申請商品房預(yù)購銷合同登記時，應(yīng)當同時附送銀行出具給預(yù)購人的首期商品房預(yù)售款存入專用帳戶的憑證。預(yù)售人使用商品房預(yù)售款時，銀行應(yīng)當按房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)核準同意支付的數(shù)額撥付。房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)應(yīng)當自收到預(yù)售人使用商品房預(yù)售款申請之日起五日內(nèi)作出答復(fù)；對符合本條例第三十條第一款規(guī)定的，應(yīng)當同意其使用；對不同意使用的，應(yīng)當以書面方式說明理由。

第二十頁，共35頁。法律責任第四十一條預(yù)售人違反本條例第三十條第一款規(guī)定使用商品房預(yù)售款和違反本條例第三十一條第一款規(guī)定直接收存商品房預(yù)售款的，主管部門應(yīng)當責令其改正，降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，可以處以違法使用款項百分之十以上百分之二十以下的罰款。第四十二條銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預(yù)售款和房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)違反本條例第三十條第一款規(guī)定同意使用商品房預(yù)售款的，上一級主管部門應(yīng)當責令其改正和追回流失款項；給預(yù)購人造成損失的，依法承擔連帶責任。預(yù)售人合法使用商品房預(yù)售款，房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)不予同意，給預(yù)售人造成損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。第二十一頁，共35頁。六、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓1、概念：預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓也被稱之為樓花轉(zhuǎn)讓，或期房轉(zhuǎn)讓。它是指商品房預(yù)售法律關(guān)系中的購房人將所購買的尚未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓他人的行為。第二十二頁，共35頁。2、法律依據(jù)

1999年《合同法》第八十八條當事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。第二十三頁，共35頁。1993年《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第二十四頁，共35頁。第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。第二十五頁，共35頁。第四十六條商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定第二十六頁，共35頁。

1996年《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》七、關(guān)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓問題28、商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當認定無效。29、商品房預(yù)售合同的雙方當事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實際交付前，預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認定轉(zhuǎn)讓合同有效。30、商品房預(yù)售合同的預(yù)購方，在實際取得預(yù)購房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般房屋買賣關(guān)系處理。第二十七頁，共35頁。

2005年5月9日《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》。。。。。。七、切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。。。。。。。第二十八頁，共35頁。實務(wù)提示：2005年5月9日之后，分兩種情況處理：一是未竣工的期房，不能轉(zhuǎn)讓。所簽訂的轉(zhuǎn)讓合同無效。二是已竣工未辦證的期房轉(zhuǎn)讓，合同有效。但不能辦理轉(zhuǎn)讓登記，待產(chǎn)權(quán)登記到預(yù)購人名下后，才能辦理轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)。第二十九頁，共35頁。3、法律性質(zhì)合同主體變更第三十頁，共35頁。3、期房轉(zhuǎn)讓的類型A認購書轉(zhuǎn)讓上家用少量資金將一些有升值潛力的房子先行認購，然后將這些房子放在中介公司掛牌出售，將其認購該房屋的購買權(quán)轉(zhuǎn)讓給想要買房的人。流程：1）支付定金，放盤中介。2）買賣雙方在中介處簽定協(xié)議書，約定轉(zhuǎn)讓價格及其他條件。3）下家支付一定金額的“轉(zhuǎn)名費”給開發(fā)商（因為增加了開發(fā)商的工作），同時將轉(zhuǎn)讓價及上家已經(jīng)支付的定金暫付給中介公司。4）上下家前往開發(fā)商處將認購書上的購買方名字變更為下家，開發(fā)商與下家簽定預(yù)售合同。5）中介公司將轉(zhuǎn)讓價與定金支付給上家。第三十一頁，共35頁。B預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓在上家與開發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》后的期房轉(zhuǎn)讓。流程：1）上家與開發(fā)商簽訂合同，支付首期款，放盤中介。2）上下家簽定轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，由上家與開發(fā)商簽定解除合同的退戶同意書，并前往交易中心辦理相關(guān)退戶手續(xù)。3）下家與開發(fā)商簽定新的預(yù)售合同，并將新的合同送交易中心備案登記。4）下家將轉(zhuǎn)讓金額交付上家。第三十二頁，共35頁。C預(yù)售合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓（開發(fā)商不同意時）D等候產(chǎn)權(quán)交易。第三十三頁，共35頁。期房買賣糾紛案例分析2006年8月,李某從報紙上得知一套期房（未竣工）要出售,就和中介聯(lián)系，在中介主持下，和賣方張某簽訂了房屋買賣契約。合同約定：房屋轉(zhuǎn)讓價為70萬，李某應(yīng)于簽定合同時，支付給張某3萬定金。并于2006年10月31日